房地產(chǎn)泡沫論文漢中市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、房地產(chǎn)泡沫論文-漢中市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)泡沫論文-漢中市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析摘 要:隨著交通條件的改善,漢中市房地產(chǎn)得到了迅速發(fā)展,但高速發(fā)展中也存在一些問(wèn)題,這主要是該城市本身的不利因素所導(dǎo)致。從多方面考察了漢中的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,并通過(guò)收集相關(guān)信息,對(duì)漢中市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀做出了整體總結(jié)判斷。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);漢中市;房地產(chǎn)泡沫 近些年來(lái),隨著中央一系列優(yōu)惠政策的實(shí)施以及交通條件的不斷改善,漢中市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得了顯著成就。今年1-4月份,全市的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目,累計(jì)施工面積達(dá)287.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16%;完成投資8.58億元,同比增長(zhǎng)18%;新開(kāi)工面積49.7萬(wàn)平方米,同比

2、增長(zhǎng)16%;竣工面積達(dá)17.1萬(wàn)平方米,同比下降了15%;商品房累計(jì)預(yù)收銷售面積同比增長(zhǎng)13%;商品房空置率保持在5%以下。但是發(fā)展中也存在一些隱患問(wèn)題,如住宅均價(jià)漲幅超過(guò)全市g(shù)dp增長(zhǎng)率,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅所占比例較大,商用房只占了很小一部分比例等等。 1 漢中市城市發(fā)展的影響因素分析 在分析漢中房地產(chǎn)業(yè)之前,我們首先了解影響漢中市城市發(fā)展的因素,對(duì)漢中的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展有一定的了解。首先是不利因素: 1.1 工業(yè)制約因素 工業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo),一個(gè)地區(qū)工業(yè)化水平?jīng)Q定著其技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。工業(yè)化是現(xiàn)代化不可逾越的階段,也是漢中經(jīng)濟(jì)騰飛的必然要求。但是由于交通條件的制約,漢中工業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)受著

3、巨大考驗(yàn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn),該市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力還比較弱,發(fā)展能力還不夠強(qiáng),優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)較少。 1.2 交通不利因素 有句古話“蜀道之難難于上青天”,這里的蜀道指的就是從成都往北直至出了秦嶺的八百里秦川,漢中就是其中一段。漢中是一個(gè)盆地,北靠秦嶺,南倚巴山,外面的人進(jìn)不來(lái)里面的人出不去,交通極不便利。 1.3 城鎮(zhèn)化水平較低 近年來(lái)漢中雖然以年均1.3%的增長(zhǎng)速度在增長(zhǎng),2009年該比例占到39%,城鎮(zhèn)化已經(jīng)計(jì)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段,分層合理的城鎮(zhèn)化體系已經(jīng)基本形成。但是從整體來(lái)看,漢中的城鎮(zhèn)化水平還是比較滯后,分別低于全省、全國(guó)平均水平4.5個(gè)和7.2個(gè)百分點(diǎn)。 其次是有利因素: (1)國(guó)家新建的以

4、及馬上竣工的交通網(wǎng),給漢中經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。整個(gè)漢中有三條高速公路,分別為西漢高速、巴寶高速和石天高速。另外還有就是正在準(zhǔn)備建設(shè)的西漢高鐵。據(jù)預(yù)測(cè)西漢高鐵建成后,從漢中至西安路段所用時(shí)間只為1小時(shí),這將會(huì)大大促進(jìn)漢中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,使其成為一個(gè)有利的交通樞紐。 (2)農(nóng)耕條件優(yōu)越。竺可楨是我國(guó)著名學(xué)者,他曾經(jīng)指出:“漢中是全國(guó)水稻的最高產(chǎn)區(qū)”。經(jīng)過(guò)多年的努力,漢中市建成了漢中盆地百萬(wàn)畝旱澇保收的良田,被稱為“一碗泥巴一碗飯”的寶地。近幾年,漢中的農(nóng)業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)得到了初步發(fā)展,五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有很好的發(fā)展前景。 (3)生物資源豐富。漢中地處南北過(guò)渡地段,適宜多種動(dòng)植物生長(zhǎng)繁衍。特殊的氣候和地理為動(dòng)

5、植物的生息繁衍提供了極為優(yōu)越的條件,這里被稱為“天然物種基因庫(kù)”。 (4)水能資源豐富。漢中市區(qū)內(nèi)氣候溫和濕潤(rùn),雨量充沛,年平均降雨量1000mm,水資源比較豐富,地表水總量為217.6億m3,其中流域自產(chǎn)水為144.1億m3,容水量73.5億m3。市內(nèi)地形起伏大,峰嶺峻俏,河流密布,流域面積大于1000km2的有7條,500-1000km2的有14條,100-500km2的有44條,10-100km2的有500條,河網(wǎng)密度約1.6km/km2。該市水能蘊(yùn)藏量、可開(kāi)發(fā)容量及小水電裝機(jī)容量分別為260萬(wàn)kw、109.8萬(wàn)kw和84.3萬(wàn)kw,分別占全省的19.4%、18.1%和42.5%。水能理

6、論蘊(yùn)藏量和可開(kāi)發(fā)量居全省第二,小水電裝機(jī)容量居全省首位。 (5)礦產(chǎn)資源豐富。漢中市處于橫跨秦嶺褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)兩個(gè)地質(zhì)構(gòu)造單元的結(jié)合部,形成礦石的條件優(yōu)越,礦產(chǎn)資源十分豐富。 (6)有強(qiáng)大的旅游資源。漢中市素有“西北小江南”之美譽(yù),是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文化名城。漢中境內(nèi)自然旅游資源和人文資源相互輝映,吸引了國(guó)內(nèi)外的旅游人士。 2 漢中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 下面將從商品房開(kāi)發(fā)面積、住宅均價(jià)漲幅、商品房交易量等幾個(gè)比較有代表性的方面研究漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。通過(guò)收集相關(guān)信息來(lái)考察其發(fā)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,進(jìn)而判斷房地產(chǎn)業(yè)的健康程度。 2.1 房地產(chǎn)投資額持續(xù)走高 通過(guò)漢中市規(guī)劃建設(shè),來(lái)提高人居環(huán)境品質(zhì),進(jìn)

7、而推動(dòng)城市規(guī)模的擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)借助城市規(guī)劃的力量持續(xù)走高,發(fā)展形勢(shì)見(jiàn)好,已經(jīng)初步形成規(guī)模。另外由于該市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速,也已經(jīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速提升。自1998年以來(lái),房地產(chǎn)投資額逐年快速增長(zhǎng),2007年至2009年時(shí),漢中市的房地產(chǎn)投資額已經(jīng)穩(wěn)定在23億,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)u漸形成規(guī)模。 2.2 漢中市商品房開(kāi)發(fā)面積年均增長(zhǎng)率為13%,供應(yīng)量基本趨于穩(wěn)定 根據(jù)中銀國(guó)際預(yù)測(cè),2006-2010年間中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的年均增長(zhǎng)率可保持在15%以上,商品房施工面積的年均增長(zhǎng)率也可保持在約10%以上。從1998至2007年近十年中,商品房開(kāi)發(fā)情況基本是平穩(wěn)發(fā)展,而2008年受地震影響,增速稍有減緩。由于

8、受2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響,漢中商品房施工面積達(dá)到245萬(wàn)平方米,創(chuàng)造歷史最高值。目前房地市場(chǎng)項(xiàng)目主要集中漢中市中心,漢江南北兩岸房地產(chǎn)業(yè)也有所發(fā)展。中心市區(qū)是集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅為綜合的城市發(fā)展核心區(qū),漢江兩岸由于開(kāi)發(fā)較晚,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以住宅為主。 2.3 從2009年開(kāi)始,商品房銷售量呈現(xiàn)回復(fù)性快速增長(zhǎng) 1999年至2007年,全市商品房年交易量從31萬(wàn)增長(zhǎng)至113萬(wàn)平方米,年均漲幅為17.6%。2008年受地震和中國(guó)房地產(chǎn)政策影響,商品房交易量?jī)H為47.29萬(wàn)平方米。而2009年來(lái),在全國(guó)樓市暖市情況下,漢中市商品房交易量有顯著增長(zhǎng),但是還沒(méi)有突破2007年的交易水平。 2.4 住宅

9、均價(jià)漲幅加大,年均漲幅達(dá)到20%左右 2000年漢中商品房交易均價(jià)還不到一千元,根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2007漢中市的商品房加以均價(jià)已達(dá)1880元/平方米,2008年盡管受到地震影響,商品房交易均價(jià)還是有了顯著增長(zhǎng),為2395元/平方米,同比2007年增長(zhǎng)了27.3%。至2009年底,全市商品房均價(jià)已攀升至3420元/平方米,漲幅為19.9%。但是,2009年全市g(shù)dp416.15億元,增長(zhǎng)僅為14.6%。由此可見(jiàn),漢中市商品房均價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超gdp增長(zhǎng)率。整體分析來(lái)看,漢中價(jià)格近兩年的快速增長(zhǎng)主要受周邊城市諸如西安、咸陽(yáng)等房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的輻射拉動(dòng)為主,投資性炒作成份相對(duì)較低

10、。 2.5 商品房項(xiàng)目主要是住宅開(kāi)發(fā),整個(gè)市區(qū)房產(chǎn)呈現(xiàn)扁平化特征 隨著漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快步發(fā)展,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從以住宅為主要形式過(guò)渡到向全面開(kāi)發(fā)方向推進(jìn),逐漸形成住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、商住樓等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為一體的綜合開(kāi)發(fā)模式,但是住宅項(xiàng)目仍然占很大比例,住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占到總開(kāi)發(fā)面積的89%還多。從漢中市住宅需求形勢(shì)來(lái)看,住宅需求仍然強(qiáng)烈,住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有很大的提升空間,并且由于各處住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售價(jià)格幾乎沒(méi)有多大差別,整體的市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的扁平化發(fā)展特點(diǎn)。 2.6 剛性需求成為支撐市場(chǎng)的主導(dǎo)力量 剛性需求,是相對(duì)于彈性需求而言的,指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。由于漢中市有利的環(huán)境優(yōu)勢(shì),房地產(chǎn)

11、市場(chǎng)發(fā)展十分迅速。從2009年漢中市普通住宅購(gòu)買來(lái)源看,首次購(gòu)買的年輕群體以及為改善居住條件重新置業(yè)群體達(dá)到總購(gòu)買數(shù)量的90%,剛性需求成為推動(dòng)漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量。 2.7 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)平穩(wěn)發(fā)展 漢中市不但加快商品房發(fā)展速度,而且也逐步加快了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。2009年漢中市計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房34.5萬(wàn)平方米,2010年初,又準(zhǔn)備投資于面積為12.5萬(wàn)平方米的“民樂(lè)花苑”經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目。這些經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模建設(shè)的發(fā)展,對(duì)緩解漢中市商品房?jī)r(jià)格上漲,以及對(duì)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題起到了積極作用。 2.8 漢中市房地產(chǎn)業(yè)由于外來(lái)房企不斷加入,導(dǎo)致了日益激烈的競(jìng)爭(zhēng) 隨著漢中市

12、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,以及國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向二線推進(jìn),而二線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向三線推進(jìn)”的大趨勢(shì)的推動(dòng)下,一些外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在漢中投資。這些外來(lái)的開(kāi)發(fā)商不僅帶來(lái)了新的建筑特點(diǎn)以及建筑構(gòu)思,同時(shí)也給漢中的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式,推動(dòng)了漢中市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 2.9 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入品牌化、規(guī)?；瘯r(shí)期 漢中市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有它自己的環(huán)境優(yōu)勢(shì),目前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本已經(jīng)飽和,一二線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐級(jí)向下推進(jìn),并且二三線的房地產(chǎn)企業(yè)已有走出本土向外地?cái)U(kuò)張的趨勢(shì)。另外,關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái),使得漢中、渭南、寶雞等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)一輪新潮,如恒大地產(chǎn)

13、、紫薇地產(chǎn)、曲江集團(tuán)已進(jìn)入漢中市進(jìn)行項(xiàng)目投資,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年漢中市將進(jìn)入大、中型房產(chǎn)品牌的快速增長(zhǎng)期。 2.10 競(jìng)爭(zhēng)加劇促進(jìn)商品房市場(chǎng)對(duì)商品品質(zhì)有新的要求 隨著房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)水平的不斷提高以及外地強(qiáng)大品牌的侵入,小區(qū)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重房子周圍景觀和建筑特點(diǎn)的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中,既講究景觀的美感設(shè)計(jì),又講究人文環(huán)境的塑造,要在視覺(jué)感覺(jué)良好的同時(shí),注重實(shí)用、科學(xué)和人性化。在對(duì)小區(qū)品質(zhì)的追求過(guò)程中,多關(guān)注社區(qū)的配套設(shè)施和設(shè)備功能完備性、建筑材料的質(zhì)感,提高居住的舒適成度和方便程度。 3 結(jié)論 通過(guò)以上分析,我們不難看出由于地處秦嶺深處的盆地,漢中市購(gòu)房市場(chǎng)以本地居民居住和外來(lái)人員養(yǎng)老為主,形成對(duì)房屋的剛

14、性需求是拉動(dòng)價(jià)格市場(chǎng)的主要力量。另外由于土地是有限資源,房產(chǎn)需求市場(chǎng)非常廣闊,這一供不應(yīng)求關(guān)系導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上升,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。2008年地震后漢中提高了建房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),房屋建筑成本因此增加。從漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看,近年來(lái)房子價(jià)格上漲十分迅速,已經(jīng)超過(guò)了全市g(shù)dp的增長(zhǎng)速度。從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類來(lái)看,漢中市房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)以住宅為主,其他用途項(xiàng)目所占比例較少,并且隨著外商再漢中投資力度的加大,該情況會(huì)有一定的改善。 4 結(jié)語(yǔ) 從文中的數(shù)據(jù)中可以看出,國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有形成大的影響。隨著城市化人口的增加以及人們收入水平的提高,漢中市的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)逐漸進(jìn)入集中消費(fèi)期,不排除會(huì)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象的可能性。 參考文獻(xiàn) 1陜西省統(tǒng)計(jì)局eb/ol./ 22008漢中統(tǒng)計(jì)年鑒m.北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2008,(8). 3漢中城市與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展高峰論壇