12月湖南灣田地產(chǎn)新邵商業(yè)綜合體發(fā)展規(guī)劃暨項(xiàng)目推介

1、- 1 -灣田地產(chǎn)集團(tuán)-新邵商業(yè)綜合體發(fā)展規(guī)劃暨項(xiàng)目推介2013年12月唯一核心商圈內(nèi)、唯一商業(yè)綜合體- 2 -灣田集團(tuán)介紹- 3 - 湖南灣田集團(tuán)的母公司貴州灣田煤業(yè)集團(tuán)，是貴州、云南最大的民營(yíng)煤礦企業(yè)，在貴州、云南湖南灣田集團(tuán)的母公司貴州灣田煤業(yè)集團(tuán)，是貴州、云南最大的民營(yíng)煤礦企業(yè)，在貴州、云南擁有擁有2 2億多噸優(yōu)質(zhì)主焦煤可采資源，億多噸優(yōu)質(zhì)主焦煤可采資源，300300萬(wàn)噸萬(wàn)噸/ /年的原煤生產(chǎn)能力和年的原煤生產(chǎn)能力和300300多萬(wàn)噸多萬(wàn)噸/ /年的洗煤能力，現(xiàn)有年的洗煤能力，現(xiàn)有1111家煤礦、家煤礦、5 5家洗煤廠和家洗煤廠和7 7家公司，凈資產(chǎn)近家公司，凈資產(chǎn)近100100億元，

2、年產(chǎn)值億元，年產(chǎn)值3030多億元。多億元。 湖南灣田集團(tuán)湖南灣田集團(tuán)20092009年在長(zhǎng)沙成立，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)物流和煤炭貿(mào)易為主營(yíng)業(yè)務(wù)，擁有子公司年在長(zhǎng)沙成立，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)物流和煤炭貿(mào)易為主營(yíng)業(yè)務(wù)，擁有子公司七家，先后在長(zhǎng)沙、婁底、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、湘潭、新邵、雙峰等地啟動(dòng)項(xiàng)目投資，注冊(cè)資本金七家，先后在長(zhǎng)沙、婁底、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、湘潭、新邵、雙峰等地啟動(dòng)項(xiàng)目投資，注冊(cè)資本金1010億元，億元，累計(jì)投資累計(jì)投資3030億元。億元。20122012年，全集團(tuán)銷售收入年，全集團(tuán)銷售收入1515億元，在建面積億元，在建面積8080多萬(wàn)平方米，峻工面積多萬(wàn)平方米，峻工面積3030多萬(wàn)平方多萬(wàn)平方米。

3、米。 一、湖南灣田集團(tuán)概況一、湖南灣田集團(tuán)概況- 4 -新邵項(xiàng)目背景分析與初步規(guī)劃- 5 -人口總數(shù)：人口總數(shù)：20122012年新邵縣總?cè)丝谶_(dá)到年新邵縣總?cè)丝谶_(dá)到81.1181.11萬(wàn)，萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口其中城鎮(zhèn)人口20.920.9萬(wàn)；萬(wàn)；人口人口增長(zhǎng)率為增長(zhǎng)率為0.12%0.12%。人口結(jié)構(gòu)：男女比例為人口結(jié)構(gòu)：男女比例為1.11:11.11:1，其中兒童，其中兒童(0-9(0-9歲歲) )占比占比14.24%14.24%，親少年（，親少年（10-1910-19歲）歲）15.09%15.09%，青年青年人群（人群（20-3920-39）31.11%31.11%，中年人群（，中年人群（40-5

4、940-59）占比）占比29.72%29.72%，老年人群（，老年人群（60-7960-79）占比）占比9.84%9.84%。消費(fèi)人群分析：（消費(fèi)人群分析：（0-200-20歲）青少年兒童消費(fèi)者占比歲）青少年兒童消費(fèi)者占比29.33%29.33%，20-4920-49歲消費(fèi)者占比歲消費(fèi)者占比48.8%48.8%（其中女性（其中女性占比占比23.31%23.31%），50-6950-69歲消費(fèi)者占比歲消費(fèi)者占比19.86%19.86%。人口分析人口分析新邵縣人口基數(shù)大，城鎮(zhèn)居民達(dá)新邵縣人口基數(shù)大，城鎮(zhèn)居民達(dá)20.920.9萬(wàn)，主力消費(fèi)人群（萬(wàn)，主力消費(fèi)人群（20-20-4949歲）占比歲）占比4

5、8.84%48.84%，市場(chǎng)消費(fèi)潛力大。，市場(chǎng)消費(fèi)潛力大。新邵縣人口結(jié)構(gòu)分布圖新邵縣人口結(jié)構(gòu)分布圖- 6 -新邵現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)企業(yè)85家，初步形成了以礦冶、水電、造紙、化工、機(jī)械、建材、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。l新龍礦業(yè)l奇力工具l廣信造紙l大成科技l宏運(yùn)紡織新邵是曾經(jīng)的全國(guó)“五小工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣”，現(xiàn)代制造業(yè)在提升城市綜合實(shí)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也帶來(lái)大量具有消費(fèi)潛力的從業(yè)人員。1.1 城市分析城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃- 7 -2012年新邵gdp85億元，排名靠后，但增速較好，十二五期間有望突破100億，帶動(dòng)居民消費(fèi)及商業(yè)邁向更高的層次。數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年新邵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展

6、統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.1 城市分析城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃- 8 -集貿(mào)市場(chǎng)大眾化商業(yè)街百貨商場(chǎng)新邵城市商業(yè)發(fā)展處于由大眾化商業(yè)街、小型生活超市向綜合商業(yè)街區(qū)、大型超市發(fā)展階段4400美元以上2000-4400美元1100-2000美元人均gdp商業(yè)發(fā)展階段一站式購(gòu)物中心1100美元以下城市化25%以下地?cái)偂R會(huì)、初級(jí)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)階段城市化25%-45%大眾化商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)；生活超市出現(xiàn)，食品類批發(fā)市場(chǎng)可能退出城市化45%-70%連鎖化大型超市、購(gòu)物中心、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)城市化70%以上大型購(gòu)物中心（shopping mall）、旅游地產(chǎn)（lifestyle sho

7、pping center）物流等綜合商業(yè)形態(tài)2012年新邵人均gdp為1878美元，城鎮(zhèn)化率為27.9%1.1 城市分析城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃- 9 -消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年新邵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)城鎮(zhèn)居民支出持續(xù)增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩。本地現(xiàn)有消費(fèi)場(chǎng)所難以滿足居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，消費(fèi)外流現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃1.1 城市分析- 10 -湘中南地區(qū)重要的物資集散地，邵陽(yáng)東部城鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)副中心；湖南省副中心城市；新邵縣邵東縣東部城鎮(zhèn)群核心層邵陽(yáng)中心城資料來(lái)源： 邵陽(yáng)市域東部城鎮(zhèn)群城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2012-2030

8、）邵陽(yáng)都市核心區(qū)北部“門(mén)戶”重要組成部分1.1 城市分析城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃- 11 -占據(jù)“兩心一帶”規(guī)劃利好，打造新邵唯一核心商業(yè)中心資料來(lái)源：新邵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要1.1 城市分析城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃經(jīng)開(kāi)區(qū)：產(chǎn)業(yè)聚集中心資江：旅游觀光和休閑娛樂(lè)中心。本案主城區(qū)：商貿(mào)服務(wù)中心- 12 -項(xiàng)目距離滬昆高鐵邵陽(yáng)北站30km距離邵陽(yáng)市區(qū)10km距離火車南站12km距離邵懷高速路口15.5km1.2 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目概況可視性可達(dá)性- 13 -沿新陽(yáng)路150m展示面，商業(yè)氛圍最佳濱江路約400m一線江景資源沿207國(guó)道約160m展示面，商業(yè)氛圍佳濱河景觀項(xiàng)目概況可視性

9、可達(dá)性沿江展示面良好，但其他商業(yè)展示面受拆遷及工期影響，有待改善。1.2 項(xiàng)目地塊分析- 14 -周邊主要公交線路：項(xiàng)目東側(cè)207國(guó)道及北側(cè)新陽(yáng)路共設(shè)有3個(gè)公交站，共有3條線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰資江一橋，向南直達(dá)邵陽(yáng)市區(qū)，交通通達(dá)性較好。次要車流主要車流項(xiàng)目概況可視性可達(dá)性項(xiàng)目公交便利，但周邊道路級(jí)別不高，容易擁堵。通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部街道規(guī)劃，提升車輛通行能力。項(xiàng)目?jī)蓷l主干道（新陽(yáng)路及207國(guó)道）日均（以12小時(shí)計(jì)）人流量15000人、周圍日均車流量總計(jì)42000輛/次。1.2 項(xiàng)目地塊分析- 15 -綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、區(qū)位環(huán)境及周邊交通狀況，項(xiàng)目具備以下五大核心要素1.3 項(xiàng)目分析項(xiàng)目自身核心要素

10、城市綜合體濱江商業(yè)核心地段規(guī)模效應(yīng)文化元素- 16 -城市綜合體內(nèi)各物業(yè)功能互動(dòng)發(fā)展商業(yè) 文化設(shè)施 酒店 住宅文化設(shè)施提升住宅價(jià)值；文化設(shè)施為酒店提供觀光客源及展覽客源；酒店為商業(yè)提供消費(fèi)者；商業(yè)為酒店、供配套服務(wù)；商業(yè)為住宅提供社區(qū)服務(wù)；住宅為商業(yè)提供大量穩(wěn)定的消費(fèi)客源核心地段濱江商業(yè)城市綜合體1.3 項(xiàng)目分析規(guī)模商業(yè)文化元素商業(yè)為文化設(shè)施提供配套服務(wù)；文化設(shè)施為商業(yè)集中觀光人流；酒店為文化設(shè)施提供配套服務(wù)- 17 -核心地段濱江商業(yè)城市綜合體1.3 項(xiàng)目分析規(guī)模商業(yè)文化元素一座城市只有一個(gè)核心商圈商業(yè)歷史沉淀城市規(guī)劃導(dǎo)向決定核心地段不可復(fù)制“金三角”商圈是新邵商業(yè)的歷史沉淀，是新邵商業(yè)的代

11、名詞，不可取代的唯一核心商圈。新邵只有一個(gè)“金三角”商圈- 18 -臨“三湘四水”之資水，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，城市因水而興、商業(yè)因水而旺湖南四大水系之資江穿城而過(guò)，項(xiàng)目有400m的臨江風(fēng)光帶，資源獨(dú)特，可塑造沿江餐飲、休閑娛樂(lè)特色業(yè)態(tài)，提升人氣，提高項(xiàng)目品質(zhì)及知名度。核心地段濱江商業(yè)城市綜合體規(guī)模商業(yè)文化元素1.3 項(xiàng)目分析- 19 -金三角核心商圈大坪區(qū)域中心土橋區(qū)域中心沙灣區(qū)域中心新邵縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局名 稱定 位金三角商圈以金三角市場(chǎng)為中心，是新邵縣城傳統(tǒng)老商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚。建筑老舊，配套不完善，周邊道路級(jí)別低，有待改造升級(jí)。大坪商業(yè)城市新開(kāi)發(fā)區(qū)，目前商業(yè)氛圍較弱，但新建樓盤(pán)多，配套相對(duì)完善

12、，未來(lái)可能出現(xiàn)大型集中商業(yè)，對(duì)現(xiàn)有“金三角商圈”形成威脅?，F(xiàn)有“金三角商圈”急需升級(jí)。新興“大坪商圈”發(fā)展威脅傳統(tǒng)老商業(yè)中心，大坪現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)有限的客戶資源。本案1.4 城市商圈分析- 20 -金鑫購(gòu)物廣場(chǎng)金三角市場(chǎng)中天百貨金三角商業(yè)集聚區(qū)大坪工業(yè)區(qū)u金三角商圈金三角縣城核心商圈以金三角市場(chǎng)為中心，沿大新路、新陽(yáng)路、新連路呈發(fā)散發(fā)展。是新邵縣城業(yè)態(tài)最齊全、規(guī)模最為集中，也是最為成熟的唯一核心商業(yè)中心。 1.5城市商業(yè)現(xiàn)狀分析本案- 21 -商業(yè)類型名稱規(guī)模（）主流租金(元/月）超市/集中市場(chǎng)大坪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2380金三角市場(chǎng)16000金鑫超市2100中天超市1500服裝大賣場(chǎng) 服裝超市

13、1750鑫鑫服裝超市600太平洋服裝廣場(chǎng)800風(fēng)采鞋服廣場(chǎng)400江南百貨600電器手機(jī)賣場(chǎng)幸福樹(shù)電器300移動(dòng)手機(jī)賣場(chǎng)200電信手機(jī)賣場(chǎng)300家居賣場(chǎng)全友家私1700雙虎家私400傳統(tǒng)街鋪大新街6000170-300新連路567040-120新陽(yáng)路611880-170健康路300020-30城市花園商業(yè)街320030-50合計(jì)530181.5城市商業(yè)現(xiàn)狀分析- 22 -結(jié)構(gòu)不合理消費(fèi)外流嚴(yán)重商業(yè)檔次低1、商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。主要以中小型超市、服裝賣場(chǎng)為主，新型業(yè)態(tài)還比較缺乏，餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)匱乏。2、商業(yè)檔次較低、硬件配套差?，F(xiàn)有商業(yè)物業(yè)多數(shù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，功能不齊，配套缺乏，品位偏低，小、散、亂狀況

14、普遍存在，不利于城市商業(yè)的發(fā)展。3、消費(fèi)需求大量外流。新邵縣城商業(yè)資源匱乏、尤其是品牌商戶極少、且靠近邵陽(yáng)市區(qū)，導(dǎo)致大量消費(fèi)需求外流嚴(yán)重、尤其中高檔消費(fèi)需求流失嚴(yán)重。1.5 城市商業(yè)存在問(wèn)題分析新邵商業(yè)存在問(wèn)題- 23 -亮點(diǎn)業(yè)態(tài)u影院uktvu電玩u兒童活動(dòng)中心u兒童娛樂(lè)中心重點(diǎn)業(yè)態(tài)u輕便餐飲u休閑餐飲u特色餐飲u知名連鎖餐飲u大型餐飲核心業(yè)態(tài)u超市u個(gè)人護(hù)理集合店u生活類零售u電器專賣u時(shí)尚服裝、服飾u兒童相關(guān)零售補(bǔ)充業(yè)態(tài)u美容/美體u美發(fā)/美甲u(yù)銀行u兒童早教u教育培訓(xùn)u婚紗攝影2精致美食享受1精美購(gòu)物體驗(yàn)4精細(xì)服務(wù)專享3精彩娛樂(lè)休閑1.6 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合初步規(guī)劃- 24 -項(xiàng)目四大主力

15、亮點(diǎn)業(yè)態(tài)大型超市影院餐飲休閑123時(shí)尚街區(qū)41.6 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合初步規(guī)劃- 25 -本項(xiàng)目踞核心商圈，消費(fèi)基礎(chǔ)廣泛，周邊超市賣場(chǎng)扎堆經(jīng)營(yíng)，但是皆以本地連鎖及區(qū)域連鎖超市為主，面積小硬件落后。本項(xiàng)目初步規(guī)劃超市面積8000-12000，以品牌效應(yīng)及規(guī)模實(shí)力塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力。大型超市星級(jí)影院餐飲休閑大型超市1.6 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合初步規(guī)劃- 26 -本項(xiàng)目所處縣城暫無(wú)影院業(yè)態(tài)，如本項(xiàng)目成功引進(jìn)影院，將成為本地唯一一家影院！初步規(guī)劃本項(xiàng)目擬建影院面積在2000左右，設(shè)5個(gè)廳。大型超市星級(jí)影院餐飲休閑影院是帶來(lái)的大量人流，可帶動(dòng)周邊相關(guān)業(yè)態(tài)的消費(fèi)影院1.6 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合初步規(guī)劃- 27 -新邵餐飲、休

16、閑娛樂(lè)業(yè)較為落后，無(wú)論規(guī)模還是檔次都較低，餐飲品類少，本項(xiàng)目擬引進(jìn)品牌餐飲，形成優(yōu)勢(shì)。綜合權(quán)衡項(xiàng)目銷售回款需求以持有物業(yè)面積的限定，大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)擬布置在高樓層及持有物業(yè)區(qū)域，同時(shí)規(guī)劃有濱江美食娛樂(lè)街。餐飲休閑文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)是大型商業(yè)項(xiàng)目的重要人氣來(lái)源，同時(shí)能有效提高高樓層商業(yè)的價(jià)值。尤其是在區(qū)域不成熟的情況下，項(xiàng)目初期通常要加大該類業(yè)態(tài)比例，吸引人氣，以縮短項(xiàng)目的培育期。大型超市星級(jí)影院餐飲休閑餐飲休閑1.6 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合初步規(guī)劃- 28 -位于傳統(tǒng)商業(yè)核心，商業(yè)氛圍濃厚，但以老舊商業(yè)街為主。分割多個(gè)地塊，沿街展示面相對(duì)較少。進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金平衡，以期達(dá)到價(jià)值最大化區(qū)位規(guī)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃對(duì)

17、傳統(tǒng)沿街商業(yè)進(jìn)行升級(jí)換代，引入大型商業(yè)，提供一站式消費(fèi)場(chǎng)所。打造一條貫穿項(xiàng)目的商業(yè)街，并提升道路級(jí)別，將人流車流導(dǎo)入。選擇商業(yè)街、住宅作為銷售型產(chǎn)品以減少資金壓力，具有較大升值潛力的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（主力店、酒店）進(jìn)行持有；集中商業(yè)、商業(yè)街、酒店、住宅1.7 規(guī)劃構(gòu)想- 29 -項(xiàng)目項(xiàng)目值值用地面積101425總建筑面積314025建構(gòu)筑物占地面積37293其中住宅面積213470集中商業(yè)27000商業(yè)街區(qū)62800商業(yè)總面積89800酒店（不含裙樓）10755建筑密度36.7%容積率3.08注：商住比1:2.15方案概覽業(yè)態(tài)布局1.7 規(guī)劃構(gòu)想- 30 -方案概覽業(yè)態(tài)布局1.7 規(guī)劃構(gòu)想210m250m項(xiàng)目街區(qū)總長(zhǎng)度約450m。以中心廣場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)，兩側(cè)街區(qū)控制25