容基尚城國(guó)際商鋪分割方案

1、【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】二八年六月【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】contents【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景 區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：富平城市未來(lái)發(fā)展之心，前景和價(jià)值空間良好。富平城市未來(lái)發(fā)展之心，前景和價(jià)值空間良好。： 富平缺乏滿足中高檔消費(fèi)階層需求的產(chǎn)品，本項(xiàng)目可填補(bǔ)此空白！富平缺乏滿足中高檔消費(fèi)階層需求的產(chǎn)品，本項(xiàng)目可填補(bǔ)此空白！ 市場(chǎng)購(gòu)買承受能力不強(qiáng)（市場(chǎng)購(gòu)買承受能力不強(qiáng)（50萬(wàn)以內(nèi)接受度大），迎合意味著調(diào)整！萬(wàn)以內(nèi)接受度大），迎合意味著調(diào)整！ 項(xiàng)目建設(shè)、商圈成熟需要時(shí)間，項(xiàng)目建設(shè)、商圈成熟需要時(shí)間，項(xiàng)目現(xiàn)階段較人民路等商圈有較大差距，項(xiàng)目現(xiàn)階段較人民路等商

2、圈有較大差距，市場(chǎng)市場(chǎng) 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展空間和價(jià)值潛力的認(rèn)可尚需要引導(dǎo)，不能過(guò)于樂(lè)觀。對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展空間和價(jià)值潛力的認(rèn)可尚需要引導(dǎo)，不能過(guò)于樂(lè)觀。 1、項(xiàng)目商業(yè)背景、項(xiàng)目商業(yè)背景【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)關(guān)系商業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)招商招商銷售銷售經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理管理市場(chǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品投資者投資者經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者消費(fèi)者后期經(jīng)營(yíng)及管理后期經(jīng)營(yíng)及管理支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】擴(kuò)大購(gòu)買客戶群擴(kuò)大購(gòu)買客戶群被客戶認(rèn)可接受被客戶認(rèn)可接受良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)銷售策略：銷售策略：【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】擴(kuò)大客群，增強(qiáng)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？擴(kuò)大

3、客群，增強(qiáng)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？問(wèn)題：?jiǎn)栴}：1、鋪位大，總價(jià)高，如何最合理的降低單體面積？ 2、二層為縣級(jí)市場(chǎng)銷售難點(diǎn)，如何被客戶接受？ （交通不便、對(duì)消費(fèi)者缺乏足夠的吸引力）途徑：途徑：根據(jù)市場(chǎng)購(gòu)買承受力及消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行鋪位劃分，設(shè)計(jì)出符合客戶需求的產(chǎn)品，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群how ？【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】一層為獨(dú)立店面，二層為購(gòu)物商場(chǎng)一層為獨(dú)立店面，二層為購(gòu)物商場(chǎng)二、商業(yè)鋪位劃分方案二、商業(yè)鋪位劃分方案互為整體，各自獨(dú)立互為整體，各自獨(dú)立一二層分開(kāi)一二層分開(kāi)【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】 1、認(rèn)知度高：認(rèn)知度高：整體上縮小了商鋪的單體面整體上縮小了商鋪的單體面積，總價(jià)降低，易于被客戶所接受，積，

4、總價(jià)降低，易于被客戶所接受， 利于銷售。利于銷售。 2、價(jià)格提升：價(jià)格提升：通過(guò)一、二層分開(kāi)劃分，更通過(guò)一、二層分開(kāi)劃分，更有利于一層價(jià)格空間的提升有利于一層價(jià)格空間的提升 3、利于銷售：利于銷售：裙樓剪力墻結(jié)構(gòu)不利于商業(yè)裙樓剪力墻結(jié)構(gòu)不利于商業(yè)布局，如連帶二層則面積大，則銷售布局，如連帶二層則面積大，則銷售 難度更大，分開(kāi)銷售可減少其銷售難度。難度更大，分開(kāi)銷售可減少其銷售難度。 4、分解壓力：分解壓力：通過(guò)對(duì)二層鋪位進(jìn)行合理的通過(guò)對(duì)二層鋪位進(jìn)行合理的劃分和業(yè)態(tài)定位，結(jié)合項(xiàng)目總體商業(yè)劃分和業(yè)態(tài)定位，結(jié)合項(xiàng)目總體商業(yè) 形象，通過(guò)招商操作，來(lái)提升二層的價(jià)形象，通過(guò)招商操作，來(lái)提升二層的價(jià)值空間，

5、來(lái)引導(dǎo)客戶購(gòu)買。值空間，來(lái)引導(dǎo)客戶購(gòu)買。利好分析利好分析【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】分割思路：分割思路：以科學(xué)的商業(yè)人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)，結(jié)合自身柱距要求，以控制銷售總價(jià)、以科學(xué)的商業(yè)人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)，結(jié)合自身柱距要求，以控制銷售總價(jià)、利于商業(yè)銷售為出發(fā)點(diǎn)。利于商業(yè)銷售為出發(fā)點(diǎn)?！救莼救莼谐菄?guó)際尚城國(guó)際】人流動(dòng)線：人流動(dòng)線：u8.5米寬的主樓梯通道、臨富昌路主干道，配米寬的主樓梯通道、臨富昌路主干道，配2部踏步扶梯直通二層，解決垂直交通問(wèn)題，并起到很好部踏步扶梯直通二層，解決垂直交通問(wèn)題，并起到很好的吸引和聚集人氣、便于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的作用；的吸引和聚集人氣、便于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的作

6、用；u人流主動(dòng)線以中心為聚集向周圍發(fā)散，通道人流主動(dòng)線以中心為聚集向周圍發(fā)散，通道2米，形成良好的人流交通導(dǎo)向和合理的動(dòng)線；米，形成良好的人流交通導(dǎo)向和合理的動(dòng)線；u南面裙樓處設(shè)計(jì)了南面裙樓處設(shè)計(jì)了2條人流路線，擴(kuò)大了此區(qū)域人流的導(dǎo)向性和便利性；條人流路線，擴(kuò)大了此區(qū)域人流的導(dǎo)向性和便利性；u2部部2米寬的次樓梯（可起消防通道作用）臨步行街，使二層與項(xiàng)目一層內(nèi)外形成交通回流，保證鋪鋪米寬的次樓梯（可起消防通道作用）臨步行街，使二層與項(xiàng)目一層內(nèi)外形成交通回流，保證鋪鋪有連通。有連通?！救莼救莼谐菄?guó)際尚城國(guó)際】n適合經(jīng)營(yíng)適合經(jīng)營(yíng)：鋪位開(kāi)間為：鋪位開(kāi)間為4.254.25，進(jìn)深分別為，進(jìn)深分別為9

7、.179.17、7.177.17、6.46.4為主，西邊為少為主，西邊為少 量量4.44.4小進(jìn)深，鋪位面積的比例能夠迎合客群?，F(xiàn)有鋪位劃分為最小單元，小進(jìn)深，鋪位面積的比例能夠迎合客群?，F(xiàn)有鋪位劃分為最小單元， 可自由組合，滿足多種需求，調(diào)整靈活性強(qiáng)。可自由組合，滿足多種需求，調(diào)整靈活性強(qiáng)。n衛(wèi)生間位置：衛(wèi)生間位置：在二層南邊剪力墻部分劃分在二層南邊剪力墻部分劃分3030平米左右的衛(wèi)生間位置，可滿足商城使用平米左右的衛(wèi)生間位置，可滿足商城使用需要。需要。n價(jià)值提高：價(jià)值提高：二層的整體劃分，有利于二層的銷售和價(jià)格的提升。二層的整體劃分，有利于二層的銷售和價(jià)格的提升。n擴(kuò)大客群：擴(kuò)大客群：通過(guò)

8、本劃分，降低了購(gòu)買門檻，擴(kuò)大了購(gòu)買群體。通過(guò)本劃分，降低了購(gòu)買門檻，擴(kuò)大了購(gòu)買群體。 本方案劃分的小鋪，其低總價(jià)增強(qiáng)了對(duì)大眾投資客戶的吸引力。本方案劃分的小鋪，其低總價(jià)增強(qiáng)了對(duì)大眾投資客戶的吸引力?！救莼救莼谐菄?guó)際尚城國(guó)際】a區(qū)：區(qū)：39-60平米平米b區(qū)：區(qū)：30-47平米平米c區(qū)：區(qū)：27-42平米平米d區(qū)：區(qū)：14-20平米平米（不含公攤）（不含公攤）【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】a. 2部室外自動(dòng)扶梯（12米）每部按：17萬(wàn)2=34萬(wàn)=85元/b. 2層提供戶式分體空調(diào)按：80元/c. 每鋪防火隔墻安裝到位、預(yù)留門洞及門頭，地面毛胚，公共區(qū)及走廊的頂、地裝修按：60元/合計(jì)：2層每

9、平方米約增加投資230元/，約需要100萬(wàn)左右商場(chǎng)相關(guān)硬件配套費(fèi)用概算以上價(jià)格概算，僅供參考，具體價(jià)格根據(jù)對(duì)質(zhì)量和品牌的不同要求有很大差別形象定位：形象定位：中高檔精品購(gòu)物廣場(chǎng)中高檔精品購(gòu)物廣場(chǎng)【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】首先，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群首先，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群其次，被客戶認(rèn)可接受其次，被客戶認(rèn)可接受最后，良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)最后，良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目銷售思路：項(xiàng)目銷售思路：【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】被客戶認(rèn)可接受被客戶認(rèn)可接受問(wèn)題：?jiǎn)栴}：1、項(xiàng)目前景良好，但成熟需要時(shí)間，如何被客戶廣泛接受？ 2、二層鋪位劃分適合了市場(chǎng)的購(gòu)買能力，但如何使其產(chǎn)生信心進(jìn)行購(gòu)買？ 3、如何讓項(xiàng)目的價(jià)

10、值得到提升，并被認(rèn)可？途徑：途徑：通過(guò)來(lái)打造項(xiàng)目商業(yè)氛圍氛圍，展現(xiàn)出項(xiàng)目的價(jià)值，使客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值和增值前景產(chǎn)生信心保障；how ？【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】三、項(xiàng)目招商策略三、項(xiàng)目招商策略招商招商面積面積定位：定位： -2400-2400平米平米 1、總體招租30%，符合商業(yè)37運(yùn)營(yíng)黃金比例，效能最佳。2、達(dá)到30%的招商、招商品牌店當(dāng)具有一定的數(shù)量后（如10家以上），其對(duì)項(xiàng) 目的商業(yè)氛圍營(yíng)造和價(jià)值體現(xiàn)才能起到一個(gè)較好的效果，其對(duì)2層的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)和投資價(jià)值所起到的帶動(dòng)作用才比較明顯，對(duì)客戶產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。 招商的目的招商的目的-提升價(jià)值、吸引投資提升價(jià)值、吸引投資-最終銷售最終銷售【容

11、基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】招商招商 裙樓部分裙樓部分20%，約，約1600平米，以超市為第一目標(biāo)（平米，以超市為第一目標(biāo)（500-1000平米，招入群平米，招入群樓最佳樓最佳 ），其它目標(biāo)主要為：金融機(jī)構(gòu)、美容院、快餐食品、茶秀等），其它目標(biāo)主要為：金融機(jī)構(gòu)、美容院、快餐食品、茶秀等 二層招商占二層招商占10%，約，約800平米，平米，10家以上的主力品牌店，目的為二層商場(chǎng)家以上的主力品牌店，目的為二層商場(chǎng)銷售服務(wù)。銷售服務(wù)。 理由：裙樓布局不規(guī)正，不利于經(jīng)營(yíng)，銷售相對(duì)難度偏大；招商比例放大，理由：裙樓布局不規(guī)正，不利于經(jīng)營(yíng)，銷售相對(duì)難度偏大；招商比例放大，留出好鋪位，以實(shí)現(xiàn)更好收益；招商帶動(dòng)

12、項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍后，則其價(jià)值留出好鋪位，以實(shí)現(xiàn)更好收益；招商帶動(dòng)項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍后，則其價(jià)值也隨之上漲，可實(shí)現(xiàn)更大價(jià)值。也隨之上漲，可實(shí)現(xiàn)更大價(jià)值。備注：此為理想計(jì)劃，實(shí)際為根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整；超市以面積為要求；二層品牌店以數(shù)量為要求；備注：此為理想計(jì)劃，實(shí)際為根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整；超市以面積為要求；二層品牌店以數(shù)量為要求；比例比例30%【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)建議：群樓以超市超市、金融、通信、浴足、茶秀、餐飲類為主，適合大眾消費(fèi)人群1、2層主要業(yè)態(tài)以精品服飾為主，滿足富平中高檔消費(fèi)人群購(gòu)物中心黃金業(yè)態(tài)比例為：零售業(yè)零售業(yè)55%，餐飲，餐飲20%，25%休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)【

13、容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】a區(qū)：休閑區(qū)：浴足、茶秀、美容美體b區(qū)：品牌區(qū)：服飾、主力品牌店c區(qū)：時(shí)尚區(qū)：休閑時(shí)尚品牌，飾品，音像d區(qū)：綜合區(qū)：通信、金融、餐飲e區(qū)：主力超市【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】a區(qū)：精品區(qū)：精品男女服裝、化妝品、裝飾品b區(qū)：時(shí)尚區(qū)：男女皮鞋、箱包皮具類c區(qū)：童裝區(qū)：孕婦裝、童裝、床上用品、少兒用品類【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】首先，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群首先，擴(kuò)大購(gòu)買客戶群其次，被客戶認(rèn)可接受其次，被客戶認(rèn)可接受最后，良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)最后，良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目銷售思路：項(xiàng)目銷售思路：【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】最后，良好銷售、實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)最后，良好銷售、實(shí)現(xiàn)

14、預(yù)期目標(biāo)思路：1、那種銷售方式適合本項(xiàng)目？ 2、銷售價(jià)格的預(yù)期目標(biāo)？ 2、招商節(jié)點(diǎn)如何與銷售進(jìn)行結(jié)合，促進(jìn)銷售？ 3、招商效果不理想該如何應(yīng)對(duì)？【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】帶租約銷售、固定投資回報(bào)銷售、售后返租帶租約銷售、固定投資回報(bào)銷售、售后返租.商業(yè)商業(yè)銷售形式多樣，但，最終實(shí)現(xiàn)銷售，最終利潤(rùn)最大化銷售形式多樣，但，最終實(shí)現(xiàn)銷售，最終利潤(rùn)最大化四、銷售策略四、銷售策略建議：已招商的部分（如主力品牌）前期不銷售，等商業(yè)成熟后再進(jìn)行銷售建議：已招商的部分（如主力品牌）前期不銷售，等商業(yè)成熟后再進(jìn)行銷售【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】租租金水平：金水平：招商為本項(xiàng)目的重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目影響重大，本租金

15、為招商的報(bào)價(jià)，在實(shí)際招商中，根據(jù)不同對(duì)象制定靈活招商政策，針對(duì)超市等一些品牌度高、帶動(dòng)作用強(qiáng)的商家，可以根據(jù)商談情況，給予較大的優(yōu)惠。 （例：低租金、零租金、送裝修期等）租賃合同年限：3年（主力店及重要品牌店除外）普通3年期商家為：租金從第2年開(kāi)始年遞增10%，3年到期后根據(jù)市場(chǎng)行情確定。1 1層層3535元元/ / /月，月，2 2層層2020元元/ / /月月【容基【容基尚城國(guó)際尚城國(guó)際】銷銷售售價(jià)格：價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)摸底和調(diào)研，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有富平商業(yè)街的對(duì)比分析，結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品特征，通過(guò)招商的帶動(dòng)，本項(xiàng)目的商業(yè)銷售均價(jià)建議為46004600元元/ /平米平米。一層：5500元/平米二層：3700元/平米（成本增加、招商帶動(dòng)、單價(jià)高、總價(jià)低） 2層鋪位價(jià)格約在30萬(wàn)以內(nèi)）注：招商的成果直接影響到客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注和接受程度，影響注：招商的成果直接影響到客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注和接受程度，影響到項(xiàng)目銷售價(jià)格的預(yù)期實(shí)現(xiàn)（尤其是對(duì)二層的影響）。到項(xiàng)目銷售價(jià)格的預(yù)期實(shí)現(xiàn)（尤其是對(duì)二層的影響）?！救莼救莼谐菄?guó)際尚城國(guó)際】經(jīng)驗(yàn)觀點(diǎn)：經(jīng)驗(yàn)觀點(diǎn)：招商目的：是為了營(yíng)造一個(gè)具有良好升值空間和前景的整體形象，打造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍和