重慶市萬(wàn)州區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

1、萬(wàn)州區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一章 萬(wàn)州區(qū)分析一、萬(wàn)州區(qū)自然地理環(huán)境概述1、地理位置 萬(wàn)州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，位于東經(jīng) 1075522108 53 25 ，北緯 3024 253114 58 。東與云陽(yáng)，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開(kāi)江和開(kāi)縣接壤，東西廣97.25 公里，南北袤67.25公里，面積3457平方公里（耕地面積 100 萬(wàn)畝，其中田 58.49 萬(wàn)畝；大于 25 度坡地 50.14 萬(wàn)畝，其中旱地 32.49 萬(wàn)畝），城市面積 32.5 平方公里，直線距離重慶市 228 公里。 萬(wàn)州區(qū)內(nèi)山丘起伏，最高點(diǎn)普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔 1762 米，最低點(diǎn)黃柏鄉(xiāng)處長(zhǎng)江邊，

2、海拔 106 米，西北部高升鄉(xiāng)鳳山材肖埡口，海拔高度為 1373.3 米，境內(nèi)相對(duì)高差分別為 184.5 米、 1266.8 米，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺(tái)地，且零星散布。（1）地理位置優(yōu)越 萬(wàn)州位于重慶“一圈兩翼”的渝東北翼，是渝東北翼的經(jīng)濟(jì)中心。萬(wàn)州同時(shí)也是重慶的第二大城市，長(zhǎng)江流域的重要城市，因“萬(wàn)川畢匯”而得名，因“萬(wàn)商云集”而聞名。距重慶水路327公里，陸路328公里，位于三峽庫(kù)區(qū)中部，是長(zhǎng)江沿岸十大港口之一。區(qū)位獨(dú)特，歷為渝東北、川東、鄂西、陜南、黔東、湘西的重要物資集散地，是長(zhǎng)江上游地區(qū)區(qū)域性中心城市。 （2）環(huán)境亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候

3、氣候，四季分明 萬(wàn)州屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)帶，氣候四季分明。冬暖、多霧；夏熱，多伏旱；春早，氣溫回升快而不穩(wěn)定，秋長(zhǎng)，陰雨綿綿，以及日照充足，雨量充沛，天氣溫和，無(wú)霜期長(zhǎng)，霜雪稀少。 小結(jié)：區(qū)域位置極其優(yōu)越，主城區(qū)以長(zhǎng)江沿岸發(fā)展及獨(dú)特的山地地貌，導(dǎo)致主城內(nèi)形成幾大板塊式發(fā)展。2、城市規(guī)模 全區(qū)幅員3457平方公里，轄52個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道，總?cè)丝?75萬(wàn)人，建成區(qū)面積55平方公里、城區(qū)人口80萬(wàn)人，累計(jì)搬遷安置移民26.3萬(wàn)人，是全市人口最多、移民任務(wù)最重、城市體量最大、管理單元最多的區(qū)縣，為重慶第二大城市。 據(jù)重慶市萬(wàn)州城市總體規(guī)劃（2003-2020年），主城區(qū)城市人口規(guī)模為：近期2007年62.5萬(wàn)人

4、；中期2010年70萬(wàn)人；遠(yuǎn)期2020年90萬(wàn)人。 遠(yuǎn)期5個(gè)近郊組團(tuán)的人口規(guī)模分別為：高峰鎮(zhèn)5萬(wàn)人，高梁鎮(zhèn)2萬(wàn)人，熊家鎮(zhèn)3萬(wàn)人，長(zhǎng)嶺鎮(zhèn)2萬(wàn)人，新田鎮(zhèn)3萬(wàn)人。 在土地可供開(kāi)發(fā)資源固定前提下，城市人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)會(huì)使得剛性需求不斷增加，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展3、萬(wàn)州區(qū)行政區(qū)劃及人口 萬(wàn)州區(qū)直接管理鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道，轄13個(gè)鄉(xiāng)、28個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道，2015年總?cè)丝?75萬(wàn)人，幅員面積3457平方千米。4、城市交通 2016年萬(wàn)州區(qū)交通建設(shè)為主題的新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，萬(wàn)州將在5年內(nèi)完成270億元交通建設(shè)投資，大力推進(jìn)“兩橫兩縱”鐵路骨架網(wǎng)、“一環(huán)七射”高速公路網(wǎng)和“一空一港”建設(shè)，逐步完善“快捷、舒適、高

5、效”的鐵、公、水、空多式聯(lián)運(yùn)立體綜合交通運(yùn)輸體系，基本建成長(zhǎng)江上游區(qū)域性綜合交通樞紐和渝東北綠色交通走廊核心區(qū)。（1）對(duì)外交通：萬(wàn)州以“八高八鐵一空一港” 著力打造重要綜合交通樞紐鐵路:確立渝東北鐵路樞紐地位建成通車渝萬(wàn)客運(yùn)專線、鄭萬(wàn)高速鐵路，新增鐵路里程66公里，力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)達(dá)萬(wàn)鐵路擴(kuò)能改造項(xiàng)目，一縱一橫的“十字”型鐵路骨架網(wǎng)正式形成，真正融入全國(guó)鐵路網(wǎng)絡(luò)，徹底改變?nèi)f州乃至整個(gè)三峽庫(kù)區(qū)鐵路發(fā)展邊緣化的落后局面。屆時(shí)，萬(wàn)州與全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)腹地之間的時(shí)空距離將大為縮短，將形成萬(wàn)州到重慶、宜昌1小時(shí)，萬(wàn)州到武漢、西安2小時(shí)，萬(wàn)州到北京、上海、廣州6小時(shí)快捷到達(dá)的時(shí)空格局。高速公路:基本建成公路運(yùn)輸樞

6、紐建成通車萬(wàn)州至忠縣、萬(wàn)州至利川、城市外環(huán)新田至高峰連接線3條高速公路，萬(wàn)州經(jīng)安康至西安的北上高速通道將正式打通，新增高速公路里程124公里，全區(qū)通車高速公路達(dá)到6條228公里，并形成總長(zhǎng)80公里、合圍面積300余平方公里的城市外環(huán)高速。全區(qū)對(duì)外高速通道將由現(xiàn)在的3個(gè)增至5個(gè)，萬(wàn)州向東、向南、向西、向北等主通道方向均實(shí)現(xiàn)1條或多條高速公路連接，一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)絡(luò)基本形成。推進(jìn)萬(wàn)忠北線、萬(wàn)達(dá)直線高速公路前期工作，力爭(zhēng)“十三五”末開(kāi)工建設(shè)。碼頭：提升庫(kù)區(qū)航運(yùn)服務(wù)功能按照“二客五貨”港口規(guī)劃布局，建成新田港一期工程、望天咀作業(yè)區(qū)，全區(qū)港口年貨物吞吐能力達(dá)到3500萬(wàn)噸，集裝箱年通過(guò)能力達(dá)到70萬(wàn)

7、標(biāo)箱。重點(diǎn)推進(jìn)新田港口物流園區(qū)建設(shè)，建成新田港疏港大道、新田港鐵路專用線、新田至高峰連接線等對(duì)外集疏運(yùn)體系，萬(wàn)州新田港將成為三峽庫(kù)區(qū)輻射功能最廣、服務(wù)能力最強(qiáng)的現(xiàn)代化綜合性鐵水、公水聯(lián)運(yùn)樞紐港，形成輻射長(zhǎng)江流域與華東、華北、西南及西北地區(qū)的鐵水聯(lián)運(yùn)物流新通道。（2）中心城交通、 州區(qū)城鄉(xiāng)建委公布了萬(wàn)州區(qū)城市公共交通系統(tǒng)規(guī)劃方案公告，公告明確提出了未來(lái)萬(wàn)州的公交服務(wù)體系要以軌道交通為骨架。輕軌規(guī)劃了3條線路：從塘坊至高峰的1號(hào)線站點(diǎn)最多，有18個(gè)；從密溪溝到觀音巖的2號(hào)線站點(diǎn)最少，只有6個(gè)；從玉龍路到長(zhǎng)嶺的3號(hào)線則有8個(gè)站點(diǎn)。 2015年建成城區(qū)道路510公里，主次干道實(shí)現(xiàn)“白改黑”。城區(qū)公共停

8、車場(chǎng)達(dá)到385個(gè)、停車位4.3萬(wàn)個(gè)，設(shè)置臨時(shí)占道停車位4340個(gè)。新投放公交車130輛、出租車564輛。小結(jié)：完善發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)城市發(fā)展及城市化的基礎(chǔ)，對(duì)城市房地產(chǎn)的加快發(fā)展也有促進(jìn)作用。二、萬(wàn)州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、萬(wàn)州區(qū)經(jīng)濟(jì)概述 2015年萬(wàn)州生產(chǎn)總值828.22億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.1%，比全國(guó)、全市分別高4.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值59.62億元，同比增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值409.59億元，同比增長(zhǎng)13.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值359.01億元，同比增長(zhǎng)10.1%。按常住人口計(jì)算，人均萬(wàn)州生產(chǎn)總值51570元（8280美元），同比增長(zhǎng)10.6%。三次

9、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2014年的7.1:50.8:42.1調(diào)整為7.2:49.5:43.3，第三產(chǎn)業(yè)占萬(wàn)州生產(chǎn)總值的比重比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。2、財(cái)政和金融2015年實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值42980萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)8.2%。年末全區(qū)銀行機(jī)構(gòu)人民幣存款余額216.4億元，比年初增長(zhǎng)13.2%，其中個(gè)人儲(chǔ)蓄存款145.5億元；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額121.3億元，比年初增長(zhǎng)15.3%，存貸比達(dá)到58.81%。2015年金融機(jī)構(gòu)存貸款余額 指 標(biāo)年末數(shù)（萬(wàn)元）比年初增長(zhǎng)%各項(xiàng)存款余額216414413.2 其中：活期及臨時(shí)性存款78914636.7 定期及其他存款95249432.9 各項(xiàng)貸款余額121270

10、215.34 其中：短期貸款3815962.5 中長(zhǎng)期貸款82984022.32006年-2015年金融機(jī)構(gòu)存款和貸款余額 3、消費(fèi)情況 萬(wàn)州區(qū)2015年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到288億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)17.3%是“十一五”末的2.2倍。新增金融機(jī)構(gòu)30家，存貸比由“十一五”末的45.85%提高到58.81%，金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重由1.5%提高到4.35%。分析： 從各種數(shù)據(jù)中可以看出，萬(wàn)州區(qū)2015年社會(huì)消費(fèi)品零售總額出現(xiàn)上升的，銀行存款成上升狀態(tài)，人均可支配收入逐年提高，人均消費(fèi)旺盛。 三、人口情況 2015年末，全區(qū)戶籍人口175.47萬(wàn)人，比上年末減少3008

11、人。其中，非農(nóng)業(yè)人口78.58萬(wàn)人。常住人口160.74萬(wàn)人，比上年末增加0.28萬(wàn)人。全年出生人口17185人，人口出生率為9.79；死亡人口9576人，人口死亡率5.45；人口自然增長(zhǎng)率為4.33（公安口徑）。2010年2011年2012年2013年2014年2015年總?cè)丝?73.3174.6175.1175.4175.44175.47常住人口156.3157.2158.3159.5160.4160.74城鎮(zhèn)人口8689.292.695.396.496.8城鎮(zhèn)化率0.550.5680.5850.5980.6050.611 非常住人口為14.73萬(wàn)，說(shuō)明萬(wàn)州人外出人口不多，政府要加強(qiáng)外出務(wù)

12、工計(jì)劃。 外出務(wù)工緩解了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力,而且又可以刺激當(dāng)?shù)氐南M(fèi)。大多數(shù)的外出務(wù)工人員在掙到收入之后,會(huì)選擇回到家鄉(xiāng)進(jìn)行消費(fèi),有的人會(huì)買(mǎi)一些現(xiàn)代化的家用電器和交通工具等,提高生活質(zhì)量,也有的人會(huì)購(gòu)買(mǎi)樓房或者選擇商鋪,在縣鎮(zhèn)里落腳生根,成為城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的新需求,這些都可以成為縣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)。四、城市規(guī)劃與發(fā)展 萬(wàn)州區(qū)出露地層的地質(zhì)年代多見(jiàn)于中生代三疊紀(jì)和侏羅紀(jì)，以侏羅紀(jì)分布最廣，三疊紀(jì)次之，局部地方有古生代二疊紀(jì)地層，也有新生代第四紀(jì)地層。地質(zhì)構(gòu)造線屬新華夏系第三巨型隆起帶武陵山褶皺帶西緣與大巴山弧形褶皺帶控制的四川菱形構(gòu)造盆地的北東三北東方向延伸出境外，消失于七曜山背斜構(gòu)造的北西側(cè)，形成

13、向突向北西的萬(wàn)縣弧形構(gòu)造線。境內(nèi)山丘起伏，最高點(diǎn)普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔1762米，最低點(diǎn)黃柏鄉(xiāng)處長(zhǎng)江邊，海拔106米，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，少平壩和臺(tái)地，且零星散布。 萬(wàn)州區(qū)境內(nèi)河流、溪澗切割深，落差大，呈枝狀分布，均屬長(zhǎng)江水系。長(zhǎng)江自西南石柱、忠縣交界的長(zhǎng)坪鄉(xiāng)石槽溪入境，向東北橫貫腹地，經(jīng)黃柏鄉(xiāng)白水灘流入云陽(yáng)縣，流程80.4公里。 萬(wàn)州區(qū)地貌及地勢(shì)特點(diǎn)決定了其規(guī)劃與發(fā)展大方向。1、規(guī)劃定位 萬(wàn)州位居重要的地理位臵，政府也給予其非常重要的定位主要包括：成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的東北部經(jīng)濟(jì)中心、區(qū)域性貿(mào)易物流中心、長(zhǎng)江三峽旅游集散中心、三峽庫(kù)區(qū)航運(yùn)中心、區(qū)域性金融中心、江南

14、萬(wàn)億工業(yè)走廊重要核心、渝東北地區(qū)文化中心等。據(jù)重慶市萬(wàn)州城市總體規(guī)劃（2003-2020年）確定萬(wàn)州的城市性質(zhì)為：重慶第二大城市，三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市。2、城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃 總規(guī)確定城市用地結(jié)構(gòu)形態(tài)為多中心組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，城市用地采用“多中心、組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)，分為“二水三岸三片區(qū)八組團(tuán)”。 三片區(qū)分別為：龍寶片區(qū)，位于長(zhǎng)江以西、苧溪河以南；天城片區(qū)，位于長(zhǎng)江以西、苧溪河以北；五橋片區(qū)，位于長(zhǎng)江以東。八個(gè)組團(tuán)分別為：1、龍寶片區(qū)3個(gè)組團(tuán) 高筍塘組團(tuán)：是舊城核心區(qū)，也是全區(qū)商業(yè)金融中心。 龍寶組團(tuán)：北部主要發(fā)展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展鹽化工、建材等三類工業(yè)和現(xiàn)代物流

15、業(yè)，為萬(wàn)州近中期產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心。 山頂組團(tuán)：主要功能為居住和科研文化教育。2、天城片區(qū)3個(gè)組團(tuán) 申明壩組團(tuán)：主要發(fā)展食品、制藥等二類工業(yè)。 周家壩組團(tuán)：是天城片區(qū)中心，主要功能為居住、商貿(mào)。 枇杷坪組團(tuán)：西段為居住用地，東段為危險(xiǎn)品專用倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。3、五橋片區(qū)2個(gè)組團(tuán) 陳家壩組團(tuán)：即江南新區(qū)，為區(qū)級(jí)行政中心，以及旅游服務(wù)、居住、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能。百安壩組團(tuán)：是五橋片區(qū)中心，布置旅游服務(wù)、居住及部分一類工業(yè)用地。3、城區(qū)交通規(guī)劃 截至到目前，萬(wàn)開(kāi)高速公路、萬(wàn)石高等級(jí)公路建成通車，萬(wàn)開(kāi)、萬(wàn)云、萬(wàn)梁、萬(wàn)忠、萬(wàn)利五條高等級(jí)公路配套設(shè)施得到進(jìn)一步改善，萬(wàn)云高速公路路基、橋隧工程全部完工，將于今年底通車。渝萬(wàn)

16、（沿江）、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)利高速公路前期工作進(jìn)展順利。宜萬(wàn)鐵路建設(shè)加快推進(jìn)，達(dá)萬(wàn)鐵路電氣化改造列入鐵道部“十一五”建設(shè)規(guī)劃。鞍子壩客運(yùn)港區(qū)已建成并投入運(yùn)行，紅溪溝碼頭改擴(kuò)建工程完工，江南集裝箱碼頭一期工程進(jìn)入設(shè)備制造階段，青草背作業(yè)區(qū)完成進(jìn)港道路建設(shè)。萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)安全設(shè)施類工程完工。近幾年重點(diǎn)實(shí)施了以下重大交通設(shè)施的建設(shè)：對(duì)外交通建設(shè)方面 已啟動(dòng)實(shí)施鐵路長(zhǎng)江大橋、宜萬(wàn)鐵路萬(wàn)州段、沙河大橋等重要對(duì)外通道的建設(shè)。在交通物流方面 啟動(dòng)了萬(wàn)州物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)了三峽庫(kù)區(qū)鋼材集散中心、中藥材物流中心、江南集裝箱碼頭、桐子園碼頭、青草背碼頭等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。在城市道路方面 實(shí)施了北濱大道建設(shè)與整治、太陽(yáng)山遂道立

17、交橋、沙龍路一段、北山大道綜合改造、大河溝回填、苧溪河滾水壩、天子城上山梯道等工程建設(shè)。電報(bào)路、復(fù)興路、太白路、白巖路、新城路等城市干道綜合改造工程竣工投入使用，南北濱江大道實(shí)現(xiàn)通車。4、城區(qū)綠化規(guī)劃 2008年現(xiàn)狀綠地423.98公頃，比2003年增加了55.43公頃；離2020年遠(yuǎn)期規(guī)劃目標(biāo)相差542.94公頃，相比規(guī)劃目標(biāo)實(shí)施完成率為43.84%。 從綠地的實(shí)施情況來(lái)說(shuō)，近年來(lái)萬(wàn)州區(qū)實(shí)施了大量的區(qū)級(jí)公園和主干道、濱江地帶的景觀綠化帶工程，因此，綠地增量實(shí)際大于55.43公頃，這一點(diǎn)在重大項(xiàng)目的實(shí)施中可以得到反映。綠地實(shí)施情況對(duì)比分析表五、萬(wàn)州區(qū)“十三五”目標(biāo)及2016年重點(diǎn)工作 （1）萬(wàn)

18、州區(qū)“十三五”目標(biāo) “經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提升，發(fā)展平衡性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性不斷增強(qiáng)。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9%左右，到2017年，地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入比2010年翻一番；到2020年，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)1萬(wàn)美元，城鄉(xiāng)居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步。建成長(zhǎng)江上游重要臨港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地。以水港為核心，空港、公路物流港和鐵路物流港為支撐，著力打造縱橫向聯(lián)系緊密、港產(chǎn)融合聯(lián)動(dòng)發(fā)展的臨港特色產(chǎn)業(yè)基地。充分發(fā)揮經(jīng)開(kāi)區(qū)工業(yè)支撐、創(chuàng)新引領(lǐng)、開(kāi)放平臺(tái)作用，建成重慶重要現(xiàn)代制造業(yè)基地。建成渝東北商貿(mào)物流中心、金融中心和西部地區(qū)通江達(dá)海重要開(kāi)放門(mén)戶，建設(shè)國(guó)家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建成長(zhǎng)江上游濱水宜居旅游城市。優(yōu)

19、化城市空間布局，推進(jìn)城市空間有序拓展，城區(qū)面積達(dá)到100平方公里，城區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率提高到65%。景城一體化加快推進(jìn)，依山親水、生態(tài)休閑的城市特色進(jìn)一步彰顯，建成長(zhǎng)江三峽國(guó)際黃金旅游帶集散中心和重要目的地。建成長(zhǎng)江上游區(qū)域性綜合交通樞紐。大力推進(jìn)“兩橫兩縱”鐵路骨架網(wǎng)、“一環(huán)七射”高速公路網(wǎng)和“一空一港”建設(shè)，“快捷、舒適、高效”的鐵、公、水、空多式聯(lián)運(yùn)立體綜合交通運(yùn)輸體系逐步完善。建成渝東北地區(qū)科教文衛(wèi)高地。教育現(xiàn)代化取得重要進(jìn)展，文化軟實(shí)力顯著提升。全社會(huì)研究與開(kāi)發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到2.5%，科技創(chuàng)新引領(lǐng)作用明顯增強(qiáng)。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系更加健全，城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化

20、基本實(shí)現(xiàn)，集聚、輻射、帶動(dòng)能力日益凸顯。建成三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)安全重要屏障。生態(tài)空間格局更加優(yōu)化，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量持續(xù)改善，生態(tài)文明制度逐步健全，生態(tài)涵養(yǎng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。長(zhǎng)江干流、重要次級(jí)河流及重要湖庫(kù)水質(zhì)總體良好，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降10%，完成節(jié)能減排目標(biāo)任務(wù)，城區(qū)空氣質(zhì)量不低于現(xiàn)有水平，綠色生活方式普遍推行，建成國(guó)家生態(tài)文明先行示范區(qū)。（2）2016年萬(wàn)州區(qū)政府重點(diǎn)工作推動(dòng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展 以經(jīng)開(kāi)區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，走新型工業(yè)化道路，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。加快推進(jìn)“713”產(chǎn)業(yè)培育工程，建成投產(chǎn)一批重大工業(yè)項(xiàng)目，打造一批具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群。加快經(jīng)開(kāi)區(qū)“一區(qū)五園”開(kāi)發(fā)，推進(jìn)基礎(chǔ)

21、設(shè)施建設(shè)，建成區(qū)面積達(dá)到30平方公里，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)承載和集聚能力，加速產(chǎn)城融合。構(gòu)建公平競(jìng)爭(zhēng)、平等準(zhǔn)入的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)各類市場(chǎng)主體共同發(fā)展。到2020年，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1700億元，經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的85%。不斷加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 完善商貿(mào)物流規(guī)劃布局，構(gòu)建城區(qū)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村社三級(jí)商業(yè)服務(wù)體系。加快形成“一核四圈”，建成一批重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，培育一批重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)，建設(shè)一批專業(yè)市場(chǎng)，引進(jìn)一批商業(yè)品牌。促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與生活性服務(wù)業(yè)協(xié)同并進(jìn)。發(fā)展多層次、多樣性的新興消費(fèi)業(yè)態(tài)。完善“一區(qū)四帶”旅游布局，大力發(fā)展都市旅游和鄉(xiāng)村旅游，打造“一湖、一瀑、一泉、一潭”旅游精品，創(chuàng)建一批4A級(jí)

22、、5A級(jí)景區(qū)。加快金融業(yè)發(fā)展，新增金融機(jī)構(gòu)10家，推進(jìn)三峽銀行升級(jí)為全國(guó)性股份制商業(yè)銀行，力爭(zhēng)金融業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到5%，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。大力促進(jìn)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展 充分依托鐵、公、水、空多式聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮和擴(kuò)大經(jīng)開(kāi)區(qū)在發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)和主體作用，打造功能要素高聚集、運(yùn)行管理高效率的臨港產(chǎn)業(yè)空間。大力發(fā)展分裝組裝、保稅加工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易加工等臨港加工貿(mào)易業(yè)。積極構(gòu)建與臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的現(xiàn)代物流配送體系。六、本章小結(jié)基本情況位于地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，東與云陽(yáng)，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開(kāi)江和開(kāi)縣接壤，面積3457平方公里，地理位置

23、優(yōu)越；轄13個(gè)鄉(xiāng)、28個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道，總?cè)丝?75萬(wàn)人，城際間交通發(fā)達(dá)，快捷便利；市內(nèi)道路寬闊通達(dá)，市政基礎(chǔ)設(shè)施投入大；人文資源、旅游資源、歷史文化民俗資源豐富。宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，2015年萬(wàn)州區(qū)GDP增長(zhǎng)11.1%幅度；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2014年的7.1:50.8:42.1調(diào)整為7.2:49.5:43.3，第三產(chǎn)業(yè)比重高，有利于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和綜合國(guó)力，拉動(dòng)消費(fèi)。人口情況2015年底，萬(wàn)州區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到175萬(wàn)人，近4年萬(wàn)州區(qū)的總?cè)丝谧兓淮?。常住人口?010年的156萬(wàn)人到2015年的160萬(wàn)人每年都在進(jìn)行遞增，城鎮(zhèn)居住人口從2010年86

24、萬(wàn)到96.8萬(wàn)。說(shuō)明鄉(xiāng)下人口再向城市入住比率增多，為主城的消費(fèi)帶來(lái)活力。主城區(qū)整體規(guī)劃：根據(jù)萬(wàn)州區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2015-2030年）可以看出由萬(wàn)州區(qū)整體城市用地采用“多中心、組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)，分為“二水三岸三片區(qū)八組團(tuán)“城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，目前政府已經(jīng)將三片空間基本打造完成，現(xiàn)加強(qiáng)各片的產(chǎn)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓萬(wàn)州人收入增多，全面進(jìn)入小康。主城區(qū)發(fā)展方向：根據(jù)萬(wàn)州區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2015-2030年）城市用地主要發(fā)展方向?yàn)椤澳贤ā|進(jìn)”?！澳贤ā奔椿疖囌疽阅系貐^(qū)，結(jié)合綜合交通基礎(chǔ)設(shè)施配置城市土地資源，布置為物流園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，充分發(fā)揮萬(wàn)州的區(qū)域交通樞紐和物流中心作用；“東進(jìn)”即城市過(guò)江發(fā)展，以

25、行政中心建設(shè)為先導(dǎo)，全面啟動(dòng)江南新區(qū)（陳家壩組團(tuán)）建設(shè)，以疏散舊城過(guò)于復(fù)合集中的部分功能。經(jīng)濟(jì)特征人均可支配收入逐年提高，但從經(jīng)濟(jì)收入來(lái)看，整體收入水平較高；居民儲(chǔ)蓄額不斷增大，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)；持幣待購(gòu)情緒增加。2016年政府重點(diǎn)工作 推動(dòng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展, 大力促進(jìn)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展,不斷加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。第二章 萬(wàn)州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、萬(wàn)州區(qū)縣房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析1、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2015年全年完成固定資產(chǎn)投資額725.09億元，第三產(chǎn)業(yè)投資476.7億元，同比增長(zhǎng)20.4%，占固定資產(chǎn)投資的65.7%。房地產(chǎn)固定投資68.9億元，占總投比重為9.5%。房地產(chǎn)投資/GDP異?；菊Ｕ?/p>

26、常運(yùn)行基本正常異常0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)。合理指標(biāo)為0.1-0.2；2015年重慶指標(biāo)為0.24,萬(wàn)州房地產(chǎn)投資/GDP為0.09，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好。二、萬(wàn)州區(qū)住宅市場(chǎng)分析1、萬(wàn)州區(qū)近期建設(shè)土地情況分析： 從表中可以看出目前萬(wàn)州土地交易市場(chǎng)比較受歡迎陸續(xù)的土地被各大開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)，其中最高的拿地價(jià)格為397萬(wàn)/平方米，最低為114萬(wàn)，說(shuō)明本地的拿地價(jià)格差異化比較大。根據(jù)上表可以得出萬(wàn)州主城區(qū)拿地價(jià)格大約在205萬(wàn)/畝左右。2、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)情況2015年樓盤(pán)加推（開(kāi)盤(pán)）情況 數(shù)據(jù)來(lái)源房管局2015年1月-12月共有70次樓盤(pán)審批預(yù)售許可證，有145.6萬(wàn)住宅面積，將在萬(wàn)州區(qū)市場(chǎng)放出。3

27、、萬(wàn)州區(qū)樓市成交情況（1）2015年商品房成交情況表 2015年，商品房期房銷售的住宅房全年銷售10353套，建筑面積為104.68萬(wàn)平方米，銷售面積同比增長(zhǎng)1.27%；非住宅房全年銷售981套，建筑面積為7.76萬(wàn)平方米。 在商品房現(xiàn)房銷售中，住宅房全年銷售2330套，建筑面積為25.41萬(wàn)平方米，銷售面積同比增長(zhǎng)88.59%；非住宅房銷售743套，建筑面積為4.15萬(wàn)平方米。 從存量房市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)看出，住宅房銷售情況穩(wěn)定。二手房全年銷售9909套，面積89.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.73%；其中住宅房銷售8723套，銷售面積82萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.16%，非住宅房銷售1186套，銷售面積

28、7.77萬(wàn)平方米?！安粌H是健康和平穩(wěn)，而且是穩(wěn)中有升?！?（2）2016年商品房成交情況表成交面積期房成交面積成交均價(jià)2016年6月12.810.874824.882016年4月12.9610.054969.232016年3月14.8811.984830.152016年2月14.212.954840.642016年1月10.179.114930.48 2016年1-6月，萬(wàn)州商品房預(yù)售許可面積54.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.62%。新建商品房登記成交8932套、建筑面積86.27萬(wàn)平方米、金額40.74億元，同比分別增長(zhǎng)30.03%，25.21%，23.53%；其中住宅均價(jià)4620.81元/平

29、方米，同比上漲0.65%。二手房成交面積54.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.23%。4、部分組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析萬(wàn)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中與三大板塊、7大組團(tuán)枇杷坪組團(tuán)和江南組團(tuán)由于其成熟配套及區(qū)域位置處于將價(jià)格峰值，主城組團(tuán)內(nèi)濱江路沿線樓盤(pán)價(jià)格較高，龍寶組團(tuán)及百安壩組團(tuán)主要為區(qū)縣客戶置業(yè)區(qū)，屬于價(jià)格洼地。萬(wàn)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)圖萬(wàn)州樓盤(pán)分布1）枇杷坪組團(tuán)枇杷坪組團(tuán)以江景高層為主，已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)成熟 區(qū)域樓盤(pán)主要依托成熟的區(qū)域配套和優(yōu)越的江景資源 目前區(qū)域在售樓盤(pán)均為高層江景房 除個(gè)別開(kāi)發(fā)較早的大盤(pán)外，近兩年新項(xiàng)目多維10萬(wàn)方一下的小盤(pán) 主要由于區(qū)域基本開(kāi)發(fā)成熟，可供開(kāi)發(fā)土地稀少。枇杷坪組團(tuán)主要依托成熟配套和江景

30、資源，能實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值 區(qū)域高層售價(jià)約為5500-7500元/。 一線江景房北濱華府目前均價(jià)約7000元，比心水岸（非一線江景）價(jià)格高1000元以上。購(gòu)買(mǎi)人群：l 片區(qū)購(gòu)房客戶中，主城客戶占多數(shù)，另有部分云陽(yáng)、開(kāi)縣等區(qū)域客戶前來(lái)購(gòu)房。l 片區(qū)主要自剛需購(gòu)房為主，主力需求為三房，面積區(qū)間咋90-120，130以上戶型由于總價(jià)高去化較慢。l 片區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了小戶型產(chǎn)品，主力戶型在70-80基本上以2房為主，銷售比較良好。 2）高筍塘組團(tuán)高筍塘組團(tuán)配套成熟?，F(xiàn)有天仙湖區(qū)域部分項(xiàng)目在售高層價(jià)格約4800-5300元/，個(gè)別樓盤(pán)均價(jià)在7100元/ 區(qū)域樓盤(pán)主要依托成熟的區(qū)域配套和優(yōu)越的湖景資源 作為

31、萬(wàn)州老城區(qū)，開(kāi)發(fā)已經(jīng)成熟，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多位于高筍塘邊緣沙河片區(qū)，在售的幾個(gè)項(xiàng)目均位于天仙湖畔的高層江景房。3）江南新區(qū)組團(tuán)江南新區(qū)是萬(wàn)州中高端住宅聚集區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)豐富高層均價(jià)約5800元/，洋房?jī)r(jià)格級(jí)差較大，均價(jià)約6800 作為城市新興住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃合理，景觀綠化，市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，隨著建設(shè)的推動(dòng)，區(qū)域成熟度將有明顯的提高。 區(qū)域樓盤(pán)主要依托新區(qū)的規(guī)劃，以及優(yōu)越的江景資源吸引了大量購(gòu)房者。 目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)主要以高層和洋房為主的住宅項(xiàng)目，片區(qū)已經(jīng)成為萬(wàn)州高端洋房集聚區(qū)4）龍寶組團(tuán)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán) 眾多，多以高層為主，但部分樓盤(pán)會(huì)計(jì)劃推出洋房產(chǎn)品高層價(jià)格差異大，濱江沿線約6500

32、元/，次之約5000元/，其次4500元/左右。小結(jié)：1）主城片區(qū)市民改善首選枇杷坪及江南新區(qū)，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶呈現(xiàn)典型的聚集效應(yīng)，周家壩組團(tuán)、百安壩組團(tuán)級(jí)雙河口組團(tuán)分別吸引鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)。2）萬(wàn)州購(gòu)房者對(duì)江南新區(qū)認(rèn)可度非常高，認(rèn)為宜居指數(shù)最高。但由于區(qū)域以中高端物業(yè)為主，銷售價(jià)格較高，仍有不少購(gòu)房者改選擇其他區(qū)域置業(yè)。3）枇杷坪片區(qū)由于其優(yōu)越的江景資源和成熟配套，成為熱門(mén)購(gòu)房區(qū)域，該區(qū)域高層價(jià)格為5300起，一線江景房6500起。5、物業(yè)分布情況說(shuō)明萬(wàn)州物業(yè)主要還是以高層為主要的需求，洋房物業(yè)逐步興起高層物業(yè)： 高層物業(yè)目前除了江南新區(qū)，其他各組團(tuán)未來(lái)幾年將主要供應(yīng)，僅有部分樓盤(pán)規(guī)劃洋房產(chǎn)品。洋

33、房物業(yè)： 目前中高端洋房物業(yè)主要集中在江南新區(qū)，而且目前客戶購(gòu)置洋房物業(yè)已經(jīng)形成江南新區(qū)為首選的習(xí)慣。6、面積需求萬(wàn)州客戶對(duì)面積控制越來(lái)越關(guān)注，緊湊型產(chǎn)品有市場(chǎng)機(jī)會(huì)主力戶型：三房是目前萬(wàn)州的主力需求，尤其是區(qū)縣進(jìn)城客戶，三房需求占比超越50%戶型面積： 三房建筑面積基本控制在120平方米一下，其中90-105平方米的緊湊型三房最受追捧。 隨著房?jī)r(jià)的上漲，小戶型住宅需求逐步增多，目前部分主打兩房的小戶型住宅也比較火爆，面積普遍控制在70-85。7、萬(wàn)州地產(chǎn)價(jià)格水平各大組團(tuán)中高筍塘和枇杷坪依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成熟配套及良好的景觀資源，能夠?qū)崿F(xiàn)比江南新區(qū)洋房?jī)r(jià)格更高的價(jià)值。8、個(gè)別樓盤(pán)解析1）國(guó)瑞北濱熙案

34、基本信息l 占地面積：15.6萬(wàn)方l 建筑面積：34.9萬(wàn)方l 容積率：3.5l 綠化率：30%l 開(kāi)發(fā)商：重慶嘉萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司l 物業(yè)心態(tài)：高層+商業(yè)l 銷售面積區(qū)間：108-136三房l 層高：27層、28層、29層l 梯戶比：2梯4戶、2梯6戶成交均價(jià)：起價(jià)5900元/。均價(jià)6500元/去化情況：約3萬(wàn)方的商業(yè)待售，高層已經(jīng)全部推售，去化良好，108三房戶型取回最好。暢銷戶型：客群主要以萬(wàn)州區(qū)本地為主，周邊區(qū)縣占比少數(shù)比例。2）歐鵬天境基本信息:l 占地面積：150畝l 建筑面積：35萬(wàn)方l 容積率：2.9l 綠化率：30%l 物業(yè)形態(tài)：高層+商業(yè)l 主力面積區(qū)間：90-110l

35、層高：20層/26層l 梯戶比：2梯6戶、2梯7戶、2梯8戶成交均價(jià)：均價(jià)4200元/，最低3700（一期的尾房）暢銷戶型：80純2房客群來(lái)源：客群以萬(wàn)州本地為主。3)金悅灣基本情況占地面積：200畝建筑面積：40萬(wàn)方容積率：2.3綠化率：35%物業(yè)形態(tài)：洋房、高層面積區(qū)間：高層主力面積90-100、洋房主力面積100-140層高：20層、26層高層梯戶比2T6H 洋房1T2H。銷售均價(jià):高層5400元/，洋房均價(jià)7000元/?？腿簛?lái)源：以高筍塘拆遷戶，大周，小周等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。9，萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究總結(jié) 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資市場(chǎng)仍有發(fā)展空間：。2015年房地產(chǎn)固定投資68.9億元，占固定投資比重只有9.5%，遠(yuǎn)低于重