土地用途管制PPT課件

1、本章內(nèi)容 第一節(jié) 土地用途管制的基本概念 第二節(jié) 土地用途管制經(jīng)濟(jì)分析 第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制 第四節(jié) 中國(guó)土地用途管制第1頁(yè)/共34頁(yè)第一節(jié) 土地用途管制的基本概念一、管制p “管制”是指按一定的規(guī)則、方法或確立的模式進(jìn)行調(diào)整，依一定的規(guī)劃或限制進(jìn)行指導(dǎo)，或受管理性原則或法律、法規(guī)的管轄。p 管制在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的本質(zhì)內(nèi)涵：由行政機(jī)構(gòu)制定并執(zhí)行的直接干預(yù)市場(chǎng)配置機(jī)制或間接改變企業(yè)和消費(fèi)者的供需決策的一般規(guī)則或特殊行為。類型包括： 直接干預(yù)市場(chǎng)配置的管制（價(jià)格管制）； 通過(guò)影響消費(fèi)者決策而影響市場(chǎng)均衡的管制（稅收、補(bǔ)貼）； 通過(guò)干擾企業(yè)決策從而影響市場(chǎng)均衡的管制（排污、治污管制）。第2頁(yè)

2、/共34頁(yè)第一節(jié) 土地用途管制的基本概念二、土地用途管制p 土地用途管制指以土地利用規(guī)劃為核心，持續(xù)利用管理為目標(biāo)，在一定區(qū)域內(nèi)科學(xué)劃定土地用途分區(qū)，并確定用途限制內(nèi)容，實(shí)行用途變更許可，對(duì)土地用途實(shí)行嚴(yán)格控制，以排除各區(qū)有妨礙主要用途的其他使用的一種地政管理制度。p 主要政策工具： 依據(jù)土地利用規(guī)劃的目標(biāo)及內(nèi)容，劃定土地使用分區(qū)，并制定用途管制內(nèi)容； 實(shí)行開(kāi)發(fā)及用途變更許可制度； 賦予土地利用規(guī)劃以法律效力，即強(qiáng)制性。第3頁(yè)/共34頁(yè)第一節(jié) 土地用途管制的基本概念二、土地用途管制p 土地用途管制特點(diǎn) 是一種土地利用約束機(jī)制，規(guī)范土地的使用。 是一項(xiàng)強(qiáng)制性土地利用管理制度，必須必須經(jīng)過(guò)一定的科

3、學(xué)程序和法定程序，確定土地的具體用途。 是一項(xiàng)糾正土地利用中市場(chǎng)失靈的制度安排，防止農(nóng)用地過(guò)度非農(nóng)化，保護(hù)土地資源。第4頁(yè)/共34頁(yè)第一節(jié) 土地用途管制的基本概念三、土地用途分區(qū)與調(diào)控p 土地利用方式與結(jié)構(gòu)的差異性，要求差別化土地政策設(shè)計(jì)。在這兩個(gè)差異性基礎(chǔ)上編制的土地利用總體規(guī)劃，是實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。對(duì)土地利用進(jìn)行分類劃區(qū)，實(shí)行分類指導(dǎo)，可以為宏觀調(diào)控與微觀配置提供科學(xué)依據(jù)。p 土地利用分區(qū)：依據(jù)土地的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異規(guī)律及土地類型與土地利用方向的相對(duì)一致性，把土地利用劃分為不同基本單元地域或用地類型。第5頁(yè)/共34頁(yè)第一節(jié) 土地用途管制的基本概念三、土地用途分區(qū)與調(diào)控p 土地

4、利用分區(qū)可分為：土地利用地域分區(qū)和用地分區(qū)。p 土地利用地域分區(qū)：是在綜合考慮規(guī)劃區(qū)域的自然條件的分異規(guī)律、資源的區(qū)域特征、土地利用現(xiàn)狀和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃結(jié)構(gòu)，揭示各地域特征，指出地域內(nèi)的土地利用方向、結(jié)構(gòu)與布局，進(jìn)而確定用地控制區(qū)域以及保護(hù)與改造的途徑。（如：中部平原糧油發(fā)展區(qū)；山區(qū)、丘陵林果礦產(chǎn)發(fā)展區(qū) ）p 用地分區(qū)（土地利用控制分區(qū)、用途分區(qū)）：是在土地適宜性特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展以及今后土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要?jiǎng)澐值挠玫貐^(qū)域。 （如：農(nóng)地區(qū)、林地區(qū)、城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)、鄉(xiāng)村建設(shè)區(qū)等 ）第6頁(yè)/共34頁(yè)第一節(jié) 土地用途管制的基本概念三、土地用

5、途分區(qū)與調(diào)控p 土地用途分區(qū)管制就是國(guó)家為達(dá)到土地用途管制的目的，運(yùn)用土地用途分區(qū)條例，在不同地域?qū)ν恋厥褂脵?quán)主體的某些權(quán)力進(jìn)行不同程度的限制。p 根據(jù)土地用途分區(qū)管制的實(shí)踐，土地用途分區(qū)是實(shí)現(xiàn)土地用途專用許可的直接依據(jù)，土地用途分區(qū)管制是限制土地使用權(quán)，而不是取消土地使用權(quán)、決策權(quán)。土地用途分區(qū)管制制度是土地用途管制制度的核心制度。p 耕地保護(hù)是土地用途管制制度建設(shè)的根本目標(biāo)。第7頁(yè)/共34頁(yè)第二節(jié) 土地用途管制經(jīng)濟(jì)分析一、政府管制的成本和收益p 幾點(diǎn)假設(shè)：集體（農(nóng)民）擁有完整的土地產(chǎn)權(quán)；在土地利用的社會(huì)控制中可以區(qū)分兩種情形：一是政府管制的權(quán)利，二是政府無(wú)管制的權(quán)利；集體（農(nóng)民）對(duì)土地的投

6、資偏好不分用途，農(nóng)業(yè)用途變更為非農(nóng)業(yè)的得到行政許可后由其它機(jī)構(gòu)投資開(kāi)發(fā)。p 基于以上假設(shè)，這里從成本收益分析角度出發(fā)，根據(jù)政府占用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)政府行使土地用途管制權(quán)對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)投資的影響進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。第8頁(yè)/共34頁(yè)第二節(jié) 土地用途管制經(jīng)濟(jì)分析一、政府管制的成本和收益地價(jià)y管制對(duì)集體（農(nóng)民）土地財(cái)產(chǎn)（投資）的影響0y0y1TC總成本Rnr(y)無(wú)管制時(shí)的收益非農(nóng)業(yè)用途Rr(y)有管制時(shí)的收益農(nóng)業(yè)用途p 需要在保持土地用途管制的基本功能與約束的前提下，不斷優(yōu)化政府管制的法律政策，使集體遭受的社會(huì)福利損失減小。集體（農(nóng)民）社會(huì)福利損失第9頁(yè)/共34頁(yè)第二節(jié) 土地用途管制經(jīng)濟(jì)分析二、管制性占有對(duì)

7、政府管制者的激勵(lì)效應(yīng)p 政府管制所占有的利益，無(wú)需補(bǔ)償，因此，管制的非補(bǔ)償性給予官員進(jìn)行過(guò)度管制的激勵(lì)。也就是說(shuō)，政府管制也帶來(lái)“管制占用”問(wèn)題，即“政府的管制行為降低了私人財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，以至于所有者認(rèn)為他們的財(cái)產(chǎn)已被政府占用，從而要求補(bǔ)償”。第10頁(yè)/共34頁(yè)第二節(jié) 土地用途管制經(jīng)濟(jì)分析三、土地用途管制下的土地供需均衡p 土地用途管制的目的在于保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)做他用。土地用途管制實(shí)施，對(duì)土地供給與需求及地價(jià)均有影響。地價(jià)y分區(qū)管制下的土地供給與需求0QAQBS0QCPDPCPBPAS1B2CD2D1D0B1A地價(jià)土地?cái)?shù)量實(shí)施用途管制對(duì)地價(jià)的影響0LrLpSL0P2P1P0DLrLp第1

8、1頁(yè)/共34頁(yè)第二節(jié) 土地用途管制經(jīng)濟(jì)分析四、土地用途管制下的農(nóng)用地和非農(nóng)用地配置非農(nóng)用地農(nóng)用地0LL1 L2土地用途管制下農(nóng)用地和非農(nóng)用地的數(shù)量變化L3Rn3Rn2Rn1Rm3Rm2Rm1：租金報(bào)酬或價(jià)格BADECF未實(shí)行用途管制非農(nóng)用地需求增加后的新均衡點(diǎn)邊際收益曲線第12頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制一、加拿大土地用途分區(qū)管制制度 土地利用規(guī)劃是加拿大實(shí)行土地用途分區(qū)管制的基礎(chǔ)。 土地利用規(guī)劃?rùn)?quán)主要集中在省級(jí)以下地方政府，通過(guò)一系列具體措施控制土地用途變更，實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度。（一）土地利用規(guī)劃體系 大致可分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)、地區(qū)級(jí)和市級(jí)（包括縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)）規(guī)劃。 第1

9、3頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制一、加拿大土地用途分區(qū)管制制度（一）土地利用規(guī)劃體系p 國(guó)家級(jí)“土地利用指南” 為了協(xié)調(diào)各級(jí)政府、各部門的土地利用政策，聯(lián)邦政府于1980年制訂并由國(guó)會(huì)公布了一個(gè)全國(guó)性的“土地利用指南”。指南有十條原則，分別對(duì)城市用地、農(nóng)業(yè)用地、森林用地、不可再生資源土地、交通和通訊用地、水資源保護(hù)地、歷史遺跡地、生物繁衍地、冒險(xiǎn)性項(xiàng)目用地和其他區(qū)域性用地規(guī)定了聯(lián)邦政府的指導(dǎo)性意見(jiàn)。 第14頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制一、加拿大土地用途分區(qū)管制制度（一）土地利用規(guī)劃體系p 省級(jí)規(guī)劃（Provincial Policy Statement） 以政

10、府白皮書形式下發(fā)。這是一種貫徹聯(lián)邦政府土地利用指南精神的相對(duì)細(xì)化的政策性和綱領(lǐng)性文件，主要是劃分城市和農(nóng)村地區(qū)的界線，強(qiáng)調(diào)保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，做到“農(nóng)地農(nóng)用”，以及提高城市建筑容積率和城市土地利用率等。第15頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制一、加拿大土地用途分區(qū)管制制度（一）土地利用規(guī)劃體系p 地區(qū)級(jí)規(guī)劃（土地利用大綱，0fficial Plan） 由地方政府制定，省政府批準(zhǔn)，也類似于政策性文件，主要目的是把省級(jí)政策宣言化為自己的行動(dòng)綱領(lǐng)，并指導(dǎo)地方政府以下三項(xiàng)工作：F第一，制定土地分區(qū)管理法；F第二，對(duì)分成小塊出售的成片開(kāi)發(fā)地產(chǎn)進(jìn)行控制和管理；F第三，制定基礎(chǔ)設(shè)施和公共建設(shè)計(jì)劃。 第

11、16頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制一、加拿大土地用途分區(qū)管制制度（一）土地利用規(guī)劃體系p 市級(jí)規(guī)劃（ 土地分區(qū)管理法，Zoning by Law） 由省政府授權(quán)市級(jí)政府制定。加拿大法律規(guī)定為保護(hù)社會(huì)公共利益，每個(gè)城市都應(yīng)以土地的用途和密度去劃分市區(qū)，制定出土地分區(qū)管理法（包含土地功能分區(qū)及土地分區(qū)圖等）。 與省級(jí)政策宣言和地區(qū)級(jí)土地利用大綱不同，土地分區(qū)管理法是法律條文，非常詳細(xì)和具體，具有強(qiáng)制性。 第17頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制一、加拿大土地用途分區(qū)管制制度（二）土地用途分區(qū)管制的實(shí)施F通過(guò)土地分區(qū)管理法實(shí)施用途管制F通過(guò)土地分塊控制（Subdivisi

12、on）實(shí)行用途管制。F通過(guò)對(duì)宗地開(kāi)發(fā)方案的控制來(lái)實(shí)施用途管制。F通過(guò)農(nóng)用地的等級(jí)限制變更制度來(lái)實(shí)施用途管制。第18頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制二、美國(guó)土地用途分區(qū)管制制度（一）美國(guó)土地用途分區(qū)管制的主要內(nèi)容 美國(guó)土地用途管制可分為兩方面：城市土地用途管制；農(nóng)用地用途管制。1以控制土地使用密度與容積為核心的土地使用分區(qū)管制F管制的主要內(nèi)容： 建筑物及其他構(gòu)筑物的高度、層數(shù)、規(guī)模、建筑線； 建筑密度； 最小空地率； 最小建筑用地面積； 最高容積率。第19頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制二、美國(guó)土地用途分區(qū)管制制度（一）美國(guó)土地用途分區(qū)管制的主要內(nèi)容2以控制城市規(guī)模的

13、不斷擴(kuò)大、保護(hù)農(nóng)地為核心的土地用途管制 控制城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大：建筑許可的總量管制；分期分區(qū)發(fā)展；設(shè)立發(fā)展管制區(qū) ； 保護(hù)農(nóng)業(yè)用地：劃定最好的農(nóng)地，確定保護(hù)的范圍；稅款優(yōu)惠與減免方案 ；制定農(nóng)業(yè)區(qū)劃 ；購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓土地發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)就是土地變更為不同使用性質(zhì)的權(quán)利，是一種可以與土地所有權(quán)分割而單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)。由于土地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)的主要目的在于保護(hù)農(nóng)地，保護(hù)自然資源、生態(tài)環(huán)境和社會(huì)公共利益，因而土地發(fā)展權(quán)又稱為農(nóng)地發(fā)展權(quán)。 3. 城市增長(zhǎng)邊界(urban growth boundary)管理與空間管制第20頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制二、美國(guó)土地用途分區(qū)管制制度（二）美國(guó)土地

14、管制的實(shí)施方式1聯(lián)邦政府、州政府以及地方政府土地規(guī)劃管理權(quán)的劃分2土地利用規(guī)劃體系F美國(guó)的土地利用規(guī)劃大致分為總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和用地增長(zhǎng)管理規(guī)劃三類，以及兩個(gè)區(qū)域?qū)哟我?guī)劃，即州土地利用規(guī)劃和地方土地利用規(guī)劃。 F土地利用規(guī)劃的制訂和通過(guò)是一個(gè)反復(fù)的過(guò)程，其中，既有專家學(xué)者、政府主管部門的參與，更有公眾參與與審查和發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì)，因此，土地利用規(guī)劃的制訂和通過(guò)的過(guò)程也成為教育廣大公民和尋求廣大公民支持和理解規(guī)劃的過(guò)程。 第21頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制二、美國(guó)土地用途分區(qū)管制制度（二）美國(guó)土地管制的實(shí)施方式3完善的法律保障F美國(guó)各層次規(guī)劃的核心是法律法規(guī)和政府制定的各類規(guī)范

15、和標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)邦政府主要通過(guò)制定相關(guān)的法律法規(guī)、政策來(lái)約束、引導(dǎo)、影響地方的土地利用及規(guī)劃管理。第22頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制三、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地使用管制制度（一）臺(tái)灣地區(qū)土地使用管制結(jié)構(gòu) 通過(guò)土地使用計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)土地使用管制，其管制結(jié)構(gòu)大致分為4個(gè)層次：F全臺(tái)灣地區(qū)土地綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃；F東部、南部、中部和北部四個(gè)地區(qū)的區(qū)域計(jì)劃，以及各部門長(zhǎng)期實(shí)質(zhì)發(fā)展計(jì)劃；F各縣、市綜合發(fā)展計(jì)劃；F在各市、縣轄區(qū)內(nèi)，都市土地制定都市計(jì)劃，非都市土地則依照區(qū)域計(jì)劃或非都市土地使用計(jì)劃劃分土地使用區(qū)及各種使用地。第23頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制三、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地使用管制制度

16、（二）臺(tái)灣土地使用管制分類及內(nèi)容p都市土地使用管制是指依使用目的與需要，將都市土地劃分為各種使用分區(qū)，再對(duì)每種分區(qū)規(guī)定不同使用管制事項(xiàng)、性質(zhì)及建筑強(qiáng)度，并通過(guò)建筑管制與工商管理，使其達(dá)到都市整體目標(biāo)。根據(jù)都市計(jì)劃法的規(guī)定，將都市土地劃分為下列各種傳統(tǒng)的土地使用分區(qū)：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、行政區(qū)、文教區(qū)、風(fēng)景區(qū)、保護(hù)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)、特定專用區(qū)等。近年來(lái)，由于都市發(fā)展變化較大，提出了彈性土地使用分區(qū)管制的觀點(diǎn)。第24頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制三、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地使用管制制度（二）臺(tái)灣土地使用管制分類及內(nèi)容p非都市土地使用管制 臺(tái)灣地區(qū)的非都市土地使用管制結(jié)構(gòu)，可分為三個(gè)層次，自

17、上而下為非都市土地分區(qū)使用計(jì)劃、非都市土地使用分區(qū)圖、編定各種使用地。臺(tái)灣地區(qū)土地一經(jīng)編為某種使用地后，即應(yīng)按編定的用途使用，不得再任意變更，以達(dá)到編定與管制的目的。但管制也不是一成不變的，是有一定彈性的，原有的編定用地在原使用分區(qū)范圍內(nèi)，由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的變化，亦得申請(qǐng)變更編定，一旦獲得批準(zhǔn)，土地的用途也就會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。第25頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制四、日本土地用途分區(qū)管制制度日本政府于1919年頒布了城市規(guī)劃法和市街地建筑物法），確立了土地用途分區(qū)管制制度。其后又于1952年頒布了農(nóng)地法，1969年頒布新城市規(guī)劃法，1970年頒布建筑標(biāo)準(zhǔn)法，對(duì)土地用途分區(qū)制

18、度作了更為詳細(xì)的規(guī)定，進(jìn)一步突出了土地用途分區(qū)管制制度的作用。日本政府根據(jù)該國(guó)國(guó)情，將全部國(guó)土按其特性及未來(lái)的規(guī)劃目標(biāo)分為五大區(qū)域，即都市區(qū)域、農(nóng)業(yè)區(qū)域、森林區(qū)域、自然公園區(qū)域和自然保護(hù)區(qū)域。其土地用途管制也就主要包括：農(nóng)地管制制度、城市土地利用規(guī)劃制度、林地保護(hù)制度和空閑土地的管制制度四大部分。第26頁(yè)/共34頁(yè)第三節(jié) 典型國(guó)家與地區(qū)土地用途管制五、國(guó)外土地用途管制主要特點(diǎn)F在土地利用上無(wú)論何種所有制，各國(guó)普遍恪守社會(huì)公共利益是土地利用的最高原則； F規(guī)劃是土地用途管制的前提和基礎(chǔ)；F完善的土地法律體系，為用途管制實(shí)施提供法律依據(jù)和保障；F土地用途分區(qū)管制制度的實(shí)施離不開(kāi)民主監(jiān)督和其他多種措

19、施的配合；F對(duì)農(nóng)地實(shí)行特殊保護(hù)。第27頁(yè)/共34頁(yè)第四節(jié) 中國(guó)土地用途管制一、中國(guó)土地用途管制的主要內(nèi)容 對(duì)區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行土地用途分區(qū)和制定分區(qū)管制規(guī)則，制定每個(gè)用途區(qū)內(nèi)土地的限制條件和非限制條件，規(guī)定其主導(dǎo)用途和允許用途，實(shí)行分區(qū)管制； 對(duì)每個(gè)用途區(qū)的土地利用方向和土地用途變更進(jìn)行管制，對(duì)土地利用程度和效益進(jìn)行管制。第28頁(yè)/共34頁(yè)第四節(jié) 中國(guó)土地用途管制一、中國(guó)土地用途管制的主要內(nèi)容 1、土地用途分區(qū)F土地用途分區(qū)內(nèi)的地類要按規(guī)劃調(diào)整，土地用途要向基本用途（主導(dǎo)用途）變更。F為使分區(qū)簡(jiǎn)明實(shí)用易于實(shí)際操作，將全部土地統(tǒng)一劃分為三個(gè)區(qū)域：農(nóng)業(yè)用地區(qū)、建設(shè)用地區(qū)和未利用土地區(qū)。根據(jù)需要再進(jìn)行二級(jí)分區(qū)。第29頁(yè)/共34頁(yè)第