城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題淺析——拆遷矛盾

1、 - 1 -本科畢業(yè)論文城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題淺析 拆遷矛盾作 者專 業(yè)指導(dǎo)教師內(nèi) 容 摘 要隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，城市周邊農(nóng)村集體土地大量被征用，城市、農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補(bǔ)償事宜來(lái)說(shuō)，拆遷人與被拆遷人之間因補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到統(tǒng)一是導(dǎo)致糾紛不止的重要原因之一。而拆遷部門(mén)的強(qiáng)制甚至是野蠻拆遷則直接導(dǎo)致了一系列的拆遷悲劇。 關(guān)鍵詞：土地征用 拆遷矛盾 拆遷補(bǔ)償 野蠻拆遷 目 錄一、唐福珍事件1（一）案情簡(jiǎn)述1（二）簡(jiǎn)要分析1二、現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷1三、完善立法，保障被拆遷人的權(quán)益2四、結(jié)束語(yǔ)2附 錄3參考文獻(xiàn)4城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題淺析據(jù)估算

2、，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)gdp的直接貢獻(xiàn)和間接貢獻(xiàn)已經(jīng)高達(dá)15。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從非支柱產(chǎn)業(yè)到重要支柱產(chǎn)業(yè)的變化,有力地推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。特別是2002年以來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2004年我國(guó)房地產(chǎn)投資為13158億元，同比增長(zhǎng)28.1。2005年一季度增長(zhǎng)26.7，有13個(gè)省、區(qū)、市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30，其中有六個(gè)超過(guò)50，最高的達(dá)到115，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期gdp的增長(zhǎng)速度。僅在發(fā)展趨于飛速的開(kāi)端，房地產(chǎn)業(yè)就表現(xiàn)出如此強(qiáng)大的生命力，可見(jiàn)，2010年的現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)

3、濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是必然的結(jié)果。借助這組數(shù)字，我們應(yīng)當(dāng)客觀地看到，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在取得巨大成績(jī)的同時(shí)，存在著不少問(wèn)題。其中，最突出的莫過(guò)于房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。它的產(chǎn)生和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題有著密切聯(lián)系。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足的現(xiàn)象，造成人民所需的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，中、高檔次的商品房大量空置。其次房地產(chǎn)市場(chǎng)投資轉(zhuǎn)向投機(jī)。投機(jī)的高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，讓許多有余錢(qián)的人、沒(méi)余錢(qián)也向銀行借貸的人投入房地產(chǎn)業(yè)。著名的溫州“炒房團(tuán)”在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)已是“名聲大振”。樓盤(pán)初期投入，經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手賣出，從中獲取暴利吸引了越來(lái)越多的人加入“炒房大軍”，導(dǎo)致購(gòu)房率的非理性增長(zhǎng)，同時(shí)增加了房屋空置率。再次，房地產(chǎn)業(yè)

4、對(duì)銀行資金過(guò)分依賴形成金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行資金作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源,由銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接貸款和銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款兩部分組成。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金有著過(guò)分依賴。雖然現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展如日中天，而一旦市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人出現(xiàn)還貸困難，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，尤其是出于投資和投機(jī)需求的商品房購(gòu)買，如果也運(yùn)用大量的銀行資金，更易對(duì)銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這一系列問(wèn)題從不同方面影響著房?jī)r(jià)的漲跌，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即投資的巨大收益推動(dòng)投機(jī)增加，哄抬房?jī)r(jià)；我們貨幣管理體制的不健全，政策的寬松，使大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)；城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)快，地價(jià)不斷攀升，刺激消費(fèi)者的購(gòu)房心理；而房地產(chǎn)法律體制的不完善更加讓不斷升高的房?jī)r(jià)無(wú)法得到有

5、效抑制，進(jìn)而又影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的嚴(yán)重混亂。房?jī)r(jià)過(guò)高，嚴(yán)重影響人們生活。改革開(kāi)放后，我國(guó)開(kāi)始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。不再實(shí)行福利分配，而是由市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)合個(gè)人需求。此后的30多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)由新興產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。在住房制度改革取得明顯成效的同時(shí)，近年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題十分突出。受國(guó)際金融危機(jī)影響，2008年下半年房?jī)r(jià)曾一度有所回落，但2009年第二季度以來(lái)，房?jī)r(jià)迅速回升并大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格漲幅達(dá)25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價(jià)達(dá)21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。前不久，央行公布的一份針對(duì)全國(guó)儲(chǔ)戶的調(diào)查顯示，超過(guò)70%的居民

6、認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”?！?0后”、“70初”的人們依靠福利分房得以安居；“75后”“80初”人們依靠實(shí)打?qū)嵏?，買房買車奔小康；“85后”“90初”的我們沒(méi)有福利分房，實(shí)打?qū)嵏芍荒苊銖?qiáng)湊個(gè)首付，接下來(lái)的20年甚至更長(zhǎng)久的時(shí)間都要為房貸而活。甚至買不起，只能“望房興嘆”。于是“蝸居”、“蟻?zhàn)濉?、“裸婚”一系列新詞開(kāi)始成為流行。黨的十七大結(jié)束以后，“六個(gè)為什么”“七個(gè)怎么看”“劃清四大界限”等問(wèn)題成為人們關(guān)注的新熱點(diǎn)。其中，“七個(gè)怎么看”在老百姓中關(guān)注度最高，因?yàn)樗婕暗膯?wèn)題均是民生問(wèn)題，尤其是“怎么看房?jī)r(jià)過(guò)高”一度引起熱議。電視劇蝸居真實(shí)反應(yīng)了“房奴”的辛酸和城市生活的無(wú)奈。面對(duì)持續(xù)升高的房

7、價(jià)，我們又該如何理性面對(duì)？從房?jī)r(jià)過(guò)高的產(chǎn)生原因中我們不難看出，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)已經(jīng)無(wú)法控制房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展更加突顯了對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的需要。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)高，2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國(guó)十條”，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題加強(qiáng)了國(guó)家的宏觀調(diào)控力度。我個(gè)人認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不停變化，國(guó)家政策也不斷翻新。然而，這些看似能暫時(shí)有效控制的政策真的能保證房?jī)r(jià)的合理回落和房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展嗎？答案是否定的。政策并不是唯一的手段，但卻是目前相對(duì)有效的手段。這個(gè)無(wú)可非議。但是試問(wèn)一句，房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，各種問(wèn)題層出不窮，難道國(guó)

8、家只能不斷出臺(tái)各種新政策，來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)拽回偏離正常軌道發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)嗎？人們只能面對(duì)問(wèn)題，提出抗議，等待新政策，再面對(duì)新問(wèn)題，再抗議，再等待更新的政策？那么，國(guó)家的宏觀調(diào)控完全成了市場(chǎng)調(diào)節(jié)無(wú)效后的被動(dòng)工具。究其根本，是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律機(jī)制的嚴(yán)重不健全。此外，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，城市周邊農(nóng)村集體土地大量被征用，城市、農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補(bǔ)償事宜來(lái)說(shuō)，拆遷人與被拆遷人之間因補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到統(tǒng)一是導(dǎo)致糾紛不止的重要原因之一。而拆遷部門(mén)的強(qiáng)制甚至是野蠻拆遷則直接導(dǎo)致了一系列的拆遷悲劇。一、唐福珍事件2009年11月13日早晨，成都金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華村發(fā)

9、生了一起惡性拆遷事件，女主人唐福珍以死相爭(zhēng)未能阻止政府組織的破拆隊(duì)伍，最后自焚于樓頂天臺(tái)，醫(yī)治無(wú)效死亡。其家屬數(shù)人被拘，數(shù)人受傷住院，政府部門(mén)將其定性為暴力抗法。其中的具體細(xì)節(jié)就不一一詳述了，但是我們卻不難想象當(dāng)初女主人是如何竭力的去保護(hù)自己心愛(ài)的家園，面對(duì)無(wú)動(dòng)于衷的拆遷隊(duì)伍又是如何的憤怒和絕望。舍去對(duì)生命的眷戀，萬(wàn)般無(wú)奈的她選擇自焚。然而，卻無(wú)人理會(huì)。在這里，生命被漠視著，法律被踐踏著。眾所周知，房屋是普通公民終其一生努力奮斗而擁有的最重要的私有財(cái)產(chǎn)，是他們生存和發(fā)展的根基。但在近年來(lái)的城鎮(zhèn)房屋拆遷中，肆意損害被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)利甚至侵犯被拆遷人人身權(quán)利的行為卻頻頻發(fā)生，上文提到的唐福珍悲劇不過(guò)

10、是冰山一角。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以斷電、停水、恐嚇等方式，甚至以毆打綁架等嚴(yán)重侵犯人身權(quán)利的行為逼迫居民接受拆遷，卻無(wú)法提供合理的補(bǔ)償；地方政府則退居幕后，坐視被拆遷人權(quán)益慘受踐踏而少有作為，在不應(yīng)干預(yù)的場(chǎng)合倒是積極有為地偏向拆遷人。被拆遷人無(wú)可奈何，唯有以死來(lái)保護(hù)自己的家園，一個(gè)接一個(gè)的唐福珍呈現(xiàn)在世人眼前。二、現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償制度的缺陷不斷的房屋拆遷糾紛引發(fā)的一起又一起的悲劇，究其根源在于我國(guó)現(xiàn)行的房屋拆遷制度還不夠完善，難以有效保障被拆遷人的合法權(quán)益。根據(jù)現(xiàn)行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，房屋拆遷補(bǔ)償范圍僅限于房屋及其附屬物，而對(duì)土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。拆遷人以獲取他人土地使用權(quán)為目的,卻不對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)

11、行補(bǔ)償,其不合理、不公正性顯而易見(jiàn)?，F(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償回避了土地使用權(quán)價(jià)值這一問(wèn)題，而實(shí)際上單純房屋的補(bǔ)償是無(wú)法給被拆遷人以公正補(bǔ)償?shù)?，這使得房屋拆遷糾紛不可避免。另外，房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面也有問(wèn)題。主要體現(xiàn)在兩方面：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)含糊；二是根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，補(bǔ)償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出最后的估價(jià)。這樣可能會(huì)產(chǎn)生兩方面的后果。一方面，政府部門(mén)的定價(jià)與市場(chǎng)上實(shí)際的房?jī)r(jià)可能有一定差距。另一方面，拆遷人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，使得其對(duì)評(píng)估價(jià)格的確定更有主動(dòng)權(quán)，被拆遷人則基本喪失了對(duì)自己財(cái)產(chǎn)定價(jià)的權(quán)利。而在實(shí)踐中,由于缺少操作標(biāo)準(zhǔn)

12、,拆遷人往往以公共利益為名掩蓋商業(yè)利益之實(shí),再加上政府利益乃至官員私人利益的摻雜,使得許多拆遷戶只能得到過(guò)低的、象征性的補(bǔ)償。上文所提到的“唐福珍悲劇”很大程度上就是因?yàn)椴疬w人與被拆遷人就補(bǔ)償事宜未能協(xié)調(diào)好引發(fā)的。據(jù)查，案件中的唐福珍及其家人對(duì)被通知要拆除的房屋總計(jì)共投入了700多萬(wàn)人民幣，而拆遷方一開(kāi)始只承諾補(bǔ)償90多萬(wàn)后經(jīng)斡旋也只是增至217萬(wàn)，這令唐福珍及其家人實(shí)在是難以接受。被拆遷人是受損害者，所遭受到的損失卻未能得到公正的補(bǔ)償，這樣一來(lái)，糾紛就不可避免的發(fā)生了。三、完善立法，保障被拆遷人的權(quán)益綜上所述，現(xiàn)行房屋拆遷制度存在眾多的不足之處，難以保障處于弱勢(shì)地位的被拆遷人的合法權(quán)益，極有

13、必要建立系統(tǒng)完善的房屋拆遷制度。首先最重要的也是本文所關(guān)注的一點(diǎn)就是必須完善拆遷安置補(bǔ)償制度。房屋拆遷補(bǔ)償糾紛最典型的是將被拆遷人的房屋價(jià)格評(píng)估過(guò)低,使被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)不合理的減少。因而評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正與否對(duì)于公正補(bǔ)償至關(guān)重要。拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定補(bǔ)償金由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,應(yīng)當(dāng)說(shuō)這具有一定的積極意義,但目前我國(guó)的社會(huì)中介組織還不夠成熟。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所絕大多數(shù)由政府職能部門(mén)的二級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)展而來(lái),雖然形式上脫了鉤,但在人、財(cái)、物等諸多方面仍有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,加之土地開(kāi)發(fā)商與評(píng)估事務(wù)所關(guān)系密切,高價(jià)低估現(xiàn)象十分嚴(yán)重。因而為了保障房屋評(píng)估價(jià)格的公正性，應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的估價(jià)委員會(huì),以更好的進(jìn)行公正的評(píng)估，保障被

14、拆遷人的權(quán)益。拆遷補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)包括房屋拆遷時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格。具體而言，補(bǔ)償范圍應(yīng)包括：被拆除的房屋、房屋的附屬物、期限內(nèi)的臨時(shí)建筑物、房屋拆遷時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格，被拆遷人其他的利益損失和費(fèi)用等。另外，拆遷補(bǔ)償應(yīng)該是公正補(bǔ)償，而且是按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算。拆遷人也應(yīng)當(dāng)本著公正補(bǔ)償?shù)脑瓌t，以恢復(fù)被拆遷人在被拆遷之前的生產(chǎn)、生活狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)消除拆遷對(duì)權(quán)利人的影響。隨著房屋拆遷糾紛的越演越烈，各地地方立法有所行動(dòng)，各種行政法規(guī)紛紛出臺(tái)。然而，要將現(xiàn)有的有法可依轉(zhuǎn)化為可行性的操作辦法，從宏觀上理順城市房屋拆遷法律關(guān)系，避免類似于唐福珍的拆遷悲劇，還必須建立一部全國(guó)性的關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆桑狗蓪?duì)私

15、人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障真正落到實(shí)處，最大限度地減少房屋拆遷中的矛盾和沖突，從而達(dá)到和諧拆遷的最終目的。另外,房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)和諧和國(guó)家發(fā)展的重大問(wèn)題。從2003年起，國(guó)家不斷出臺(tái)一系列整頓政策：中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知、嚴(yán)格控制土地供給、央行10年來(lái)首次宣布上調(diào)存貸款利率、房地產(chǎn)稅制改革、房地產(chǎn)信托的收緊、“外資限炒令”、第二套房首付額的提高如今還有“新國(guó)十條”?；凇靶聡?guó)十條”的基礎(chǔ)，黨中央提出了幾大措施：一是“明問(wèn)制”；二是“抑投機(jī)”；三是“增供給”；四是“促保障”；五是“嚴(yán)監(jiān)管”。雖然我國(guó)有房地產(chǎn)法，但是要使這些政策和措施發(fā)揮其最大的作用，該怎

16、么做呢？答案：立法，完善法律。只有政策與法律“兩手聯(lián)合，雙管齊下”，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能走上健康發(fā)展道路。房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)和諧和國(guó)家發(fā)展的重大問(wèn)題。從2003年起，國(guó)家不斷出臺(tái)一系列整頓政策：中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知、嚴(yán)格控制土地供給、央行10年來(lái)首次宣布上調(diào)存貸款利率、房地產(chǎn)稅制改革、房地產(chǎn)信托的收緊、“外資限炒令”、第二套房首付額的提高如今還有“新國(guó)十條”。基于“新國(guó)十條”的基礎(chǔ)，黨中央提出了幾大措施：一是“明問(wèn)制”；二是“抑投機(jī)”；三是“增供給”；四是“促保障”；五是“嚴(yán)監(jiān)管”。雖然我國(guó)有房地產(chǎn)法，但是要使這些政策和措施發(fā)揮其最大的作用，

17、該怎么做呢？答案：立法，完善法律。只有政策與法律“兩手聯(lián)合，雙管齊下”，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能走上健康發(fā)展道路。小結(jié)從黨中央的新政策來(lái)看，首先，就前兩項(xiàng)措施而言，通過(guò)立法來(lái)保障實(shí)施是最有效的。國(guó)家只有立法明確各級(jí)政府的責(zé)任和義務(wù)，才能使各級(jí)政府與中央緊密團(tuán)結(jié)，積極履行各自職責(zé)，共同抑制投機(jī)性住房需求。進(jìn)而使投機(jī)過(guò)熱得到有效“降溫”，促使房?jī)r(jià)回落到正常、可接受范圍。其次，國(guó)家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)平衡通過(guò)立法進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往只重視利益而忽略群眾的真正需求，房屋的大量空置導(dǎo)致資源的浪費(fèi)和不科學(xué)發(fā)展。要使開(kāi)發(fā)商自覺(jué)調(diào)查群眾需求并據(jù)此來(lái)制定合理開(kāi)發(fā)計(jì)劃，還必須明確負(fù)責(zé)審批的各級(jí)部門(mén)的職責(zé)。只有層層嚴(yán)格把關(guān)，真正做到“嚴(yán)監(jiān)管”，才能更好地實(shí)現(xiàn)“增供給”和“促保障”。然后，立法僅僅明確各級(jí)政府和部門(mén)的職責(zé)是無(wú)法保障法律得以有效實(shí)施的，還需要建立“問(wèn)責(zé)制”式的懲罰體系。如果不履行職責(zé)僅導(dǎo)致市場(chǎng)的健康發(fā)展