住宅戶型布局平面研究

1、二級市場策劃品控中心中原住宅戶型布局平面研究及贈送方式匯總深圳中原_技術(shù)發(fā)展中心Quality Control Center研究目的研究目的 此份報告旨在服務(wù)于項目前期設(shè)計階段，為同事向發(fā)展商、建筑設(shè)計院提出住宅戶型的建筑平面推介做出借鑒，同時培養(yǎng)同事用專業(yè)的眼光，對戶型方案提出評價意見或修改建議。同時匯總現(xiàn)在關(guān)于戶型贈送的的方式，給同事參考借鑒。Quality Control Center住宅平面分析住宅平面分析 ：經(jīng)典住宅平面： 創(chuàng)新住宅平面目目 錄錄CHAPTER 1戶型贈送方式匯總戶型贈送方式匯總CHAPTER 2Quality Control Center住宅平面分析住宅平面分析CH

2、APTER 1： 經(jīng)典住宅平面： 創(chuàng)新住宅平面Quality Control Center建筑平面評價建筑平面評價建筑平面類型 優(yōu) 點缺 點備 注 點式 1.容積率可充分利用2.建筑風(fēng)格富于變化3.室外管道便于安排4.對場地要求不高5 . 便于戶型布置6 . 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強 1.通風(fēng)差2.戶型間可能產(chǎn)生對 視影響私密性 1.高層建筑常采用2. 香港、深圳的高層住宅區(qū)多采用3.可一梯多戶 板式 1 .有極好的通風(fēng)性,容易形成穿堂風(fēng)2 .朝向好,可做到戶戶向陽3 .寬敞明亮4 . 私密性好1 .總平面布置呆板 （兵營式排列） 1.多層建筑多采用2.大戶型高檔住宅采用3 .一般一梯二戶4 .在京、滬房

3、地產(chǎn)市場中被推崇備至 點式 聯(lián)體1 .便于圍合布置，土地利用率高2 .部分戶型能南北通透3 .可做到戶戶向陽1 .處理不好,易形成東西向房2 .圍合太死,對區(qū)內(nèi)通風(fēng)不力,且形成回聲等噪音影響1 .深圳目前常采用2 .一般多用一梯四戶平面拼接Quality Control Center： 經(jīng)典住宅平面Quality Control Center 一梯二戶 優(yōu)點 缺點1.板式住宅，南北通透2.房室方正，基本避免了黑房間3.客廳、餐廳分設(shè)且通風(fēng)采光4.贈送面積多:贈送大露臺,合院可改房.1.對土地要求高，東西向有較好景觀面2.樓梯間通風(fēng)采光不夠Quality Control Center 一梯三戶

4、優(yōu)點 缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.比較適合大戶型2.電梯廳間接通風(fēng)采光Quality Control Center 一梯三戶 優(yōu)點 缺點1.戶戶南向2.左右兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.較結(jié)合戶外景觀考慮2.右兩戶存在對視Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點 缺點1.所有房間方正實用2. 所有房間均能保證較好的通風(fēng)采光3.保證較高的贈送4. A、戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.占地面積較大2.部門房間存在對視問題Quality Control Center 一梯四

5、戶 優(yōu)點 缺點1.所有房間方正實用2.戶戶向南3.所有房間均能通風(fēng)采光4. A、D戶型南北通透5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光1.實用率稍低2.管道外露影響建筑外立面3. C、B戶型餐廳較小(若建筑改 為高層、增加電梯數(shù)可改觀)Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點 缺點1.戶戶南向,3A、01戶型南北通2.房房方正3.戶戶雙陽臺4.消防樓梯通風(fēng)采光1. 3A、01戶型南向面較少（受 到03、02戶型遮擋）2. 餐廳采光不足3.電梯廳不能通風(fēng)采光Quality Control Center 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1. 入戶花園緩解了南側(cè)戶對北側(cè)戶的南向遮擋2.戶戶南向、方正實用3

6、.所有房間均能通風(fēng)采光4. 北側(cè)兩戶型南北通透5. 消防樓梯通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光（小高層應(yīng)可解決）2.若進深太大,實際上綠化很難存活(成為開敞的房間) 一梯四戶Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點 缺點1.點式住宅，戶戶南向2.大多房室方正3.客廳、餐廳分設(shè)4. 電梯廳、樓梯間通風(fēng)采光1.主人房有斜角Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.大部主要產(chǎn)品房間方正實用3.所有房間均能通風(fēng)采光4.戶戶贈送兩層市入戶花園與空中合院5.人流通道互不干擾6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光1. 廚房無較好采光（無礙）Quality Contr

7、ol Center 優(yōu)點 缺點1. 住人房、客廳采光通風(fēng)好2.每戶有陽臺3.方正實用、通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點 一梯六戶通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點 缺點1.所有戶型均能向南,具有好朝向2.除C、D戶型客廳外,所有房廳均方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4. A、F戶型南北通透1. C、D戶型客廳不規(guī)則不好用 Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點 缺點1.戶戶南向2.除A、F、C、D戶型客廳外,所有房廳均方正3.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光4. A、F戶型南

8、北通透1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點 缺點1.所有戶型均能向南,2.所有主要房廳均方正3.消防樓梯能通風(fēng)采光4. 01、06戶型南北通透1. 03、04戶型廚房不方正（無大礙）2.電梯廳不能通風(fēng)采光Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點 缺點1.主要房間方正、朝向好2.北向戶型面積小,銷售壓力小3.所有房間均能通風(fēng)采光4.消防樓梯可通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光2.C、D戶型廚房離大門較遠Quality Control Center 一梯八戶 優(yōu)點 缺點1.戶型方正,實用率高2.有陽臺、凸窗3.各房采光理想

9、4.北向二房、南向三房減少銷售壓力1.東、西戶型廚房離大門較遠2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光Quality Control Center 優(yōu)點 缺點1.6戶三房戶型均有南向房間2.2戶有較大陽臺3.管道易于布置1.C、D、H、G戶型廚房采光較差2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光 一梯八戶Quality Control Center 一梯八戶 優(yōu)點 缺點1.港式“一梯八戶”戶型2.主人房、客廳采光通風(fēng)好3.每戶有陽臺4.方正實用、通風(fēng)采光5.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.實用率較低2.北向、西向戶型可能成銷售難點Quality Control Center 一梯八戶 優(yōu)點 缺點1.非傳統(tǒng)“一梯八

10、戶”戶型,造型非常有特色2.主人房、客廳采光通風(fēng)好3.每戶有陽臺4.方正實用、通風(fēng)采光好5.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.向內(nèi)部的房間存在一定的對視Quality Control Center 一梯十戶以上 優(yōu)點 缺點1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環(huán)境的干擾可想而知2.單間戶型不方正Quality Control Center一般在經(jīng)典建筑平面中創(chuàng)新一般在經(jīng)典建筑平面中創(chuàng)新多為空間上的創(chuàng)新多為空間上的創(chuàng)新小戶型住宅的創(chuàng)新設(shè)計活躍小戶型住宅的創(chuàng)新設(shè)計活躍： 創(chuàng)新住宅平面

11、Quality Control Center 復(fù)式戶型 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.贈送面積多2.室內(nèi)空間豐富1.占空間,影響整體小區(qū)密度83平兩房復(fù)式,贈送兩房,實用面積近120平.Quality Control Center 復(fù)式戶型 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.贈送面積多2.豐富室內(nèi)空間1.贈送存在一定的風(fēng)險2.需要客戶之間相互協(xié)商兩層之間搭板的問題Quality Control Center 三錯層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.增加使用面積2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.適應(yīng)大戶型采用2.不適應(yīng)家有老年人使用Quality Control Center 三錯層 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.

12、 買一層，送一層2.豐富室內(nèi)空間3.客廳3.9米層高增加空間高度1.不適應(yīng)家有老年人使用三房戶型 95.7 M2偶數(shù)層送一房一衛(wèi)21.22 M2奇數(shù)層送一房20.96 M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房戶型 79.5 M2偶數(shù)層送一房一衛(wèi)18.2 M2奇數(shù)層送一房14.9 M2Quality Control Center 高廳組合 優(yōu)點 缺點1.豐富室內(nèi)空間2.客廳4.2米層高增加客廳空間高度3.主人房設(shè)在上層,私密性強1.適應(yīng)較大戶型采用高廳復(fù)式高廳躍式4.2米2.8米Quality Control Center SOHO 優(yōu)點 缺點1.空間豐富2.南北通透1. 70的戶型作

13、躍式設(shè)計，有點勉為其難Quality Control Center SOHO 優(yōu)點 缺點1.39 的躍式居住單元，層高3.9米2.39的戶型作躍式設(shè)計很難得1.studio空間， 其自由度有限Quality Control Center “黃金小戶型” 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.38 的小復(fù)式居住單元，兩層層高各2.8米2.可送陽臺2.2m23.精致實用4.若上層層高 小躍式戶型 優(yōu)點 缺點1.戶戶均能向景觀2.55平方米一房一廳一衛(wèi)一西廚， 適應(yīng)濱海度假投資類戶型1. B戶型廚房設(shè)在樓上不盡適宜A戶型B戶型Quality Control Center：其他參考平面或應(yīng)用不多的建筑平面或應(yīng)用不多的

14、建筑平面或尚有某些缺陷的戶型或尚有某些缺陷的戶型Quality Control Center 一梯八戶“井字平面” 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.港式第二代“一梯八戶”戶型2.房型方正、實用率高3. 土地利用率高3.管道易布置，立面整潔1.北向、西向戶型國內(nèi)客戶不接受（港人無礙）2.大多客廳采光不理想3.南、北戶型有對視現(xiàn)象4.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光井井Quality Control Center 一梯八戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.港式第三代“一梯八戶”戶型2.戶型具均好性3.客廳較方正,采光好4.實用率高1.客房不方正2.無生活陽臺3.北向戶型是銷售難點4.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)采光Quali

15、ty Control Center 一梯六戶“蛙式平面” 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶型平面方正2.每戶有雙陽臺3.所有房間均能通風(fēng)采光4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光1.北向戶型面積較大,國內(nèi)客戶恐難接受Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1. 戶戶朝向景觀面(南向)2. 后兩戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.所有房間方正實用5.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1. 北向兩戶受遮擋（次要房無妨）Quality Control Center 一梯六戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1. 戶戶朝南2. 后兩戶型南北通透,入戶花園3. 每三層有共享露臺4. 所有房間方正實用5. 電梯廳、

16、消防樓梯通風(fēng)采光1. 顧及室內(nèi)完美時,未考慮外立面管道布置Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向2.大多戶型方正實用3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.公用衛(wèi)生間為暗房2. C、B戶型主人房不方正3.無生活陽臺Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶朝向景觀面(南向)2. A、B戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.除客廳外,所有房間方正實用5.消防樓梯通風(fēng)采光1.客廳欠方正( 鉆石廳有改善 )2.電梯廳不能通風(fēng)采光Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向2.戶型方正實

17、用3.戶戶雙陽臺3.樓梯通風(fēng)采光1.北側(cè)兩套南向房為次臥Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1. 戶戶朝向景觀面(南向)2. 后兩戶型南北通透3.動靜分區(qū)明確4.所有房間方正實用5.消防樓梯通風(fēng)采光1.電梯廳不能通風(fēng)采光2.對基地要求高Quality Control Center 一梯四戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.增加室內(nèi)外過渡空間(相當(dāng)于玄關(guān))2.將異型空間充分利用,保證其它房間方正3.增加空中綠化面積,改善居住環(huán)境1. 風(fēng)車式戶型在講究風(fēng)水的香港地區(qū)一般不用2.入戶花房計1/2建筑面積,對不太大的戶型不適宜Quality Control Center 一

18、梯三戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向2.后兩戶型南北通透3.所有房間方正實用4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1. B戶型大門對電梯門2. 電梯廳不能通風(fēng)采光3.對地形要求較高Quality Control Center 一梯二戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向、南北通透2.所有房間方正實用3.躍式戶型動靜分區(qū)、豐富空間4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.要求戶型較大Quality Control Center 一梯二戶 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.戶戶南向、南北通透2.主要房間方正實用，具最大景觀、采光面3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.只有大戶型可采用2.要有較寬、合適的基地條件Quality Contr

19、ol Center 一梯十戶以上 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光1.北向房與南向房一樣多（對小戶型而言不是銷售難點）Quality Control Center 一梯十戶以上 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚2.所有房間均能自然通風(fēng)采光3.電梯廳通風(fēng)采光1.廚衛(wèi)黑房較多2.消防樓梯不能通風(fēng)采光Quality Control Center 優(yōu)點優(yōu)點 缺點缺點1.所有房間方正實用1.廚衛(wèi)黑房較多2.消防樓梯、電梯廳等公共部位不能夠采光3、私密性較差4、大戶型采用通廊設(shè)計

20、，效果差 一梯十戶以上Quality Control Center戶型贈送分析戶型贈送分析CHAPTER 2： 贈送增值： 人性化設(shè)計增值Quality Control Center住宅產(chǎn)品增值空間研究： 對于住宅產(chǎn)品的增值空間，一般存在外部條件增值外部條件增值與內(nèi)部設(shè)計內(nèi)部設(shè)計增值增值。外部條件增值主要表現(xiàn)在地理位置與景觀朝向以及樓價的變化等。內(nèi)部設(shè)計增值主要表現(xiàn)在贈送增值贈送增值與人性化設(shè)計增值人性化設(shè)計增值等方式。我們在此主要進行內(nèi)部設(shè)計增值的研究。Quality Control Center住宅產(chǎn)品增值空間研究：贈送類增值直接送房入戶花園、露臺、陽臺、內(nèi)庭院夾層、錯層漏空室內(nèi)挑高首層花

21、園凸窗臺贈送面積贈送限制：面積贈送限制：不能超過戶型建筑面積的不能超過戶型建筑面積的15%Quality Control Center整體預(yù)留房間空位，并預(yù)留鋼筋沉重埋掛件，驗收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。注：后期改造成本較高，且交房時必須保證改房處的安全質(zhì)量/防水等符合驗收標(biāo)準(zhǔn)，有一定的風(fēng)險性承重鋼筋掛件預(yù)埋贈送類增值直接送房預(yù)留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈送面積Quality Control Center單層送露臺(三房變四房)雙層送露臺（三房變四房）完全利用三面采光面，露臺全面積贈送，提供改房的可能性，增加戶型靈活度，同時仍然保證較好的采光效果贈送類增值直接送房通透性采光/三面采

22、光單位，通過錯層送露臺，增加房間數(shù)，為客戶提供靈活的室內(nèi)空間，同時增加產(chǎn)品附加值注：下層通過雙層高露臺贈送改房時，上層戶改房處不能開窗，以保證下層改房上下戶互不干擾，同時保障私密/安全性Quality Control Center贈送類增值直接送房入戶前的兩層高共享花園贈送，同層的每一戶都贈送此空間。屬于入戶前的公共空間，未來改造需要同層的人協(xié)商，入戶門外移，此空間可改為一間房。兩層高共享花園，改造后可做為一間實用的房間使用。通風(fēng)采光都不存在問題。入戶門Quality Control Center方式：贈送一半面積，陽臺結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。對小戶型而言，贈送面積較少，

23、逐漸被露臺取代。贈送類增值陽臺Quality Control Center灰空間運用：陽臺可改房設(shè)置內(nèi)庭院，贈送一半面積改房，增加戶型附加值利用采光面，在戶型內(nèi)設(shè)置內(nèi)庭院，贈送一半面積，提高室內(nèi)居住舒適度的同時，可將內(nèi)庭院改為臥室，增加產(chǎn)品附加值Quality Control Center方式：贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。贈送類增值入戶花園Quality Control Center方式：贈送全部面積贈送類增值露臺Quality Control Center露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12m單層送露臺雙層送露臺可設(shè)置錯層送露臺（面積

24、12m2）面積全贈送，增加戶內(nèi)居住舒適度 灰空間運用：露臺當(dāng)陽臺功能錯層送露臺，主要設(shè)置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈送面積提高產(chǎn)品附加值Quality Control Center方式：贈送一半面積，內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內(nèi)空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。贈送類增值內(nèi)庭院Quality Control Center層高小于層高小于2.202.20米的夾層不計建筑面積米的夾層不計建筑面積方式：贈送全部面積。在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。贈送類增值夾層Quali

25、ty Control Center贈送類增值錯層空間Quality Control Center漏空構(gòu)件漏空構(gòu)件贈送類增值漏空空間Quality Control Center奇數(shù)層平面偶數(shù)層平面偶數(shù)層挑高奇數(shù)層挑高贈送類增值室內(nèi)挑高Quality Control Center方式：贈送全部面積贈送類增值首層花園Quality Control Center贈送類增值凸窗面積贈送 利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量?？筛鶕?jù)情況，在中小戶型中運用倒凸窗，中大戶型中運用正凸窗凸窗面積贈送限制：當(dāng)凸窗高度小于小于2.202.20米，或凸窗米，或凸窗進深不大于進深不大于0.600.60米米時，凸窗部分不計算

26、建筑面積注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內(nèi)采光效落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內(nèi)采光效果果在臥室中設(shè)置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可結(jié)合凸窗設(shè)置書房/電腦房/陽光房等空間，該項做法適用度較廣該項做法適用度較廣Quality Control Center凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。贈送類增值凸 窗Quality Control Center主臥運用方式：結(jié)合轉(zhuǎn)角凸窗，可在主臥設(shè)置陽光房，增加主臥居住舒適度注：轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)置為陽光房，適用于端頭戶，且房間尺度較為寬松的單位Quality Control Center次臥運用方式：1、設(shè)置上凸窗，結(jié)合凸窗設(shè)置書桌/床，擴充臥室使用空間 2、墻體結(jié)合內(nèi)凸窗，設(shè)置為衣帽間，凸窗面積全贈送2.2m0.8m書桌結(jié)合凸窗設(shè)置為辦公空間床設(shè)置結(jié)合凸窗空間設(shè)置，節(jié)約臥室床設(shè)置結(jié)合凸窗空間設(shè)置，節(jié)約臥室空間空間注：凸窗改床主要用于房間面積過小，注：凸窗改床主要用于房間面積過小，在本項目中適用于兩房產(chǎn)品中在本項目中適用于兩房產(chǎn)品中凸窗衣帽位Qu