個(gè)人理財(cái)住房規(guī)劃

1、單元二單元二 住房規(guī)劃住房規(guī)劃v學(xué)習(xí)目標(biāo)v (1)住房規(guī)劃的主要內(nèi)容，購(gòu)房籌資規(guī)劃，住房規(guī)劃的意義，什么是住房抵押。 下一頁下一頁返回返回v(2)家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，房產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，分析租房的成本和收益，計(jì)算購(gòu)買住房的成本。 v(3)能運(yùn)用目前我國(guó)(自用)住房貨款的主要種類及操作方式進(jìn)行住房規(guī)劃，能運(yùn)用籌資理論進(jìn)行購(gòu)房籌資規(guī)劃，能運(yùn)用相關(guān)理論進(jìn)行出租房和出售房決策。單元二單元二 住房規(guī)劃住房規(guī)劃v理財(cái)故事理財(cái)故事v香港企業(yè)家，官至中國(guó)人民政香港企業(yè)家，官至中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議全國(guó)治協(xié)商會(huì)議全國(guó)委員會(huì)委員會(huì)副主席，副主席，成為首名躋身國(guó)家成為首名躋身國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)人級(jí)別級(jí)別的香

2、港人，有的香港人，有“愛國(guó)商人愛國(guó)商人”稱稱號(hào)。號(hào)。 “中國(guó)中國(guó)共產(chǎn)黨共產(chǎn)黨的親密朋的親密朋友友”；2006年年10月月28日在北日在北京因病逝世，享年京因病逝世，享年84歲。歲。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v房產(chǎn)預(yù)售 v1954年12月，霍英東拿出自己的120萬港元，另向銀行貨款160萬港元，在香港銅鑼灣買下了他的第一幢大廈，并創(chuàng)辦了“立信建筑置業(yè)有限公司”。單元二單元二 住房規(guī)劃住房規(guī)劃v霍英東采取的房產(chǎn)預(yù)售房產(chǎn)預(yù)售的新辦法，只要先交付先交付10%的定金，就可以購(gòu)得即的定金，就可以購(gòu)得即將破土動(dòng)工興建的新樓。將破土動(dòng)工興建的新樓。也就是說，要買一幢價(jià)值10萬港元的新樓，只要付一萬港

3、元，就可以買到所有權(quán)，以后分期付款。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v這對(duì)于房地產(chǎn)商人來說，好處有哪些？v對(duì)于購(gòu)買房產(chǎn)的人來說，好處有哪些？上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v他當(dāng)上了香港房地產(chǎn)建筑商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，會(huì)內(nèi)有會(huì)員300名，擁有香港70%的建筑生意。所以有人把霍英東稱為香港的“土地爺”!上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回單元二單元二 住房規(guī)劃住房規(guī)劃 讓人目瞪口呆的美國(guó)住房規(guī)劃v 麻省鄉(xiāng)村的特點(diǎn)和環(huán)境v 麻省位于美國(guó)的東北部，東臨大西洋，屬于海洋性氣候，與我國(guó)河北省相近，但海洋性氣候，與我國(guó)河北省相近，但雨量充沛則勝過河北省雨量充沛則勝過河北省。麻省屬于丘陵地區(qū)，境內(nèi)主要是高低起伏海拔兩

4、三百米的高低起伏海拔兩三百米的丘陵。丘陵。如果其中出現(xiàn)一個(gè)海拔五六百米的山頭，就可能成為一個(gè)風(fēng)景點(diǎn)。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v因?yàn)槿藗冮_車順著盤山公路到達(dá)山頂，到達(dá)山頂，就可以就可以“極目遠(yuǎn)望極目遠(yuǎn)望”，觀賞周圍的丘，觀賞周圍的丘陵、小河和湖泊。陵、小河和湖泊。麻省的地理和氣候條件，如在我國(guó)應(yīng)是一個(gè)較好的農(nóng)業(yè)地區(qū)。而美國(guó)適農(nóng)地域廣闊，為了防止糧食生產(chǎn)過剩，美國(guó)政府把麻省的大部分地區(qū)劃為非農(nóng)業(yè)區(qū)，即不準(zhǔn)種即不準(zhǔn)種糧食，但可以種一些瓜果的地區(qū)。糧食，但可以種一些瓜果的地區(qū)。單元二單元二 住房規(guī)劃住房規(guī)劃v所以，麻省的鄉(xiāng)村，由于不搞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不是不是“農(nóng)村農(nóng)村”，而是樹木茂密的鄉(xiāng)村，而是樹

5、木茂密的鄉(xiāng)村。麻省有完整的高速公路網(wǎng)連接著各個(gè)城市。為了發(fā)展鄉(xiāng)村往宅，就在兩條高速公路之在兩條高速公路之間，建設(shè)好幾條小型公路。間，建設(shè)好幾條小型公路。公路長(zhǎng)度以兩端連接高速公路為限，一般十幾、二十公里，因?yàn)檐嚨牧髁繕O小，路寬僅12米左右。沿著公路每隔一二百米建一幢鄉(xiāng)村往宅，沿著公路每隔一二百米建一幢鄉(xiāng)村往宅，每幢在每幢在 200平方米左右平方米左右，屬于中等收入者住房水平。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山上還有較大面積的山林。新房售價(jià)每幢在20萬美元左右，舊房售價(jià)則為十幾萬美元，比較便宜。由于地處樹林茂密的鄉(xiāng)間，生態(tài)環(huán)境宜人。處樹林茂密的鄉(xiāng)間，生態(tài)環(huán)

6、境宜人。特別是沿著小河建的住宅，背山面水，特別是沿著小河建的住宅，背山面水，風(fēng)景更為優(yōu)美。風(fēng)景更為優(yōu)美。由住宅駕車上高速公路一般只需幾分鐘，交通也方便。以上幾個(gè)條件，使得許多居民愿意住鄉(xiāng)村住宅。v討論：v1.買房應(yīng)具備哪些條件?v2.買什么樣的房? v3.如何買房? v怎樣在目前眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中挑選到適合自己的房子呢?v該如何進(jìn)行家庭居住規(guī)劃呢?v是買房，租房，換房，還是建房?上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v根據(jù)專家的建議，住房規(guī)劃要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居住年限、生活方式經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居住年限、生活方式以及未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，以及未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，甚至有時(shí)還要根據(jù)結(jié)婚成家時(shí)對(duì)方的態(tài)度來制定。 v一

7、、住房規(guī)劃的意義住房規(guī)劃的意義v 住房規(guī)劃包括買房、租房、換房、建房、賣房的規(guī)劃，規(guī)劃是否得當(dāng)會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債狀況和現(xiàn)金流量的方向。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回居住規(guī)劃居住規(guī)劃空間空間需求需求環(huán)境環(huán)境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品質(zhì)品質(zhì)購(gòu)買或租房決策購(gòu)買或租房決策是否購(gòu)買是否購(gòu)買購(gòu)買規(guī)劃購(gòu)買規(guī)劃房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率居住年數(shù)居住年數(shù)利率水平利率水平負(fù)債能力負(fù)債能力租房租房總價(jià)總價(jià)貸款貸款首付款首付款區(qū)區(qū)位位類類別別戶戶型型大大小小用用途途房租增長(zhǎng)率房租增長(zhǎng)率v一是沒有住房規(guī)劃的觀念，難以制訂 合理的行動(dòng)計(jì)劃;v二是未能量入為出，圓夢(mèng)功敗垂成;v三是陷入低首付陷阱，購(gòu)買了自己買 不起的房子

8、;v四是成為房奴，一生都為還房貸而奮 斗，直至變老。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v既能滿足不同時(shí)期的居住需求，又不會(huì)背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān):v既能滿足居住的需求，又能滿足其他生活需求;v既能使家庭財(cái)務(wù)平穩(wěn)，又能使生活水平穩(wěn)步上升。v在某市機(jī)關(guān)工作的李帥男李帥男和在外企工作的張美女張美女打算結(jié)婚，兩人對(duì)于如何購(gòu)置新房產(chǎn)生了矛盾。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v小李說應(yīng)先根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力買個(gè)小點(diǎn)小李說應(yīng)先根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力買個(gè)小點(diǎn)的房子，等以后有能力了，再買個(gè)大些的。的房子，等以后有能力了，再買個(gè)大些的。v而小張認(rèn)為應(yīng)該一步到位，新房應(yīng)該氣派，而小張認(rèn)為應(yīng)該一步到位，新房應(yīng)該氣派，寬敞，舒

9、適漂亮，所以應(yīng)該貸款或借錢買寬敞，舒適漂亮，所以應(yīng)該貸款或借錢買個(gè)大房子，否則就不買房子，先租房結(jié)婚。個(gè)大房子，否則就不買房子，先租房結(jié)婚。 討論討論:請(qǐng)對(duì)案例中的李帥男和張美女關(guān)于買房和租房的爭(zhēng)論進(jìn)行分析，打算成家的年輕人應(yīng)該買房還是租房?v 1.買房的好處:v 2.租房的好處:上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回租租 房房購(gòu)購(gòu) 房房?jī)?yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)1用較低成本，居住較大房屋。用較低成本，居住較大房屋。1提供屬于自己的長(zhǎng)久居住場(chǎng)所。提供屬于自己的長(zhǎng)久居住場(chǎng)所。2對(duì)未來收入的變化有較大承受能力對(duì)未來收入的變化有較大承受能力 2滿足中國(guó)人具有定所的傳統(tǒng)觀滿足中國(guó)人具有定所的傳統(tǒng)觀念。念。3留存首期款，用作

10、其它投資渠道和留存首期款，用作其它投資渠道和收益。收益。3提高生活品質(zhì)。提高生活品質(zhì)。4不用考慮未來房屋價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)。不用考慮未來房屋價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)。 4強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積財(cái)富。強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積財(cái)富。5租房有較大的遷徙自由度和新鮮感。租房有較大的遷徙自由度和新鮮感。 5具有投資價(jià)值和資本增值機(jī)會(huì)。具有投資價(jià)值和資本增值機(jī)會(huì)。6房屋質(zhì)量或損毀風(fēng)險(xiǎn)由房主承擔(dān)房屋質(zhì)量或損毀風(fēng)險(xiǎn)由房主承擔(dān)6可以按自己意愿布置和裝飾家可以按自己意愿布置和裝飾家居。居。缺點(diǎn)缺點(diǎn)1別人房產(chǎn)，主動(dòng)權(quán)在房主。別人房產(chǎn)，主動(dòng)權(quán)在房主。1資金動(dòng)用額大，缺乏流動(dòng)性資金動(dòng)用額大，缺乏流動(dòng)性2無法按自己意愿裝修布置房屋無法按自己意愿裝修布置

11、房屋2維護(hù)成本較高。維護(hù)成本較高。3有房屋租金價(jià)格不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)有房屋租金價(jià)格不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)3需要承擔(dān)房屋價(jià)格下跌和損毀需要承擔(dān)房屋價(jià)格下跌和損毀的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)4有房屋上漲，未來購(gòu)房成本增加的有房屋上漲，未來購(gòu)房成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比購(gòu)房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比:二、購(gòu)房和租房決策二、購(gòu)房和租房決策v購(gòu)房與租房的居住效用相近：購(gòu)房者有產(chǎn)權(quán)，因而有使用期間的自主權(quán)，而租房者有時(shí)會(huì)面臨房東要求搬家的窘境。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v租房與購(gòu)房何者更加劃算，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用與對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。v (一一)年成本法年成本法v購(gòu)房者的使用成本是v而租房者的使用成本是。

12、v購(gòu)房(或租房)者在進(jìn)行決策時(shí)就會(huì)比較購(gòu)房和租房成本的大小，選擇成本小的方案。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回年成本法年成本法租房年成本押金租房年成本押金存款利率年租金存款利率年租金購(gòu)房年成本首付款購(gòu)房年成本首付款存款利率貸款金額存款利率貸款金額 貸款利率年維修稅捐費(fèi)用貸款利率年維修稅捐費(fèi)用請(qǐng)計(jì)算請(qǐng)計(jì)算:v王先生看上了一間80平方米位于北京市朝陽區(qū)的一處房產(chǎn)，房產(chǎn)開發(fā)商可租可售。若是租，房租每月若是租，房租每月3 000元，元，押金押金3個(gè)月。個(gè)月。購(gòu)則總價(jià)購(gòu)則總價(jià)80萬元，首付萬元，首付30萬元，萬元，利率6%的房屋抵押貸款。v王先生租房與購(gòu)房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付款的機(jī)會(huì)成本是一

13、年的存款利率3%)。v租房年成本: v3000 x 12 +3000 x 3 x 3 % = 36270(元)v購(gòu)房年成本:v30萬元x3% +50 x6% =39000(元)v 看起來租房比購(gòu)房年成本低2 730元，或每月227. 5元，租房比較劃算。v租購(gòu)房決策影響因素租購(gòu)房決策影響因素房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率：房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率：房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算房租成長(zhǎng)率：房租成長(zhǎng)率：房租成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算房租成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算居住年數(shù)：居住年數(shù)：居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算利率水平：利率水平：利率水平越高，租房越劃算利率水平越高，租房越劃算房屋的持有成本房屋的

14、持有成本：房屋持有成本越高，租房：房屋持有成本越高，租房 越劃算越劃算租房押金：租房押金：押金水平越高，購(gòu)房越劃算押金水平越高，購(gòu)房越劃算 還要考慮的因素有哪些？ (1)房租是否會(huì)每年調(diào)整。 購(gòu)房后成本固定，而且租與購(gòu)的月成本只差227. 5元，只有月租的7. 6%，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過 7. 6%，則購(gòu)房比租房劃算。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v(2)房?jī)r(jià)升值潛力。v若房?jī)r(jià)未來看漲，那么即使目前算起來購(gòu)房的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。v以上例而言，租房年居住成本率= 3. 6萬元:80萬元=4.5%,v購(gòu)房年居住成本率= 3. 9萬元

15、:80萬元=4. 875 %，差距0. 375 %。若計(jì)劃住5年，0. 375 % x 5 =1. 875 %v只要房?jī)r(jià)可能在5年內(nèi)漲2%以上，購(gòu)房仍然比較劃算。v (3)利率的高低。如果預(yù)期房貸利率進(jìn)一步降低，而房租保持不變，則租房與購(gòu)房的居住成本的差異會(huì)逐漸降低，可以考慮通過購(gòu)房滿足居住需求。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回 (二二)凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法v凈現(xiàn)值法是考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原為現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，支付的凈現(xiàn)金流越小越好。支付的凈現(xiàn)金流越小越好。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回請(qǐng)計(jì)算請(qǐng)計(jì)算:v王先生看中一處房產(chǎn)。若是租，房租每年30萬元。王先生

16、確定要在該處住滿5年。購(gòu)則總價(jià)800萬元，假設(shè)5年后售房所得為1 000萬元。以存款利率6%為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。v請(qǐng)分析王先生是租房劃算還是購(gòu)房劃算。v(1)計(jì)算租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。v由于房租每年30萬元，王先生租房5年，以存款利率6%為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。v所以按照凈現(xiàn)值法計(jì)算可得出租房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值為:vP=年金30萬元標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)(n=5,i=6%)=30 x (P A,6% ,5)=304. 212 4=126. 37(萬元) (2)購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值。購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值。v購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值減去購(gòu)房現(xiàn)值，而5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值為vP=5年后售房

17、所得1 000萬元標(biāo)準(zhǔn)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)(n=5,i=6%) =1000 x(PF,6% ,5)=10000.747 26=747.26(萬元)上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回 購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值=5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值-購(gòu)房現(xiàn)值 = 747. 26 800=-52. 74(萬元)v 購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租房的凈現(xiàn)金購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，因此購(gòu)房比租房劃算。流現(xiàn)值，因此購(gòu)房比租房劃算。v 若5年后房?jī)r(jià)與目前房?jī)r(jià)相當(dāng)，此時(shí)的購(gòu)房或租房決策主要取決于v當(dāng)事人對(duì)當(dāng)事人對(duì)5年后房?jī)r(jià)漲幅的主觀看法。年后房?jī)r(jià)漲幅的主觀看法。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v凈現(xiàn)值法考慮居住年

18、數(shù)，值得參考的決策標(biāo)準(zhǔn)是，如果不打算在同一個(gè)地方住如果不打算在同一個(gè)地方住3年以年以上，最好還是以租代購(gòu)。上，最好還是以租代購(gòu)。v因?yàn)?年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會(huì)低于房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購(gòu)房后裝修只住3年，則折舊成本太高，而期待房?jī)r(jià)不斷飄升是相當(dāng)不切實(shí)際的。v一個(gè)簡(jiǎn)單的法則是 在一個(gè)地方住越久，用凈現(xiàn)值法計(jì)在一個(gè)地方住越久，用凈現(xiàn)值法計(jì)算的購(gòu)房比租房劃算的機(jī)會(huì)越大。算的購(gòu)房比租房劃算的機(jī)會(huì)越大。v閑置房屋是出租還是出售要視房屋的等綜合因素而定，也就是要綜合考慮房產(chǎn)的價(jià)格。影響房產(chǎn)價(jià)格的因素很多，具體可歸為以下四個(gè)方面:上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v其一，自然因素，主要是指房地產(chǎn)所處的交通狀況

19、和所在地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。v其二，經(jīng)濟(jì)因素，主要有v其三，行政因素，指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)等方面的因素，包括等方面。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v其四，社會(huì)因素，主要有等方面。此外，房產(chǎn)價(jià)格還受房屋質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理狀況和采光度等因素的影響。 v對(duì)于出租房還是出售房決策，投資者要全面了解以上的宏觀和微觀因素。特別應(yīng)當(dāng)注意的是房地產(chǎn)政房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱，政府采取緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)通常會(huì)步入下降周期，房地產(chǎn)價(jià)格降低，房產(chǎn)有損失的風(fēng)險(xiǎn)。討論討論:中低收入家庭如何買房。中低收入家庭如何買房。v1.銀行貸款:v(1)住房公積

20、金貸款。v(2)個(gè)人住房商業(yè)性貸款。v(3)個(gè)人住房組合貸款。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行發(fā)放的房屋抵押貸款。v個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款 個(gè)人住房公積金貸款利率：個(gè)人住房公積金貸款利率： 5年以下（含年以下（含5年）年利率年）年利率3.5% 5年以上（不含年以上（不含5年）年利率年）年利率4% C:Documents and SettingsAdministrator桌面桌面關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率通知關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率通知.doc桌面桌面關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率

21、通知關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率通知.doc聊城申請(qǐng)住房申請(qǐng)住房公積金公積金貸款需要什么條件？貸款需要什么條件？v（1）本人參加住房公積金制度一年以上，并連續(xù)足額繳存住房公積金。v（2）本人有一年內(nèi)的購(gòu)房手續(xù)。v（3）購(gòu)房首付款符合規(guī)定比例（一般不低于30%）。v（4）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、良好的信用和按規(guī)定償還貸款本息的能力。v（5）借款人夫妻雙方中沒有住房公積金貸款或沒有給別人的公積金貸款做擔(dān)保。v聊城市住房公積金貸款的最高額度是聊城市住房公積金貸款的最高額度是40萬元。萬元。v聊城市已正式實(shí)施新政策的內(nèi)容，詳情如下：1、年滿18歲具有完全民事行為能力的自然人;2、正常繳存住房公積金(單位連

22、續(xù)欠繳不超過三個(gè)月)，且自本人申請(qǐng)之日起，本人及所在單位按時(shí)足額繳存6個(gè)月（包括6個(gè)月）以上;3、具有1年以內(nèi)購(gòu)買自住住房的合同(房管局備案);4、購(gòu)房首付款符合規(guī)定比例(首次購(gòu)房為30%以上，二次購(gòu)房為50%以上);5、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;6、同意按照市住房公積金管理中心和貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保;7、市住房公積金管理中心規(guī)定的其他條件。v具有下列情形之一的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款1、借款人在銀行征信系統(tǒng)中有不良記錄3次(含3次)以上的;2、借款人有多處貸款，且借款人及共同借款人的合法收入不足以償還貸款的;3、為他人住房公積金貸款提供擔(dān)保尚未解除擔(dān)保責(zé)

23、任的;4、5年內(nèi)曾采取欺騙手段提取住房公積金的;5、借款人或共同借款人對(duì)同一套住房已申請(qǐng)過住房公積金貸款的;6、借款人提取住房公積金時(shí)間不足一年的。v新政貸款額度變化(已實(shí)施)改革前：夫妻雙方正常繳存住房公積金的，最高額度為30萬元。單方繳存住房公積金的，最高額度不超過住房公積金貸款最高額度的2/3現(xiàn)行中：貸款最高額度40萬元。貸款政策：貸款最高額度由20萬元升至25萬元，夫妻雙方職工最高額度由30萬元提高到40萬元。貸款年限抵押貸款的最長(zhǎng)期限為20年，保證貸款的最長(zhǎng)期限為15年，質(zhì)押貸款最長(zhǎng)期限不超過質(zhì)押證券的到期日。不論什么形式貸款，最長(zhǎng)期限均不得超過國(guó)家規(guī)定的職工退休年齡。v 住房公積金

24、貸款的特點(diǎn)住房公積金貸款的特點(diǎn)v 貸款期限短，最長(zhǎng)不超過貸款期限短，最長(zhǎng)不超過30年；年；v 比銀行其他貸款利率低；比銀行其他貸款利率低；v 貸款對(duì)象有特殊要求，公積金繳存人；貸款對(duì)象有特殊要求，公積金繳存人；v 基本上沒有年齡上限制；基本上沒有年齡上限制；v 貸款額度大于商業(yè)銀行個(gè)人住房額度；貸款額度大于商業(yè)銀行個(gè)人住房額度；v 貸款額度不超過購(gòu)房合同金額的貸款額度不超過購(gòu)房合同金額的70%。但。但還有最高限額。如北京還有最高限額。如北京40萬，上海萬，上海20萬。萬。v個(gè)人住房商業(yè)性貸款（個(gè)人住房商業(yè)性貸款（“按揭按揭”）v 個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件：個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件：v 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)

25、收入；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；v 有合法有效的購(gòu)房合同；有合法有效的購(gòu)房合同；v 自籌自籌20%以上的房款；以上的房款；v 能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保；或保證擔(dān)保；v 一般最高不超過一般最高不超過100萬元；萬元；v 貸款期限一般不超過貸款期限一般不超過30年。年。v 個(gè)人住房商業(yè)貸款的方式：個(gè)人住房商業(yè)貸款的方式：v 抵押貸款：用購(gòu)房契約向銀行作抵押；抵押貸款：用購(gòu)房契約向銀行作抵押；v 質(zhì)押貸款：用動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利做質(zhì)押；質(zhì)押貸款：用動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利做質(zhì)押；v 保證貸款：用具有代為清償能力的法保證貸款：用具有代為清償能力的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；人、其它

26、經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；v 抵押（質(zhì)押）加保證貸款。抵押（質(zhì)押）加保證貸款。v住房組合貸款住房組合貸款v 凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請(qǐng)借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。分別按各自的利率個(gè)人住房公積金貸款。分別按各自的利率計(jì)算利息。計(jì)算利息。v2.利用政策選擇低價(jià)房:v(1)安居房。v(2)平價(jià)房。 v(3)經(jīng)濟(jì)適用房。v安居房安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資

27、金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 v平價(jià)房是指以成本加上3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。 v經(jīng)濟(jì)適用住房，指由中國(guó)政府出資扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性經(jīng)濟(jì)性和適用性兩方面特點(diǎn)的社會(huì)保障住房。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格適價(jià)格適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。所謂適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和降低，要達(dá)到一定的使用效果。 四、購(gòu)房規(guī)劃和購(gòu)房籌資規(guī)劃四、購(gòu)房規(guī)劃和購(gòu)房籌資規(guī)劃v (一

28、)購(gòu)房規(guī)劃v 1.購(gòu)房規(guī)劃的基本步驟v 購(gòu)房規(guī)劃的基本步驟如下圖所示。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回 購(gòu)房規(guī)劃的步驟購(gòu)房規(guī)劃的步驟返回返回購(gòu)房前，購(gòu)房前，先對(duì)自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的評(píng)估，評(píng)估，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤，要比找完房子再算價(jià)錢明智得多。v 其次，要根據(jù)自家財(cái)產(chǎn)和還款能力確定購(gòu)房的總價(jià)和單價(jià)確定購(gòu)房的總價(jià)和單價(jià)。v確定購(gòu)房的總價(jià)主要看購(gòu)房者可負(fù)擔(dān)的首付款以及可負(fù)擔(dān)的房貸總額的能力;確定購(gòu)房的單價(jià)主要看購(gòu)房者對(duì)房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)等的選擇。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回按購(gòu)買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)按購(gòu)買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用擔(dān)

29、的費(fèi)用v 需要支付的首期部分=欲購(gòu)買房屋總價(jià)x（ 1- 按揭貸款成數(shù)比例）v 需要支付的貸款部分=購(gòu)買房屋總價(jià)x按揭貸款成數(shù)比例v每月攤還的貸款本息費(fèi)用需要支付的貸款部分（P/A,r，n） 12v按欲購(gòu)買的房屋價(jià)格計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的按欲購(gòu)買的房屋價(jià)格計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用費(fèi)用v教材教材p193 例例5-7v最后，購(gòu)房后的家庭收支狀況購(gòu)房后的家庭收支狀況v在計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等;家庭支出包括每月的月供費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話費(fèi)、其他正常生活開支、娛樂教育費(fèi)用等。v據(jù)專業(yè)理財(cái)人士測(cè)算，如果購(gòu)房還貸購(gòu)房還貸支出只占家庭總收入的支出只占家庭總收入的3

30、0%以下，應(yīng)以下，應(yīng)該是安全的。該是安全的。例如，如果家庭月收入v5 000元，每月的房款月供應(yīng)該不超出1 500元。但如果收入預(yù)期增長(zhǎng)前景比較看好，也可以適當(dāng)提高比例。購(gòu)房環(huán)境需求購(gòu)房環(huán)境需求區(qū)位決定單價(jià)v房?jī)r(jià)取決于兩個(gè)因素:一是區(qū)位，二是大小一是區(qū)位，二是大小。v區(qū)位的生活機(jī)能越強(qiáng)，單價(jià)越高;房子越大，總價(jià)越高。房子的大小主要決定于居住成員的數(shù)目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區(qū)位的房子單價(jià)差距甚大，因此需考慮考慮總負(fù)擔(dān)能力，在可接受的居住平方米數(shù)下，選總負(fù)擔(dān)能力，在可接受的居住平方米數(shù)下，選擇住得起的地區(qū)。擇住得起的地區(qū)。上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v環(huán)境需求要考慮的

31、重點(diǎn)環(huán)境需求要考慮的重點(diǎn)，包括所居住社區(qū)的生活品質(zhì)、離上班地點(diǎn)或子女就學(xué)地點(diǎn)遠(yuǎn)近，以及學(xué)區(qū)考慮(否則子女讀書會(huì)有額外的支出)等。區(qū)位是決定房?jī)r(jià)最重要的因素，應(yīng)考慮承受能力，在交通所需油料、時(shí)間成本與房?jī)r(jià)的差異所產(chǎn)生的利息成本之間進(jìn)行比較選擇。 (二二)購(gòu)房籌資規(guī)劃購(gòu)房籌資規(guī)劃v對(duì)多數(shù)人來說，買房的花銷太大，很少有人可以一次性付清所有的購(gòu)房款項(xiàng)，因此，個(gè)人/家庭的居住規(guī)劃中另一個(gè)重要問題是關(guān)于購(gòu)房籌資的規(guī)劃。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回v1.關(guān)于抵押的含義v當(dāng)個(gè)人/家庭以抵押貸款方式購(gòu)得住房時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)移給貸款銀行，個(gè)人/家庭只能在貸款債務(wù)全部還清后才能重新獲得對(duì)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

32、。 v大多數(shù)人還知道他們要連續(xù)15一30年每月向貸款人還款，之后才可以“完完全全”擁有他們的房子。在這期間，一旦中斷每月還款，他們就有可能失去自己的房子。這些描述基本上是正確的，但卻不是抵押的準(zhǔn)確含義。v抵押被定義為一種以還貸為前提條件的、從借款人到貸款人的對(duì)資產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，該權(quán)利是對(duì)由借款人享有贖回權(quán)的債務(wù)償還的保證。也就是說，這種從貸方重新獲得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利叫做擔(dān)保贖回權(quán)。v除非購(gòu)房者可以一次付清全部購(gòu)房款項(xiàng)，否則一個(gè)通過抵押融資購(gòu)房的個(gè)人或家庭在擁有了一座新房子以后，并不會(huì)立即擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上房子的產(chǎn)權(quán)歸抵押貸款銀行所有，購(gòu)房者擁有的只是對(duì)房屋占有和使用以及未來贖回產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。上一頁上

33、一頁 下一頁下一頁返回返回2.住房抵押貸款的償還住房抵押貸款的償還v償還方式v住房抵押貸款的償還方式一般有以下三種: (1)滿期償還，是指借款者在貸款期滿時(shí)一次性償還貸款的本金和利息。 上一頁上一頁 下一頁下一頁返回返回 (2)分期償還，是指借款者在貸款期內(nèi)，按一定的時(shí)間間隔，分期償還貸款的本金和利息。 (3)償債基金，是指借款者每期向貸款者支付貸款利息，并按期另存一筆款項(xiàng)，建立一個(gè)基金，在貸款期滿時(shí)這一基金恰好等于貸款本金，一次性償還給貸款者。還款方式和還款金額1. 一次性還本付息一次性還本付息計(jì)算公式為：計(jì)算公式為： 到期一次還本付息額到期一次還本付息額貸款本金貸款本金1年利率年利率（如貸

34、款期為（如貸款期為1年）年） 到期一次還本付息額到期一次還本付息額貸款本金貸款本金1月利率月利率貸款期（月）貸款期（月）（本公式適用于貸款期不到（本公式適用于貸款期不到l年的情況）年的情況）式中，月利率年（名義）利率式中，月利率年（名義）利率12v例：設(shè)張先生2015年申請(qǐng)貸款總額20000元，貸款期限8個(gè)月，年利率3.5%，計(jì)算到期一次還本付息額。v20000*【1+（3.5%/12）*8】=20466.67還款方式和還款金額2. 等額本金還款法等額本金還款法 每季還款額每季還款額貸款本金貸款期季數(shù)（本金已歸還貸款本金貸款期季數(shù)（本金已歸還本金累計(jì)額）本金累計(jì)額）季利率季利率每月還款額每月還款額貸款本金貸款期月數(shù)（本金已歸還貸款本金貸款期月數(shù)（本金已歸還本金累計(jì)額）本金累計(jì)額）月利率月利率還款方式和還款金額3. 等額本息還款法等額本息還款法從使用貸款的第二個(gè)月起，