8月16日濟南三慶長清大學城項目營銷策劃溝通稿acmo

1、2011年8月16日三慶長清大學城項目營銷策劃溝通稿謹呈：三慶集團報告框架報告框架part 4part 4：精裝修建議：精裝修建議part 1part 1：本體研究：本體研究part 3part 3：項目定位：項目定位part 2part 2：市場研究：市場研究part 5part 5：產(chǎn)品梳理及定價：產(chǎn)品梳理及定價part 6part 6：推售策略：推售策略part 1 項目本體研究項目本體研究城市重點發(fā)展區(qū)域，具有生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能的城市新區(qū)，成為城市重點發(fā)展區(qū)域，具有生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能的城市新區(qū)，成為匯聚高科技人才、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)及科研、信息和學術(shù)的交流中心匯聚高

2、科技人才、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)及科研、信息和學術(shù)的交流中心p 項目為濟南西南部西南部，政府重點發(fā)展區(qū)域，位置優(yōu)越；p 根據(jù)政府規(guī)劃，濟南城市發(fā)展格局為“東拓、西進西進、南控、北跨、中梳”，項目地處城市發(fā)展主軸之上，西進的主要承載區(qū)域，隨著區(qū)域配套的完善，必將占據(jù)濟南長清區(qū)城市發(fā)展的制高點；p 項目地處大學科技園中心大學科技園中心，毗鄰眾多高校，人人氣旺盛氣旺盛。本案項目本體研究項目本體研究道路體系完善，良好的高校人氣及豐富旅游資源，但人氣易受高校寒暑假影響道路體系完善，良好的高校人氣及豐富旅游資源，但人氣易受高校寒暑假影響p 項目周邊商業(yè)氛圍雄厚，硬件設(shè)施完善；p 項目緊鄰濟南國際園博園，女子學院，山東

3、輕工業(yè)學院等高校。紫薇路紫薇路張衡路張衡路居里路居里路大學商業(yè)街大學商業(yè)街項目本體研究項目本體研究得天獨厚的教育資源及旅游資源得天獨厚的教育資源及旅游資源p 長清大學城是濟南最大的高校所在區(qū)域，山師、山東輕工業(yè)學院、山東中醫(yī)藥大學等高校林立周邊，教育資源優(yōu)越；p 園博園與項目相鄰，是濟南市民及外地游客休閑、娛樂的大型園林花卉公園。山東交山東交通學院通學院山東中山東中醫(yī)藥大醫(yī)藥大學學山東輕山東輕工業(yè)學工業(yè)學院院山東勞山東勞技學院技學院山東工山東工藝美院藝美院山東師山東師范大學范大學山東女山東女子學院子學院園博園園博園山東藝山東藝術(shù)學院術(shù)學院項目本體研究項目本體研究地塊占地約地塊占地約679536

4、7953平米，建面約平米，建面約1616萬平米，具有一定規(guī)模效應(yīng)萬平米，具有一定規(guī)模效應(yīng)經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標建筑面積166307平方米容積率2.39室外步行街1.2萬平方米集中式商業(yè)廣場4.7萬平方米公寓約7.4萬平方米p 項目規(guī)模約16萬平米，是集公寓、集中式商業(yè)廣場、室外步行商業(yè)街為一體的大型商業(yè)社區(qū)；p 周邊高校林立，教育資源雄厚，利于后期銷售及運營。產(chǎn)品梳理產(chǎn)品梳理1號公寓號公寓，共16層，460套，總建筑面積155034號公寓號公寓，共16層，460套，總建筑面積155123號公寓號公寓，共28層，336套，總建筑面積207502號公寓號公寓，共28層，336套，總建筑面積20751.4

5、35號商業(yè)號商業(yè)，共2層，總建筑面積815.59號商業(yè)號商業(yè)，共3層，總建筑面積224810號商業(yè)號商業(yè)，共3層，總建筑面積37506號商業(yè)號商業(yè)，共3層，總建筑面積2470.37號商業(yè)號商業(yè)，共3層，總建筑面積22978號商業(yè)號商業(yè)，共2層，總建筑面積746.2項目本體研究項目本體研究產(chǎn)品梳理產(chǎn)品梳理裙樓裙樓，共3層，部分2層，總建筑面積約47000 地下建筑，共2層868個車位，總建筑面積約27000項目屬性界定項目屬性界定區(qū)域?qū)傩园l(fā)展區(qū)域?qū)傩园l(fā)展項目地處長清區(qū)重點規(guī)劃區(qū)域未來長清新中心大規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)項目總規(guī)劃建筑面積約36.7萬平米，目前為第三期約16萬平米高校資源優(yōu)勢突出高校資源

6、優(yōu)勢突出項目位于長清大學城核心位置，周邊高校林立純商業(yè)項目純商業(yè)項目項目包含公寓、集中式商業(yè)廣場、室外步行街政府重點發(fā)展區(qū)域、高校資源突出、區(qū)域商業(yè)核心政府重點發(fā)展區(qū)域、高校資源突出、區(qū)域商業(yè)核心本體研究本體研究part 2 城市宏觀研究住宅市場研究商業(yè)市場研究個案研究p地理位置：地理位置：長清區(qū)位于山東省中部，東倚黃河，距濟南市區(qū)22公里，是省城濟南的近郊區(qū)；p交通條件：交通條件：京滬鐵路穿越東部四鎮(zhèn)，設(shè)有6個火車站點。京福高速公路、104國道、220國道、104省道縱貫?zāi)媳?。鄉(xiāng)、村公路縱橫成網(wǎng)，四通八達，全區(qū)初步形成了“五縱三橫一環(huán)”的公路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)駐地距京福高速公路5公里，距濟南國際機場3

7、5公里，距濟南鐵路西貨站和新客站分別是10公里和15公里，距濟青高速公路25公里，到青島港僅4小時車程。便利的交通條件為長清向更高層次的發(fā)展奠定了良好的區(qū)位基礎(chǔ)；p人口人口：截止到2011年6月，全區(qū)常住人口為57.87萬人。城市宏觀研究城市宏觀研究 長清長清崛起的西部新城崛起的西部新城p行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：全區(qū)總面積1178平方公里，轄有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、4個辦事處，613個行政村；p自然資源：自然資源：物產(chǎn)資源豐富，農(nóng)副產(chǎn)品種類齊全，林木覆蓋率高達30%以上。礦產(chǎn)資源有煤、金、銅、鋁、磷、鐵等，特別是石材資源比較豐富，“三砂五石”儲量分別在10億噸和300億立方米以上，其中花崗石有24個品種，儲量

8、達200億立方米以上，稀有木魚石儲量達1億立方米以上，素有“建筑建材之鄉(xiāng)”之稱；p文化發(fā)展：文化發(fā)展：歷史文化悠久，底蘊深厚，齊長城、雙乳山漢墓、靈巖寺、郭氏墓石祠 、五峰山景區(qū) 、蓮臺山旅游區(qū)、峰云觀記載了長清源遠流長的歷史文明。城市宏觀研究城市宏觀研究 長清長清崛起的西部新城崛起的西部新城城市宏觀研究城市宏觀研究 城市產(chǎn)業(yè)概況城市產(chǎn)業(yè)概況 長清產(chǎn)業(yè)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比重小幅穩(wěn)定上升，第二產(chǎn)業(yè)比重仍在一半以上，說明長清區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正不斷優(yōu)化，城市功能不斷完善，而房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。p產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：園博園和大學科技園

9、等大型項目在長清的落戶，成為長清發(fā)展的加速器，濟南市兩翼齊飛的發(fā)展規(guī)劃，及政府政策的側(cè)重和大力支持，給長清帶來了更多的發(fā)展機會；p 經(jīng)濟狀況：經(jīng)濟狀況：2010年，實現(xiàn)生產(chǎn)總值238.2億元，年均增長13.2%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別實現(xiàn)27.1億元、134.7億元、74.1億元。 2005年2010年長清區(qū)居民可支配收入保持穩(wěn)步增長趨勢，2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入為18423元，年均增長13.1%，社會消費力升級。城市宏觀研究城市宏觀研究經(jīng)濟總量持續(xù)壯大經(jīng)濟總量持續(xù)壯大 人均持續(xù)消費力增強人均持續(xù)消費力增強 2006-2010年長清區(qū)gdp和人均gdp兩項經(jīng)濟指標保持穩(wěn)定和持續(xù)向上發(fā)

10、展，形成了消費者信心和各種商業(yè)投資活動的基礎(chǔ)，同時，長清區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了先決條件。城市宏觀研究城市宏觀研究p 在過去的幾年中，長清區(qū)宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速且穩(wěn)健，gdp增長率在山東省屬于較高水平，經(jīng)濟發(fā)展動力強勁。隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和政府規(guī)劃的逐步落實，長清對濟南市區(qū)居民的吸引力將不斷增強，并推動房地產(chǎn)市場進入強勢發(fā)展期；p人們收入水平提高，可支配資金逐漸充盈，長清區(qū)已經(jīng)擁有了非常強勁的城市競爭力，對資本、文化、人才等都有極強的集聚力，這也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入源源不盡的新增需求，人民對于居住條件的要求越來越高，對改善居住條件的需求越來越大；p 隨著大學科技園、園博園等項

11、目的入駐，勢必改變長清房地產(chǎn)發(fā)展的格局和模式，房地產(chǎn)市場逐漸成熟化，有序化，同時競爭將趨于激烈。城市宏觀研究城市宏觀研究 小結(jié)小結(jié)長清住宅市場研究長清住宅市場研究根據(jù)長清區(qū)市場分布及各區(qū)域特征，將長清分為以下兩個板塊：p老城區(qū)p大學城長清住宅市場空間格局長清住宅市場空間格局老城區(qū)老城區(qū)大學城大學城長清區(qū)住宅市場研究長清區(qū)住宅市場研究/ /老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊區(qū)域形象差，配套相對老化，有待進一步改善區(qū)域形象差，配套相對老化，有待進一步改善p 區(qū)域形象：區(qū)域形象：區(qū)域形象整體較差，是長清區(qū)人們目前比較集中的商業(yè)活動區(qū)域;p道路交通：道路交通：順暢、便捷；p 配套設(shè)施：配套設(shè)施：醫(yī)院（人民醫(yī)院、中醫(yī)

12、院）、超市（萬隆超市）等市政配套設(shè)施齊全，但相對老化。長清區(qū)住宅市場研究長清區(qū)住宅市場研究/ /老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（) )開發(fā)公司開發(fā)公司建筑形態(tài)建筑形態(tài)建筑風格建筑風格客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成城市經(jīng)典16萬山東新地置業(yè)有限公司小高層 新現(xiàn)代主義客戶分布范圍較廣，輻射整個長清市長興美郡 36.18萬濟南長興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層、小高層現(xiàn)代簡約公司職員、個體等中高收入客戶群體p區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目較少，城市經(jīng)典體量一般，長興美郡體量較大為36.18萬平方米；p產(chǎn)品類型目前比較單一，后期城市經(jīng)典會有寫字間及商業(yè)供應(yīng)；p本區(qū)域由于是傳統(tǒng)的老城區(qū)，房地產(chǎn)新開發(fā)土地供應(yīng)量較少

13、。樓盤較少，產(chǎn)品類型單一，區(qū)域內(nèi)競爭相對平緩樓盤較少，產(chǎn)品類型單一，區(qū)域內(nèi)競爭相對平緩項目名稱項目名稱產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型情況戶型情況城市經(jīng)典項目位于長清經(jīng)十西路與重汽黃河路交界處西北角，是集寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心、大型商業(yè)、高端住宅于一體的具有城市配套意義的城市綜合體項目。產(chǎn)品多樣化設(shè)計，滿足不同客戶的置業(yè)需求，高品質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃理念，一定程度上增加了產(chǎn)品的附加值。85-125長興美郡項目打造長清高檔社區(qū)，項目主要建設(shè)住宅，部分配套公建，地下車庫及小學，增加了社區(qū)的附加值， 產(chǎn)品面積多樣化，滿足了不同置業(yè)客群的需求。80-146長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊p

14、區(qū)域內(nèi)在售現(xiàn)有項目較少，競爭??；p 區(qū)域內(nèi)戶型面積在80-146 范圍之間，銷售良好；p 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型搭配合理，戶型設(shè)計多樣化，滿足了不同客戶的置業(yè)需求，增加了產(chǎn)品的附加值。長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊項目名稱項目名稱價格情況價格情況未來供應(yīng)及預(yù)推貨量未來供應(yīng)及預(yù)推貨量 城市經(jīng)典 起價5200元/推出1#（18層）、3#（11層）、7#（層）樓共200套房源 長興美郡 起價5300元/一期推出713號樓，共768戶預(yù)計十月份開盤p 產(chǎn)品價格差距較小，整體均價在5250元/左右;p 目前所剩房源較少，后期將會加推部分房源。p 老城區(qū)整體供應(yīng)量較少，目前在售房源較少

15、，后期將會加推房源；p 區(qū)域內(nèi)在售樓盤整體均價在52505250元元/ /左右，樓盤均價相近；p 區(qū)域內(nèi)戶型面積主要在8014680146 的范圍內(nèi)；p 交通便捷，配套設(shè)施成熟，但部分配套設(shè)施相對老化，隨著正在進行的“高起點規(guī)劃，高標準建設(shè)”的老城改造工作 ，老城配套將會進一步改善。長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊小小 結(jié)：結(jié)：長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /大學城板塊大學城板塊區(qū)域景觀良好，配套齊全，是未來的科技娛樂中心和學府生態(tài)優(yōu)住區(qū)區(qū)域景觀良好，配套齊全，是未來的科技娛樂中心和學府生態(tài)優(yōu)住區(qū)p區(qū)域形象：區(qū)域形象：區(qū)域形象整體良好，環(huán)境優(yōu)美，是未來的科技娛樂

16、中心和學府生態(tài)優(yōu)住區(qū)；p道路交通道路交通：道路寬敞、順暢、便捷，有多路公交車直達濟南市區(qū)及長清區(qū)；p 配套設(shè)施配套設(shè)施：大學城內(nèi)配套比較完善，大學商業(yè)街等能充分滿足消費者的基本需求。長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /大學城板塊大學城板塊高端樓盤眾多，領(lǐng)跑長清樓盤品質(zhì)，但同質(zhì)化產(chǎn)品密集，競爭明顯高端樓盤眾多，領(lǐng)跑長清樓盤品質(zhì)，但同質(zhì)化產(chǎn)品密集，競爭明顯項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積（）（）開發(fā)商開發(fā)商建筑形態(tài)建筑形態(tài)建筑風格建筑風格客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成中建.瀛園23萬中建信和地產(chǎn)別墅 、花園洋房現(xiàn)代中式周邊及市區(qū)中高收入群體，企事業(yè)單位領(lǐng)導及個體商戶居多潤和山居7.562萬山東同圓置業(yè)多層現(xiàn)代

17、中式周邊及市區(qū)中高收入群體，企事業(yè)單位、高校教師等居多紫薇翠庭7.5萬濟南四通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層，花園洋房板塔結(jié)合花園洋房周邊及市區(qū)中高收入群體，個體居多恒大綠洲200萬恒大集團高層歐洲新古典主義濟南市區(qū)企事業(yè)單位、投資客戶、項目周邊大型企事業(yè)單位管理者魯商常春藤85萬山東省魯商置業(yè)有限公司小高層,高層現(xiàn)代簡約大學城老師，市區(qū)投資客戶，長清本地企事業(yè)單位管理者御龍灣14萬山東省魯商置業(yè)有限公司別墅北美建筑風格濟南企業(yè)事業(yè)單位高層人員居多，項目周邊大型企業(yè)及高校領(lǐng)導也占一少部分原香溪谷64.5萬濟南建邦別墅、洋房意大利托斯卡納建筑風格企事業(yè)單位領(lǐng)導及個體商戶居多，花園洋房主力消費群體大部分為

18、本地客戶p區(qū)域目前在售項目較多，競爭激烈；p產(chǎn)品類型搭配合理，基本以別墅、花園洋房、高層、小高層為主，產(chǎn)品類型豐富；p區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目比較集中，主要分布在大學城周邊，體量較大。項目名稱項目名稱產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型情況戶型情況中建.瀛園項目位于長清大學城紫薇路西園博園南鄰，本期在產(chǎn)品設(shè)計上主要考慮了當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶的需求，以花園洋房和別墅為主，現(xiàn)代中式低密度住宅社區(qū)，內(nèi)部規(guī)劃配套齊全，園林景觀豐富，坐擁大沙河，與園博園互為景觀，室內(nèi)觀景效果佳，地理位置優(yōu)越，是不少改善型客群的首選。別墅400-498花園洋房151-205潤和山居項目位于長清大學科技園中華女子學院北鄰，一期占地面積69000，在

19、戶型設(shè)計上主要針對當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶的需求，以復(fù)式、三室兩廳兩衛(wèi)戶型為主力戶型，另外各小戶型等戶型程大跨度式，分散性特征，可供選擇性較大，現(xiàn)代中式低密度住宅社區(qū)，整體去化率較好。70-300紫薇翠庭項目位于長清區(qū)園博園主入口沿紫薇路向北800米路東，在戶型設(shè)計上主要考慮了當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶的需求，以三室兩廳兩衛(wèi)大戶型為主力戶型，整體去化率較強，花園洋房社區(qū)景觀，以層層退臺，戶戶花園為產(chǎn)品亮點，兩面環(huán)山，地理位置較優(yōu)越96-200恒大綠洲項目位于長清區(qū)大學城旁，總建筑面積1000余畝，14000戶，戶型上充分考慮了長清本地的實際情況以及改善 性、投資型的客戶需求，以三室戶型為主力戶型，歐式園

20、林景觀，是不少改善型客群及投資客群的目標之一，深受廣大客群的青睞。92-181魯商常春藤項目緊鄰山東師范大學，戶型充分考慮了投資客戶及改善性客戶的需求，以三室為主力戶型，是周邊高校教師的首選目標之一。100-110御龍灣項目位于濟南市西部新城大學科技園大學路南 園博園東，提出的原創(chuàng)別墅-四組院別墅在山東尚屬首例，產(chǎn)品很好的體現(xiàn)了和諧人居、自然共生的居住理念。聯(lián)排215-265雙拼360-380類獨棟540-560原香溪谷項目位于長清交通學院西南，意大利托斯卡納風格式花園洋房、精品別墅在戶型、景觀等設(shè)計上主要考慮了當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶、企事業(yè)單位領(lǐng)導等的需求，以三室為主力戶型。別墅200-400

21、兩居、三居室洋房100-200長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /大學城板塊大學城板塊p區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目相對較多，競爭激烈；p產(chǎn)品類型搭配合理，基本以別墅、花園洋房、高檔住宅為主，后續(xù)供應(yīng)豐富；p大學城板塊為未來政府重點發(fā)展區(qū)域，未來前景看好。長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /大學城板塊大學城板塊項目名稱項目名稱價格情況價格情況未來供應(yīng)及預(yù)推貨量未來供應(yīng)及預(yù)推貨量中建.瀛園花園洋房起價為6000元/別墅價格為400-1200萬之間一期在售，其中別墅共推出28套，現(xiàn)剩余17套；花園洋房推出不足200套，剩余100余套潤和山居整體均價6700元/、起價6100元/、最高價7050元/一期在售，

22、共推出216套房源，目前剩余30余套房源，去化率為80%紫薇翠庭整體均價5200元/，起價5100元/，最高價6000元/一期（1#、6#、7#樓，）在售，共推出80套房源，目前剩余5套房源恒大綠洲整體均價 5700元/，起價 5200-5300元/一期2828套目前還有不足100套，二期2600套目前已銷售100余套魯商常春藤整體均價 5300元/一期二期均已售罄，目前在售三期御龍灣 別墅220-700萬元/棟一期已交房，二期戶型以聯(lián)排和類獨棟為主，三期未定。原香溪谷均價為6600元/，別墅310-1000萬/棟一期在售，花園洋房推出300套，現(xiàn)剩余不足100套，去化率為70%，別墅共推出6

23、6套，現(xiàn)剩余50余套。p 區(qū)域產(chǎn)品類型及價格差距較大，大部分項目針對人群為中高端消費者；p 隨著原香溪谷、中建瀛園、康橋圣菲等項目的后期推出，未來區(qū)域競爭激烈。長清住宅市場研究長清住宅市場研究/ /大學城板塊大學城板塊小小 結(jié)：結(jié)：p 大學城整體供應(yīng)量較大，目前在售項目多，后期供應(yīng)量較大；p 區(qū)域在售樓盤產(chǎn)品類型豐富，樓盤競爭激烈；p 區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品戶型面積主要在9220092200 ，別墅，別墅215-560215-560的范圍內(nèi)；p 交通便捷，配套比較完善，大學商業(yè)街等能充分滿足消費者的基本需求，是未來的科技娛樂中心和學府生態(tài)優(yōu)住區(qū)。長清住宅市場研究結(jié)論長清住宅市場研究結(jié)論p 老城區(qū)板塊新

24、建住宅較少，房地產(chǎn)供應(yīng)量已明顯減少，大學城板塊是未來長清發(fā)大學城板塊是未來長清發(fā)展的重點方向展的重點方向，此區(qū)域是住宅供應(yīng)的熱點板塊，商業(yè)、金融等相關(guān)配套正在進一步完善；p 區(qū)域在售樓盤產(chǎn)品類型豐富，樓盤競爭激烈；p 區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品戶型多為大面積三室及別墅等；p 客群分布普通住宅多為長清區(qū)當?shù)厝?，別墅等高端產(chǎn)品住宅多為濟南企事業(yè)單位及項目周邊大型企業(yè)高層管理人員。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場空間格局商業(yè)市場空間格局老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈p 長清區(qū)商圈分為老城區(qū)老城區(qū)商圈和大學城商圈；商圈和大學城商圈；p長清區(qū)目前商業(yè)處于中端水平，商業(yè)類型單一，缺乏大型的專賣店及百貨店，長清區(qū)商業(yè)市場有著巨大

25、的發(fā)展空間。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈p老城區(qū)商圈由賓谷街和龍泉街沿街商業(yè)構(gòu)成；p商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)分布以沿街商鋪、中小型超市、餐飲、服飾為主，心連心超市、五峰路商業(yè)街、清河商場、文昌商場、明珠廣場等商貿(mào)市場為其代表。p優(yōu)勢：優(yōu)勢：該區(qū)域符合當?shù)厝藗兊南M習慣，商業(yè)形態(tài)與長清消費者購買水平匹配，設(shè)施配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚，是長清商業(yè)的熱點所在；p劣勢：劣勢：配套設(shè)施相對老化，高端配套設(shè)施及市政配套設(shè)施相對不完善，公共空間較少。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別店名店名經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模（平規(guī)模（平 方方 ）租金租金（元（元/ /平

26、米平米/ /天）天）沿街商鋪龍泉街飾聯(lián)裝飾材料商行裝飾材料501.1龍泉街大學生通訊通訊301.1龍泉街家常菜餐飲1000.8賓谷街麥迪堡餐飲1701.9賓谷街李寧服裝1002.3賓谷街終點站服裝502備注長清老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布上以中低檔服飾類專業(yè)店和餐飲酒店為主 根據(jù)上表對長清區(qū)商圈租金進行分析，商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)租金范圍為0.8-2.3元/平米/天，平均租價為1.6元/平米/天。在整個長清區(qū)商圈中，賓谷街路段租金最高，租金范圍在1.9-2.3元/平米/天，平均租價為2.1元/平米/天。其中，主要業(yè)態(tài)涵蓋了品牌專賣店、餐飲店等，經(jīng)營內(nèi)容以服飾、餐飲為主。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究p老城區(qū)商圈商業(yè)

27、形態(tài)與當?shù)叵M者購買水平匹配，由賓谷街和龍泉街沿街商業(yè)構(gòu)成；p交通便捷，設(shè)施配套齊全，配套設(shè)施相對老化，高端配套設(shè)施較為缺乏，公共空間較少；p老城區(qū)商圈主要業(yè)態(tài)涵蓋了品牌專賣店、餐飲店等，經(jīng)營內(nèi)容以服飾、餐飲為主，物業(yè)租金范圍為0.8-2.30.8-2.3元元/ /平米平米/ /天天。小小 結(jié)：結(jié)：商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究/ /老城商圈老城商圈商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究大學城商圈大學城商圈p商圈范圍以長清大學路沿線為中心，西起104國道，東至靈巖路，輻射整個大學城；p商圈主要由大學商業(yè)街和大學路沿線的商業(yè)項目構(gòu)成，經(jīng)營形式以租賃為主，業(yè)態(tài)以中低檔次品牌、餐飲、服飾為主；p目標消費群體以高校師生為

28、主。商圈的優(yōu)勢：商圈的優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，交通便利，經(jīng)營形式逐步成熟，客群量大，商業(yè)形態(tài)與消費者購買水平比較匹配，品類齊全，配套設(shè)施不斷完善，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；商圈的劣勢：商圈的劣勢：目前商業(yè)空置率較高，停車位缺乏，寒暑假期形成消費空檔期。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究 長清區(qū)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)租金范圍為0.7-4.7元/天，在整個長清區(qū)商圈中大學城商業(yè)街租金最高，租金范圍在3.1-4.7元/ /天，平均租價為3.9元/ /天。業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別店店 名名經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模（平米）規(guī)模（平米）租金（元租金（元/ /平米平米/ /天）天）商業(yè)街大學商業(yè)街凱雷迪服裝704.7大學商業(yè)街街頭聯(lián)盟服裝403.1

29、大學商業(yè)街teascope奶茶53.8集中式商業(yè)齊魯文化產(chǎn)業(yè)園-在售8600元/平米摩瑪商城-在售8200元/平米摩瑪商城（業(yè)主出租）-1060.67明珠廣場沿大學路鋪位-在售13000元/平米明珠新天地商業(yè)街-在售9200元/平米商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究大學城商圈大學城商圈商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究項目名稱項目名稱開發(fā)公司開發(fā)公司總建筑面積（）總建筑面積（）建筑形態(tài)建筑形態(tài)客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成齊魯文化產(chǎn)業(yè)園濟南匯富建設(shè)開發(fā)集團有限公司6萬住宅底商/商鋪本地及外地產(chǎn)品代理、業(yè)主，市區(qū)投資客戶，初次創(chuàng)業(yè)者摩瑪商城濟南長箭集團建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3萬商業(yè)街商鋪長清本地投資者，本地商鋪業(yè)主，濟南市區(qū)投資

30、者銀東商城銀東集團2.2萬商鋪、多層個體、中高收入居民，輻射整個長清市p區(qū)域目前在售商業(yè)體量較??；p區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品建筑形態(tài)多以商鋪和沿街商鋪為主；p區(qū)域內(nèi)客戶遍布整個長清區(qū)。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究大學城商圈大學城商圈項目名稱項目名稱產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型情況戶型情況齊魯文化產(chǎn)業(yè)園本項目為摩瑪商城東臨，前期依托齊魯文化產(chǎn)業(yè)園定位，同時也大力宣傳創(chuàng)業(yè)基地等，提升項目的知名度，項目目前處于尾期銷售，目前缺乏有效營銷手段，周邊相對缺乏人氣，銷售目前遇冷。38-170摩瑪商城項目位于長清區(qū)恒大綠洲西鄰對面，目前摩瑪商城已經(jīng)交房，業(yè)主已入駐，其中有銀座購物廣場、肯德基等，沿街商業(yè)出售出

31、租率高，價格和租金以沿街向內(nèi)街遞減，面積可以自由分割，銷售并不樂觀，目前此項目發(fā)展尚需挖掘，周邊項目間隔較遠缺乏一定人氣。40-100面積可自由分割銀東商城多層住宅和商鋪的開發(fā)模式，即滿足社區(qū)的生活需求，又繁榮了商業(yè)，產(chǎn)品三層結(jié)構(gòu)，設(shè)計新穎，整體為“u”型結(jié)構(gòu)，借助政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，最大程度上追加了產(chǎn)品的附加值。住宅：94-144商鋪：一二層：200-600三層：共7000，可隨意分割p產(chǎn)品銷售方式多以租售結(jié)合的方式進行銷售；p區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型面積較大，但可隨意分割。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究大學城商圈大學城商圈項目名稱項目名稱價格情況價格情況未來供應(yīng)及預(yù)推貨量未來供應(yīng)及

32、預(yù)推貨量齊魯文化產(chǎn)業(yè)園銷售均價6000元/，租金為一層外街最低0.8元/天、內(nèi)街及南街最低0.7元/天、二層最低租金0.6元/天目前處于尾期銷售摩瑪商城出售情況：一層9500元/、二6000層元/、三層4000元/出租情況：一層1元/天、二層0.6元/天、三層0.4元/天目前處于尾盤，共推出627套，剩余約3成房源銀東商城（后改名為：銀東娛樂廣場）一層：1.8元/天，二層：1.5元/天，三層1.3元/天現(xiàn)開始認籌沿街商業(yè)及住宅，其余售罄。p 區(qū)域產(chǎn)品類型及價格差距較大，出售均價約為6250元/平米，租金均價約為0.95元/天；p 產(chǎn)品銷售方式多以租售結(jié)合的方式進行銷售；p 區(qū)域內(nèi)項目大多處于尾

33、盤期，目前銷售都存在一定難度。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究大學城商圈大學城商圈p大學城區(qū)域商業(yè)出售均價約為62506250元元/ /平米平米，租金均價約為0.950.95元元/ / /天天；p區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型面積區(qū)間較大，范圍在3060030600 ，通鋪通鋪70007000 ，但可以隨意分割；p大學城板塊是未來長清發(fā)展的重點方向，未來的科技娛樂中心和學府生態(tài)優(yōu)住區(qū)。小小 結(jié)：結(jié)：長清商業(yè)市場研究長清商業(yè)市場研究/ /大學城商圈大學城商圈p老城區(qū)舊城改造等規(guī)劃建設(shè)將使商業(yè)圈配套設(shè)施功能不斷完善，對區(qū)域價值的提升有一定促進作用，但目前供應(yīng)體量較小，大學城逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展重點區(qū)

34、域大學城逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展重點區(qū)域；p長清商業(yè)樓盤項目多集中于大學城板塊，以租售結(jié)合的方式推出市場，目前均已處于尾盤期，以商業(yè)街為中心的大學城板塊將逐漸成為長清區(qū)商業(yè)圈的中心所在。長清商業(yè)市場研究結(jié)論長清商業(yè)市場研究結(jié)論占地面積占地面積428余畝總總 套套 數(shù)數(shù)154（二期）建筑面積建筑面積14萬平方米容容 積積 率率0.5綠綠 化化 率率39.3%開盤時間開盤時間一期2010-5（已交房）二期2010.9.24建筑風格建筑風格北美建筑風格交房標準交房標準毛坯外外 立立 面面色彩豐富，線條流暢，充分體現(xiàn)了簡約大氣、輕松的特點。園林景觀園林景觀園林景觀力求還原自然生態(tài)情景。項目地址項目地址項目位

35、于濟南市西部新城大學科技園（大學路南 園博園東，毗鄰景觀湖及園博會）項目配套項目配套 擁有學校、商場、 郵局、山師校園內(nèi) 銀行（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行）等配套?？腿悍治隹腿悍治鰸掀髽I(yè)事業(yè)單位高層人員居多，項目周邊大型企業(yè)及高校領(lǐng)導也占一少部分。重點個案研究重點個案研究御龍灣御龍灣硬件指標分析硬件指標分析p 項目位于濟南市西部新城大學科技園紫薇路（大學路南 園博園東，毗鄰景觀湖及園博會），產(chǎn)品有類獨棟、聯(lián)排、雙拼等，面積分別為類獨棟540-560，聯(lián)排215-265，雙拼360-380范圍內(nèi)。打破了傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品類型相對單一的缺陷，受到不少客戶的青睞；現(xiàn) 一期已售罄，二期在售，近期將推出三期房源。御

36、龍灣御龍灣戶型分析戶型分析重點個案研究重點個案研究御龍灣御龍灣營銷推廣分析營銷推廣分析p推廣方式除基本的戶外、報廣、網(wǎng)站等相關(guān)媒體的推廣外，還舉辦了“魯商御龍灣二期產(chǎn)品說明會-領(lǐng)鑒，中國別墅極致”；p在優(yōu)惠活動上，二期推出客戶回饋活動，vip會員繳納5萬元誠意金，可享受沖抵10萬元的購房優(yōu)惠；p售樓處外、內(nèi)部包裝在長清區(qū)相對較好，客戶動線清晰；p銷售人員素質(zhì)尚可，專業(yè)知識相對較高，且統(tǒng)一著裝。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積379000平方米總總 套套 數(shù)數(shù)3396建筑面積建筑面積645000平方米容容 積積 率率1.5綠綠 化化 率率40%開盤時間開盤時間2010.10建筑風格建筑風

37、格意大利托斯卡納建筑風格交房標準交房標準毛坯、簡裝外外 立立 面面輕盈、簡樸，線條簡潔、利落，手工質(zhì)感強園林景觀園林景觀全景入園的造園方式，以里坊式為主題的意大利式風格園林項目地址項目地址長清交通學院西南，丁香路與海棠路交界口項目配套項目配套內(nèi)設(shè)商業(yè)會所、私人會所、幼兒園、商業(yè)街等，外部緊鄰長清大學城商業(yè)街、銀座購物中心長清店，奧特萊斯名品折扣店（規(guī)劃中）等。銷售狀況銷售狀況一期在售，花園洋房推出300套，現(xiàn)剩余不足100套，花園洋房整體均價為6600元/，去化率為70%，別墅共推出66套，現(xiàn)剩余50余套，價格區(qū)間在310-1000萬之間。客群分析客群分析別墅主要客戶群為周邊及市區(qū)中高收入群體

38、，企事業(yè)單位領(lǐng)導及個體商戶居多，花園洋房主力消費群體大部分為本地客戶。原香溪谷原香溪谷期硬件指標分析期硬件指標分析重點個案研究重點個案研究戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)面積比套數(shù)面積比戶型配比戶型配比別墅200-4006631%18%兩居室洋房100-20016037%44%三居室洋房100-20014032%38%p 分析：分析：項目位于長清交通學院西南，丁香路與海棠路交界口的核心優(yōu)勢區(qū)域，意大利托斯卡納風格式花園洋房、精品別墅在戶型、景觀等設(shè)計上主要考慮了當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶、企事業(yè)單位領(lǐng)導等的需求，以三室為主力戶型，地理位置優(yōu)越，設(shè)計風格突出，滿含文藝復(fù)興意味的原生態(tài)手工建筑，比較能吸引消

39、費者。長清產(chǎn)品及營銷研究長清產(chǎn)品及營銷研究原香溪谷一期戶型配比分析原香溪谷一期戶型配比分析原香溪谷一期原香溪谷一期營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式基本為常規(guī)的戶外、報廣、網(wǎng)站等相關(guān)媒體推廣，以及針對新老客戶和購房者舉辦風箏節(jié)、父親節(jié)等暖場活動；p 售樓處外以托斯卡納風格為主調(diào)設(shè)計、形象鮮明，先入為主，內(nèi)部包裝精致，客戶動線不甚清晰；p 銷售人員素質(zhì)高、形象氣質(zhì)佳，態(tài)度熱情，專業(yè)知識相對較好，著裝舒適、統(tǒng)一。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積144200總總 套套 數(shù)數(shù)1314建筑面積建筑面積230000容容 積積 率率1.5綠綠 化化 率率40%開盤時間開盤時間2010.12建筑風格

40、建筑風格 現(xiàn)代簡潔中式建筑風格交房標準交房標準毛坯、精裝外外 立立 面面引入傳統(tǒng)特色元素，以白、灰顏色為基礎(chǔ)，輔以寓意富貴吉祥的元素，整個建筑外觀精致，氣派園林景觀園林景觀 中式古典園林景觀項目地址項目地址 長清大學城紫薇路西園博園南鄰項目配套項目配套 內(nèi)設(shè)水岸大宅、園景大宅、院落大宅、情景洋房等高尚住宅群和休閑商業(yè)街、音樂廳、酒店式公寓、國學會所、幼兒園，外鄰大學商業(yè)街，園博園等銷售狀況銷售狀況 一期在售，其中別墅共推出28套，現(xiàn)剩余17套；花園洋房推出不足200套，剩余100余套，別墅最高價為1200萬，花園洋房起價為6000元/客群分析客群分析 周邊及市區(qū)中高收入群體，企事業(yè)單位領(lǐng)導及個

41、體商戶居多中建中建. .瀛園一期瀛園一期硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型配比戶型配比別墅400-4982812%26%花園洋房（一梯兩戶）151-20520088%74%p 分析：分析：項目位于長清大學城紫薇路西園博園南鄰，本期在產(chǎn)品設(shè)計上主要考慮了當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶的需求，以花園洋房和別墅為主，現(xiàn)代中式低密度住宅社區(qū)，內(nèi)部規(guī)劃配套齊全，園林景觀豐富，坐擁大沙河，與園博園互為景觀，室內(nèi)觀景效果佳，地理位置優(yōu)越，是不少改善型客群的首選。中建中建. .瀛園一期戶型配比分析瀛園一期戶型配比分析重點個案研究重點個案研究中建中建. .瀛園一期瀛園

42、一期營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式除常規(guī)的報廣、戶外、網(wǎng)站等相關(guān)媒體推廣，還舉辦了哈根達斯甜蜜品鑒活動、端午節(jié)粽子品鑒活動、中建瀛園夏日歡樂之旅等多場公益性活動；p 售樓處外裝修大氣、中式風格濃郁，內(nèi)部包裝精致，客戶動線清晰，樣板房裝修豪華，環(huán)境設(shè)計美觀，為整體銷售增色不少；p 銷售人員素質(zhì)高，態(tài)度熱情，專業(yè)知識相對較好，著裝統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)好。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積69000總總 套套 數(shù)數(shù)421建筑面積建筑面積75620容容 積積 率率0.89綠綠 化化 率率41.2%開盤時間開盤時間2010年建筑風格建筑風格現(xiàn)代中式建筑交房標準交房標準毛坯外外 立立 面面線條細致、

43、立面簡約園林景觀園林景觀依山之勢，坡地設(shè)計，突出層次感，打造的中國學府休閑式的園林景觀項目地址項目地址長清大學科技園中華女子學院北鄰項目配套項目配套 暖氣、天然氣、太陽能等，周邊配有超市、商業(yè)街、高校社區(qū)（山師、山工藝、女院、輕工業(yè)學院、中醫(yī)藥大學等），緊鄰園博園銷售狀況銷售狀況 一期在售，共推出216套房源，整體均價6700元/、起價6100元/、最高價7050元/，目前剩余30余套房源，去化率為80%客群分析客群分析 周邊及市區(qū)中高收入群體，企事業(yè)單位領(lǐng)導居多潤和山居一期潤和山居一期硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型配比戶型配比三室兩廳

44、兩衛(wèi)124、1328630%40%復(fù)式210、2304326%20%戶型跨度較大、且分散703008744%40%p 分析：分析：項目位于長清大學科技園中華女子學院北鄰，在戶型設(shè)計上主要針對當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶的需求，以復(fù)式、三室兩廳兩衛(wèi)戶型為主力戶型，另外各小戶型呈現(xiàn)跨度式、分散性特征，可供選擇性較大，現(xiàn)代中式低密度住宅社區(qū)，整體去化率較好。潤和山居一期戶型配比分析潤和山居一期戶型配比分析重點個案研究重點個案研究潤和山居一期潤和山居一期營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式基本為常規(guī)的戶外、報廣、短信、網(wǎng)站等相關(guān)媒體推廣，另有少數(shù)如新春喜福業(yè)主答謝會、水果冰激凌嘉年華等公益性活動；p 售樓處外

45、并無特色裝修設(shè)計、內(nèi)部包裝一般；p 銷售人員素質(zhì)較高，態(tài)度熱情，專業(yè)知識較好，但著裝方面欠佳，且不統(tǒng)一。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積58597總總 套套 數(shù)數(shù)251建筑面積建筑面積75000容容 積積 率率1.08綠綠 化化 率率38%開盤時間開盤時間2010-10-10建筑風格建筑風格 板塔結(jié)合，坡地情景花園洋房交房標準交房標準毛坯外外 立立 面面背山而立，順應(yīng)山勢，呈現(xiàn)錯落有致的風景園林景觀園林景觀 層層退臺，戶戶花園，中西風格相融項目地址項目地址 長清區(qū)園博園主入口沿紫薇路向北800米路東項目配套項目配套 內(nèi)設(shè)紫薇閣小學、緊鄰園博園、高校社區(qū)、郵局、銀行等銷售狀況銷售狀況 一

46、期（1#、6#、7#樓，共推出80套房源）在售，整體均價5200元/，起價5100元/，最高價6000元/，目前剩余5套房源客群分析客群分析 周邊及市區(qū)中高收入群體，個體居多紫薇翠庭一期紫薇翠庭一期硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究戶戶 型型面面 積積套套 數(shù)數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型配比戶型配比三室兩廳兩衛(wèi)100-2007090%89%兩室一廳一衛(wèi)96-1411010%11%p 分析：分析：項目位于長清區(qū)園博園主入口沿紫薇路向北800米路東，在戶型設(shè)計上主要考慮了當?shù)丶笆袇^(qū)中高層客戶的需求，以三室兩廳兩衛(wèi)大戶型為主力戶型，整體去化率較高，花園洋房社區(qū)景觀，以層層退臺，戶戶花園為產(chǎn)品亮點

47、，兩面環(huán)山，地理位置較優(yōu)越，吸引了不少客戶的目光。紫薇翠庭一期戶型配比分析紫薇翠庭一期戶型配比分析重點個案研究重點個案研究紫薇翠庭一期紫薇翠庭一期營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式較為常規(guī)，如戶外、報廣、網(wǎng)站等相關(guān)媒體；p 售樓處外包裝無特色，內(nèi)部包裝尚可，但空間相對較??；p 銷售人員素質(zhì)較高，形象佳，專業(yè)知識相對較好，且著裝統(tǒng)一。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積1000余畝總總 套套 數(shù)數(shù)14000戶建筑面積建筑面積200萬容容 積積 率率0.52綠綠 化化 率率32 %開盤時間開盤時間2010-10建筑風格建筑風格 歐洲新古典主義交房標準交房標準精裝外外 立立 面面立面高雅美觀

48、園林景觀園林景觀20萬平米世界級皇家園林，將獨特的人工湖引進社區(qū)，五大湖園林景、水泉造景項目地址項目地址長清大學路與鳳凰路交叉口東北側(cè)項目配套項目配套國際雙語幼兒園、24小時便利店、精品服裝店、飾品店、銀行等風情社區(qū)商業(yè)街銷售狀況銷售狀況一期2828套目前還有不足100套，二期2600套目前已銷售100余套客群分析客群分析濟南市區(qū)企事業(yè)管理者、投資客戶、項目周邊大型企事業(yè)單位管理者恒大綠洲恒大綠洲硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型配比戶型配比兩室兩廳一衛(wèi)92-99平方267949%39%三室兩廳兩衛(wèi)117-140平方267949%58%四室

49、兩廳兩衛(wèi)174-181平方702%3%p 分析：分析：項目位于長清區(qū)大學城旁，戶型上充分考慮了長清本地的實際情況以及改善 性、投資型的客戶需求，以三室戶型為主力戶型，歐式園林景觀，是不少改善型客群及投資客群的目標之一，深受廣大客戶的青睞。恒大綠洲一二期戶型配比分析恒大綠洲一二期戶型配比分析重點個案研究重點個案研究恒大綠洲恒大綠洲營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式較為豐富，除常規(guī)的戶外、晚報、短信、網(wǎng)站等相關(guān)媒體外，開盤恒大綠洲依托恒大的品牌影響力，以及開盤時邀請明星等，制造新聞熱點，提升知名度，還會通過舉行活動吸引客戶如“茗茶品鑒”等；p 售樓處外、內(nèi)部包裝較為豪華，客戶動線清晰；p 銷售人

50、員素質(zhì)及專業(yè)知識較高，且統(tǒng)一著裝。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積1500畝總總 套套 數(shù)數(shù)6000建筑面積建筑面積850000容容 積積 率率1.67綠綠 化化 率率40%開盤時間開盤時間 2010.12（三期）建筑風格建筑風格現(xiàn)代簡約交房標準交房標準毛坯外外 立立 面面特色鮮明簡潔園林景觀園林景觀 獨有的山、水、谷天然景觀和豐富的旅游資源以及人文景觀情景交融，完美結(jié)合項目地址項目地址長清大學科技園大學路2166號（園博園東臨）項目配套項目配套規(guī)劃有風情步行街、商業(yè)旗艦店、會所、中小學校銷售狀況銷售狀況一期二期均已售罄，目前在售三期客群分析客群分析長清大學城老師，市區(qū)投資客戶，長清本

51、地企事業(yè)單位管理者魯商常春藤魯商常春藤硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究p 項目緊鄰山師，戶型充分考慮了投資客戶及改善性客戶的需求，戶型分兩室、三室、四室，以三室為主力戶型，是周邊高校教師的 首選目標之一。魯商常青藤三期戶型分析魯商常青藤三期戶型分析g2戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚123 g1戶型三室兩廳二衛(wèi)一廚128 e1戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚154 重點個案研究重點個案研究恒大綠洲恒大綠洲營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式較為豐富，除常規(guī)的戶外、晚報、網(wǎng)站等相關(guān)媒體外，魯商依靠魯商嘉年華等制造新聞熱點，提升項目知名度，還會通過舉行活動吸引客戶如“消夏晚會”、夠級比賽、攝影比賽等；p

52、售樓處外、內(nèi)部包裝整潔，客戶動線清晰；p 銷售人員素質(zhì)及專業(yè)知識較高，且統(tǒng)一著裝。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積16667平方總總 套套 數(shù)數(shù)627建筑面積建筑面積30000容容 積積 率率1.8開盤時間開盤時間2008.04.30交房標準交房標準毛坯項目地址項目地址 長清大學路銀座購物廣場（長清店）東臨項目配套項目配套東鄰大學城和銀座大型商場。 銷售狀況銷售狀況目前處于尾盤，共推出627套，剩余約3成房源客群分析客群分析長清本地投資者，本地商鋪業(yè)主，濟南市區(qū)投資者摩瑪商城摩瑪商城硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究面面 積積出出 售售出出 租租 40-100平 方米一層

53、9500元/平一層1元/天/平方二層6000元/平二層0.6元/天/平方三層4000元/平三層0.4元/天/平方p 分析：分析：項目位于長清區(qū)恒大綠洲西鄰對面，目前摩瑪商城已經(jīng)交房，業(yè)主已入駐，其中有銀座購物廣場、肯德基等，沿街商業(yè)出售出租率高，價格和租金以沿街向內(nèi)街遞減，面積可以自由分割，銷售并 不樂觀，目前此項目發(fā)展尚需挖掘，寒暑假缺乏一定人氣。摩瑪商城型銷售分析摩瑪商城型銷售分析重點個案研究重點個案研究摩瑪商城摩瑪商城營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式較為單一，前期通過報紙推廣，目前推廣活動基本停止；p 售樓處外、內(nèi)部包裝較為一般，內(nèi)部較為空曠。p 銷售人員素質(zhì)一般，銷售人員人員較少，

54、統(tǒng)一著裝。重點個案研究重點個案研究占占地面積地面積30000建筑面積建筑面積60000交房標準交房標準毛 坯項目地址項目地址長清濟南市長清區(qū)大學路6655號銷售狀況銷售狀況 均價6000元/平方米，目前處于尾期銷售客群分析客群分析 本地及外地產(chǎn)品代理、業(yè)主，市區(qū)投資客戶，初次創(chuàng)業(yè)者齊魯文化產(chǎn)業(yè)園齊魯文化產(chǎn)業(yè)園硬件指標分析硬件指標分析重點個案研究重點個案研究面面 積積租租 金金價價 格格38-170平方米一層外街最低0.8元/天/平均價60 00元/平方米內(nèi)街及南街最低0.7元/天/平二層最低租金0.6元/天/平p 分析：分析：本項目位于摩瑪商城東臨，前期依托齊魯文化產(chǎn)業(yè)園定位，同時也大力宣傳創(chuàng)

55、業(yè)基地等，提升項目的知名度，項目現(xiàn)處于尾期銷售，目前缺乏有效營銷手段，周邊相對缺乏人氣，銷售目前遇冷。 齊魯文化產(chǎn)業(yè)園戶型分析齊魯文化產(chǎn)業(yè)園戶型分析重點個案研究重點個案研究齊魯文化產(chǎn)業(yè)園齊魯文化產(chǎn)業(yè)園營銷推廣分析營銷推廣分析p 推廣方式前期較為豐富，除常規(guī)的戶外、晚報、網(wǎng)站等相關(guān)媒體外，依托項目影響力，眾多省市級領(lǐng)導親臨項目，提升了項目的知名度；這對于后期銷售具有巨大的推動作用；p 售樓處外、內(nèi)部包裝較為一般，設(shè)施陳舊；p 銷售人員素質(zhì)及專業(yè)知識一般，無統(tǒng)一著裝，且銷售人員較少。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積49358總總 套套 數(shù)數(shù)共546戶建筑面積建筑面積16萬容容 積積 率率1

56、.80綠綠 化化 率率42.7%開盤時間開盤時間預(yù)計9月初建筑風格建筑風格新現(xiàn)代主義外外 立立 面面外立面俊朗挺拔，時尚現(xiàn)代園林景觀園林景觀隨著沙河濱水休閑區(qū)治理工程的啟動,港基濱河華庭將成為濟南市唯一擁有公園、河流兩大稀缺自然資源的大型高尚生態(tài)社區(qū)項目地址項目地址長清經(jīng)十西路與重汽黃河路交界處西北角城市經(jīng)典城市經(jīng)典硬件指標分析硬件指標分析客群分析客群分析客戶分布范圍較廣，輻射整個長清市 周邊配套周邊配套統(tǒng)一銀座、實驗小學、長清一中、人民醫(yī)院、清悅園廣場等生活配套近，農(nóng)行、建行、中行、齊魯銀行、農(nóng)信社等各大金融機構(gòu)重點個案研究重點個案研究戶戶 型型面面 積積套套 數(shù)數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型配比戶型配

57、比兩室兩廳84-8920075.1%68.0%三室兩廳120-1256624.9 %32%城市經(jīng)典戶型配比分析城市經(jīng)典戶型配比分析 分析：分析：項目位于長清經(jīng)十西路與重汽黃河路交界處西北角，戶型上充分考慮了長清本地的實際情況以及改善性、投資型的客戶需求，以兩室戶型為主力戶型，面積在84-89受到了不少客戶的青睞。重點個案研究重點個案研究建筑面積建筑面積2.2萬總總 層層 數(shù)數(shù)商鋪共三層綠綠 化化 率率40%開盤時間開盤時間預(yù)計10月份建筑形態(tài)建筑形態(tài)商鋪、多層住宅交房標準交房標準毛坯外外 立立 面面外觀時尚簡約，線條挺拔俊朗項目地址項目地址長清區(qū) 大學城區(qū) 長清龍泉路文昌路交匯處西南 銀東商城

58、銀東商城硬件指標分析硬件指標分析客群分析客群分析個體、中高收入居民，輻射整個長清市 周邊配套周邊配套便民超市、商場、工行棗園儲蓄所、農(nóng)村信用社重點個案研究重點個案研究面面 積積分分 布布租租 金金200-600一 層1.8元/天/二 層1.5元/天/7000三 層 1.3元/天/銀東商城戶型分析銀東商城戶型分析 分析：分析：項目位于長清區(qū) 大學城區(qū) 長清龍泉路文昌路交匯處西南，租金均價在1.5/天/，面積較大，在200-600，通鋪7000范圍內(nèi)，但可以自由分割。重點個案研究重點個案研究占地面積占地面積133400總總 套套 數(shù)數(shù)一期768戶建筑面積建筑面積361800容容 積積 率率2.53

59、綠綠 化化 率率40%開盤時間開盤時間預(yù)計10月份建筑形態(tài)建筑形態(tài)板樓、高層交房標準交房標準毛坯外外 立立 面面外觀時尚簡約，線條挺拔俊朗項目地址項目地址長清長清區(qū)龍泉街東段路北長興美郡長興美郡硬件指標分析硬件指標分析客群分析客群分析公司職員、個體等中高收入客戶群體周邊配套周邊配套中小學：社區(qū)內(nèi)部配套24班小學，附近中學僅距小區(qū)一路之隔 綜合商場：銀座商場、大學商業(yè)街、明珠新世紀 小區(qū)地處長清區(qū)大型居住片區(qū)中心地段，配套設(shè)施齊全，多路公交車通過，出行方便，生活便利。 重點個案研究重點個案研究戶戶 型型面面 積積套套 數(shù)數(shù)套數(shù)比套數(shù)比戶型配比戶型配比兩室兩廳80-127 73295.3%66.8

60、%三室兩廳146364.7%33.2%長興美郡戶型配比分析長興美郡戶型配比分析分析：分析：項目位于長清區(qū)龍泉街東段路北，主力戶型是以兩室兩廳，面積在80-127 范圍之間的舒適戶型，整個項目可滿足較多住戶的住房需求。 重點個案研究重點個案研究p隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，長清的城市化進程也隨之加快。老城區(qū)逐漸完善，大學科技園的發(fā)展，長清邁入城市快速發(fā)展的階段。長清大學科技園是長清城市重點發(fā)展區(qū)域，具有生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能的城市新區(qū)，未來發(fā)展的核心區(qū)域。p長清老城區(qū)住宅在售項目較少，住宅項目多集中于大學城板塊，且大多為中高檔產(chǎn)品，引領(lǐng)長清區(qū)住宅市場的發(fā)展；產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，競爭激烈，但目前銷售