楊昭輝——考點全解班——物業(yè)基本制度與政策的講義

1、專業(yè)好文檔考點全解班153好學(xué)網(wǎng)物業(yè)管理師高清課程客服電話：4000-919-456目錄第一講物業(yè)管理概念1第二講我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展6第三講我國物業(yè)管理制度的歷史沿革9第四講物業(yè)管理條例13第五講物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容21第六講物業(yè)服務(wù)收費27第七講物業(yè)服務(wù)合同34第八講物業(yè)使用與維護42第十講管理規(guī)約制度56第十一講前期物業(yè)管理的招投標(biāo)制度63第十二講物業(yè)承接查驗制度70第十三講物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度73第十四講物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度79第十五講住宅專項維修資金制度88第十六講業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)96第十七講房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介102第十八講房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理103

2、第十九講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理110第二十講商品房銷售管理114第二十一講房屋租賃管理121第二十二講房地產(chǎn)中介服務(wù)125第二十三講房地產(chǎn)抵押管理128第二十四講房地產(chǎn)權(quán)屬登記134第二十五講房屋維修養(yǎng)護管理140第一講物業(yè)管理概念考試基本要求掌握：條例對物業(yè)管理的定位。條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。一、物業(yè)管理的概念（重點掌握）物業(yè)管理條例(以下簡稱條例)第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服

3、務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。(一)對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進行管理（自管）；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司（合作）；第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理（選聘）。條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)

4、主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進行。2.物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同（重點掌握，容易出單選題）物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。3.物業(yè)管理的內(nèi)容是

5、對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。例題1：下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，正確的是（acd）a.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動b.對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)

6、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進行管理c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的d.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定例題2：下列各項中，屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（abc）。a.房屋維修養(yǎng)護 b.清潔衛(wèi)生 c.安全防范d.代收供水、供熱費用(二)條例調(diào)整的范圍1.條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，條例在某些問題上對

7、兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求(第二十四條)；同時條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。2.條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村條例確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也

8、不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。例題：多項選擇題物業(yè)管理條例調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（abcd）。a.住宅物業(yè)管理 b.非住宅物業(yè)管理 c.城市d.農(nóng)村e.業(yè)主自行管理 (三)物業(yè)管理的市場化特征1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)

9、狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護責(zé)任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來由

10、業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。3.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)

11、服務(wù)企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（c）。a.公開化原則b.高科技化原則c.市場化原則d.標(biāo)準(zhǔn)化原則4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管

12、理有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)服務(wù)企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于條例調(diào)整的范疇。條例將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。二、

13、物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。（一）社會化物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可

14、以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是（b）a.現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工b.物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離c.物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)（二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的

15、維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。例題：關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（c）a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理b.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格d.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理（三）市場化市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式

16、是等價有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來具體實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能進入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。例題：物業(yè)管理的基本特征包括（bce）（多選題）a.產(chǎn)業(yè)化b.社會

17、化c.專業(yè)化d.標(biāo)準(zhǔn)化e.市場化第二講我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。奧克維婭希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會，以英國為起源地，在一個多世紀(jì)時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。隨著物業(yè)管理發(fā)展，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務(wù)行業(yè)。例題：業(yè)

18、界普遍認(rèn)為，物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（ d ）a.法國 b.日本 c.美國 d.英國二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。（二）我國改革開放前的城鎮(zhèn)

19、住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。（三）住房商品化制度1979年，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，向居民和職工出售公有住房工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，取消住房

20、實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經(jīng)濟適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。例題：我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度的主要特征是：（ abc ）。a.住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包 b.住房分配采取實物分配制度c.住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度 d.住房分配采取貨幣分配制度三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物

21、業(yè)管理條例以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。1997年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。2003年，中國物業(yè)管理條例出臺，使我國物業(yè)管理真正開始走上了法制化、規(guī)范化的新階段。例題：1994年，建設(shè)部頒了（ c ），明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)

22、化管理”。a.物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法 b.全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)c.城市新建住宅小區(qū)管理辦法 d.住宅小區(qū)管理辦法四、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。(一)實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)，大致可歸納為四類基本消費支出：購房消費支出、裝飾裝修支出、水電氣暖長期消費支出、大中修設(shè)備改造及物業(yè)費支出，(二)實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量重點是：“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條

23、件，擴大服務(wù)性消費，逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施”(三)實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動力。（每增加一萬平方米物業(yè)管理面積，可增加58人就業(yè)）(四)實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定維護社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。(五)實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展房地產(chǎn)作為不動

24、產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。例題：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用表現(xiàn)在（acde）。（多選題）a.有利于促進經(jīng)濟增長b.有利于提高人民文化素質(zhì)c.有利于增加就業(yè)d.有利于維護社區(qū)穩(wěn)定e.有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展第三講我國物業(yè)管理制度的歷史沿革我國物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，始

25、終離不開政府主管部門的推動和引導(dǎo)。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因：一、我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預(yù)；三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。無論是推動引導(dǎo)，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關(guān)

26、法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以條例為分水嶺，劃分成條例頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點。一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)從20世紀(jì)90年代初到條例頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，（舶來品）主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗；二是過渡性，（房管模式改革）主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是針對性，（

27、針對問題，應(yīng)對性的政策）主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。 (一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物

28、業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容：(1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門；(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；(3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度；(5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務(wù)；(6)明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施；(9)針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施(二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)（最高行業(yè)規(guī)范）1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為貫徹建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)

29、管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及考評驗收工作的通知。2.全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則1997年建設(shè)部印發(fā)了全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。3.關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知。修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款

30、設(shè)置和評分細則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴(yán)掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細則。例題：我國在條例頒布前出臺的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)的國家法規(guī)政策有（abc）a.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)b.全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則c.關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知d.普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)e.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊取代）針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素

31、質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知，通知主要內(nèi)容包括：第一，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調(diào)，崗位培訓(xùn)質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設(shè)部要求各地要高度重視培訓(xùn)質(zhì)量，嚴(yán)格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓(xùn)收到實效。第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知

32、識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計劃。培訓(xùn)合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn)，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。(四)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費行為，保護消費者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用

33、的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理，以及違反城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理行為。(六)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

34、管理辦法為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財政部于1998年11月印發(fā)了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。2007年12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的住宅專項維修資金管理辦法（建設(shè)部令第165號），自2008年2月1日起施行。(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)服務(wù)企

35、業(yè)應(yīng)運而生，其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照試行辦法的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。2007年11月26日建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定(建設(shè)部令第164號) (八)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，

36、維護公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(建設(shè)部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，物業(yè)管理條例正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。條例頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建

37、設(shè)的新高潮。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以條例的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實條例為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。應(yīng)當(dāng)肯定的是，從條例頒布至今，物業(yè)管理法制建設(shè)的成就有目共睹，一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。第四講物業(yè)管理條例一、條例的立法過程（了解即可一下）1999年4月，建設(shè)部成立條例起草小組，開始條例的起草工作。在條例起草階段，起草小組主要做了下列工作：(一)收集有關(guān)資

38、料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界進行交流，并重點作了比較研究。(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料為深入了解國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，作了調(diào)研。(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題起草小組通過召開專家論證會、書面征求專家意見等方式，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。(四)廣泛征求意見，以求

39、彰顯民意按照立法程序要求，起草小組在起草出條例征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議討論通過，形成條例(送審稿)，提請國務(wù)院審議。國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部于2002年3月在北京召開條例(送審稿)專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識，為條例(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。在專家論證會和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對條例(送審稿)作了相應(yīng)修改，最終形成條例(草案)。2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將條例(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰

40、顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了條例(草案)?？梢哉f，條例反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。例題：物業(yè)管理條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入了（ ad ）發(fā)展的新時期。 a、法制化 b、民主化 c、國際化 d、規(guī)范化二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則（重點掌握）（一）條例的立法指導(dǎo)思想條例在堅持民法基本原則和立法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。條例的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調(diào)保護

41、業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是被服務(wù)和服務(wù)的關(guān)系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。（二）條例在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：(一)物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則在我國物權(quán)法尚未出臺的情況下，條例吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。(二)維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則為維護全

42、體業(yè)主的合法權(quán)益，條例既對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，條例設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則條例注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。條例注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導(dǎo)和

43、監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，條例作出了明確規(guī)定。條例貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。條例在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分開經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問

44、題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度。學(xué)習(xí)和貫徹條例，關(guān)鍵在于要準(zhǔn)確把握條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以

45、根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務(wù)直接委托專業(yè)公司。條例本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當(dāng)然，隨著社會對物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理物業(yè)。條例充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅

46、自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權(quán)益的立法精神。(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。(三)條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)

47、管理活動物業(yè)管理活動中的問題，有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實施條例中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會條例的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)

48、；對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強制措施。同時條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。條例按照社會主義市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務(wù)的定價、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級房

49、地產(chǎn)行政主管部門，按照條例的精神，主要應(yīng)把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。例題：物業(yè)管理條例創(chuàng)設(shè)是七項物業(yè)管理的基本制度是指（ abd ）以及前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住房專項維修資金等。a.業(yè)主大會 b.管理規(guī)約 c.業(yè)主委員會 d.物業(yè)承接查驗四、條例主要內(nèi)容簡介(一)第一章總則（5條）對條例的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制（縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作）等作了規(guī)定。作為第一部全國性的物業(yè)管理

50、法規(guī)，條例第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。(二)第二章業(yè)主及業(yè)主大會（15條）本章規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。這一章我們可以這樣概括：由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行維修、養(yǎng)護、管理等共同事務(wù)，涉及全體業(yè)主共同利益，全體業(yè)主形成共同意志，才能做出共同決定。(三)第三章前期物業(yè)管理（11條）本章是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)

51、定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。(四)第四章物業(yè)管理服務(wù)（18條）本章旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。(五)第五章物業(yè)的使用與維護（7條）本章對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。本章

52、規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。(六)第六章法律責(zé)任（13條）法律規(guī)范三個要素：適用條件、行為模式、違反行為模式的法律后果。法律責(zé)任（違法責(zé)任）的含義：1、法律責(zé)任主體：公民、法人、機關(guān)和其他社會組織。包括中國人，也包括外國人和無國籍人；2、法律責(zé)任核心要件：違法行為的實施；3、法律后果：法律上懲戒性負擔(dān)；4、法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究。法律責(zé)任特征：1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同；2、內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有關(guān)國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程

53、序制定；3、具有國家強制性：迫使違法人承擔(dān)其效果的強制力；4、由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的：其他任何組織和個人均無權(quán)進行。條例的法律責(zé)任有如下幾個方面的特點：(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面。條例在設(shè)定法律責(zé)任時，對行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是條例中法律責(zé)任設(shè)計的一個

54、特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預(yù)者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責(zé)任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責(zé)。(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，條例在設(shè)定法律責(zé)任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行

55、自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任。(七)第七章附則第七十條是關(guān)于條例生效日期的規(guī)定，明確條例自2003年9月1日起實施。五、條例確立的基本法律關(guān)系(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體-物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨立享有所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。條例在進行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會

56、制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出決定。(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立