國有農(nóng)場土地使用權(quán)的常見問題

1、國有農(nóng)場土地使用權(quán)的常見問 題國有農(nóng)場土地使用權(quán)什么是國有農(nóng)場？即國營農(nóng)場，由國家投資興辦的、主要生產(chǎn) 資料和產(chǎn)品歸國家所有的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織。其土 地、自然資源、機器設(shè)備、生產(chǎn)建筑等生產(chǎn)資料 屬于全民所有；在國家計劃指導(dǎo)下進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營 活動；產(chǎn)品由國家統(tǒng)一支配。國有農(nóng)場是我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要組 成部分。國家推進(jìn)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和道路交通 水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程中，不可避免要使用國 有農(nóng)場的土地，以下是國有農(nóng)場土地使用權(quán)中幾 點常見的問題，供參考：一、國有農(nóng)場的土地性質(zhì)國有農(nóng)場的土地歸國家所有，國有農(nóng)場是受 國家的委托經(jīng)營管理所轄區(qū)域內(nèi)的土地，并對轄 區(qū)內(nèi)的土地有使用、占有、收受等項權(quán)利。除上

2、 述權(quán)利外，還依法享有對所轄區(qū)域內(nèi)的土地的發(fā) 包權(quán)、租賃權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、開發(fā)權(quán)、融資權(quán)等延伸 權(quán)利。這些權(quán)利有一些是受到法定事由限制的， 未經(jīng)法定程序許可，是不能行使的。土漓網(wǎng)Tuliuxom二、國有農(nóng)場土地使用權(quán)是否可以出租?國有農(nóng)場以劃撥方式取得土地使用權(quán)。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租 人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租 賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的 行為。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂 租賃合同。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù) 履行土地使用權(quán)出讓合同。此外，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府 土地管理部門和房產(chǎn)管理

3、部門批準(zhǔn)，其劃撥土地 使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組 織和個人.（二）領(lǐng)有國有土地使用證， （三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地土流網(wǎng)Tulitucom 使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲 效益抵交土地使用權(quán)出讓金。三、怎樣規(guī)范國營農(nóng)場土地承包合同怎樣規(guī)范土地承包合同是每個墾區(qū)農(nóng)場的 一件大事。它涉及到企業(yè)管理的最重要的環(huán)節(jié)， 也是檢驗企業(yè)是否依法辦事，依法管理重要條 件。農(nóng)場與承包戶之間的土地法律關(guān)系， 用什么 來證明，那就是承

4、包合同，土地合同尤為關(guān)鍵。 土地合同的性質(zhì)、條款、期限等，直接關(guān)系到墾 區(qū)農(nóng)場企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和管理水平，管理水平的 高低看什么，筆者認(rèn)為看合同附屬于國營農(nóng)場的 工業(yè)等各項行業(yè)都已轉(zhuǎn)制并軌，唯有土地使用 權(quán)、收益權(quán)、占有權(quán)沒有喪失，依舊歸農(nóng)場經(jīng)營 管理，從這個意義來看，土地在墾區(qū)農(nóng)場中的地 位應(yīng)屬首位。因此，對土地合同有必要依法進(jìn)行規(guī)范， 以 達(dá)到自愿、誠信、公平、依法管理的目的。據(jù)了 解，當(dāng)前墾區(qū)農(nóng)場的土地承包合同并不規(guī)范，亂 起名稱，條款不全，疏漏百出，由于合同簽訂不 嚴(yán)密，一打官司就敗訴，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。（一）首先談?wù)勍恋睾贤拿Q問題。土地合同名目繁多，有的叫耕地、租賃經(jīng) 營合同，有

5、的叫耕地承包合同，也有的叫 土地轉(zhuǎn)讓合同、土地出租合同等等。根據(jù)中 華人民共和國土地管理法第十五條規(guī)定：國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營發(fā)包方 和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，中華人民共和 國農(nóng)村土地承包法第二H一條規(guī)定：發(fā)包方 應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書面承包合同。根據(jù)法律規(guī)定，筆者認(rèn)為國有農(nóng)場簽訂耕地 合同時，名稱應(yīng)當(dāng)鎖定為“耕地承包合同，具體 名稱為（x x農(nóng)場耕地承包合同）。這個名稱是有 據(jù)可查的，也是法律規(guī)定的，必須規(guī)范名稱，建 議農(nóng)場簽訂合同時應(yīng)注意這個問題。（二）土地承包合同的核心問題是費用問題。有的叫租金、實物地租、上打租、下 打租等習(xí)慣性叫法，還有的叫利費稅。依照法 律規(guī)定合同中應(yīng)繳納的

6、費用，應(yīng)統(tǒng)稱為 承包費 。只有承包費這一稱謂，是有法律規(guī)定的。（三）關(guān)于承包合同條款。中華人民共和國農(nóng)村土地承包法 第二十一條二款規(guī)定承包合同一般包括以下條款：1、發(fā)包方、承包方的名稱、發(fā)包方負(fù)責(zé)人 和承包方代表的姓名、住所；2、承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等 級；3、承包期限和起止日期；4、承包土地的用途；5、發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)；6、違約責(zé)任；根據(jù)上述規(guī)定筆者補充以下內(nèi)容供參考，并在實踐中參照：（一）首部合同名稱（x x農(nóng)場耕地承包合 同）（合同編號）（二）發(fā)包方、承包方的基本情況（發(fā)包方X X農(nóng)場法定代表人、住所）、（承包方代表人、住 所）（三）中間部分：（1） 土地的坐落即（

7、發(fā)包土地 坐落在X X農(nóng)場X X管理區(qū)X X居民組）;（2）名稱、面積等級即（XX管理區(qū)XX居民組第X號 地、面積、耕地等級）；（3）承包費額度及交款方 式即（每畝地承費多少元，交款時間和地點，是 土流網(wǎng)Tulitucom 現(xiàn)金還是實物糧交納。都應(yīng)寫清楚要求明細(xì) ）。（四）雙方的權(quán)利、義務(wù)。中華人民共和國農(nóng)村地承包法第十三條 發(fā)包方享有下列權(quán)利：（1）發(fā)包本集體所有的或 者國家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地；（2）監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用 和保護(hù)土地（3）制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資 源的行為；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；第十四條發(fā)包方承擔(dān)下列義務(wù)：（1）維護(hù)承 包方的

8、土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承 包合同;（2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得 干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動；（3）依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)技術(shù)、信息 等服務(wù);（4）執(zhí)行縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組 織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。第十六條承包方享有下列權(quán)利：（1）依法享 有承包土使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán) 利。有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；（2）承包 地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補 償;（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。第十七條承包方承擔(dān)下列義務(wù)(1)維持土地 的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。(2)依法保

9、護(hù) 和合理利用土地，不得給土地造成永久性損 害;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。(五)違約責(zé)任中華人民共和國農(nóng)村土地承包法 第五十 六條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行 義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國 合同法的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。中華人民共和 國合同法第七章違約責(zé)任一章均可適用土地承 包合同違約條款。例如第一百一十四條當(dāng)事人可 以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街?付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的 損失賠償額的計算方法。中華人民共和國農(nóng)村 土地承包法第五十四條對發(fā)包方應(yīng)當(dāng)承包民事 責(zé)任的條件做了明確的規(guī)定，并應(yīng)承擔(dān)停止侵 害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危

10、險、 賠償損失等民事責(zé)任。(六)這一部分屬于尾部:(1)應(yīng)當(dāng)寫明合同 的期限；(2)應(yīng)當(dāng)寫明合同的變更，解除的約 定;(3)解決爭議處理的方法，可依法約定管轄的法院。（4）需要擔(dān)保和公證的也應(yīng)一并寫明。最后雙方簽字蓋章認(rèn)可，并寫明份數(shù)和持 有者，標(biāo)明合同簽訂日期。這樣，一份完整的耕 地承包合同即告完成。四、合同的簽訂、合同的履行應(yīng)注意的幾 個問題（一）盡量實現(xiàn)公平、自愿原則國有農(nóng)場作為發(fā)包方面對的承包方一般都 是所屬的本場職工，具有隸屬關(guān)系，合同簽訂過 程中農(nóng)場始終保持主導(dǎo)地位，而承包方農(nóng)戶處于 被動地位，農(nóng)場在制作格式合同時，應(yīng)多考慮職 工的利益，使合同盡量保持公平，避免與法律的 沖突，讓承

11、包方感到公平的所在。（二）對主體資格進(jìn)行審查經(jīng)調(diào)查，有的農(nóng)場將簽訂土地承包合同的權(quán) 利下放給居民組或管理區(qū)，由區(qū)長或組長代行在 合同上簽字，筆者認(rèn)為這個做法欠妥。發(fā)包方必 須是有主體資格的法人，合同上簽字必須是法定 代表人，這樣才符合法律規(guī)定。對承包方的主體資格也應(yīng)進(jìn)行審查，一看是土流網(wǎng)Tuliiucom 否本場職工，還是外來人員；二看是家庭承包還 是個人承包。家庭承包的以家庭共同財產(chǎn)承擔(dān)民 事責(zé)任，個人承包的以個人財產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任；三看是否具備履約能力，對承包方的經(jīng)營能力， 機車保有量、流動資金狀況等也要進(jìn)行審查。（三）要科學(xué)確定承包費承包費的確定要科學(xué)，要經(jīng)過企業(yè)職工代表 大會通過。一旦確

12、定了承包費，沒有政策和法律 調(diào)整情況下，一般不予更改，隨意更改即是違約 行為。（四）監(jiān)督履行合同要有專門機構(gòu)負(fù)責(zé)承包合同從起草、協(xié)商、簽訂到履行等各個 環(huán)節(jié)應(yīng)是統(tǒng)一的，不能走樣，農(nóng)場應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門 機構(gòu)負(fù)責(zé)此項工作，專門機構(gòu)應(yīng)以司法、政研、 計財?shù)炔块T組成。五、國有農(nóng)場土地被政府收回，該如何補償？眾所周知，我國絕大多數(shù)耕地為集體土地， 但由于歷史原因和農(nóng)墾區(qū)等特殊情況，也是存在 相當(dāng)數(shù)目的國有農(nóng)場的。目前，我國就政府收回土流網(wǎng)TuUiucom 國有農(nóng)場土地該如何補償并沒有出臺專項規(guī)定， 這是我國立法上的缺陷，正是由于此，導(dǎo)致了在 實踐中出現(xiàn)諸多爭議和糾紛。那么，當(dāng)這種情況 出現(xiàn)的時候，權(quán)利人的合

13、法利益該如何得到維護(hù) 呢？目前，我國國有農(nóng)場經(jīng)營方式大致分為三 種：(1)農(nóng)場自己經(jīng)營，員工為職工，統(tǒng)一由農(nóng) 場發(fā)工資；(2)村民個人承包，農(nóng)場與個人簽訂承包合 同；(3)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織承包經(jīng)營，由村民與 村集體簽訂承包合同。政府收回國有農(nóng)場土地該如何補償?shù)姆?依據(jù)主要有：2001年由國土資源部和農(nóng)業(yè)部聯(lián) 合下發(fā)的關(guān)于依法保護(hù)國有農(nóng)場土地合法權(quán)益 的意見，明確需要占有國有農(nóng)場土地搞建設(shè)的， 應(yīng)該依法辦理審批手續(xù)，并給予補償和安置。2008年國土資源部、農(nóng)業(yè)部 關(guān)于加強國 有農(nóng)場土地使用管理的意見(國土資發(fā)2008 202號)規(guī)定：三、規(guī)范國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回行為。依法收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)，應(yīng)給予 經(jīng)濟(jì)補償。經(jīng)濟(jì)補償參照征收農(nóng)民集體土地的補 償標(biāo)準(zhǔn)計算，并安排相應(yīng)的社會保障費用。綜上可知，國家收回國有農(nóng)場土地的經(jīng)濟(jì)補 償參照征收農(nóng)民集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)計算，因 此，根據(jù)土地管理法及土地管理法實施條 例有關(guān)規(guī)定，土地補償費應(yīng)當(dāng)給予國有農(nóng)場， 長期承包國有農(nóng)場農(nóng)用地并將其作為生產(chǎn)生活 主要來源的農(nóng)業(yè)職工，失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場 解除勞動關(guān)系的，安置補助費給個人，但由國有 農(nóng)場重新安排就業(yè)崗位的，安置補助費給予國有 農(nóng)場。對于地上附著物和青苗補助費，按照 誰 投入，誰獲得”的原則給予補償。六、國營農(nóng)場土地是不是基本農(nóng)田？依據(jù)基本農(nóng)田保護(hù)條例，基本農(nóng)田是指 按照一定時期人口