2003年度江蘇人居環(huán)境范例獎(jiǎng)(精)

1、1 2003 年度“江蘇人居環(huán)境范例獎(jiǎng)” 申報(bào)材料 申報(bào)項(xiàng)目：社區(qū)公共管理與服務(wù) 常州市老住宅小區(qū)綜合整治工程 項(xiàng)目摘要： 有著 2500 多年歷史的常州，是國家第一批可持續(xù)發(fā)展試點(diǎn)城市之 一。近年來，常州市委、市政府以“建設(shè)新常州、構(gòu)筑新優(yōu)勢(shì)”為總綱， 以富民強(qiáng)市、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為戰(zhàn)略目標(biāo)，在加速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的同時(shí)，著力改善老住宅小區(qū)人居環(huán)境，提高市民居住質(zhì) 量。近年來累計(jì)投入資金近 3 億元，按照“政府花錢建機(jī)制、百姓花錢 買服務(wù)”的宗旨，徹底改變了常州市 800 萬平方米老住宅小區(qū)“臟、亂、 差”的狀況，基本實(shí)現(xiàn)了老住宅小區(qū)綜合整治后轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的總體目 標(biāo)，惠及 1

2、0 余萬住戶，受益人口 40 萬。 綜合整治后的老住宅小區(qū)， 環(huán)境有了明顯改觀、 秩序有了明顯好轉(zhuǎn)、 設(shè)施功能有了明顯改善，轉(zhuǎn)入社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理后， 取得了良好的社會(huì)效益。民意調(diào)查顯示，市民對(duì)老住宅小區(qū)綜合整治與 轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作的滿意率為 82%，并被評(píng)為“常州市 2003 年度十佳好 事”之一。常州市政府以此為新動(dòng)力，進(jìn)一步總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，為城市化 建設(shè)舊城改造老小區(qū)綜合整治作了積極有效的探索。 項(xiàng)目申報(bào)陳述： 2 1、老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理是城市現(xiàn)代化建設(shè)的迫切需要 建于上世紀(jì)七、八十年代的老住宅小區(qū)，由于受當(dāng)時(shí)歷史條件的限 制，小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)偏低，如 70

3、 年代末建設(shè)的花園新村，其規(guī)劃 是按每 3 戶 2 輛自行車的標(biāo)準(zhǔn)配置公共車庫。大部分老小區(qū)未建封閉圍 墻，導(dǎo)致治安狀況每況愈下，如麗華二村綜合整治前每月被盜自行車就 達(dá) 30 余輛。隨著住房制度改革的深化， 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理模式與市場(chǎng)化的 住房制度嚴(yán)重相背，導(dǎo)致老住宅小區(qū)內(nèi)違章搭建、馬路市場(chǎng)、占道經(jīng)營(yíng)、 破墻開門開店、侵占綠地等現(xiàn)象普遍存在，如清涼新村綜合整治前破墻 開門開店就有 703 處。由于年久失修，一些老住宅小區(qū)道路坑洼積水、 房屋外墻風(fēng)化脫落、小區(qū)綠地雜草叢生，如工人新村綜合整治前外墻風(fēng) 化脫落導(dǎo)致居民住房滲漏的占總戶數(shù)的 25%。老住宅小區(qū)受當(dāng)時(shí)條件的 限制，普遍未實(shí)行雨污水管道分

4、流，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生污水漫溢和雨 澇災(zāi)害。從老住宅小區(qū)居住對(duì)象看，以老年人、下崗失業(yè)人員、困難家 庭居多，住房資源市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)，自然形成了老住宅小區(qū)內(nèi)居住對(duì)象是 社會(huì)弱勢(shì)群體，如機(jī)械新村，老年人占居民總數(shù)的 45%；北環(huán)新村有下 崗職工的家庭占居民總戶數(shù)的 35%，其貧困化、老齡化特征與新建小區(qū) 形成了強(qiáng)烈的反差， 居民要求改造老住宅小區(qū)居住環(huán)境的呼聲十分強(qiáng)烈。 老住宅小區(qū)較差的人居環(huán)境， 已成為制約常州城市現(xiàn)代化建設(shè)的 “瓶 頸”。 我市歷年的人大代表建議、 政協(xié)委員提案較多， 人民群眾來信、 來 訪、來電反映也較為集中。老住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理作為城市管理的重 要基礎(chǔ)工作之一，迫切需要引入

5、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新 機(jī)制，以適應(yīng)城市管理的新要求。對(duì)此，我市轉(zhuǎn)變政府職能，從計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)管理模式向市場(chǎng)化管理模式引導(dǎo)，常州市委、市政府在城市建設(shè)規(guī)劃 的編制中，以“科學(xué)的發(fā)展觀”為指導(dǎo)，牢固樹立建設(shè)人居最佳城市的 理念，將老住宅小區(qū)綜合整治工作列入常州市城市建設(shè)實(shí)施綱要，把全 面完成市區(qū) 800 萬平方米的老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理任務(wù)作 為重3 點(diǎn)工程之一。 2、老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理是實(shí)踐 “三個(gè)代表” 的民心工程 常州市委、市政府堅(jiān)持以人民群眾普遍關(guān)心、反映強(qiáng)烈的問題為突 破口，始終把多辦得民心、順民意的好事作為黨和政府工作的著眼點(diǎn)和 出發(fā)點(diǎn)，常州市政府將

6、64個(gè)總建筑面積 800 萬平方米的老住宅小區(qū)， 按 計(jì)劃 1997年至 2001年，完成了白云新村、 麗華一村等 27 個(gè) 350萬平方 米； 2002 年完成了麗華三村、清潭五村等 28 個(gè) 250 萬平方米； 2003年 完成了機(jī)械新村、北環(huán)新村等 9 個(gè) 200 萬平方米的老住宅小區(qū)綜合整治 與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理任務(wù)。每年都將老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工 作作為市委、市政府重點(diǎn)考核項(xiàng)目之一，以此作為考察政府是否深懷愛 民之心、恪守為民之職、多做利民之事的試金石。 老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作，在環(huán)境整治方面，完成 了房屋本體修繕、地坪設(shè)施整修、綠化調(diào)整等三大類 20 個(gè)子項(xiàng)目；

7、在專 項(xiàng)整治方面，重點(diǎn)完成了老小區(qū)內(nèi)的雨污水管道分流、主干道修補(bǔ)、人 行道板翻修、郵政信報(bào)箱更換、供電、電信等各種管線整修；在配套設(shè) 施整治方面，重點(diǎn)完成了小區(qū)的區(qū)域封閉，補(bǔ)建公建配套設(shè)施，增加車 輛停車泊位等公共設(shè)施。 整治后實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)在基礎(chǔ)管理方面，對(duì)清理、騰退、回購 的配套設(shè)施全部進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，使用權(quán)移交物業(yè)公司；每個(gè)老住宅小區(qū) 都成立了業(yè)主委員會(huì)，定期召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘 的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化 的管理；物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)人員都做到統(tǒng)一標(biāo)志，工作規(guī)范；建立了住 戶及房屋共用設(shè)施設(shè)備的檔案； 物業(yè)公司設(shè)立服務(wù)電話接受業(yè)主的報(bào)

8、修、 求助、建議、問訊、投訴等并及時(shí)處理，業(yè)主滿意率達(dá)到 96%，便民維 修服務(wù)零修及時(shí)率達(dá)到 100%，返修率控制在 1%，并做好回訪工作。老小 區(qū)內(nèi)居民對(duì)新4 出現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象能夠及時(shí)向物業(yè)公司報(bào)告，使違章行 為得到有效處理。為了切實(shí)解決好老住宅小區(qū)房屋維修的問題，我市專 門出臺(tái)了 常州市市區(qū)住房共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修管理暫行辦法 等規(guī)范性文件，市房管局還專門設(shè)立熱線電話，及時(shí)合理地使用好房屋 維修資金，維護(hù)好業(yè)主的切身利益。 整治后的老住宅小區(qū)根據(jù)規(guī)模大小設(shè)置了平面示意圖，主要路口、 組團(tuán)及幢、單元、戶門標(biāo)識(shí)明顯，新增設(shè)大門 216處，新設(shè)門崗 348 處； 房屋外觀完好、整潔；

9、新增宣傳欄 101 處、廣告欄 1.1 萬個(gè)、郵政信報(bào) 箱 13.6 萬只；雨污水管道分流 33.45 萬米后排水、排污管道暢通； 53 萬平方米道路、人行彩道板整修后暢通平整；供水、供電、路燈照明等 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，各專業(yè)部門都能及時(shí)維護(hù)、維修、保養(yǎng)。 老住宅小區(qū)新建 1.7 萬米封閉圍墻后，有效地改善了安全環(huán)境，小 區(qū)設(shè)有專門的安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍， 713 名保安人員全部實(shí)行統(tǒng)一培訓(xùn)并持證 上崗，實(shí)行 24 小時(shí)值班巡邏和定期巡查制度，做到文明值勤；危及人身 安全處有明顯的標(biāo)識(shí)和具體的防范措施；消防設(shè)施設(shè)備完好；機(jī)動(dòng)車和 非機(jī)動(dòng)車管理制度完善。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，老小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后，機(jī) 動(dòng)車和非

10、機(jī)動(dòng)車的偷盜案件與整治前同期相比下降 80%。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善， 新增設(shè) 9000 余只單元樓道封閉式垃圾箱， 清潔衛(wèi)生 制度落實(shí)，亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼亂畫現(xiàn)象得到有效控制，無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵 物、家禽、家畜現(xiàn)象，排放油煙、噪音符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。老住宅小區(qū) 綜合整治和轉(zhuǎn)入物業(yè)管理，不僅使老小區(qū)居民的居住環(huán)境得到改善，生 活質(zhì)量得到提高，而且由于其不涉及大規(guī)模的拆遷重建，減輕了居民群 眾的經(jīng)濟(jì)壓力，減少了舊城改造所產(chǎn)生的拆遷矛盾，從根本上體現(xiàn)出政 府“以民為本”，踐行“三個(gè)代表”思想的執(zhí)政理念。 老住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后，物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì) 相互配合，定期組織各項(xiàng)文體活動(dòng)，累計(jì)已舉辦春節(jié)、迎

11、“七一”、夏 季納5 涼、中秋等各類晚會(huì) 900 多場(chǎng)，豐富了居民的文化生活。老住宅小 區(qū)綜合整治后新增設(shè)了 104個(gè)綠化景點(diǎn)和休閑健身廣場(chǎng)， 21 個(gè)社區(qū)醫(yī)療 點(diǎn)。與此同時(shí)，老小區(qū)綜合整治中清理、騰退的文化站等公建配套用房， 開設(shè)了社區(qū)黨校 15個(gè)、老年人活動(dòng)室 60 個(gè)、計(jì)劃生育指導(dǎo)站 16個(gè)、法 律援助點(diǎn) 12 個(gè)，等等舉措增進(jìn)了老住宅小區(qū)內(nèi)居民人與人之間的情感交 流和互幫互助的理念， 推進(jìn)了精神文明建設(shè)。 西新橋三村在 2002 年被中 央文明辦、國家民政部授予 “全國創(chuàng)建文明社區(qū)示范點(diǎn)”，時(shí)任黨和國 家領(lǐng)導(dǎo)人李嵐清、費(fèi)孝通視察小區(qū)后都給予了高度評(píng)價(jià)。 物業(yè)管理工作越來越得到老住宅小區(qū)

12、居民的認(rèn)可，目前物業(yè)管理費(fèi) 收繳率逐步上升，好的小區(qū)達(dá)到 95%以上，物業(yè)公司還開展一些便民有 償服務(wù)，拓展多種經(jīng)營(yíng)渠道，使得老住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)走上健康發(fā) 展的軌道。 3、領(lǐng)導(dǎo)重視，多部門聯(lián)合工作機(jī)制是老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管 理工作的保證 為切實(shí)有效地推進(jìn)老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作， 市委、 市政府專門召開聯(lián)席工作會(huì)議，專題研究討論老住宅小區(qū)整治與轉(zhuǎn)軌工 作中的有關(guān)問題，制定頒發(fā)了常州市市區(qū)老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入 物業(yè)管理辦法，并自上而下建立了組織保障體系和聯(lián)合工作機(jī)制。 一是 建立由市長(zhǎng)直接掛帥，分管市長(zhǎng)、各區(qū)政府和相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加的市 老住宅小區(qū)綜合整治轉(zhuǎn)軌工作領(lǐng)

13、導(dǎo)小組，定期召開工作例會(huì)，協(xié)調(diào)解決 整治工作中的疑難問題，全面領(lǐng)導(dǎo)整治轉(zhuǎn)軌工作；二是建立由領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室（市房管局）牽頭，各區(qū)政府、有關(guān)部門為主體的互相配合、通 力合作的實(shí)際運(yùn)作機(jī)制；三是建立以街道、居委會(huì)等基層組織為骨干力 量、社會(huì)各方共同參與的聯(lián)合工作機(jī)制。為了做到職責(zé)明確、獎(jiǎng)罰分明， 市政府與各區(qū)政府、有關(guān)部門和單位簽定了老住宅小區(qū)整治工作目標(biāo) 責(zé)任書，把整治工作6 列入各區(qū)、各部門的年度目標(biāo)考核內(nèi)容。 為了有效地調(diào)動(dòng)市、區(qū)、各相關(guān)部門的工作積極性，政府部門共同 來關(guān)心老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作，建立了以政府支撐為 主，多渠道資金投入的機(jī)制。幾年來，常州市先后投入近 3 億元

14、人民幣 用于小區(qū)整治，其中環(huán)境整治經(jīng)費(fèi)是由市政府在財(cái)政資金緊張的情況下， 從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中按每平方米 20元的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先安排， 投資總額 1.6 億 元，占整治經(jīng)費(fèi)的 80%；配套設(shè)施整治經(jīng)費(fèi)由各區(qū)政府承擔(dān)，投資總額 4000 萬元，占整治經(jīng)費(fèi)的 20%，用于公建配套設(shè)施回購等；專項(xiàng)整治經(jīng) 費(fèi)由各有關(guān)部門和單位負(fù)責(zé)落實(shí)，做到“誰家的孩子誰家抱”，累計(jì)投 入資金 9000 多萬元。 由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)的整治轉(zhuǎn)軌工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，發(fā)動(dòng) 市民群眾、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處等開展自下而上的聯(lián)合調(diào)查，制定 整治方案措施。采取將整治方案向居民公示、召開聽證會(huì)等形式，讓廣 大市民參與老住宅小區(qū)綜合整治

15、與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作，每個(gè)小區(qū)都制定 了可具體操作的 “一村一策”整治方案 。各區(qū)政府、市房管、規(guī)劃、 建設(shè)、城管、園林等 16 個(gè)部門和單位根據(jù)實(shí)施方案的內(nèi)容和要求各負(fù)其 責(zé)地開展綜合整治工作。 市、區(qū)、各部門自始至終貫徹 “五大管理”（工 期管理、質(zhì)量管理、安全管理、資金管理和隊(duì)伍管理） ，嚴(yán)格按市場(chǎng)化模 式運(yùn)作。 4、以民為本，政策扶持，社區(qū)管理與服務(wù)呈現(xiàn)新氣象 老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作是新老機(jī)制的轉(zhuǎn)換，集中 暴露出老小區(qū)幾十年來未能解決的諸多矛盾，如在新村整治中，一樓居 民強(qiáng)烈要求對(duì)影響其通風(fēng)采光的高大樹木進(jìn)行移植、砍伐，而樓上居民 則持反對(duì)意見，認(rèn)為要保留好生長(zhǎng)多年的高大樹

16、木，這集中反映了老小 區(qū)居民對(duì)于綜合整治的不同心態(tài)，類似諸多矛盾都是通過老小區(qū)綜合整 治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作得以解決。7 我們?cè)谡喂ぷ髦凶允贾两K貫徹“以 民為本”的親民理念，加強(qiáng)與居民群眾的溝通與聯(lián)系。一是采用問卷調(diào) 查等方式廣泛征求群眾意見和建議，并將其整理匯總成冊(cè)，力求在實(shí)施 方案中體現(xiàn)；二是認(rèn)真處理人民來信來訪，耐心細(xì)致地做好群眾思想工 作，市領(lǐng)導(dǎo)在信訪接待日親自接待市民來訪、解答咨詢；三是在整治實(shí) 施過程中始終優(yōu)先解決人民群眾最迫切需要解決的問題。 “政府花錢建機(jī)制，百姓花錢買服務(wù)” 。綜合整治只是手段，其目 的是要從根本上解決老小區(qū)的長(zhǎng)效管理問題， 即通過整治， 轉(zhuǎn)入社會(huì)化、 專業(yè)化

17、、市場(chǎng)化的物業(yè)管理?？紤]到老小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力低，我 市沒有采取強(qiáng)硬措施， 而是一方面及時(shí)做好居民的溝通， 充分發(fā)揮報(bào)紙、 電視等新聞?shì)浾摰囊龑?dǎo)作用，加大對(duì)該項(xiàng)工作的宣傳以引導(dǎo)居民觀念的 轉(zhuǎn)變；另一方面，市政府通過出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策和措施，為老住宅小 區(qū)推行物業(yè)管理創(chuàng)造良好的條件。 主要有： 一是補(bǔ)建一批必要的配套設(shè) 施 （車庫等） ，以增強(qiáng)物管企業(yè)“造血”功能； 二是對(duì)街道、 居委會(huì)占用、 投資建設(shè)的配套設(shè)施進(jìn)行清理、騰退、回購并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，移交物業(yè) 企業(yè)管理；三是按最低等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)， 有困難的按每戶每月 68 元標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)；四是市政府先后出臺(tái)了關(guān)于由政府投資形成的公益性崗位優(yōu)先 使用

18、下崗失業(yè)人員的通知 、關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)下崗失業(yè)人員再就業(yè) 各項(xiàng)政策的補(bǔ)充意見的通知等文件，給予物業(yè)管理崗位公益性崗位補(bǔ) 貼政策，對(duì)物管企業(yè)錄用政府援助的失業(yè)人員，給予相應(yīng)的補(bǔ)貼和稅收 優(yōu)惠，在對(duì)老小區(qū)推行物業(yè)管理的過程中，我市多次舉辦“物業(yè)管理行 業(yè)安置下崗失業(yè)人員專場(chǎng)招聘會(huì)” ， 近幾年僅老小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)就吸收 安置了下崗職工 1300 多人，在老小區(qū)物業(yè)管理公司中， 使用下崗女職工 的比例占 30%，其中胡一平、盛銘珍等 19 名女下崗人員還擔(dān)任了物業(yè)公 司的總經(jīng)理和部門經(jīng)理；五是將政府原來用于老小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi) 等繼續(xù)用于其物業(yè)管理； 六是給進(jìn)駐老小區(qū)的物管企業(yè)安排 10 萬元的

19、啟 動(dòng)經(jīng)費(fèi)，為之配備電腦、垃8 圾車等必要的設(shè)施。另外還結(jié)合城市農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)改造，讓老小區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提供一些營(yíng)業(yè)用房，用其收入補(bǔ)充老小區(qū)物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。 常州市老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作得到社會(huì)各界人士 的一致好評(píng)和居民群眾的普遍歡迎， 該項(xiàng)工作被評(píng)為 “常州市 2003 年度 十佳好事”之一。整治后的工人新村居民張秀珍大媽說： “搬家要搬新房 子，整治后就等于搬進(jìn)了新房子！ ”。據(jù)民意調(diào)查，居民群眾對(duì)老住宅小 區(qū)綜合整治工作的滿意率為 82%，對(duì)文明施工的滿意率為 85.57%, 對(duì)整治 后是否需要實(shí)行物業(yè)管理的支持率為 81.77%；許多市民用送錦旗的方式 表達(dá)對(duì)黨和政府的感激

20、之情，近年來，常州市政府收到居民自發(fā)贈(zèng)送的 錦旗 40 余面。 國家建設(shè)部、江蘇省建設(shè)廳分別向全國、全省推廣我市的工作經(jīng)驗(yàn) 和做法。北京、上海、重慶、福建、河北、黑龍江等省市及省內(nèi)兄弟城 市都專程來我市參觀考察，并給予較高的評(píng)價(jià)； 2004 年在全國建設(shè)工作 會(huì)議上，孫國建副市長(zhǎng)代表常州市政府作了專題經(jīng)驗(yàn)交流；中央電視臺(tái) 新聞聯(lián)播和江蘇電視臺(tái)都對(duì)我市老住宅小區(qū)綜合整治的經(jīng)驗(yàn)與做法進(jìn)行 了報(bào)道。我市在老住宅小區(qū)綜合整治工作中取得了一定的成績(jī)，但我們 清醒地認(rèn)識(shí)到，這與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求相比、與居民群眾的期望相比還有 一些差距，為此，我們將繼續(xù)堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，不斷總結(jié)和探索，本 著“以人為本”、“以

21、民為天”的宗旨和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，改善我市人 居環(huán)境，共建常州美好家園。 附： 9 2003 年度“江蘇人居環(huán)境范例獎(jiǎng)” 申報(bào)陳述材料 項(xiàng)目名稱：社區(qū)公共管理與服務(wù) 常州市老住宅小區(qū)綜合整治工程 申報(bào)單位：常州市人民政府 項(xiàng)目摘要： 有著 2500 多年歷史的常州，是國家第一批可持續(xù)發(fā)展試點(diǎn)城市之 一。近年來，常州市委、市政府以“建設(shè)新常州、構(gòu)筑新優(yōu)勢(shì)”為總綱， 以富民強(qiáng)市、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為戰(zhàn)略目標(biāo)，著力改善老住宅小區(qū)人 居環(huán)境，提高市民居住質(zhì)量。按照“政府花錢建機(jī)制、百姓花錢買服務(wù)” 的宗旨，近年來累計(jì)投入資金近 3 億元，用于老住宅小區(qū)綜合整治，徹 底改變了常州市 800 萬平方米老住

22、宅小區(qū)“臟、亂、差”的狀況，基本 實(shí)現(xiàn)了老住宅小區(qū)綜合整治后轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的總體目標(biāo)， 惠及 10 余萬住 戶，受益人口 40 萬。綜合整治后的老住宅小區(qū)，環(huán)境有了明顯改觀、秩 序有了明顯好轉(zhuǎn)、設(shè)施功能有了明顯改善，轉(zhuǎn)入社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng) 化的物業(yè)管理后，取得了良好的社會(huì)效益。民意調(diào)查顯示，市民對(duì)老住 宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作的滿意率為 82%，被評(píng)為“常州市 2003年度十佳好事”之一。西新橋三村還被授予“全國創(chuàng)建文明社區(qū)示 范點(diǎn)”、“江蘇省文明社區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)。 項(xiàng)目申報(bào)陳述： 一、項(xiàng)目開始前的情形： 10 早在上世紀(jì)七八十年代，常州市就在全國率先進(jìn)行住宅新村建設(shè)， 至九十年代初共

23、建造了 800 多萬平方米的住宅新村，大大改善了當(dāng)時(shí)居 民的居住條件。隨著時(shí)間的推移和住房制度的改革，老住宅小區(qū)房屋本 體嚴(yán)重老化、年久失修，外墻斑駁落離，小區(qū)配套設(shè)施指標(biāo)偏低，違章 搭建、一樓居民破墻開門開店、侵占綠地等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，馬路市場(chǎng)普 遍存在，小區(qū)道路破損嚴(yán)重、坑洼積水，下水道雨污混流、經(jīng)常堵塞。 小區(qū)環(huán)境臟亂差的狀況嚴(yán)重影響到居民的生活質(zhì)量，也影響著城市的形 象。再加上小區(qū)原有的行政管理經(jīng)費(fèi)越來越少，其基本的維修保障難以 落實(shí)，由此引發(fā)的各種矛盾接連不斷，居民要求整治小區(qū)的呼聲十分強(qiáng) 烈。 二、項(xiàng)目確定和實(shí)施過程： 確定重點(diǎn) 老住宅小區(qū)較差的人居環(huán)境， 已成為制約常州城市現(xiàn)代化建

24、設(shè)的 “瓶 頸”。我市轉(zhuǎn)變政府職能，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式向市場(chǎng)化管理模式引導(dǎo)， 在城市建設(shè)規(guī)劃的編制中，以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，牢固樹立建設(shè)人居 最佳城市的理念，將老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作列入常州 市城市建設(shè)實(shí)施綱要，把全面完成市區(qū) 800 萬平方米的老住宅小區(qū)綜合 整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理任務(wù)作為重點(diǎn)工程之一。 目標(biāo)和策略的形成 常州市從調(diào)查研究入手，發(fā)動(dòng)市民群眾、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處 等開展自下而上的聯(lián)合調(diào)查，在對(duì)全市老住宅小區(qū)全面調(diào)查的基礎(chǔ)上， 科學(xué)合理地制定出可操作的“一村一策”整治方案，把環(huán)境整治、 專項(xiàng)整治、配套設(shè)施整治、聯(lián)合執(zhí)法和轉(zhuǎn)入物業(yè)管理作為整治工作的五 大內(nèi)容。力求通過

25、整治，解決老住宅小區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和重點(diǎn)問題。 通過建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制，落實(shí)小區(qū)長(zhǎng)效管 理措施， 從根本上改善小區(qū)人居環(huán)境， 促進(jìn)社區(qū)建設(shè)和精神文明的發(fā)展。 資源動(dòng)員 11 常州市委、市政府自上而下建立了組織保障體系和聯(lián)合工作機(jī)制。 建立了由市長(zhǎng)直接掛帥，分管市長(zhǎng)、各區(qū)政府和相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加的 市老住宅小區(qū)綜合整治轉(zhuǎn)軌工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面領(lǐng)導(dǎo)整治轉(zhuǎn)軌工作；領(lǐng) 導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，牽頭組織各區(qū)政府、市房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、 園林等 16 個(gè)部門和單位， 根據(jù)實(shí)施方案的內(nèi)容和要求各負(fù)其責(zé)地開展綜 合整治工作；同時(shí)建立以街道、居委會(huì)等基層組織、廣大居民群眾共同 參與的聯(lián)合工作

26、機(jī)制。 我市還建立了以政府支撐為主，多渠道資金投入機(jī)制。明確了綜合 整治經(jīng)費(fèi)由環(huán)境整治經(jīng)費(fèi)（市政府出資） 、配套設(shè)施整治經(jīng)費(fèi)（各區(qū)政府 出資）和專項(xiàng)整治經(jīng)費(fèi)（各有關(guān)部門和單位出資）組成。 項(xiàng)目過程 常州市政府將 64 個(gè)總建筑面積 800 萬平方米的老住宅小區(qū)， 按計(jì)劃 分別于 1997 年至 2001年，完成了白云新村、 麗華一村等 27 個(gè) 350 萬平 方米； 2002 年完成了麗華三村、清潭五村等 28 個(gè) 250 萬平方米； 2003 年完成了機(jī)械新村、北環(huán)新村等 9 個(gè) 200 萬平方米的老住宅小區(qū)綜合整 治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理任務(wù)。 為使綜合整治工作走上規(guī)范化、制度化管理的軌道，市、區(qū)

27、、各部 門堅(jiān)持整治與管理并重，將“五大管理” （工期管理、質(zhì)量管理、安全管 理、資金管理和隊(duì)伍管理）自始至終貫穿于整個(gè)整治過程，嚴(yán)格按市場(chǎng) 化模式運(yùn)作。 老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作，在環(huán)境整治方面，完成 了房屋本體修繕、地坪設(shè)施整修、綠化調(diào)整等三大類 20 個(gè)子項(xiàng)目，共粉 刷出新住宅樓單元樓道 3420 幢，修補(bǔ)樓道 10 萬平方米，刷新樓道內(nèi)墻 306.16 萬平方米，實(shí)施外墻粉刷出新 60 萬平方米，油漆扶手、扶欄 28.2 萬米，更換、新增落水管 37.6 萬米、落水斗 8.9 萬只； 疏通下水道 28.4 萬米，拆換、新排下水道 11.6 萬米，疏通、整修雨水管道 27.6

28、萬米， 更換雨水井蓋、圈 2.7 萬只，新增窨井、雨水井 2.6 萬座，整修、新鋪 道路 40 12 萬平方米，新增、整修側(cè)石 25.2 萬米，鋪設(shè)人行道板 4.12 萬平 方米，整修公廁 124 座，宅地地坪平整硬化 14.4 萬平方米；新增綠化 70.4 萬平方米，種植各類灌、喬木及球類植物 179.2 萬株，新建、整修 景點(diǎn)及休閑、健身場(chǎng)所 104 處。 在專項(xiàng)整治方面，重點(diǎn)完成老住宅小區(qū)內(nèi)雨污水管道分流，敷設(shè)管 道 6.65 萬米，疏浚整修雨、污水管道 26.8 萬米；通向老住宅小區(qū)的主 干道道路新鋪混凝土、攤鋪瀝青路面 4 萬平方米，鋪設(shè)、翻新人行彩道 板 4.8 萬平方米；更換郵政

29、信報(bào)箱盒 13.6 萬個(gè)；完成了供電、電信等各 種管線整修。 在配套設(shè)施整治方面，重點(diǎn)完成了小區(qū)的區(qū)域封閉，補(bǔ)建公建配套 設(shè)施， 增加車輛停車泊位等公共設(shè)施。 其中， 補(bǔ)建車庫、 值班房、 管理 用房 2.4 萬平方米，新增停車泊位 1.1 萬處。 在聯(lián)合執(zhí)法工作方面，根據(jù)各行政執(zhí)法部門的職能，組織 100 多人 的聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，采取聯(lián)合到老住宅小區(qū)內(nèi)宣傳發(fā)動(dòng)、做思想工作糾正 違章的方法，動(dòng)員老住宅小區(qū)居民自覺糾正違章 2133 處。 整治后實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)在基礎(chǔ)管理方面，對(duì)清理、騰退、回購 的配套設(shè)施全部進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，使用權(quán)移交物管企業(yè)；每個(gè)老住宅小區(qū) 都成立了業(yè)主委員會(huì)，選聘了物業(yè)管理公

30、司，簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，由 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化的管理；物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)人員都做到統(tǒng) 一標(biāo)志，工作規(guī)范；建立了住戶及房屋共用設(shè)施設(shè)備的檔案；物管企業(yè) 設(shè)立服務(wù)電話接受業(yè)主的報(bào)修、求助、建議、問訊、投訴等并及時(shí)處理， 業(yè)主滿意率達(dá)到 96%，便民維修服務(wù)零修及時(shí)率達(dá)到 100%，返修率控制 在 1%，并做好回訪工作。老住宅小區(qū)內(nèi)居民對(duì)新出現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象能 夠及時(shí)向物管企業(yè)報(bào)告，使違章行為得到有效處理。為了切實(shí)解決好老 住宅小區(qū)房屋維修的問題，市房管局還專門設(shè)立熱線電話，及時(shí)合理地 使用好房屋維修資金，維護(hù)好業(yè)主的切身利益。 三、項(xiàng)目取得的成果： 老住宅小區(qū)綜合整治和轉(zhuǎn)入物業(yè)管理，不僅使老

31、13 住宅小區(qū)居民的居 住環(huán)境得到改善，生活質(zhì)量得到提高，而且由于其不涉及大規(guī)模的拆遷 重建，減輕了居民群眾的經(jīng)濟(jì)壓力， 減少了舊城改造所產(chǎn)生的拆遷矛盾， 這是舊城改造、城市出新的一條重要途徑，是控制拆遷量保持社會(huì)穩(wěn)定 的一條重要舉措，從根本上體現(xiàn)出政府“以民為本” ，踐行“三個(gè)代表” 思想的執(zhí)政理念。 老住宅小區(qū)新建 1.7 萬米封閉圍墻后，有效地改善了安全環(huán)境，小 區(qū)設(shè)有專門的安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍， 713 名保安人員全部實(shí)行統(tǒng)一培訓(xùn)并持證 上崗，實(shí)行 24 小時(shí)值班巡邏和定期巡查制度，做到文明值勤；危及人身 安全處有明顯的標(biāo)識(shí)和具體的防范措施；消防設(shè)施設(shè)備完好；機(jī)動(dòng)車和 非機(jī)動(dòng)車管理制度完善。

32、據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)， 老住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后， 機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的偷盜案件與整治前同期相比下降 80%。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善， 新增設(shè) 9000 余只單元樓道封閉式垃圾箱， 清潔衛(wèi)生 制度落實(shí)，亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼亂畫現(xiàn)象得到有效控制，無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵 物、家禽、家畜現(xiàn)象，排放油煙、噪音符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 常州市老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作得到社會(huì)各界人士 的一致好評(píng)和居民群眾的普遍歡迎。整治后的工人新村居民張秀珍大媽 說：“搬家要搬新房子，整治后就等于搬進(jìn)了新房子！ ”。許多市民用送錦 旗的方式表達(dá)對(duì)黨和政府的感激之情，近年來，常州市政府收到居民自 發(fā)贈(zèng)送的錦旗 40 余面。 國家建設(shè)部、江蘇省建

33、設(shè)廳分別向全國、全省推廣我市的工作經(jīng)驗(yàn) 和做法。北京、上海、重慶、福建、河北、黑龍江等省市及省內(nèi)兄弟城 市都專程來我市參觀考察，并給予較高的評(píng)價(jià)； 2004 年在全國建設(shè)工作 會(huì)議上，孫國建副市長(zhǎng)代表常州市政府作了專題經(jīng)驗(yàn)交流；中央電視臺(tái) 新聞聯(lián)播和江蘇電視臺(tái)都對(duì)我市老住宅小區(qū)綜合整治的經(jīng)驗(yàn)與做法進(jìn)行 了報(bào)道。 四、項(xiàng)目與可持續(xù)發(fā)展： 在老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作過14 程中，我們始終貫徹 可持續(xù)發(fā)展理念，大力增強(qiáng)老住宅小區(qū)可持續(xù)發(fā)展意識(shí)。整治后的老住 宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后，物管企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)相互配合， 定期組織各項(xiàng)文體活動(dòng)。累計(jì)已舉辦春節(jié)、迎“七一” 、夏季納涼、中秋

34、 等各類晚會(huì) 900 多場(chǎng)，豐富了居民的文化生活。 104 個(gè)綠化景點(diǎn)和休閑 健身廣場(chǎng)每天約有萬人健身做操休閑，與此同時(shí)，老住宅小區(qū)綜合整治 中清理、騰退的文化站等公建配套用房，開設(shè)了 21 個(gè)社區(qū)醫(yī)療點(diǎn)、 15 個(gè)社區(qū)黨校、 60 個(gè)老年人活動(dòng)室、 16 個(gè)計(jì)劃生育指導(dǎo)站、 12 個(gè)法律援 助點(diǎn)，等等舉措增進(jìn)了老住宅小區(qū)內(nèi)居民人與人之間的情感交流和互幫 互助的理念， 提升了社區(qū)精神文明水平。 西新橋三村在 2002年被中央文 明辦、國家民政部授予 “全國創(chuàng)建文明社區(qū)示范點(diǎn)” ，時(shí)任黨和國家領(lǐng) 導(dǎo)人李嵐清、費(fèi)孝通視察小區(qū)后都給予了高度評(píng)價(jià)。 物業(yè)管理工作越來越得到老住宅小區(qū)居民的認(rèn)可，目前物業(yè)

35、管理費(fèi) 收繳率逐步上升，好的小區(qū)達(dá)到 95%以上，物管企業(yè)還開展一些便民有 償服務(wù)，拓展多種經(jīng)營(yíng)渠道，使得老住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)走上健康發(fā) 展的軌道。 五、經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)： 1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，各部門形成合力是搞好綜合整治工作的關(guān)鍵 常州市委、市政府高度重視老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工 作，每年市委擴(kuò)大會(huì)議、市長(zhǎng)辦公會(huì)都將老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物 業(yè)管理工作作為市委、市政府重點(diǎn)決策內(nèi)容之一，并列為市政府“為民 辦實(shí)事”項(xiàng)目；市委、市人大、市政府、市政協(xié)主要領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)心老住 宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理工作，經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，了解工程進(jìn)展， 聽取居民群眾意見，多次作出批示意見；市政府頒發(fā)了常州市區(qū)老住 宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理辦法 ， 與各區(qū)政府、 各有關(guān)部門簽訂 老 住宅小區(qū)整治工作目標(biāo)責(zé)任書 ，把整治工作列入各區(qū)、 有關(guān)部門的年度 目標(biāo)考核內(nèi)容；市財(cái)政在預(yù)算資金緊張的情況下，每年都優(yōu)先安排了老 住宅小區(qū)整治經(jīng)費(fèi)。市建設(shè)、規(guī)劃、15 城管、園林、水利、工商、經(jīng)貿(mào)委、 公安、供電、廣電、電信等部門和單位聯(lián)合實(shí)行綜合整治，做到“誰家 的孩子誰家抱”，相互配合，形成合力。 2、 堅(jiān)持走群眾路線， 讓全社會(huì)參與是搞好綜合整治工作的重要基礎(chǔ) 老住宅小區(qū)整治與群眾利益息息相關(guān)。我們樹立“以