鑫苑現(xiàn)代城loft公寓定價(jià)方案講解

1、鑫苑鑫苑 現(xiàn)代城現(xiàn)代城LOFTLOFT公寓定價(jià)方案公寓定價(jià)方案同致行地產(chǎn)顧問有限公司同致行地產(chǎn)顧問有限公司20112011年年0303月月1818日日PART 1 PART 1 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析PART 2 PART 2 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)PART 3 PART 3 價(jià)格策略價(jià)格策略鄭州市小戶型公寓產(chǎn)品鄭州市小戶型公寓產(chǎn)品供銷關(guān)系供銷關(guān)系80-9080-90是主流供銷區(qū)間，其次是是主流供銷區(qū)間，其次是120-144120-144之間之間，6060以下占僅以下占僅1010% %p20102010年鄭州不同套型商品住房供求結(jié)構(gòu)表看出，年鄭州不同套型商品住房供求結(jié)構(gòu)表看出，80-9080-90平米是市

2、場(chǎng)主力供銷區(qū)間，供不應(yīng)求，平米是市場(chǎng)主力供銷區(qū)間，供不應(yīng)求，120-144120-144平米是次主力區(qū)間，供略大于求。平米是次主力區(qū)間，供略大于求。6060平米平米成交占比僅成交占比僅1010% %，90-12090-120平米之間供略過求。平米之間供略過求。數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部鄭州市小戶型產(chǎn)品成交情況日期9月份10月份11月份12月份2011年1月2011年2月合計(jì)小戶型套數(shù)227713551521162110846668524總成交套數(shù)961080949209111725843307547003套數(shù)比23.69%16.74%16.52%14.51%18.55

3、%21.66%18.14%近半年鄭州市小戶型成交情況：通過分析可以看出，近半年公寓產(chǎn)品銷售占比從近半年鄭州市小戶型成交情況：通過分析可以看出，近半年公寓產(chǎn)品銷售占比從10%10%提升至提升至18%18%，去化情況較為理想。主因有以下兩點(diǎn)：，去化情況較為理想。主因有以下兩點(diǎn)：1 1、0808年市場(chǎng)小戶型因市場(chǎng)情況年市場(chǎng)小戶型因市場(chǎng)情況不甚理想存量較大，不甚理想存量較大，0909年年-10-10年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，銷量上升。年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，銷量上升。2 2、20102010年鄭州市場(chǎng)上小戶型年鄭州市場(chǎng)上小戶型存貨量最大的城中村改造項(xiàng)目如升龍鳳凰城、中原新城、升龍國(guó)際中心、金域上郡等存貨量最大的城中村改造項(xiàng)目如

4、升龍鳳凰城、中原新城、升龍國(guó)際中心、金域上郡等大體量樓盤均推出小戶型低首付活動(dòng)，大量去化小戶型產(chǎn)品；大體量樓盤均推出小戶型低首付活動(dòng)，大量去化小戶型產(chǎn)品；自自20102010年年9 9月份到月份到20112011年年2 2月份月份6 6個(gè)月時(shí)間，鄭州市個(gè)月時(shí)間，鄭州市共計(jì)銷售商品房共計(jì)銷售商品房4700347003套，套，其中其中6060以下的小戶型公以下的小戶型公寓產(chǎn)品銷售寓產(chǎn)品銷售96109610套，套套，套數(shù)占比數(shù)占比18.14%18.14%。20112011年年1 1月和月和2 2月份成交量下滑比月份成交量下滑比較明顯，但小戶型公寓的較明顯，但小戶型公寓的銷售占比有所上升。銷售占比有所

5、上升。數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部成交下滑成交下滑二七區(qū)小戶型產(chǎn)品成交情況日期9月份10月份11月份12月份2011年1月2011年2月合計(jì)小戶型套數(shù)4285434153223081642180總成交套數(shù)203517041929158810976879040套數(shù)比21.03%31.87%21.51%20.28%28.08%23.87%24.12%近半年二七區(qū)小戶型成交情況：雖然二七區(qū)小戶型銷售占比達(dá)到近半年二七區(qū)小戶型成交情況：雖然二七區(qū)小戶型銷售占比達(dá)到24.12%24.12%，高，高于鄭州市平均水平，但是由于二七區(qū)在售樓盤較少，且大部分均處于尾盤階于鄭州市平均水平，

6、但是由于二七區(qū)在售樓盤較少，且大部分均處于尾盤階段，剩余產(chǎn)品均為滯銷小戶型，再加之區(qū)域內(nèi)主要樓盤升龍國(guó)際中心推出低段，剩余產(chǎn)品均為滯銷小戶型，再加之區(qū)域內(nèi)主要樓盤升龍國(guó)際中心推出低首付活動(dòng)，大量去化了小戶型產(chǎn)品，因此，小戶型銷售占比達(dá)到較高比例。首付活動(dòng)，大量去化了小戶型產(chǎn)品，因此，小戶型銷售占比達(dá)到較高比例。20102010年年9 9月至月至20112011年年2 2月，月，6 6個(gè)月時(shí)間，二七區(qū)共計(jì)銷個(gè)月時(shí)間，二七區(qū)共計(jì)銷售售90409040套商品房，其中套商品房，其中6060以下的小戶型公寓產(chǎn)品以下的小戶型公寓產(chǎn)品銷售銷售21802180套，小戶型銷售套，小戶型銷售占比占比24.12%2

7、4.12%。此比例高于。此比例高于鄭 州 市 全 市 平 均 比 例鄭 州 市 全 市 平 均 比 例 18.14%18.14%，說明二七區(qū)的小，說明二七區(qū)的小戶型在全市范圍內(nèi)銷售情戶型在全市范圍內(nèi)銷售情況良好。況良好。數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部成交下滑成交下滑中原區(qū)小戶型產(chǎn)品成交情況日期9月份10月份11月份12月份2011年1月2011年2月合計(jì)小戶型套數(shù)7681671441762071361598總成交套數(shù)226512441580225513517689463套數(shù)比33.91%13.42%9.11%7.80%15.32%17.71%16.89%20102010年

8、年9 9月至月至20112011年年2 2月月份份6 6個(gè)月時(shí)間，中原區(qū)共個(gè)月時(shí)間，中原區(qū)共計(jì)銷售計(jì)銷售94639463套商品房，其套商品房，其中小戶型銷售中小戶型銷售15981598套，銷套，銷售占比售占比16.89%16.89%。此比例低。此比例低于全市平均比例，說明中于全市平均比例，說明中原區(qū)的小戶型銷售情況不原區(qū)的小戶型銷售情況不甚理想，客戶關(guān)注度和接甚理想，客戶關(guān)注度和接受度不高。受度不高。數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部近半年中原區(qū)小戶型成交情況：中原區(qū)是鄭州市傳統(tǒng)的老城區(qū)，剛需求較為近半年中原區(qū)小戶型成交情況：中原區(qū)是鄭州市傳統(tǒng)的老城區(qū)，剛需求較為強(qiáng)烈，客戶主

9、要需求強(qiáng)烈，客戶主要需求75-9075-90自住產(chǎn)品。中原區(qū)在近半年內(nèi)消化自住產(chǎn)品。中原區(qū)在近半年內(nèi)消化15981598套小戶套小戶型其中中原新城推出低首付活動(dòng)，共計(jì)銷售型其中中原新城推出低首付活動(dòng)，共計(jì)銷售302302套，占比達(dá)到套，占比達(dá)到19%19%，銷售占比，銷售占比最大，但即使推出低首付活動(dòng)，月均去化套數(shù)也僅最大，但即使推出低首付活動(dòng)，月均去化套數(shù)也僅5050套；套；成交下滑成交下滑近兩月鄭州小戶型公寓成交走勢(shì)：隨著近兩月鄭州小戶型公寓成交走勢(shì)：隨著1 1月份限購(gòu)令出臺(tái)，月份限購(gòu)令出臺(tái)，小戶型產(chǎn)品成交量環(huán)比下降小戶型產(chǎn)品成交量環(huán)比下降41%,41%,成交均價(jià)環(huán)比下降成交均價(jià)環(huán)比下降3

10、%3%2011年1月份，小戶型公寓成交面積3.34萬(wàn)成交價(jià)格6545.27元/；2月份，小戶型公寓成交面積1.97萬(wàn)，成交價(jià)格6348.42元/伴隨政策調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)，小戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，“限購(gòu)令”的出臺(tái)使得客戶在置業(yè)時(shí)更為謹(jǐn)慎，僅有的購(gòu)房機(jī)會(huì)選擇公寓產(chǎn)品的概率開始降低。數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：同致行市場(chǎng)研究部挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存價(jià)格和信心一樣重要價(jià)格和信心一樣重要p鄭州樓市鄭州樓市20102010年一直處于供不應(yīng)求之勢(shì)，上升勢(shì)頭良年一直處于供不應(yīng)求之勢(shì)，上升勢(shì)頭良好，但好，但20112011年商品房?jī)r(jià)格漲幅逐漸回落、成交量出現(xiàn)年商品房?jī)r(jià)格漲幅逐漸回落、成交量出現(xiàn)

11、急劇下滑；急劇下滑；p80-9080-90是主流供銷區(qū)間，其次是是主流供銷區(qū)間，其次是120-144120-144之間之間，6060以下占比近以下占比近10%10%，小戶型存在滯銷現(xiàn)象，小戶型產(chǎn)小戶型存在滯銷現(xiàn)象，小戶型產(chǎn)品的銷售需要價(jià)格和首付等優(yōu)惠活動(dòng)的支持；品的銷售需要價(jià)格和首付等優(yōu)惠活動(dòng)的支持；p限購(gòu)令、新國(guó)八條、央行加息對(duì)本案及鄭州限購(gòu)區(qū)樓限購(gòu)令、新國(guó)八條、央行加息對(duì)本案及鄭州限購(gòu)區(qū)樓盤影響較為明顯；新政頻出客戶觀望情緒濃重，市場(chǎng)盤影響較為明顯；新政頻出客戶觀望情緒濃重，市場(chǎng)波動(dòng)加劇。波動(dòng)加劇。p客戶量下降、成交量下降，宏觀政策變動(dòng)無(wú)法預(yù)期客戶量下降、成交量下降，宏觀政策變動(dòng)無(wú)法預(yù)期鑫

12、苑現(xiàn)代城鑫苑現(xiàn)代城loftloft公寓公寓價(jià)值點(diǎn)梳理價(jià)值點(diǎn)梳理樓棟樓棟戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間總套數(shù)總套數(shù)套數(shù)占比套數(shù)占比面積面積實(shí)收金額實(shí)收金額1#LOFT公寓56-65420100%25825.22195029392195029392#LOFT公寓56-65420100%25828.13219538174219538174合計(jì)84051653.33439041113439041113鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目鑫苑現(xiàn)代城項(xiàng)目loftloft公寓產(chǎn)品配比公寓產(chǎn)品配比分析：分析：項(xiàng)目項(xiàng)目loftloft公寓層高為公寓層高為5.25.2米，戶型構(gòu)造均為標(biāo)間形式，開間米，戶型構(gòu)造均為標(biāo)間形式，開間4-4.84-

13、4.8米，米，進(jìn)深進(jìn)深6.56.5米隔層為米隔層為2.72.7米。米。5050戶型的使用面積為戶型的使用面積為70 70 左右，得房率左右，得房率為為140%140%。LoftLoft公寓目前所有產(chǎn)品均類似，也就是說僅一種戶型，產(chǎn)品公寓目前所有產(chǎn)品均類似，也就是說僅一種戶型，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。結(jié)構(gòu)單一。項(xiàng)目項(xiàng)目loftloft公寓基本情況公寓基本情況優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S S）劣勢(shì)（劣勢(shì)（WW）1、地處鄭州市核心中央?yún)^(qū)；2、項(xiàng)目位于隴海路上，BRT的開通將提高便利性3、區(qū)位、品牌、產(chǎn)品、教育和醫(yī)療資源優(yōu)勢(shì)明顯；4、項(xiàng)目公寓優(yōu)勢(shì)明顯，擁有稀缺5.2米層高公寓；5、地鐵6號(hào)線火車站西站位于項(xiàng)目正下方，交通優(yōu)勢(shì)

14、明顯；1、項(xiàng)目北區(qū)集中式商業(yè)以及餐飲街嚴(yán)重影響公寓居住品質(zhì)的提升；2、周邊無(wú)可用良好自身景觀及公園；3、公寓產(chǎn)品第二層同樣計(jì)算銷售面積；4、隴海路規(guī)劃建設(shè)全程高架高速路，對(duì)項(xiàng)目公寓以品質(zhì)影響較大；5、如客廳挑空部分增加樓板，將公寓改造成兩房后其中一間臥室為暗室無(wú)窗戶，且梯戶比劣勢(shì)較大機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（OO）威脅（威脅（T T）1、品牌開發(fā)商開發(fā)中央片區(qū)將改變區(qū)域現(xiàn)狀，創(chuàng)造新型熱點(diǎn)區(qū)域；2、區(qū)域內(nèi)城中村改造力度的加大，將有利于區(qū)域發(fā)展；3、目前片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目較少，現(xiàn)有項(xiàng)目銷售均處于尾聲，存在內(nèi)空白區(qū)域；4、片區(qū)市場(chǎng)目標(biāo)客戶較多，客戶資源龐大；1、區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，康橋及升龍等大型城中村改造項(xiàng)目后期

15、公寓產(chǎn)品體量較大，也將陸續(xù)推出；2、片區(qū)內(nèi)各主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)較低，威脅較大；3、高價(jià)格隨之而來(lái)的是多層次的客戶篩選，通過多輪后目標(biāo)客戶群數(shù)量將進(jìn)一步減少；4、限購(gòu)令的出臺(tái)對(duì)本項(xiàng)目影響巨大，受限客戶量較大，給后期項(xiàng)目公寓推售帶來(lái)了嚴(yán)重威脅；項(xiàng)目公寓產(chǎn)品項(xiàng)目公寓產(chǎn)品SWOTSWOT分析分析片區(qū)公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)片區(qū)公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)LoftLoft公寓夾層系數(shù)推導(dǎo)公寓夾層系數(shù)推導(dǎo)市場(chǎng)及客戶積累情況市場(chǎng)及客戶積累情況片區(qū)公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)片區(qū)公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)大學(xué)銘庭大學(xué)銘庭項(xiàng)目項(xiàng)目金域上郡金域上郡中原新城中原新城升龍國(guó)際中心升龍國(guó)際中心中苑名都中苑名都大學(xué)銘庭大學(xué)銘庭推出套數(shù)578150420246721

16、60銷售套數(shù)3946121164592144剩余套數(shù)1848928608016銷售率68.17%40.69%57.51%88.10%90.00%銷售周期5個(gè)月18個(gè)月24個(gè)月12個(gè)月8個(gè)月平均月銷售79套34套49套50套18套片區(qū)平均4646套套/ /月月片區(qū)公寓去化情況總結(jié)：片區(qū)內(nèi)片區(qū)公寓去化情況總結(jié)：片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目公寓去化均不理想競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目公寓去化均不理想，在售價(jià)低于住宅產(chǎn)，在售價(jià)低于住宅產(chǎn)品的情況下小戶型產(chǎn)品月均去化套數(shù)僅品的情況下小戶型產(chǎn)品月均去化套數(shù)僅4646套。區(qū)域套。區(qū)域剩余可售公寓體量較大，約剩余可售公寓體量較大，約20322032套套。且預(yù)計(jì)年內(nèi)四大城中村改造項(xiàng)目將要推出的大

17、量公寓產(chǎn)品，因此，。且預(yù)計(jì)年內(nèi)四大城中村改造項(xiàng)目將要推出的大量公寓產(chǎn)品，因此，今年今年片區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和殘酷。片區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和殘酷。 從以上表格可以看出，片區(qū)的公寓產(chǎn)品銷售情況都不太理想，特別是中原新從以上表格可以看出，片區(qū)的公寓產(chǎn)品銷售情況都不太理想，特別是中原新城和升龍國(guó)際中心兩個(gè)項(xiàng)目：中原新城推出兩棟公寓樓共城和升龍國(guó)際中心兩個(gè)項(xiàng)目：中原新城推出兩棟公寓樓共15041504套房源，目前銷套房源，目前銷售售612612套，銷售周期套，銷售周期1818個(gè)月，銷售率只有個(gè)月，銷售率只有40.69%40.69%；升龍國(guó)際中心推出；升龍國(guó)際中心推出5 5棟公寓樓棟公寓

18、樓共計(jì)共計(jì)20242024套房源，目前銷售套房源，目前銷售11641164套，銷售周期套，銷售周期2424個(gè)月，銷售率只有個(gè)月，銷售率只有57.5157.51% %；這；這兩個(gè)項(xiàng)目公寓產(chǎn)品滯銷相當(dāng)嚴(yán)重。隨著升龍城和鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入市，未來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目公寓產(chǎn)品滯銷相當(dāng)嚴(yán)重。隨著升龍城和鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入市，未來(lái)將會(huì)有大量小戶型公寓誕生，區(qū)域小戶型供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。將會(huì)有大量小戶型公寓誕生，區(qū)域小戶型供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。選取周邊競(jìng)爭(zhēng)較大及市場(chǎng)較為典型的小戶型產(chǎn)品作為定價(jià)參考。選取周邊競(jìng)爭(zhēng)較大及市場(chǎng)較為典型的小戶型產(chǎn)品作為定價(jià)參考。我們選擇金域上郡、中原新城、升龍國(guó)際中心、中苑名都，大學(xué)銘庭金域上郡

19、、中原新城、升龍國(guó)際中心、中苑名都，大學(xué)銘庭5個(gè)樓盤作為市場(chǎng)類比參考。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)位區(qū)位產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型實(shí)收均價(jià)（元實(shí)收均價(jià)（元/ /）大學(xué)路與隴海路交叉口南150米公寓7800桐柏路與隴海路交匯處公寓6800大學(xué)路與淮河路交叉口公寓7000中原路與大學(xué)路交匯處公寓8200大學(xué)路汝河路交匯處西南住宅7300修正結(jié)果：修正結(jié)果：假設(shè)項(xiàng)目3米層高，則得出本項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)為：7021.45567021.45560.15+7342.638660.15+7342.638660.2+8374.34840.2+8374.34840.2+7201.740.2+7201.740.15+7973.3

20、630.15+7973.3630.3=0.3=76697669元元/ /平米平米項(xiàng)目項(xiàng)目中原新城中原新城升龍國(guó)際中心升龍國(guó)際中心中苑名都中苑名都大學(xué)銘庭大學(xué)銘庭金域上郡金域上郡交易價(jià)格交易價(jià)格68007000820073007800比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)系數(shù)R R1.0325671.048948381.0212620.986541.022226修正價(jià)格修正價(jià)格7021.45567342.638668374.34847201.747973.363系數(shù)15%15%20%20%20%20%15%15%30%30%備注：比準(zhǔn)系數(shù)為通過項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃、品牌、產(chǎn)品等各項(xiàng)打分比連乘后所得分值備注：比準(zhǔn)系數(shù)為通過項(xiàng)目區(qū)

21、位、規(guī)劃、品牌、產(chǎn)品等各項(xiàng)打分比連乘后所得分值LoftLoft公寓夾層系數(shù)推導(dǎo)公寓夾層系數(shù)推導(dǎo)項(xiàng)目項(xiàng)目華林尚峰苑（華林尚峰苑（5.65.6米）米）華林尚峰苑（挑華林尚峰苑（挑高高4 4米）米）利海托斯卡納利海托斯卡納（挑高（挑高4.84.8米）米）乾宏領(lǐng)秀空間乾宏領(lǐng)秀空間（挑高（挑高5.15.1米）米）平層產(chǎn)品均價(jià)平層產(chǎn)品均價(jià)7200720038004000loftloft產(chǎn)品均價(jià)產(chǎn)品均價(jià)8500820043006000入市時(shí)間修正入市時(shí)間修正-300-3000-1000修正后價(jià)格修正后價(jià)格8200790043005000項(xiàng)目夾層系數(shù)項(xiàng)目夾層系數(shù)1.14 1.14 1.10 1.10 1.13

22、 1.13 1.25 1.25 夾層層高夾層層高2.7米2米2.6米2.4米產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型復(fù)式loftloftloft權(quán)重權(quán)重0.30.30.20.2備注：以上售價(jià)為該項(xiàng)目首次備注：以上售價(jià)為該項(xiàng)目首次loftloft公寓產(chǎn)品推售時(shí)的價(jià)格，由此推導(dǎo)本項(xiàng)目首次公寓產(chǎn)品系數(shù)公寓產(chǎn)品推售時(shí)的價(jià)格，由此推導(dǎo)本項(xiàng)目首次公寓產(chǎn)品系數(shù)上述市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示：目前鄭州市場(chǎng)LOFT產(chǎn)品的定價(jià)系數(shù)在1.15左右（扣除裝修及樓板費(fèi)用），地段越好，投資價(jià)值越高，定價(jià)系數(shù)越高。住宅類產(chǎn)品目前市場(chǎng)僅有】有LOFT產(chǎn)品，部分送夾層（帶樓體樓板）的定價(jià)系數(shù)在1.1左右，投資價(jià)值越高，定價(jià)系數(shù)越高；由權(quán)重得出項(xiàng)目夾層系數(shù)應(yīng)為：1.

23、141.140.3+1.10.3+1.10.3+1.130.3+1.130.2+1.250.2+1.250.2=0.2=766976691.12= 85901.12= 8590元元/ /得出項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為得出項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為85908590元，即項(xiàng)目整個(gè)公寓的現(xiàn)時(shí)總實(shí)收均價(jià)為元，即項(xiàng)目整個(gè)公寓的現(xiàn)時(shí)總實(shí)收均價(jià)為85908590元。元。市場(chǎng)及客戶積累情況市場(chǎng)及客戶積累情況鄭州限購(gòu)令、新國(guó)八條、央行加息鄭州限購(gòu)令、新國(guó)八條、央行加息對(duì)本案最大影響是對(duì)本案最大影響是大量客戶無(wú)資格購(gòu)買和客戶購(gòu)房意向的降低。大量客戶無(wú)資格購(gòu)買和客戶購(gòu)房意向的降低。政策內(nèi)容政策內(nèi)容限購(gòu)令限購(gòu)令鄭州出臺(tái)的限購(gòu)令，鄭州

24、出臺(tái)的限購(gòu)令，對(duì)本案的客戶群進(jìn)行對(duì)本案的客戶群進(jìn)行了很大的限制，本案以地緣性客戶為主，而限購(gòu)令恰了很大的限制，本案以地緣性客戶為主，而限購(gòu)令恰恰對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了限制，許多客戶因不滿限購(gòu)令條件恰對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了限制，許多客戶因不滿限購(gòu)令條件而無(wú)法購(gòu)買而無(wú)法購(gòu)買。新國(guó)八條新國(guó)八條新國(guó)八條中對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定及二套新國(guó)八條中對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定及二套首付提高對(duì)本案首付提高對(duì)本案loftloft的投資價(jià)值將大打折扣，對(duì)客戶的的投資價(jià)值將大打折扣，對(duì)客戶的投資積極性產(chǎn)生影響，客戶存在觀望情緒；投資積極性產(chǎn)生影響，客戶存在觀望情緒；央行加息央行加息央行四次加息，在控制通貨膨脹的同時(shí)，央行四次加息，在控制通貨膨脹

25、的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一定的還貸壓力，不利于本案的銷售；對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一定的還貸壓力，不利于本案的銷售；限購(gòu)令限購(gòu)令自自20112011年年1 1月月6 6日起，在本市建成區(qū)內(nèi)日起，在本市建成區(qū)內(nèi)對(duì)人口過密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶?gòu)政對(duì)人口過密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶?gòu)政策。無(wú)法提供在本市策。無(wú)法提供在本市1 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區(qū)域購(gòu)房，只能在其他區(qū)域新購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，只能在其他區(qū)域新購(gòu)1 1套商品住房。能套商品住房。能提供在本市提供在本市1 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購(gòu)域暫定只能新購(gòu)1 1套商品住房。本市戶籍居民家庭套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購(gòu)在人口過密區(qū)域暫定只能新購(gòu)1 1套商品住房。套商品住房。新國(guó)八條新國(guó)八條調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足個(gè)人購(gòu)買住房不足5 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅入全額征稅；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首對(duì)貸款購(gòu)買第二套