房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)-復(fù)習(xí)題

1、第一章一、填空題1、房地產(chǎn)開發(fā)的形式按開發(fā)的時(shí)間不同，可以分為初次開發(fā)、再次開發(fā)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式按經(jīng)營(yíng)規(guī)模方式劃分，可以分為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)等。3、土地出讓的主要形式有協(xié)議、招標(biāo)、掛牌和拍賣 。二名詞解釋房地產(chǎn)開發(fā)的概念：國(guó)土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系的開發(fā)活動(dòng)均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，而且還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；三、填空題1、房地產(chǎn)開發(fā)按開發(fā)的內(nèi)容不同，可以分為（B）A 初次開發(fā) B外延式開發(fā) C單項(xiàng)開發(fā) D綜合開發(fā)2、下類哪

2、個(gè)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)分的基本內(nèi)容（C）A、房地產(chǎn)開發(fā) B、房地產(chǎn)營(yíng)銷 C、房地產(chǎn)評(píng)估 D、物業(yè)管理3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)不屬于按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式劃分（A）A、房地產(chǎn)流通經(jīng) B、綜合經(jīng)營(yíng) C、 集團(tuán)經(jīng)營(yíng) D、 跨國(guó)經(jīng)營(yíng)四 題、1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)？ 1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)2、簡(jiǎn)要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序和內(nèi)容1）投資機(jī)會(huì)選擇2）項(xiàng)目定位3）前期工作4）建設(shè)階段5推薦精選）租售階段6）物業(yè)管理第二章一、填空題：1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類型包括：確定性決策、風(fēng)險(xiǎn)性決策、不確定性決策。2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的準(zhǔn)則包括：

3、確定性決策準(zhǔn)則、風(fēng)險(xiǎn)性決策準(zhǔn)則、不確定性決策二、簡(jiǎn)答題：1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容答：（1）財(cái)務(wù)策略包括 投資與貸款；（2）生產(chǎn)策略包括生產(chǎn)規(guī)模、項(xiàng)目、生產(chǎn)量及作業(yè)方式；（3）市場(chǎng)開發(fā)策略包括市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型；（4）價(jià)格策略包括高價(jià)策略 、低價(jià)策略 、均衡價(jià)格策略2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策程序是什么？答：1發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；2確定目標(biāo)(針對(duì)性、明確性、層次性、可行性)；3擬制方案(整體詳盡性、相互排斥性)；4分析評(píng)價(jià)(限制因素分析、潛在問(wèn)題分析、綜合評(píng)價(jià))；5選擇方案；6實(shí)施追蹤(反饋控制、追蹤決策) 三、名詞解釋：1、壟斷競(jìng)爭(zhēng)：壟斷競(jìng)爭(zhēng)是一種介于完全競(jìng)爭(zhēng)和純粹壟斷競(jìng)爭(zhēng)之間的市

4、場(chǎng)形勢(shì)，是一種不完全的競(jìng)爭(zhēng)。2、消費(fèi)者市場(chǎng)：消費(fèi)者市場(chǎng)是指所有為了個(gè)人消費(fèi)而購(gòu)買物品或服務(wù)的團(tuán)體和個(gè)人所構(gòu)成的市場(chǎng)。四、論述題：請(qǐng)對(duì)高價(jià)策略進(jìn)行論述。答：1、高價(jià)策略是企業(yè)對(duì)效能大、質(zhì)量高的新產(chǎn)品制定較高價(jià)格的定價(jià)策略。這種價(jià)格策略將價(jià)格定得大大高于成本，謀取短期內(nèi)厚利。2、高價(jià)策略具有盡快回收發(fā)展新產(chǎn)品投資，短期內(nèi)獲得高領(lǐng)利潤(rùn)等優(yōu)點(diǎn)。推薦精選3、高價(jià)策略所帶來(lái)的高額利潤(rùn)將迅速招致競(jìng)爭(zhēng)者，這種價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)是迅速下降，以至造成商業(yè)信譽(yù)損失，同時(shí)，新產(chǎn)品的初期價(jià)格過(guò)高，不利于市場(chǎng)開拓，對(duì)收入較低的消費(fèi)者缺乏吸引力。4、所以，只有那些需求彈性較小，仿制又比較困難的商品，才能在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持這種價(jià)格

5、優(yōu)勢(shì)。因而，這是一種以短期贏利為目標(biāo)的定價(jià)策略。第三章一、填空題1. 政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行政管理主要包括 注冊(cè)登記、 相關(guān)資質(zhì)的審批、 行業(yè)監(jiān)督檢查。2. 土地估價(jià)師資格證書，有效期一般為 5 年。3. 房地產(chǎn)企業(yè)采用多元化發(fā)展實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略，包括 同心多元化 和 離心多元化。二、名詞解釋房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。三、簡(jiǎn)答題簡(jiǎn)要談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的類型。答：房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理類型有：公司層戰(zhàn)略、事業(yè)層戰(zhàn)略、職能層戰(zhàn)略。四、論述題論述下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過(guò)程。答：房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過(guò)程有：確定

6、企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略；外部環(huán)境分析；內(nèi)部資源和能力分析；構(gòu)造戰(zhàn)略；實(shí)施戰(zhàn)略；評(píng)估戰(zhàn)略。第四章一、填空題1、工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法的有市場(chǎng)調(diào)研法、頭腦風(fēng)暴法、經(jīng)驗(yàn)分析法二、名詞解釋推薦精選1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2、土地儲(chǔ)備開發(fā)：指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。三、簡(jiǎn)答題（1）、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則：1.符合城市規(guī)劃的原則2.協(xié)調(diào)發(fā)展的原則3.符合市場(chǎng)需求的

7、原則4.效益最大化的原則5.與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則（2）、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容1.確立開發(fā)理念 2、明確用途功能3、篩選目標(biāo)客戶 4、進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)5、測(cè)算租售價(jià)格 6、確定方案四、論述題房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該具備的轉(zhuǎn)讓條件1、 出讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格2、 出讓方按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書3、 出讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證4、 出讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證5、 出讓方按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模6、 轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是正在建設(shè)中的項(xiàng)目，擁有土地使用權(quán)證而沒(méi)有房屋所有權(quán)證第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目

8、用地的獲取一、填空題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要的三種方式： 、 和 。出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型有 、 和 。出售、交換、贈(zèng)與3、出讓土地使用權(quán)的基本類型有 、 、 、 。協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣4、劃撥土地使用權(quán)的主要步驟主要有 、 、審查、批準(zhǔn)、登記發(fā)證。預(yù)審、申請(qǐng)推薦精選二、簡(jiǎn)答題1、協(xié)議出讓的基本特征是哪些？P97非出場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者；政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性大；價(jià)格和使用范圍受到限制。 2、拍賣的特點(diǎn)有哪些？P103拍賣必須有兩個(gè)以上的買主；拍賣必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格；拍賣必須有公開競(jìng)爭(zhēng)的行為。 3、掛牌出讓的優(yōu)勢(shì)有哪些？P103掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，

9、有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；操作簡(jiǎn)便，便于展開；有利于土地有形市場(chǎng)的形成和操作。三、名詞解釋1.土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。2.劃撥土地使用權(quán)：通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移到行為。四、論述題土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？P108答：（1）在行為主體上；出讓的主體是政府及土地管理部門，轉(zhuǎn)讓的主體是境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人。 （2）在法律關(guān)系上；出讓形成的法律關(guān)系不平等，轉(zhuǎn)讓形成法律關(guān)系平等。 （3）在在市場(chǎng)

10、所處層次；出讓屬于一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于二級(jí)市場(chǎng)行為。 （4）在年限上；出讓年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定，轉(zhuǎn)讓年限為合同年限減去已使用年限后的剩余使用年限。推薦精選 （5）在土地轉(zhuǎn)移方式上；出讓的方式包括協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣，轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換、贈(zèng)與等。第六章：一、填空題：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不僅是房地產(chǎn)開發(fā) 商項(xiàng)目定位 、 修正項(xiàng)目開發(fā)方案 的基礎(chǔ)，也是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 進(jìn)行調(diào)控 的重要依據(jù)，對(duì)于了解和掌控房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有重要意義。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法有 全面調(diào)查法 、 重點(diǎn)調(diào)查法 和 抽樣調(diào)查法 。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)類型有 數(shù)值型 、 序號(hào)型 和 文字型 。4、房地產(chǎn)

11、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容有 導(dǎo)言 、 正文 、 結(jié)尾 和 附件 。二、名詞解釋：1、需求容量：是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。2、全面調(diào)查法：是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位無(wú)一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查三、簡(jiǎn)答，1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)有哪些？答；房地產(chǎn)調(diào)研專業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)調(diào)研的針對(duì)性強(qiáng)。房地產(chǎn)調(diào)研技術(shù)性強(qiáng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則有哪些？真實(shí)性原則；時(shí)效性原則；全面性原則；計(jì)劃性原則。四、論述論述如何撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告？1. 以調(diào)研目的為核心原則2. 前后邏輯合理原則3. 層次鮮明性原則4. 圖文并茂原則報(bào)告主要內(nèi)容導(dǎo)言：標(biāo)題、前言正文：報(bào)告主體部分主要內(nèi)容推薦精選1. 基本情況概述2. 房地產(chǎn)市

12、場(chǎng)環(huán)境狀況3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)6. 結(jié)論和建議結(jié)尾：總結(jié)和說(shuō)明附件：圖表和附錄第七章一、填空題1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法有盈虧平衡分析、項(xiàng)目安全率、敏感性分析、概率分析。2、房地產(chǎn)可行性研究包括封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖。二、名詞解釋1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。2、投資回收期：指項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。3、盈虧平衡分析：又叫量本利分析，是通過(guò)分析項(xiàng)目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項(xiàng)目盈虧關(guān)系的一種分析方法。三、簡(jiǎn)答題1、 房地產(chǎn)

13、可行性研究的作用有哪些？（1） 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)；（2） 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)（3） 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)（4） 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)（5） 可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)2、 房地產(chǎn)可行性研究的步驟是什么？ （1）組織準(zhǔn)備 （2）資料收集及市場(chǎng)調(diào)查 （3）開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)（4）詳細(xì)研究 （5）編寫研究報(bào)告書四、計(jì)算題1、盈虧平衡點(diǎn)和項(xiàng)目的安全性的分析計(jì)算：某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)5600元/m2，單位變動(dòng)成本為2200元/m2，開發(fā)商開發(fā)固定成本為6800萬(wàn)元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積10000m2，容積率為5，商品房得房率為80%，試計(jì)算盈虧平衡

14、點(diǎn)銷售量并分析項(xiàng)目的安全性。推薦精選f30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全答：Q*=6800萬(wàn)元/（5600元/m2-2200元/m2）=20000m2 f=(10000*5*80%-20000)/40000*100%=50%說(shuō)明該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算（詳見P137）3、投資收益率的計(jì)算4、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算第八章一、名詞解釋一、房地產(chǎn)融資（廣義上）是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。二、銀行貸款融資是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配

15、套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。 三、股票融資房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。二、填空、1、房地產(chǎn)融資的主要方式_、_、_、_。銀行貸款融資、信托融資、 股票融資、房地產(chǎn)債券融資。2、房地產(chǎn)股票發(fā)行價(jià)格有_、_、_三種。 平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行。3、房地產(chǎn)債券按發(fā)行主體分類可分為：_、金融債券_、_ 等。推薦精選 政府債券，公司債券，國(guó)際債券。4、房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)模式有_、_、_、_、_。抵押貸款類信托、混合型信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托。5、我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)類型有：_、_、_道德和信用風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)和

16、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。6、房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)是_。 高風(fēng)險(xiǎn)追逐高回報(bào)。三、簡(jiǎn)答、一、房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)。1）融資規(guī)模大2）償還期較長(zhǎng)3）資金缺乏流動(dòng)性4）高風(fēng)險(xiǎn)、高收益二、房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源。1）企業(yè)自有資金2）政府財(cái)政資金3）銀行貸款4）股票、債券、集資、租賃、5）商業(yè)信用等多種籌資方式6）其他資金來(lái)源三、房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)模式、1）混合型信托2）權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式3）股權(quán)證券化信托4）抵押貸款類信托5) 股權(quán)投資類信托四、論述分析：一、不同融資方式的房地產(chǎn)融資成本比較1,自有資金的融資成本較低2，銀行貸款融資，只需支付銀行貸款利息，成本較低。推薦精選3，銷售回款的融資成本視不同情況有別。4，信托

17、資金的融資成本較高。由于信托計(jì)劃的結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，涉及單一信托及集合信托，因此組建信托的成本較高，即房地產(chǎn)企業(yè)付出的融資費(fèi)用較高。5，股權(quán)融資的成本較多地受到利益分配的影響，房地產(chǎn)企業(yè)付出的融資成本可能不是較明顯地表示為融資費(fèi)用，而是在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)中剝離出一部分給予股權(quán)融資者。 第九章一、名詞解釋1、因果分析圖法：因果分析圖又叫樹枝圖、魚刺圖或石川圖，是用來(lái)查找質(zhì)量問(wèn)題可能產(chǎn)生在哪些環(huán)節(jié)的有效工具2、信息化趨勢(shì)：伴隨網(wǎng)絡(luò)時(shí)代和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的信息化程度和水平不斷提高的過(guò)程。二、填空題1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法：排列圖法、因果分析法、直方圖法、SPC圖法。2.

18、施工質(zhì)量監(jiān)督的手段有旁站監(jiān)督、測(cè)量、試驗(yàn)，指令文件，規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工程程序，利用支付控制手段。3.竣工驗(yàn)收程序包括驗(yàn)收準(zhǔn)備、初步驗(yàn)收、正式驗(yàn)收。三、簡(jiǎn)答題1、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段旁站監(jiān)督測(cè)量試驗(yàn)指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段推薦精選2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系業(yè)主方的項(xiàng)目管理工程總承包方的項(xiàng)目管理監(jiān)理方的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理施工方的項(xiàng)目管理供貸方的項(xiàng)目管理社會(huì)環(huán)境方的管理3、影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的因素有哪些？4、簡(jiǎn)述網(wǎng)絡(luò)圖法的技術(shù)特點(diǎn)。5、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本包括哪些內(nèi)容？四、論述題：試述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù)?（1）設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段進(jìn)度管理的任務(wù)主要包

19、括：確定工期總目標(biāo)；編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析等。（2）設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理的任務(wù)主要包括：編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。（3）施工階段進(jìn)度管理的任務(wù)主要包括：編制施工總進(jìn)度設(shè)計(jì)并控制其執(zhí)行；編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。第十章一、名詞解釋1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)土地或者房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過(guò)程。2、房地產(chǎn)廣告：廣告是企業(yè)目標(biāo)購(gòu)買者傳達(dá)說(shuō)服性信息的活動(dòng)之一，是將產(chǎn)品傳達(dá)給消費(fèi)者的重要過(guò)程。二、簡(jiǎn)答題1、

20、品牌營(yíng)銷策略的實(shí)施有哪些要素？答：1.精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷的基礎(chǔ)推薦精選2.卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證3.以良好的社會(huì)形象樹品牌4.以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌5.以創(chuàng)新精神樹品牌6.以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用是什么？答：1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)和制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場(chǎng)3、房地產(chǎn)營(yíng)銷的價(jià)格策略包括哪些？4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中4C理論主要包括哪四個(gè)方面的內(nèi)容？三、填空題1、傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的4P理論的四個(gè)基本要素：產(chǎn)品、價(jià)格、銷售渠道和促銷。2、目前，在國(guó)內(nèi)流行的營(yíng)銷理論主要有文化營(yíng)銷、關(guān)系

21、營(yíng)銷、全程營(yíng)銷和綠色營(yíng)銷方面。3、制定價(jià)格策略必須考慮三個(gè)最基本的因素是：顧客需求表、成本函數(shù)和競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格。四、論述題論述房地產(chǎn)的開盤定價(jià)戰(zhàn)術(shù)及其適用范圍。答：房地產(chǎn)的開盤定價(jià)戰(zhàn)術(shù)包括低開高走和高開低走兩種戰(zhàn)術(shù)。低開高走戰(zhàn)術(shù)就是按照開盤項(xiàng)目的進(jìn)度，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按一定的幅度調(diào)高售價(jià)的戰(zhàn)術(shù)。其適用于總體素質(zhì)一般的項(xiàng)目、城市邊緣大項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)激烈的項(xiàng)目。高開底走戰(zhàn)術(shù)即在開盤初期以高價(jià)銷售，迅速?gòu)氖袌?chǎng)中獲取分豐厚的營(yíng)銷利潤(rùn)，再見機(jī)降價(jià)，力求盡快回收全部投資。其適用于具有創(chuàng)新性、獨(dú)特賣點(diǎn)的項(xiàng)目和綜合性能好、功能折舊慢的項(xiàng)目。第十一章一 名詞解釋3、 房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行

22、的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。推薦精選4、 國(guó)有土地使用權(quán)租賃：指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，有使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。5、 房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2、 填空題1、 按照房地產(chǎn)商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產(chǎn)分為三級(jí)市場(chǎng)：_、 _、_。（土地使用出讓市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）2、 目前，土地使用權(quán)出讓一般采用_、_、_、_。（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）3、 如果土地市場(chǎng)發(fā)育比較成熟，各種土地案例發(fā)生較多，也可以采用一些

23、市場(chǎng)資料，采用諸如_、_、_、_等測(cè)算土地出讓價(jià)格。（市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、剩余法）4、 求取房地產(chǎn)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同內(nèi)容，計(jì)算建筑物及基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的正常租金，常用的方法有_、_、_。（積算法、租賃實(shí)例比較法、收益分析法）三、簡(jiǎn)答題1. 房地產(chǎn)交易的特性？標(biāo)的物位置的固定性房地合一的特性房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大，專業(yè)性強(qiáng)房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給稀缺性房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接線2. 制定租賃合同的原則？符合國(guó)家法律和政策的原則符合等價(jià)有償?shù)脑瓌t符合平等互利、協(xié)商一致的原則3. 房地產(chǎn)交易的原則?及時(shí)登記原則房地連動(dòng)原則交易價(jià)格遵循國(guó)家政策原則推薦精選交易房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)

24、利和義務(wù)隨交易同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則。4、 論述題房地產(chǎn)租賃合同的要點(diǎn)有哪些？1、抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所2、主債權(quán)的種類、數(shù)額3、抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等4、抵押房地產(chǎn)的價(jià)值5、抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任6、抵押期限7、抵押權(quán)滅失的條件8、違約責(zé)任9、爭(zhēng)議解決方式10、抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)11、雙方約定的其他事項(xiàng)第12章一.填空1.物業(yè)的特征: 、 、 。固定性 耐久性 多樣性一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主委員會(huì)成立后 內(nèi)，最多不超過(guò) 與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。三個(gè)月 六個(gè)月2. 物業(yè)管理的特征包括專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化和企業(yè)化。3. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則包括等價(jià)交換、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、取之于民，用之于民、公開、政府監(jiān)督幾個(gè)方面。二,.名詞解釋：1.物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。2.物業(yè)管理：物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。推薦精選3.物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付