廣大房地產(chǎn)估價報告

1、房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：海珠區(qū)東華星域房地產(chǎn)估價報告委托方：估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：2014年12月4日-2014年12月7日估價報告編號:一、致委托方函 3二、估價的假設(shè)和限制條件 5三、估價結(jié)果報告6四、估價技術(shù)報告9五、附 件16致委托方函XXXXXX 學(xué)院：我公司接受您的委托，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)價格評估的規(guī)定，本著獨立、公 正、客觀、謹慎的原則，按照科學(xué)、公允的方法，對東華星域房地產(chǎn)在現(xiàn)狀利用 條件下進行了評估，為您確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價格參考依據(jù)。估價過程中我方估價人員在您的配合下，對您委托評估的房地產(chǎn)進行了實地 勘察和估價資料的收集，同時進行了必要的調(diào)查、核對，經(jīng)

2、過周密準確的測算， 并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素， 確定估價對象在估價時點2014年12 月1日的公開市場價值，并形成了房地產(chǎn)估價報告。本次所估價格是估價時點：2014年12月1日的公開市場價值。估價結(jié)果：房地產(chǎn)單價31684.24 （元/平方米）叁萬壹仟陸百捌拾肆元貳角肆分（蓋章）法定代表人（蓋章）：二零一四年十二月一日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正客觀的專業(yè)分析、意 見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利 害

3、關(guān)系和偏見4、我們依照中華人民共和國國建標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成 意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、 真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況， 對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)拆遷方及被拆遷方現(xiàn)場勘察、 認可 的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價報告依據(jù)現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)進行評估，若該測量數(shù)據(jù)出現(xiàn)漏記、錯記 或重記，本報告結(jié)果應(yīng)以重新核實的數(shù)據(jù)做相應(yīng)調(diào)整。8、 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用

4、，不得做其他用途。 未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的 單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價 人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價報告書中內(nèi)容未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，報告書中的全部或部分內(nèi) 容不得公開發(fā)表或轉(zhuǎn)載、復(fù)制，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有估價的假設(shè)和限制條件(1) 本估價報告只為估價目的服務(wù)，若改變估價目的或使用條件需向本評估 機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。(2) 未經(jīng)估價方和委托方書面同意，本報告的全部或部分及任何參考資料均 不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開 發(fā)表。(3) 估價報告

5、應(yīng)用的有效期：本估價報告自2014年6月20日起一年內(nèi)有效。 本報告在有效期內(nèi)使用時，估價結(jié)果應(yīng)與報告同時完整使用。(4) 本次評估以基于市場的價值為標準，未考慮強制處置因素。隨著時間推 移，若由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及估價對象自身的物理狀況等因素發(fā)生重大變化， 對估價結(jié)果產(chǎn)生嚴重影響時，應(yīng)委托估價機構(gòu)重新估價。(5) 估價人員對估價對象的外觀和使用狀況進行了勘察。除非另有協(xié)議，評 估人員不承擔(dān)對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工 程，其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。(6) 本房地產(chǎn)估價報告所依據(jù)的有關(guān)資料如房屋所有權(quán)證復(fù)印件等由委托方提供，房屋產(chǎn)權(quán)及建筑

6、面積由委托方提供的資料所得，委托方對其提供資料的真實性負責(zé)。估價結(jié)果報告一、評估項目名稱廣州市海珠區(qū)東華星域房地產(chǎn)價值評估二、委托方單位名稱：三、受委估價方機構(gòu)名稱：四、估價對象概況（一）估價對象：東華星域（二）基本情況：該項目東華星域位于海珠區(qū)江南大道中，由廣州東華實業(yè)股份有限公司開發(fā)，2011年拿地，土地使用年限為70年，占地面積7502平方 米，總建筑面積為43409平方米，容積率5.79,綠化率30%。土地使用年限自 2009年開工。周邊交通便利，附近的交通有地鐵站：2號線市二宮站A出口；公交車：5、10、14、29、180、270、248、253等多路公交車。附近有好又多，萬國廣場，

7、廣百新一城等商場。小學(xué)配套也一應(yīng)俱全，有前進路小學(xué)，江南大道 中小學(xué)，廣州美術(shù)學(xué)院等。五、估價目的由于委托方學(xué)術(shù)研究的需要，需要了解東華星域房地產(chǎn)在估價時點的公開市 場價值。六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、 在本報告的全部限制條件下、廣 州市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。本次估價價格的結(jié) 果是，在估價基準日為2014年12月1日，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為住 宅，經(jīng)濟耐用年限為70年，已使用3年，尚可使用67年的房地產(chǎn)市場價值。七、估價時點二一四年十二月一日八、估價依據(jù)（一）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（二）中華人民共和國土地管理法（三）建設(shè)部：中華

8、人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（四）委托方提供的有關(guān)證明文件，資料和圖件（五）柴強，房地產(chǎn)估價（第七版），北京，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社（六）廖俊平等，房地產(chǎn)估價案例與分析，北京，中國建筑工業(yè)出版社（七）估價人員掌握的有關(guān)房地產(chǎn)市場資料和估價人員師弟查勘的有關(guān)資料九、估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循下列估價原則：（一）獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)有完全獨立性，估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。（二）合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。（三）謹慎原則在面

9、臨不確定因素的情況下作出判斷時， 應(yīng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地 產(chǎn)在處臵時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不 低估知悉的法定優(yōu)先受償款。（四）最高最佳使用原則在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。 最高 最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能 使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。（五）替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不應(yīng)明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價 格。同一供求圈中，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面類似的房 地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會互相牽制而趨于一致。（六）估價時點原則房地產(chǎn)

10、市場與宏觀經(jīng)濟形勢密切相關(guān)， 對經(jīng)濟波動的反應(yīng)十分敏感，所以房地產(chǎn) 估價結(jié)果具有很強的時效性，應(yīng)體現(xiàn)估價對象在某一特定時間（即估價時點）的 客觀合理價格或價值。十、估價程序和方法估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析， 根據(jù)估價時點委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場 的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫房地產(chǎn)單價（兀/平方米）31684.24叁萬壹仟陸百捌拾肆兀貳角肆分估價技術(shù)報告一、個別因素分析估價對象之一權(quán)屬人廣州東華實業(yè)股份有限公司， 小區(qū)座落于廣州市海珠區(qū) 江南大道中79號，土地用途

11、為居住用地，占地面積 7502平米，建筑面積43409 平米，兩棟28層建筑，目前已經(jīng)封頂。項目負一層直接到達地鐵站，可以從家 直接接駁地鐵，100%地鐵上蓋。二、區(qū)域因素分析本項目位于海珠區(qū)的江南大道-寶崗大道片區(qū)，離地塊約100米遠處有地鐵 二號線市二宮站出口，所以，該地塊附近交通極為便利。本地塊附近本來就是人 流密集的居住區(qū)，附近的各種生活配套設(shè)旋十分完善。地鐵上蓋給新港路帶來無限生機，這是重要的一點。地鐵不僅僅使交通狀況 得到改善，更重要的是匯集了人氣，對該區(qū)域的經(jīng)濟，尤其商業(yè)有著積極的作用。 通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟的發(fā)展， 提高該區(qū)域的知名度

12、，直接增加物業(yè)的價值。三、市場背景分析市場特點：江南大道一寶崗板塊原為海珠區(qū)的老城區(qū)，周邊舊民居較多。老 城區(qū)的樓盤一大特點就是生活配套成熟，交通方便；但同時也存在周邊景觀差， 望去大多為舊屋頂?shù)牟蛔阒帯?本板塊樓盤的規(guī)模以中、小規(guī)模的樓盤為主，大 多數(shù)樓盤的占地都在2萬平方米以下。由于周邊的景觀較差，中等規(guī)模（占地在 5-10萬平方米）樓盤在小區(qū)的內(nèi)部綠化、戶型等方面上下了不少功夫，也做出了 精品樓盤，如中海名都。周邊的原居民成為本板塊樓盤的第一目標客戶，還有一部分高收入的外地人。四、最佳使用分析本次房地產(chǎn)估價以估價對象的最高最佳使用為前提，進行估價。最高最佳使 用是在法律上允許、技術(shù)上可

13、能、經(jīng)濟上可行，專業(yè)技術(shù)人員充分合理論證，能 使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象位于海珠區(qū)江南大道中的東華星域 進行評估，根據(jù)估價對象地理位置、城市規(guī)劃、周邊自然與經(jīng)濟環(huán)境確定估價對 象的現(xiàn)使用功能為最高最佳使用。五、估價方法選擇（一）市場法1、理論依據(jù)市場比較法是在求取估價對象房地產(chǎn)價格時，將估價對象房地產(chǎn)與較近時期 內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照， 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn) 的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)的價格的一種估價方法。 市場比較法以替 代原理為理論基礎(chǔ)。2、公式的選擇評估標的物市場價格=比較案例價格*交易情況修正*交易日期修正*區(qū)域因素修 正*個別因素修正（

14、二）收益法1、理論依據(jù)收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報理論，求取估價對象未來的正常凈收 益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加， 以此估算估價對象的客觀 合理價格或價值的方法。即將房地產(chǎn)的價值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。 其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來 連續(xù)獲得。2、公式的選擇根據(jù)公式 P=a/r1-1/(1+r)n六、估價過程（一）市場法1、比較實例選擇根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個交易實例為比較案例力訊時光里翠屏翰宇貴都二期江南花園三期東華星域土地取得方式出讓出讓出讓出讓土地用途類型居住用地居住用地居住用地居住用地產(chǎn)權(quán)年限70707070

15、占地面積167419364113607502建筑面積76000689106110543409容積率4.537.355.375.79綠化率36.4%30%35%30%總戶數(shù)463420630300物業(yè)管理費（元/ 平方米*月）3.12.52.32.5小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施會所，幼兒園， 風(fēng)情商業(yè)街，肉 菜市場商業(yè)會所，泳池，花園商業(yè)本月均價（元）320003300034000-交易時間2014年5月2013年8月2012年12月2013年4月2、因素選擇綜上所訴，估價對象與實例 A、B、C相比較，影響其價格的主要因素是交 易情況，估價基準日，區(qū)域因素，個別因素等。分析如圖：比較因素待估案例力訊時光里翠屏

16、翰宇貴都二期江南花園二期東華星域價格（元/平方米）320003300034000交易情況正常正常正常正常交易日期14年6月14日14年5月9日14年5月24日14年7月1日區(qū) 域 因 素交通條件比較好好1好好商服繁華程度比較好比較好好比較好距市中心距離市中心內(nèi)市中心內(nèi)市中心內(nèi)市中心內(nèi)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣良好良好良好良好基礎(chǔ)設(shè)施完善 度比較好比較好好比較好個 別 因 素小區(qū)規(guī)模中等比較小中等小土地剩余年限66686567綠化率好較好好較好小區(qū)內(nèi)部配套好中等好中等小區(qū)內(nèi)部布局合理合理合理合理3、比較因素的修正對交易案例與股價對象進行比較， 從交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個別 因素等方面進行系數(shù)修正，得出

17、估價對象的比準價格。詳見表比較因素待估案例A力訊時光里B翠屏翰宇貴都二期C江南花園二期估價對象 東華星域價格（元/平方米）320003300034000交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū) 域 因 素交通條件99100100100商服繁華程度100100101100距市中心距離 :100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善 度100100101100個 別 因 素小區(qū)規(guī)模102101102100土地剩余年限9910198100綠化率101100101100小區(qū)內(nèi)部配套101100101100小區(qū)內(nèi)部布局100100100100比較因素

18、待估案例A力訊時光里B翠屏翰宇貴都二期C江南花園二期價格（元/平方米）320003300034000交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)交通條件99/100100/100100/100域商服繁華程度100/100100/100101/100因距市中心距離 100/100100/100100/100素環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100101/100個小區(qū)規(guī)模102/100101/100102/100別土地剩余年限99/100101/10098/100因 素綠化率101/

19、100100/100101/100小區(qū)內(nèi)部配套101/100100/100101/100小區(qū)內(nèi)部布局100/100100/100100/100比準價格34572.0933663.335366.38算數(shù)平均34533.92取待估案例A,B,C的比準價格的算數(shù)平均值作為本次市場法評估測算結(jié)果平均單價=34533.92 （元/平方米）（二）收益法1. 估算該項目的年租金收益估價人員通過市場調(diào)研，對東華星域的周邊類似物業(yè)租金進行了調(diào)查了解， 結(jié)合廣州市海珠區(qū)同類型房地產(chǎn)租金水平以及對未來房地產(chǎn)市場行情的預(yù)測分 析。選取了三個與東華星域區(qū)位相近，用途相同，規(guī)模相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項目作為可 比實例，具體如圖AB

20、C項目名稱力迅時光里海逸花園穗花新村月租金（元/平方米）55.4352.4249.67則估價對象的租金標準為：（50.43+51.42+46.67）/3=52.51 （元/平方米）東華星域的總建筑面積為43409平方米，因此該項目的潛在毛收入為：52.51*43409*12=27351142.72 （元）但是，根據(jù)估價人員市場調(diào)查得知，現(xiàn)實中優(yōu)于空置，拖欠租金以及其他原 因造成的收入損失為其潛在毛收入的5%，則該項目年有效毛收入為：27351142.72*（1-5%）=25983585.58 元）2. 計算總費用（1）管理費：管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括人員工資、福利

21、費、辦公費、差旅費等，依行業(yè)標準，管理費按照估價對象潛在毛收入的3%測算，則年管理費為27351142.72 *2%=547022.85 （元）（2）估算年維修費估價對象系磚混一等結(jié)構(gòu)，根據(jù)廣州市房屋重置價格標準以及對廣州建筑物市場的了解，估價對象類似的建筑物的重置單價為1200元/平方米。依行業(yè)標準，維修費用按建筑重置價格的1.5%計算，則年維修費用為：43409*1200*1.5%=781362 （元）（3）估算年保險費保險費是指房地產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按照房屋現(xiàn)值乘以保險費率。依規(guī)定，年保險費按房屋現(xiàn)值的0.2%計算。 鋼筋混凝土的架構(gòu)殘值為0,使用

22、者可以使用的年限為67年。年折舊費=建筑物重置價格/使用年限=43409*1200/67=777474.63 （元）房屋現(xiàn)值=房屋重置價格-年折舊費*已使用年數(shù)=43409*1200- （43409*1200/67） *3=49758376.12 （元）保險費二房屋現(xiàn)值*0.2%=49758376.12*0.2%=99516.75 （元）（4）稅金 估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的6.7%測算，貝U年稅費為：25983585.58 *6.7%=132448.67 （元） 估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的5.5%測算，貝U年稅費為：25983585.58*5.5%=1429097.21 （元） 估算土地使用稅，依廣州市規(guī)定，按照估價對象占用土地面積18元/平方米計取，則土地使用稅為：43409*18=78136