0.規(guī)劃設計管理手冊

1、規(guī)劃設計管理手冊某某股份有限公司工程管理部制*年*月*日目錄一、項目設計成果標準3建筑設計管理程序4投資分析階段設計管理規(guī)程13第一部分總則13第二部分投資分析階段設計管理規(guī)程13前期策劃階段設計管理規(guī)程25施工圖設計階段設計管理規(guī)程31第一部分施工圖設計指導書31第二部分施工圖設計深度要求44第三部分施工圖設計審圖要點47實施方案階段成果管理58駐項目部設計師工作指引79二、項目設計管理程序85規(guī)劃設計指引86景觀設計管理規(guī)程94結(jié)構(gòu)圖設計檢查指引xx建筑設計方案評審辦法104項目規(guī)劃方案評審會操作辦法106項目設計流程110項目設計管理程序116新技術新材料認證及執(zhí)行程序127“上報集團規(guī)

2、劃設計部備案”制度的管理辦法130住宅室內(nèi)環(huán)境設計要求134專業(yè)圖紙設計審查管理程序140關于邀請外部專家進行圖紙審核的相關費用制度142設計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法144設計信息收集、管理規(guī)范158三、規(guī)劃設計文件編制161規(guī)劃設計任務書編制指引162規(guī)劃方案招標文件編制指引165四、相關管理程序169設計部工作職責170項目產(chǎn)品定位工作成果標準指引9前言9第一部分市場定位成果標準9第二部分產(chǎn)品定位成果標準19項目開發(fā)計劃管理辦法22項目前期論證27房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度39五、國家相關規(guī)定43規(guī)劃建筑報建流程44通用用電設備配電設計規(guī)范44一、 項目設計成果標準目錄建筑設計管理程序1. 適

3、用范圍：設計部門參與的公司項目在設計階段的設計管理，指從項目開始了解意向土地信息至工程施工之間的設計管理工作。2. 規(guī)范目的：為規(guī)范項目設計階段的操作程序，加強對項目設計階段的監(jiān)控，為設計部門各階段設計管理規(guī)程的編寫提供依據(jù)和指導，在項目設計階段達到控制質(zhì)量、進度，成本的目的，特編制此管理程序。3. 規(guī)范內(nèi)容：4. 項目設計階段工作要求4.1. 項目設計階段工作要求設計階段的主要工作是分析項目開發(fā)資源和設計條件，協(xié)助公司確定項目開發(fā)目標，并依此目標制定設計原則和設計計劃，組織設計單位完成項目的各階段設計工作。5. 項目設計階段操作流程圖5.1. 項目設計階段操作程序流程圖本流程用于對項目設計階

4、段設計工作流程的總體控制，詳見第2頁項目設計階段操作流程圖。6. 各階段實施細則6.1. 投資分析階段6.1.1. 工作重點分析項目設計條件，提出初步的項目開發(fā)建議。6.1.2. 達成辦法6.1.2.1. 了解意向地塊信息項目發(fā)展部負責獲取意向地塊或項目的信息及編寫投資分析報告，如需各相關部門提供投資意見或建議，則向各部門總經(jīng)理或總經(jīng)理助理提出具體要求，各部門總經(jīng)理或總經(jīng)理助理安排階段責任人進行相關工作。階段責任人負責向項目發(fā)展部了解意向地塊或項目信息，進行相關資料交接以及現(xiàn)場踏勘。6.1.2.2. 投資分析設計部門階段責任人在了解熟悉地塊或項目信息的基礎上，對項目的開發(fā)資源和設計條件進行分析

5、，在與銷售經(jīng)營部、成本管理部、財務部就市場、成本及分期開發(fā)等問題充分溝通協(xié)商后后，完成規(guī)劃草案和投資分析報告設計部分，提出項目設計條件的改進建議和項目開發(fā)設計的初步構(gòu)想。項目發(fā)展部匯總整理各部門意見，組織項目聽證會向公司及總部匯報新項目投資分析報告。項目設計階段操作流程圖項目設計階段操作流程圖（續(xù)表）6.1.2.3. 項目投資項目聽證會匯報通過后，公司相關部門負責進行購買土地或項目投資的合同簽訂事宜。6.1.2.4. 項目立項購買土地或項目投資的合同簽訂，新項目正式在公司內(nèi)部立項。6.1.2.5. 25資料歸檔設計部門階段責任人負責將投資分析階段的相關文件資料整理后交設計部門資料管理員存檔。6

6、.1.2.6. 說明投資分析階段設計程序的詳細內(nèi)容見vcgfjs01-02-01投資分析階段設計管理規(guī)程。1 相關部門相關部門職責相關工作發(fā)展研究部主導部門組織投資分析設計部門協(xié)作部門規(guī)劃草案及投資分析報告設計部分銷售經(jīng)營部協(xié)作部門市場狀況溝通成本管理部協(xié)作部門提交成本估算依據(jù)財務部協(xié)作部門協(xié)調(diào)分期規(guī)模工程管理部協(xié)作部門協(xié)調(diào)分期規(guī)模與建設進度項目事務部協(xié)作部門申請修改規(guī)劃控制指標2 相關附件：vcgfjs01-02-01投資分析階段設計管理規(guī)程6.2. 前期策劃階段6.2.1. 工作重點詳細分析項目開發(fā)資源和設計條件，提出詳細全面的項目開發(fā)建議，通過設計驗證，確定項目開發(fā)的形象、成本、利潤、進

7、度等目標。6.2.2. 達成辦法6.2.2.1. 策劃準備新項目在公司內(nèi)部立項并下達設計任務后后，設計部門總經(jīng)理指定項目負責人，由項目負責人組織相關部門及人員了解詳細的項目相關原始設計資料，項目社會、自然、市場的內(nèi)外部環(huán)境，收集整理設計參考資料，分析評估項目環(huán)境狀況，并編制項目設計計劃。6.2.2.2. 項目策劃項目經(jīng)理部（如該項目經(jīng)理部已成立）或設計部門項目負責人（如該項目經(jīng)理部未成立）組織銷售經(jīng)營部、成本管理部、財務部、工程管理部、項目事務部等公司相關部門召開項目開發(fā)策劃會議，討論項目開發(fā)的成本和利潤、開發(fā)進度、項目名稱、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品類型及構(gòu)成、配套設施規(guī)模及經(jīng)營方式，進行必要的咨詢、分

8、析和設計工作進行論證，形成初步的項目開發(fā)目標。6.2.2.3. 設計驗證通過概念方案設計進行項目開發(fā)的深入構(gòu)思，對項目開發(fā)目標進行設計驗證和必要的調(diào)整。6.2.2.4. 確定開發(fā)目標公司確定項目開發(fā)目標后，設計部門項目負責人應及時知會項目經(jīng)理部、財務部、銷售經(jīng)營部、成本管理部、工程管理部、項目事務部等各相關部門并提供相關要求和資料。6.2.2.5. 資料歸檔設計部門項目負責人負責將前期策劃階段的相關文件資料整理后交設計部門資料管理員存檔。6.2.2.6. 說明前期策劃階段設計程序的詳細內(nèi)容見vcgfjs01-03-01前期策劃階段設計管理規(guī)程。1 相關部門相關部門職責相關工作項目經(jīng)理部主導部門

9、組織前期策劃設計部門主導部門組織前期策劃協(xié)作部門項目環(huán)境評估報告和組織概念設計銷售經(jīng)營部協(xié)作部門需要市場分析結(jié)果成本管理部協(xié)作部門提交概念設計進行成本測算財務部協(xié)作部門協(xié)調(diào)分期規(guī)模，提交利潤測算依據(jù)工程管理部協(xié)作部門分期、進度及概念設計可行性項目事務部協(xié)作部門需確定規(guī)劃控制指標說明：如該項目經(jīng)理部已成立，則項目經(jīng)理部為前期策劃階段工作的主導部門；如該項目經(jīng)理部未成立，則設計部門為主導部門。2 相關附件：vcgfjs01-03-01前期策劃階段設計管理規(guī)程6.3. 方案設計階段6.3.1. 工作重點依據(jù)項目開發(fā)目標編制設計要求，組織設計方案招標，完成設計方案調(diào)整，配合進行設計方案的報審工作。對項

10、目開發(fā)的形象、成本、利潤、進度等目標進行必要的調(diào)整。6.3.2. 達成辦法6.3.2.1. 方案招標準備依據(jù)項目開發(fā)目標編制方案階段方案招標書、設計任務書和設計指導書，準備其它招標文件，考察確定招標設計單位等，進行設計方案招標的各項準備工作。6.3.2.2. 方案招標召開設計方案發(fā)標會；在方案設計過程中密切保持與各投標單位的信息溝通與交流，保證公司開發(fā)意圖在設計中的貫徹和各投標單位按時交標。6.3.2.3. 方案評審審閱投標方案，理解各投標方案的設計意圖，審核各投標方案的設計數(shù)據(jù)，明確是否有不符合設計要求的廢標。組織召開公司內(nèi)部的方案評審會，對合格的投標方案進行評審。聽取公司內(nèi)部評委意見和建議

11、，確定中標意向方案；協(xié)同規(guī)劃管理部門召開方案評標會，聽取專家評委意見和建議，保證公司意向方案中標。6.3.2.4. 方案調(diào)整綜合各方意見和建議，督促協(xié)助中標設計單位完成設計方案調(diào)整，組織方案匯報會。匯報通過后，設計部門項目負責人知會項目經(jīng)理部、財務部、銷售經(jīng)營部、成本管理部、工程管理部、項目事務部等各部門并提供相關數(shù)據(jù)和資料。辦理支付設計費用的相關事宜。6.3.2.5. 方案報建配合項目事務部完成設計方案報審工作。6.3.2.6. 資料歸檔設計部門項目負責人負責將方案設計階段的相關文件資料整理后交設計部門資料管理員存檔。6.3.2.7. 說明方案設計階段設計程序的詳細內(nèi)容見vcgfjs01-0

12、4-01方案設計階段設計管理規(guī)程。1 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織方案設計項目經(jīng)理部協(xié)作部門現(xiàn)場踏勘配合、提供地質(zhì)初勘報告銷售經(jīng)營部協(xié)作部門參與方案評審并反饋意見成本管理部協(xié)作部門方案成本估算，提供成本控制指標財務部協(xié)作部門分期利潤調(diào)整、支付設計費用工程管理部協(xié)作部門參與方案評審并反饋意見項目事務部協(xié)作部門進行方案報建法律室協(xié)作部門招標文件的審核2 相關附件：vcgfjs01-04-01方案設計階段設計管理規(guī)程6.4. 初步設計階段6.4.1. 工作重點組織初步設計招標，督促協(xié)助中標設計單位在方案設計的基礎上深化設計，配合進行初步設計的報審工作。6.4.2. 達成辦法6.4

13、.2.1. 設計單位招標設計部門攜同成本管理部組織初步設計單位招標，將招標結(jié)果報公司審批后確定中標單位，以達到量化設計目標，完善設計管理的目的。6.4.2.2. 初步設計設計部門項目負責人負責督促、協(xié)助和配合中標設計單位完成初步設計。初步設計的依據(jù)為：設計部門項目負責人組織編寫并報設計部門批準的初步設計階段設計任務書和指導書，相關政府管理部門的審批意見，初步設計中標單位的投標文件，項目相關原始設計資料等。6.4.2.3. 初步設計評審由設計部門項目負責人組織公司評委或聘請社會專家，以國家和地方相關法規(guī)規(guī)范的規(guī)定，初步設計階段設計任務書和指導書的要求，以及中標單位投標文件的承諾為評審的標準，對初

14、步設計各專業(yè)圖紙進行報建前的全面評審，并形成評審意見。6.4.2.4. 初步設計調(diào)整要求設計單位按照初步設計評審意見進行設計修改和調(diào)整，完成初步設計。6.4.2.5. 初步設計報建配合項目事務部完成初步設計報審工作。6.4.2.6. 資料歸檔設計部門階段責任人負責將初步設計階段的相關文件資料整理后交設計部門資料管理員存檔。6.4.2.7. 說明初步設計階段設計程序的詳細內(nèi)容見vcgfjs01-05-01初步設計階段設計管理規(guī)程。1 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織初步設計項目經(jīng)理部協(xié)作部門需提供設計基礎數(shù)據(jù)銷售經(jīng)營部協(xié)作部門溝通設計狀況，需提供反饋意見成本管理部協(xié)作部門參與設計

15、招標，成本控制指標審核需提供成本詳細指標財務部協(xié)作部門提交技術經(jīng)濟指標工程管理部協(xié)作部門參與確定技術方案和設計評審項目事務部協(xié)作部門進行初步設計報建2 相關附件：vcgfjs01-05-01初步設計階段設計管理規(guī)程6.5. 施工圖設計階段6.5.1. 工作重點組織施工圖設計招標，督促協(xié)助中標設計單位在初步設計的基礎上繼續(xù)深化設計，配合進行施工圖設計的報審工作。6.5.2. 達成辦法6.5.2.1. 設計單位招標對于具有初步設計階段的項目，可根據(jù)初步設計評審的結(jié)果，確定是否需要在施工圖設計階段對設計單位進行重新招標。初步設計評審未獲通過及未進行初步設計的項目，由設計部門偕同成本管理部組織施工圖設

16、計單位招標，將招標結(jié)果報公司審批后確定中標單位。6.5.2.2. 施工圖基礎部分設計設計部門項目負責人負責督促、協(xié)助和配合施工圖設計單位首先完成施工圖基礎部分的設計。施工圖設計的依據(jù)為：設計部門項目負責人組織編寫并報設計部門批準的施工圖設計階段設計任務書或指導書，相關政府管理部門的初步設計審批意見，施工圖設計中標單位的投標文件，項目相關原始設計資料等。6.5.2.3. 施工圖基礎部分設計評審由設計部門項目負責人組織公司評委對基礎部分設計的基礎選型方案進行設計評審，并形成評審意見。6.5.2.4. 施工圖基礎部分設計調(diào)整要求設計單位按照施工圖基礎部分設計評審意見完成設計調(diào)整。6.5.2.5. 施

17、工圖基礎部分設計報建配合項目事務部完成施工圖基礎部分設計報審工作。6.5.2.6. 施工圖主體部分設計完成施工圖主體部分的設計。6.5.2.7. 施工圖基礎部分設計審查由項目經(jīng)理部和設計部門項目負責人分別組織人員對施工圖設計圖紙按照設計指導書的要求進行審查。6.5.2.8. 施工圖主體部分設計報建配合項目事務部完成施工圖主體部分設計報審工作。6.5.2.9. 資料歸檔設計部門階段責任人負責將施工圖設計階段的相關文件資料整理后交設計部門資料管理員存檔。6.5.2.10. 說明施工圖設計階段設計程序的詳細內(nèi)容見vcgfjs01-06-01施工圖設計階段設計管理規(guī)程。1 相關部門相關部門職責相關工作

18、設計部門主導部門組織施工圖設計項目經(jīng)理部協(xié)作部門需提供地質(zhì)勘察報告及其它設計基礎數(shù)據(jù)，參與設計審查銷售經(jīng)營部協(xié)作部門溝通設計狀況，需提供反饋意見成本管理部協(xié)作部門成本詳細指標審核財務部協(xié)作部門提交技術經(jīng)濟指標工程管理部協(xié)作部門參與確定技術方案和設計審查項目事務部協(xié)作部門進行施工圖設計報建2 相關附件：vcgfjs01-06-01施工圖設計階段設計管理規(guī)程6.6. 施工管理階段6.6.1. 工作重點設計意圖在施工階段貫徹執(zhí)行，設計圖紙的修改補漏，現(xiàn)場信息的即時溝通，協(xié)調(diào)設計方與施工方，配合項目經(jīng)理部進行施工管理工作。6.6.2. 達成辦法6.6.2.1. 施工管理配合設計部門指派具體人員常駐施工

19、現(xiàn)場，負責配合項目經(jīng)理部完成施工管理工作。6.6.2.2. 說明施工管理階段設計管理的詳細內(nèi)容見vcgfjs03-01設計部門派駐現(xiàn)場人員工作指引。1 相關部門相關部門職責相關工作項目經(jīng)理部主導部門需提供地質(zhì)勘察報告及其它設計基礎數(shù)據(jù)，參與設計審查設計部門協(xié)作部門組織施工圖設計成本管理部協(xié)作部門重大設計設計修改的成本審核2 相關附件：vcgfjs03-01設計部門派駐現(xiàn)場人員工作指引附件目錄vcgfjs01-02-01vcgfjs01-03-01前期策劃階段設計管理規(guī)程vcgfjs01-04-01方案設計階段設計管理規(guī)程vcgfjs01-05-01初步設計階段設計管理規(guī)程vcgfjs01-06

20、-01施工圖設計階段設計管理規(guī)程vcgfjs03-01設計部門派駐現(xiàn)場人員工作指引發(fā)布部門：*建筑設計顧問有限公司發(fā)布日期：*年*月*日附件：投資分析階段設計管理規(guī)程第一部分總則1.01為統(tǒng)一某某集團各房地產(chǎn)項目設計的標準，規(guī)范房地產(chǎn)項目設計的內(nèi)容和深度，達到“提高設計質(zhì)量、保證項目進度、控制項目開發(fā)成本”的目的，特制定本標準。某某集團各房地產(chǎn)項目設計均應按照本標準執(zhí)行。對本標準未涉及的部分，應執(zhí)行國家、當?shù)噩F(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程和標準。本標準是依據(jù)國家有關規(guī)范與標準，并總結(jié)某某集團以往房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗編制而成。本標準遵循以下原則編制： 設計與市場、成本相結(jié)合的原則； 管理和技術相結(jié)合的原則；

21、 計劃管理的原則； 檢查與反饋的原則。本標準的執(zhí)行責任人為某某集團屬下各房地產(chǎn)公司主管設計業(yè)務的負責人。1.06本標準與準則解釋權屬某某集團規(guī)劃設計部。第二部分投資分析階段設計管理規(guī)程1.項目基礎資料1.1宗地自然條件宗地自然條件表一表1.1.1填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地位置宗地城市位置圖表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎上制作已制作宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎上制作已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高已收集宗地現(xiàn)狀照片標明拍攝點與目標點位置已制作宗地地形圖宗地為復雜地形時，表達現(xiàn)狀

22、地形、標高（等高線）、現(xiàn)狀地貌已收集宗地綠化植被與水面分布圖植被與水面的定位已制作說明：本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。2.投資分析階段，若政府提供的“宗地紅線圖”、“宗地地形圖”深度不足，則應在設計前期階段落實并確認此二圖紙。宗地自然條件表二表1.1.2填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最高最低平均城市風象主導風向風向頻率玫瑰圖（另附圖）已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況空氣質(zhì)量良好空氣質(zhì)量較差，需進行檢測水文宗地內(nèi)有無地表水池塘水渠宗地周邊有無地表水江

23、河湖海水渠周邊地表水常年水位(黃海高程)m周邊地表水最高控制水位(黃海高程)m地下水位標高(黃海高程)m宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好水質(zhì)較差，需進行檢測噪音宗地噪音狀況周邊無噪音源周邊有噪音源，需進行檢測宗地有無特殊地下物沖溝有無暗河有無古墓有無化石有無地下軍用設施、管線有無地下油罐房有無其它大型地下建筑物、有無說明：1依據(jù)宗地社會條件表一（表1.2.1）的周邊公共設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時，應結(jié)合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應根據(jù)道路等級預測飽和通車時的噪音。2當存在特殊地下物時需另附文對其

24、進行詳細說明。1.2宗地社會條件宗地社會條件表一表1.2.1填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱圖紙名稱內(nèi)容要求完成情況區(qū)域現(xiàn)狀圖表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征已收集區(qū)域總體規(guī)劃圖表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和建設計劃已收集區(qū)域交通分析圖表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線已制作周邊交通分析圖表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等已制作周邊道路斷面圖表達宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸已制作周邊公共設施圖表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達對項目設計存在有利與不利因素的

25、設施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設施已制作市政管線圖表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等已收集說明：本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。宗地社會條件表二表1.2.2填表人：填寫日期：年月日土地名稱/項目名稱當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求日照間距系數(shù)消防間距無特殊要求其它間距無特殊要求規(guī)劃設計要點總用地面積ha暫無要點總建筑面積m²容積率建筑密度綠地率車位總數(shù)限高要求層或m配套的名稱與面積要求退紅線

26、要求1.3競爭樓盤信息1.3.1競爭樓盤列表競爭樓盤列表表1.3.1填表人：填寫日期：年月日編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234其他說明確認欄市場營銷部門經(jīng)手人：年月日市場營銷部門經(jīng)理：年月日設計部經(jīng)理：年月日“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。本列表中的競爭樓盤，須由設計部與市場營銷部門共同確認。1.3.2競爭樓盤設計信息競爭樓盤設計信息表一表1.3.2.1樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積m²總建筑面積m²容積率綠化率總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積m²住宅產(chǎn)品類型獨立別墅聯(lián)排別墅平

27、層公寓花園洋房小高層高層其他住宅結(jié)構(gòu)形式會所面積m²會所個數(shù)商業(yè)面積m²租售幼兒園班小學班景觀周邊自然景觀有無景觀設計面積m²包含項目游泳池室外m²室內(nèi)m²水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場個網(wǎng)球場個羽毛球場個其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。競爭樓盤設計信息表二表1.3.2.2樓盤名稱位置：該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術設計資源設計內(nèi)容設計單位名稱規(guī)劃建筑方案施工圖景觀方案施工圖室內(nèi)裝修部品標準室外墻面一墻面二窗白鋁彩鋁塑鋼其它公共室內(nèi)電梯品牌電梯廳裝修標準其它住宅室內(nèi)毛

28、坯房標準裝修提供不提供裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。競爭樓盤設計信息表三表1.3.2.3樓盤名稱位置戶型編號戶型種類面積(m²)實用率(%)比例備注123456主力戶型編號為:戶型特色評述：（應附圖表達）說明：1.實用率國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積按規(guī)定應分攤的公共建筑面積）。2.單套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3.單套內(nèi)使用面積住宅房間實際能使用的面積,不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和

29、保溫層的面積。2規(guī)劃設計的可行性分析2.01依據(jù)宗地自然條件表一（表1.1.1）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等。2.02依據(jù)宗地自然條件表二（表1.1.2）的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）。2.03依據(jù)宗地社會條件表一（表1.2.1）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設計

30、的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設置與人車流線的影響；商業(yè)設施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術設計的影響等。2.04依據(jù)宗地社會條件表二（表1.2.2）的內(nèi)容，分析當?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響。2.05當不具備政府規(guī)劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表（表3.2.2.3），當容積率確認后，深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經(jīng)濟

31、技術指標表（表3.2.2.1）與產(chǎn)品分析表（表3.2.2.1）（不同指標數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在投資與收益分析中體現(xiàn)）。2.06當具備政府規(guī)劃設計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設計草案其對應的綜合經(jīng)濟技術指標表（表3.2.2.1）與產(chǎn)品分析表（表3.2.2.1）（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在工程與與銷售計劃、投資與收益分析中體現(xiàn)）。（本節(jié)內(nèi)容為根據(jù)集團企劃部項目可行性報告相關要求調(diào)整。）3規(guī)劃設計草案3.1規(guī)劃設計草案的初步概念3

32、.1.1設計概念：表現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。3.1.2技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。3.1.3可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。3.2規(guī)劃設計草案圖紙3.2.1規(guī)劃設計草案總平面圖3.2.2綜合經(jīng)濟技術指標綜合經(jīng)濟技術指標表表3.2.2.1填表人：填寫日期：年月日項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積m²綠地率%住宅總建筑面積m²住宅總戶數(shù)戶公共服務設施總面積m²汽車位總數(shù)個住宅內(nèi)容類型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層

33、）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（>100m）公共服務設施內(nèi)容類型建筑面積(m²)用地面積(m²)商業(yè)會所學校幼兒園市政公用其他汽車停車內(nèi)容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交樓標準內(nèi)容裝修標準占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修說明：根據(jù)某某項目開發(fā)經(jīng)驗，79層住宅與911.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進行統(tǒng)計。設計部完成上表后提交成本管理部門進行投資分析階段的成本測算。容積率分析表表3.2.2.2填表人

34、：填寫日期：年月日土地方全稱序號總體指標住宅部分配套部分指標類型占地面積之和(ha)容積率建筑面積之和(m2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會所(m2)商業(yè)(m2)配套(m2)方案一總建筑面積（m2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（>100m）方案二總建筑面積（m2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（>1

35、00m）3.2.3產(chǎn)品分析3.2.3.1規(guī)劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎?！坝欣蛩?、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑己媒ㄖ颉⒘己镁坝^朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。關于各因素的可參考定義：良好建筑朝向：“南偏東15°至南偏西15°范圍內(nèi)”的朝向；不良建筑

36、朝向：“西偏南45°至西偏北45°范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。項目設計工作控制性計劃(此部分內(nèi)容暫缺)5范例5.1項目基礎資料范例序號文件名稱某某集團項目設計成果范例匯編索引號1宗地城市位置圖tz-1-12宗地區(qū)域位置圖tz-1-23宗地紅線圖tz-1-34宗地現(xiàn)狀照片tz-1-45宗地地形圖tz-1-56宗地綠化植被與水面分布圖tz-1-67區(qū)域現(xiàn)狀圖tz-1-78區(qū)域總體規(guī)劃圖tz-1-89區(qū)域交通分析圖tz-1-910周邊交通分析圖tz-1-1011周邊道路斷面圖tz-1-1112周邊公共設施圖tz-1-1213市政管線圖tz-1-135.

37、2規(guī)劃設計草案序號文件名稱某某集團項目設計成果范例匯編索引號1規(guī)劃設計草案設計說明tz-1-12規(guī)劃設計草案指標表tz-1-23規(guī)劃設計草案總平面圖tz-1-3前期策劃階段設計管理規(guī)程1. 適用范圍：設計部門項目前期策劃階段的設計管理，即介于項目投資分析與建筑方案設計之間的階段。2. 規(guī)范目的：為規(guī)范設計部門項目前期策劃階段的操作程序，加強對項目前期策劃階段的監(jiān)控，達到確保質(zhì)量、進度，控制成本的目的，特編制此管理規(guī)程。3. 規(guī)范內(nèi)容：4. 項目前期策劃階段工作要求4.1. 項目前期策劃階段工作要求前期設計的主要工作是分析項目資源和條件，提出項目開發(fā)建議和設計構(gòu)思，通過概念設計的驗證，最終形成清

38、晰明確的方案設計要求。5. 項目前期策劃階段設計流程圖5.1. 項目前期策劃階段設計流程圖本流程用于對項目前期策劃階段設計工作流程的總體控制，詳見第2頁項目前期策劃階段設計流程圖。6. 各階段實施細則6.1. 下達設計任務6.1.1. 工作重點指定項目階段責任人及其它要求。6.1.2. 達成辦法項目階段責任人由設計部門負責人指定并發(fā)知會通知相關部門。6.1.3. 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門指定項目階段責任人，發(fā)知會銷售經(jīng)營部協(xié)作部門需知會的部門成本管理部協(xié)作部門需知會的部門財務部協(xié)作部門需知會的部門工程管理部協(xié)作部門需知會的部門項目事務部協(xié)作部門需知會的部門6.1.4. 相關

39、附件：vcgfjs01-03-01-f01知會項目前期策劃階段設計流程圖通過修改開發(fā)模式分析接項目投資分析程序概念設計準備概念設計通過修改編制設計任務書概念設計評審階段總結(jié)及資料歸檔接方案設計程序項目資料收集分析擬訂初步設計計劃下達設計任務前期準備項目決策開發(fā)模式確認決策驗證確定開發(fā)方向6.2. 項目資料收集分析6.2.1. 工作重點完成與發(fā)展研究部的項目資料交接；收集項目相關技術數(shù)據(jù)，了解周邊資源條件，整理設計參考資料；對項目環(huán)境狀況做出評估。6.2.2. 達成辦法6.2.2.1. 責任人首先完成與發(fā)展研究部的資料交接，并填寫項目文件資料交接單。6.2.2.2. 收集項目詳細技術數(shù)據(jù)，全面了

40、解周邊資源條件；收集整理對項目設計具有借鑒意義的參考資料，將資料整理匯總并填寫項目設計資料匯總表。6.2.2.3. 在綜合分析以上資料的基礎上完成項目用地分析報告。項目用地分析報告編制的具體要求見vcgfjs02-02-建01項目用地分析報告編制規(guī)范。1 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門資料接收，完成用地分析報告發(fā)展研究部協(xié)作部門提供項目基礎資料2 相關附件：vcgfjs01-03-01-f02項目文件資料交接單vcgfjs01-03-01-f03項目設計資料匯總表vcgfjs02-03-建01項目用地分析報告6.3. 擬訂初步設計計劃6.3.1. 工作重點擬訂項目全過程設計計劃。

41、6.3.2. 達成辦法6.3.2.1. 責任人編制項目設計計劃表初稿后，由設計部門組織公司領導及相關部門召開計劃討論會形成會議紀要，并依據(jù)會議紀要的決議修改完成項目設計計劃表終稿。6.3.2.2. 項目設計計劃確定后，責任人發(fā)知會通知相關部門及人員。1 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門編制設計計劃，組織計劃討論會銷售經(jīng)營部協(xié)作部門參與計劃討論成本管理部協(xié)作部門參與計劃討論財務部協(xié)作部門參與計劃討論工程管理部協(xié)作部門參與計劃討論項目事務部協(xié)作部門參與計劃討論2 相關附件：vcgfjs01-03-01-f04會議紀要vcgfjs01-03-01-f05項目設計計劃表6.4. 開發(fā)模式分

42、析6.4.1. 工作重點對項目開發(fā)的產(chǎn)品類型及構(gòu)成、配套設施規(guī)模及經(jīng)營模式、規(guī)劃指標的經(jīng)濟性等方面進行分析并提出建議。6.4.2. 達成辦法6.4.2.1. 組織相關部門召開項目開發(fā)討論會并初步確定以下內(nèi)容，形成會議紀要。 項目開發(fā)的產(chǎn)品類型和構(gòu)成； 配套設施規(guī)模和經(jīng)營方式；6.4.2.2. 由設計部門依據(jù)項目開發(fā)討論會的初步結(jié)果，完成總體規(guī)劃草案，分析不同產(chǎn)品類型和構(gòu)成、不同配套設施規(guī)模和經(jīng)營方式對容積率、總戶數(shù)、建筑覆蓋率等主要規(guī)劃指標的影響，并完成項目規(guī)劃指標分析表。6.4.2.3. 組織相關部門對總體規(guī)劃草案和項目規(guī)劃指標分析表進行討論，分析調(diào)整項目開發(fā)的產(chǎn)品類型和構(gòu)成、配套設施規(guī)模和

43、經(jīng)營方式，確定項目規(guī)劃指標分析表。1 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織項目開發(fā)討論會，完成規(guī)劃草案和規(guī)劃指標分析表銷售經(jīng)營部協(xié)作部門提供產(chǎn)品建議和競爭樓盤資料成本管理部協(xié)作部門規(guī)劃草案成本估算財務部協(xié)作部門規(guī)劃草案利潤估算工程管理部協(xié)作部門工程相關的意見或建議項目事務部協(xié)作部門報建相關的意見或建議2 相關附件：vcgfjs01-03-01-f06項目規(guī)劃指標分析表6.5. 開發(fā)模式確認6.5.1. 工作重點公司討論通過項目規(guī)劃指標分析表，作為項目開發(fā)的目標之一，在項目開發(fā)設計的全過程貫徹實施。6.5.2. 達成辦法組織項目開發(fā)匯報會，向公司領導匯報項目規(guī)劃指標分析表內(nèi)容，匯報通

44、過后，規(guī)劃指標正式確定。設計部門責任人發(fā)知會通知相關部門及人員。1 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織項目開發(fā)匯報會，發(fā)知會銷售經(jīng)營部協(xié)作部門參加項目開發(fā)匯報會成本管理部協(xié)作部門參加項目開發(fā)匯報會財務部協(xié)作部門參加項目開發(fā)匯報會工程管理部協(xié)作部門參加項目開發(fā)匯報會項目事務部協(xié)作部門參加項目開發(fā)匯報會6.6. 概念設計準備6.6.1. 工作重點以公司確認的項目開發(fā)模式為指導，編制概念設計任務書；確定參加概念設計的設計單位。6.6.2. 達成辦法6.6.2.1. 依據(jù)項目用地分析報告和規(guī)劃指標分析表，編制概念設計任務書，準備相關項目資料。6.6.2.2. 聯(lián)系設計單位，確定設計費用和

45、設計時間，填寫匯報，申報公司批準。6.6.2.3. 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織概念設計，準備相關資料銷售經(jīng)營部協(xié)作部門提供產(chǎn)品建議和競爭樓盤資料項目事務部協(xié)作部門準備相關政府文件6.6.2.4. 相關附件：vcgfjs01-03-01-f07匯報6.7. 概念設計6.7.1. 工作重點掌握設計動向，協(xié)助設計單位完成概念設計。6.7.2. 達成辦法6.7.2.1. 向設計單位發(fā)放設計任務書和相關項目資料。6.7.2.2. 與設計單位保持密切聯(lián)系，掌握設計進度和設計方向。6.7.2.3. 按時收取各設計單位送交的設計文件和方案，審核設計文件深度和內(nèi)容，包括各項規(guī)劃指標是否符合

46、設計任務書要求。6.7.2.4. 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門跟蹤概念設計，進行設計交流6.8. 概念設計評審6.8.1. 工作重點6.8.1.1. 評審概念設計方案，驗證所確定的項目開發(fā)模式的可行性、經(jīng)濟性、合理性。6.8.1.2. 達成辦法6.8.1.3. 組織召開概念設計評審會，評委由公司領導和相關部門人員組成，進行概念設計方案評審，由評委填寫設計方案評審表。6.8.1.4. 以各概念設計方案為參照，論證項目規(guī)劃指標分析表的可行性、經(jīng)濟性、合理性，根據(jù)論證結(jié)果形成會議紀要。6.8.1.5. 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織概念設計評審會銷售經(jīng)營部協(xié)作部門參

47、加概念設計評審會成本管理部協(xié)作部門參加概念設計評審會工程管理部協(xié)作部門參加概念設計評審會6.8.1.6. 相關附件：vcgfjs01-03-01-f08設計方案評審表6.9. 確定開發(fā)方向6.9.1. 工作重點項目開發(fā)方向的最終確定。6.9.2. 達成辦法組織公司領導和相關部門召開項目開發(fā)方向確認會，按照概念設計評審會會議紀要對公司確認的項目規(guī)劃指標分析表進行必要的調(diào)整，并確定最終的項目規(guī)劃指標分析表。以項目開發(fā)方向確認會會議紀要和調(diào)整后的項目規(guī)劃指標分析表作為方案設計任務書的編制依據(jù)，組織實施方案設計。6.9.3. 相關部門相關部門職責相關工作設計部門主導部門組織項目開發(fā)方向確認會銷售經(jīng)營部

48、協(xié)作部門參加項目開發(fā)方向確認會成本管理部協(xié)作部門參加項目開發(fā)方向確認會財務部協(xié)作部門參加項目開發(fā)方向確認會工程管理部協(xié)作部門參加項目開發(fā)方向確認會附件目錄vcgfjs01-03-01-f01知會vcgfjs01-03-01-f02項目文件資料交接單vcgfjs01-03-01-f03項目設計資料匯總表vcgfjs01-03-01-f05項目設計計劃表vcgfjs01-03-01-f06項目規(guī)劃指標分析表vcgfjs01-03-01-f08設計方案評審表深圳市設計部門建筑設計顧問有限公司發(fā)布日期：*年*月*日施工圖設計階段設計管理規(guī)程使用說明1. 為統(tǒng)一某某集團各房地產(chǎn)項目施工圖設計的標準，規(guī)范

49、施工圖設計的內(nèi)容和深度，達到“提高設計質(zhì)量、保證項目進度、控制項目開發(fā)成本”的目的，特制定本指引。2. 本指引是依據(jù)國家有關規(guī)范與標準，并總某某集團以往房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗編制而成。對未涉及的部分，應執(zhí)行國家、當?shù)噩F(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程和標準。3. 本指引分為施工圖設計指導書、施工圖設計深度要求、施工圖設計審圖要點、施工圖設計合同四部分。4. 本指引作某某集團各房地產(chǎn)項目施工圖設計指導手冊。5. 某某集團項目設計總流程側(cè)重對項目設計過程的規(guī)定，某某集團項目設計成果標準側(cè)重對各階段成果的規(guī)定，本指引則側(cè)重于施工圖設計的技術支持。6. 本指引的執(zhí)行責任人某某集團屬下各房地產(chǎn)公司主管設計業(yè)務的負責人。7

50、. 本指引解釋權某某集團規(guī)劃設計部。8. 本指引某某集團機密文件，僅供內(nèi)部使用，不得外傳。第一部分施工圖設計指導書1總則目的為某某集團各房地產(chǎn)項目滿足居住舒適、造價經(jīng)濟、管理安全、維修方便、施工合理的要求，提高住宅設計質(zhì)量，特制訂本施工圖設計指導書。1.2依據(jù)本指導書作某某集團各房地產(chǎn)公司在各地區(qū)的住宅施工圖設計指導手冊；是在國家相應標準及規(guī)范的基礎之上，結(jié)某某地產(chǎn)以往住宅開發(fā)的實踐經(jīng)驗，對住宅設計中的一般要求和常用做法，進行必要的明確、補充和完善后編制而成。1.3適用范圍承某某集團各房地產(chǎn)項目的設計單位，在施工圖設計中應參考本指導書，預防設計常見問題，統(tǒng)一設計做法、提高住宅設計質(zhì)量。1.4內(nèi)容說明本指導書以建