1003開平項(xiàng)目定位報(bào)告1

1、開平市場調(diào)研報(bào)告佛山世聯(lián)2010.9.23.本報(bào)告解決的問題：本報(bào)告解決的問題：開平房地產(chǎn)市場發(fā)展得怎么樣？開平房地產(chǎn)市場發(fā)展得怎么樣？本項(xiàng)目地塊該如何定位才能快速開發(fā)，本項(xiàng)目地塊該如何定位才能快速開發(fā)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商目標(biāo)？實(shí)現(xiàn)開發(fā)商目標(biāo)？一、項(xiàng)目屬性界定v開平印象開平印象v地塊解析地塊解析項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性開平概況開平概況城市功能城市功能城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至交通、配套交通、配套地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)開平開平簡介簡介地理位置：地理位置：開平市東北連新會(huì)，正北靠鶴山，東南近臺(tái)山，西南接恩平，西北鄰新會(huì)，位于五邑的中心。行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：開平市是江門市轄區(qū)內(nèi)的一個(gè)縣級市，下轄2個(gè)

2、街道辦事處和13個(gè)鎮(zhèn)。面積人口：面積人口：開平市面積1659平方公里，人口67.82萬人。人文：人文：開平市是全國著名僑鄉(xiāng)，旅居海外的華僑、華人、港澳臺(tái)同胞共75萬人，分布在世界上67個(gè)國家和地區(qū)。開平市也是聞名遐邇的碉樓之鄉(xiāng)。開平地處五邑中心，緊靠鶴山和恩平，本開平地處五邑中心，緊靠鶴山和恩平，本地戶籍人口約地戶籍人口約68萬人萬人,華僑華僑75萬。萬。2008年開平人口按農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)分36%64%非農(nóng)村人口農(nóng)業(yè)人口城市城市人口人口開平市人口增長率不高，外來人口少，難開平市人口增長率不高，外來人口少，難以支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展。但農(nóng)村人口較多以支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展。但農(nóng)村人口較多城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)

3、發(fā)展提供很大契機(jī)。城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)發(fā)展提供很大契機(jī)。u從歷年人口增長來看，開平保持基本穩(wěn)定低位增長。年人口增長率不足0.2%。外來人口不足，難以支撐房地產(chǎn)的高速發(fā)展。u開平市農(nóng)業(yè)人口占64%，非農(nóng)業(yè)人口占36%，城市中心人口僅24.5萬。u一方面，開平目前城市人口數(shù)量不足以支撐開平房地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，從農(nóng)村人口大幅占比來看，可見開平的城市化還有很大潛力，未來可能仍有很多農(nóng)村人口涌入城市，對項(xiàng)目消化形成支撐。啟示：農(nóng)村人口占比較大，城市化進(jìn)程將給開平房地產(chǎn)提供契機(jī)500000550000600000650000700000200520062007200820090.00%2.00%4.00

4、%6.00%8.00%10.00%2005年2009年開平戶籍人口變化679897680435683724685075687189人口增速20082008年開平人口遷移數(shù)量年開平人口遷移數(shù)量遷入遷出凈遷移暫住人口省內(nèi)遷入省外遷入遷往省內(nèi)遷往省外4368196340751685168557165592地理地理形態(tài)形態(tài)潭江北潭江自西向東橫貫市腹，江景資源豐富，潭江自西向東橫貫市腹，江景資源豐富，開平市區(qū)范圍內(nèi)以潭江為中心形成地勢低開平市區(qū)范圍內(nèi)以潭江為中心形成地勢低洼地帶。洼地帶。 潭江、蒼江相會(huì)，穿流而過，水深河寬，河道密集，臨江面多，江景資源豐富，但存在水災(zāi)隱患。地勢自南北兩面向潭江河各地帶傾

5、斜 。開平經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，工業(yè)污染較少，而且擁有大量江景，環(huán)境優(yōu)美。當(dāng)?shù)厝松罟?jié)奏緩慢，下午經(jīng)?？梢钥吹胶芏嘀心陭D女和老人在河邊喝茶聊天城市城市布局布局長沙新區(qū)長沙舊區(qū)祥龍片區(qū)三埠片區(qū)三江片區(qū)城市中心商業(yè)集中區(qū)域新興工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域傳統(tǒng)老城區(qū)地標(biāo)商業(yè)及居住區(qū)文教體衛(wèi)及居住區(qū)目前開平以長沙片區(qū)為城市中心，周邊區(qū)目前開平以長沙片區(qū)為城市中心，周邊區(qū)域各有特點(diǎn)，相對獨(dú)立但又相輔相承。域各有特點(diǎn)，相對獨(dú)立但又相輔相承。交通交通現(xiàn)狀現(xiàn)狀陸路：開陽高速公路與325國道橫貫全境地，從廣州乘坐客車或自駕車到開平車程約1小時(shí)20分。 水路：同時(shí)潭江南北貫穿開平，直達(dá)新會(huì)、市區(qū)，流匯入海市區(qū)內(nèi)有很多水道，但以橋梁連接

6、，保證交通的通達(dá)性不受阻。新昌長沙10分鐘開平城際交通便利，佛開高速及開平城際交通便利，佛開高速及325國道國道橫貫開平境地，城市外部通達(dá)性強(qiáng)。內(nèi)部橫貫開平境地，城市外部通達(dá)性強(qiáng)。內(nèi)部各區(qū)連接性強(qiáng)，保證通達(dá)性不受影響。各區(qū)連接性強(qiáng)，保證通達(dá)性不受影響。佛山市325325國道國道城市城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)開平開平gdp總量位于江門倒數(shù)第三，整體經(jīng)總量位于江門倒數(shù)第三，整體經(jīng)濟(jì)增長緩慢，人民消費(fèi)緩慢平穩(wěn)發(fā)展。濟(jì)增長緩慢，人民消費(fèi)緩慢平穩(wěn)發(fā)展。u 與五邑地區(qū)橫向比較，開平的國內(nèi)生產(chǎn)總值位于江門市的倒數(shù)第三，落后于江門經(jīng)濟(jì)平均發(fā)展水平，僅僅高于鶴山和恩平，整體產(chǎn)值不高，經(jīng)濟(jì)整體水經(jīng)濟(jì)整體水平略差；平略差；u 從

7、區(qū)域看，開平、鶴山、恩平，均處于江門以北，即開平處于江門北區(qū)經(jīng)濟(jì)洼地。u 從增速來看，開平增速處于江門倒數(shù)第一。u 從歷年開平經(jīng)濟(jì)增長情況來看，開平經(jīng)濟(jì)增長速度處于10%上下盤整，表明表明當(dāng)?shù)厝嗣竦南M(fèi)力處于平當(dāng)?shù)厝嗣竦南M(fèi)力處于平穩(wěn)發(fā)展階段。穩(wěn)發(fā)展階段。050100150200200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%gdp增速0100200300400500市區(qū)新會(huì)臺(tái)山開平鶴山恩平9.5%10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%12.5%41735119316914481生產(chǎn)總值增速2005-2009開平開平gdp2009年江門各區(qū)年江門

8、各區(qū)gdp010000200003000040000市區(qū)新會(huì)區(qū)臺(tái)山開平鶴山恩平01020302009年江門市及各市（區(qū)）在崗職工年平均工資收入水平28706330541598619022237211842210101192811在崗職工年平均收入水平（元/人）增長（%）02000400060008000100001200014000160001800020000200520062007200820090.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2005-2009開平城鎮(zhèn)在崗職工收入水平收入增速城市城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)開平市人均收入水平居五邑地區(qū)排名

9、倒數(shù)開平市人均收入水平居五邑地區(qū)排名倒數(shù)第三，年增長率落后于其他地區(qū)，說明居第三，年增長率落后于其他地區(qū)，說明居民購買力和消費(fèi)潛力有限。民購買力和消費(fèi)潛力有限。u 從江門市的對比來看，開平的人均gdp僅僅高于恩平市，反映當(dāng)?shù)厝嗣袷杖胨捷^低。u 從在崗職工年均工資收入水平看，開平僅僅高于臺(tái)山和恩平，為19022元。即月均收入為1585元/月。u 從人均收入水平增長率來看，開平僅為9%，位居全市倒數(shù)第一。反映出該市人民收入增長緩慢，且增長動(dòng)力不足。啟示：居民消費(fèi)能力有限，難以支撐房價(jià)的持續(xù)高漲固定固定投資投資開平固定資產(chǎn)投資不足，其中農(nóng)村建房占開平固定資產(chǎn)投資不足，其中農(nóng)村建房占比較大的比例，房

10、地產(chǎn)發(fā)展后勁有限。比較大的比例，房地產(chǎn)發(fā)展后勁有限。u2008開平固定資產(chǎn)投資為484372萬元，在江門市僅高于恩平，可見開平發(fā)展動(dòng)力不足,同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較薄弱房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較薄弱。u開平2005年至2008年全市固定資產(chǎn)投資呈逐年遞增的態(tài)勢發(fā)展，說明開平的固定資產(chǎn)投入規(guī)模逐年擴(kuò)大，發(fā)展水平逐年提高，房地產(chǎn)發(fā)展空間及潛力較大。房地產(chǎn)發(fā)展空間及潛力較大。u開平固定資產(chǎn)農(nóng)村私人建房投資占了很大一部分，可見農(nóng)村自建房農(nóng)村自建房占了房地產(chǎn)市場一席之地。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資基本建設(shè)投資更新改造投資房地產(chǎn)開發(fā)投資其他投資城鎮(zhèn)私人建房投資農(nóng)村私人建房投資48437216749710154643535141

11、900130297642008年開平固定資產(chǎn)投資分類年開平固定資產(chǎn)投資分類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 2010年上半年，紡織化纖、食品、水暖衛(wèi)浴紡織化纖、食品、水暖衛(wèi)浴三大產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值99.34億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的61.23%。 平市成立了開平碉樓旅游發(fā)展公司，打造新型旅游支柱產(chǎn)業(yè)。2010年上半年，全市共接待國內(nèi)外游客213萬人次，同比增長8.4%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入11.08億元，同比增長14.9%。 今年上半年，開平市完成生產(chǎn)總值91.36億元，同比增長12.3%，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入5.29億元，同比增長20.23%；全市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為10.98：47.04：41.

12、98，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提升2.58個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。 開平二三產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，開平二三產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)處于平第二產(chǎn)業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段穩(wěn)發(fā)展階段。紡織，食品，水暖衛(wèi)浴三足。紡織，食品，水暖衛(wèi)浴三足鼎立，以碉樓為特色的旅游業(yè)發(fā)展迅速。鼎立，以碉樓為特色的旅游業(yè)發(fā)展迅速。2010年開平上半年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)11%47%42%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總計(jì)總計(jì)第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)91.36 91.36 10.03 10.03 42.98 42.98 38.35 38.35 單位（億元）旅游旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)碉樓是開平的特色旅游

13、業(yè)，于碉樓是開平的特色旅游業(yè)，于2007年成年成功申遺。其具有避盜防澇功申遺。其具有避盜防澇 、抗日據(jù)點(diǎn)的、抗日據(jù)點(diǎn)的作用，同時(shí)代表了中國華僑文化與貢獻(xiàn)。作用，同時(shí)代表了中國華僑文化與貢獻(xiàn)。著名碉樓有：馬降龍碉樓方氏燈樓雁平樓清朝末年和民國時(shí)期，美國、加拿大等國實(shí)施排華政策，在海外惡劣的生存環(huán)境迫使開平華僑只能將傳宗接代的愿望寄托在家鄉(xiāng)。他們把建房、買田、娶親看作在外拼搏的最高人生目標(biāo)，不斷將自己積蓄的血汗錢寄回開平，從而為開平碉樓與村落的建設(shè)提供了充實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 開平印象開平印象 梳理梳理開平屬于典型的三線城市，總體經(jīng)濟(jì)水平較低，其中開平屬于典型的三線城市，總體經(jīng)濟(jì)水平較低，其中工業(yè)發(fā)展不

14、工業(yè)發(fā)展不發(fā)達(dá)，可以預(yù)見當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)難以有爆發(fā)性增長。發(fā)達(dá)，可以預(yù)見當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)難以有爆發(fā)性增長。開平以長沙為市中心，其他各區(qū)功能獨(dú)立。城際交通便利，各區(qū)通開平以長沙為市中心，其他各區(qū)功能獨(dú)立。城際交通便利，各區(qū)通達(dá)性強(qiáng)。江景資源豐富，屬于宜居城市。達(dá)性強(qiáng)。江景資源豐富，屬于宜居城市。開平地處五邑中心，人口開平地處五邑中心，人口6868萬。但市中心人口僅萬。但市中心人口僅2424萬多，證萬多，證明房地產(chǎn)市場容量有限。明房地產(chǎn)市場容量有限。農(nóng)村人口占比農(nóng)村人口占比64%，城市化給房地產(chǎn)發(fā)，城市化給房地產(chǎn)發(fā)展提供契機(jī)。展提供契機(jī)。12開平人均收入水平較低，城鎮(zhèn)人口收入不足開平人均收入水平較低，城鎮(zhèn)人口收入

15、不足2 2萬，消費(fèi)能力相對有萬，消費(fèi)能力相對有限，難以支撐當(dāng)?shù)胤績r(jià)持續(xù)高漲。限，難以支撐當(dāng)?shù)胤績r(jià)持續(xù)高漲。34一、項(xiàng)目屬性界定v開平印象開平印象v地塊解析地塊解析項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至交通、配套交通、配套地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)開平概況開平概況城市功能城市功能城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目位置開平市南安路開平市南安路占地面積約約42927.7平方米平方米總建筑面積128783.1平方米平方米地下建筑面積 平方米平方米地上建筑面積 平方米平方米計(jì)算容積率面積 平方米平方米容積率13地塊地塊指標(biāo)指標(biāo)地塊方正規(guī)整，便于產(chǎn)品排布。地塊指標(biāo)地塊方正規(guī)整，便于產(chǎn)品排布。地塊指標(biāo)靈活，占地規(guī)模屬于當(dāng)

16、地大型社區(qū)，中大靈活，占地規(guī)模屬于當(dāng)?shù)卮笮蜕鐓^(qū)，中大規(guī)模項(xiàng)目。規(guī)模項(xiàng)目。容積率可控的條件下容積率做多少才合適？容積率做多少才合適？適合做什么產(chǎn)品？適合做什么產(chǎn)品？針對的客戶是誰？針對的客戶是誰？122.5m137.7m226m224m地塊內(nèi)部平整，周邊居住氛圍濃厚，但商地塊內(nèi)部平整，周邊居住氛圍濃厚，但商業(yè)氛圍相對不足。業(yè)氛圍相對不足。地塊西北側(cè)房改房地塊西北側(cè)房改房地塊西側(cè)房改房地塊西側(cè)房改房地塊西南側(cè)怡景園地塊西南側(cè)怡景園地塊北側(cè)學(xué)校地塊北側(cè)學(xué)校地塊北側(cè)碧桂園地塊北側(cè)碧桂園地塊東側(cè)樹林地塊東側(cè)樹林地塊南側(cè)自建別墅區(qū)地塊南側(cè)自建別墅區(qū)地塊東南側(cè)住宅規(guī)劃用地地塊東南側(cè)住宅規(guī)劃用地項(xiàng)目項(xiàng)目四至四

17、至地塊東地塊東南側(cè)印南側(cè)印染廠染廠地塊南側(cè)有地塊南側(cè)有高壓線高壓線項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目位于開平未來都市核心區(qū)，將成為開項(xiàng)目位于開平未來都市核心區(qū)，將成為開平優(yōu)先發(fā)展區(qū)域和都市生活圈聚集地，未平優(yōu)先發(fā)展區(qū)域和都市生活圈聚集地，未來區(qū)域升值潛力巨大。來區(qū)域升值潛力巨大。摘自開平市市域功能區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃按照“中心極化、重點(diǎn)發(fā)展、有序推進(jìn)、協(xié)同發(fā)展”的發(fā)展思路，構(gòu)建開平市域“一核、兩軸、三心、三組團(tuán)、三角帶聯(lián)動(dòng)發(fā)展”的城鎮(zhèn)發(fā)展空間。一核是指長沙、一核是指長沙、三埠兩個(gè)街道辦事處；三埠兩個(gè)街道辦事處；兩軸是指開陽高速發(fā)展軸、325國道發(fā)展軸；三心是指水口鎮(zhèn)、蒼城鎮(zhèn)、赤坎鎮(zhèn)三個(gè)中心鎮(zhèn)；三組團(tuán)是指百合鎮(zhèn)、蜆

18、岡鎮(zhèn)組團(tuán)，金雞鎮(zhèn)、赤水鎮(zhèn)組團(tuán)，馬岡鎮(zhèn)、龍勝鎮(zhèn)、大沙鎮(zhèn)組團(tuán)；三角帶是指三個(gè)中心鎮(zhèn)之間形成的三角組團(tuán)。 都市生活圈：包括沿325國道的三埠三埠、長沙街道辦和水口鎮(zhèn)西、南部等區(qū)域。該區(qū)域是中心城區(qū)所在地，土地開發(fā)密度、人口密度較大，以發(fā)展人居、教育、行政、文化和第三產(chǎn)業(yè)為主。 都市核心圈片區(qū)片區(qū)規(guī)劃規(guī)劃項(xiàng)目位于都市生活圈的純粹居住規(guī)劃區(qū)域，項(xiàng)目位于都市生活圈的純粹居住規(guī)劃區(qū)域，北臨潭江，南接教育用地發(fā)展區(qū)域。片區(qū)北臨潭江，南接教育用地發(fā)展區(qū)域。片區(qū)居住價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。居住價(jià)值將得到進(jìn)一步提升。規(guī)劃說明; 1、城市以潭江，蒼江為軸，東西向拓展。2、充分利用現(xiàn)在的城市景觀改善江景資源，形成良好的生

19、活景觀。3、城市工業(yè)主要沿規(guī)劃國道于城市北部布置，保證便捷的交通。居住主要沿河發(fā)展，形成多組團(tuán)形態(tài)。公共服務(wù)設(shè)施布置于居住區(qū)內(nèi)。本案本案居住用地文教體衛(wèi)公共綠地江恩城際線：蓬江區(qū)（向西）江恩城際線：蓬江區(qū)（向西）開平開平臺(tái)山臺(tái)山恩平恩平開平段路線規(guī)劃：水口開平段路線規(guī)劃：水口-月山月山-長長沙沙-塘口塘口-百合百合規(guī)劃規(guī)劃利好利好根據(jù)珠江三角洲地區(qū)城際軌道交通同城化規(guī)劃（修編）的要求，到2030年前，珠三角將建設(shè)23條、線路總長為1890公里的城際輕軌，形成“三環(huán)八射”的基本構(gòu)架，形成同珠三角廣州、珠海、佛山各城市間有輕軌相通。屆時(shí)，珠三角9個(gè)城市1小時(shí)內(nèi)可互相通達(dá)，形成真正意義上的大珠三角“

20、1小時(shí)生活圈”。江恩城際線從蓬江區(qū)向西直至開平市、臺(tái)山市和恩平市。該項(xiàng)目的建成將與在建的廣珠城際軌道交通江門支線結(jié)合，為臺(tái)山市對外經(jīng)濟(jì)交往和居民出行提供極大的便利。 城市輕軌連接廣州、佛山、珠海等發(fā)達(dá)城城市輕軌連接廣州、佛山、珠海等發(fā)達(dá)城市。開平城市價(jià)值將加快兌現(xiàn)，本項(xiàng)目的市。開平城市價(jià)值將加快兌現(xiàn)，本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值也將得到提升。區(qū)域價(jià)值也將得到提升。項(xiàng)目項(xiàng)目配套配套項(xiàng)目周邊生活配套齊全，教育資源豐富，項(xiàng)目周邊生活配套齊全，教育資源豐富，但配套設(shè)施檔次較低。但配套設(shè)施檔次較低。編碼對應(yīng)各種配套1 1新荻中學(xué)新荻中學(xué)2 2逕頭中學(xué)逕頭中學(xué)3 3中國南方電網(wǎng)中國南方電網(wǎng)4 4偉倫電視廣播偉倫電視廣

21、播大學(xué)大學(xué)5 5中國移動(dòng)通信中國移動(dòng)通信6 6逕頭市場逕頭市場7 7逕頭大酒店逕頭大酒店8 8新安小學(xué)新安小學(xué)9 9天天娛樂城天天娛樂城本案本案12中國南方電網(wǎng)中國南方電網(wǎng)78910麗江海鮮酒樓麗江海鮮酒樓34偉倫電視廣播偉倫電視廣播大學(xué)大學(xué)5中國移動(dòng)通信中國移動(dòng)通信逕頭市場逕頭市場6交通交通條件條件交通方面，三江大道連接南北，交通方面，三江大道連接南北，325國道、國道、佛開高速貫穿東西，對項(xiàng)目形成陸路雙向佛開高速貫穿東西，對項(xiàng)目形成陸路雙向拉動(dòng)，本項(xiàng)目的通達(dá)性高，可進(jìn)入性強(qiáng)。拉動(dòng)，本項(xiàng)目的通達(dá)性高，可進(jìn)入性強(qiáng)。本案本案1。公交線路：開平。公交線路：開平7路，路，開平開平8路，開平路，開平1

22、2路半小時(shí)路半小時(shí)到達(dá)三江、市政府、中心醫(yī)到達(dá)三江、市政府、中心醫(yī)院，金山公園等院，金山公園等2。8分鐘即可抵達(dá)市中心，分鐘即可抵達(dá)市中心，28分鐘可達(dá)水口、赤坎等分鐘可達(dá)水口、赤坎等鎮(zhèn)區(qū)。由開平到中山鎮(zhèn)區(qū)。由開平到中山40分分鐘車程，到廣州白云機(jī)場鐘車程，到廣州白云機(jī)場90分鐘車程，到珠海分鐘車程，到珠海120分分鐘車程，到深圳鐘車程，到深圳150分鐘車分鐘車程。程。3.市區(qū)三埠港有客輪直達(dá)香市區(qū)三埠港有客輪直達(dá)香港，行程僅港，行程僅4小時(shí)，與珠三小時(shí)，與珠三角城市間的交通十分便利。角城市間的交通十分便利。 水口水口赤坎廣州g325三江大道三江大道佛開高速佛開高速臺(tái)山交通交通條件條件本項(xiàng)目無

23、突出景觀資源優(yōu)勢，僅在北面享本項(xiàng)目無突出景觀資源優(yōu)勢，僅在北面享有二線江景資源，但有一定距離。有二線江景資源，但有一定距離。本項(xiàng)目本項(xiàng)目北面臨潭江支流，步行約3分鐘。屬于二線江景。0.16公里最寬河道0.18公里屬性屬性界定界定區(qū)位區(qū)位 開平未來核心區(qū)域，屬都市生活圈開平未來核心區(qū)域，屬都市生活圈環(huán)境環(huán)境 環(huán)境清靜，居住氛圍濃厚環(huán)境清靜，居住氛圍濃厚配套配套 生活配套齊全，但檔次較低生活配套齊全，但檔次較低交通交通 公共交通欠發(fā)達(dá)的地方公共交通欠發(fā)達(dá)的地方資源資源 二線望江，江景資源不突出二線望江，江景資源不突出屬性界定：三線城市邊緣項(xiàng)目屬性界定：三線城市邊緣項(xiàng)目part1 項(xiàng)目屬性界定par

24、t2 市場分析市場分析? ?part3 客戶分析part4 項(xiàng)目定位市場分析：市場分析：宏觀房地產(chǎn)市場宏觀房地產(chǎn)市場個(gè)盤調(diào)研個(gè)盤調(diào)研報(bào)告思路導(dǎo)圖報(bào)告思路導(dǎo)圖 part5 經(jīng)濟(jì)測算市場市場開平中心區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研開平中心區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研開平人居住物業(yè)形態(tài)？開平人居住物業(yè)形態(tài)？開平房地產(chǎn)均價(jià)水平？開平房地產(chǎn)均價(jià)水平？開平市場容量？開平市場容量？開平市場產(chǎn)品特征？開平市場產(chǎn)品特征？普通自建房普通自建房：一般35層，單層面積70120平米左右；密度高，綠化空間（花園）?。桓邔永寐实?，空間浪費(fèi)；私密性及安全性低。區(qū)域：各片區(qū)均有此物業(yè)類型，但以近郊占多數(shù)特點(diǎn)：由于自建房是當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)居民在收入大幅度增加后

25、自行設(shè)計(jì)修建的，缺乏規(guī)劃與設(shè)計(jì)，總體上檔次會(huì)比較低。自建別墅自建別墅：購買宅基地，然后自建別墅，一般為3層左右。之前地價(jià)較為便宜，但目前較少此類宅基地出售。區(qū)域：祥龍、市府、逕頭片區(qū)，小規(guī)模集中分布形態(tài)：現(xiàn)代、歐式、古典外立面，前后花園，內(nèi)置高檔植被配置：部分配置紅外線防盜系統(tǒng)，攝像頭監(jiān)控設(shè)備，但總體而言安全性仍存在問題。物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)自建房自建房:該形態(tài)在開平市中心區(qū)總體占比該形態(tài)在開平市中心區(qū)總體占比較小，約較小，約15%左右，主要分布在市政府周左右，主要分布在市政府周邊和各沿江區(qū)域。邊和各沿江區(qū)域。普通單位房普通單位房：一般67層，一梯四戶的步梯房；密度高，綠化空間（花園）小；樓齡10

26、年以上。區(qū)域：滄江、潭江一河兩岸附近，老城區(qū)內(nèi)特點(diǎn)：由于大部分為早期單位集資修建的，用于職工福利分配，缺乏規(guī)劃與設(shè)計(jì)，總體上檔次會(huì)比較低，外立面殘損破舊。普通商品房普通商品房：單體樓，一般67層，一梯三或四戶的步梯房；密度高，綠化空間（花園）小或無花園；售樓部簡陋，就設(shè)在一層臨街面。區(qū)域：各片區(qū)內(nèi)均有此類型物業(yè)特點(diǎn)：均為私人老板開發(fā)物業(yè)，檔次低外立面簡易，大多為100140的三房產(chǎn)品，價(jià)格低廉。單體樓：開平市中心區(qū)的主流物業(yè)形態(tài)，單體樓：開平市中心區(qū)的主流物業(yè)形態(tài)，約占比約占比65%。該物業(yè)形象低端，缺乏園林。該物業(yè)形象低端，缺乏園林綠化及社區(qū)配套，逐漸被市場淘汰。綠化及社區(qū)配套，逐漸被市場淘

27、汰。物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)品牌發(fā)展商項(xiàng)目：占地面積較大，有一定的社區(qū)規(guī)模，小區(qū)配套設(shè)施齊全，綠化面積較大，有正規(guī)的物業(yè)管理。區(qū)域：主要集中在三江、益華-市府、逕頭片區(qū)特點(diǎn)：外立面風(fēng)格統(tǒng)一，樓房品質(zhì)感強(qiáng)，規(guī)模大盤，社區(qū)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)品類型較豐富、價(jià)格較高，品牌口碑較好。小規(guī)模項(xiàng)目：占地面積較小；樓體密度較高，綠化空間（花園）小；產(chǎn)品多為市場主流產(chǎn)品。區(qū)域：主要集中在長沙、祥龍、市府片區(qū)特點(diǎn)：規(guī)模較小，均為本地開發(fā)商開發(fā)物業(yè)，獨(dú)立社區(qū)，有物業(yè)管理但水平較低，物業(yè)類型較為單一，價(jià)格為中檔水平。規(guī)模社區(qū)：目前在售樓盤約規(guī)模社區(qū)：目前在售樓盤約10個(gè)，該物業(yè)個(gè)，該物業(yè)形態(tài)在開平中心區(qū)占比較小，約形態(tài)在開平中心區(qū)占比

28、較小，約20%。表。表明高端項(xiàng)目較少，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。明高端項(xiàng)目較少，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)碧桂園.陽光水岸匯龍灣地產(chǎn)地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展2008年房地產(chǎn)投資分類住宅, 84%辦公樓寫字樓, 1%商業(yè)營業(yè)用房, 6%其他, 9%住宅辦公樓寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資投資住宅住宅辦公樓寫辦公樓寫字樓字樓商業(yè)營商業(yè)營業(yè)用房業(yè)用房其他其他435354353536511365115005002408240841164116100%84%1%6%9%u開平市的房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)以住宅占到了絕大部分，商業(yè)用房占了6%，幾乎沒有辦公樓和寫字樓u開平本地城市發(fā)展緩慢，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低，辦公

29、樓和寫字樓需求量有限。開平房地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不均衡，以滿足基本開平房地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不均衡，以滿足基本居住需求為主，商業(yè)及寫字樓需求少。房居住需求為主，商業(yè)及寫字樓需求少。房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段未來發(fā)展?jié)摿^大。地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段未來發(fā)展?jié)摿^大。市場市場表現(xiàn)表現(xiàn)成交量：成交量：05年至年至09年成交量在年成交量在25萬上下萬上下浮動(dòng)。價(jià)格：浮動(dòng)。價(jià)格： 市場價(jià)格呈階段性波動(dòng)爬市場價(jià)格呈階段性波動(dòng)爬升，均價(jià)水平突破升，均價(jià)水平突破3300大關(guān)。大關(guān)。海倫堡入市，入市價(jià)均價(jià)海倫堡入市，入市價(jià)均價(jià)2800-3000元元/平米平米大量樓盤存在市場供應(yīng)，成交量大幅大量樓盤存在市場供應(yīng)，成交量大幅度提高度提高

30、說明：2010年成交量和均價(jià)均以目前在售項(xiàng)目為基礎(chǔ)，進(jìn)行市場預(yù)估。2010年開平房地產(chǎn)正處于初級階段向中級階段的演變，低端單體步梯樓市場沒落，逐漸被小高層、高層電梯小區(qū)項(xiàng)目所替代。因此2010年房地產(chǎn)整體均價(jià)出現(xiàn)大幅度爬升。市場市場表現(xiàn)表現(xiàn)2005-2009開平房地產(chǎn)開發(fā)比例不足開平房地產(chǎn)開發(fā)比例不足25% ，開發(fā)節(jié)奏嚴(yán)重滯后。消化面積整體高于竣開發(fā)節(jié)奏嚴(yán)重滯后。消化面積整體高于竣工面積工面積.結(jié)論：在市場整體開發(fā)節(jié)奏緩慢，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求。說明開平后市市場容量可能存在結(jié)論：在市場整體開發(fā)節(jié)奏緩慢，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求。說明開平后市市場容量可能存在增長空間，一旦市場供貨量足夠，市場消化量可能出現(xiàn)相

31、對大幅度提升。增長空間，一旦市場供貨量足夠，市場消化量可能出現(xiàn)相對大幅度提升。開發(fā)商出于對開平市場容量的預(yù)估和對開平后市容量增長的不看好預(yù)期，均采取延緩工程進(jìn)度，每年只推少量新貨的方法，進(jìn)行開發(fā)。導(dǎo)致2005-2009年開平房地產(chǎn)施工報(bào)建面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的竣工面積，開發(fā)節(jié)奏嚴(yán)重滯后。由于每年市場上開發(fā)商所推貨量不多，供應(yīng)量有限，而市場存在持續(xù)的剛性需求，因此2005-2009年市場整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。開平總體住房以普通單位房，單體商品房，自建村屋，自建別墅等物業(yè)開平總體住房以普通單位房，單體商品房，自建村屋，自建別墅等物業(yè)形態(tài)為主，房地產(chǎn)開發(fā)速度緩慢，但發(fā)展?jié)摿εc空間巨大。形態(tài)為主，房地產(chǎn)開

32、發(fā)速度緩慢，但發(fā)展?jié)摿εc空間巨大。開平房地產(chǎn)發(fā)展正從初級階段往中級階段發(fā)展，小區(qū)條件，物管水平、開平房地產(chǎn)發(fā)展正從初級階段往中級階段發(fā)展，小區(qū)條件，物管水平、園林、小區(qū)配套逐年得到提升。人們的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)越來越多。園林、小區(qū)配套逐年得到提升。人們的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)越來越多。開平市場開發(fā)節(jié)奏嚴(yán)重滯后，整體表現(xiàn)供不應(yīng)求。開平市場開發(fā)節(jié)奏嚴(yán)重滯后，整體表現(xiàn)供不應(yīng)求。整體均價(jià)突破整體均價(jià)突破3300大關(guān)，個(gè)盤對區(qū)域價(jià)格影響巨大大關(guān)，個(gè)盤對區(qū)域價(jià)格影響巨大宏觀市場宏觀市場 總結(jié)總結(jié)市場初判：本項(xiàng)目處于一個(gè)房地產(chǎn)初級發(fā)展的市場，高端項(xiàng)目少，均價(jià)水平低。市場初判：本項(xiàng)目處于一個(gè)房地產(chǎn)初級發(fā)展的市場，高端項(xiàng)目少，均價(jià)

33、水平低。調(diào)研開平房地產(chǎn)市場調(diào)研開平房地產(chǎn)市場調(diào)研開平購買商品房客戶是誰，來自哪里？開平購買商品房客戶是誰，來自哪里？開平在售樓盤哪種戶型最暢銷，價(jià)格如何？開平在售樓盤哪種戶型最暢銷，價(jià)格如何？開平目前在售個(gè)盤消化速度如何開平目前在售個(gè)盤消化速度如何未來競爭態(tài)勢未來競爭態(tài)勢開平房地產(chǎn)項(xiàng)目板塊分布圖開平房地產(chǎn)項(xiàng)目板塊分布圖逕頭板塊逕頭板塊天福豪庭天福豪庭天御天御云景云景云頂華庭云頂華庭凱龍灣凱龍灣長沙新區(qū)板塊長沙新區(qū)板塊長沙舊區(qū)板塊長沙舊區(qū)板塊東方明珠東方明珠三江板塊三江板塊海倫堡海倫堡寶麗花園寶麗花園寶堤花園寶堤花園祥龍板塊祥龍板塊匯景灣匯景灣麗景華庭麗景華庭新昌板塊新昌板塊頤翠園頤翠園風(fēng)采花園

34、風(fēng)采花園售完售完在售在售未售未售碧桂園碧桂園陽光水岸陽光水岸怡景園怡景園 片區(qū)研究案例選?。耗壳皡^(qū)域主要在售樓盤（海倫堡、天福豪庭、天御云景、凱龍灣、匯景灣）以及與本項(xiàng)目具有直接可比意義的臨近項(xiàng)目（碧桂園陽光水岸） 在售物業(yè)大多集中在長沙新區(qū)板塊，印證了目前城市向北發(fā)展的說法板塊競爭態(tài)勢：目前以長沙新區(qū)為熱點(diǎn)競爭板塊。板塊競爭態(tài)勢：目前以長沙新區(qū)為熱點(diǎn)競爭板塊。界定標(biāo)準(zhǔn)： 有完整的小區(qū)概念 以電梯樓為主 有完整的園林概念 包括會(huì)所等配套設(shè)施 樓距足夠，居住舒適度高中高端中高端樓盤樓盤逕頭板塊逕頭板塊天福豪庭天福豪庭天御天御云景云景長沙新區(qū)板塊長沙新區(qū)板塊長沙舊區(qū)板塊長沙舊區(qū)板塊三江板塊三江板塊

35、海倫堡海倫堡祥龍板塊祥龍板塊匯景灣匯景灣新昌板塊新昌板塊售完售完在售在售未售未售碧桂園碧桂園陽光水岸陽光水岸物業(yè)地址物業(yè)地址開平市三埠區(qū)逕堤路開平市三埠區(qū)逕堤路1313號號開發(fā)商開發(fā)商開平市新智合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園開平市新智合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園控股）控股） 代理商代理商碧桂園物業(yè)管理有限公司碧桂園物業(yè)管理有限公司建筑類型建筑類型別墅、洋房別墅、洋房占地面積占地面積約約5.45.4萬萬建筑面積建筑面積約約4.54.5萬萬容積率容積率0.990.99開盤時(shí)間開盤時(shí)間20102010年年5 5月月產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成101101套連排別墅，套連排別墅，200200套洋房。套洋房。目前銷售

36、目前銷售別墅已售別墅已售9494套，銷售率為套，銷售率為93.193.1，洋房已售，洋房已售150150套，銷售率為套，銷售率為7575，總體銷售率為，總體銷售率為81.181.1裝修情況裝修情況毛坯、精裝修毛坯、精裝修碧桂園陽光水岸碧桂園陽光水岸產(chǎn)品以連排別墅和產(chǎn)品以連排別墅和6 6層洋房為主，開售半年銷售率已達(dá)層洋房為主，開售半年銷售率已達(dá)81.181.1，在開平市而言是走貨最快的樓盤。，在開平市而言是走貨最快的樓盤。典型品牌發(fā)展商項(xiàng)目：典型品牌發(fā)展商項(xiàng)目：33003600元元/，目前銷售率約，目前銷售率約81%35003600元/43004800元/56006000元/碧桂園：以碧桂園在

37、三線城市強(qiáng)大的碧桂園：以碧桂園在三線城市強(qiáng)大的品牌影響力品牌影響力與與低低價(jià)價(jià)攻占市場。攻占市場。 周邊環(huán)境周邊環(huán)境: : 新荻中學(xué) 逕頭市場、溝通100服務(wù)廳 富琳紡織 自建別墅項(xiàng)目交通：項(xiàng)目交通： 地處逕頭，緊鄰潭江，由項(xiàng)目至新昌只需3分鐘左右，交通在逕頭片區(qū)而言是最便利的。洋房產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：布局合理緊湊，公攤面積少，實(shí)洋房產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：布局合理緊湊，公攤面積少，實(shí)用率高。聯(lián)排別墅一層為架空停車，二層以上為起居。用率高。聯(lián)排別墅一層為架空停車，二層以上為起居。8989119119高層戶型聯(lián)排別墅戶型雙拼別別墅產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：三層設(shè)計(jì)，雙拼別別墅產(chǎn)品戶型特點(diǎn)：三層設(shè)計(jì)，4 4房房3 3廳，實(shí)用

38、廳，實(shí)用率高。但戶型單一，私密性和舒適度不高。率高。但戶型單一，私密性和舒適度不高。推貨策略：以別墅啟動(dòng)建立項(xiàng)目高端形象。少量精裝推貨策略：以別墅啟動(dòng)建立項(xiàng)目高端形象。少量精裝修洋房提升項(xiàng)目品質(zhì)感，低總價(jià)小三房保證走貨速度。修洋房提升項(xiàng)目品質(zhì)感，低總價(jià)小三房保證走貨速度。n47 （43套）5房2廳 204.22-220.16一號樓（30套） 3房-4房 135.83-145.74g10-c（16套） 4房2廳214.96-218.74g10x（12套） 4房2廳214.46-219.11g11x（18套） 5房2廳243.68-249.52g11-c（12套） 5房2廳214.08-253.8

39、0二號樓（88套）2房-3房69.92-130.33j15sa（72套）2房-3房65.15-128.98j31a（10套）4房兩廳139.61-145.40別墅：別墅：204-254平米平米第一批第一批第二批第二批第二批第二批第二批第二批項(xiàng)目第一批：項(xiàng)目第一批：2010年5月入市，以連體別墅啟動(dòng)市場，喚起開平客戶的注意力，為以后的洋房入市作價(jià)格鋪墊。洋房：洋房：65-145平米平米洋房：洋房：70-130平米平米洋房：洋房：136-146平米平米項(xiàng)目第二批：項(xiàng)目第二批：2010年7月入市，以6層洋房攻占市場，以低價(jià)格和抓準(zhǔn)市場空白點(diǎn)出擊。1401508383120120別墅產(chǎn)品走貨速度：開盤

40、別墅產(chǎn)品走貨速度：開盤2 2個(gè)月，月均走貨個(gè)月，月均走貨2424套，銷套，銷售率達(dá)售率達(dá)9393，在開平市場而言走貨最快。，在開平市場而言走貨最快。走貨分析：走貨分析：速度：速度：別墅產(chǎn)品平均每月走貨24套，目前處在消化尾貨階段，剩余4套。原因原因：走貨速度如此快主要是因?yàn)橛?8套14連排與12套12連排，低價(jià)格的別墅產(chǎn)品迎合了開平客戶想住別墅但又沒有充足資金的心理，即使項(xiàng)目周邊的資源配套并不完善，碧桂園仍以其強(qiáng)大的品牌影響力和低價(jià)格攻占市場，取得良好口碑。洋房產(chǎn)品走貨速度：開盤洋房產(chǎn)品走貨速度：開盤4 4個(gè)月，月均走貨個(gè)月，月均走貨7575套，銷套，銷售率達(dá)售率達(dá)7575，在開平市場而言走貨

41、最快。，在開平市場而言走貨最快。走貨分析走貨分析：洋房產(chǎn)品主流戶型為80-130的3房2廳，平均每月走貨75套，現(xiàn)時(shí)剩下的單位以130的三房產(chǎn)品為主。主力戶型：主力戶型：90-130三房三房暢銷產(chǎn)品暢銷產(chǎn)品：90三房三房剩12套，主要是03和04單位剩9套，主要是03和04單位剩10套，主要是04單位剩6套，主要是01單位剩3套，主要是6樓單位剩4套，全部是6樓單位剩6套，主要是03單位建筑面積段建筑面積段戶型戶型套套數(shù)數(shù)占比占比65-702房房73.586-92 3房房2廳廳7738.5126-1363房房2廳廳7738.5139-1464房房2廳廳3919.5合計(jì)合計(jì)200100洋房戶型配

42、比洋房戶型配比主力戶型主力戶型碧桂園客戶分析：碧桂園客戶分析： 教師教師/ /公務(wù)員公務(wù)員/ /個(gè)體老板個(gè)體老板/ /銀行職員銀行職員/ /醫(yī)生為主，少醫(yī)生為主，少量臺(tái)山及華僑客戶?？蛻魜碓粗饕孕虏?、長沙為主。量臺(tái)山及華僑客戶?？蛻魜碓粗饕孕虏?、長沙為主。物業(yè)類型物業(yè)類型客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成平均年齡段平均年齡段偏好類型偏好類型購房因素購房因素洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品普通公務(wù)員、教師、銀行、普通公務(wù)員、教師、銀行、郵電等事業(yè)單位職員郵電等事業(yè)單位職員3040歲歲80-120的三房產(chǎn)的三房產(chǎn)品品離學(xué)校比較近，大品牌，離學(xué)校比較近，大品牌，總價(jià)低總價(jià)低別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品長沙、新昌生意人，高級長沙、新昌生意人，

43、高級公務(wù)員，高級教育者公務(wù)員，高級教育者4060歲歲204-220至市區(qū)車程僅至市區(qū)車程僅10分鐘，分鐘，總價(jià)低，碧桂園大品牌總價(jià)低，碧桂園大品牌典型客戶語錄：典型客戶語錄：五金店老板胡先生：碧桂園品牌好嘛，而且價(jià)格又便宜，最重要的是我工作的地方在新昌，如果在長沙過來等紅綠燈很麻煩的，還不如在逕頭買房子啦！交通更方便！裝飾材料店老板吳先生：現(xiàn)在通貨膨脹那么厲害，錢放著都會(huì)貶值啦，買房的話就這樣放著都不會(huì)虧本啊，我看重的就是碧桂園的品牌，小區(qū)管理比較完善，讓人安心有保障。碧桂園優(yōu)劣勢分析：大品牌影響力和低價(jià)格優(yōu)勢明顯碧桂園優(yōu)劣勢分析：大品牌影響力和低價(jià)格優(yōu)勢明顯突出，定位為性價(jià)比最高的樓盤。但項(xiàng)

44、目所在片區(qū)存突出，定位為性價(jià)比最高的樓盤。但項(xiàng)目所在片區(qū)存在水浸隱患。在水浸隱患。優(yōu)勢劣勢關(guān)鍵詞排序：知名品牌、價(jià)格、物業(yè)管理、小區(qū)形象關(guān)鍵詞排序：片區(qū)、浸水問題、工廠項(xiàng)目優(yōu)勢分析：項(xiàng)目優(yōu)勢分析：v項(xiàng)目為知名開發(fā)商碧桂園開發(fā)，在開平具有項(xiàng)目為知名開發(fā)商碧桂園開發(fā)，在開平具有強(qiáng)大的品牌影響力；強(qiáng)大的品牌影響力；v碧桂園高素質(zhì)的物業(yè)管理為客戶提供了安心碧桂園高素質(zhì)的物業(yè)管理為客戶提供了安心的保障；的保障；v園林契合當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨螅^(qū)形象打造園林契合當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨?，小區(qū)形象打造成功；成功；v價(jià)格處于長沙片區(qū)的中等水平，吸引了想要價(jià)格處于長沙片區(qū)的中等水平，吸引了想要追求大品牌但購買力略顯不足的

45、客戶群體。追求大品牌但購買力略顯不足的客戶群體。項(xiàng)目劣勢分析：項(xiàng)目劣勢分析：v項(xiàng)目所在的逕頭片區(qū)是之前的老城區(qū)，交通項(xiàng)目所在的逕頭片區(qū)是之前的老城區(qū)，交通不便利，環(huán)境較為雜亂；不便利，環(huán)境較為雜亂；v地處潭江支流附近，在雨季或水庫泄洪時(shí)會(huì)地處潭江支流附近，在雨季或水庫泄洪時(shí)會(huì)浸水；浸水；v項(xiàng)目周邊有一個(gè)富琳紡織廠，容易受到影響。項(xiàng)目周邊有一個(gè)富琳紡織廠，容易受到影響。啟示：碧桂園與本項(xiàng)目相鄰，優(yōu)劣勢相似度高，可借鑒其產(chǎn)品定位啟示：碧桂園與本項(xiàng)目相鄰，優(yōu)劣勢相似度高，可借鑒其產(chǎn)品定位及推售策略，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及推售策略，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn). .物業(yè)地址物業(yè)地址開發(fā)商開發(fā)商建筑類型建筑類型占地面積占地面積

46、建筑面積建筑面積容容 積積 率率開盤時(shí)間開盤時(shí)間目前銷售目前銷售裝修情況裝修情況開平市三江大道開平中頤海倫堡開平市三江大道開平中頤海倫堡開平海倫堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開平海倫堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層洋房，別墅多層洋房，別墅33萬萬約約70萬萬2.242008年年5月月目前主要推三期尾貨和目前主要推三期尾貨和4期新貨期新貨毛坯毛坯中頤海倫堡中頤海倫堡產(chǎn)品以產(chǎn)品以5-65-6聯(lián)排別墅和多層聯(lián)排別墅和多層110-170110-170平米中大面積舒適型平米中大面積舒適型3-43-4房為主。目前在售為三期尾房為主。目前在售為三期尾貨及四期產(chǎn)品。貨及四期產(chǎn)品。典型高端代表樓盤：均價(jià)：典型高端代表樓盤：均價(jià)：

47、4000-4300元元/，在售銷售率約，在售銷售率約80%海倫堡總體規(guī)劃及推貨節(jié)奏：以低價(jià)臨路小面積單位入海倫堡總體規(guī)劃及推貨節(jié)奏：以低價(jià)臨路小面積單位入市，低開高走，價(jià)值平穩(wěn)拉升。年消化面積約市，低開高走，價(jià)值平穩(wěn)拉升。年消化面積約8 8萬平米萬平米推貨節(jié)奏緊密，推貨量大推貨節(jié)奏緊密，推貨量大2年推出年推出2500套，約套，約30萬平米，以中大戶型洋房和萬平米，以中大戶型洋房和中小面積聯(lián)排別墅為主。中小面積聯(lián)排別墅為主。1期期2期期2期期3期期4期期項(xiàng)目項(xiàng)目1 1期：期：2008年5月入市，以臨路小面積小高層單位和中央大面積小高層單位啟動(dòng)市場。項(xiàng)目項(xiàng)目2 2期：期：2009年7月入市，以中央

48、小高層和聯(lián)排別墅為組合，推出市場，拔升項(xiàng)目高度。項(xiàng)目項(xiàng)目3 3期：期：2009年11月入市，以臨路別墅和中大面積小高層洋房入市。項(xiàng)目項(xiàng)目4 4期：期：2010項(xiàng)目南面小高層淺水灣單位入市。別墅：別墅：215-216平米平米洋房：洋房：120-160平米平米洋房：洋房：70-160平米平米洋房：洋房：120-160平米平米別墅：別墅：280-360平米平米在售在售在售在售規(guī)劃用地規(guī)劃用地海倫堡：大盤優(yōu)勢海倫堡：大盤優(yōu)勢/ /自身配套打造自身配套打造/ /外部教育配套完善外部教育配套完善/ /交交通便利通便利周邊配套周邊配套: :小區(qū)設(shè)精英幼兒園，鄰近開僑中學(xué)、寶源小學(xué)。中醫(yī)院 小區(qū)配套小區(qū)配套:

49、 : 8萬平米三大主題商業(yè)配套，環(huán)球美食世界、環(huán)球購物公園，購物就在家門口，四星級酒店會(huì)所已正式開業(yè)，可享受西餐、泳池、球類、康體等眾多服務(wù)。 項(xiàng)目交通資源：項(xiàng)目交通資源： 地處三江大道和325國道的交匯處，交通便利；離開陽高速5分鐘車程，離開平市區(qū)5分鐘車程，有12路、8路、3-2路公交車 325國道國道三江大道三江大道醫(yī)院醫(yī)院 開喬中學(xué)開喬中學(xué) 海倫堡暢銷戶型解析：快銷產(chǎn)品為海倫堡暢銷戶型解析：快銷產(chǎn)品為120120的三房單位的三房單位戶型特點(diǎn) ： 廳大房大 全部全部 客廳和主臥朝南設(shè)置客廳和主臥朝南設(shè)置 廳出陽臺(tái)設(shè)置 分?jǐn)偵?，戶型?shí)用率高分?jǐn)偵?，戶型?shí)用率高 廚房帶生活陽臺(tái)，功能齊全快銷

50、產(chǎn)品：快銷產(chǎn)品：120平米平米3房房2廳：廳：120平米平米3房房140平米平米3房房戶型分析：戶型分析：總價(jià)角度：120平米三房 ，總價(jià)4850萬140平米3房，總價(jià)6070萬戶型角度：由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)不高，3房戶型符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者主流消費(fèi)觀念。舒適度角度：從戶型的舒適度來說，120平米3房，舒適度足夠?？臻g角度：120平米3房面積浪費(fèi)少，實(shí)用面積多，符合當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)群體務(wù)實(shí)的消費(fèi)理念。海倫堡客戶分析：海倫堡客戶分析： 高端改善型為主高端改善型為主/ /中高端收入消費(fèi)群構(gòu)成（本地生中高端收入消費(fèi)群構(gòu)成（本地生意人，教師、銀行、郵電、公務(wù)員、溫州投資客）意人，教師、銀行、郵電、公務(wù)員、溫州投資客） 物

51、業(yè)物業(yè)類型類型客戶構(gòu)成年齡段偏好產(chǎn)品購房因素洋房洋房產(chǎn)品產(chǎn)品當(dāng)?shù)亟處煛y行、當(dāng)?shù)亟處煛y行、郵電職員郵電職員3035歲歲80120三房三房就近工作點(diǎn)，注重項(xiàng)目品質(zhì)，社區(qū)就近工作點(diǎn)，注重項(xiàng)目品質(zhì)，社區(qū)規(guī)模較大規(guī)模較大改善型居住的本改善型居住的本地人、公務(wù)員，地人、公務(wù)員，醫(yī)生醫(yī)生3040歲歲140160四房四房項(xiàng)目是目前本地綜合素質(zhì)較高的樓項(xiàng)目是目前本地綜合素質(zhì)較高的樓盤，需求產(chǎn)品符合家庭結(jié)構(gòu)盤，需求產(chǎn)品符合家庭結(jié)構(gòu)別墅別墅產(chǎn)品產(chǎn)品溫州投資客，高溫州投資客，高級公務(wù)員，銀行級公務(wù)員，銀行高管高管3045歲歲215-215別墅保值能力強(qiáng)，升值潛力大，且別墅保值能力強(qiáng)，升值潛力大，且項(xiàng)目總價(jià)低，項(xiàng)目

52、總價(jià)低，項(xiàng)目參加溫州房展拉動(dòng)投資客戶本地生意人，企本地生意人，企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)事業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3550歲歲250-300本地終極高端改善性住戶，注重品本地終極高端改善性住戶，注重品質(zhì)和社區(qū)，圈層口碑效應(yīng)影響質(zhì)和社區(qū)，圈層口碑效應(yīng)影響醫(yī)院張主任：海倫堡110-120的房子當(dāng)然賣得好啦，整個(gè)社區(qū)又那么大，園林也很漂亮，物業(yè)管理是最高檔的，住起來肯定舒服 ！教育辦黃主任：我們這里就有一些老師就去買了海倫堡，開喬中學(xué)也離得比較近，所以相對多的老師在那里買。也不會(huì)選擇那種太大吧，三房比較合適他們?nèi)勘容^合適他們，人口也不是很多，夫妻一個(gè)房、孩子一個(gè)，另外一個(gè)就做書房用。典型客戶語錄：典型客戶語錄：海倫堡優(yōu)劣勢分析：

53、大盤優(yōu)勢和規(guī)劃利好明顯突出，海倫堡優(yōu)劣勢分析：大盤優(yōu)勢和規(guī)劃利好明顯突出，定位為本地最高端的樓盤，同時(shí)得到本地高端及外地定位為本地最高端的樓盤，同時(shí)得到本地高端及外地投資客戶的認(rèn)可。投資客戶的認(rèn)可。優(yōu)勢劣勢關(guān)鍵詞排序：大盤優(yōu)勢、交通、內(nèi)部環(huán)境、社區(qū)配套、物管水平關(guān)鍵詞排序：新區(qū)、周邊配套、價(jià)格過高項(xiàng)目優(yōu)勢分析：項(xiàng)目優(yōu)勢分析：v項(xiàng)目利用地域、交通為基礎(chǔ)，利用政府規(guī)項(xiàng)目利用地域、交通為基礎(chǔ)，利用政府規(guī)劃三江大道的利好，打造項(xiàng)目劃三江大道的利好，打造項(xiàng)目v大盤優(yōu)勢全面突出，開平品質(zhì)標(biāo)桿樓盤的大盤優(yōu)勢全面突出，開平品質(zhì)標(biāo)桿樓盤的締造者締造者v在小區(qū)的形象打造上較成功，能有效吸引在小區(qū)的形象打造上較成功

54、，能有效吸引開平的高端市場；開平的高端市場；v契合開平客戶的配套需求（游泳池、智能契合開平客戶的配套需求（游泳池、智能化保安、商業(yè)街），形成口碑；化保安、商業(yè)街），形成口碑；項(xiàng)目劣勢分析：項(xiàng)目劣勢分析：v項(xiàng)目屬于開平新區(qū)，周邊配套不成熟；項(xiàng)目屬于開平新區(qū)，周邊配套不成熟；v地處的主要交通干道交匯處，易受一定噪地處的主要交通干道交匯處，易受一定噪音干擾；音干擾；v項(xiàng)目戶型定位過于高端，在營造市場知名項(xiàng)目戶型定位過于高端，在營造市場知名度的同時(shí)，易受到本地客戶的排斥。度的同時(shí)，易受到本地客戶的排斥。v小區(qū)造價(jià)過高，相對于本地房價(jià)無競爭優(yōu)小區(qū)造價(jià)過高，相對于本地房價(jià)無競爭優(yōu)勢勢啟示：在本項(xiàng)目無大盤優(yōu)

55、勢和規(guī)劃利好的條件下，如何拔高項(xiàng)啟示：在本項(xiàng)目無大盤優(yōu)勢和規(guī)劃利好的條件下，如何拔高項(xiàng)目形象，有效抓住本地中高端客戶？目形象，有效抓住本地中高端客戶？53物業(yè)地址物業(yè)地址開平市長沙區(qū)良園路開平市長沙區(qū)良園路3535號號開發(fā)商開發(fā)商開平國泰康庭置業(yè)有限公司（金山中學(xué)西側(cè)）開平國泰康庭置業(yè)有限公司（金山中學(xué)西側(cè)）物管公司物管公司開平市天富豪庭物業(yè)管理有限公司開平市天富豪庭物業(yè)管理有限公司建筑類型建筑類型別墅、多層、小高層別墅、多層、小高層“電梯洋房電梯洋房”占地面積占地面積約約4040萬萬建筑面積建筑面積約約6262萬萬容積率容積率1.501.50開盤時(shí)間開盤時(shí)間20052005年年1010月，月

56、，6 6期于期于0909年年1010月開售月開售產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成6 6期產(chǎn)品有期產(chǎn)品有380380套洋房和套洋房和2828套復(fù)式套復(fù)式目前銷售目前銷售洋房已售洋房已售244244套，銷售率為套，銷售率為64.21%64.21%；復(fù)式已；復(fù)式已售售1212套，銷售率為套，銷售率為42.86%42.86%，6 6期整體銷售率期整體銷售率為為63%63%。天富豪庭天富豪庭在售產(chǎn)品以洋房為主，開售在售產(chǎn)品以洋房為主，開售1 1年銷售率達(dá)年銷售率達(dá)64.2164.21，在開平市而言是走貨較快的樓盤。，在開平市而言是走貨較快的樓盤。典型規(guī)模大盤：典型規(guī)模大盤：2800-5300元元/，在售貨量銷售率，在售

57、貨量銷售率64%天富豪庭：大盤優(yōu)勢天富豪庭：大盤優(yōu)勢/ /教育資源豐富教育資源豐富/ /項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值/ /交通便利交通便利 周邊配套周邊配套: : 離開平汽車總站義祠車站約300米，坐擁梁金山，東臨開平著名的“金山中學(xué)”，西接“世界譚氏中學(xué)”和市一級規(guī)劃小學(xué)，南靠長沙區(qū)政府，北依金山公園。項(xiàng)目500米范圍內(nèi)單位眾多、學(xué)校林立、酒店密布、交通便捷。 小區(qū)配套小區(qū)配套: : 小區(qū)公共配套齊備，康體、休閑、購物等設(shè)施一應(yīng)俱全（游泳池、籃球場、網(wǎng)球場和會(huì)所等等），全天候封閉式的物業(yè)管理。項(xiàng)目交通資源：項(xiàng)目交通資源： 項(xiàng)目處于良園路側(cè)，鄰近274省道，毗鄰325國道，交通便利； 離開平汽車總

58、站只有300米，外出方便。銷售情況：銷售情況：6 6期銷售率為期銷售率為64.21%64.21%，整體銷售率達(dá)，整體銷售率達(dá)86%86%，目前尾貨銷售階段，新一期別墅組團(tuán)開始蓄客。，目前尾貨銷售階段，新一期別墅組團(tuán)開始蓄客。 項(xiàng)目共分為富華、富麗、富景、富鴻、富豪五個(gè)組團(tuán)，規(guī)劃總?cè)胱№?xiàng)目共分為富華、富麗、富景、富鴻、富豪五個(gè)組團(tuán)，規(guī)劃總?cè)胱?5571557戶，戶，約約54505450人，是目前開平規(guī)模最大的高尚園林小區(qū)之一。人，是目前開平規(guī)模最大的高尚園林小區(qū)之一。項(xiàng)目項(xiàng)目6 6期：期：項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)正推6期富麗組團(tuán)中的6棟單位，有380套洋房，面積段在95-223，銷售率是64.21%；28套復(fù)式

59、，面積段在164-348，銷售率為42.86%。6 期期6 期期未開發(fā)未開發(fā)項(xiàng)目未開發(fā)：項(xiàng)目未開發(fā)：項(xiàng)目未開發(fā)區(qū)域有65套別墅，總建面約為2.8萬平方米。產(chǎn)品分析：以中大戶型產(chǎn)品為主，而洋房產(chǎn)品即使面產(chǎn)品分析：以中大戶型產(chǎn)品為主，而洋房產(chǎn)品即使面積在積在200200也只是做四房產(chǎn)品。也只是做四房產(chǎn)品。 洋洋房房戶戶型型配配比比面積段面積段（）（）戶型戶型套數(shù)套數(shù)戶型戶型占比占比已售已售銷售銷售占比占比9595兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)5 51.3%1.3%4 480%80%114-123114-123三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)19319350.9%50.9%13713771%71%133-1461

60、33-146三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)10102.6%2.6%2 220%20%167-168167-168四房兩廳三衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)727218.9%18.9%606083%83%192192四房兩廳三衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)36369.5%9.5%111131%31%207-223207-223四房兩廳三衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)646416.8%16.8%303047%47%合計(jì)合計(jì)380380100%100%24424464%64%主流產(chǎn)品：114-123三房；暢銷產(chǎn)品：114-123三房、167-168四房。復(fù)復(fù)式式戶戶型型配配比比面積段面積段（）（）戶型戶型套數(shù)套數(shù)戶型戶型占比占比已售已售銷售銷售占比占比1