2010年11月天津津?yàn)I時(shí)代境界梅江項(xiàng)目一期營(yíng)銷思考精品_第1頁(yè)
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1、l提案方:偉業(yè)天津公司提案方:偉業(yè)天津公司l日日 期期 :20102010年年1111月月一張國(guó)賓大道上的島居生活名片一張國(guó)賓大道上的島居生活名片 津?yàn)I時(shí)代【境界津?yàn)I時(shí)代【境界梅江】項(xiàng)目一期營(yíng)銷思考梅江】項(xiàng)目一期營(yíng)銷思考版權(quán)聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸偉業(yè)顧問(wèn)所有,未經(jīng)偉業(yè)顧問(wèn)書(shū)面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2strategyi.津?yàn)I發(fā)展梅江扛鼎力作,著眼城市運(yùn)營(yíng);ii.津?yàn)I發(fā)展探索復(fù)合型住區(qū)全新開(kāi)發(fā)模式;iii.津?yàn)I發(fā)展主流高端領(lǐng)域踐行,提升行業(yè)地位;iv. 確保津?yàn)I發(fā)展在天津的可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)瑪歌莊園項(xiàng)目的高端價(jià)值傳遞并建立口

2、碑。戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)n目標(biāo)理解:目標(biāo)理解:3v項(xiàng)目特性梳理v項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系v項(xiàng)目定位方向特特性性環(huán)環(huán)境境客客戶戶操操略略v政策環(huán)境預(yù)判v市場(chǎng)環(huán)境研究v競(jìng)品客戶分解v客戶定位研判v營(yíng)銷策略規(guī)劃v操作執(zhí)行分解v推售操作分解contents匯報(bào)框架匯報(bào)框架4 環(huán)境環(huán)境特性特性客戶客戶操略操略 四四篇篇之環(huán)境篇之環(huán)境篇5n國(guó)家政策國(guó)家政策史上最強(qiáng)政策組合,對(duì)市場(chǎng)影響的廣度史上最強(qiáng)政策組合,對(duì)市場(chǎng)影響的廣度與深度不容小視與深度不容小視政策持續(xù)頻出,效能顯現(xiàn);政策持續(xù)頻出,效能顯現(xiàn);政策打壓不是目的,旨在幫助房地產(chǎn)市政策打壓不是目的,旨在幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展; ;領(lǐng)領(lǐng) 導(dǎo)導(dǎo)政政

3、策策供供 應(yīng)應(yīng)需需 求求稅稅 收收胡錦濤,溫家寶,李克強(qiáng),住建部官員,各省市一把手接連高調(diào)談房地產(chǎn)調(diào)控,兩會(huì)代表提案,國(guó)四條,國(guó)十條出臺(tái),各地政府細(xì)則出臺(tái),銀行信貸收緊、限購(gòu)令各地從土地出讓和開(kāi)發(fā)比例對(duì)保障性住房的比例空前加大差別信貸政策,“扶一,提二,禁三,限外”利率優(yōu)惠逐步縮小,加息調(diào)整試點(diǎn)房產(chǎn)稅,提高房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅門檻,追繳土地增值稅政府調(diào)控決政府調(diào)控決心很大心很大多方面協(xié)調(diào)多方面協(xié)調(diào)共調(diào)控共調(diào)控調(diào)整居民住調(diào)整居民住房結(jié)構(gòu)房結(jié)構(gòu)提高投資投提高投資投機(jī)成本機(jī)成本保證剛性抑保證剛性抑制投資制投資i.2010年政策年年政策年4.15新政政府新政政府拉響拉響遏制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)的號(hào)角遏制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)

4、的號(hào)角第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one政策環(huán)境政策環(huán)境69.29新政政府新政政府加碼加碼遏制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)的決心遏制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)的決心9.299.29新政針對(duì)新的問(wèn)題和新的市場(chǎng)趨勢(shì),及時(shí)作出應(yīng)對(duì)反應(yīng),涉及范圍更全面,從銷售終端對(duì)房新政針對(duì)新的問(wèn)題和新的市場(chǎng)趨勢(shì),及時(shí)作出應(yīng)對(duì)反應(yīng),涉及范圍更全面,從銷售終端對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制。價(jià)進(jìn)行遏制。政府力度的強(qiáng)硬表現(xiàn),旨在對(duì)解決樓市過(guò)快增長(zhǎng)的城市,從信貸、問(wèn)責(zé)等諸多方面形成立體調(diào)控政府力度的強(qiáng)硬表現(xiàn),旨在對(duì)解決樓市過(guò)快增長(zhǎng)的城市,從信貸、問(wèn)責(zé)等諸多方面形成立體調(diào)控格局;格局;i.2010年政策年年政策年第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one

5、政策環(huán)境政策環(huán)境n國(guó)家政策國(guó)家政策7新政衍生效應(yīng),政府繼續(xù)新政衍生效應(yīng),政府繼續(xù)完善完善調(diào)控政策的全面調(diào)控政策的全面 銀行加息銀行加息 公積金貸款公積金貸款3 3套被叫停套被叫停 政策政策 政府調(diào)控政府調(diào)控持續(xù)完善持續(xù)完善調(diào)控持續(xù):由短期向長(zhǎng)期、由調(diào)控持續(xù):由短期向長(zhǎng)期、由“堵堵”變變“疏疏”的轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)變調(diào)控邏輯:調(diào)控邏輯:促供給抑制需求促供給抑制需求,逼迫房?jī)r(jià)下降,逼迫房?jī)r(jià)下降政策環(huán)境政策環(huán)境n國(guó)家政策國(guó)家政策第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part onei.2010年政策年年政策年8“國(guó)十條”頒布后三個(gè)月,津十條溫和亮相,表現(xiàn)出以調(diào)節(jié)為目的的“三供三需”:以調(diào)節(jié)供需關(guān)系為主、適度向中低人群供

6、應(yīng)傾斜、需求迎合城市的發(fā)以調(diào)節(jié)供需關(guān)系為主、適度向中低人群供應(yīng)傾斜、需求迎合城市的發(fā)展;展;引導(dǎo)與調(diào)節(jié)旨在改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)!ii.與國(guó)家同步調(diào)、地方新政出臺(tái)忙與國(guó)家同步調(diào)、地方新政出臺(tái)忙 津門津門 十條十條 * *溫和調(diào)控溫和調(diào)控市政府10月14日通知:本市級(jí)外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一本市級(jí)外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。套商品住房。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。從從一側(cè)面將刺激環(huán)城區(qū)域的購(gòu)買及消費(fèi)力度。一側(cè)面將刺激環(huán)城區(qū)域的購(gòu)買及消費(fèi)力度。 津門津門 限購(gòu)令限購(gòu)令 天津各大銀行已將首套房貸首付上升為為3 3成成,優(yōu)惠利

7、率提升至8-8.5折,全面全面叫停叫停三套及以上房貸,嚴(yán)格控制異地購(gòu)房異地購(gòu)房。 津門嚴(yán)格執(zhí)行津門嚴(yán)格執(zhí)行9.299.29新政新政政策執(zhí)行與中央同步,在實(shí)質(zhì)操作中更溫和、更政策執(zhí)行與中央同步,在實(shí)質(zhì)操作中更溫和、更有針對(duì)性的利于地區(qū)發(fā)展及市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整有針對(duì)性的利于地區(qū)發(fā)展及市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整市政府?dāng)M出臺(tái)提高外地人購(gòu)房申請(qǐng)藍(lán)印戶口落戶標(biāo)準(zhǔn)(市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)、(市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)提高至開(kāi)發(fā)區(qū)提高至100100萬(wàn)元萬(wàn)元,環(huán)城四區(qū)、大港區(qū)、漢沽區(qū)提高至環(huán)城四區(qū)、大港區(qū)、漢沽區(qū)提高至8080萬(wàn)元、二區(qū)三縣萬(wàn)元、二區(qū)三縣提高至提高至6060萬(wàn)元)萬(wàn)元)的措施。據(jù)可靠消息,該措施將于該措施將于2

8、0112011年年初出臺(tái)。年年初出臺(tái)。 津門津門 藍(lán)印戶口門檻調(diào)高藍(lán)印戶口門檻調(diào)高 政策將出臺(tái)政策將出臺(tái)n地方新政地方新政城市城市嚴(yán)厲程度嚴(yán)厲程度北京北京 深圳深圳 廈門廈門 上海上海 寧波寧波 福州福州 杭州杭州 南京南京 溫州溫州 天津天津 海口???廣州廣州 三亞三亞 大連大連 第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one政策環(huán)境政策環(huán)境9i.高壓逼空預(yù)計(jì)會(huì)成為常態(tài),旨在促進(jìn)更穩(wěn)健發(fā)展;高壓逼空預(yù)計(jì)會(huì)成為常態(tài),旨在促進(jìn)更穩(wěn)健發(fā)展;ii.投資投機(jī)需求受抑制;改善、剛需成為市場(chǎng)主流;投資投機(jī)需求受抑制;改善、剛需成為市場(chǎng)主流;iii. 天津新政相對(duì)溫和,支持城市人口的外擴(kuò)疏導(dǎo)。天津新政相對(duì)溫

9、和,支持城市人口的外擴(kuò)疏導(dǎo)。第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part onen政策部分小結(jié):政策部分小結(jié):政策環(huán)境政策環(huán)境10n成交各類用地:433宗;n規(guī)劃總建筑面積:4113.59萬(wàn)n成交總金額:355.7億元n成交各類用地:697宗;n規(guī)劃總建筑面積:5843.5萬(wàn)n成交總金額:579.7億元n成交各類用地:579宗;n規(guī)劃總建筑面積:5841.93萬(wàn)n成交總金額:1236億元n成交綜合類用地:74宗;1123.8萬(wàn)10年前年前10月全市拿地強(qiáng)勁,工業(yè)用月全市拿地強(qiáng)勁,工業(yè)用地主導(dǎo)成交。住宅用地占總量的地主導(dǎo)成交。住宅用地占總量的15%;綜合類用地占總量的綜合類用地占總量的19%,未來(lái)入市,

10、未來(lái)入市項(xiàng)目中綜合體將逐步增多。項(xiàng)目中綜合體將逐步增多。一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)n歷年全市土地成交情況歷年全市土地成交情況第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one11居居 住住 類類 用用 地地 成成 交交 情情 況況 年份年份0808090910.1-1010.1-10小計(jì)小計(jì)總計(jì)總計(jì)和和平平0312525河河?xùn)|東140南南開(kāi)開(kāi)111紅紅橋橋030河河北北026和和平平019.74.97106.8106.8河河?xùn)|東114.50南南開(kāi)開(kāi)1.574.97.1紅紅橋橋012.10河河北北02.433.2和和平平013912.4390.4390.4河河?xùn)|東1.460.80南南開(kāi)開(kāi)4.717.717.1紅

11、紅橋橋038.50河河北北09.876.7從歷年成交數(shù)據(jù)看,成交宗數(shù)與面積均以河北區(qū)領(lǐng)先,而規(guī)劃建面為和平區(qū)最大。河從歷年成交數(shù)據(jù)看,成交宗數(shù)與面積均以河北區(qū)領(lǐng)先,而規(guī)劃建面為和平區(qū)最大。河西區(qū)歷年成交宗數(shù)、面積及規(guī)劃建面均最少,三年來(lái)僅成交西區(qū)歷年成交宗數(shù)、面積及規(guī)劃建面均最少,三年來(lái)僅成交2宗,且都是宗,且都是08年出讓,區(qū)年出讓,區(qū)內(nèi)住宅用地十分稀缺。內(nèi)住宅用地十分稀缺。n歷年市內(nèi)六區(qū)成交居住用地歷年市內(nèi)六區(qū)成交居住用地第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)12n歷年市內(nèi)六區(qū)成交居住用地分布?xì)v年市內(nèi)六區(qū)成交居住用地分布2河北區(qū)中地塊建面86.5萬(wàn)河?xùn)|區(qū)中小地塊建面6

12、2.2萬(wàn)河西區(qū)河西區(qū)小地塊小地塊建面建面12.312.3萬(wàn)萬(wàn)南開(kāi)區(qū)小地塊建面39.5萬(wàn)和平區(qū)大地塊建面151.4萬(wàn)紅橋區(qū)小地塊建面38.5萬(wàn)河北區(qū)地塊分布集中,其它區(qū)域較分散,河西區(qū)地塊最少河北區(qū)地塊分布集中,其它區(qū)域較分散,河西區(qū)地塊最少一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one13成交地塊成交地塊津西廣(掛)2008-209 桃花原筑-清盤(pán)津西大(掛)2008-046博軒園-在售地址地址河西區(qū)廣東路與紹興道交口河西區(qū)大沽南路東側(cè)占面占面(萬(wàn))1.73.6建面建面(萬(wàn))(萬(wàn))4.18.2容積率容積率2.42.3用途用途居住居住商業(yè)成交時(shí)間成交時(shí)間2008年土地使用人土地使用

13、人 天津星際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司 河西區(qū)河西區(qū)08-10年居住類土地共成交年居住類土地共成交2宗;宗;規(guī)劃總建筑面積:規(guī)劃總建筑面積:12.3萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。n河西區(qū)住宅土地現(xiàn)狀河西區(qū)住宅土地現(xiàn)狀河西區(qū)近三年居住類土地成交量小,開(kāi)發(fā)速度遲緩;河西區(qū)近三年居住類土地成交量小,開(kāi)發(fā)速度遲緩;目前河西區(qū)在售項(xiàng)目多為目前河西區(qū)在售項(xiàng)目多為08年以前成交的地塊,后續(xù)商品房供應(yīng)將更趨稀缺。年以前成交的地塊,后續(xù)商品房供應(yīng)將更趨稀缺。均均已已開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one14從成交數(shù)據(jù)看,全市成交量自從成交數(shù)據(jù)看,全市成交量自7月份起逐步回暖,成交

14、價(jià)趨穩(wěn);月份起逐步回暖,成交價(jià)趨穩(wěn);以環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣為全市新商品房主力成交區(qū)。以環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣為全市新商品房主力成交區(qū)。n天津樓市現(xiàn)狀天津樓市現(xiàn)狀四大區(qū)域:四大區(qū)域:07年市內(nèi)六區(qū)主導(dǎo)全市成交量;08年至今,均由環(huán)城四區(qū)領(lǐng)先全市,同時(shí),遠(yuǎn)郊區(qū)縣緊追環(huán)城。未來(lái)將仍以環(huán)城、遠(yuǎn)郊為市場(chǎng)成交主體。全市現(xiàn)狀:全市現(xiàn)狀:因4月17日新國(guó)十條的出臺(tái),天津樓市與全國(guó)大多數(shù)城市一樣,成交量下挫,成交價(jià)漲速放緩。但隨著時(shí)間的推移,政策對(duì)市場(chǎng)的影響力逐步減弱,商品房成交量逐漸回升,價(jià)格趨于平穩(wěn)。但10月13日限購(gòu)令的出臺(tái),對(duì)市內(nèi)六區(qū)而言又是一次新的洗禮,成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪的波動(dòng)。第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)

15、境篇part one二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)15歷年成交面積:歷年成交面積:連續(xù)三年南開(kāi)區(qū)成交量位居前列;但10年前10月成交數(shù)據(jù)顯示,河?xùn)|區(qū)領(lǐng)先市內(nèi)六區(qū),河西區(qū)成交量居中。歷年成交價(jià)格:歷年成交價(jià)格:和平區(qū)成交價(jià)始終領(lǐng)先各區(qū),南開(kāi)區(qū)次之,河西區(qū)位列第三。市內(nèi)六區(qū)除河北區(qū)外,其它各區(qū)10年價(jià)格漲幅均較大。歷年月均去化量:歷年月均去化量:南開(kāi)區(qū)連續(xù)三年月均去化量最大,10年河?xùn)|區(qū)領(lǐng)先,河西區(qū)由于土地供應(yīng)量少,成交量逐年遞減。整體來(lái)看,河西區(qū)歷年成交整體來(lái)看,河西區(qū)歷年成交“量?jī)r(jià)量?jī)r(jià)”均處于市內(nèi)六區(qū)的前三位均處于市內(nèi)六區(qū)的前三位n市內(nèi)六區(qū)樓市現(xiàn)狀市內(nèi)六區(qū)樓市現(xiàn)狀第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one

16、二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)16河西區(qū)新商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出十分明顯的河西區(qū)新商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出十分明顯的“供不應(yīng)求供不應(yīng)求”態(tài)勢(shì);態(tài)勢(shì);成交價(jià)格在波動(dòng)中不斷攀升,但在政策影響下河西區(qū)價(jià)格漲幅有所放緩。成交價(jià)格在波動(dòng)中不斷攀升,但在政策影響下河西區(qū)價(jià)格漲幅有所放緩。n河西區(qū)樓市現(xiàn)狀河西區(qū)樓市現(xiàn)狀商品房供求對(duì)比商品房供求對(duì)比二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one17從全年成交數(shù)據(jù)看,繼從全年成交數(shù)據(jù)看,繼09年末市場(chǎng)火爆成交后,年末市場(chǎng)火爆成交后,因受新政的抑制作用,河西區(qū)一二手房成交均較為低迷;因受新政的抑制作用,河西區(qū)一二手房成交均較為低迷;整體而言,河西區(qū)商品房成交以一手房為主導(dǎo)。整體

17、而言,河西區(qū)商品房成交以一手房為主導(dǎo)。n河西區(qū)樓市現(xiàn)狀河西區(qū)樓市現(xiàn)狀一二手房成交對(duì)比一二手房成交對(duì)比二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one18根據(jù)目前河西區(qū)和周邊在售項(xiàng)目分布情況,以及區(qū)域相似度可將本案周邊商品房市場(chǎng)劃分為六大板塊六大板塊。近端板塊近端板塊遠(yuǎn)端板塊遠(yuǎn)端板塊n競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分競(jìng)爭(zhēng)板塊劃分3、馬場(chǎng)道板塊4、小白樓板塊5、下瓦房板塊6、天津?yàn)嘲鍓K天津?yàn)嘲鍓K天津?yàn)嘲鍓K馬場(chǎng)道板塊馬場(chǎng)道板塊小白樓板塊小白樓板塊下瓦房板塊下瓦房板塊梅江板塊梅江板塊外環(huán)線大寺板塊大寺板塊1、梅江板塊2、大寺板塊本案競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part

18、one19n各板塊特征描述各板塊特征描述競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one馬場(chǎng)道板塊:馬場(chǎng)道板塊:檔次:高端公寓客群:投資為主熱度:高特點(diǎn):在售項(xiàng)目少,天津文化發(fā)源地之一小白樓板塊:小白樓板塊:檔次:高端公寓客群:投資、升級(jí)改善熱度:較高特點(diǎn):在售項(xiàng)目少,市中心商業(yè)圈天津?yàn)嘲鍓K:天津?yàn)嘲鍓K:檔次:中高端住宅客群:區(qū)域改善、投資熱度:高特點(diǎn):區(qū)域發(fā)展較晚,區(qū)域價(jià)值有待繼續(xù)開(kāi)發(fā)梅江板塊:梅江板塊:檔次:高端住宅客群:改善、投資熱度:高特點(diǎn):在售項(xiàng)目多,天津富人區(qū)、配套趨于成熟外環(huán)線大寺板塊:大寺板塊:檔次:中高端住宅客群:區(qū)域改善、剛需、投資熱度:高特點(diǎn):區(qū)域開(kāi)發(fā)起步早,

19、在售項(xiàng)目多,產(chǎn)品豐富,但配套有待進(jìn)一步完善下瓦房板塊下瓦房板塊:檔次:高端住宅及公寓客群:區(qū)域改善、投資熱度:高特點(diǎn):商業(yè)氛圍濃厚,配套成熟、交通發(fā)達(dá)河西區(qū)各板塊以中高檔次的住宅為主,市場(chǎng)熱度高,改善需求和投資需求旺盛。河西區(qū)各板塊以中高檔次的住宅為主,市場(chǎng)熱度高,改善需求和投資需求旺盛。20注:藍(lán)色項(xiàng)目為未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目各板塊以在售項(xiàng)目為主,潛在項(xiàng)目較少;梅江板塊項(xiàng)目最為集中,競(jìng)爭(zhēng)格局激烈。各板塊以在售項(xiàng)目為主,潛在項(xiàng)目較少;梅江板塊項(xiàng)目最為集中,競(jìng)爭(zhēng)格局激烈。n各項(xiàng)目分布各項(xiàng)目分布1512174162111853137610914小白樓板塊:小白樓板塊:1、富力中心公館天津?yàn)嘲鍓K天津?yàn)嘲鍓K:15

20、、天津?yàn)澈>把旁?6、渤海明珠17、津?yàn)戦犆方鍓K:梅江板塊:4、世紀(jì)梧桐5、華夏津典三期6、海逸長(zhǎng)洲7、富力津門湖8、喜年廣場(chǎng)9、水岸公館10、江勝天鵝湖馬場(chǎng)道板塊:馬場(chǎng)道板塊:2、昆侖中心3、中央公館外環(huán)線大寺板塊:大寺板塊:18、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城18說(shuō)明:大寺板塊在售項(xiàng)目較多,但與本案產(chǎn)品力匹配度較高的僅遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城一個(gè)項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one下瓦房板塊下瓦房板塊:11、泰悅豪庭12、博軒園13、上品14、富裕雙鉆公館21梅江板塊無(wú)論存量還是成交價(jià)均位居各板塊之首;梅江板塊無(wú)論存量還是成交價(jià)均位居各板塊之首;天津?yàn)嘲鍓K存量也較大,而其它板塊存量均未突破天

21、津?yàn)嘲鍓K存量也較大,而其它板塊存量均未突破30萬(wàn)。萬(wàn)。n各板塊量?jī)r(jià)對(duì)比各板塊量?jī)r(jià)對(duì)比存量?jī)r(jià)格梅江板塊:梅江板塊:產(chǎn)品:高層、別墅價(jià)格:9800-25000元/存量:426.3萬(wàn)馬場(chǎng)道板塊:馬場(chǎng)道板塊:產(chǎn)品:高層價(jià)格:16640元/存量:21.9萬(wàn)天津?yàn)嘲鍓K:天津?yàn)嘲鍓K:產(chǎn)品:高層價(jià)格:16000元/存量:133.8萬(wàn)小白樓板塊:小白樓板塊:產(chǎn)品:高層價(jià)格:22000元/存量:17萬(wàn)下瓦房板塊下瓦房板塊:產(chǎn)品:高層、洋房、別墅價(jià)格:14300-23000元/存量:28.3萬(wàn)外環(huán)線大寺板塊:大寺板塊:產(chǎn)品:高層價(jià)格:9800-25000元/存量:25萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇p

22、art one22n各板塊項(xiàng)目分析各板塊項(xiàng)目分析小白樓、馬場(chǎng)道、大寺板塊小白樓、馬場(chǎng)道、大寺板塊小白樓、馬場(chǎng)道板塊住宅項(xiàng)目十分稀缺;小白樓、馬場(chǎng)道板塊住宅項(xiàng)目十分稀缺;樓盤(pán)規(guī)模小容積率高,均為高層建筑,以小戶型產(chǎn)品為主。樓盤(pán)規(guī)模小容積率高,均為高層建筑,以小戶型產(chǎn)品為主。大寺板塊中遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目以舒適型二三居為主,定位高端。大寺板塊中遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目以舒適型二三居為主,定位高端。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱小小白白樓樓大大寺寺馬馬場(chǎng)場(chǎng)道道富力中心公館遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城昆侖中心中央公館項(xiàng)目建面項(xiàng)目建面(萬(wàn))(萬(wàn))1826193.3項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量(萬(wàn))(萬(wàn))1724.75192.9產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層高層高層高層主力

23、區(qū)間()主力區(qū)間()70-10090-24050-12080-90成交價(jià)成交價(jià)(元(元/ /)220001550016640總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)154660135-36072-477數(shù)據(jù)取值時(shí)間2010年1-10月競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one23梅江板塊梅江板塊板塊內(nèi)項(xiàng)目集中,大盤(pán)多,但開(kāi)發(fā)較早,部分項(xiàng)目已臨近尾盤(pán);板塊內(nèi)項(xiàng)目集中,大盤(pán)多,但開(kāi)發(fā)較早,部分項(xiàng)目已臨近尾盤(pán);板塊內(nèi)產(chǎn)品豐富,高層多為舒適性大戶型,板塊內(nèi)產(chǎn)品豐富,高層多為舒適性大戶型,別墅產(chǎn)品占有一定市場(chǎng)比例,且資源性強(qiáng)。別墅產(chǎn)品占有一定市場(chǎng)比例,且資源性強(qiáng)。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱梅梅江江世紀(jì)梧

24、桐公寓華夏津典喜年廣場(chǎng)海逸長(zhǎng)洲富力津門湖水岸公館江勝天鵝湖項(xiàng)目建面項(xiàng)目建面(萬(wàn))(萬(wàn))12.95013.56042715.413.7項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量(萬(wàn))(萬(wàn))2.323.98.15.338141.5產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型小高層 高層小高層 高層高層高層(別墅未售)高層(別墅未售)高層、別墅高層、別墅主力區(qū)間()主力區(qū)間()90-120100-15080-9088-23068-150高層60-150別墅330-450高層235-350別墅330-450成交價(jià)成交價(jià)(元(元/ /)173399800141071572314795高層14759別墅25000高層12662別墅19000總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)總價(jià)區(qū)

25、間(萬(wàn)元)元)200-350200-60049-105176-70062-336高層105-300別墅825-1500高層387-759別墅627-875數(shù)據(jù)取值時(shí)間2010年1-10月n各板塊項(xiàng)目分析各板塊項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one24項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建面項(xiàng)目建面(萬(wàn))(萬(wàn))項(xiàng)目存量項(xiàng)目存量(萬(wàn))(萬(wàn))產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力區(qū)間()主力區(qū)間()成交價(jià)成交價(jià)(元(元/ /)總價(jià)區(qū)間(總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)萬(wàn)元)下瓦房博軒園10.27.5高層 洋房 別墅高層116-168 洋房98-1052274187-104富裕雙鉆公館10 9.6高層140-165143

26、29182-214上品8.14高層81-991659082-89泰悅豪庭7.27.2高層75-110天津?yàn)巢澈C髦?6.616.5高層92-12016074158-240天津?yàn)澈>把旁?20107.6高層70-10016252126-250津?yàn)戦?.79.7高層180-350下瓦房板塊的產(chǎn)品類型相對(duì)豐富,以舒適性大戶型為主;下瓦房板塊的產(chǎn)品類型相對(duì)豐富,以舒適性大戶型為主;天津?yàn)嘲鍓K在售產(chǎn)品戶型較小,但后期入市產(chǎn)品明顯趨向舒適度高的大戶型。天津?yàn)嘲鍓K在售產(chǎn)品戶型較小,但后期入市產(chǎn)品明顯趨向舒適度高的大戶型。下瓦房、天津?yàn)嘲鍓K下瓦房、天津?yàn)嘲鍓K數(shù)據(jù)取值時(shí)間2010年1-10月n各板塊項(xiàng)目分析各板

27、塊項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one25小白樓板塊小白樓板塊高層公寓馬場(chǎng)道板塊馬場(chǎng)道板塊高層公寓下瓦房板塊下瓦房板塊高層公寓洋房 別墅天津?yàn)嘲鍓K天津?yàn)嘲鍓K高層大寺板塊大寺板塊高層梅江板塊梅江板塊高層 小高 別墅河西區(qū)各板塊以高層公寓和高層住宅為主力產(chǎn)品;別墅產(chǎn)品主要集聚在梅江、下瓦房區(qū)域;另外還有少量的洋房、小高產(chǎn)品。n各板塊產(chǎn)品特征各板塊產(chǎn)品特征競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one作為市內(nèi)六區(qū)之一的河西區(qū),土地供應(yīng)日趨罕見(jiàn),商品房多為高層產(chǎn)品;作為市內(nèi)六區(qū)之一的河西區(qū),土地供應(yīng)日趨罕見(jiàn),商品房多為高層產(chǎn)品;梅江區(qū)域因中大盤(pán)項(xiàng)目多而存量

28、較大,其產(chǎn)品規(guī)劃更為舒適、高端。梅江區(qū)域因中大盤(pán)項(xiàng)目多而存量較大,其產(chǎn)品規(guī)劃更為舒適、高端。26n競(jìng)爭(zhēng)格局判斷競(jìng)爭(zhēng)格局判斷 下瓦房板塊下瓦房板塊天津?yàn)嘲鍓K天津?yàn)嘲鍓K大寺板塊大寺板塊宜居、天津富人區(qū)宜居、天津富人區(qū)景觀資源綜合體效應(yīng)產(chǎn)品力、價(jià)格優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品力、價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)馬場(chǎng)道板塊馬場(chǎng)道板塊城市少有的文化境地梅江板塊梅江板塊小白樓板塊小白樓板塊城市cbd核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)第一篇:第一篇:環(huán)境篇環(huán)境篇part one競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局27 環(huán)境環(huán)境特性特性客戶客戶操略操略 四四篇篇之特性篇之特性篇28第二篇:第二篇:特性篇特性篇【項(xiàng)目特性梳理】【項(xiàng)目特性梳理】n案例特性借鑒太陽(yáng)公元遠(yuǎn)洋萬(wàn)和

29、城富力津門湖【項(xiàng)目定位方向】【項(xiàng)目定位方向】【項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系】【項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系】n大盤(pán)操作解讀n項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉part two29第二篇:第二篇:特性篇特性篇n案例特性借鑒案例特性借鑒特性梳理特性梳理part two北京太陽(yáng)公元北京太陽(yáng)公元北京太陽(yáng)公元北京太陽(yáng)公元坐擁三大花園,秉承“公園里造房子公園里造房子”的規(guī)劃理念,將更多空間讓位于綠地,綠化率達(dá)60%,讓“建筑給建筑給公園讓路公園讓路”,一片城市中心極為罕見(jiàn)的國(guó)際化谷地生活住區(qū)?,F(xiàn)代與古典完美結(jié)合,現(xiàn)代與古典完美結(jié)合,artdecoartdeco建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格精致的浮雕、石材包裹、項(xiàng)目標(biāo)識(shí)精致的浮雕、石材包裹、項(xiàng)目標(biāo)識(shí)山、水、石三大主要元素打

30、造立體園林體系山、水、石三大主要元素打造立體園林體系邀請(qǐng)園林大師,自建邀請(qǐng)園林大師,自建2020公頃太陽(yáng)宮花園公頃太陽(yáng)宮花園北京太陽(yáng)公元北京太陽(yáng)公元給我們的啟示:給我們的啟示:“公園里造房子公園里造房子”特特性性30第二篇:第二篇:特性篇特性篇n案例特性借鑒案例特性借鑒特性梳理特性梳理part two北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城作為亞奧核心區(qū)最后一塊規(guī)摸在30萬(wàn)平米以上的綜合性大盤(pán),憑借以下四點(diǎn)特性跳出市場(chǎng),一躍成為區(qū)域內(nèi)炙手可熱的高端樓盤(pán)。獨(dú)特的臺(tái)地景觀設(shè)計(jì),全人車分流獨(dú)特的臺(tái)地景觀設(shè)計(jì),全人車分流高成本全石材立面高成本全石材立面豪華精裝標(biāo)準(zhǔn)豪華精裝標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)洋品牌力

31、及舒適化產(chǎn)品設(shè)計(jì)等遠(yuǎn)洋品牌力及舒適化產(chǎn)品設(shè)計(jì)等北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城給我們的啟示:給我們的啟示:“世界級(jí)生活示范區(qū)世界級(jí)生活示范區(qū)”特特性性31第二篇:第二篇:特性篇特性篇n案例特性借鑒案例特性借鑒特性梳理特性梳理part two富力津門湖富力津門湖富力津門湖富力津門湖秉承的國(guó)際生態(tài)住區(qū)規(guī)劃理念;依托大梅江公園生態(tài)區(qū)190萬(wàn)平米驚撼水景,打造“港灣”湖區(qū),“半島”湖區(qū),“中央”湖區(qū),“群島”湖區(qū)、“運(yùn)河”湖區(qū),五種特色地貌湖區(qū)水域。“一軸、兩帶、五大湖區(qū)一軸、兩帶、五大湖區(qū)”190190萬(wàn)平米驚撼水景萬(wàn)平米驚撼水景五種特色地貌湖區(qū)水域五種特色地貌湖區(qū)水域360360度精裝,成就經(jīng)典人居度

32、精裝,成就經(jīng)典人居天津富力津門湖天津富力津門湖給我們的啟示:給我們的啟示:“世界級(jí)生態(tài)人居典范世界級(jí)生態(tài)人居典范”特特性性32第二篇:第二篇:特性篇特性篇n案例特性借鑒小結(jié)案例特性借鑒小結(jié)特性梳理特性梳理part two“公園里造房子公園里造房子”“世界級(jí)生活示范區(qū)世界級(jí)生活示范區(qū)”“世界級(jí)生態(tài)人居典范世界級(jí)生態(tài)人居典范”【資源型、生態(tài)屬性】【資源型、生態(tài)屬性】【品質(zhì)感、標(biāo)桿屬性】【品質(zhì)感、標(biāo)桿屬性】【國(guó)際化、宜居屬性】【國(guó)際化、宜居屬性】+他們都是區(qū)域內(nèi)唯一的,都很有特性,我們更需要深度探尋我們的自身的價(jià)值!他們都是區(qū)域內(nèi)唯一的,都很有特性,我們更需要深度探尋我們的自身的價(jià)值!33如何獲取市

33、場(chǎng)普遍認(rèn)同初期如何打開(kāi)局面第一批客戶從哪里來(lái)如何獲得市場(chǎng)普遍認(rèn)同后續(xù)客戶何時(shí)泛化如何泛化產(chǎn)品如何優(yōu)化升級(jí)如何深挖區(qū)域價(jià)值如何打造核心競(jìng)爭(zhēng)力如何讓項(xiàng)目品牌為公司品牌服務(wù)產(chǎn)品如何隨著市場(chǎng)與時(shí)俱進(jìn)如何擺脫與周邊項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)大型配套是利是弊如何借勢(shì)產(chǎn)業(yè)人群對(duì)項(xiàng)目的拉動(dòng)復(fù)合的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的影響千頭萬(wàn)緒,千頭萬(wàn)緒,亟需梳理!亟需梳理!對(duì)于本案價(jià)值的探尋,還需抽絲剝繭,逐層梳理!對(duì)于本案價(jià)值的探尋,還需抽絲剝繭,逐層梳理!項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知第二篇:第二篇:特性篇特性篇part two梅江之心梅江之心190190萬(wàn)水萬(wàn)水面面復(fù)合大盤(pán)復(fù)合大盤(pán)島居生活島居生活重點(diǎn)教育重點(diǎn)教育完善配套完善配套會(huì)展經(jīng)濟(jì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)國(guó)賓

34、道路國(guó)賓道路地鐵之上地鐵之上生態(tài)的居住環(huán)境生態(tài)的居住環(huán)境健康的生活方式健康的生活方式國(guó)際化的生活狀態(tài)國(guó)際化的生活狀態(tài)和睦的社區(qū)氛圍和睦的社區(qū)氛圍難點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題問(wèn)題我們是綜合體大盤(pán)我們是綜合體大盤(pán)我們是梅江絕版大宅我們是梅江絕版大宅34如何獲取市場(chǎng)普遍認(rèn)同初期如何打開(kāi)局面第一批客戶從哪里來(lái)如何獲得市場(chǎng)普遍認(rèn)同后續(xù)客戶何時(shí)泛化如何泛化產(chǎn)品如何優(yōu)化升級(jí)如何深挖區(qū)域價(jià)值如何打造核心競(jìng)爭(zhēng)力如何讓項(xiàng)目品牌為公司品牌服務(wù)產(chǎn)品如何對(duì)位市場(chǎng)與時(shí)俱進(jìn)如何擺脫與周邊項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)大型配套是利是弊如何借勢(shì)產(chǎn)業(yè)人群對(duì)項(xiàng)目的拉動(dòng)復(fù)合的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的影響初期如何打開(kāi)局面第一批客戶在哪里產(chǎn)品如何優(yōu)化升級(jí)如何深挖區(qū)域價(jià)值如何擺

35、脫與周邊項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不同產(chǎn)品與不同客戶如何對(duì)位后續(xù)客戶何時(shí)泛化如何泛化如何獲得市場(chǎng)普遍認(rèn)同產(chǎn)品如何隨著市場(chǎng)與時(shí)俱進(jìn)如何打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力大型配套是利是弊如何借勢(shì)項(xiàng)目品牌如何實(shí)現(xiàn)公司品牌落地產(chǎn)業(yè)人群對(duì)項(xiàng)目的拉動(dòng)作用復(fù)合的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的影響顯性問(wèn)題:如何出色完成顯性問(wèn)題:如何出色完成營(yíng)銷目標(biāo),快速回籠資金營(yíng)銷目標(biāo),快速回籠資金隱性問(wèn)題:如何保證大盤(pán)的隱性問(wèn)題:如何保證大盤(pán)的可持續(xù)發(fā)展,達(dá)成開(kāi)發(fā)商品牌可持續(xù)發(fā)展,達(dá)成開(kāi)發(fā)商品牌偉偉業(yè)業(yè)系系統(tǒng)統(tǒng)性性解解決決方方案案現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在我們面前,我們?nèi)绾蜗到y(tǒng)的解決現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在我們面前,我們?nèi)绾蜗到y(tǒng)的解決抽絲剝繭抽絲剝繭深入梳理深入梳理第二篇:第二篇:特性

36、篇特性篇項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知part two35一期產(chǎn)品分析與一期產(chǎn)品分析與客戶對(duì)位研究客戶對(duì)位研究系統(tǒng)性解決方案系統(tǒng)性解決方案?jìng)I(yè)成功大盤(pán)操作案例偉業(yè)成功大盤(pán)操作案例成功大盤(pán)的基因特質(zhì)成功大盤(pán)的基因特質(zhì)尋找本項(xiàng)目的優(yōu)秀基尋找本項(xiàng)目的優(yōu)秀基因因提提煉煉總總結(jié)結(jié)指指導(dǎo)導(dǎo)運(yùn)運(yùn)用用本項(xiàng)目本項(xiàng)目核心理念核心理念比較比較篩選篩選核心理念在大盤(pán)操作周核心理念在大盤(pán)操作周期中的運(yùn)用與表現(xiàn)期中的運(yùn)用與表現(xiàn)項(xiàng)目一期營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目一期營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)復(fù)制成功模式復(fù)制成功模式催生成功大盤(pán)催生成功大盤(pán)第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two36大盤(pán)案例大盤(pán)案例1 1:萬(wàn)科:萬(wàn)科東麗湖東麗湖偉偉業(yè)業(yè)成成功功操操作

37、作的的大大盤(pán)盤(pán)案案例例大盤(pán)案例大盤(pán)案例2 2:北京:北京華僑城華僑城大盤(pán)案例大盤(pán)案例3 3:沿海賽洛城:沿海賽洛城第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two37昔日:區(qū)域開(kāi)發(fā)空白區(qū),心里距離遠(yuǎn),認(rèn)同感差昔日:區(qū)域開(kāi)發(fā)空白區(qū),心里距離遠(yuǎn),認(rèn)同感差區(qū)域價(jià)值:區(qū)域價(jià)值:東麗湖地處遠(yuǎn)郊,區(qū)域認(rèn)同感差,但因其大面積臨湖的獨(dú)特生態(tài)資源優(yōu)勢(shì),使其具備成為豪華度假、居住片區(qū)的條件,當(dāng)時(shí)其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知;區(qū)域成熟度低:區(qū)域成熟度低:東麗湖區(qū)域?qū)儆谶h(yuǎn)郊陌生區(qū)域,尚未被開(kāi)發(fā),區(qū)域配套及成熟度低;本項(xiàng)目既定目標(biāo)本項(xiàng)目既定目標(biāo):樹(shù)立項(xiàng)目臨湖生態(tài)大盤(pán)形象;實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià);項(xiàng)目整體的可持續(xù)發(fā)

38、展定位;樹(shù)立項(xiàng)目高形象及高知名度;充分提升項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌;項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 提煉大盤(pán)賣點(diǎn)提煉大盤(pán)賣點(diǎn) 客戶高轉(zhuǎn)化率客戶高轉(zhuǎn)化率 初期實(shí)現(xiàn)初期實(shí)現(xiàn)20%20%溢價(jià)空間溢價(jià)空間 偉業(yè)給予后期產(chǎn)品及商業(yè)規(guī)劃偉業(yè)給予后期產(chǎn)品及商業(yè)規(guī)劃的建議,部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的建議,部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)偉業(yè)操作效果偉業(yè)操作效果偉業(yè)介入時(shí)間:偉業(yè)介入時(shí)間:20052005年年偉業(yè)介入方式:營(yíng)銷策劃代偉業(yè)介入方式:營(yíng)銷策劃代理理案例案例1 1:萬(wàn)科:萬(wàn)科東麗湖東麗湖第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two38如今:如今:200萬(wàn)平米新市鎮(zhèn)生態(tài)大盤(pán)價(jià)值呈現(xiàn)萬(wàn)平米新市鎮(zhèn)生態(tài)大盤(pán)價(jià)值呈現(xiàn)東麗湖東麗湖萬(wàn)科城延?xùn)|麗湖北

39、岸而建,占地萬(wàn)科城延?xùn)|麗湖北岸而建,占地40954095畝畝, ,開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)為開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)為8 81010年年04-05 04-05 一期別墅產(chǎn)品:獨(dú)棟、聯(lián)排、合院別墅一期別墅產(chǎn)品:獨(dú)棟、聯(lián)排、合院別墅05-06 05-06 二期洋房產(chǎn)品:多層洋房、小高層洋房二期洋房產(chǎn)品:多層洋房、小高層洋房06-07 06-07 三期復(fù)合產(chǎn)品:聯(lián)排別墅、雙拼、公寓三期復(fù)合產(chǎn)品:聯(lián)排別墅、雙拼、公寓07-08 07-08 多類型復(fù)合產(chǎn)品:高層、洋房、聯(lián)排別墅多類型復(fù)合產(chǎn)品:高層、洋房、聯(lián)排別墅09-10 09-10 多類型復(fù)合產(chǎn)品:高層、洋房、雙拼、聯(lián)排別墅多類型復(fù)合產(chǎn)品:高層、洋房、雙拼、聯(lián)排別墅從從0404到到

40、1010年,東麗湖項(xiàng)目的產(chǎn)品年,東麗湖項(xiàng)目的產(chǎn)品從單一到多樣再到復(fù)合,產(chǎn)品線豐富從單一到多樣再到復(fù)合,產(chǎn)品線豐富復(fù)合型產(chǎn)品線,獨(dú)立的銷售周期,品質(zhì)逐級(jí)拉升,各產(chǎn)品價(jià)值相互借力案例案例1 1:萬(wàn)科:萬(wàn)科東麗湖東麗湖第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two39東東 麗麗 湖湖 萬(wàn)萬(wàn) 科科 城城 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 程程?hào)|東 麗麗 湖湖 萬(wàn)萬(wàn) 科科 城城 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 周周 期期第二階段(發(fā)展)第二階段(發(fā)展)第三階段(實(shí)現(xiàn))第三階段(實(shí)現(xiàn))第一階段(形成)第一階段(形成)已完成已完成201420132012201120102009200820042007后 期中 期前 期第一居所第

41、二居所轉(zhuǎn)向第一居所第二居所文化生活市鎮(zhèn)城市居住大盤(pán)遠(yuǎn)郊度假大盤(pán)201420132012201120102009200820042007實(shí)現(xiàn)階段發(fā)展階段 形成階段 案例案例1 1:萬(wàn)科:萬(wàn)科東麗湖東麗湖開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),東麗湖萬(wàn)科城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期近開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),東麗湖萬(wàn)科城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期近10年年第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two40產(chǎn)品與配套,隨著客戶衍變逐漸升級(jí),復(fù)合大盤(pán)日趨完善成熟產(chǎn)品與配套,隨著客戶衍變逐漸升級(jí),復(fù)合大盤(pán)日趨完善成熟案例案例1 1:萬(wàn)科:萬(wàn)科東麗湖東麗湖獨(dú)棟別墅為主富貴投資度假客戶品牌追隨客戶無(wú)商業(yè)配套0404年年度假客戶仍為主流自住客戶比例上升類別墅產(chǎn)品出

42、現(xiàn)配套示范區(qū)開(kāi)放0505年年產(chǎn)品轉(zhuǎn)型洋房成為主流居住社區(qū)配套運(yùn)營(yíng)自住客戶成為主流0606年年產(chǎn)產(chǎn)品品線線客客戶戶線線配配套套線線區(qū)域型配套出現(xiàn)各類產(chǎn)品復(fù)合區(qū)域客戶大量進(jìn)駐0707年年0808年年各類產(chǎn)品復(fù)合區(qū)域客戶產(chǎn)業(yè)人群教育配套完善0909年年產(chǎn)品升級(jí)自住、度假配套豐富1010年年高端產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)住區(qū)內(nèi)配套整合升級(jí)廣度客戶認(rèn)識(shí)維度第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two41區(qū)域價(jià)值:區(qū)域價(jià)值:華僑城位于北京的東南角,緊臨東四環(huán)和京沈高速,交通較為便捷;從城市規(guī)劃、布局角度來(lái)看,東南角是北京最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,且項(xiàng)目本身規(guī)模大,可發(fā)揮空間大;但項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度并不高初期現(xiàn)狀:

43、初期現(xiàn)狀:周邊配套欠缺,社區(qū)成熟度低本項(xiàng)目既定目標(biāo):本項(xiàng)目既定目標(biāo):樹(shù)立旅游生態(tài)大盤(pán)形象;以旅游帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值拉升;項(xiàng)目整體的可持續(xù)發(fā)展定位;樹(shù)立項(xiàng)目高形象及高知名度;項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 實(shí)現(xiàn)城市化的旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)城市化的旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo) 構(gòu)建出歡樂(lè)谷周邊的綠肺肌理構(gòu)建出歡樂(lè)谷周邊的綠肺肌理 旅游概念帶動(dòng)住宅商業(yè)綜合性旅游概念帶動(dòng)住宅商業(yè)綜合性大盤(pán)大盤(pán) 價(jià)量策略提升轉(zhuǎn)化率價(jià)量策略提升轉(zhuǎn)化率偉業(yè)操作效果偉業(yè)操作效果偉業(yè)介入時(shí)間:偉業(yè)介入時(shí)間:20042004年年偉業(yè)介入方式:營(yíng)銷策劃代理偉業(yè)介入方式:營(yíng)銷策劃代理案例案例2 2:北京:北京華僑城華僑城昔日:周邊配套欠缺,區(qū)域成熟度低,項(xiàng)目認(rèn)

44、知度差昔日:周邊配套欠缺,區(qū)域成熟度低,項(xiàng)目認(rèn)知度差0505年的北京四環(huán)年的北京四環(huán)=10=10年的天津外環(huán)年的天津外環(huán)第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two42歡樂(lè)谷歡樂(lè)谷華僑城華僑城 旅游資源旅游資源歡樂(lè)谷主題公園,占地1平方公里,90%以上的綠化率,作為城市綠肺,也成為項(xiàng)目的亮點(diǎn) 商業(yè)配套資源商業(yè)配套資源維吉奧商業(yè)廣場(chǎng),建面6.5萬(wàn)平方米,商業(yè)區(qū)將兩部分聯(lián)結(jié)在一起,可保持商業(yè)街旺盛的人氣,利于商氣聚集;同時(shí),主題商業(yè)區(qū)通過(guò)廊橋?qū)刹糠致?lián)結(jié)在一起,可使消費(fèi)者方便地到達(dá)項(xiàng)目的任一地方 維吉奧維吉奧三三大大區(qū)區(qū)域域主題公園區(qū)主題公園區(qū)主題商業(yè)區(qū)主題商業(yè)區(qū)主題居住區(qū)主題居住

45、區(qū)旅游旅游配套配套地產(chǎn)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)大盤(pán)旅游地產(chǎn)大盤(pán)旅游地產(chǎn)大盤(pán)特征旅游地產(chǎn)大盤(pán)特征 投資規(guī)模大,旅游景觀資源投資規(guī)模大,旅游景觀資源為項(xiàng)目亮點(diǎn)及主要賣點(diǎn)為項(xiàng)目亮點(diǎn)及主要賣點(diǎn) 客戶分布廣客戶分布廣 綜合實(shí)力強(qiáng),競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯綜合實(shí)力強(qiáng),競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯 案例案例2 2:北京:北京華僑城華僑城如今:歡樂(lè)谷呈現(xiàn),商業(yè)人氣旺盛,交通極其便利,華僑城如今:歡樂(lè)谷呈現(xiàn),商業(yè)人氣旺盛,交通極其便利,華僑城已經(jīng)成為北京東部的代表性樓盤(pán)已經(jīng)成為北京東部的代表性樓盤(pán)第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two43北京北京華僑城主題居住區(qū),占地華僑城主題居住區(qū),占地5050萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米, ,分分4 4

46、期開(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)05-07 05-07 一期小高層產(chǎn)品一期小高層產(chǎn)品07-08 07-08 二期高層產(chǎn)品二期高層產(chǎn)品08-09 08-09 三期小高層三期小高層10-11 10-11 四期復(fù)合產(chǎn)品:高層、小高層四期復(fù)合產(chǎn)品:高層、小高層 住宅資源住宅資源北京華僑城項(xiàng)目,區(qū)內(nèi)配套不夠完善,但項(xiàng)目北京華僑城項(xiàng)目,區(qū)內(nèi)配套不夠完善,但項(xiàng)目規(guī)模較大,內(nèi)部可實(shí)現(xiàn)比較完善且有特色的配套規(guī)模較大,內(nèi)部可實(shí)現(xiàn)比較完善且有特色的配套設(shè)施,結(jié)合旅游資源,成為旅游地產(chǎn)大盤(pán),大大設(shè)施,結(jié)合旅游資源,成為旅游地產(chǎn)大盤(pán),大大提高了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。提高了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。伴隨項(xiàng)目區(qū)內(nèi)旅游資源、配套的不斷完善及伴隨項(xiàng)目區(qū)內(nèi)旅游

47、資源、配套的不斷完善及產(chǎn)品的逐漸優(yōu)化,客戶也實(shí)現(xiàn)階段性的跨越升產(chǎn)品的逐漸優(yōu)化,客戶也實(shí)現(xiàn)階段性的跨越升級(jí)級(jí)案例案例2 2:北京:北京華僑城華僑城項(xiàng)目規(guī)模大,伴隨歡樂(lè)谷的啟動(dòng)和配套的不斷完善,以及產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大,伴隨歡樂(lè)谷的啟動(dòng)和配套的不斷完善,以及產(chǎn)品的逐漸優(yōu)化,客戶實(shí)現(xiàn)跨越性升級(jí)品的逐漸優(yōu)化,客戶實(shí)現(xiàn)跨越性升級(jí)第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two44區(qū)域價(jià)值:區(qū)域價(jià)值:cbd區(qū)域稀有大型復(fù)合開(kāi)放式生活社區(qū)。總建筑面86萬(wàn)平方米,集住宅、商業(yè)中心、教育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)院、辦公、酒店為一體初期現(xiàn)狀:初期現(xiàn)狀:區(qū)域成熟度低;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期周邊配套欠缺,成熟度低;本本項(xiàng)目既定目標(biāo):項(xiàng)

48、目既定目標(biāo):泛cbd美式大盤(pán)形象;精準(zhǔn)的定位客戶,多元化渠道組合項(xiàng)目初期迅速大量積攢市場(chǎng)勢(shì)能;客戶基數(shù)迅速擴(kuò)大,市場(chǎng)口碑較高;項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 開(kāi)盤(pán)銷售額每年保證開(kāi)盤(pán)銷售額每年保證2020億以上億以上 客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)同度明顯提升客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)同度明顯提升 偉業(yè)團(tuán)隊(duì)分組戰(zhàn)術(shù)偉業(yè)團(tuán)隊(duì)分組戰(zhàn)術(shù) 置業(yè)卡客戶快速轉(zhuǎn)化置業(yè)卡客戶快速轉(zhuǎn)化偉業(yè)操作效果偉業(yè)操作效果偉業(yè)介入時(shí)間:偉業(yè)介入時(shí)間:20052005年年偉業(yè)介入方式:營(yíng)銷策劃代理偉業(yè)介入方式:營(yíng)銷策劃代理案例案例3 3:沿海:沿海賽洛城賽洛城昔日:區(qū)域成熟度低,周邊配套欠缺,項(xiàng)目認(rèn)知度差昔日:區(qū)域成熟度低,周邊配套欠缺,項(xiàng)目認(rèn)知度差第二篇:第二篇:特性篇特

49、性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two45配套商業(yè)建筑面積:配套商業(yè)建筑面積:11.4711.47萬(wàn)平米萬(wàn)平米核心理念:美式街區(qū)美式生活核心理念:美式街區(qū)美式生活配套層級(jí):核心商業(yè)(配套層級(jí):核心商業(yè)(1.51.5萬(wàn)平米)、萬(wàn)平米)、自持斜軸商業(yè)街(約自持斜軸商業(yè)街(約5 5萬(wàn)平米)、生活萬(wàn)平米)、生活配套(配套(4.54.5萬(wàn)平米)萬(wàn)平米)北京沿海賽洛城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期,周邊配套欠缺,但由北京沿海賽洛城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期,周邊配套欠缺,但由于項(xiàng)目規(guī)模較大,內(nèi)部可實(shí)現(xiàn)比較完善且有特色的配于項(xiàng)目規(guī)模較大,內(nèi)部可實(shí)現(xiàn)比較完善且有特色的配套設(shè)施,提高了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。套設(shè)施,提高了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。案例案例3

50、 3:沿海:沿海賽洛城賽洛城如今:泛如今:泛cbd大型復(fù)合住區(qū),擁有大型復(fù)合住區(qū),擁有11萬(wàn)平米完善且有特色的萬(wàn)平米完善且有特色的配套設(shè)施,市場(chǎng)認(rèn)可度極高配套設(shè)施,市場(chǎng)認(rèn)可度極高第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two46由低漸高由低漸高 由小漸大由小漸大 由高漸低由高漸低價(jià)格逐漸高走價(jià)格逐漸高走戶型交叉放大戶型交叉放大密度逐漸低走密度逐漸低走產(chǎn)品線價(jià)值周期性提升產(chǎn)品線價(jià)值周期性提升大型復(fù)合開(kāi)放式生活社區(qū)大型復(fù)合開(kāi)放式生活社區(qū) 城市區(qū)域中心城市區(qū)域中心 開(kāi)放性的交往空間開(kāi)放性的交往空間 便利齊全的生活配套便利齊全的生活配套 健康綠色的生活環(huán)境健康綠色的生活環(huán)境案例案例3 3

51、:沿海:沿海賽洛城賽洛城一期五期二期四期三期擁有集商業(yè)中心、教育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)院、辦公、酒店于一體,擁有集商業(yè)中心、教育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)院、辦公、酒店于一體,完善且有特色的配套設(shè)施完善且有特色的配套設(shè)施第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two47客戶的不斷升級(jí)與演變客戶的不斷升級(jí)與演變是基于項(xiàng)目整體形象的逐是基于項(xiàng)目整體形象的逐步打造與豐富的產(chǎn)品組合,步打造與豐富的產(chǎn)品組合,為項(xiàng)目持續(xù)實(shí)現(xiàn)較好銷售為項(xiàng)目持續(xù)實(shí)現(xiàn)較好銷售業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)案例案例3 3:沿海:沿海賽洛城賽洛城客戶不斷升級(jí)與演變,是由項(xiàng)目產(chǎn)品周期性的變化組合,以客戶不斷升級(jí)與演變,是由項(xiàng)目產(chǎn)品周期性的變化組合,

52、以及整體形象的逐步打造實(shí)現(xiàn)及整體形象的逐步打造實(shí)現(xiàn)第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two48沿海沿海賽洛城賽洛城北京北京華僑城華僑城萬(wàn)科萬(wàn)科東麗湖東麗湖啟示二啟示二以獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升,善以獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升,善于借助市政配套加速項(xiàng)目成熟完善;于借助市政配套加速項(xiàng)目成熟完善;啟示三啟示三獨(dú)特的大盤(pán)氣質(zhì)對(duì)位相應(yīng)客群,用產(chǎn)品獨(dú)特的大盤(pán)氣質(zhì)對(duì)位相應(yīng)客群,用產(chǎn)品的交叉組合提升客戶層級(jí)、用配套逐步的交叉組合提升客戶層級(jí)、用配套逐步兌現(xiàn)培養(yǎng)、深化項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì);兌現(xiàn)培養(yǎng)、深化項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì);啟示一啟示一打造全新生活方式,突破區(qū)域認(rèn)知束縛,打造全新生活方式,突破區(qū)域認(rèn)知束縛

53、,用不同層級(jí)產(chǎn)品和前置配套拉動(dòng)客戶循用不同層級(jí)產(chǎn)品和前置配套拉動(dòng)客戶循環(huán)擴(kuò)散泛化。環(huán)擴(kuò)散泛化。大盤(pán)成功大盤(pán)成功經(jīng)驗(yàn)可以經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,但借鑒,但很難復(fù)制很難復(fù)制n大盤(pán)成功案例操作啟示大盤(pán)成功案例操作啟示成功一定有規(guī)律!大盤(pán)運(yùn)作之所以成功,一定有其內(nèi)成功一定有規(guī)律!大盤(pán)運(yùn)作之所以成功,一定有其內(nèi)在的成功基因!在的成功基因!第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two49大大盤(pán)盤(pán)基基因因的的要要素素概念概念產(chǎn)品產(chǎn)品客戶客戶配套配套成成功功大大盤(pán)盤(pán)的的基基因因特特質(zhì)質(zhì)n成功大盤(pán)基因解構(gòu)成功大盤(pán)基因解構(gòu)我們要設(shè)計(jì)和探尋的是,最適合于本項(xiàng)目的價(jià)值體系我們要設(shè)計(jì)和探尋的是,最適合于本項(xiàng)目的價(jià)

54、值體系成功的大盤(pán)之所以能成功,并非因?yàn)榛蛞夭煌晒Φ拇蟊P(pán)之所以能成功,并非因?yàn)榛蛞夭煌谟诨蛱刭|(zhì)不同!而在于基因特質(zhì)不同!東麗湖:生態(tài)休閑概念東麗湖:生態(tài)休閑概念華僑城:旅游度假概念華僑城:旅游度假概念賽洛城:美式街區(qū),美式生活賽洛城:美式街區(qū),美式生活東麗湖:洋房、聯(lián)排、高層公寓東麗湖:洋房、聯(lián)排、高層公寓華僑城:高層、小高層復(fù)合疊加華僑城:高層、小高層復(fù)合疊加賽洛城:高層公寓、賽洛城:高層公寓、loft、多層、多層?xùn)|麗湖:東麗湖:“外內(nèi)外外內(nèi)外”式不斷演化式不斷演化華僑城:華僑城:“內(nèi)外內(nèi)內(nèi)外內(nèi)”式不斷演化式不斷演化賽洛城:賽洛城:“內(nèi)外內(nèi)內(nèi)外內(nèi)”式不斷演化式不斷演化東麗湖

55、:小型配套到市政配套漸進(jìn)東麗湖:小型配套到市政配套漸進(jìn)華僑城:大型公園與區(qū)內(nèi)配套齊發(fā)展華僑城:大型公園與區(qū)內(nèi)配套齊發(fā)展賽洛城:獨(dú)立社區(qū)配套,巧借市政路賽洛城:獨(dú)立社區(qū)配套,巧借市政路特質(zhì)表征特質(zhì)表征獨(dú)特的理念訴求,貫穿于大盤(pán)始終;獨(dú)特的理念訴求,貫穿于大盤(pán)始終;符合區(qū)域發(fā)展趨勢(shì),帶動(dòng)區(qū)域成熟符合區(qū)域發(fā)展趨勢(shì),帶動(dòng)區(qū)域成熟概念規(guī)劃成功落地,示范區(qū)體現(xiàn)氣勢(shì)概念規(guī)劃成功落地,示范區(qū)體現(xiàn)氣勢(shì)多元化產(chǎn)品滿足不同客戶層次需求;多元化產(chǎn)品滿足不同客戶層次需求;產(chǎn)品線豐富,相互借力,提升價(jià)值;產(chǎn)品線豐富,相互借力,提升價(jià)值;不同類型產(chǎn)品豐富了市場(chǎng)營(yíng)銷手段不同類型產(chǎn)品豐富了市場(chǎng)營(yíng)銷手段客戶泛化,結(jié)合周邊產(chǎn)業(yè)變遷

56、與升客戶泛化,結(jié)合周邊產(chǎn)業(yè)變遷與升級(jí),由內(nèi)而外再向內(nèi),或逆向發(fā)展,級(jí),由內(nèi)而外再向內(nèi),或逆向發(fā)展,形成泛化聚化泛化的輪動(dòng)形成泛化聚化泛化的輪動(dòng)將市政配套納入社區(qū)配套體系;將市政配套納入社區(qū)配套體系;主動(dòng)促進(jìn)配套逐步升級(jí),與產(chǎn)品、主動(dòng)促進(jìn)配套逐步升級(jí),與產(chǎn)品、客戶升級(jí)相適應(yīng);客戶升級(jí)相適應(yīng);基因特質(zhì)基因特質(zhì)概念概念產(chǎn)品產(chǎn)品客戶客戶配套配套基因要素基因要素關(guān)鍵詞:循環(huán)升級(jí)關(guān)鍵詞:循環(huán)升級(jí)關(guān)鍵詞:泛化輪動(dòng)關(guān)鍵詞:泛化輪動(dòng)關(guān)鍵詞:前置借勢(shì)關(guān)鍵詞:前置借勢(shì)關(guān)鍵詞:主題創(chuàng)新關(guān)鍵詞:主題創(chuàng)新第二篇:第二篇:特性篇特性篇大盤(pán)解讀大盤(pán)解讀part two50第第 5050 頁(yè)頁(yè)住宅開(kāi)發(fā)熱度提住宅開(kāi)發(fā)熱度提升,但

57、配套發(fā)展升,但配套發(fā)展滯后滯后多元化產(chǎn)品,戶多元化產(chǎn)品,戶型較大,富人區(qū)型較大,富人區(qū)雛形顯現(xiàn)雛形顯現(xiàn)配套完善,區(qū)域配套完善,區(qū)域價(jià)值呈現(xiàn),高端價(jià)值呈現(xiàn),高端屬性落地屬性落地客戶升級(jí),引領(lǐng)客戶升級(jí),引領(lǐng)區(qū)域高端圈層聚區(qū)域高端圈層聚集集以人為本,初步以人為本,初步探尋人與自然親探尋人與自然親密融合密融合隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),居民的陸續(xù)入住,梅江也逐漸熱鬧起來(lái),形成了人文氣息濃厚的居住區(qū),隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),居民的陸續(xù)入住,梅江也逐漸熱鬧起來(lái),形成了人文氣息濃厚的居住區(qū),現(xiàn)如今后梅江、泛梅江,這些南部環(huán)外的區(qū)域也加入到大梅江生態(tài)居住區(qū)之中來(lái)!現(xiàn)如今后梅江、泛梅江,這些南部環(huán)外的區(qū)域也加入到大梅江生態(tài)

58、居住區(qū)之中來(lái)!高起點(diǎn)定位,鎖高起點(diǎn)定位,鎖定宜居生態(tài)方向定宜居生態(tài)方向梅江梅江梅江南梅江南后梅江后梅江代表項(xiàng)目:代表項(xiàng)目:翠水園、芳水園、翠水園、芳水園、半島藍(lán)灣半島藍(lán)灣代表項(xiàng)目:代表項(xiàng)目:水晶城、海逸長(zhǎng)洲、汐水晶城、海逸長(zhǎng)洲、汐岸國(guó)際、富力津門湖岸國(guó)際、富力津門湖代表項(xiàng)目:代表項(xiàng)目:世紀(jì)梧桐公寓、卡梅世紀(jì)梧桐公寓、卡梅爾、洛卡小鎮(zhèn)、水岸爾、洛卡小鎮(zhèn)、水岸公館、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城公館、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城初期初期中期中期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期2000-20032000-2003年年前瞻性定位前瞻性定位2004-20072004-2007年年多元化打造多元化打造2007-20102007-2010年年時(shí)代性引領(lǐng)時(shí)代性引領(lǐng)初期初

59、期中期中期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期第二篇:第二篇:特性篇特性篇n10年大梅江價(jià)值演變年大梅江價(jià)值演變價(jià)值體系價(jià)值體系part two51第二篇:第二篇:特性篇特性篇 價(jià)值一價(jià)值一 以衛(wèi)南洼濕地生態(tài)水景為引擎價(jià)值以衛(wèi)南洼濕地生態(tài)水景為引擎價(jià)值 價(jià)值二價(jià)值二 以低密度、島居居住產(chǎn)品為獨(dú)特價(jià)值以低密度、島居居住產(chǎn)品為獨(dú)特價(jià)值 價(jià)值三價(jià)值三 以以hopscahopsca所賦予的都市便捷為升級(jí)價(jià)值所賦予的都市便捷為升級(jí)價(jià)值 價(jià)值四價(jià)值四 以高配置、優(yōu)化景觀設(shè)計(jì)為附加價(jià)值以高配置、優(yōu)化景觀設(shè)計(jì)為附加價(jià)值 價(jià)值五價(jià)值五 以以“全生態(tài)生活理念全生態(tài)生活理念”及會(huì)展經(jīng)濟(jì)為文化價(jià)值及會(huì)展經(jīng)濟(jì)為文化價(jià)值價(jià)值體系價(jià)值體系part t

60、wo 引擎價(jià)值:梅江公園,引擎價(jià)值:梅江公園,190萬(wàn)浩瀚水面萬(wàn)浩瀚水面 獨(dú)特價(jià)值:中低密度島居生活獨(dú)特價(jià)值:中低密度島居生活 升級(jí)價(jià)值:地鐵、南國(guó)賓道門戶友誼路、外環(huán)封閉貨運(yùn)車禁行升級(jí)價(jià)值:地鐵、南國(guó)賓道門戶友誼路、外環(huán)封閉貨運(yùn)車禁行 附加價(jià)值:內(nèi)部小水系,延續(xù)島居水岸生活附加價(jià)值:內(nèi)部小水系,延續(xù)島居水岸生活 文化價(jià)值:生態(tài)生活理念,會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的國(guó)際化交融文化價(jià)值:生態(tài)生活理念,會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的國(guó)際化交融n價(jià)值梳理價(jià)值梳理我們的魂在哪里?我們的魂在哪里?本案核心價(jià)值?本案核心價(jià)值?52第二篇:第二篇:特性篇特性篇價(jià)值體系價(jià)值體系part twon十大核心價(jià)值提煉十大核心價(jià)值提煉i.核心區(qū)位

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