2009年房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試真題

1、2009年房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試真題一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖鸢缚ㄉ贤亢谄湎鄳?yīng)的編號(hào)）1.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為（ ）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命2.地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。A.變現(xiàn)性差B.易受政策影響C.依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理D.效益外溢和轉(zhuǎn)移3.甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)

2、元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小4.如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%,國(guó)債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23,則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%5.2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)in2,其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)；當(dāng)年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)I112,其中銷(xiāo)售

3、的住宅面積為1680萬(wàn)，出租的住宅面積為320萬(wàn)。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（ ）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%6.某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。A.半個(gè)月B.2個(gè)月C.半年D.2年7.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（ ）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性8.房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（ ）。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率9.

4、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（ ）。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.成本控制D.合同管理10.在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（ ）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位11.需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是（ ）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法12.在一定時(shí)期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的（ ）。A.市場(chǎng)需求上限B.市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D.市場(chǎng)最低需求13.某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)，平滑指數(shù)為0.75,利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)

5、售量為（ ）萬(wàn)。A.500.0B.537.5C.612.5D.650.014.某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務(wù)差別化D.產(chǎn)品差別化15.某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（ ）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性16.認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（ ）。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.Is-1M曲線(xiàn)模型利率理論D.流動(dòng)性偏好利率理論17.若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實(shí)際利率為（ ）。A.5.77

6、%B.6.00%C.10.00%D.14.40%18.某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.4919.李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%,按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為（ ）元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.7320.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)

7、壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（ ）年。A.37B.40C.43D.5021.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i =14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)i =15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2%,基準(zhǔn)收益率為10%.該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。A.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%22.某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%,預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為（ ）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%2

8、3.趙某以12000元/的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（ ）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.0524.房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法25.對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法26.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過(guò)與物

9、業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率27.各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（ ）。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)28.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（ ）A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)杠桿比率29.某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元

10、/，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（ ）萬(wàn)元。A.1800B.2040C.2100D.238030.將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（ ）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表31.租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。A.置業(yè)投資B.設(shè)備租賃C.售后回租D.權(quán)益融資32.商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括（ ）。A.開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售B.借款人賴(lài)賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡33.在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)

11、應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（ ）。A.50%B.60%C.70%D.80%34.在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（ ）支付。A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同35.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（ ）萬(wàn)元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1

12、.下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ ）。A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)2.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ）。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)E.租買(mǎi)結(jié)構(gòu)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（ ）。A.競(jìng)爭(zhēng)性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對(duì)稱(chēng)性4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（ ）。A.工程質(zhì)量保修書(shū)B(niǎo).可行性研究報(bào)告C.竣工圖D.住宅使用說(shuō)明書(shū)E.竣工驗(yàn)收備案表5.采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（ ）。A.開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位B.開(kāi)發(fā)商難以估算

13、成本C.開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D.開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處E.開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力6.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（ ）。A.選擇合適的項(xiàng)目位置B.尋找投資合作伙伴C.確定滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型D.判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)E.進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策7.開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（ ）。A.供需分析B.競(jìng)爭(zhēng)分析C.市場(chǎng)占有率分析D.投資收益分析E.宏觀(guān)因素分析8.下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（ ）。A.購(gòu)買(mǎi)-持有-出租-出售B.購(gòu)買(mǎi)一更新改造-出售C.購(gòu)買(mǎi)一更新改造-出租-出售D.開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售E.開(kāi)發(fā)-持有-出租-出售9.投資回報(bào)率與資本金凈

14、利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（ ）。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資10.下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案11.下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（ ）。A.風(fēng)

15、險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析12.實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ）。A.可預(yù)測(cè)性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可彎更性13.編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（ ）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.資金來(lái)源與運(yùn)用表14.按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型有（ ）。A.權(quán)益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（ ）。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E

16、.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用表示正確，用表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。 （ ）2.房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 （ ）3.量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。 （ ）4.開(kāi)發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。 （ ）5.一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋?。?

17、）6.個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。 （ ）7.只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。 （ ）8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括含銷(xiāo)售稅金。 （ ）9.借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。 （ ）10.不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 （ ）11.最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 （ ）12.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 （ ）13.預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。 （

18、 ）14.無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（ ）15.收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為有效毛收入。（ ）四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）（一）王某以12000元/的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了10間建筑面積均為80的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/的價(jià)格賣(mài)掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/的價(jià)格又賣(mài)掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/的價(jià)格全部賣(mài)掉（每次賣(mài)房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷(xiāo)售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅）。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/（月？）（按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年