濟(jì)南市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展

1、濟(jì)南市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展 （1）濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)。 主要矛盾：城市開(kāi)發(fā)用地與保護(hù)耕地的矛盾；開(kāi)發(fā)用地供不應(yīng)求與土地資產(chǎn)閑置浪費(fèi)的矛盾；政府土地出讓“招、拍、掛”引發(fā)的高價(jià)供地與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的矛盾；未來(lái)預(yù)期引發(fā)炒房及投資置業(yè)者增多與低收入居民改善住房難的矛盾；產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張與市場(chǎng)秩序不規(guī)范的矛盾。 2005年濟(jì)南市住宅價(jià)格濟(jì)南市房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲主要有以下幾個(gè)原因（1）濟(jì)南市個(gè)人投資買(mǎi)房者不斷增加，商品房空置比率降低，現(xiàn)有可售商品房現(xiàn)房存量不大，與居民對(duì)房屋的需求相比呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面；（2）由于政府嚴(yán)格執(zhí)

2、行土地年度計(jì)劃，建立土地儲(chǔ)備體制，控制土地供應(yīng)，推行土地公開(kāi)招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)制度，在一定程度上提高了建設(shè)用地的價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始向資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移；（3）國(guó)家對(duì)部分小鋼鐵、小建材等高耗能、高污染企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)的宏觀政策，在一些方面提高了房屋的建設(shè)成本；（4）隨著居民收入水平的提高，對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、科技含量、物業(yè)管理等也有了更高的要求，其需求檔次的提升也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升；（5）近期的銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，將在一定程度上增加開(kāi)發(fā)商的資金成本；（6）個(gè)別開(kāi)發(fā)商大肆進(jìn)行市場(chǎng)炒作，提高預(yù)期收益，誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行不合理的投資，在一定程度上也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。濟(jì)南市房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)濟(jì)南市房產(chǎn)空置率 受

3、國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，今年1-5月份，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了新的調(diào)整和變化，住宅投資雖然仍占主體地位，但投資比重有所回落。商品房空置面積達(dá)47.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.3，其中，住宅空置面積為36.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.2；住宅空置1-2年（含1年）19.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94.9。 濟(jì)南居民購(gòu)房目的（2）濟(jì)南房地產(chǎn)漸顯品牌勢(shì)力，品牌競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始占據(jù)優(yōu)勢(shì)。 濟(jì)南地產(chǎn)的發(fā)展一直處于比較平緩的態(tài)勢(shì)。但在近幾年，隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的不斷調(diào)整變化，平緩態(tài)勢(shì)逐漸被打破，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加劇。在市場(chǎng)壓力不斷加大的情況下，濟(jì)南地產(chǎn)開(kāi)始逐步顯示出品牌競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)企業(yè)、具備一定品牌積淀

4、的房企開(kāi)始在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)品牌的建設(shè)和項(xiàng)目品牌的樹(shù)立，正逐步成為濟(jì)南各房地產(chǎn)公司的首要戰(zhàn)略。就濟(jì)南地產(chǎn)而言，項(xiàng)目仍然是地產(chǎn)品牌建設(shè)的第一依托。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的四個(gè)階段 第一階段：成本競(jìng)爭(zhēng)階段。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)以成本競(jìng)爭(zhēng)為主要特征誰(shuí)的項(xiàng)目成本(當(dāng)然包括土地成本)低，誰(shuí)就具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二階段：性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，部分在“均好性”上做的比較好的開(kāi)發(fā)商紛紛喊出“性?xún)r(jià)比更優(yōu)”和“性?xún)r(jià)比最優(yōu)”，而且大都取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。于是，更多的開(kāi)發(fā)商群起效之，昭示著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)階段第三階段：模式競(jìng)爭(zhēng)階段。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式包括產(chǎn)品模式和管理模

5、式。當(dāng)前，處于“第一梯隊(duì)”的開(kāi)發(fā)商都基本確立了自己的產(chǎn)品模式，并在積極探索管理模式?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生巨大的變化，“模式競(jìng)爭(zhēng)”將是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要特點(diǎn)。第四階段：品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到一定階段，隨著大量的中小企業(yè)被淘汰出局，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的集中度會(huì)越來(lái)越高。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。濟(jì)南居民對(duì)住宅的需求濟(jì)南居民對(duì)戶(hù)型的需求（3）濟(jì)南未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇 1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，濟(jì)南地處以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，成為承東啟西、連接南北的重要節(jié)點(diǎn)城市。而山東半島城市群建設(shè)和濟(jì)南都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施，將促進(jìn)并加強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)

6、濟(jì)區(qū)內(nèi)其他城市的聯(lián)系。2、城市化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，未來(lái)城市化的快速發(fā)展成為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要的前提條件之一。但是，濟(jì)南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出、城市擴(kuò)展用地緊張等問(wèn)題，將會(huì)在“十一五”期間更加突現(xiàn)出來(lái)。因此，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系至關(guān)重要。3、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生較快變化，在強(qiáng)化第二產(chǎn)業(yè)（包括重工業(yè)部門(mén)）的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)數(shù)十種相關(guān)行業(yè)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)必然成為“十一五”期間重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)部門(mén)之一，其產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到進(jìn)一步提升。4、城市總體規(guī)劃調(diào)整 根據(jù)新的濟(jì)南城市總體規(guī)劃，“十一五”期間中心城每年將有1012萬(wàn)的新增人口和10平方公里的增長(zhǎng)空間。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃調(diào)整擴(kuò)大的要求，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。 濟(jì)南房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn) 1、城市區(qū)位競(jìng)爭(zhēng) 濟(jì)南雖然是省會(huì)城市，但內(nèi)陸與沿海自然形成的人居環(huán)境差異，使得“十一五”期間濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更直接地面臨著與沿海城市的競(jìng)爭(zhēng)。 2、城市綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)2005年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告，濟(jì)南城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名位居全國(guó)第18位，已經(jīng)遠(yuǎn)不及青島（居第12位），目前濟(jì)南還無(wú)法真正承擔(dān)起環(huán)渤海南翼重要的次級(jí)經(jīng)濟(jì)中心的作用。增強(qiáng)濟(jì)南城市綜合實(shí)力是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。 3、政府服務(wù)效率的競(jìng)爭(zhēng) 目前珠三角