容積率與住宅產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系

1、容積率與住宅產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思：市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：先看幾個(gè)現(xiàn)象，思考容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運(yùn)作模式實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積

2、的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積總用地面積容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?；靖拍羁偨ㄖ娣e=基底面積*平均層數(shù)建筑密度=基底面積可建設(shè)用地面積建筑密度（building density）指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個(gè)概念建筑密度大,說明用地中房子蓋得滿,反之則說明房子蓋得稀影響建筑密度的因素綠化率 30%-50%道路停車其它 25%建筑密度 45%-25%決定容積率的因素影響建筑密度的因素50m（h）50m（1.0h）50m（1.0h

3、）50m（1.0h）85m（1.7h）85m（1.7h）日照間距 1.0-1.7決定容積率的因素日照間距一般與項(xiàng)目所在的城市（緯度及氣候區(qū)劃）有密切關(guān)系。影響建筑密度的因素建筑進(jìn)深決定容積率的因素綠化率 是住宅區(qū)環(huán)境品質(zhì)的硬指標(biāo)日照間距 南北差異大;與周邊建筑有關(guān)建筑進(jìn)深 環(huán)境品質(zhì)與個(gè)體品質(zhì)的平衡影響建筑密度的因素決定容積率的因素影響平均層數(shù)的因素建筑限高經(jīng)濟(jì)性 公攤面積決定容積率的因素其他因素建筑退線決定容積率的因素由于需要協(xié)調(diào)項(xiàng)目自身與周邊項(xiàng)目的交通、消防、日照等相互關(guān)系，不允許緊貼紅線進(jìn)行建設(shè)，一般都會(huì)退后一段距離；建筑退讓距離，與項(xiàng)目所處的位置、周邊的狀況相關(guān)。項(xiàng)目地塊東西向道路南 北

4、 向 道 路 代征道路代征道路代征綠化代征綠化其他項(xiàng)目其他項(xiàng)目保留其他因素樓盤布局決定容積率的因素 點(diǎn)群式布局 行列式布局 圍合式布局點(diǎn)群式布局行列式布局圍合式布局一、點(diǎn)群式布局（組團(tuán)式布局）特點(diǎn)： 點(diǎn)群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個(gè)組團(tuán)。其住宅樓的形態(tài)美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區(qū)別開來容易創(chuàng)造出圓形、弧線等特色房型。案例：北京金茂府二、行列式布局特點(diǎn)： 行列式布局采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。采用行列式布局對房型設(shè)計(jì)較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風(fēng)房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通

5、風(fēng)條件，居住起來舒適度高。案例：南昌萬科青山湖案例：杭州德信泊林印象三、圍合式布局特點(diǎn)： 所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計(jì)，仿中國傳統(tǒng)建筑遺風(fēng)，創(chuàng)造出一個(gè)具備良好私密性的生活空間。同時(shí)，半圍合、圍合的建筑院落又將各個(gè)地塊劃分為幾個(gè)大小不一的中庭空間，共有的中庭空間，營造出親和的、富有人情味的鄰里空間關(guān)系。圍合式布局在采光和通風(fēng)等性能上也比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)更勝一籌，采光更為通透，通風(fēng)更為順暢。案例：廣州萬科金色城品案例：成都萬科金色家園住宅項(xiàng)目容積率與產(chǎn)品關(guān)系對應(yīng)參考不同容積率下物業(yè)類型組合的變化會(huì)引起項(xiàng)目整體品質(zhì)的變化。不同容積率區(qū)間的住宅類型地塊指標(biāo)推算S1 x K1 + S2 x K2 =

6、 S*K （總建筑面積）S1 + S2 = S （總用地面積）總銷售額*（S1*K1）*（S*K）K1 = 產(chǎn)品1容積率 S1 = 產(chǎn)品1用地面積K2 = 產(chǎn)品2容積率 S2 = 產(chǎn)品2用地面積K = 總?cè)莘e率 S = 總用地面積 = 產(chǎn)品1銷售單價(jià) = 產(chǎn)品2銷售單價(jià)容積率區(qū)間1.0-3.0 同一地塊多種可能性為實(shí)現(xiàn)銷售金額最高應(yīng)盡量提高單價(jià)高的產(chǎn)品建筑面積不同容積率區(qū)間的住宅類型高層區(qū)，28-32F聯(lián)排疊拼別墅區(qū)獨(dú)棟雙拼別墅區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn):1.5的容積率拆分到極致，僅兩種基本產(chǎn)品類型，高層（28-32F，另有一幢153m的地標(biāo)公寓）和別墅；高層沿北側(cè)，弧型單排“流線型”排列，既隔絕滬寧高速

7、干擾，又盡量節(jié)省占地，便于內(nèi)部打造大面積集中綠地水面；對原生水系重新設(shè)計(jì)，形成較大面積的湖景，湖中建島，打造私密性很強(qiáng)的獨(dú)棟、雙拼別墅區(qū)；容積率區(qū)間1.0-3.0 同一地塊多種可能性不同容積率區(qū)間的住宅類型產(chǎn)品需求量大房價(jià)增長空間較大位于城市中心的成熟地段交通便利市場對高層產(chǎn)品接受度高高容積率(3.0-5.0)項(xiàng)目的普遍背景:不同容積率區(qū)間的住宅類型一般情況下來說：容積率越低，居住的舒適度越高。過高的容積率會(huì)導(dǎo)致：綠化面積的減少，建筑密度的增加，居住的舒適度隨之下降；化解住宅高容積率壓力，提升容積率主要有以下手段2拔高樓宇高度超高層1標(biāo)準(zhǔn)層消化擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)層面積：增加進(jìn)深 、增加梯戶比、增加戶型面

8、積定位3功能轉(zhuǎn)換利用容易出高容積率的物業(yè)形態(tài)，幫助住宅消化容積率壓力4東西向圍合排布增加?xùn)|西向拍布產(chǎn)品，增大整體進(jìn)深同時(shí)滿足日照化解高容積率壓力 標(biāo)準(zhǔn)層消化容積率增大梯戶比降低舒適度，與豪宅不匹配增大戶型進(jìn)深失去競爭優(yōu)勢，降低舒適度增大戶均面積不能偏離定位過多p競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進(jìn)深開間比過大，極大影響戶型舒適度，故對本項(xiàng)目堅(jiān)守戶型舒適度底線至關(guān)重要。有其他的途徑化解容積率的情況下，盡量不要采用增加進(jìn)深及梯戶比這兩種方式；p增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據(jù)實(shí)際情況有適度放大，但不能偏離定位過多?；飧呷莘e率壓力 超高層消化容積率化解高容積率壓力

9、我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米深圳高爾夫瓏園1萬元/平方米3.5萬元/平方米深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍(lán)灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模S

10、比：銷售均價(jià)/開發(fā)成本決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值（S比）密切相關(guān)是否出現(xiàn)超高要看市場成熟度，通過價(jià)格與成本對比，用S比來比較 超高層消化容積率化解高容積率壓力當(dāng)S比大于1.5，售價(jià)遠(yuǎn)超成本時(shí)才有超高層實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式：2.0的樓盤屬于價(jià)值主體模式；2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式；樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4深圳高爾夫瓏園3.512345S比2S比2價(jià)值主體模式擁有強(qiáng)勢景觀、溢價(jià)形象主導(dǎo)模式形象、容積率化解樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金

11、域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.8789106 超高層消化容積率化解高容積率壓力 超高層占價(jià)值主體模式80%90%以上； 形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%30%。 S比2，價(jià)值主體模式，超高層比例往往占80%90%以上，在超高層已經(jīng)完全脫離成本限制，且市場成熟度較高區(qū)域，超高層可以成為項(xiàng)目主流。 S比2上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園深圳高爾夫瓏園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城形象標(biāo)桿化解高容積率壓力超高層住宅、1棟60層服務(wù)式公寓 150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅 由多幢約150米以下的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅 17棟50層的超

12、高層建筑 S比2深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣天津金域藍(lán)灣成都金域藍(lán)灣南京金域藍(lán)灣通過超高層實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層 1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層 35、36層高層，5棟多層 45棟18層住宅、 10 棟30層住宅容積率確定下的產(chǎn)品開發(fā)容積率問題開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，不只是數(shù)字容積率決定了什么？我們需要理解容積率的哪些問題？ 當(dāng)容積率變化時(shí)，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？ 容積率變化時(shí)，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？ 如何從開發(fā)利潤實(shí)現(xiàn)的角度去確定容積率？ 在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策?尋

13、找最佳容積率水平，能夠保證我們的項(xiàng)目在開發(fā)過程中能夠找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤的最佳平衡點(diǎn)。容積率的確定模型結(jié)合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場實(shí)現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素?；鶞?zhǔn)方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估上下極限方案對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位不同前提條件下，應(yīng)該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對項(xiàng)目利潤的影響不能完全成正比，總結(jié)

14、容積率與項(xiàng)目利潤之間的關(guān)系如下：不過分追求容積率附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系土地價(jià)格容積率最大化單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。4312案例一：星海華庭將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利容積率最大化案例二：中信紅樹灣滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合容積率最大化高層住宅的容積率最大化實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳中信紅樹灣 總用地16.3萬，總建筑面積65萬，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。 建筑形式

15、為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù)2832層。 為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。容積率最大化高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳香域中央 占地66904，建筑面積138550，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點(diǎn)樓），戶數(shù)710戶。 綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。 小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。 規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。品質(zhì)偏重型較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳幸福海岸 總占地10461

16、6，總建筑面積近410000,一期占地35382,建筑面積77657,容積率僅2.196。 幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； 一期6棟595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點(diǎn)式住宅。品質(zhì)偏重型Thanks for your attentionWish you a good day!影響建筑密度的因素50m（h）50m（1.0h）50m（1.0h）50m（1.0h）85m（1.7h）85m（1.7h）日照間距 1.0-1.7決定容積率的因素日照間距一般與項(xiàng)目所在的城市（緯度及氣候區(qū)劃）有密切關(guān)