中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、2016.6.16中 國 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程1回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。2中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開發(fā)模式l盈利模式31980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。4當(dāng)中國房地產(chǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？借鑒創(chuàng)新5成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地6香港模式在過去20多年中，影

2、響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向 ；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。 7近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國模式興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應(yīng)。 8香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)Pulte Homes 萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。 美國模式VS兼容9 發(fā)展模式的根源：土地 10中國房地產(chǎn)行業(yè)

3、發(fā)展模式l發(fā)展模式l開發(fā)模式l盈利模式111.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證1.領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取商品房銷售許可證選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)流程12建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五13中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式l發(fā)展模式l開發(fā)模式l盈利模式14房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個項目全生命周期（項目論證、項目定位

4、、規(guī)劃設(shè)計、工程建造、營銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。 15中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點1619781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段17新中國土地拍賣“第一槌”。 1988年4月18創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等19197919801986198819581991真正意義上走上了市場化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國房地產(chǎn)嚴(yán)冬如

5、期而至。20”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。21探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：22房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：23溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點?！痹诔赐副镜貥鞘泻?，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“溫州購房團”?；疖嚦捶繄F飛機炒房團242003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)252006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運動262006年12月 中國金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入272

6、006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀282007年，地王頻現(xiàn) 面粉比面包貴29 2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。 但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。302007年4月20日碧桂園在港上市 締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額 25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富312007年 上海湯臣 天價11萬/平米2007年 北京商品房預(yù)售均價首次突破萬元，達(dá)12436.2元/平米32房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段1

7、9781991199920072010第四階段：332008年1月 房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉342008年3月 因認(rèn)購不足 恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計劃 是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件352009年，房市百態(tài)之一樓脆脆 2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡 362009年，房市百態(tài)之二樓歪歪 第一個樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪歪”，最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機構(gòu)出具的一紙報告，“此樓安全”。372009年，樓市“火”“劇”-蝸居38中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報39中國房地產(chǎn)市場 從安居時代到投機時代40投資：開發(fā)投資增速逐月回升 但仍低于近年來平均水平41供應(yīng)：09年施工和新開工面積低位