中融-大連琥珀灣項(xiàng)目盡調(diào)報(bào)告

1、中融國(guó)際信托有限公司中融國(guó)際信托有限公司 中融大連琥珀灣項(xiàng)目中融大連琥珀灣項(xiàng)目 房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 盡職調(diào)查報(bào)告盡職調(diào)查報(bào)告 （報(bào)告完成日期：2011-4-21） 經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門(mén)：中融國(guó)際信托有限公司 【金融市場(chǎng)】部 聲 明 與 保 證 我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照中融國(guó)際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查管理 制度和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、 分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào) 告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完 整性及所作

2、判斷的合理性負(fù)責(zé)。 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 調(diào)查人部門(mén)經(jīng)理簽字： 年 月 日 目目 錄錄 1項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述3 1.1 項(xiàng)目背景3 1.2 交易結(jié)構(gòu)概述3 1.3 信托產(chǎn)品交易要素 4 1.4 本項(xiàng)目概況 4 2融資人資信情況11 2.1 融資公司基本情況11 2.2 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)14 2.3 融資人/實(shí)際控制人財(cái)務(wù)狀況15 2.4 融資人銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況24 3項(xiàng)目概況和建設(shè)情況25 3.1 項(xiàng)目基本情況25 3.2 項(xiàng)目建設(shè)條件32 3.3 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度33 3.4 項(xiàng)目的股權(quán)價(jià)值分析25 3.5 項(xiàng)目的施工方、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理情況34 4項(xiàng)目

3、市場(chǎng)情況25 4.1 項(xiàng)目投資環(huán)境25 4.2 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)29 4.3 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位33 4.4 項(xiàng)目 SWOT 分析 35 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 37 5.1 現(xiàn)金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 資金來(lái)源與運(yùn)用表 39 5.4 投資計(jì)劃與資金籌措表 40 5.5 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 43 5.6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 45 5.7 項(xiàng)目利潤(rùn)分析和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià) 44 5.8 銷(xiāo)售率盈虧平衡點(diǎn) 45 5.9 本產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)比較分析 46 6信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防范措施47 6.1 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要 47 7綜合評(píng)價(jià) 50 1 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 1.1

4、 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目的交易對(duì)手為大連百年城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“百年地產(chǎn)”） 。 百年地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式獲得大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“琥珀灣”或 項(xiàng)目公司）100%的股權(quán)。項(xiàng)目公司目前正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目名稱(chēng)為：【琥珀灣項(xiàng)目】 ， 本項(xiàng)目共分 A、B 兩個(gè)地塊。其中 A 地塊占地面積為：【約 66，272 平方米】 ，總 建筑面積【約 98，200 平方米】 ，包括地上建筑 66，272 平方米，地下建筑 32000 平方米。本項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房等高端住宅， 目前土地出讓金已經(jīng)繳納完畢，獲得了國(guó)有土地使用權(quán)證 、 建筑工程用地許可 證 、 建設(shè)工程規(guī)

5、劃許可證 、 建設(shè)工程施工許可證 ，項(xiàng)目四證已經(jīng)齊全，其中 A 區(qū)的四棟獨(dú)棟別墅已經(jīng)封頂，已經(jīng)拿到預(yù)售許可證; B 區(qū)的漁夫碼頭和套餐飲娛 樂(lè)公建部分已經(jīng)基本完工,五證齊全。B 地塊占地面積約為 26315.2 平方米，主要 擬建項(xiàng)目為漁夫碼頭，包括配套餐飲娛樂(lè)等。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A 地塊地塊B 地塊地塊合計(jì)合計(jì) 總用地面積（平方米）66,20026,30092,500 地上建筑面積（平方米）66,2007,49073,690 地下建筑面積（平方米）32,4017,70140,101 容積率10.3 建筑密度20%15% 建筑高度低層、多層結(jié)合低層 本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為 15.8 億元

6、 ，截至 2011 年 3 月底，百年地產(chǎn)已經(jīng)累計(jì)投 入約 5.5 億元，其中土地費(fèi)用約為 2.5 億元。因公司經(jīng)營(yíng)策略和本項(xiàng)目后期建設(shè)的 需要，向我司提出融資需求。關(guān)于本項(xiàng)目，企業(yè)擬通過(guò)信托平臺(tái)進(jìn)行股權(quán)融資 3.5 億元，其他通過(guò)銷(xiāo)售回款解決。 1.2 本項(xiàng)目的信托結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)要描述本項(xiàng)目的信托結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)要描述 由中融信托發(fā)行預(yù)期規(guī)模為【74000】萬(wàn)元（分為【74000】萬(wàn)信托單位）的 信托計(jì)劃，包括優(yōu)先級(jí)份額【35000】萬(wàn)元（由中融信托公開(kāi)募集） ，次級(jí)份額由 百年地產(chǎn)以其持有的項(xiàng)目公司約 98%的股權(quán)認(rèn)購(gòu)（股權(quán)價(jià)值約為【39000】萬(wàn)元） 。 信托計(jì)劃成立后，中融信托將優(yōu)先級(jí)信托資金用于向項(xiàng)目

7、公司增資，其中， 【200】萬(wàn)元計(jì)入注冊(cè)資本， 【34800】萬(wàn)元計(jì)入資本公積。增資完成后，項(xiàng)目公司 的注冊(cè)資本為【2200】萬(wàn)元，資本公積變?yōu)椤?3800】萬(wàn)元。中融信托占有項(xiàng)目公 司約【98】%的股權(quán)、百年地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司約【2】%的股權(quán)。 信托計(jì)劃滿 1 年后至信托計(jì)劃期滿 2 年當(dāng)日，百年地產(chǎn)享有對(duì)中融信托持有 的項(xiàng)目公司 98%股權(quán)的回購(gòu)選擇權(quán)，中融信托將屆時(shí)信托利益首先分配給優(yōu)先級(jí) 委托人以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先級(jí)委托人的退出，之后將剩余信托利益全部分配給次級(jí)委托人。 1.4 本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目概況 項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀： 該項(xiàng)目地塊由項(xiàng)目公司于 2005 年 10 月在大連市國(guó)有土地使用交易中心舉

8、辦 的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中競(jìng)得。百年地產(chǎn)通過(guò)受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方 式獲得本項(xiàng)目地塊，本項(xiàng)目所處地塊包括兩部分：A 區(qū)和 B 區(qū)，A 區(qū)區(qū)規(guī)劃建筑為 別墅、B 區(qū)區(qū)規(guī)劃為漁夫碼頭、公建及配套。關(guān)于本地塊，目前已經(jīng)繳納的土地費(fèi)用 包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、三寰土地租賃、海灘租賃費(fèi)、人防 拆除費(fèi)、土地評(píng)估報(bào)告等費(fèi)用，共計(jì) 250，753，599 元。 關(guān)于 B 地塊地塊，已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使 用證、預(yù)售許可證；B 區(qū)的漁夫碼頭和套餐飲娛樂(lè)公建部分已經(jīng)基本完工。 關(guān)于 A 地塊地塊，目前已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 國(guó)有土地使用權(quán)證 ，

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程施工許可證 ，A 區(qū)的四棟獨(dú)棟別墅已經(jīng)封頂， （分別是第 30 棟，31 棟，32 棟，和 34 棟） ，已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。項(xiàng)目其它別 墅預(yù)期在 2011 年 5 月封頂，公寓部份預(yù)期在 2011 年 9 月封頂. 項(xiàng)目項(xiàng)目 A 區(qū)效果圖區(qū)效果圖 封頂別墅實(shí)景封頂別墅實(shí)景 A 區(qū)別墅封頂，第 30 棟， 31 棟，32 棟，和 34 棟 項(xiàng)目項(xiàng)目 B 區(qū)漁夫碼頭實(shí)景區(qū)漁夫碼頭實(shí)景 項(xiàng)目項(xiàng)目 B 區(qū)公建及配套實(shí)景區(qū)公建及配套實(shí)景 經(jīng)估算，樓面地價(jià)為 3403 元/平方米（A 區(qū)地上面積） 。截至目前，項(xiàng)目公司 已經(jīng)繳納全部土地出讓金 2.5 億元。以此來(lái)看，本項(xiàng)

10、目的土地取得成本較低，抗風(fēng)項(xiàng)目的土地取得成本較低，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力強(qiáng)。險(xiǎn)能力強(qiáng)。 本項(xiàng)目所處地塊為凈地，目前 B 區(qū)已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)。 1.5 項(xiàng)目公司股權(quán)歷史沿革項(xiàng)目公司股權(quán)歷史沿革 1.5.1 項(xiàng)目公司設(shè)立項(xiàng)目公司設(shè)立 2005 年 3 月 25 日，大連海昌房屋開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大連海昌”）及大 連海昌集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海昌集團(tuán)”）共同簽署大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司 章程 ，約定雙方分別以貨幣 700 萬(wàn)元、300 萬(wàn)元出資組建大連琥珀灣。 大連琥珀灣設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額 （萬(wàn)元） 實(shí)繳出資額 （萬(wàn)元） 出資方式股權(quán)比例 1大連海昌700700貨幣70% 2

11、海昌集團(tuán)300300貨幣30% 合計(jì)1,0001,000100 根據(jù)大連海昌、海昌集團(tuán)和大連百年城集團(tuán)公司 2005 年 3 月 22 日簽署的 協(xié)議書(shū)約定，大連琥珀灣系百年城集團(tuán)公司為購(gòu)買(mǎi)大連海昌和海昌集團(tuán)持有的 石槽漁夫碼頭項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而設(shè)立的項(xiàng)目公司，百年城集團(tuán)公司或其指定 第三方將依據(jù)該等協(xié)議書(shū)及相關(guān)協(xié)議約定的時(shí)間及條件最終取得大連琥珀灣的 100%股權(quán)。 1.5.2 2005 年年 4 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2005 年 4 月 4 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意大連海昌分別向海昌集團(tuán)和大 連百一投資有限公司（“大連百一投資”）轉(zhuǎn)讓其持有的大連琥珀灣 50%和 20%的 股

12、權(quán)。同日，公司股東簽署了章程修正案 ，對(duì)公司章程作出了相應(yīng)修改。本次 變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額 （萬(wàn)元） 實(shí)繳出資額 （萬(wàn)元） 出資方式股權(quán)比例 1海昌集團(tuán)800800貨幣80% 2大連百一投資200200貨幣20% 合計(jì)1,0001,000100 本次變更系根據(jù)前述協(xié)議書(shū)約定，大連海昌將其持有的大連琥珀灣 50% 和 20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓與海昌集團(tuán)和大連百一投資持有。 1.5.3 2005 年年 11 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓及信托計(jì)劃月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓及信托計(jì)劃 2005 年 11 月 2 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意大連百一投資將其持有大連 琥珀灣 20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)

13、華國(guó)際信托投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“聯(lián)華國(guó)際信托”） 。 同日，公司股東簽署了章程修正案 ，對(duì)公司章程作出了相應(yīng)修改。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出 資額（萬(wàn)元） 實(shí)繳出 資額（萬(wàn)元） 出資方 式 股權(quán) 比例 1海昌集團(tuán)800800貨幣80% 2聯(lián)華國(guó)際 信托 200200貨幣20% 合計(jì) 1,0001,000 100 本次變更系根據(jù)大連海昌、海昌集團(tuán)和百年城集團(tuán)公司 2005 年 9 月 29 日簽 署的補(bǔ)充協(xié)議（二） 以及大連百一投資和聯(lián)華國(guó)際信托 2005 年 12 月 23 日簽 署的股權(quán)信托合同約定，大連百一投資系將大連琥珀灣 20%股權(quán)通過(guò)信托方

14、 式轉(zhuǎn)讓與聯(lián)華國(guó)際信托持有。 1.5.4 2005 年年 11 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2005 年 11 月 5 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意海昌集團(tuán)向聯(lián)華國(guó)際信托和 四川楓嵐實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“四川楓嵐”）轉(zhuǎn)讓其持有大連琥珀灣的股權(quán)各 10%。同日，公司股東簽署了章程修正案 ，對(duì)公司章程作出了相應(yīng)修改。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出 資額（萬(wàn)元） 實(shí)繳出 資額（萬(wàn)元） 出資方 式 股權(quán) 比例 1海昌集團(tuán)600600貨幣60% 2聯(lián)華國(guó)際信 托 300 300貨幣30% 3四川楓嵐100100貨幣10% 合計(jì) 1,000 100 本次變更系根據(jù)百年

15、城集團(tuán)公司與聯(lián)華國(guó)際信托 2005 年 11 月 2 日簽署的 合作協(xié)議書(shū)及百年城集團(tuán)公司、聯(lián)華國(guó)際信托和四川楓嵐 2006 年 7 月 21 日 簽署的補(bǔ)充協(xié)議（二） 約定，由海昌集團(tuán)將其所持大連琥珀灣 20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 聯(lián)華國(guó)際信托及其指定股權(quán)代持方四川楓嵐。 1.5.5 2005 年年 12 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2005 年 12 月 20 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意海昌集團(tuán)將其持有的大連琥 珀灣 60%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國(guó)際信托。同日，公司股東簽署了修正后的公司章程。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出 資額（萬(wàn)元） 實(shí)繳出 資額（萬(wàn)元） 出資 方

16、式 股權(quán) 比例 1聯(lián)華國(guó)際 信托 900900貨幣90% 2四川楓嵐100100貨幣10% 合計(jì) 1,0001,000 100 經(jīng)核查，本次變更系根據(jù)百年城集團(tuán)公司與聯(lián)華國(guó)際信托 2005 年 11 月 2 日 簽署的合作協(xié)議書(shū)以及 2005 年 11 月 8 日簽署的補(bǔ)充協(xié)議約定，由海昌 集團(tuán)將其所持大連琥珀灣 60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國(guó)際信托。 1.5.6 2007 年年 9 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2007 年 8 月 28 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意四川楓嵐將其持有的大連琥 珀灣 10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國(guó)際信托。同日，公司股東簽署了修正后的公司章程。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)

17、構(gòu)如下： 序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額 （萬(wàn)元） 實(shí)繳出資 額（萬(wàn)元） 出資方式股權(quán) 比例 1聯(lián)華國(guó)際信托1,0001,000貨幣100% 合計(jì)1,0001,000100 本次變更系四川楓嵐將其代持的大連琥珀灣 10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際權(quán)益人（委 托方）聯(lián)華國(guó)際信托持有。 1.5.7 2008 年年 1 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2008 年 1 月 10 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意聯(lián)華國(guó)際信托將其持有的大 連琥珀灣 20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給百年城集團(tuán)公司。同日，公司股東簽署了修正后的公 司章程。 本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號(hào)股東名稱(chēng)認(rèn)繳 出資額 （萬(wàn)元） 實(shí)繳出 資額（萬(wàn)元） 出資 方

18、式 股權(quán)比 例 1聯(lián)華國(guó)際信托800800貨幣80% 2百年城集團(tuán)公司200200貨幣20% 合計(jì)1,0001,000100 經(jīng)核查，本次股權(quán)變更系根據(jù)聯(lián)華國(guó)際信托、百年城集團(tuán)公司、大連百一投資 和大連琥珀灣 2007 年 12 月 29 日簽署的總體合作協(xié)議約定實(shí)施的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 1.5.8 2008 年年 2 月，股權(quán)信托、變更公司類(lèi)型月，股權(quán)信托、變更公司類(lèi)型 2008 年 2 月 25 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意百年城集團(tuán)公司將其持有的 大連琥珀灣 20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國(guó)際信托。同日，公司股東簽署了修正后的公 司章程。本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資額 （

19、萬(wàn)元） 實(shí)繳出資 額（萬(wàn)元） 出資方 式 股權(quán)比 例 聯(lián)華國(guó)際信托1,0001,000貨幣100% 本次變更系根據(jù)前述總體合作協(xié)議 、聯(lián)華國(guó)際信托與百年城集團(tuán) 2007 年 12 月 29 日簽署的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及財(cái)產(chǎn)權(quán)信托合同約定，百年城集團(tuán)公 司將其所持大連琥珀灣 20%股權(quán)作為財(cái)產(chǎn)信托給聯(lián)華國(guó)際信托持有。 1.5.9 2009 年年 1 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更公司住所和法定代表人月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更公司住所和法定代表人 2008 年 12 月 26 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意同意聯(lián)華國(guó)際信托將其持有 的大連琥珀灣 80%和 20%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給百年城集團(tuán)公司和大連百一投資。 本次變更完成后

20、，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出資 額（萬(wàn)元） 實(shí)繳出 資額（萬(wàn)元） 出 資方式 股權(quán) 比例 1百年城集團(tuán)公 司 800 800 貨 幣 80% 2大連百一投資200 200 貨 幣 20% 合計(jì)1,000 1,000 100 經(jīng)核查，本次變更系根據(jù)前述總體合作協(xié)議 、 財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 、 財(cái)產(chǎn)權(quán) 信托合同及聯(lián)華國(guó)際信托與大連百一投資簽署的股權(quán)信托合同之補(bǔ)充協(xié)議約 定，聯(lián)華國(guó)際信托將其信托持有的大連琥珀灣 40%的股權(quán)以及以其自有資金受讓 的大連琥珀灣 60%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給百年城集團(tuán)公司、大連百一投資持有。 1.5.10 2009 年年 12 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2

21、009 年 12 月 12 日，公司股東會(huì)通過(guò)決議，同意參照大連萬(wàn)隆天信資產(chǎn)評(píng)估 有限責(zé)任公司出具的大天評(píng)報(bào)字（2009）029 號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)確認(rèn)的公司 凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，百年城集團(tuán)、大連百一投資分別將其持有公司 80%和 20的股 權(quán)作價(jià) 7,787.896 萬(wàn)元和 1,946.974 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給百年地產(chǎn)，百年城集團(tuán)公司和大連 百一投資均放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公司股東簽署了新的公司章程。 本次股東變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出 資額（萬(wàn)元） 實(shí)繳 出資額 （萬(wàn)元） 出資 方式 股權(quán) 比例 1大連百年城房地 產(chǎn) 1,0001,000貨幣 100 1.5.11 201

22、0 年年 9 月，增資月，增資 2010 年 9 月 26 日，大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司收到大連百年城房地產(chǎn)有限公司繳納的新 增注冊(cè)資本人民幤 1000 萬(wàn)元，出資方式為貨幣。本次增資前的注冊(cè)資本人民幣 1000. 00 萬(wàn)元，實(shí)收資本人民幣 1000. 00 萬(wàn)元，已經(jīng)大連正興會(huì)計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)，并于 2 00 5 年 3 月 3 0 日出具大正興驗(yàn)字(2005)第 04 3 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。截至 2 01 0 年 9 月 2 6 日止，變 更后的累計(jì)注冊(cè)資本人民幣 2000. 00 萬(wàn)元，實(shí)收資本人民幣 2000. 00 萬(wàn)元。 序 號(hào) 股東名稱(chēng)認(rèn)繳出 資額（萬(wàn)元） 實(shí)繳 出資額 （萬(wàn)元） 出資

23、方式 股權(quán)比例 1大連百年城房地 產(chǎn) 2,0002,000貨幣100 2 融資人資信情況融資人資信情況 2.1 融資公司基本情況 2.11 融資公司情況融資公司情況 融資公司大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司 法定代表人鄭松堅(jiān) 企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 注冊(cè)資本2000 萬(wàn)元 實(shí)收資本2000 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)） ；房屋出租；物業(yè) 管理；設(shè)計(jì)、代理、制作、發(fā)布國(guó)內(nèi)外各類(lèi)廣告；貨 物、技術(shù)進(jìn)出口（法律、法規(guī)禁止的項(xiàng)目除外；法律、 法規(guī)限制的項(xiàng)目取得許可證后方可經(jīng)營(yíng)） 經(jīng)營(yíng)期限50 年 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 暫定資質(zhì) 注：根據(jù)融資公司提供的資料，融資公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)已經(jīng)

24、過(guò)期。 21.2 百年地產(chǎn)及實(shí)際控制人簡(jiǎn)介百年地產(chǎn)及實(shí)際控制人簡(jiǎn)介 2.1.2.1 百年地產(chǎn)簡(jiǎn)介：百年地產(chǎn)簡(jiǎn)介： 百年地產(chǎn)作為一家溫商背景的民營(yíng)企業(yè)，1992 年依托大連的口岸優(yōu)勢(shì)創(chuàng)建并 從事紡織品進(jìn)出口貿(mào)易，于 1998 年進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。公司注冊(cè)資本為人民幣 3000 萬(wàn)元整；注冊(cè)號(hào)：大工商企法字 77；成立日期：2000.11.10；法人代表吳云 前；資質(zhì)：三級(jí)。 1999 年為建設(shè)紀(jì)念大連建市百年，百年城建設(shè)并運(yùn)營(yíng)大連市的標(biāo)志性建筑- 大連百年城購(gòu)物中心。并以此實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)的跨越式發(fā)展?，F(xiàn)已發(fā)展為以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)為核心，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)，物業(yè)管理、酒店運(yùn)營(yíng)管理等領(lǐng)域，

25、以專(zhuān)業(yè)化為主要特征的企業(yè)。集團(tuán)現(xiàn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)單位，資產(chǎn)規(guī)模 16.5 億元人民幣，年?duì)I業(yè)額達(dá) 10 億。 下圖是百年地產(chǎn)的組織架構(gòu)圖： 大連百年城房地產(chǎn) 大連永輝房地產(chǎn)大連琥珀灣沈陽(yáng)百年城房地產(chǎn) 沈陽(yáng)溫州城物業(yè) 大連百年港灣 長(zhǎng)春溫州城物業(yè) 100%100%100%100% 100%100% 2.1.2.2 上市進(jìn)程上市進(jìn)程 百年地產(chǎn)以原集團(tuán)內(nèi)的 13 家同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)緊 密相關(guān)的企業(yè)作為上市范圍內(nèi)的主體，以返程投資的模式，籌備在香港主板上市。 公司先后聘請(qǐng)了瑞士銀行（UBS） 、德勤、戴德梁行、高偉紳律師事務(wù)所、通商律 師事務(wù)所等境內(nèi)外頂級(jí)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助公

26、司上市籌備工作。 自 2009 年 9 月底正式啟動(dòng)上市前期籌備工作，在公司及各中介機(jī)構(gòu)的共同努 力和配合下，截止目前，公司上市籌備工作取得了較大的進(jìn)展。具體情況如下： 完成 2007 年、2008 年、2009 年的審計(jì)工作 完成公司名下所有物業(yè)的評(píng)估工作。 完成境外公司的設(shè)立、重組工作，完成大部分境內(nèi)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、工商 變更登記等重組工作，完成有關(guān)政府部門(mén)審批、證明手續(xù)的取得工作。 完成了招股說(shuō)明書(shū)的業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)章節(jié)的初步編寫(xiě)工作。 完成了總體法律意見(jiàn)書(shū)的初稿。 目前，公司上市工作正在按照有關(guān)計(jì)劃和時(shí)間表穩(wěn)步推進(jìn)，公司預(yù)計(jì)將在 2010 年 4 月底，上報(bào)香港聯(lián)交所 A1 表格，8 月通過(guò)

27、香港聯(lián)交所聆訊工作，預(yù)計(jì) 在明年在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。 2.1.2.3 實(shí)際控制人介紹實(shí)際控制人介紹 吳云前：男，1971 年 6 月出生，浙江人，大連百年城集團(tuán)有限公司、大連百 年城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)，大連市中山區(qū)人大代表、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì) 長(zhǎng)。從事商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理工作多年，先后成功開(kāi)發(fā)建設(shè)多個(gè)購(gòu)物中 心與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，2005 年被授予大連年度經(jīng)濟(jì)人物稱(chēng)號(hào)；2006 年被授予中國(guó)商業(yè)地 產(chǎn)年度領(lǐng)袖人物稱(chēng)號(hào)。 1989 年，吳云前外出經(jīng)商，先后創(chuàng)辦了大連華光紡織經(jīng)銷(xiāo)公司、大連百年實(shí) 業(yè)有限公司。2001 年組建了大連百年城集團(tuán)有限公司和大連百年城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司，他

28、領(lǐng)導(dǎo)下的百年城集團(tuán)已成為業(yè)界矚目的商業(yè)地產(chǎn)新秀。社會(huì)公益事業(yè)的 貢獻(xiàn)：捐助、發(fā)起成立北京百年農(nóng)工子弟職業(yè)學(xué)校，并任名譽(yù)校長(zhǎng)。他所創(chuàng)建的百 年城集團(tuán)，以專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為戰(zhàn)略導(dǎo)向，其建設(shè)運(yùn)營(yíng)的大連百年城作為紀(jì)念 大連建市百年的標(biāo)志性建筑，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)國(guó)外一流的休閑購(gòu)物中心。集團(tuán)旗下的 商品交易市場(chǎng)，正以打造中國(guó)新一代升級(jí)版市場(chǎng)的理念，進(jìn)行全國(guó)性拓展。目前已 擁有大連、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)三店,并正在全東北以及華北、西北、西南進(jìn)行全國(guó)性拓展。 2.1.3 融資公司稅收政策融資公司稅收政策 稅 種 計(jì) 稅 依 據(jù) 稅 率 % 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5.00 城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅額7.00 教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)營(yíng)業(yè)

29、稅額3.00 地方教育費(fèi)營(yíng)業(yè)稅額1.00 土地增值稅 按營(yíng)業(yè)收入預(yù)征。住宅的預(yù)征率為 1%；除住 宅外其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)征率為 2。 1%、2% 企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25.00 2.2 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī) 項(xiàng)目建筑規(guī)模（m2） 預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額 (萬(wàn)元) 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元)備注 大連百年商城80000自持物業(yè) 大連百年匯123,200130,000107,000銷(xiāo)售 10 萬(wàn)平 銷(xiāo)售部分面積: 大連溫州城42,00038,00038,00023,750 平方米 沈陽(yáng)溫州城 410,000 （一期 170,000）120,00070,000 一期銷(xiāo)售面積 82500 平米 吉林溫州城25000出

30、租率 100% 百年港灣260,000在建 大連百年城購(gòu)物中心大連百年城購(gòu)物中心位于大連最繁華的青泥洼商業(yè)街的中心位置，是紀(jì)念大連 建市百年的標(biāo)志性建筑，是國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的國(guó)際水準(zhǔn)的休閑購(gòu)物中心。占地 15790 平方米，建筑面積 80000 平方米，總投資 7 億人民幣。百年城作為大連的 標(biāo)志性建筑，不僅擁有堪稱(chēng)亞洲第一的高 35 米，長(zhǎng) 80 米，最大進(jìn)深近 20 米的全 玻璃幕墻入口大堂，其六層弧形步行街，64 部扶梯，3 部電梯所共同構(gòu)成的“空中 街市”更是商業(yè)空間的典范，百年城呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)休閑購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，主力店為太平洋 百貨、銀行、鐘表、個(gè)人護(hù)理、餐飲等行業(yè)主力店及品牌店達(dá) 130 余個(gè)

31、，集多種 商業(yè)元素于一體。而百年城世界名品中心更是匯集了 EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、KENZO、CANALI、PORTS、BMW LIFESTYLE 等世界一線品牌，構(gòu)成了尊貴優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境。如圖： 百年匯百年匯坐落于大連商業(yè)、旅游中心星海灣廣場(chǎng)。與大連商品交易所 共同 構(gòu)成“大連期貨廣場(chǎng)”。項(xiàng)目總占地面積 70000 平方米，其中百年匯占地 20000 平 方米，建筑面積為平方米，由五星級(jí)酒店公寓、SOHO、商業(yè)街、公共廣場(chǎng)共同構(gòu) 成的新型商業(yè)、金融、時(shí)尚中心。

32、 大連溫州城大連溫州城溫州城商品交易市場(chǎng)位于大連二七廣場(chǎng)，占地面積 8500 平方米, 建筑面積 42000 平方米, 以經(jīng)營(yíng)溫州特色的服裝鞋帽、皮具箱包、日用百貨為主。 大連溫州城對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)進(jìn)行全面升級(jí)，推出物美價(jià)廉和高檔購(gòu)物場(chǎng)所兩個(gè)元素相融 合的購(gòu)物新體驗(yàn)。開(kāi)業(yè)即達(dá)到 99.6%的商鋪開(kāi)業(yè)率。 長(zhǎng)春溫州城長(zhǎng)春溫州城于 2005 年 10 月開(kāi)業(yè)，位于長(zhǎng)春商品批發(fā)集散地-黑水路的中間 地段，建筑面積約 25000 平方米，共有商鋪 600 余間，開(kāi)業(yè)即達(dá)到 100%的出租 率。以專(zhuān)業(yè)的服裝交易市場(chǎng)為其經(jīng)營(yíng)定位，樹(shù)立了長(zhǎng)春新的行業(yè)標(biāo)桿。 琥珀灣別墅項(xiàng)目琥珀灣別墅項(xiàng)目坐落于大連著名景區(qū)濱海路，棒

33、棰島國(guó)賓館和老虎灘景區(qū) 的中間地帶，整體占地面積 92500 平方米，規(guī)劃建筑面積 74000 平方米，由公館、 別墅、連排別墅、高級(jí)別墅、溫泉度假酒店、漁人碼頭所組成。與市中心只有 15 分鐘車(chē)程。 2.3 融資人融資人/實(shí)際控制人財(cái)務(wù)狀況實(shí)際控制人財(cái)務(wù)狀況 大連百年城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大連百年城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表 2010-12-31 單位：人民幣元 資 產(chǎn) 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 負(fù)債及股東權(quán)益 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 流動(dòng)資產(chǎn)： 流動(dòng)負(fù)債

34、： 貨幣資金 303,716,970.53 100,014,903.76 短期借款0.00 0.00 交易性金融資 產(chǎn) 0.00 0.00 交易性金融負(fù)債0.00 0.00 應(yīng)收票據(jù) 0.00 0.00 應(yīng)付票據(jù)0.00 0.00 應(yīng)收賬款 9,355,809.00 1,158,629.94 應(yīng)付賬款166,546,955.96 171,073,048.88 預(yù)付賬款 56,249,904.43 3,090,636.03 預(yù)收款項(xiàng)231,802,472.15 152,927,306.08 應(yīng)收利息 0.00 0.00 應(yīng)付職工薪酬775,121.39 -19,495.72 應(yīng)收股利 0.00

35、0.00 應(yīng)交稅費(fèi)109,108,000.35 117,511,156.73 其他應(yīng)收款 459,135,123.03 330,190,347.24 應(yīng)付利息0.00 0.00 存貨 1,343,728,552.76 1,184,594,476.09 應(yīng)付股利0.00 0.00 一年內(nèi)到期的 非流動(dòng)資產(chǎn) 0.00 其他應(yīng)付款53,081,795.62 73,605,823.21 其他流動(dòng)資產(chǎn) 0.00 381,160.21 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù) 債 0.00 139,755.00 其他流動(dòng)負(fù)債0.00 0.00 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 2,172,186,359.75 1,619,430,153.27

36、流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 561,314,345.47 515,237,594.18 非流動(dòng)資產(chǎn)： 非流動(dòng)負(fù)債： 可供出售的金 融資產(chǎn) 0.00 0.00 長(zhǎng)期借款70,000,000.00 280,000,000.00 持有至到期投 資 0.00 0.00 應(yīng)付債券0.00 0.00 長(zhǎng)期應(yīng)收款 0.00 0.00 長(zhǎng)期應(yīng)付款0.00 0.00 長(zhǎng)期股權(quán)投資 20,193,504.23 111,005.16 專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款0.00 0.00 投資性房地產(chǎn) 0.00 13,451,724.68 預(yù)計(jì)負(fù)債0.00 0.00 固定資產(chǎn) 18,937,593.50 9,766,376.33 遞延所得稅負(fù)債0.00

37、0.00 在建工程 0.00 0.00 其他非流動(dòng)負(fù)債0.00 0.00 工程物資 0.00 0.00 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 70,000,000.00 280,000,000.00 固定資產(chǎn)清理 0.00 0.00 生產(chǎn)性生物資 產(chǎn) 0.00 0.00 負(fù)債合計(jì) 631,314,345.47 795,237,594.18 油氣資產(chǎn) 0.00 0.00 無(wú)形資產(chǎn) 31,166.67 4,656.33 股東權(quán)益： 開(kāi)發(fā)支出 0.00 0.00 實(shí)收資本（或股本）30,000,000.00 30,000,000.00 商譽(yù) 0.00 0.00 資本公積993,400,000.00 380,000,000

38、.00 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 1,416,106.02 1,754,760.84 減：庫(kù)存股0.00 0.00 遞延所得稅資 產(chǎn) 0.00 2,162,027.19 盈余公積13,220,177.58 13,220,177.58 其他非流動(dòng)資 產(chǎn) 0.00 0.00 未分配利潤(rùn)543,830,207.12 428,222,932.04 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 40,578,370.42 27,250,550.53 股東權(quán)益合計(jì) 1,580,450,384.70 851,443,109.62 少數(shù)股東權(quán)益1,000,000.00 資產(chǎn)總計(jì) 2,212,764,730.17 1,646,680,703.80 負(fù)債

39、和股東權(quán)益總計(jì) 2,212,764,730.17 1,646,680,703.80 主要科目明細(xì)：主要科目明細(xì)： 貨幣資金：貨幣資金： 項(xiàng) 目期末余額本年增減變動(dòng)金額期初余額 庫(kù)存現(xiàn)金 62,150.66 62,150.66 銀行存款 303,654,819.87 203,639,915.11 100,014,904.76 其他貨幣資金 - - - 合 計(jì) 303,716,970.53 203,702,065.77 100,014,904.76 預(yù)付賬款賬齡：預(yù)付賬款賬齡： 期末余額期初余額 賬 齡 金額 比例（%）金額比例（%） 1 年以內(nèi) 46,507,186.43 82.68 3,090

40、,636.03 100.00 1-2 年 2,355,118.00 4.19 2-3 年 7,387,600.00 13.13 3 年以上 - - - - 合 計(jì) 56,249,904.43 100.00 3,090,636.03 100.00 大額預(yù)付賬款按單位明細(xì)列示如下： 債務(wù)人名稱(chēng)期末余額款項(xiàng)性質(zhì)賬 齡 金蝶軟件（中國(guó)）有限公司 2,079,118.00 預(yù)付費(fèi)用 1-2 年 長(zhǎng)春供熱經(jīng)營(yíng)有限公司 420,395.22 預(yù)付工程款 1 年以內(nèi) 赫西.貝德納聯(lián)合設(shè)計(jì)有限公司 6,662,350.99 預(yù)付工程款 1 年以內(nèi) 美國(guó)艾凱特托尼克國(guó)際有限公司 5,553,823.50 預(yù)付設(shè)計(jì)

41、費(fèi) 1 年以內(nèi) 遼寧城建集團(tuán)有限公司 33,854,321.90 預(yù)付工程款 1 年以內(nèi) 合 計(jì) 48,570,009.61 - - 其他應(yīng)收款賬齡：其他應(yīng)收款賬齡： 期末數(shù)期初數(shù) 賬 齡 期末余額比例(%)期初余額比例(%) 1 年以內(nèi) 405,092,405.03 88.23 328,990,347.24 99.64 1-2 年 32,355,118.00 7.05 2-3 年 14,300,000.00 3.11 1,200,000.00 0.36 3 年以上 7,387,600.00 1.61 - 合 計(jì) 459,135,123.03 100.00 330,190,347.24 100

42、.00 大額其他應(yīng)收款按單位明細(xì)列示如下： 債務(wù)人名稱(chēng)期末余額款項(xiàng)性質(zhì)賬 齡備注 百年城集團(tuán) 105,726,602.39 內(nèi)部往來(lái) 2-3 年 同一集團(tuán) 中融國(guó)際信托 11,937,400.00 往來(lái)款 1 年以內(nèi) 沈陽(yáng)永輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 9,377,473.24 往來(lái)款 23 年 大連市建設(shè)工程勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用管理辦 公室農(nóng)民工工資保證金專(zhuān)戶 500,000.00 保證金 23 年 大連土地局 330,000,000.00 土地保證金 23 年 土地保證金 合計(jì) 457,541,475.63 - - - 存貨存貨 期末余額期初余額 項(xiàng) 目 賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備 已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品

43、82,563,541.77 13,852,527.01 - 在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 1,261,165,010.99 - 1,170,741,949.08 - 合 計(jì) 1,343,728,552.76 - 1,184,594,476.09 - 應(yīng)付賬款賬齡：應(yīng)付賬款賬齡： 期末余額期初余額 賬 齡 金額 比例（%）金額比例（%） 1 年以內(nèi) 143,398,771.68 86.10 102,306,546.94 59.80 1-2 年 19,148,439.12 11.50 62,195,442.87 36.36 2-3 年 1,736,748.80 1.04 619,029.52 0.36 3 年以上

44、 2,262,996.36 1.36 5,952,029.55 3.48 合 計(jì) 166,546,955.96 100.00 171,073,048.88 100.00 大額應(yīng)付賬款按債權(quán)單位明細(xì)列示如下 債權(quán)人名稱(chēng)期末余額款項(xiàng)性質(zhì)賬 齡 暫估正式工程成本 44,828,341.12 應(yīng)付工程 款 1 年以內(nèi) 天津六建建筑工程有限公司沈陽(yáng)分公司 28,088,423.40 工程款 1 年以內(nèi) 遼寧城建集團(tuán)有限公司 28,015,154.84 工程款 1 年以內(nèi) 大連市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司 2,262,996.36 工程款 3 年以上 大連萬(wàn)鵬基礎(chǔ)工程有限公司 1,893,909.31 1 年以

45、內(nèi) 合 計(jì) 105,088,825.03 - - 預(yù)收帳款賬齡：預(yù)收帳款賬齡： 期末余額期初余額 賬 齡 金額 比例（%）金額比例（%） 1 年以內(nèi) 184,033,228.35 79.39 145,475,865.49 95.13 1-2 年 47,769,243.80 20.61 7,451,440.59 4.87 2-3 年 - - - - 3 年以上 - - - - 合 計(jì) 231,802,472.15 100.00 152,927,306.08 100.00 大額預(yù)收賬款按債權(quán)單位明細(xì)列示如下： 債權(quán)人名稱(chēng)期末余額款項(xiàng)性質(zhì)賬 齡 購(gòu)房款 170,251,558.90 預(yù)售房款 1 年

46、以內(nèi) 租金 11,868,145.00 收租金 1 年以內(nèi) 新市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨?49,655,044.68 - 1 年以內(nèi) 合 計(jì) 231,774,748.58 - - 大額其他應(yīng)付款按債權(quán)人明細(xì)：大額其他應(yīng)付款按債權(quán)人明細(xì)： 債權(quán)人名稱(chēng)期末余額款項(xiàng)性質(zhì)賬 齡 交房違約金 7,431,786.83 交房違約 金 1-2 年以 內(nèi) 業(yè)戶保證金 10,586,000.00 1-2 年 租賃保證金 6,387,450.00 1-2 年 合 計(jì) 24,405,236.83 - - 以下是對(duì)公司 2010 年度財(cái)務(wù)報(bào)表主要數(shù)據(jù)的分析： 資產(chǎn)狀況：資產(chǎn)狀況：截止 2010 年 12 月 31 日，百年地產(chǎn)總資

47、產(chǎn) 2,212,764,730.17 元，其 中，貨幣資金余額 303,716,970.53 元，存貨余額 1,343,728,552.76 元，流動(dòng)資產(chǎn) 合計(jì) 2,172,186,359.75 元，流動(dòng)比率 3.87，資產(chǎn)流動(dòng)性好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 償債能力分析：償債能力分析：百年地產(chǎn) 2010 年 12 月股東權(quán)益增加至 1,580,450,384.70 元，總 資產(chǎn)增加至 2,212,764,730.17 元，負(fù)債合計(jì) 631,314,345.47 元，資產(chǎn)負(fù)債率僅為 28.5%，資產(chǎn)負(fù)債率逐年較大幅度下降，表明公司長(zhǎng)期償債能力在逐年提高，公司 杠桿率逐步降低，表明公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)格由擴(kuò)張逐漸趨

48、于穩(wěn)健。 .盈利能力分析：盈利能力分析：百年地產(chǎn) 2010 年?duì)I業(yè)收入為元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率從 2009 年的 26%增 加至 2010 年的 49.3%，公司銷(xiāo)售利潤(rùn)率提高明顯，表明公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，公司 整體盈利能力較好，說(shuō)明公司資本結(jié)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)期債務(wù)保障程度較高。 綜上所述，百年地產(chǎn)管理層經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，充分利用其行業(yè)地位提高市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展前景良好，公司資產(chǎn)規(guī)模大，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，盈利能力提高，現(xiàn)金流充裕， 短期和長(zhǎng)期償債能力較好。 大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 資 產(chǎn) 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 負(fù)債及股

49、東權(quán)益 2010-12-312010-12-312009-12-312009-12-31 流動(dòng)資產(chǎn)： 流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金1,374,773.1644,462.21 短期借款 交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負(fù)債 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)收賬款 應(yīng)付賬款32,207,870.916,258,108.95 預(yù)付賬款42,177,140.051,726,000.00 預(yù)收款項(xiàng) 應(yīng)收利息 應(yīng)付職工薪酬75,835.25-20,999.65 應(yīng)收股利 應(yīng)交稅費(fèi)10,217.443,128.04 其他應(yīng)收款87,129,211.691,693,119.61 應(yīng)付利息 存貨516,957,218.19397,72

50、1,065.06 應(yīng)付股利 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) 其他應(yīng)付款217,737,329.955,132,962.49 其他流動(dòng)資產(chǎn) 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 其他流動(dòng)負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)647,638,343.09401,184,646.88流動(dòng)負(fù)債合計(jì)250,031,253.5511,373,199.83 非流動(dòng)資產(chǎn)： 非流動(dòng)負(fù)債： 可供出售的金融資產(chǎn) 長(zhǎng)期借款 持有至到期投資 應(yīng)付債券 長(zhǎng)期應(yīng)收款 長(zhǎng)期應(yīng)付款 長(zhǎng)期股權(quán)投資 專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款 投資性房地產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債 固定資產(chǎn)493,172.29188,552.95 遞延所得稅負(fù)債 在建工程 其他非流動(dòng)負(fù)債 工程物資 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 固定資產(chǎn)清理 生產(chǎn)性

51、生物資產(chǎn)負(fù)債合計(jì)250,031,253.5511,373,199.83 油氣資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 股東權(quán)益： 開(kāi)發(fā)支出 實(shí)收資本（或股本）20,000,000.0010,000,000.00 商譽(yù) 資本公積380,000,000.00380,000,000.00 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用815,069.96 減：庫(kù)存股 遞延所得稅資產(chǎn) 盈余公積 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 未分配利潤(rùn)-1,084,668.21 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,308,242.25188,552.95股東權(quán)益合計(jì)398,915,331.79390,000,000.00 少數(shù)股東權(quán)益 資產(chǎn)總計(jì)648,946,585.34401,373,199.83負(fù)債和股東

52、權(quán)益總計(jì)648,946,585.34401,373,199.83 以下是對(duì)公司 2010 年度大連琥珀灣財(cái)務(wù)報(bào)表主要數(shù)據(jù)的分析： 資產(chǎn)狀況：資產(chǎn)狀況：截止 2010 年 12 月 31 日，大連琥珀灣公司總資產(chǎn) 648,946,585.34 元， 其中，貨幣資金余額 1,374,773.16 元，存貨余額 516,957,218.19 元，流動(dòng)資產(chǎn)合 計(jì) 647,638,343.09 元，流動(dòng)比率 2.59，資產(chǎn)流動(dòng)性好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 償債能力分析：償債能力分析：大連琥珀灣公司 2010 年 12 月股東權(quán)益增加至 398,915,331.79 元， 總資產(chǎn)增加至 648,946,585.3

53、4 元，負(fù)債合計(jì) 250,031,253.55 元，資產(chǎn)負(fù)債率僅為 38.5%，表明公司償債能力高。 2.3 融資人銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況融資人銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況 根據(jù)中國(guó)人民銀行系統(tǒng) 2011-03-09 查詢的企業(yè)基本信用信息報(bào)告顯示， 大連琥珀灣開(kāi)發(fā)有限公司尚未有不良貸款記錄，無(wú)擔(dān)保抵押情況。 3 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 3.1 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況 3.1.1 項(xiàng)目用地情況項(xiàng)目用地情況 本項(xiàng)目地塊所在的石槽村景區(qū)是大連南部海濱八大風(fēng)景區(qū)之一，位于市區(qū)南部 海濱景區(qū)東部，棒棰島景區(qū)與老虎灘景區(qū)的中間地帶，風(fēng)光旖旎的濱海路從中蜿蜒 而過(guò)。位于景區(qū)中部的海水浴場(chǎng)，海岸線

54、長(zhǎng) 220 米，平均寬度 22.5 米，坡度 10.5%， 海水清澈，是理想的海上浴場(chǎng)。景區(qū)內(nèi)保留有海濱漁村，可使人領(lǐng)略城市海濱漁村 的民俗和風(fēng)貌。這里距大連繁華中心城區(qū)僅需 15 分鐘車(chē)程，交通暢通便捷，周邊已 經(jīng)形成較為成熟的居住、旅游、商業(yè)氛圍。 項(xiàng)目所在地塊內(nèi)的石槽村，是大連最后一個(gè)漁村，是大連海岸線上最后一塊尚 未開(kāi)發(fā)的港灣。國(guó)家級(jí)的度假勝地棒棰島、大連人民為之驕傲了幾十年的老虎灘公 園均與項(xiàng)目近在咫尺，近海的“虎牙礁”、 “美人礁”等海礁流傳著美麗的傳說(shuō)。而 1995 年全線貫通通車(chē)的濱海路，更是一線連起了星海灣廣場(chǎng)、棒棰島景區(qū)、老虎 灘公園等幾大著名景點(diǎn)，沿線的海景山色亦令人目不

55、暇接，已經(jīng)成為了大連最具價(jià) 值、最熱門(mén)的觀光路線。 總平面圖總平面圖 琥珀灣項(xiàng)目總平圖琥珀灣項(xiàng)目總平圖 功能分析功能分析 交通流線分析圖交通流線分析圖 景觀系統(tǒng)分析圖景觀系統(tǒng)分析圖 項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目效果圖 本項(xiàng)目最具特色的部分是由聯(lián)排住宅圍合形成一條車(chē)步混行街。這條街道兩側(cè) 的建筑高低錯(cuò)落，進(jìn)退有致，形成了豐富多變的室外空間和舒適的尺度。形狀不規(guī) 則的小街在局部兼顧了庭院的功能，與植栽和景觀小品一起傳遞了傳統(tǒng)歐洲小鎮(zhèn)獨(dú) 特宜人的氛圍。建筑的排列以矩形平面為模，遵循傳統(tǒng)村落靈活的布局方式，在每 個(gè)角落的處理體現(xiàn)結(jié)合地形和景觀朝向等原則。這種平面模式創(chuàng)造了更多空間變化， 使每個(gè)鄰里住區(qū)都形成自己的特

56、色，避免千篇一律。建筑層數(shù)的總體走向?yàn)榍暗秃?高，使盡量多的居住單元擁有海景朝向。場(chǎng)地北部山谷中的多層公寓則以北邊綠色 山體為景觀朝向，掩映于山間叢林處，另具一番野趣。住宅地塊中心的開(kāi)敞綠地將 多層和聯(lián)排住宅自然分隔，并提供優(yōu)良的社區(qū)健身活動(dòng)場(chǎng)所。從場(chǎng)地西側(cè)濱海路下 部穿過(guò)的步行小徑聯(lián)通到西邊幽靜的小海灘，成為社區(qū)居民獨(dú)享的一處景區(qū)。十棟 極品別墅位于場(chǎng)地東南小山頂部，享受三面海景的最佳景觀朝向和尊貴獨(dú)特的位置。 沙灘一側(cè)的會(huì)所和海鮮餐廳各踞一角，依靠坡地，憑借地形挑出面海平臺(tái)。小 山上的溫泉度假村將是一個(gè)精彩的地標(biāo)建筑，坐落于巖頂?shù)乃闪种g，無(wú)限海景盡 收眼底。建筑采用中庭式布局，收入天光的

57、封閉庭院為溫泉在一年四季的全天候使 用提供了便利。室外崖壁上方無(wú)邊際泳池置于巖石和松林之間，提供融于自然的極 致享受。 地塊北部的高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和住宅間以綠樹(shù)分隔，既烘托了社區(qū)優(yōu)良的環(huán)境， 又不互相干擾。 3.1.2 項(xiàng)目基本規(guī)控指標(biāo)項(xiàng)目基本規(guī)控指標(biāo) 3.1.2.1 項(xiàng)目規(guī)劃條件：項(xiàng)目規(guī)劃條件： 根據(jù)大規(guī)條字2003130 號(hào)文件的要求： (1) 限制性條件 1)位置：石槽地區(qū)濱海東路兩側(cè) 2)規(guī)劃總用地面積：約平方米。其中：A 區(qū)約 66200 平方米，B 區(qū) 約 26300 平方米。 3)用地使用性質(zhì)：A 區(qū)：渡假村；B 區(qū)：漁人碼頭。 4)容積率：A 區(qū) 1；B 區(qū)約 0.3； 5)建筑

58、密度： B 區(qū) 15%以下。 6)建筑后退規(guī)劃用地紅線：地上地下建筑物均退后道路紅線 15 米以 上，退后南部沙灘 12 米以上，退后其它用地紅線 5 米以上建設(shè)。 7)綠地率：A、B 區(qū)大于 40%，應(yīng)充分利用、保留古樹(shù)及其他有保留 價(jià)值的樹(shù)木，并要求建、構(gòu)筑物及硬地廣場(chǎng)躲避珍貴樹(shù)木，嚴(yán)禁劈山 毀林。沿道路紅線兩側(cè) 15 米作綠化帶。 (2) 指導(dǎo)性條件 1)建筑層數(shù)：低層、多層 2)停車(chē)面積：根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體性質(zhì)按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。 2003 年 7 月 25 日規(guī)劃設(shè)計(jì)條件補(bǔ)充說(shuō)明的要求。 該項(xiàng)目現(xiàn)位于中山區(qū)石槽地區(qū)濱海東路兩側(cè)，用地性質(zhì) A 區(qū)為度假村，B 區(qū) 為漁人碼頭，C 區(qū)為綠地

59、（租用高爾夫球場(chǎng)） 。經(jīng) 2003 年 7 月 23 日市長(zhǎng)辦公會(huì)研 究，對(duì)該項(xiàng)目和 2003 年 5 月 29 日核發(fā)的石槽地區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（規(guī) 條字2003130 號(hào)）提出補(bǔ)充說(shuō)明如下： 容積率：A 區(qū)約 1.0，B 區(qū)約 0.3。 建筑密度：A 區(qū) 20%，B 區(qū) 15%。 建筑層數(shù)：A 區(qū)低層、多層結(jié)合，B 區(qū)低層。 沿濱海路建筑景觀要求通透，不得遮擋海灘視線。 其它（略） 。 3.1.2.2 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： (1)規(guī)劃用地面積： 92，500 平方米 租借用地面積： 約 53,000 平方米 (2)建設(shè)性質(zhì)： A 區(qū)用地面積 66200，為住宅； B 區(qū)用

60、地面積 26300，為商業(yè)餐飲、休閑娛樂(lè)； G 區(qū)（租借用地）面積約 53000，為高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 (3)規(guī)劃容積率：A 區(qū)為 1.0，B 區(qū)為 0.3； (4)規(guī)劃建設(shè)總面積：74,090 平方米； (5)建筑密度：A 區(qū) 20%以下，B 區(qū) 15%以下； (6)建筑層數(shù)：A 區(qū)低層、多層結(jié)合，B 區(qū)低層； (7)綠 地 率：A、B 區(qū)大于 40%； (8)建設(shè)工期：24 個(gè)月 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A 地塊地塊B 地塊地塊合計(jì)合計(jì) 總用地面積（平方米）66,20026,30092,500 地上建筑面積（平方米）66,2007,49073,690 地下建筑面積（平