2007年沈陽穗港花園城項目可行性研究報告

1、目 錄 第一章 總 論1一.工程名稱及建設單位1工程名稱1工程建設單位1法定地址1二.工程編制依據1三.研究工作的范圍2四.工程功能定位2五.工程簡介2六.沈陽市的開展戰(zhàn)略36.1 沈陽市是東北地區(qū)的政治、經濟、文化中心36.2 沈陽的區(qū)域戰(zhàn)略目標“南有廣州，北有沈陽46.3 沈陽市中央都市走廊CUC開展戰(zhàn)略5第二章 工程建設的背景及必要性7一工程建設的背景7穗港花園城工程被列為遼寧省赴廣東招商工程7沈陽整體人居水平有待進一步提高7沈陽市經濟持續(xù)高速開展，個人收入增加8沈陽城市開展重心南移9二本工程建設的必要性9沈陽房地產市場進一步開展的需要9沈陽市城市人居水平提高的需要10沈陽市城市整體開展

2、的需要11第三章 市場調查、分析及預測12一市場調查12沈陽市房地產開展現狀12市場需求日益增長15市場供給有效性不強161.4 沈陽城市改造和拆遷政策加速房地產升溫17城市近郊住宅的開展空間巨大171.6 2007年2月沈陽房地產住宅價格18二、市場典型物業(yè)調研192.1 格林豪森192.2 地王廣場202.3 SR新城一期212.4 信盟花園222.5 亞泰國際花園23三、市場開展前景預測23市場需求保持旺盛23供給市場產品整體水平提高24環(huán)境和文化品味敏感性增強24注重性價比的市郊住宅成交量呈爆發(fā)性增長24四工程分析24工程定位分析24工程SWOT分析優(yōu)勢、劣勢、時機、威脅點29優(yōu)勢29

3、工程的土地價格優(yōu)勢29工程的政策優(yōu)勢30工程的規(guī)模優(yōu)勢30工程的區(qū)域開展優(yōu)勢31市場空間31開發(fā)商實力32規(guī)劃思路32地理優(yōu)勢32工程的交通優(yōu)勢33較好的開發(fā)根底，土地升值優(yōu)勢34劣勢35時機35市場空白35區(qū)域開展35城市環(huán)境改造35沈陽大學城的建設36威脅點36五工程市場預測36預測目的36區(qū)域比較原那么37工程比較選擇的原那么和依據38商品住宅的選擇比較39工程近遠期價格預測39工程近期價格預測40工程遠期價格預測40綜合預測40第四章 工程技術方案41一.總平面41指導思想及構思41道路交通及停車場42園區(qū)綠化及環(huán)境建設43功能分區(qū)43二建筑43三結構45自然條件及工程地質情況45結構

4、選型46根底形式46四.給水排水46給水46排水47五.供熱48六.供氣48七.供電48八.電訊50編制依據50總圖外線51系統(tǒng)設置51智能化系統(tǒng)51九.消 防55總平面55消防給水56消防排水57第五章 工程開發(fā)本錢分析58一.設定的工程根本裝修標準58主體工程58裝飾工程58配套設施58二.土地本錢59三.工程開發(fā)前期費用60四.紅線外市政及公建配套設施工程費61五.工程根底設施建設費用62六.建筑安裝工程費63七.開發(fā)期費用64八.工程不可預見費65九.工程開發(fā)管理費用65十.工程開發(fā)靜態(tài)總投資匯總表(表八)66十一.工程各類型住宅單方本錢匯總表(表九)67第六章 工程開發(fā)財務效益估算6

5、8一.工程開發(fā)財務效益初步估算68計算設定68工程開發(fā)運作模式69工程開發(fā)運作期限的設定69進行物業(yè)銷售時預計發(fā)生的稅項及費用69銷售費用70開發(fā)資金運作的設定以及資金籌措原那么70投資效益分析71工程敏感性分析72影響工程開發(fā)效益的主要因素分析72財務評價結論72第一章 總 論一.工程名稱及建設單位工程名稱沈陽市穗港花園城房地產開發(fā)工程工程建設單位遼寧穗港房地產投資開發(fā)法定地址沈陽市沈河區(qū)市府大路262號甲新基火炬大廈12層法定代表人：高超倫聯(lián)系人：鄭友鵬 金瑛暉工程建設性質：新建二.工程編制依據2.1中山大學規(guī)劃設計院提供的?沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)改造規(guī)劃圖?；2.2建設單位與東陵區(qū)政府簽訂的

6、?遼寧省沈陽市東陵區(qū)白塔鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設改造綜合工程協(xié)議?書；2.3建設單位提供的?白塔堡鎮(zhèn)總體規(guī)劃?；2.4國家及各地方、部委關于工程建設的有關標準、要求；2.5?中共中央、國務院關于促進小城鎮(zhèn)健康開展的假設干意見?中發(fā)200011號；2.6?中共遼寧省委、遼寧省人民政府關于加快小城鎮(zhèn)建設的假設干意見?遼委發(fā)199916號；2.7工程選址意見書；2.8工程用地規(guī)劃許可證及附件。三.研究工作的范圍工程建設的必要性、可行性市場調查、分析及預測工程技術方案投資估算及財務評價四.工程功能定位工程建成后將成為：l 沈陽東北地區(qū)最具標志性及最有影響力的大型社區(qū)；l 倡導市郊居住的先鋒，沈陽現代人居第一城；l

7、 低密度、低容積率、高綠化率、高品位的健康生態(tài)家園；l 表達人性化設計、注重生活藝術及社區(qū)文化的高尚居住區(qū)；l 具完善現代生活配套及管理的國際化人居小城。五.工程簡介沈陽穗港花園城工程以下簡稱工程開展商為遼寧穗港房地產投資開發(fā)，工程位于沈陽市東陵區(qū)白塔堡鎮(zhèn)環(huán)城高速公路以南，沈營公路以東，地塊東西方向長，南北方向長800米。工程規(guī)劃用地面積約130公頃，容積率不大于1.5，總建筑規(guī)模約160萬平方米，其中別墅建設面積150000平方米、多層住宅建筑面積772000平方米，小高層建筑面積520000平方米，商業(yè)設施建筑面積92000平方米、會所10000平方米，地下停車庫建筑面積35000平方米、

8、學校建筑面積44000平方米、醫(yī)院6000平方米、金融、郵電及其它建筑面積共6000平方米。工程地理位置優(yōu)越，與渾南開發(fā)區(qū)僅一路之隔，距機場車程20分鐘，距市中心車程10分鐘，工程位于未來沈陽中央都市走廊的新城市中心，西鄰中央都市走廊的核心道路及地鐵三號線。工程的綜合定位為中高檔次的生態(tài)住宅小區(qū)。工程主要經濟指標表序號指 標單 位數 量備 注一規(guī)劃用地面積公 頃133包括白塔公園用地二總建筑面積平方米1600000包括教育、醫(yī)療的建筑面積1多層住宅平方米772000商品房2別墅平方米150000商品房3小高層住宅平方米550000商品房4商業(yè)設施面積平方米92000臨沈營路步行街商店 5停車庫

9、平方米350006業(yè)主會所平方米10000用地在公園內7金融、郵電及其它平方米60008教育設施面積平方米440009醫(yī)療保健面積平方米6000六.沈陽市的開展戰(zhàn)略6.1 沈陽市是東北地區(qū)的政治、經濟、文化中心沈陽市位于中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，是遼寧省省會。她背倚長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。全市城內地勢平坦，以平原為主。沈陽鐵路樞紐是全國大型鐵路樞紐之一，是連通關內與東北各地的咽喉，四通八達的鐵路成為沈陽對外聯(lián)系的橋梁和紐帶。沈陽是全國著名的歷史文化名城和首批中國優(yōu)秀旅游城市，沈陽作為新中國成立后的重工業(yè)基地，為國家做出了重大奉獻。1998年末，世界銀行評選出41座全球

10、最具競爭力的城市，沈陽位列其中。至2007年末，沈陽市戶籍人口720萬人，流動人口約80萬人，沈陽市總人口約800多萬人。資料來源：沈陽市統(tǒng)計局2007年2月6日發(fā)布?二00二年沈陽市國民經濟和社會開展統(tǒng)計公報?6.2 沈陽的區(qū)域戰(zhàn)略目標“南有廣州，北有沈陽 沈陽市的國內生產總值在全國排11位，和廣州第3位相比有一定差距，但是作為整個地區(qū)的中心，沈陽與廣州一樣具有區(qū)域中心城市的優(yōu)勢。在面積、人口、GDP等諸多方面，沈陽在其區(qū)域中的首位度并不比廣州差，并且，沈陽的輻射圈范圍是與廣州相當的，對整個腹地的影響程度也相當大。沈陽在總的結構性比例方面并不落后于廣州。從這個角度來說，“南有廣州，北有沈陽的

11、目標是完全可能的。沈陽在區(qū)域中的地位各 項 指 標沈陽占遼中城市群比 例沈陽占全省比 例國內生產總值億元40.9%24%地方財政預算內收入41.8%26%全社會固定資產投資億元42.4%20.7%社會消費品零售額億元51.9%30.6%高等院校所55.3%36.2%專業(yè)技術人員萬人45.8%28.6%鐵路公路客運量萬人21.9%13.4%鐵路公路客運量萬噸33.4%19.8%實際利用外資額億美元69.3%34.4%旅游外匯收入億美元70.6%26.2%沈陽輻射圈 廣州輻射圈6.3 沈陽市中央都市走廊CUC開展戰(zhàn)略沈陽市北面為軍工產業(yè)區(qū)，這里分布了幾十家大型軍工企業(yè)，包括飛機制造廠和坦克制造廠等

12、戰(zhàn)略性軍工企業(yè)，城市的拓展受到嚴格限制。沈陽市西面是鐵西重工業(yè)區(qū)，鐵西是沈陽的老工業(yè)基地，這里集中了沈陽的90%的根底工業(yè)，環(huán)境受一定的影響，該區(qū)域不適宜開展大型的房地產。沈陽市東部為棋盤山風景區(qū)和高新農業(yè)產業(yè)區(qū)，該區(qū)域不能進行大規(guī)模的房地產開發(fā)，唯有沈陽市的南面可作為城市拓展的空間。沈陽市南邊60公里的營口市是一個海濱城市，市政府已經制定了向南拓展的大沈陽開展戰(zhàn)略，一直延伸至營口，使沈陽成為一個海濱城市如廣州把市區(qū)擴展到番禺南沙一樣。沈陽市的整體空間開展采取北依南進的態(tài)勢，沿城市的南北軸線依托兩翼的產業(yè)組團的支撐大力向南部拓展，形成可生長的城市開展模式。呈南北向展開的中央商務走廊CUC從北陵

13、沿城市主要的南北道路經市府廣場、青年公園、五里河體育場，過渾河至新的市政府，綿延近16公里，將集中沈陽的主要商業(yè)、商務、文化、會展、信息、行政及其他各類公共設施于一體，支撐起一個可生長的城市南北骨架，成為城市的脊梁，一條帶動城市新一輪騰飛的金廊。沈陽CUC建設現有空間模式沈陽CUC建設的軸線擴展硬核偏移模式 本工程所在地 資料來源：沈陽城市開展戰(zhàn)略規(guī)劃本工程的位置正是位于沈陽城市開展的脊梁上，緊鄰集中商務區(qū)和行政區(qū)，工程的特殊位置優(yōu)勢，使工程的規(guī)劃有更多的想象空間，工程的區(qū)位優(yōu)勢將得到空前的提升。第二章 工程建設的背景及必要性一工程建設的背景穗港花園城工程被列為遼寧省赴廣東招商工程近年，為了加

14、速沈陽市開展，政府提出了“創(chuàng)造北方最好的投資環(huán)境、“南有廣州，北有沈陽的開展目標?；诖?，在政府部門的領導下，加大了對于市政、城建、環(huán)境、旅游等相關投資建設，特別是對于房地產這一支柱型產業(yè)的開展給予了極大鼓勵及開展熱情。同時，各級政府對于局部重點工程的招商工作非常重視。2001年，遼寧省省長率遼寧省招商代表團去廣東省招商，推出沈陽市東陵區(qū)白塔堡鎮(zhèn)改造工程本案。招商活動期間，穗港集團與政府就本工程開發(fā)簽訂相關協(xié)議。工程受到省市政府的重視以及當地鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導百姓的一致歡送。穗港集團作為沈陽外鄉(xiāng)企業(yè)，其在本地多年的良好開展已受到沈城人們及政府的肯定。本工程的開發(fā)建設正是在這樣一種企業(yè)、政府及民眾三者相互

15、信任、共同開展的根底上提出的。沈陽整體人居水平有待進一步提高近年來，隨著住房制度的改革及房地產業(yè)穩(wěn)定高速開展，沈陽市整體人居水平較以往有了較大提高。但是，比照國內局部城市特別是沿海各大城市而言，沈陽市整體人居水平還存在不小的差距，包括住宅功能及環(huán)境設計、房地產整體效勞水平以及人們的置業(yè)消費觀念等均有待進一步提高。據調查統(tǒng)計，至2001年，沈陽市人均居住面積8.79平米，大連人均居住面積接近10平米，上海人均居住面積為12.1平米，廣州人均居住面積為13.32平米，北京人均居住面積為21平米。在目前沈陽常住人口中，53的居民現有住房面積小于60平米，80的居民現有住房小于80平米。不僅人均居住面

16、積較小，城市居民現有居住水平和生活環(huán)境質量普遍不高。在現有住房中，有超過84的住房房齡在5年以上，房齡在9年以上的超過一半。1.3沈陽市經濟持續(xù)高速開展，個人收入增加2007年，全市實現國內生產總值1400億元，比上年增長13.1%。其中，第一產業(yè)實現增加值83.6億元，增長8.0%；第二產業(yè)實現增加值615.2億元，增長14.6%；第三產業(yè)實現增加值701.2億元，增長12.5%。第二產業(yè)對經濟的拉動作用增強，三次產業(yè)結構進一步優(yōu)化。一、二、三產業(yè)占國內生產總值的比重分別為6.0%、43.9%和50.1%。2007年，全市完成地方財政收入105億元，比上年增長29.9%，其中各項稅收80.9

17、億元，增長17.8%。地方財政支出128.7億元，增長24.4%。其中，科技三項費用支出3.0億元，增長15.1%；農業(yè)支出5.1億元，增長15.1%；教育事業(yè)支出16.1億元，增長15.2%。城市居民收入穩(wěn)步提高，生活質量明顯改善。據抽樣調查統(tǒng)計，2007年，城市居民人均可支配收入達7050元，比上年增長10.4%；人均消費支出6074元，增長10.1%。用于吃、穿、用等“生存型消費支出下降，居住、交通通訊、教育文化娛樂等“開展型、“享受型消費支出增長，使恩格爾系數由上年的38.8%下降到2007年的37.3%。農民生活繼續(xù)改善。2007年，農民人均純收入達3500元，增長8.4%；人均生活

18、消費支出1978元，增長1.7%。職工工資收入繼續(xù)提高。全市在崗職工平均工資為13073元，比上年增長16.5%。儲蓄穩(wěn)定增長。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額達17619元，比上年增長14.8%。資料來源沈陽市統(tǒng)計局2007年2月6日發(fā)布?二00二年沈陽市國民經濟和社會開展統(tǒng)計公報?為加快城市建設及開展，沈陽市政府提出了“變渾河為內河，大力開展渾南地區(qū)的城市建設開展新目標，并方案將市政府辦公地點遷往渾南新區(qū)，全力支持新區(qū)內各種學校、醫(yī)療、交通等生活配套的建設。渾南新區(qū)的開展，不僅將取得城市環(huán)境治理、市政建設、公共事業(yè)建設的進一步完善，更重要的是，渾南新區(qū)的開展必將吸引更多相關企業(yè)的入駐，加速城市

19、產業(yè)開展，同時加速人才及信息流動。開發(fā)渾河以南地區(qū)，是沈陽市城市開展的最大契機，同時也為渾南地區(qū)的房地產開展搭建了一個更廣闊的舞臺。二本工程建設的必要性沈陽房地產市場進一步開展的需要城市總體開展取得長足進步，沈陽市房地產市場也開展穩(wěn)定。特別是近年來，房地產完成投資及開發(fā)均呈現較大幅度的增長。市場上出涌現出一局部深受消費者認可的開發(fā)商及房地產工程。而另一方面，目前沈陽市場房地產供給市場存在諸多弊端，特別是市場供給水平及有效性較低，成為阻礙房地產行業(yè)開展、成交量未能大步提升的最大不利因素。眾多房地產工程開發(fā)存在盲目追求大而豪華，本錢浪費較大；效勞質量、物業(yè)管理落后；廣告宣傳失真；建筑工程質量問題等

20、。同時我們也看到，由于社會信息、人才、管理等資源的豐富程度及流動速度相比興旺城市較弱，許多開發(fā)商墨守陳規(guī)的做法往往使得產品設計不合理、園區(qū)及小區(qū)景觀環(huán)境不理想，小區(qū)住宅整體素質不高。因此，沈陽房地產要想有突破性的開展，必須走“引進來這條路，即引進興旺城市及地區(qū)多年房地產開展經驗，引進有著先進開發(fā)理念及管理的企業(yè)及人才，并使之融入本地競爭，以帶動并促進沈陽市房地產的整體開展。穗港集團作為一家跨地區(qū)開展企業(yè)本地化開展較為成熟，業(yè)務涉及多種房地產周邊產業(yè)，技術力量雄厚，具有在沿海城市房地產開發(fā)的豐富經驗。由其建設的穗港花園城規(guī)模較大，效勞人口多，地塊利用可塑性強，開展空間較大。本工程的建設開發(fā)對于促

21、進行業(yè)整體開展具有相當重要的意義。因為環(huán)境保護滯后，近年來，中國華北各大城市均受到惡劣氣候不同程度的影響，大大影響了城市環(huán)境治理及開展。同時，作為東北地區(qū)主要工業(yè)生產城市，沈陽市城市整體環(huán)境特別是人居環(huán)境受早期城市功能影響較大,一度被評為“世界十大污染城市之一。近期，沈陽市加快環(huán)境保護建設，先后完成了南運河整治、衛(wèi)工明渠改造、北運河整治工程，興建了輝山風景區(qū)、森林公園、植物園等自然保護區(qū)，自然保護區(qū)覆蓋率提高到8.08%，全市綠化率31.1%。但與此同時，目前沈陽市的城市整體環(huán)境水平，特別是居民生活小區(qū)內的小環(huán)境整體水平還是遠遠落后于沿海等城市。居住區(qū)綠化率低，容積率大，各種空氣污染、聲污染、

22、光污染較為嚴重、室外公共活動及康體設施不齊全，生活配套設施不完善、室內裝修污染成份高、小區(qū)管理落后等。城市的人居環(huán)境不僅影響到城市的整體形象，也影響到居民生活質量整體水平。沈陽城市人居環(huán)境的進一步改善已刻不容緩。穗港集團將開發(fā)的穗港花園城，正是基于此高度出發(fā)，從居住環(huán)境入手，全面提高市民的居住整體水平。如對牤牛河進行改造，并將沿河建成風格獨特的公園式景點，形成沿河景觀；將綠樹、小河及白塔公園結合規(guī)劃，形成有綠、有水、有古跡的生態(tài)環(huán)境；穿插各種風格的建筑景觀小品，形成自然景觀與人工景點、現代環(huán)境與人文歷史相互輝映。力求以先進的環(huán)境規(guī)劃和景觀設計理念，將社區(qū)建設成為真正意義上的花園式生態(tài)小城。并通

23、過建設各種體育活動中心、文化教育中心等，營造出積極、健康的社區(qū)居住文化。所有這些將不僅是未來社區(qū)的環(huán)境主要構成，同時也為整個沈陽市城市人居環(huán)境建設增添色彩。2.3沈陽市城市整體開展的需要隨著社會經濟體制改革的進一步深入，沈陽市城市建設及經濟開展的潛力正逐步得以發(fā)揮。據聯(lián)合國對中國各大城市開展前景評估結果顯示，沈陽市位于全國可持續(xù)開展城市第九位，僅次于上海、深圳、廣州等局部沿海城市。沈陽市“一中心、二組團、四副城的城市總體規(guī)劃，以及各種產業(yè)中心區(qū)的建設均呈現勃勃開展之勢。中央商務走廊CUC、張士及鐵西產業(yè)區(qū)以及渾南新區(qū)等城市功能區(qū)均在招商建設中穩(wěn)步開展完善。其中渾南新區(qū)占地120平方公里，是集高

24、新產業(yè)、文化教育、居住、商貿中心、體育活動等一體的綜合性行政區(qū)。新開發(fā)的渾南地區(qū)的開展對于沈陽城市建設及經濟增長有著尤其重要的意義。市場需求的增長促進區(qū)域的整體開展，而人是導致市場需求的首要因素。如根底設施、生活配套、公共事業(yè)配套、消費、交通等歸根結底由區(qū)域內人流量決定。許多興旺城市上海浦東、深圳華僑城、廣州番禺等的開展經驗說明，區(qū)域內大型房地產工程的開發(fā)建設能大力促進該區(qū)域及整個城市的建設和開展。穗港花園城位于機場高速以西，與渾南開發(fā)區(qū)僅一路之隔，首期占地面積2000余畝，預計入住人口近萬人，規(guī)模較大，開發(fā)期較長，且采用先進的開發(fā)經營管理，工程的開發(fā)定能對渾南地區(qū)的整體開展起到較強的連帶作用

25、，并將其輻射作用擴大至全市范圍。第三章 市場調查、分析及預測一市場調查沈陽市房地產開展現狀近期房地產投資開發(fā)市場活潑2007年，沈陽市房地產市場保持了持續(xù)健康開展的態(tài)勢。一是房地產開發(fā)投資的穩(wěn)步增長。去年全市房地產業(yè)投資總額116億元，增長幅度明顯，但僅占社會固定資產投資總額的28.9%，而南方許多大城市的房地產開發(fā)投資均數倍高于我市。二是房地產交易保持旺盛勢頭。去年全市增量商品房銷售面積近400萬平方米，大于竣工量363萬平方米，說明還消化減少了一局部空置房，供需根本平衡，不存在供給過剩；同時，存量房屋轉讓面積約400萬平方米，同比增長近50%；再加上房改售房270萬平方米，實實在在地成交了

26、1000多萬平方米。三是房產的價格沒有背離價值。2007年全市商品房均價3000元/平方米?！岸址?000元/平方米多一點，不存在價格偏離價值的現象。四是商品房空置率和房價收入比合理。經核實，我市2000年至2007年全市商品房空置率分別是15.2%、12.6%、9.7%，已逐年下降至10%以下的合理區(qū)間；房價收入比按我市公布的2007年末人均可支配收入和全市房屋買賣平均每套住房價款計算，戶均房價收入比為9.17：1，在全國處于平均水平。支柱產業(yè)的地位日益顯著2007年，沈陽市區(qū)兩級財政共收繳房產交易契稅約為5個億左右；房地產投資按市統(tǒng)計局報表約為116億元左右，這些投資按照現行國家稅法的規(guī)

27、定，房地產開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)都要繳納5%的營業(yè)稅，兩個5%加在一起就是10%，稅收到達了1012億元左右；再加上土地出讓15億元，加起來有30多個億，占沈陽市財政收入的比重較大，房地產業(yè)已經成為沈陽的一項支柱產業(yè)。此外，房地產在解決就業(yè)和帶動相關產業(yè)開展方面也發(fā)揮了重要作用。經測算，投資1個億，大約可以解決1500人的就業(yè)，去年沈陽市房地產投資116億元，推算起來就可以解決16萬人的就業(yè)。116億元的投資，保守地算，可以直接拉動國民生產總值200多個億，還不算間接的如建材等與房地產相關行業(yè)的拉動。因此，房地產的支柱產業(yè)地位已彰顯無疑。沈陽房地產市場充滿希望沈陽市作為中心城市，后發(fā)優(yōu)勢明顯，地區(qū)

28、性商貿中心的區(qū)位優(yōu)勢正在日益顯現，加上今年以來，城市水系、綠化、道路等綜合環(huán)境的逐步改造完善，吸引投資和居住的魅力將不斷增強。今年市政府又出臺了促進住房消費的假設干措施，共二十多條，包括金融、房改支持，調整稅費，辦好“房交會，買房落戶，拆遷貨幣安置等多方面內容。沈陽房地產市場的調控手段將更加標準，入市“門檻將進一步降低，吸引外地人來沈買房落戶的措施將進一步完善，各種市場效勞體系將進一步完備，沈陽房地產市場的明天充滿希望。資料來源：2007年2月?時代商報?沈陽市房產局局長馬英?沈陽房地產市場呈穩(wěn)健開展的態(tài)勢?沈陽房市漸進中增容空置率逐年下降，房價收入比合理，市場需求量巨大 從2007年沈陽房地

29、產交易的實際數據統(tǒng)計可以看出，沈陽房地產業(yè)在沈陽經濟中占舉足輕重的地位。去年該市房地產行業(yè)投資116個億如當年都表達在生產過程。上繳營業(yè)稅大約12個億，加上契稅17個億左右，再加上去年房地產出讓金15個億左右，去年房地產行業(yè)直接為財政提供30個億左右收入。這是直接的，還有間接的不算。沈陽去年財政收入105個億，房地產業(yè)的財稅收入，占去年沈陽財政收入的1/3，實實在在地成為沈陽的支柱產業(yè)。從就業(yè)角度，國內統(tǒng)計，投資1個億，有1500人就業(yè)，去年投資116億，大約有16萬多人就業(yè)房地產行業(yè)。房地產行業(yè)與百姓息息相關，對百姓就業(yè)奉獻很大。從DGP看，按國內最保守的算法，投資1塊錢，帶動其他行業(yè)投資兩

30、塊錢左右，房地產業(yè)投資116個億，會帶動200多個億投資，這是直接的。房地產法的“交易與百姓心目中的“交易是兩個不同的概念，房地產法中的交易包括抵押和典當，現在按百姓心目中的真正交易來看，去年房地產增量市場銷售量230萬平方米，動遷房實物安置100萬平方米，自建自用的有60萬平方米左右。沈陽房地產實實在在交易400多萬平方米辦房證的實數。存量房交易398萬多平方米，再加上房改房276萬平方米，沈陽房地產市場實實在在交易近1000多萬平方米，沈陽市一年的消費量很大。去年沈陽市竣工量363萬平方米。從中可以看出，沈陽市去年的增量房供給缺乏，加上抵押、典當等房地，規(guī)模市場很活潑，市場完全沒有過熱。從

31、價格來看，沈陽商品房平均房價約3000元/平方米，二手房2000元/平方米左右。如此看來，沈陽房價沒有嚴重背離價值。從供給情況來看，沈陽樓盤死盤幾乎看不到，無論是華新國際、萬科的高檔房子，還是中低價位房子，沒有哪家企業(yè)剩下很多。沈陽房地產消費能力還是很強勁。從投資來看，沈陽房地產投資沒有過熱跡象。去年沈陽全市投資400億，廣州去年1200億，上海去年2000多個億，與這兩個城市相比，沈陽投資很缺乏。從房價收入比的情況看，沈陽目前是9.17:1，這就是說，9年的家庭收入能買一套房子。這套房子的面積按照去年交易的平均面積算88平方米，價格也是平均數。但同樣一個數，各地不一樣。有的地方按60平方米算

32、，沒有一個統(tǒng)一的基準。沈陽按60平方米計算，這個比更低。沈陽人均收入7050元，三口之家2萬多元，7倍的收入比7年就可以買套房子。房價收入比低于10%都是健康，只要不超過15%就是優(yōu)良。至于空置率。國家規(guī)定空置率在10%以內是合理區(qū)間，10%15%是警戒區(qū)間，15%以上是危險區(qū)間。據統(tǒng)計，沈陽市這幾年是逐年下降的，2000年是15.2%；2001年是12.56%；2007年是9.71%，是在合理區(qū)間。另外，衡量市場好壞的另一個重要指標是：竣工面積，開工面積和銷售面積三者之間的關系，主要是竣工面積與銷售面積的比。去年沈陽竣工面積363萬平方米，銷售面積是400萬平方米，銷售面積大于竣工面積。一個

33、市場的好壞，房價收入比、空置率、竣工面積和銷售面積之比等參數最重要，當然還包括房地產市場發(fā)育程度、中介水平、金融適應程度、當地房地產部門的宏觀水平、百姓的消費觀念等等。以這樣的成交量，在全國來看，沈陽的房地產市是健康開展的。資料來源：2007年12月?時代商報?馬英?沈陽房市漸進中增容?據調查統(tǒng)計顯示，在沈陽市約122萬戶家庭中，至2001年僅有約5.6的家庭購置了商品房。近年來，人們收入水平及生活水平提高，住房制度、銀行金融制度改革力度加大并深化，城市居民對于住房條件改善的需求及購置能力亦不斷增長。同時，政府部門制定了如簡化購房手續(xù)、降低購房稅收、加快房改房上市等均有效地刺激了市民購置積極性

34、，越來越多的人已步入“想買房或“可以買房的行列，市場上已蓄積了相當大比例的潛在消費人群。據調查統(tǒng)計顯示，沈陽市有將近3/的家庭成為潛在購置人群，有約1/2的家庭方案在2年內置業(yè)，巨大的有效需求創(chuàng)造了巨大的市場空間。與此同時，為提高居民的置業(yè)能力，政府方案從2007年起，加快舊城區(qū)的拆遷改造工作，預計用在2007年前陸續(xù)拆掉舊城區(qū)約三萬五千戶，全部實行貨幣化安置。同時，為提高城市環(huán)境水平，促進城市近郊住宅的開展，舊城區(qū)拆遷之后的土地改造以城市綠化為主，加大對城市中心區(qū)土地利用的調控。在政府對市民住房消費的有效刺激作用下，城市居民置業(yè)人群不斷壯大，更多的中等、中高收入者步入置業(yè)者行列，成為市場需求

35、的新的增長點。由于沈陽市房地產市場開展整體水平不高，開發(fā)商往往忽略對于工程開發(fā)的市場研究及對策分析，從而造成市場供給結構不合理，有效供給缺乏。據調查統(tǒng)計，2001年沈陽市在售樓盤中，普通住宅的戶型面積大多集中在110-160平米范圍，約占總量的73%，總房價介于33-50萬元之間。在空置房中，面積在121平米以上的空置房占62.7%，空置一年以上的商品住宅中，150平米以上的占49%。而盲目追求豪華、大戶型的開發(fā)量在近期并未得到開發(fā)者的普遍認識。據不完全統(tǒng)計，在2007年5月份以后新推共約191萬平米的住宅待售面積中，除僅有極少數80平米/戶以下的投資型公寓以外，120平米/戶以上的單位占總面

36、積的近93，140平米/戶以上的單位占總面積的85。而與此同時，目前市場供給與市場需求的差距相當明顯。以下為2007年的市場需求調查統(tǒng)計結果：資料來源：沈陽房地產信息中心需求面積平米/戶508081100101120121150151180180以上所占比例363219721由于市場供給結構不合理，適合中等、中高收入家庭的80120平米/戶的實用型供給總量遠遠缺乏。大量的潛在消費者往往退而購置面積較小，總價較低的二手房。以下為2007年沈陽春、秋季房交會的成交統(tǒng)計情況括號內為春交會數據：資料來源：沈陽房地產信息中心項 目件數個平均面積平米/戶平均總價萬元/戶一手房51074982130.481

37、32.4637.6635.57二手房136181020161.2562.3810.0210.07沈陽市房地產交易中，一手房130平米、36萬左右與二手房60平米、10萬左右在平均面積及總房價上差距較大，市場供給的斷層空白明顯。同時，二手房市場相當活潑，二手房成交戶數遠遠大于一手房成交戶數2.7：1，且呈增長趨勢，因此越來越多的持幣待購的消費者正在形成。 1.4 沈陽城市改造和拆遷政策加速房地產升溫近來年，沈陽的城市改造力度逐年加大，今年實現“東部青山半入城的目標，按此目標，今年要新增綠地18平方公里以上，植樹230萬株，年內綠化率到達35.19%。同時，各區(qū)將分別承當10萬平方米公共綠地建設任

38、務，通過撤除違章建筑和臨時建筑，增加綠地面積330萬平方米，拆遷住宅全部實行貨幣安置，加速推動中、低收入居民持幣入市?？梢灶A見，未來幾年的房地產交易量將持續(xù)增長。 隨著城市建設的進一步開展，政府加大了對沈陽市中心區(qū)二環(huán)以內的土地利用及住宅開展的宏觀調控，區(qū)域內住宅價格走高，其中局部區(qū)域內平均價格到達50006000元/平米。同時，隨著人們生活意識水平的提高，其對于居住環(huán)境的要求也日益提高。因此，近年來，越來越多的消費者愿意選擇在城市近郊居住，跨地區(qū)置業(yè)的現象亦隨之增多。城市近郊與市中心相距不遠，既能享受到市區(qū)內完善的生活配套，且具有市中心無法比較的環(huán)境優(yōu)勢。從近期住宅成交情況看，與市中心沈和、

39、和平區(qū)毗鄰的大東區(qū)、鐵西區(qū)等次中心區(qū)以及渾南開發(fā)區(qū)、蘇家屯等近郊的增長迅速，如下列圖圖中其他工程系指渾南開發(fā)區(qū)、蘇家屯等： 作為未來城市新中心的渾南新區(qū)以及其周邊地區(qū)，由于根底設施、生活配套等尚未完善，人們雖對于其將來的開展前景看好短短五個月內該地區(qū)的成交量番倍增長，但是，絕對成交量仍然較小。一方面，目前該區(qū)域內可供選擇的供給量不多，在售樓盤其本身建設亦未完善，且各樓盤售價、風格等相近，產品梯度不明顯，未能吸引更多買家的青睞；另外，居住在市郊意味著新的生活方式，這對于長期甚至世代生活在市區(qū)的居民而言，確實是對其原有的消費習慣和置業(yè)觀念的一個不小沖擊。因此，更多的消費者對于市郊置業(yè)持謹慎態(tài)度，市

40、場上巨大的消費群體其消費潛力遠未被挖掘。事實上，隨著城市向周邊的不斷擴大開展，人們消費觀念的不斷更新，市郊居住的需求趨勢將日益增強，市郊住宅的開展空間正在擴大。1.6 2007年2月沈陽房地產住宅價格 2007年2月份沈陽市增量房平均價為3024元/平方米，存量房平均價格2060元/平方米。位于中央商務走廊的和平區(qū)和沈河區(qū)的增量住宅平均價格為3966元/平方米和4365元/平方米，存量住宅平均價格為2324元/平方米和2409元/平方米。工程所在地東陵區(qū)的增量住宅平均3053元/平方米，存量住宅平均價格1945元/平方米。可以看出，城市中央商務走廊的房價仍保持較高價位，而處于城市開展的東陵區(qū)的

41、房價那么保持強勁上升趨勢。資料來源：?沈房指數?二、市場典型物業(yè)調研市場典型物業(yè)是指目前在沈陽房地產市場中具較高市場影響力，對本工程具一定可比性或可借鑒性的較大規(guī)模的樓盤。2.1 格林豪森根本資料開發(fā)商沈陽格林豪森房地產開發(fā)規(guī)劃占地面積4萬多平方米，由3棟9層小高層，4棟16-24層小高層及高層組成，一梯二三戶設計，共約450戶價格在售F座及H座，均價5800元/平米戶型三房：173-228m2帶書房復式：232 m2配套人工湖、網球場、羽毛球場、會所、商鋪等調研總結：格林豪森在1998年剛入市時，其第一期單位均為9層洋房，且小區(qū)環(huán)境工程并未及時跟上，其“豪宅的定位還處于“自我評價。但由于二期

42、單位中高層的面市，加上小區(qū)環(huán)境的改善，確為當時市場中少有，故以此獲得市場的認可。特別是在當時區(qū)域房地產市場普遍走熱的環(huán)境下，取得了不錯的銷售成績。市場中消費者對于環(huán)境如整潔、標準、景觀小品等以及建筑如層高、風格等的追求心理較為強烈之外，同時也說明，目前沈陽房地產市場中小區(qū)的景觀環(huán)境建設存在著較為普遍的弱勢。格林豪森所有單位戶型均在近170平米以上，按其現有均價計，平均總價接近100萬，且僅為毛坯交樓。由于近期市場產品供給量中，相近總價的樓盤如郊區(qū)別墅等相應增多，使得市場的注意力分散。另外，由于近年來全國房地產市場供給開展更趨全面，產品更趨完善，同時，高檔市場的客戶對于真正“高檔住宅的認識及理解

43、不再僅局限于沈陽本地市場，而以更成熟的外地市場為比較標準，對住宅寄予了更高要求。2.2 地王廣場根本資料開發(fā)商沈陽銀基開展股份工程位置沈河區(qū)文藝路規(guī)劃總占地面積7.8萬平方米，建筑面積30萬平方米，由16棟12層至32層小高層和高層組成。一棟20層的酒店式公寓價格5500元/平方米起價(毛坯)，每三層加200元，公寓精裝修7000元起價戶型126200平方米，酒店式公寓約40平方米配套人工湖、會所等調研總結：地王廣場地塊是沈陽市第一塊由政府公開拍賣的地塊，因此，土地的獲得本身具有一定的廣告效果。地塊總面積7.8萬平米，拍賣成交總地價為3.75億元。地王廣場工程土地本錢較高，其整體規(guī)劃聚集有寫字

44、樓、酒店式公寓及住宅。工程的環(huán)境規(guī)劃引入“親水概念，即從附近的青年公園及南運河引水至園內，形成約的人造湖景觀；其建筑設計以一梯兩戶為主。為追求小面積單位，擴大客戶層，輔以少量一梯三戶設計。戶型設計的主體是140-160平米區(qū)間內的三房或四房單位，存在少量126平米左右的二房設計，除酒店式公寓帶裝修外，其它住宅戶型均提供菜單式裝修。地王廣場地理位置相對市區(qū)其它樓盤而言確有其優(yōu)勢，所在區(qū)域生活配套較為完善，北臨南運河及青年公園，西近城市主干道青年大街。但其周邊生活環(huán)境及形象檔次不高，附近的五愛市場等聚集了大量進行批發(fā)零售生意的小商小販。由于本錢較高、戶型設計較大，該工程整體平均價位較高，普通住宅平

45、均近90萬元/戶。目前該工程處于前期階段，預計2007年3月開工建設。2.3 SR新城一期根本資料開發(fā)商沈陽愛斯阿爾房地產開發(fā)工程位置渾南開發(fā)區(qū)渾南大道規(guī)劃占地面積23萬平方米，總建筑面積65萬平米，由50棟24-30層公寓住宅共約5000戶及寫字樓800間、2棟超高層商住綜合樓組成，分3-4期建設完成價格公寓：約6800元/平米預計戶型平床型：165、198、235平米共15棟Y字型：106、109、136、145平米共17棟配套私立西式貴族學校、會所、購物中心、室外廣場等調研總結：SR新城是沈陽市大力促進渾南開發(fā)區(qū)招商建設期間，由市政府與韓國SR開發(fā)簽訂的開發(fā)工程，也是渾南開發(fā)區(qū)第一個大型

46、房地產開發(fā)工程?？梢灶A見，該工程的啟動將對于樹立渾南開發(fā)區(qū)形象、促進區(qū)域內交通、基建、配套的開展以及增強消費者信心等均起到一定積極作用，是為渾南開發(fā)區(qū)的“領頭羊。從工程的產品設計來看，工程同樣定位于高端市場，提出“領先沈陽住宅文化20年，以城市高收入者為目標客戶。對于促進渾南地區(qū)的整體開展作用，SR新城目前無最終定價可參考，預計2007年5月份開始對外公開銷售。2.4 信盟花園根本資料開發(fā)商沈陽信盟房地產開發(fā)工程位置沈陽機場高速公路規(guī)劃占地面積27.5萬平方米，由65棟單體別墅、10棟聯(lián)體別墅及6棟6層公寓組成，共約180戶價格別墅：7000元/平米 公寓：5800元/平米戶型別墅：286-3

47、50平米 公寓：120-220平米配套穿梭巴士、業(yè)主植物園、會所、幼兒園未成立等交樓標準精裝，選毛坯交樓可減1000元/平米調研總結：信盟花園位于綠島酒店五星級的對面，靠近桃仙國際機場。自98年入市以來，以其相對獨特的定位頗受市場關注。該工程的典型之處主要表現在其“國際性，圍繞該開發(fā)主題，信盟花園做了相應的規(guī)劃：將別墅做成帶精裝；工程CI系統(tǒng)全用雙語標識，包括物業(yè)及接待效勞；結合“信盟其它相關產業(yè)的影響力提高工程市場形象。工程的總體定位涉及到市場、形象、目標客戶等多種因素。信盟花園利用地處國際機場及五星級酒店附近這一優(yōu)勢，將工程定位成“國際性的頂級豪宅，并以外商、對外商貿來往頻繁的本地商人、私

48、企老板等為主要目標客戶。比照之前甚至目前市場其他工程，信盟花園的自身定位仍具一定排他性。這樣，當樓盤定位為目標階層買家所普遍認同，那么必定帶動銷售的增長。信盟花園在工程定位上雖具較高眼光，但其產品規(guī)劃設計并無太多出乎意料之經典作品。包括別墅的戶型及風格包裝、會所等公共空間設計及裝修以及社區(qū)環(huán)境及景觀規(guī)劃等均陷入平凡。另外，社區(qū)的效勞體系不夠完善，與工程頂級豪宅的定位相去較遠。工程開發(fā)的前瞻性不強，軟性環(huán)境并不突出，隨著消費者對于“高檔住宅的認識及理解的提升，工程的后續(xù)開展受到較大的市場阻力。2.5 亞泰國際花園根本資料開發(fā)商沈陽東宇房產開發(fā)工程位置渾南新區(qū)世紀路22號規(guī)劃規(guī)劃占地面積400畝，

49、總建筑面積30萬平米，別墅為76幢，現建20多棟價格公寓：5000元/平方米別墅：7400元/平方米含裝修戶型公寓：121、138、155、166、193別墅：358、379、500、560、580配套東宇國際小學、東宇美術館、網球場、社區(qū)教堂、社區(qū)醫(yī)院、業(yè)主會所調研總結：亞泰國際花園位于渾南開發(fā)區(qū)內，是區(qū)內較早推出的樓盤。在售為工程的第一期開發(fā)產品，目前銷售率近85%。工程的產品及景觀設計、效勞管理等方面均具一定優(yōu)勢，工程的整體素質表現處于市場同等價位樓盤的最高水平。該工程雖具有較高檔次的產品素質，但樓盤的推廣銷售方面弱勢較為明顯。缺少有效的工程形象塑造、現場包裝、廣告宣傳、推廣策略及運用等

50、?？傮w看來，亞泰國際花園與本工程地理位置較為接近，與本工程可比性較強，具一定借鑒價值。三、市場開展前景預測沈陽市近兩年房地產市場交易活動中存量房產轉讓明顯升溫。二手市場的活潑，勢必帶動整個市場的供求轉換，制造更多的市場需求空間；政府的各種鼓勵措施及優(yōu)惠政策將大大增強居民購置力；同時，隨著城市宏觀經濟的進一步開展，人均收入增加，更多人將步入購房置業(yè)者行列；此外，沈陽作為東北地區(qū)的中心城市，其高速開展將吸引周邊城市大量人才的涌入，成為市場需求的重要補充。產品整體水平提高從目前市場產品看，沈陽房地產市場并不成熟，競爭不強，供給水平及有效性較低，物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、景觀設計、社區(qū)文化等許多方面存在明顯

51、較大的缺點，市場優(yōu)化的空間較大。隨著政府“供給型政策的實施，更多的外地開發(fā)商進入沈陽，參與本地市場的競爭，在整體供給水平得到提高的同時，供給市場的競爭亦隨之加劇。3.3環(huán)境和文化品味敏感性增強巨大的開發(fā)量及強烈的產品相近性，給消費者提供了廣闊的選擇范圍。人們購房置業(yè)不再僅僅關注價格、面積、功能等，同時，也對居所的人文環(huán)境、景觀環(huán)境、物業(yè)管理、形象價值等各方面的追求，消費敏感點向全面開展。特別是們對于居住空間環(huán)境及文化品味的追求將上升到從未如此迫切的高度。3.4注重性價比的市郊住宅成交量呈爆發(fā)性增長由于消費觀念的改良，人們將更趨向于實用型住宅設計。不再盲目追求面積大、裝修豪華，而更注重住宅的功能

52、，戶型趨于合理實用、面積趨小、總價趨低；同時，由于市郊根底設施、樓盤本身配套設施的完善，性價比突出的市郊樓盤將開始受到市場追捧。因此，注重實用性的市郊住宅將最大限度地引爆長期的市場消費潛力，成交量急劇增長。四工程分析沈城居民的購房消費趨向展望21世紀的前5至10年，我國的經濟將繼續(xù)保持710%的增長，居民的收入水平也將有大幅度提高，由此推動住宅消費呈現出八大開展趨勢。通過對近幾年沈陽市房地產交易情況分析，目前沈城居民購房的消費取向根本與全國的住宅消費趨勢相符。.1從“住得下向住得寬敞轉變90年代初，我國住宅消費的重點是解決居住擁擠的困難問題，滿足于有房可住。到20世紀90年代末至21世紀初，隨

53、著收入的提高，要求住得寬敞，功能齊全。.2從保障型、安居型向舒適型、享受型轉變在人們滿足安居需要以后，對居住消費的需求也隨之提高，追求住得舒適，滿足物質的、精神的享受需要。由此，住宅的享受功能日益上升到主要地位，講究居住質量，提高居住水平已成為人們追求的目標。表現在對居住的舒適度、居住環(huán)境、居住文化品味的要求越來越高，房型好、環(huán)境好的住宅熱銷。環(huán)境好的小區(qū)特別受歡送。.3從傳統(tǒng)型住宅向智能型住宅轉變隨著科技進步、信息化的開展，小區(qū)的智能化設施已經成為人們選購住房時考慮的一個重要因素。住宅智能化已是中高檔樓盤必備的設施，智能化住宅備受歡送。.4從追求住地離單位近向居住環(huán)境好轉變近年來居住環(huán)境已成

54、為購房選擇的重要因素。過去人們選擇住房首先考慮的是距離單位近，上下班方便。如今，隨著環(huán)境意識增強，交通便捷度提高，人們對居住區(qū)的環(huán)境越來越重視。由此，城市郊區(qū)的寧靜、空氣清新、綠化覆蓋率高的小區(qū)樓盤大受購房者青睞。.5從一般住房向品牌住房轉變品牌是企業(yè)形象、產品形象的特征，名牌住宅也是住房身份的象征。優(yōu)質的名牌住宅，質量上乘，檔次較高，物業(yè)管理效勞周到，既是放心房，又是代表住房者身份的上檔次房，可以滿足物質的、精神的享受。如今的購房者特別是中高收入者多傾向于品牌住房。.6從普通型住宅向花園式居住區(qū)轉變近年來，隨著高收入者增多和居住要求的提高，花園式住宅銷售趨旺?；▓@式住宅具有清靜、私密性強、環(huán)境幽雅、情趣高尚，人與自然融合等優(yōu)點，單位售價不高，總價適宜，同身份相稱，成為高收入者和白領階層追求的居住目標。今后的開展必然有越來越多的中高收入者趨向購置花園式住宅。.7從留戀居住市中心向居住近郊轉變過去不少居民往往以住在市中心為榮，貪圖生活便利。近年來情況有了很大變化，隨著郊區(qū)經濟開展，商業(yè)網點增多，交通、通信便捷，農村城市化進程加快，加上郊區(qū)環(huán)境空氣清新、寧靜、房價廉價，越來越多的居民喜愛到近郊購房入住。因此，一些城市如上海的浦東新區(qū)、閔行、南匯、松江、青浦等地成了購房的熱點地區(qū)。人們愿意在市中心上班，回家休閑時享受田園風光。.8從單純居住向購房消費與投