寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)

1、寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)美國(guó)通常把寫字樓劃分為 A、B、C三個(gè)等級(jí)，其中A級(jí)為投資 級(jí)，該類寫字樓最適合市場(chǎng)要求，該類寫字樓最適合市場(chǎng)要求，高檔 裝修和完善的配套設(shè)施是主要特征。該類物業(yè)能使公司形象和地位得 到提升，B和C級(jí)寫字樓一般比較陳舊，設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流， 部分物業(yè)通過改造可以上升為 A級(jí)。規(guī)模小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、配套設(shè)施 缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級(jí)寫字樓行列。由于我國(guó)的寫字樓發(fā)展歷程短，分類標(biāo)準(zhǔn)還不成熟。目前，國(guó)內(nèi) 關(guān)于寫字樓的劃分有如下三種標(biāo)準(zhǔn)：(1)甲”系列分類。北京寫字樓信息網(wǎng)在 2000年第一次全面提 出頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)的四級(jí)分類原則，是最早倡導(dǎo)和

2、應(yīng)用甲級(jí)、 乙級(jí)、丙級(jí)分類原則的機(jī)構(gòu)之一。所謂甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓主要 是參照了星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。 寫字 樓劃分主要以硬件和軟件為依據(jù)。 硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外 公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到 5A寫字樓水平；設(shè)備設(shè)施 如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施) 電力負(fù)荷、綠化、夜間照明)等方面是否與世界甲級(jí)寫字樓水平同步； 軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。按照上述標(biāo) 準(zhǔn)，寫字樓分為如下四個(gè)類別：頂級(jí)寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和具有強(qiáng)大輻射力的 甲級(jí)寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)首先要完全達(dá)標(biāo)；其次是具有代

3、表性和標(biāo)志性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面出類拔萃、傲 視群雄。在城市中具有非常強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度。 例如上海的金茂大 廈、北京的國(guó)貿(mào)中心、廣州的中信廣場(chǎng)，不但城內(nèi)的百姓知曉，全國(guó) 各地的人也略知一二。甲級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星 級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯 等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式，軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水 準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。乙級(jí)寫字樓，硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字 樓相比比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為 主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè) 管理

4、服務(wù)為達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料， 基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備實(shí)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等； 軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。在寫字樓開發(fā)和營(yíng)銷過程中，甲級(jí)寫字樓是最常遇到的物業(yè)類型，為了使讀者對(duì)甲級(jí)寫字樓更清晰的認(rèn)識(shí)， 全面認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫字樓的(2) As系列分類，即按寫字樓的自動(dòng)化(automation)水平分 類，自動(dòng)化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動(dòng) 化被人們廣泛重視的情況下，As系列分類常常被作為寫字樓檔次的 標(biāo)志。實(shí)踐中，自動(dòng)化被詮釋成智能化，常常以智能化替代自動(dòng)化的 稱謂。寫字樓定級(jí)有3A級(jí)智能化和5A級(jí)智能化之

5、說。3A是指3種 自動(dòng)化系統(tǒng)，包括樓宇自動(dòng)化(Building Automation System)、辦公 自動(dòng)化 (Office Automation System)和通訊 自動(dòng)化 (Communication System)。由于樓宇自動(dòng)化較復(fù)雜，專家們把它分為三類：樓宇自動(dòng) 化、保安自動(dòng)化系統(tǒng)(Safeguard Automation System、消防自動(dòng)化 系統(tǒng)(Fire Automation System),合起來稱為5A。由此看，不能認(rèn) 為5A就高于3A。各系統(tǒng)包含的內(nèi)容主要有：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)。包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系 統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)

6、移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜 合布線系統(tǒng)。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)。包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照 明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫(kù)系統(tǒng)。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。安保自動(dòng)化系統(tǒng)。包括監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、 防盜報(bào)警 系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動(dòng)化系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。(3)按功能復(fù)合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務(wù)綜合 體。純寫字樓是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)， 但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí) 餐廳、商務(wù)中心、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室等。當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存

7、時(shí)， 我們稱為綜合樓。如 辦公與商場(chǎng)復(fù)合的類型，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)，昆太國(guó)際大廈、萬(wàn)通大 廈等。綜合樓的高級(jí)形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱綜合性建 筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛 樂建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能 力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心、 東京的陽(yáng)光城、北京的國(guó)貿(mào)中心等都屬于大型建筑綜合體。 商務(wù)綜合 體要求在很小的空間距離內(nèi)同時(shí)滿足高檔商務(wù)活動(dòng)需要，如高檔酒 店、會(huì)議、展覽、商業(yè)推廣活動(dòng)、辦公、高級(jí)公寓、專業(yè)時(shí)尚店等有 機(jī)融為一體。它是

8、創(chuàng)新活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)富薈萃之地，是 地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有著大批的白領(lǐng)階層和成熟 的公司企業(yè)，是高檔消費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所。商務(wù)綜合體的配套商業(yè)設(shè)施主要包括餐飲（高檔飯店、麥當(dāng)勞、 比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品購(gòu)物店（世 界名牌時(shí)裝、飾品、珠寶、藝術(shù)品、民間工藝品）、銀行、商務(wù)服務(wù) 中心（票務(wù)代理、圖文制作、速遞）等。北京華潤(rùn)置地開發(fā)的優(yōu)士閣 根據(jù)Shopping Mall的綜合性、符合性和互補(bǔ)特點(diǎn)，進(jìn)一步借用以描 述商務(wù)綜合體，稱為 商務(wù)Mall”，集辦公、酒店、金融、圖書館、健 身等為一體，是成熟的商務(wù)綜合體我國(guó)寫字樓的演變階段第一階段：傳統(tǒng)辦公樓占

9、主導(dǎo)地位。它具有兩大特點(diǎn)：立足于自 然通風(fēng)和采光，以小空間為單位排列組合而成。這一類辦公樓起始于 底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和進(jìn)深尺寸。如：3.64.0米的開間、58米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。建筑向高處發(fā)展以 后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)模式，仍 屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)是私密性強(qiáng)，工作者可自 行控制工作環(huán)境（燈、百葉窗、家居布置等）。缺點(diǎn)也非常明顯，表 現(xiàn)在空間利用率低，缺乏靈活性。第二階段：早期的現(xiàn)代辦公樓，其特點(diǎn)是大空間框架模式，注重 空間的實(shí)效。該模式不利的地方是辦公環(huán)境比較冷酷、機(jī)械，工作人 員的身心健康沒有受到應(yīng)有的重視。第三階

10、段：后期的現(xiàn)代辦公樓。其特點(diǎn)是辦公環(huán)境富有人情味， 周圍環(huán)境優(yōu)雅、舒適、內(nèi)庭院或中庭院綠化景觀好。出現(xiàn)了以景觀為 突出賣點(diǎn)的辦公室，即景觀辦公室，這樣的辦公室布局靈活，有適當(dāng) 的休息空間，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音 處理等。第四階段：智能化辦公樓。20世紀(jì)7080年代，隨著信息時(shí)代 的到來，世界上出現(xiàn)了 一批舉世公認(rèn)的智能建筑， 其中絕大部分是辦 公樓；20世紀(jì)90年代，我國(guó)開始建成少量的智能建筑，如上海的金 茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼 3A之后，目前有細(xì)化推出5A 概念，智能建筑已成為21世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì) 字樓特點(diǎn)在西方，最早的寫字樓概念是作為大家寫字辦公交

11、流的場(chǎng)所，由于缺乏必要的交通工具，人們便聚集在一起辦公，以提高工作效率。 因此，辦公的場(chǎng)所就是寫字的場(chǎng)所，故稱為 寫字樓：。我國(guó)過去稱辦公樓，工作人員都為公家辦事。辦公樓是一種對(duì)外 完全封閉，對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理、大而全的物業(yè)概念。隨著我國(guó)的對(duì)外 開放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是外國(guó)公司、國(guó)有大 公司、私營(yíng)公司的壯大，封閉式的、不考慮經(jīng)濟(jì)成果的物業(yè)模式不再 適合市場(chǎng)需要，而開放式、按市場(chǎng)價(jià)值運(yùn)營(yíng)、服務(wù)于商務(wù)活動(dòng)需要的 物業(yè)一一寫字樓在我國(guó)城市中蓬勃興起。寫字樓和辦公樓比較表比較內(nèi) 容位置間隔房間大 小公共性使用者 地位形象產(chǎn)權(quán)寫字樓中心地 段靈活開敞大平等主 體重要多樣性辦公樓非中心 地段/、靈活封閉小非平