城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣天苑小區(qū)關(guān)鍵詞：地鐵南站核心居住區(qū)、大學(xué)城、西安地鐵、西安地鐵2號(hào)線南站。目錄一、概述二、項(xiàng)目概況三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定五、項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇六、資源共給條件分析七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費(fèi)用研究九、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析十一、結(jié)論及建議一、概述西安市第四次城市規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對(duì)外交通運(yùn)輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國(guó)際港

2、務(wù)區(qū)、西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和鐵路樞紐擴(kuò)能等項(xiàng)目建設(shè)，地鐵二號(hào)線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用力度，重點(diǎn)保護(hù)和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長(zhǎng)安城國(guó)家歷史遺址公園，通過(guò)古跡保護(hù)、景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨(dú)特魅力。 西安市第四次城市規(guī)劃中二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅

3、游生態(tài)區(qū)。本項(xiàng)目所在區(qū)域作為“九宮格局”最南邊韋曲鎮(zhèn)板塊將迎來(lái)更大的發(fā)展契機(jī)。本項(xiàng)目東面正是即將建設(shè)的西安地鐵2號(hào)線南站，本項(xiàng)目所在村徐家寨正是緊抓這千載難逢的機(jī)遇開(kāi)始了徐家寨城中村整體改造。二、項(xiàng)目概況廣天苑小區(qū)本項(xiàng)目地處西安市長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安街以西，大學(xué)路以南, 潏河以北，西京路（西京大學(xué)）以東。本項(xiàng)目東面是即將建設(shè)的西安市地鐵2號(hào)線南站，南面有潏河沿河綠化生態(tài)帶，西部和南部均是大學(xué)城區(qū)域，同時(shí)距離西面正在建設(shè)的30萬(wàn)平方米太陽(yáng)新城水岸新城僅300百余米。項(xiàng)目北面是一條30-40米寬的市政規(guī)劃路。本區(qū)域規(guī)劃用地性質(zhì)均為居住用地，區(qū)域規(guī)劃居住人口5萬(wàn)人以上，是城南地鐵站核心居住區(qū)。本項(xiàng)目區(qū)域北面地

4、勢(shì)平坦，南臨潏河和神禾塬，自然環(huán)境宜人，遠(yuǎn)離城市污染是居住的絕佳之地。本項(xiàng)目項(xiàng)目總用地80畝，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積6000平方米，項(xiàng)目多層（7層）15棟。小高層7棟，其中點(diǎn)式小高層4棟，板式小高層3棟。目前9棟多層已經(jīng)封頂正在進(jìn)行外裝，其中4棟為安置樓，5棟對(duì)外銷售，已經(jīng)銷售盡90%，銷售均價(jià)約2000元/平方米，剩余6棟由于資金緊張尚未建設(shè)。徐家寨村和陜西廣天實(shí)業(yè)發(fā)展欲將其中6棟小高層樓花轉(zhuǎn)讓。廣天苑小區(qū)一期地理位置示意圖徐家寨城中村改造簡(jiǎn)介：見(jiàn)徐家寨城中村改造申報(bào)資料。城中改造：本項(xiàng)目是徐家寨城中村改造的第一期項(xiàng)目，本項(xiàng)目東60畝地項(xiàng)目正在向政府相關(guān)部門上報(bào)審批，徐家寨整

5、體改造已經(jīng)取得西安市城中村改造辦公室審批，政府相關(guān)部門正在制定該村整體改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)。6棟小高層項(xiàng)目：4棟點(diǎn)式小高層已完成建筑設(shè)計(jì)，最東南面的1棟小高層已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，并開(kāi)始進(jìn)行地基施工。該4棟小高層標(biāo)準(zhǔn)層平面基本一致，標(biāo)準(zhǔn)層為8戶2部電梯。正南向戶型為2室2廳2衛(wèi)，建筑面積約為90平方米；東西南北四個(gè)角戶型相同，為3室2廳1衛(wèi)，建筑面積：110 平方米，正東和正西戶型相同為2室2廳1衛(wèi)，建筑面積：95平方米；北向戶型為2室2廳1衛(wèi)，建筑面積：78平方米，次臥室面積較小為：9平方米。3棟板式小高層正在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。6棟小高層規(guī)劃15層至18層，4棟點(diǎn)式高層設(shè)計(jì)為15層，總面積約72000平方米。三、

6、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查1、項(xiàng)目的進(jìn)展情況a. 本項(xiàng)目于2006年12月20日開(kāi)始進(jìn)行城中村改造申請(qǐng)（韋曲街辦），b. 本項(xiàng)目于2007年3月19日向長(zhǎng)安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室提出實(shí)施改造的請(qǐng)示報(bào)告，c. 本項(xiàng)目于2008年5月9日長(zhǎng)安區(qū)韋區(qū)街辦向長(zhǎng)安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室提出關(guān)于徐家寨村實(shí)施改造工作的請(qǐng)示，d. 208年7月9日長(zhǎng)安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室向市城改辦提出關(guān)于徐家寨村實(shí)施城中村改造的請(qǐng)示，e. 徐家寨成中村改造于2008年11月5日取得西安市成城中村改造辦公室批復(fù)準(zhǔn)予改造f. 本項(xiàng)目于2008年3月開(kāi)工建設(shè)，2008年底完成9棟多層建設(shè)g. 徐家寨村控制性詳細(xì)規(guī)劃正在編制，預(yù)計(jì)今年6、7

7、月份能通過(guò)并實(shí)施。2、項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析1）、項(xiàng)目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市20042020年城市總體規(guī)劃2006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論：l 本區(qū)域是西安市向南發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展中距離城中心較近的主要區(qū)域。l 2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下本區(qū)域全是文、教、用地和住宅用地，基本沒(méi)有工業(yè)用地。l 本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進(jìn)入實(shí)際勘測(cè)和施工階段。l 本區(qū)域住宅用主要集中在本項(xiàng)目周邊和偏西方向，這也是形成本項(xiàng)目西北方向已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因。l 從整體城市規(guī)劃角度考慮本項(xiàng)目不屬于郊區(qū)項(xiàng)目，

8、規(guī)劃中沒(méi)有把長(zhǎng)安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長(zhǎng)安區(qū)該區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。l 西安地鐵2號(hào)線南站的建成將在此區(qū)域形成一個(gè)巨大的核心居住區(qū)，地鐵南站核心居住區(qū)，本區(qū)域完成城中村改造后將形成一座現(xiàn)代化新城。2）、項(xiàng)目地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域現(xiàn)狀圖（2005年）西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖主城區(qū)規(guī)劃示意圖西安第四次城市規(guī)劃中長(zhǎng)安區(qū)的發(fā)展定位和解讀本次規(guī)劃涉及的城市規(guī)劃區(qū)范圍為西安市行政轄區(qū)，總面積為平方千米。城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)

9、展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城。四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭；四個(gè)縣城指戶縣、高陵、周至、藍(lán)田。主城區(qū)范圍以唐長(zhǎng)安城為中心，以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長(zhǎng)安（潏河），北到渭河。主城區(qū)總體布局凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東

10、北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。解讀：規(guī)劃中沒(méi)有把長(zhǎng)安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長(zhǎng)安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。規(guī)劃的四個(gè)組團(tuán)，長(zhǎng)安常寧宮居其一。西安將建設(shè)成為全國(guó)六大客運(yùn)中心、十一大編組站和十八大集裝箱運(yùn)輸中心之一。）建設(shè)貨運(yùn)北環(huán)線、隴海線擴(kuò)能改造、西安平?jīng)鼍€及鄭州西安寶雞客運(yùn)專線，增建西安至安康、西安至包頭、西安合肥南京鐵路二線，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)西安蘭州鐵路客運(yùn)專線，使西安成為輻射全國(guó)的重要鐵路交通樞紐。）規(guī)劃三主一輔客運(yùn)站：對(duì)既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長(zhǎng)安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。）實(shí)現(xiàn)客貨分流，擴(kuò)建新豐街道為大型樞紐編組站，建設(shè)新筑集裝

11、箱中心站。解讀：提升了長(zhǎng)安的鐵路客運(yùn)地位，西安至安康修建鐵路復(fù)線，西安規(guī)劃了三主一輔客運(yùn)，對(duì)既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長(zhǎng)安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。這個(gè)長(zhǎng)安站就是現(xiàn)在引鎮(zhèn)的西安南站，從規(guī)劃看這個(gè)西安南站可能是暫時(shí)的，以后可能成為輔助站，遠(yuǎn)期以后會(huì)在長(zhǎng)安建設(shè)一個(gè)大型的火車南站，成為主站，從規(guī)劃圖看在郭杜附近,地鐵三號(hào)線的終點(diǎn)。加快西安境內(nèi)國(guó)家高速公路建設(shè)，與陜西省“三縱四橫五射線”高速公路網(wǎng)共同形成高速、便捷的干線交通骨架，滿足西安作為東連西進(jìn)、輻射南北的交通樞紐的需要。國(guó)家高速公路網(wǎng)在西安境內(nèi)規(guī)劃路線有五條：北京至昆明高速公路（臨汾西安漢中段）；包頭至茂名高速公路（銅

12、川西安安康段）；連云港至霍爾果斯高速公路（洛陽(yáng)西安寶雞段）；上海至西安高速公路（南陽(yáng)商州西安段）；福州至銀川高速公路（商州西安平?jīng)龆危?。解讀：將來(lái)南北大通道，上海，北京等地將會(huì)通過(guò)陜南進(jìn)入西安，長(zhǎng)安有望成為陜南進(jìn)入西安的門戶。新建東南郊水廠、子午水廠、東郊水廠、周至水廠、長(zhǎng)安三水廠、藍(lán)田水廠、戶縣水廠、高陵配水廠、閻良配水廠、臨潼配水廠等個(gè)水廠和配水廠，實(shí)現(xiàn)水廠總供水能力萬(wàn)立方米日，城鎮(zhèn)自來(lái)水普及率達(dá)到。氣以天然氣作為城市燃?xì)庵鲗?dǎo)氣源，煤制氣和液化石油氣為輔助氣源。規(guī)劃至年主城區(qū)天然氣年用氣總量?jī)|立方米，主城區(qū)居民燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到。暖至年，使城市集中供熱普及率達(dá)到以上。合理布置熱源和熱網(wǎng)，各區(qū)域

13、內(nèi)的供熱中心間考慮熱網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，提高供熱的安全性、可靠性。在現(xiàn)狀管網(wǎng)的基礎(chǔ)上，將規(guī)劃范圍內(nèi)的蒸汽管網(wǎng)和熱水管網(wǎng)完善覆蓋整個(gè)區(qū)域。解讀：西安規(guī)劃了十個(gè)水廠，長(zhǎng)安居其三，供熱和天然氣長(zhǎng)安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)有望10年后媲美珠三角 GDP超萬(wàn)億?！瓣P(guān)中的發(fā)展現(xiàn)在已上升到了國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略層面，我們希望經(jīng)過(guò)10年努力，使關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)成為與珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)?！笔≌v北京辦事處副主任張百鳴昨日表示。 近日，中央媒體采訪團(tuán)在我省寶雞、楊凌、咸陽(yáng)和西安等處于“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)的市、區(qū)進(jìn)行采訪 ，并對(duì)我省“關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)”的建設(shè)給予特別關(guān)注。張百鳴介紹，國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)“十一五

14、”規(guī)劃將“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”列為三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃也初步將關(guān)中平原確定為全國(guó)五大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一，已上升至國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略層面的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)目前正在加緊建設(shè)。包括西安、寶雞、咸陽(yáng)、渭南、銅川五市及楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)在內(nèi)的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)，將經(jīng)過(guò)10年努力，基本形成以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，裝備制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新格局，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻兩番，GDP超過(guò)大關(guān)。并在這里聚集全省70的人口，80的經(jīng)濟(jì)總量，90的科教力量，成為與我國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。為此，我省將加大對(duì)西安、寶雞、咸陽(yáng)、閻良、渭南等6個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的支持力度，加快西安韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、郭杜教

15、育科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、涇河工業(yè)園、浐河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐。同時(shí)還將加快培育壯大30戶百億元企業(yè)，重點(diǎn)培育航空、航天、輸變電設(shè)備、汽車等12大產(chǎn)業(yè)集群，并使關(guān)中的“一村一品”成為全省示范基地，以促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。解讀：這上面標(biāo)明長(zhǎng)安的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)還是兩個(gè)，韋曲航天產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和郭杜教育開(kāi)發(fā)區(qū)。目前已經(jīng)成立的西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)國(guó)家級(jí)的西安高新區(qū)和曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)均向長(zhǎng)安發(fā)展。長(zhǎng)安區(qū)的文化、教育以及科研區(qū)的地位其他區(qū)域已經(jīng)難以撼動(dòng)。從以上圖片和資料可以得出以下結(jié)論：l 本項(xiàng)目北面長(zhǎng)安區(qū)老縣城區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)完善，形成

16、區(qū)位一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。l 本項(xiàng)目區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)和城中村整體改造。l 本區(qū)域具備進(jìn)行城市擴(kuò)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲區(qū)，市場(chǎng)前景廣闊。同時(shí)還具備開(kāi)發(fā)成本低廉等諸多優(yōu)勢(shì)。l 西安地鐵2號(hào)線南站在本區(qū)域東部，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ?，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。l 西安地鐵的開(kāi)工建設(shè)給本區(qū)域的開(kāi)發(fā)注入強(qiáng)心劑。西安地鐵2號(hào)線南站的建造成將極大提成本區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)迎來(lái)契機(jī)。l 南郊大學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時(shí)也將凝聚本項(xiàng)目的人文氣質(zhì)。l 本區(qū)域

17、的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將使本區(qū)域居住區(qū)和韋曲老縣城板塊和大學(xué)城板塊連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級(jí)。l 同時(shí)從主城區(qū)規(guī)劃示意圖可以看出，新規(guī)劃中沒(méi)有把長(zhǎng)安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長(zhǎng)安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。l 隨著交通的日益發(fā)達(dá)長(zhǎng)安韋曲區(qū)域作為西安市城南的居住中心地位即將實(shí)現(xiàn)，白天在高新和城內(nèi)工作，晚上在長(zhǎng)安韋曲居住的生活模式已經(jīng)形成。3）、項(xiàng)目地塊周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況l 韋曲南部區(qū)域（本項(xiàng)目周邊）l 太陽(yáng)水岸新城項(xiàng)目地址：大學(xué)路西段簡(jiǎn)介：主要為小高層和高層均價(jià)： 3500-3700元/平方米項(xiàng)目性質(zhì)：商品房，五證齊全。l 長(zhǎng)青園項(xiàng)目地址：南長(zhǎng)安街南段簡(jiǎn)介：主要為多

18、層，僅1棟小高層，2004年開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為1500元/平方米，小高層于2006年開(kāi)工建設(shè)，售價(jià)約2500元/平方米。目前基本銷售完成。均價(jià)： 1800元/平方米（2006年）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房，五證齊全。l 東方明珠項(xiàng)目地址：南長(zhǎng)安街南段簡(jiǎn)介：主要為多層，僅1棟小高層，2005年開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為1500元/平方米，小高層于2007年開(kāi)工建設(shè)，售價(jià)約2600元/平方米。目前基本銷售完成。均價(jià)： 1800元/平方米（2006）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 西寨新區(qū)項(xiàng)目地址：徐家寨北簡(jiǎn)介：城中村改造，多層。均價(jià)： 1500元/平方米（2005）l 東新花園（東韋村城中村改造項(xiàng)目）項(xiàng)目地址：環(huán)城

19、路（西寨北）簡(jiǎn)介：城中村改造，高層19層。臨街角1、2層商業(yè)，3層以上住宅。2室83平方米和3室，已經(jīng)建設(shè)到3層。均價(jià)： 2800元/平方米，起價(jià)2380元、平方米（2009）l 海紅軸承廠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目地址：南長(zhǎng)安街南段簡(jiǎn)介：多層，小高層。小高層在售，一次性付款2400元/平方米。其他付款單價(jià)約：2600元/平方米。均價(jià)： 2600元/平方米項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房l綜述：本區(qū)域?qū)儆陂L(zhǎng)安區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施較差區(qū)域，除新開(kāi)發(fā)的五證齊全，位置較好項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目的價(jià)格均低于長(zhǎng)安城區(qū)平均水平，價(jià)格約為24002800元/平方米。l 長(zhǎng)安廣場(chǎng)區(qū)域和老城區(qū)l 吉源晶鑫麗座項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：

20、高層。均價(jià)： 3400元/平方米（2008）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 吉源美郡3期項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安南路燈具廠十字南簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)： 3500元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 嘉禾麗都項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安南路燈具廠十字南簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)： 3300元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 長(zhǎng)安相府項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安老區(qū)政府簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)： 4000元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 朝華美域項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安華美十字簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)： 3500元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 毓秀園項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安廣場(chǎng)南簡(jiǎn)介：多層和高層。均價(jià)： 多層2000元/平方米（2007），高層3000元/平方米（20

21、08）項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造l 長(zhǎng)安新天地項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安廣場(chǎng)北簡(jiǎn)介：多層和高層。均價(jià)： 多層2200元/平方米（2007），高層2800元/平方米（2008）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房l 長(zhǎng)安區(qū)子午大道l 智慧城項(xiàng)目地址：子午大道簡(jiǎn)介：多層、高層。均價(jià)： 多層2600元/平方米，高層3300元/平方米（2006-2008）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 長(zhǎng)安春天花園項(xiàng)目地址：子午大道簡(jiǎn)介：小高層、高層。均價(jià)： 3300元/平方米（2007-2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 京科花園項(xiàng)目地址：子午大道智慧城北簡(jiǎn)介：小高層。均價(jià)： 3000元/平方米（2008-2009）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房和商品房l 西區(qū)熱力中心北小產(chǎn)

22、權(quán)房項(xiàng)目地址：西區(qū)熱力中心北，西部大道南簡(jiǎn)介：多層和高層。均價(jià)： 多層1600元/平方米，高層2300元/平方米（2008-2009）項(xiàng)目性質(zhì)：城中村自建四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定（一）西安市概述西安古稱長(zhǎng)安，是陜西省省會(huì)，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，我國(guó)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國(guó)段隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶最大的中心城市。 西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建成區(qū)面積203平方公里，市區(qū)總?cè)丝?10.26萬(wàn)人。 以下略。（二）西安市2005-2006

23、年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西安市2005-2006年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指 標(biāo)2005年2006年全市常住人口(萬(wàn)人)地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)地方財(cái)政收入(億元)在崗職工平均工資17728 元/人20475 元/人城市居民人均可支配收入9628 元/人10905 元/人農(nóng)村居民人均純收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消費(fèi)支出7900 元/人8987 元/人農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2603 元/人2709 元/人居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房屋銷售價(jià)格指數(shù)2006年、2007年統(tǒng)計(jì)局公布各區(qū)縣常住總?cè)丝跀?shù)據(jù)：區(qū)縣2006年 常住人口 （萬(wàn)人）2007年 常住人口 （萬(wàn)人）比上年增減（萬(wàn)人）新城區(qū)碑林區(qū)蓮湖區(qū)

24、灞橋區(qū)未央?yún)^(qū)雁塔區(qū)閻良區(qū)臨潼區(qū)長(zhǎng)安區(qū)藍(lán)田縣周至縣戶 縣高陵縣全市分析：2004年后西安常住人口年增長(zhǎng)在1020左右，主要原因是新的1000萬(wàn)人口規(guī)模城市規(guī)劃頒布后，西安市的城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，外地遷居西安人口數(shù)量和周邊區(qū)縣部分農(nóng)業(yè)人口向市區(qū)遷移的數(shù)量進(jìn)一步加大，在一定意義上也極大拉動(dòng)了西安市房地產(chǎn)投資置業(yè)需求，使西安市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲。使諸如長(zhǎng)安區(qū)這樣具備房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷的城市生活條件區(qū)域的房地產(chǎn)需求一直保持旺盛的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 西安的城南雁塔和長(zhǎng)安是西安是常住人口最多區(qū)域，常住人口的增長(zhǎng)實(shí)際增長(zhǎng)最快的也應(yīng)該是該區(qū)域，只是由于該區(qū)域人口政策的問(wèn)題，落戶較少，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較低。未來(lái)隨著該區(qū)域

25、，尤其是長(zhǎng)安區(qū)的城市化進(jìn)度的加快，長(zhǎng)安勢(shì)必會(huì)成為西安常住人口最都的區(qū)縣，這也為長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，移居長(zhǎng)安在未來(lái)5至10年內(nèi)是城市中等收入家庭的最佳選擇。（三）西安市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及基本情況分析略（四）項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 1、周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2003年至今西安市長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年穩(wěn)步發(fā)展，2005年新的城市規(guī)劃頒布后長(zhǎng)安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)便以次邁上上了新的臺(tái)階。此次規(guī)劃修編，期限將從2004年至2020年，進(jìn)入21世紀(jì)，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對(duì)西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務(wù)

26、是建設(shè)“現(xiàn)代化的新西安”，和前三次規(guī)劃相比較應(yīng)該是一個(gè)跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿市區(qū)人口、用地兩個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)將達(dá)到“雙千”規(guī)模，即人口1000萬(wàn)、用地1000平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個(gè)現(xiàn)代大都市。新的城市規(guī)劃中作為文教科研區(qū)的長(zhǎng)安城區(qū)在居住適宜度和通達(dá)度上位居全市前列，有所欠缺的僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施，西安地鐵2號(hào)線的開(kāi)工以及2號(hào)線南站的修建必將大大提升本項(xiàng)目區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施，本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必將跨入新的高度。 2、項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局一直以城南為最具發(fā)展實(shí)力區(qū)域，與城南相連的長(zhǎng)安區(qū)韋曲在最近2年也迸發(fā)出前所未有的活力。在2

27、006年下半年至2008年底的房地產(chǎn)大漲行情下西安市長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格由原先的2000元/平方米,暴漲至4000元，逐漸其不可估量的發(fā)展?jié)摿?。目前正處全球金融危機(jī)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格回落，由于長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較小資金實(shí)力有限，因此長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格回落也比西安市內(nèi)更加理性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的變化不大在購(gòu)房者購(gòu)買力不足情況下，長(zhǎng)安區(qū)較低的土地價(jià)格促生的相對(duì)低廉的房地產(chǎn)價(jià)格更能被目前的購(gòu)房者接受。因此此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)長(zhǎng)安城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，從某種意義上來(lái)說(shuō)還具有一定的促進(jìn)作用。 （五）本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與前景分析 1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，價(jià)格較長(zhǎng)安

28、區(qū)的正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目更低，均價(jià)在25002600元，極具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)本項(xiàng)目一期多層已即將竣工對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具備相當(dāng)?shù)某尸F(xiàn)信心。加之地鐵2號(hào)線南站的修建是消費(fèi)者具備未來(lái)的增值信心。2、銷售前景比較分析 本項(xiàng)目板塊住宅的銷售價(jià)格在24003000元/平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值還將進(jìn)一步提升。本區(qū)域主要客戶為初次置業(yè)客戶和投資置業(yè)客戶，本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期短2至5月，由于本項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目不能提供按揭購(gòu)房，因此銷售周期會(huì)加長(zhǎng)。3、本項(xiàng)目不利因素分析1）本項(xiàng)目區(qū)域道路尚未修建，距離公交站點(diǎn)均在300米以上，目前交通情

29、況欠佳。2）本項(xiàng)目不能提供按揭購(gòu)房，市場(chǎng)環(huán)境如進(jìn)一步惡化，銷售周期將會(huì)延長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金壓力將會(huì)增大。3）本項(xiàng)目即將開(kāi)發(fā)均為小高層開(kāi)發(fā)成本較大，價(jià)格較多層高，在于本區(qū)域多層項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中處于不利之勢(shì)。五、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)長(zhǎng)安區(qū)本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫的目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)客戶主要為以下幾類l 周邊居住具有一定購(gòu)買力的工薪階層（中等收入家庭）l 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高原居住村民l 外地準(zhǔn)備移居西安，購(gòu)買力有限客戶l 在西安工作的有置業(yè)需求，購(gòu)買力有限的外地年輕人l 西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒(méi)有抗性的置業(yè)客戶項(xiàng)目的市場(chǎng)定位根據(jù)以上目標(biāo)客戶需求，結(jié)合此類人群

30、的置業(yè)偏好，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目應(yīng)定位于“西安城南、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、長(zhǎng)安城區(qū)南部核心居住區(qū)。本項(xiàng)目地塊特性決定本項(xiàng)目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學(xué)城物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時(shí)充分突出小區(qū)營(yíng)造的自然景觀和人文景觀對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 已定六、資源供給條件分析1、交通條件分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀是僅有一條村級(jí)道路連通城市交通，局部交通極為不利項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目北面均是規(guī)劃道路，政府近期將開(kāi)始修筑，為了便于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首先要完成項(xiàng)目北面的市政道的修筑，使本項(xiàng)目和西京大學(xué)城和長(zhǎng)安街南端交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需要在那個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)及時(shí)和政府溝通，

31、利用政府力量促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2、區(qū)域發(fā)展分析本區(qū)正在進(jìn)行土地儲(chǔ)備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查（略）2、開(kāi)發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響（略）八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的影響（略）2、項(xiàng)目的管理費(fèi)用控制（略）九、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)機(jī)選擇本項(xiàng)目一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)，二期小高層在今年5月份開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)，小高層入市時(shí)間選擇在今年8至9月，此時(shí)西安市2009年的房地產(chǎn)行情業(yè)已明朗。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃選擇l 進(jìn)行分棟分區(qū)域開(kāi)發(fā)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，先期最好開(kāi)發(fā)1-2棟小高層，如銷售情況

32、較好，或本區(qū)規(guī)劃路修建完畢在增加開(kāi)發(fā)量l 根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)需求變換調(diào)整分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)量l 同時(shí)可根據(jù)本區(qū)域城中村改造的進(jìn)度來(lái)確定開(kāi)發(fā)量。十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（一）、項(xiàng)目成本估算l 開(kāi)發(fā)成本1、土地費(fèi)用（樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式為轉(zhuǎn)讓72000平方米樓花）單價(jià)：500元/平方米土地成本估算： 約為3500萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)： 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)：20元/平方米前期工程費(fèi)用約為：140萬(wàn)元3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化小高層：1300*72000房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算：9360萬(wàn)元4、城市配套費(fèi)：150*72000=1080

33、萬(wàn)元5、其他費(fèi)用：工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、其他費(fèi)用約為：200萬(wàn)元6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5）*0.03=428萬(wàn)元l 開(kāi)發(fā)費(fèi)用7、管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5+6）*0.03=441萬(wàn)元8、銷售費(fèi)用銷售收入的2%，300萬(wàn)元9、財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的10%（無(wú)）成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=1.43億元總開(kāi)發(fā)成本（不含配套費(fèi)）：1.43億元（二）、銷售額估算公共建筑、人防、車庫(kù)等面積占住宅面積的3%，則住宅可銷售面積70000平米。本區(qū)域住宅均價(jià)按2500元/計(jì)算，（1）、住宅銷售額：70000m22500元/ m2=5億元（2）、整體銷售額：5億元（3）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加： 5億元5.5%=9萬(wàn)元（4）、印花稅：5億元0.5%=88萬(wàn)元（三）、銷售利潤(rùn)估算銷售利潤(rùn)：約為2149元1750-14309-88=2149萬(wàn)元稅后利潤(rùn)：約為2149萬(wàn)91148（1-33%）=1440萬(wàn)元（四）、投資評(píng)價(jià)：（1）、項(xiàng)目總投入約：億元（2）、銷售回款總額：億元（3）、銷售利潤(rùn)：2149萬(wàn)元（4）、稅后利潤(rùn)：1440萬(wàn)元（5）、項(xiàng)目投資