房地產(chǎn)成本核算制度

1、-目錄一、總那么二、房地產(chǎn)本錢治理職責(zé)一集團總部的本錢治理職責(zé)二開發(fā)企業(yè)的本錢治理職責(zé)三、房地產(chǎn)本錢監(jiān)控一本錢監(jiān)控系統(tǒng)二本錢監(jiān)控的要求四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢掌握一立項環(huán)節(jié)的本錢掌握二規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢掌握三施工招標環(huán)節(jié)的本錢掌握四施工過程的本錢掌握五工程材料及設(shè)備治理六竣工交付環(huán)節(jié)的本錢掌握七工程結(jié)算治理八其他環(huán)節(jié)的本錢掌握五、附那么某標桿企業(yè)房地產(chǎn)本錢治理制度爭論稿一、總那么1、為了增強本錢掌握力度，降低本錢費用，提高市場競爭力，依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團本錢治理的要求和經(jīng)受、教訓(xùn)，制定本制度；-word.zl2、本錢治理的根本原那么是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程掌握為環(huán)節(jié)

2、、規(guī)操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的；3、本錢監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實本錢崗位責(zé)任制，完善本錢治理根底，形成有效的本錢監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低本錢，提高經(jīng)濟效益；二、房地產(chǎn)本錢治理職責(zé)一集團總部的本錢治理職責(zé)1、制定、修正集團本錢治理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位本錢治理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情形，對本錢實行制度監(jiān)控；2、進展房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判定，準時供應(yīng)、反應(yīng)給集團和各開發(fā)企業(yè)治理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團本錢治理環(huán)境的明白，幫助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題；3、組織各方面專業(yè)人士對擬建工程進展實地考察、立項聽證，按立

3、項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫忙房地產(chǎn)公司做好工程前期籌劃中的本錢掌握；立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規(guī)；市場定位是否明確、恰當(dāng)；投資本錢估算是否經(jīng)濟、合理；投資回報是否符合集團利潤目標要求；投資風(fēng)險能否有效掌握；4、跟蹤、落實各工程本錢方案及其執(zhí)行情形，適時明白各工程本錢的實際構(gòu)成，匯編集團本錢報表；分析、總結(jié)工程本錢掌握情形，幫助、督促各開發(fā)企業(yè)做好工程操作過程中的本錢掌握工作；5、建立本錢信息監(jiān)控中心，準時收集各工程本錢動態(tài)資料，為集團治理層供應(yīng)充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)看法反應(yīng)給各開發(fā)企業(yè)；6、組織集團本錢治理的信息溝通，通過培訓(xùn)、雙向溝通、研修

4、會等方式，增進全員的本錢治理意識，推廣集團外本錢治理經(jīng)受，尋求降低本錢的有效途徑，促進集團本錢治理水平的提高；7、依據(jù)治理的需要，派出審計小組對工程本錢進展階段審計和決算審計，對工程本錢發(fā)生的合理性、本錢治理的規(guī)性提出審計看法；并結(jié)合工程收益情形，考核工程的本錢降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標；8、逐步推行本錢治理及其信息溝通電腦化，搞好本錢治理的綜合效勞；二開發(fā)企業(yè)的本錢治理職責(zé)1、仔細執(zhí)行集團本錢治理制度，結(jié)合實際制定本單位本錢治理制度，并自覺承擔(dān)總部監(jiān)視；2、依據(jù)本單位業(yè)務(wù)開展規(guī)劃、開發(fā)才能和市場情形，確定工程開發(fā)方案，組織立項調(diào)研、選址和前期籌劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向

5、集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序；3、規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和本錢估算精確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)，又表達本錢掌握的意識和要求；4、客觀、仔細地進展工程本錢費用測算，編制工程本錢費用方案，確定工程及每個單項工程的目標本錢，分解本錢費用掌握指標，落實降低本錢技術(shù)組織措施；5、遵循根本建立程序，進展工程實際操作，對房地產(chǎn)本錢實行工程經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程掌握，對可控本錢、變動本錢和本錢反常偏差實行有效監(jiān)控；保證將本錢掌握在目標本錢圍；6、正確處理本錢、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，

6、嚴格掌握工程的質(zhì)量本錢和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率；7、組織工程開發(fā)本錢費用核算，準時、全面、精確、動態(tài)地反映工程本錢、費用情形，按規(guī)定編報本錢會計報表等有關(guān)資料；堅持本錢報告制度，保證本錢信息溝通的準時、有效；8、熟識、把握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水公平本錢掌握因素，用足用活各種政策、資源，提高本錢掌握的預(yù)見性，努力尋求降低本錢費用的途徑；9、定期或不定期分析本錢構(gòu)造、差異及其緣由、監(jiān)控措施及其成效、經(jīng)受教訓(xùn)，每年至少一次， 并將分析報告報集團總部財務(wù)部；三、房地產(chǎn)本錢監(jiān)控一本錢監(jiān)控系統(tǒng)1、依據(jù)集團的治理體制，集團建立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為

7、中心的房地產(chǎn)本錢監(jiān)控系統(tǒng)；實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、工程經(jīng)理負責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制；2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員本錢意識，對房地產(chǎn)本錢實行全過程監(jiān)控；3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)治理需要和工程實際情形，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等本錢治理職能部門或崗位，保證本錢掌握工作的順當(dāng)進展二本錢監(jiān)控的要求制度建立1、依據(jù)治理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面容的本錢治理制度，并報集團總部備案：本錢治理責(zé)任制及監(jiān)控程序；方案治理制度包括指標、定額、考核治理方法；招、投標治理制度；合同治理制度；工程 質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交治理制度；預(yù)決算 包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項

8、撥付治理制度；費用掌握制度；材料設(shè)備治理制度；以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定；2、集團總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)本錢掌握經(jīng)受，在此根底上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)本錢治理制度；方案治理1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依據(jù)工程開發(fā)的節(jié)奏，準時編制本錢方案，并跟蹤、檢查、考核方案的執(zhí)行情形：開發(fā)產(chǎn)品本錢方案按完全本錢口徑 ；期間費用方案；降低本錢技術(shù)組織措施方案；2、本錢方案以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、本錢猜測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進展編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化；3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善本錢考核方法，確立本錢降低率、費用節(jié)省額、工程投資回報率等本錢考核指標；分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在

9、本錢掌握過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)本錢的構(gòu)造、差異及其緣由、掌握措施及其成效進展分析，以準時總結(jié)經(jīng)受教訓(xùn)，做好下一步本錢掌握工作；分析的重點是：方案及其執(zhí)行情形；實際本錢與預(yù)算本錢、方案本錢比照差異及其緣由；分析期掌握措施、成效、存在問題及改良看法、計策； 評判、結(jié)論與提示；2、集團總部依據(jù)治理需要，應(yīng)按工程就本錢掌握情形進展分析檢查；信息溝通1、應(yīng)報集團總部的常規(guī)性本錢資料主要包括：工程根本情形；按會計制度規(guī)定應(yīng)編報的本錢核算報表；本錢動態(tài)情形及其分析資料；當(dāng)?shù)卣咝允召M工程、容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門；2、按例外治理原那么，對以下本錢反常偏差及其處置方法，應(yīng)隨時報集團

10、總部：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；本錢超降率占單項工程本錢總額10%以上、占其本身預(yù)算本錢或方案本錢30%以上的的工程、大事 包括停工、嚴峻窩工、重大設(shè)計變更、方案外增減工程、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的本錢增、減工程、大事；合作條件更換；補交地價；3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立本錢信息庫，相互溝通本錢掌握的經(jīng)受教訓(xùn)；四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢掌握一立項環(huán)節(jié)的本錢掌握1、各單位新工程立項時必需向集團總部提交.立項請示 .和具體的 .可行性爭論報告 .，并經(jīng)集團立項聽證會爭論通過； .可行性爭論報告 .除應(yīng)具備地塊根底資料、周邊環(huán)境及其開展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)

11、奏及市場定位等根底容外，仍須包括以下容：本錢費用估算和掌握目標及措施；投資及效益測算、利潤表達支配；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金方案； .競投方案 .僅限招標、拍賣工程；投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的計策；工程綜合評判看法；2、.可行性爭論報告 .應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部；3、假設(shè)工程立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向集團總部提交.立項申請 .；4、招標或拍賣工程的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房工程要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金本錢；5、招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團總部律師審核后正式簽署；二規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢掌握

12、1、規(guī)劃設(shè)計單位的挑選由各開發(fā)單位自行負責(zé)，但應(yīng)遵循以下原那么：能由集團部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團部自行完成；需托付進展的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)實行招標方式，擇優(yōu)確定；2、總體規(guī)劃設(shè)計方案必需包括建造本錢掌握總體目標，應(yīng)第一上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會審查，獲通過前方可進入下一設(shè)計階段如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計；每一階段都必需要求設(shè)計單位出具.設(shè)計概預(yù)算 .，并在與上一階段的概預(yù)算進展認真分析、比擬的根底上，編制我方的.建造本錢概預(yù)算.，確定各本錢單項的掌握目標，并以此掌握下一階段的設(shè)計；3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的.施工圖

13、預(yù)算.原那么上不得突破我方編制的.建造本錢預(yù)算 .；4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟性包括建成后的物業(yè)治理本錢等進展會審，提出明確的書面審查看法，并督促設(shè)計單位進展修正，防止或削減設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資缺失鋪張；三施工招標環(huán)節(jié)的本錢掌握1、除壟斷性質(zhì)的工程工程外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定；2、主體施工單位的挑選，必需實行公開或邀請招標方式進展；3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標圍、招標容、招標條件等進展具體、具體的籌劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力

14、氣、以往施工工程和施工治理水公平進呈現(xiàn)場考察，提出書面考察看法；對投標情形進展評估，提出書面評估看法；4、同等條件下，應(yīng)盡量挑選企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位；5、凡投資額超過人民幣1,000 萬元的工程工程假設(shè)實行邀請招標方式，應(yīng)事后向集團總部提交有關(guān)招標、評標等工作的文字備忘；6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力氣、報價等進展挑選；7、壟斷性質(zhì)的工程工程如水、電、氣等應(yīng)盡力進展公關(guān)和諧，最大程度降低造價；8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必需符合招標條件，合同條款及容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工；9、應(yīng)建立健全施工隊伍檔

15、案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力氣等；10、出包工程應(yīng)嚴禁擅自轉(zhuǎn)包；四施工過程的本錢掌握現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對比合同及有關(guān)文件規(guī)定謹慎處理；2、現(xiàn)場簽證必需列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場治理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必需對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)；現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定；3、現(xiàn)場簽證必需按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原那么，在事后五日辦理完畢，嚴禁事后補簽；簽證容、緣由、工程量必需清晰明白，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不行預(yù)見費的工程工程，在施工過程中不得辦

16、理任何簽證；5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，的確需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫.設(shè)計變更審批表.并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負責(zé)人認可后，方可辦理，辦理過程中必需對比有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證；我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位依據(jù)自身實際情形確定；工程質(zhì)量與監(jiān)理1、工程開工前，原那么上應(yīng)通過招標方式擇優(yōu)挑選具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位；監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系；2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位親密協(xié)作，嚴格把關(guān)；一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必需組織有關(guān)部門具體調(diào)查、分析事故緣由，提交事故情形報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，依據(jù)質(zhì)

17、檢部門認可的書面處理方案予以落實；事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案；3、應(yīng)特殊重視隱藏工程的監(jiān)理和驗收；隱藏工程的驗收，必需由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參與并辦理書面手續(xù)；凡未經(jīng)受收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱藏和進入下道工序施工；隱藏工程驗收記錄按次序進展整理，存入工程技術(shù)檔案；工程進度款1、原那么上不向施工單位支付備料款；確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開場抵扣預(yù)付備料款；2、工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按以下程序辦理：施工單位按月報送施工進度方案和工程進度完成月報表；工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對比施工合同及進度方案，審核工程進度容和完工部

18、位主體構(gòu)造及隱藏工程局部須供應(yīng)照片、工程質(zhì)量證明等資料；預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳；3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)視工程款項的使用供應(yīng)便利；4、工程進度款支付到達工程造價85%時，原那么上應(yīng)停頓付款，預(yù)留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便把握最終結(jié)算主動權(quán)；五工程材料及設(shè)備治理1、工程開工前，設(shè)計或工程治理部門應(yīng)準時列出所需材料及設(shè)備清單，一般依據(jù)以下原那么打算甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅方案指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料

19、和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付選購保管費；4、應(yīng)按工程實際進度合理支配選購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象；5、甲供材料、設(shè)備的選購必需進展廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材選購上采納招標方式；在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿意要求的前提下，應(yīng)比照以下條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；情愿以房屋抵材料款，且承擔(dān)正常樓價的供貨商；能夠到現(xiàn)場安裝，承擔(dān)驗收合格后再付款的供貨商；售后效勞和信譽良好的供貨商；6、工程治理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)

20、，妥當(dāng)保管；對不符合要求的，應(yīng)準時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款；7、.選購合同 .中必需載明：因供貨商供貨不準時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和缺失的，供貨商必需承當(dāng)索賠責(zé)任；8、各單位必需建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相別離的部牽制制度，不得促成由一人完成材料選購全過程的行為；9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必需按認定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員掌握的價格上限圍抽取樣板，進展封樣，并盡量實行我方限價的措施；同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證；10、材料的代用應(yīng)由工程治理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準；11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必需憑供

21、貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程治理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算；六竣工交付環(huán)節(jié)的本錢掌握1、單項工程和工程竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交；2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)治理部門必需參與工程構(gòu)造驗收、裝修驗收及總體驗收等， “移交證明書應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署；3、凡有影響使用功能和平安及不合設(shè)計要求的構(gòu)造部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格；因施工單位緣由延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟缺失的，要按合同追究其責(zé)任；4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)治理規(guī)定準時與施工單位簽訂

22、.保修協(xié)議書 .，以明確施工單位的保修圍、保修責(zé)任包括驗收后顯現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的商定及處分措施等；5、實行一次性拘留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的估計，留足保修費用；6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承當(dāng)；七工程結(jié)算治理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下根本條件：符合合同協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)要求的竣工驗收資料；工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；工程遺留問題已處理完畢；施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全；2、工程結(jié)算要以我方把握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位供應(yīng)的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考；3、 “點工必需依據(jù)定額價計取、結(jié)算；4、審算部門應(yīng)具體核對工程量，審定價格、取費標準，