建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫課件

1、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T50353-2013講解分析批準(zhǔn)部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為落實(shí)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2013）制定的實(shí)施細(xì)則于2014年10月1日正式執(zhí)行（文件另發(fā)）建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫建設(shè)部宣貫的新國標(biāo)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)修訂主要目的規(guī)范建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)限制“偷面積”建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫講解分析的主要內(nèi)容一建面新規(guī)修訂的主要內(nèi)容及其不利影響研討二對集團(tuán)案例分析如何解決案例中出現(xiàn)的問題建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫一建面新規(guī)修訂的主要內(nèi)容 及其不利影響研討建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫新規(guī)增加的

2、主要技術(shù)內(nèi)容1.增加建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定2.增加無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定3.增加凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算規(guī)定4.增加門廊的面積計(jì)算規(guī)定;5.增加有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫新規(guī)取消的主要技術(shù)內(nèi)容1.取消深基礎(chǔ)架空層2.取消有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定3.取消原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算要求建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫新規(guī)修訂的主要技術(shù)內(nèi)容1.修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定2.修訂圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計(jì)算規(guī)定3.修訂陽臺的面積計(jì)算規(guī)定4.修訂外保溫層的面積計(jì)算規(guī)

3、定5.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫1、陽臺面積計(jì)算規(guī)定2、建筑架空層面積計(jì)算規(guī)定3、設(shè)備層和管道層面積計(jì)算規(guī)定4、有頂蓋的采光井面積計(jì)算規(guī)定5、門廊面積計(jì)算規(guī)定新規(guī)修訂后對房地產(chǎn)項(xiàng)目影響最直接的關(guān)鍵點(diǎn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫陽臺新規(guī)：3.0.21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3.0.18建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。計(jì)容面積：同建筑面積推論（以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)）產(chǎn)權(quán)面積：未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積

4、的一半計(jì)算，全封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影的全面積計(jì)算。陽臺頂蓋距地板的高度大于兩個(gè)自然層的不算面積。長沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件影響：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的未封閉入戶花園、陽臺按全面積計(jì)，但產(chǎn)權(quán)面積只計(jì)1/2，并且將影響總?cè)莘e率（增加樓板價(jià)），規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫建筑架空層新規(guī)：3.0.7 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3.0.6 坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及

5、以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積。設(shè)計(jì)加以利用、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的l/2計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應(yīng)計(jì)算面積。計(jì)容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應(yīng)小于3.0M，高層不應(yīng)小于4.0M，架空開放部分不計(jì)算建筑面積及容積率。長沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定（以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)）產(chǎn)權(quán)面積：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍投影的全部面積計(jì)算。長沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件影響：如住宅底層架空則需計(jì)算建筑面積，雖不計(jì)容積率，但有可能增加報(bào)建費(fèi)。集團(tuán)受影響項(xiàng)目：星瓏灣項(xiàng)目

6、、半島藍(lán)灣三四期項(xiàng)目、梅溪香山項(xiàng)目。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫凸窗(飄窗)新規(guī)：3.0.13 窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：無具體面積計(jì)算規(guī)范。長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于討論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與建筑面積復(fù)核相關(guān)問題的會議紀(jì)要：飄窗(凸窗) 按正投影面積的1/2面積計(jì)算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗凸出主體外墻不應(yīng)超過0.9米,飄窗(凸窗)窗臺距樓地面高度不應(yīng)小于0.4米,累計(jì)飄窗(凸窗)總長度不應(yīng)超過該向主體外墻總長度的60%。當(dāng)飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時(shí)按全面積

7、計(jì)算,并參與容積率核算。計(jì)容面積：同建筑面積推論（以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)）產(chǎn)權(quán)面積：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外圍水平投影全面積計(jì)算。非落地凸窗不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積。長沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件具體長沙市的實(shí)施細(xì)則需等2014年10月1日長沙市規(guī)劃局頒布的文件為準(zhǔn)，新規(guī)暫不構(gòu)成影響。規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫設(shè)備層和管道層新規(guī)：3.0.26 對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。舊規(guī)：3024 下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積：2 建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。

8、計(jì)容面積：地下設(shè)備用房不計(jì)入容積率指標(biāo)長沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定（以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)）產(chǎn)權(quán)面積：地下設(shè)備用房不算產(chǎn)權(quán)面積推論影響：有可能影響項(xiàng)目有效容積率，如別墅地下設(shè)備層可能需要計(jì)容。需以10月1日長沙市新細(xì)則為準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫有頂蓋的采光井新規(guī)：3.0.19 建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規(guī)：無此具體規(guī)定影響：在設(shè)置采光井上

9、部的頂蓋時(shí)，建議選擇建筑構(gòu)筑物，如格柵、鐵網(wǎng)等材料。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫門廊新規(guī)：3.0.16 門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積;解釋：2.0.20 門廊是在建筑物出入口，無門、三面或二面有墻，上部有板(或借用上部樓板)圍護(hù)的部位。舊規(guī)：無此具體規(guī)定。計(jì)容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權(quán)面積：有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影的全面積計(jì)算。長沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件影響：規(guī)劃面積比產(chǎn)權(quán)面積小一半。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫陽臺建筑面積：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其 結(jié)構(gòu)

10、底板水 平投影面積計(jì)算1/2面積。新國標(biāo)計(jì)算規(guī)則計(jì)容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權(quán)面積：未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，全封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍 水平投影的全面積計(jì)算。陽臺頂蓋距地板的高度大于兩個(gè)自然層的不算面積。長沙房產(chǎn) 局2000年相關(guān)文件架空層建筑面積：建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在 2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。新國標(biāo) 計(jì)算規(guī)則計(jì)容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應(yīng)小于3.0M，高層不應(yīng)小于4.0M，架空開放部分不 計(jì)算建筑面積及容積率。長沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定產(chǎn)權(quán)面積

11、：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍投影的全部面積計(jì)算。長沙房產(chǎn)局 2000年相關(guān)文件建筑面積 VS 計(jì)容面積 VS 產(chǎn)權(quán)面積建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫凸窗(飄窗)建筑面積：飄窗(凸窗) 按正投影面積的1/2面積計(jì)算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗 凸出主體外墻不應(yīng)超過0.9米,飄窗(凸窗)窗臺距樓地面高度不應(yīng)小于0.4米,累計(jì)飄窗(凸窗)總 長度不應(yīng)超過該向主體外墻總長度的60%。當(dāng)飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時(shí)按全面積計(jì) 算,并參與容積率核算。長沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定計(jì)容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權(quán)面積：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外圍水平投影

12、全面積計(jì)算。非落地凸窗不計(jì)產(chǎn)權(quán)面 積。長沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件設(shè)備層和管道層建筑面積：對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的， 應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。新國標(biāo)計(jì)算規(guī)則計(jì)容面積：地下設(shè)備用房不計(jì)入容積率指標(biāo)長沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定產(chǎn)權(quán)面積：地下設(shè)備用房不算產(chǎn)權(quán)面積推論建筑面積 VS 計(jì)容面積 VS 產(chǎn)權(quán)面積建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫門廊建筑面積：門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。新國標(biāo)計(jì)算規(guī)則計(jì)容面積：同建筑面積推論產(chǎn)權(quán)面積：有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影的全

13、面積計(jì)算。長沙房 產(chǎn)局2000年相關(guān)文件出屋面樓梯間、水箱間、電梯間等建筑面積：設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上 的應(yīng)計(jì)算全面積; 結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。新國標(biāo)計(jì)算規(guī)則計(jì)容面積：建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的且不超過屋面1/8的樓梯間、電梯機(jī)房計(jì)入建筑面積，不計(jì)入容積 率指標(biāo)。長沙市技術(shù)補(bǔ)充規(guī)定產(chǎn)權(quán)面積：房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按其外圍 水平投影面積計(jì)算全面積長沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件建筑面積 VS 計(jì)容面積 VS 產(chǎn)權(quán)面積建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫二 .

14、對集團(tuán)案例分析如何解決不利因素帶來的問題建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫集團(tuán)目前受新規(guī)影響的主要項(xiàng)目一、星瓏灣項(xiàng)目此項(xiàng)目需按新的建筑面積計(jì)算規(guī)范核算面積；按舊的日照計(jì)算規(guī)范，此項(xiàng)目有8戶日照無法通過，占比0.2%。符合此前望城區(qū)的日照規(guī)范?，F(xiàn)宣貫的新日照計(jì)算規(guī)范要求日照100%通過，可能對此項(xiàng)目有影響，需確認(rèn)落實(shí)。二、半島藍(lán)灣項(xiàng)目8月1日規(guī)劃總圖已完成審批，但戶型仍調(diào)整當(dāng)中，請投發(fā)部確認(rèn)，此情況是否符合長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于實(shí)施建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范和建筑日照計(jì)算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)事項(xiàng)的通知中第一條的第二點(diǎn)，即2014年8月1日前已完成總圖審批

15、但未取得工作聯(lián)系單的建設(shè)項(xiàng)目，按國標(biāo)計(jì)算規(guī)則執(zhí)行，涉及容積率變化的按實(shí)際容積率補(bǔ)辦國土等將關(guān)手續(xù)后統(tǒng)一按原總圖方案實(shí)施。三、梅溪香山項(xiàng)目此項(xiàng)目需按新的建筑面積計(jì)算規(guī)范和新日照計(jì)算規(guī)范核算面積（需向規(guī)劃部門落實(shí)）。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫集團(tuán)案例一：星瓏灣_8#、9#、10#住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面新規(guī)：3.0.21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，按全面積計(jì)算解決方案：取消圍護(hù)結(jié)構(gòu)，設(shè)置圍護(hù)設(shè)施，通過懸挑結(jié)構(gòu)梁將此陽臺變?yōu)橹黧w結(jié)構(gòu)外陽臺，按1/2面積計(jì)算；產(chǎn)生的問題：1、立面不可控性：在

16、交房后，戶主對此陽臺的立面改造會直接影響整個(gè)樓座的立面效果和整體品質(zhì)，具有不可控性。2、舒適度：改造后的房間使用舒適度會降低。3、不利于抗震：大懸挑結(jié)構(gòu)在地震時(shí)容易變形，不利于抗震。4、特殊情況：長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定補(bǔ)充規(guī)定第十八條指出，重要地段及臨路幅寬度26米以上城市道路的居住建筑，臨街面陽臺應(yīng)封閉。則此陽臺需按全部建筑面積計(jì)算。新規(guī)：1/2面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：全面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：與陽臺結(jié)構(gòu)形式有關(guān)舊規(guī)：1/2面積整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面積增加約12平米，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目增加總計(jì)容面積10000平方米，將影響容積率。套內(nèi)陽臺總計(jì)容面積不能超過套內(nèi)計(jì)容建筑面積的10%。規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有

17、差異。14.28（全）7.14（1/2）7.68（全）3.84（1/2）9.72（全）4.86（1/2）2.34（全）1.17（1/2）建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫集團(tuán)案例二：半島藍(lán)灣_1梯4高層住宅新規(guī)：3.0.21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。新規(guī)：1/2面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：全面積舊規(guī)：1/2面積新規(guī)：與陽臺結(jié)構(gòu)形式有關(guān)舊規(guī)：1/2面積主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，按全面積計(jì)算解決方案：取消圍護(hù)結(jié)構(gòu)，設(shè)置圍護(hù)設(shè)施，調(diào)整梁的位置，使其能對應(yīng)建筑主體結(jié)構(gòu)，通過懸挑結(jié)構(gòu)梁將此陽臺變?yōu)橹黧w結(jié)構(gòu)外陽臺，按1

18、/2面積計(jì)算；產(chǎn)生的問題：1、立面不可控性：在交房后，戶主對此陽臺的立面改造會直接影響整個(gè)樓座的立面效果和整體品質(zhì)，具有不可控性。2、舒適度：改造后的房間使用舒適度會降低。3、特殊情況：長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定補(bǔ)充規(guī)定第十八條指出，重要地段及臨路幅寬度26米以上城市道路的居住建筑，臨街面陽臺應(yīng)封閉。則此陽臺需按全部建筑面積計(jì)算。整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面積增加約15.4平米，預(yù)計(jì)增加本項(xiàng)目總計(jì)容面積7000平方米，將影響容積率。套內(nèi)陽臺總計(jì)容面積不能超過套內(nèi)計(jì)容建筑面積的10%。規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異。5.76（1/2）7.68（全）3.84（1/2）2.66（全）1.33（1/2）4.83（全）2.42（1/2）7.92（全）3.96（1/2）建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT50353宣貫集團(tuán)