深圳坂雪崗?fù)恋剡\(yùn)營(yíng)項(xiàng)目案例

1、坂雪崗拍賣地塊分析地塊位置龍華布吉福田羅湖南山6月3日，深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局發(fā)布公告，本年度我市最大宗政府土地將于7月4日公開拍賣。該地塊位于龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，土地用途為商住用地。土地總面積39.8萬 平方米，總建筑面積43.8萬平方米，容積率僅1.1，為深圳較難得的低密度開發(fā)用地。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)表明，關(guān)外正逐漸擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，2003年土地政策也明確表示土地供應(yīng)將更側(cè)重關(guān)外，城市發(fā)展戰(zhàn)略與衛(wèi)星城計(jì)劃正顯現(xiàn)其加速特區(qū)外城市化進(jìn)程的效應(yīng)。該地塊原已列入2002年土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣計(jì)劃，但一度推遲出讓時(shí)間，規(guī)模也作了一定的調(diào)整，顯示政府對(duì)該地塊出讓的謹(jǐn)慎與重視。該地塊現(xiàn)定于今年年中

2、出讓，正處于關(guān)外逐漸成為城市發(fā)展重點(diǎn)的背景環(huán)境中。2001與2002年商品住宅項(xiàng)目區(qū)域分布首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年的走勢(shì)來看，關(guān)外房地產(chǎn)漸趨活躍。2002年深圳市中低價(jià)位住宅比例較2001年有較大幅度提高，關(guān)外新增住宅項(xiàng)目起了明顯的作用。對(duì)2002年深圳新開盤住宅統(tǒng)計(jì)顯示，寶安住宅占全市比例由8%上升至14%，龍崗由11%上升至16%，關(guān)外正逐漸擴(kuò)大其在全市的市場(chǎng)份額。注：內(nèi)圈為2001年，外圈為2002年數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：深圳規(guī)劃國(guó)土局 戴德梁行羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)龍崗區(qū)寶安區(qū)8%2324%11%3%34%13%14%16%5%28%2002年較2001年關(guān)外項(xiàng)目比例提升了11%。進(jìn)入2003

3、年，第一季度全市共銷售房屋面積172.3萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)6.2%，保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)第一季度樓盤銷售龍虎榜的發(fā)布顯示來自關(guān)外的數(shù)字值得關(guān)注。關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)在銷售金額15強(qiáng)中僅占3席，而在銷售面積15強(qiáng)中則占了9席。這表明關(guān)外樓盤在具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)下銷售總量上揚(yáng)。2003年第一季度樓盤銷售龍虎榜各區(qū)占據(jù)席位 羅湖福田南山鹽田寶安龍崗按銷售面積024045按銷售金額156030（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃國(guó)土局）而從今年1-5月批準(zhǔn)預(yù)售情況來看，關(guān)外的寶安和龍崗總推量已超過35%的份額，可以預(yù)見，深圳樓市熱點(diǎn)分散，焦點(diǎn)逐步向關(guān)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。2003年1-5月批準(zhǔn)預(yù)售樓盤情況統(tǒng)計(jì)羅湖

4、福田南山鹽田寶安龍崗預(yù)售面積（萬平方米）27.650.4113.8待添加的隱藏文字內(nèi)容38.068.748.1推盤個(gè)數(shù)9102242328（數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃國(guó)土局）其次從政府的土地宏觀調(diào)控來看，深圳市土地供應(yīng)將側(cè)重關(guān)外。今年深圳市出讓國(guó)有土地使用權(quán)的具體思路是：特區(qū)內(nèi)除市中心區(qū)及城市基礎(chǔ)及配套設(shè)施用地外，其它土地供應(yīng)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)用地將嚴(yán)格控制；確保工業(yè)用地；土地出讓重心逐漸向特區(qū)外及市重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移。本年度政府土地供應(yīng)有九成在關(guān)外，寶安、龍崗、大工業(yè)區(qū)分別約占40、39、12，這表明深圳市的建設(shè)重心正逐步從特區(qū)向關(guān)外轉(zhuǎn)移。而同在關(guān)外，比較寶安與龍崗（不含大工業(yè)區(qū)）兩區(qū)2003年計(jì)劃供

5、應(yīng)量與2002年的計(jì)劃供應(yīng)量發(fā)現(xiàn)，龍崗過去建設(shè)速度與寶安存在一定差距相比，龍崗正有加緊追趕步伐的趨勢(shì)。2002年，寶安區(qū)計(jì)劃土地供應(yīng)總量約8.05平方公里，龍崗區(qū)（不含大工業(yè)區(qū)）計(jì)劃總量為5平方公里，兩者相差3平方公里之多。而2003年兩區(qū)計(jì)劃供應(yīng)總量分別約為4.6平方公里與4.5平方公里，差距明顯縮小。 再次，從深圳城市發(fā)展戰(zhàn)略來看，地塊正處于深圳城市發(fā)展的中部發(fā)展軸上。根據(jù)總體規(guī)劃，深圳未來510年城市發(fā)展的建設(shè)性需求將推進(jìn)市域整體化建設(shè)，近期更加突出軸向發(fā)展和梯度推進(jìn)，逐步形成網(wǎng)路化的城市布局形態(tài)，大力推動(dòng)特區(qū)外城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)特區(qū)內(nèi)、外的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展。中部綜合功能帶將與特區(qū)組合成倒“t

6、”字形核心城區(qū)，應(yīng)作為未來五年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)全市發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)?？梢姡貐^(qū)外的全面、大力度的開發(fā)已經(jīng)拉開序幕。地塊位于城市發(fā)展的中軸線上同時(shí)，深圳的衛(wèi)星城計(jì)劃已經(jīng)部分啟動(dòng)建設(shè)，均按50萬的人口規(guī)模、100億元的gdp進(jìn)行規(guī)劃，以加速特區(qū)外城市化進(jìn)程。另外，5月28日公布的“二線關(guān)”工作改革方案對(duì)改善關(guān)外投資環(huán)境及樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)有積極意義，也為撤關(guān)推進(jìn)了一大步。地塊基礎(chǔ)環(huán)境條件好，坂雪崗片區(qū)也已形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與規(guī)劃前景。地塊位于坂雪崗片區(qū)中心地帶，西面為華為公寓樓百草園，與地塊隔坂雪崗大道，南接貝爾路，東面為規(guī)劃路段，北鄰自然村。地塊近似長(zhǎng)方形，利于小區(qū)規(guī)劃；東西寬約800米，南北長(zhǎng)約500米

7、，面積大，具一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。場(chǎng)地西南部基本平整，地勢(shì)平坦，東北部和中部山體自然植被覆蓋率較高，基礎(chǔ)環(huán)境條件較好。地塊北面地塊西北面的華為基地地塊現(xiàn)狀地塊南面的坂雪崗片區(qū)含坂田、雪象和崗頭村，位于龍崗區(qū)西端，東連布吉城區(qū)、南臨福田中心區(qū)、西接寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)、北靠寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，是深圳市總體規(guī)劃的中部發(fā)展軸上緊靠市福田中心區(qū)的重要組團(tuán)。片區(qū)面積28.35平方公里，人口11萬。規(guī)劃建設(shè)面積為22平方公里，建成區(qū)面積為8平方公里。該片區(qū)地理交通十分優(yōu)越，距福田中心區(qū)6公里，梅林關(guān)1.5公里，布吉關(guān)10公里。東有規(guī)劃清平快速干道和龍崗第二通道，南經(jīng)五和大道通梅林關(guān)，西有梅觀高速，北有機(jī)荷高速，中部東西向有布

8、龍公路與平南鐵路貫穿。目前，坂雪崗片區(qū)共有三資企業(yè)、三來一補(bǔ)企業(yè)300家，民營(yíng)、私人企業(yè)200家。其中，投資在5億元以上的6家，投資在1億元以上的20家，共引進(jìn)資金達(dá)60億元。坂雪崗是集高科技產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)于一體的綜合開發(fā)區(qū)，華為、石化、萊特空調(diào)、當(dāng)納利印刷、新利電子等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)已落戶該區(qū)。由于周邊的企業(yè)主要都是進(jìn)行技術(shù)含量比較高的半成品的加工，如華為、以萊特、華強(qiáng)能源、石化微生物中心等，故地區(qū)并未受到工業(yè)污染。根據(jù)在四季花城所做的空氣質(zhì)量測(cè)試顯示：花城地區(qū)的空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一極標(biāo)準(zhǔn)，空氣中二氧化硫含量低于0.05毫克/平方米（一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），氮氧化物含量低于0.1毫克/平方米（一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），

9、表明該地區(qū)空氣質(zhì)量高，適合居住。按照城市規(guī)劃及發(fā)展方向，坂雪崗片區(qū)的定位可概括為：深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上重點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住、生活配套服務(wù)區(qū)。片區(qū)在產(chǎn)業(yè)建設(shè)上已經(jīng)形成較強(qiáng)基礎(chǔ)，生活配套建設(shè)起步較晚，目前存在的問題主要有：城市基礎(chǔ)型配套設(shè)施缺乏；商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋；公交通達(dá)程度低；科教文衛(wèi)體功能不足，生活配套設(shè)施有待進(jìn)一步改善等等。但隨著政府大力度的市政投入，未來將逐步得到改善。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們不能不關(guān)注周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。坂雪崗片區(qū)的東、西、南向分別為布吉、龍華和梅林關(guān)口，這三個(gè)片區(qū)憑借地段優(yōu)勢(shì)已成為關(guān)外的主力市場(chǎng)，而它們的房地產(chǎn)開發(fā)也正向坂雪崗片區(qū)方向發(fā)展，使坂雪崗片區(qū)具備開發(fā)條件。

10、由于地塊處于布吉、龍華、梅林關(guān)口的結(jié)合處，該三片區(qū)的發(fā)展即為本地塊奠定了基礎(chǔ)，也將形成未來的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。梅林關(guān)口隨著深圳城市的發(fā)展，福田中心區(qū)將在2005年建成，城市中心西移的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明顯，在9個(gè)二線關(guān)口中，梅林關(guān)距離中心區(qū)最近。另外龍華近年快速發(fā)展，被譽(yù)為“中心區(qū)的后花園”，而梅林關(guān)正是福田中心區(qū)通往后花園的大門。該區(qū)域物業(yè)主要沿民治大道、梅坂大道分布，房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)檔次不高，甚至有價(jià)格低廉的集資房，影響片區(qū)的形象。項(xiàng)目銷售主要以梅林關(guān)口、關(guān)外環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)等賣點(diǎn)作推廣，未來將受二線撤關(guān)影響增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。布吉關(guān)口由于布吉鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距離羅湖口岸只有8公里，以深惠公路與布龍公路為交通

11、主動(dòng)脈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展非常快速。布吉的房地產(chǎn)是從關(guān)口發(fā)展起來的，德興花園、龍園山莊、榮超花園是最早開發(fā)的樓盤。隨后，中海怡翠花園、萬科四季花城、中城康橋花園等營(yíng)造了布吉板塊的亮點(diǎn)。經(jīng)過近幾年的努力，布吉已形成了特區(qū)外大商住區(qū)的環(huán)境，客戶除了當(dāng)?shù)鼐用裢?，主要還有在市區(qū)上班尤其是羅湖的白領(lǐng)人士及香港人士。布吉市場(chǎng)較成熟，但開發(fā)用地已剩不多，舊城改造將是該片區(qū)未來的主要方向。龍華鎮(zhèn)隨著深圳市中心區(qū)的崛起，龍華作為深圳市中心區(qū)的延伸帶和未來的生活居住中心，近年龍華的房地產(chǎn)呈現(xiàn)開發(fā)熱潮，繼風(fēng)和日麗、銀泉花園、金碧世家之后，又涌現(xiàn)出錦繡江南、美麗家園、美麗365、世紀(jì)春城、富通天駿等樓盤。龍華的老城區(qū)已經(jīng)幾乎沒有余地，主要進(jìn)行改造，而以龍華中心廣場(chǎng)為軸心的新城區(qū)發(fā)展?jié)摿艽?，樓盤走向大規(guī)模開發(fā)，未來將以大盤為主，如美麗365、錦繡江南。從周邊區(qū)域的發(fā)展來看，關(guān)外房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，產(chǎn)品素質(zhì)、市場(chǎng)細(xì)分將是未來主要的競(jìng)爭(zhēng)手段，這將迫使開發(fā)商全面提高住宅品質(zhì)。綜合各項(xiàng)因素，坂雪崗出讓地塊具備近市鄰關(guān)的便利性、優(yōu)越的性價(jià)比、規(guī)模大盤、高科