物業(yè)管理公司履行安全保障義務(wù)的舉證責(zé)任分配

1、物業(yè)管理公司履行安全保障義務(wù)的舉證責(zé)任分配李淦林訴廣州和順物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案程秀建要點(diǎn)提示：物業(yè)管理企業(yè)未盡安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主遭受人身損害、財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)違約訴至法院要求賠償?shù)?，法院?yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的安全保障義務(wù)范圍以及物業(yè)管理企業(yè)的過錯(cuò)責(zé)任大小，適當(dāng)分配舉證責(zé)任由物業(yè)管理企業(yè)舉證證明其履約情況。案例索引：一審：廣州市越秀區(qū)人民法院（2009）越法民三初字第646 號。二審：廣州市中級人民法院（2012）穗中法民五終字第1518 號。一、案情上訴人（原審被告）：廣州和順物業(yè)管理公司。被上訴人（原審原告）：李淦林。原告李淦林訴稱：原告是廣州市天河區(qū)黃埔

2、大道中翠湖街3號707房的產(chǎn)權(quán)人，被告是該房屋所在樓盤廣州市翠湖山莊的物業(yè)管理公司，根據(jù)被告與委托方廣州市翠湖山莊社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的約定，被告應(yīng)協(xié)助做好安全防范工作，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安等方面法律法規(guī)和規(guī)章制度的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并向有關(guān)部門報(bào)告；被告應(yīng)在主出入口24小時(shí)站崗值勤，重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，配備專門人員實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。但被告均沒有按照上述約定履行，疏于管理，不盡職責(zé)，導(dǎo)致原告的房屋在2008年9月8日下午被人破門入屋，盜去大量財(cái)物。原告被盜的財(cái)物計(jì)有：筆記本電腦一臺(tái)計(jì)9988 元，臺(tái)式電腦一臺(tái)計(jì)880

3、0元，寶石城珠寶公司銀頸鏈及24K金墜飾4條計(jì)港幣1120元，周大福金鉆戒指一只計(jì)港幣計(jì)2600元，勞力士手表一塊計(jì)港幣54300元，另被盜去現(xiàn)金港幣40000元、英磅3000元、人民幣15000元。由于被告疏于管理，導(dǎo)致多家被盜，經(jīng)當(dāng)?shù)卮浜鐓^(qū)居委會(huì)及天園街派出所發(fā)出整改要求，被告才于2008年9月21日發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)主出入門通行管理的通知，對外來閑雜人員進(jìn)出進(jìn)行核查、登記制度。由于被告不履行職責(zé)，致使原告家庭被盜，被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此，請求法院判令：被告賠償原告財(cái)物被盜經(jīng)濟(jì)損失33788元、港幣114242元（折合人民幣100532元）、英鎊3000元（折合人民幣30443元）。被告

4、的答辯稱：不同意原告的訴訟請求。1.被告已經(jīng)履行了合同約定的職責(zé)，不存在違約行為，無須賠償原告的損失；2.原告所述盜竊案件尚未偵破，無法認(rèn)定盜竊事實(shí)的存在，也無法確定財(cái)產(chǎn)的實(shí)際數(shù)目，原告損失的財(cái)產(chǎn)、財(cái)物并無辦理公證；3.原告應(yīng)當(dāng)向盜竊行為人主張財(cái)產(chǎn)損失，而并非向我方追究責(zé)任。原告本人亦應(yīng)該有對其自己家中財(cái)產(chǎn)進(jìn)行看管的義務(wù)。我方與原告家中被盜事件無直接的因果關(guān)系。綜上，原告訴請沒有法律依據(jù)，請求法院依法駁回原告訴請。廣州市越秀區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：座落于廣州市天河區(qū)黃埔大道中翠湖街3號707房的房屋產(chǎn)權(quán)人為原告。該房屋所在社區(qū)成立了廣州市翠湖山莊社區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱翠湖業(yè)委會(huì)）。2008年2

5、月1日，被告（受委托方、乙方）與翠湖業(yè)委會(huì)（委托方、甲方）簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定：物業(yè)項(xiàng)目基本情況，名稱為翠湖山莊，坐落位置為廣州市天河區(qū)黃埔大道翠湖街1號至14號；在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)生安全事故，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律和規(guī)章制度的行為，應(yīng)及時(shí)告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告；乙方按照廣州市普通住宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得低于基本等級規(guī)范要求；物業(yè)服務(wù)期限為三年，自2008年1月15日至2011年1月14日止；乙方提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，

6、甲方有權(quán)要求乙方在合理期限內(nèi)改進(jìn)，乙方未能改進(jìn)的，給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任等。上述合同附件廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中寫明“項(xiàng)目（二）房屋管理：3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；項(xiàng)目（四）維護(hù)公共秩序：1、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤，2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，配備專門人員實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理等?！?008年9月8日20時(shí)6分，原告因涉案房屋被盜向廣州市公安局天河區(qū)分局天源派出所報(bào)警。根據(jù)該所于當(dāng)天

7、22時(shí)54分對原告所作詢問筆錄記載，原告稱：“該日20時(shí)許，其妻子回到家里發(fā)現(xiàn)屋子外面的防盜門的鎖膽已被扭壞，里面的大門被強(qiáng)力撞開虛掩著警察勘查完現(xiàn)場后，其與妻子經(jīng)點(diǎn)算發(fā)現(xiàn)被盜走港幣40000元、英鎊2200鎊、人民幣9000元、手提電腦兩部、幾個(gè)金戒指和一些金飾，總價(jià)值約人民幣110000元等?！贝稳?，廣州市公安局天河區(qū)分局決定對原告被入室盜竊案立案偵查，現(xiàn)該案尚未偵結(jié)。前述入戶盜竊事件發(fā)生后，2008年9月21日，被告在涉案房屋所在小區(qū)張貼關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)主出入門通行管理的通知，該通知內(nèi)容主要為：為進(jìn)一步加強(qiáng)本小區(qū)的技防水平，并根據(jù)廣大業(yè)主的要求，管理處將在小區(qū)主出入口加裝門禁系統(tǒng)，計(jì)劃自9月

8、28日起東門、南門兩個(gè)主出入口實(shí)行刷卡進(jìn)出；同時(shí)，近期小區(qū)外來人員出入較頻繁，為加強(qiáng)小區(qū)治安防范，現(xiàn)根據(jù)翠湖社區(qū)居委會(huì)及天園街派出所的要求，我管理處將在辦理門禁卡授權(quán)的同時(shí)對廣大業(yè)主、租戶的檔案資料進(jìn)行全面的清理和登記更新等。2009年2月10日，翠湖業(yè)委會(huì)出具說明，寫明：廣州和順物業(yè)管理公司于2008年1月14日進(jìn)駐翠湖山莊小區(qū)，根據(jù)翠湖山莊物業(yè)服務(wù)合同第三章第三條“物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)”約定，翠湖山莊物業(yè)管理處在2008年1月15日起，建立了門衛(wèi)24小時(shí)值班制度、轄區(qū)巡邏制度，按照物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)規(guī)定制度了翠湖山莊門崗崗位工作規(guī)程、翠湖山莊巡邏崗崗位工作規(guī)程，實(shí)行了門崗、大堂來訪登記登記制度等。本案訴

9、訟過程中，原、被告雙方確認(rèn)涉案的翠湖小區(qū)共有兩個(gè)出入口、兩個(gè)門崗，每幢樓設(shè)有一個(gè)大堂，2008年9月8日案發(fā)時(shí)，進(jìn)入小區(qū)后可以自由出入任意一幢房屋。涉案房屋在3號樓，只有一個(gè)大門出入，案發(fā)時(shí)該大門沒有安裝門禁，案發(fā)后根據(jù)社區(qū)居委會(huì)及派出所的要求，于9月21日安裝了門禁系統(tǒng)。二、裁判廣州市越秀區(qū)人民法院于2011年9月23日作出（2009）越法民三初字第646號民事判決：一、被告廣州和順物業(yè)管理公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告支付賠償金33000元。二、駁回原告李淦林的其他訴訟請求。宣判后，被告廣州和順物業(yè)管理公司不服，向廣州市中級人民法院提起上訴。廣州市中級人民法院二審審理認(rèn)為，首

10、先，關(guān)于涉案被盜的責(zé)任認(rèn)定問題。和順公司作為翠湖山莊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照其與翠湖業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。根據(jù)該合同的約定，和順公司在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)提供的物業(yè)服務(wù)包括協(xié)助做好安全防范工作等事項(xiàng)，即和順公司負(fù)有對涉案物業(yè)的安全保障義務(wù)。和順公司雖提交證據(jù)證明其就社區(qū)安保制定了相應(yīng)的制度及規(guī)程，但由于盜竊案發(fā)前涉案房屋所在小區(qū)共有出入口兩個(gè)，但每幢大樓均未設(shè)門禁系統(tǒng)，外來人員進(jìn)入后可隨意進(jìn)入任意一幢大樓。且根據(jù)和順公司提交的大堂助理崗位職責(zé)中規(guī)定該崗位職責(zé)包括“辦理非本棟樓業(yè)主的外來人員來訪登記手續(xù)，核對證件了解去向和目的”，而和順公司未能舉證證明其已盡到崗位職責(zé)，妥善辦

11、理外來人員登記手續(xù)。鑒于和順公司在事發(fā)期間未能切實(shí)盡到安全保障義務(wù)，客觀上使犯罪分子有機(jī)可乘，故和順公司應(yīng)對涉案房屋被盜承擔(dān)一定的責(zé)任。原審法院根據(jù)和順公司在管理上的過錯(cuò)大小，酌情確定由和順公司對李淦林的損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，是適當(dāng)?shù)?，本院予以認(rèn)可。和順公司認(rèn)為其對涉案房屋沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的主張，理由不充分，本院不予采納。其次，關(guān)于李淦林被盜損失的具體數(shù)額認(rèn)定問題。李淦林在房屋被盜后已及時(shí)向公安部門報(bào)案，目前該案尚未偵結(jié)。結(jié)合李淦林在訴訟中提供的財(cái)物購買單據(jù)，原審法院采納李淦林在公安部門報(bào)案時(shí)所述的被盜金額110000元來確定李淦林的損失，是可行的。和順公司雖對此有異議，但無相反

12、證據(jù)提供，本院不予采納。因此，和順公司的上訴理由不成立，其上訴請求應(yīng)予駁回；審查原審查明事實(shí)清楚，處理并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。三、評析本案涉及到物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)范圍是否包括安全保障義務(wù)，以及因物業(yè)管理企業(yè)未盡安保義務(wù)造成業(yè)主損失的賠償責(zé)任及舉證責(zé)任分擔(dān)的問題，具有一定的典型性。實(shí)踐中，由于刑事案件未偵破或損失無法完全挽回，業(yè)主轉(zhuǎn)而訴求物管公司承擔(dān)責(zé)任的案件屢見不鮮。但是，由于現(xiàn)行的法律、法規(guī)的規(guī)范空白，導(dǎo)致各級法院在此類案件處理時(shí)，主要依靠經(jīng)辦法官依據(jù)案情的不同作出自由裁量，主觀性較大，同案不同判的情況也比比皆是。其中涉及幾個(gè)比較有爭議的問題。其一是物管公司提供的物業(yè)管理服務(wù)是否應(yīng)包含有

13、安保義務(wù)；其二是物管公司負(fù)擔(dān)的賠償責(zé)任如何確定；其三是舉證責(zé)任應(yīng)如何分配。（一）物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務(wù)主要是指物管公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，作為經(jīng)營者或者管理者承擔(dān)的對他人的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。對此，有觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！蔽飿I(yè)管理企業(yè)受聘

14、提供的物管服務(wù)主要是針對物業(yè)管理區(qū)域的公共管理事項(xiàng)，對于安全防范工作僅承擔(dān)協(xié)助職責(zé)，且并不含對業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。筆者認(rèn)為：首先，根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有協(xié)助安保的義務(wù)，其有義務(wù)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而實(shí)施必要的安全防范工作，諸如：外來人員的登記、小區(qū)監(jiān)控設(shè)施的維護(hù)及實(shí)時(shí)監(jiān)看以及重要出入口的固定保安值勤以及不定時(shí)的保安巡邏等；其次，物業(yè)管理企業(yè)受聘提供物業(yè)服務(wù)，其與業(yè)主之間是委托管理合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)受物業(yè)服務(wù)合同的約定約束，衡量物管公司的安保義務(wù)的內(nèi)容及限度應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容為依據(jù)。諸如本案中和順公司與翠湖業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確

15、了其應(yīng)協(xié)助做好安全防范工作，但在涉案被盜時(shí)，外來人員進(jìn)入小區(qū)后可隨意進(jìn)入任意一幢大樓，和順公司并未對外來人員進(jìn)行登記。因此，一、二審均認(rèn)定和順公司未盡安全保障義務(wù)。（二）物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的賠償責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)因違反安保義務(wù)的違約行為造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？法律對此并沒有明確的規(guī)定，目前主要有兩種觀點(diǎn)：一是應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的過錯(cuò)大小來確定其負(fù)擔(dān)的賠償責(zé)任大小；一是物業(yè)管理企業(yè)無需要承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主可通過向侵權(quán)人追償。筆者同意第一種觀點(diǎn)。首先，由于刑事案件的不可預(yù)測性，業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭受損失的刑事案件何時(shí)能夠偵查破案、何時(shí)可獲得賠償并不確定，

16、如因物業(yè)管理企業(yè)未盡安保義務(wù)造成業(yè)主的損失，業(yè)主僅可向侵權(quán)責(zé)任人追償?shù)脑?，那么業(yè)主遭受侵害的權(quán)利將長時(shí)間無法獲得賠償；其次，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任有利于物業(yè)管理公司提高服務(wù)質(zhì)量。如物業(yè)管理企業(yè)無需承擔(dān)賠償責(zé)任，則無法對物業(yè)管理企業(yè)形成有效的警示及教育作用，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量難以得到有效的提升。那么物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)怎樣的賠償責(zé)任呢？筆者認(rèn)為：如前所述，業(yè)主作為區(qū)分所有權(quán)人，其對區(qū)分所有權(quán)范圍內(nèi)的財(cái)物擁有絕對的控制及管理權(quán)。因而，業(yè)主對保存于自己房屋內(nèi)的財(cái)物負(fù)有主要的保管義務(wù)。而依據(jù)行政法規(guī)的規(guī)定及物業(yè)委托合同的約定，物業(yè)管理公司負(fù)有的是協(xié)助安全保障義務(wù)，屬于物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)

17、的附隨義務(wù)。此外，物業(yè)管理企業(yè)是以提供服務(wù)來收取一定的費(fèi)用，但如果要求其對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切人身損害、財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)將要面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，且與其回報(bào)不對等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合理的限度內(nèi)，根據(jù)其過錯(cuò)程度在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。如本案中，涉案房屋是被外力破鎖侵入室內(nèi)后遭受盜竊的，業(yè)主李淦林對遭受損失被竊并無過錯(cuò)。反觀，和順公司在涉案小區(qū)并未對外來人員進(jìn)行有效的管理、登記，也沒有在每幢大樓設(shè)置門禁系統(tǒng)，更為重要的是在涉案房屋失竊時(shí)段涉案房屋所在樓宇的大堂僅有一人值勤，無保安巡邏的記錄。和順公司的安保措施顯然不足，且疏于管理，其在管理上存在有過錯(cuò)。基于此，一、二審法院認(rèn)定和順公司應(yīng)對李淦林的損失負(fù)擔(dān)30%的賠償責(zé)任。（三）舉證責(zé)任應(yīng)如何分配根據(jù)“誰主張、誰舉證”的舉證明原則，業(yè)主對于物業(yè)管理企業(yè)在履行安保義務(wù)過程中是否存有過錯(cuò)、過錯(cuò)責(zé)任大小很難提供證據(jù)證明。對此，筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾方面來考慮：首先，舉證條件及舉證能力。由于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安保設(shè)施的管理及維修是由物管公司負(fù)責(zé)、安保措施的制定及實(shí)施也是由物業(yè)管理企業(yè)