史蒂芬咨詢創(chuàng)意園租賃經(jīng)營方案課件

1、創(chuàng)意園項目租賃經(jīng)營方案創(chuàng)意園項目租賃經(jīng)營方案二二八年二月八年二月 依照項目總體發(fā)展定位，確立項目展示發(fā)布中心的核心地位，借助展示發(fā)布中心的經(jīng)營及推廣活動的舉辦來吸引紡織紡織行業(yè)、時尚行業(yè)、文化屆等方面人士或企業(yè)的關(guān)注，最終實現(xiàn)以展示發(fā)布中心的經(jīng)營帶動園區(qū)其它功能的發(fā)展，包括租賃部分的招商工作?？傮w工作思路總體工作思路經(jīng)營帶動租賃，租賃促進經(jīng)營經(jīng)營帶動租賃，租賃促進經(jīng)營經(jīng)營工作方案經(jīng)營工作方案經(jīng)營思路及模式經(jīng)營思路及模式經(jīng)營思路：借助外部專業(yè)經(jīng)營團隊的力量來開拓和完成展示發(fā)布中心的經(jīng)營工作，新仕誠公司全稱監(jiān)控經(jīng)營工作的開展和協(xié)調(diào)園區(qū)的各方資源。新仕誠獨立經(jīng)營體委托、監(jiān)控、協(xié)助合理回報經(jīng)營范圍與準

2、則經(jīng)營場地和相關(guān)設(shè)施宣傳資源物業(yè)管理經(jīng)營團隊經(jīng)營方案（總體及階段性）財務(wù)狀況經(jīng)經(jīng)營營模模式式經(jīng)營對象經(jīng)營對象1、產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)：紡織服裝類（包括服裝設(shè)計師）時尚類（如酒、汽車、手表等）2、行業(yè)協(xié)會：紡織服裝協(xié)會、設(shè)計師協(xié)會3、專業(yè)展覽活動策劃公司：藝術(shù)類（如字畫、陶藝、工藝品等）文化類（如音樂表演、媒體發(fā)布、專題講座或論壇等）經(jīng)營推廣工作經(jīng)營推廣工作推廣活動推廣活動1）項目信息發(fā)布及展示發(fā)布中心推介會）項目信息發(fā)布及展示發(fā)布中心推介會 活動時間：2008年5月（具體時間待定） 對象：紡織服裝企業(yè)主、服裝設(shè)計師、時尚人士、主流媒體記者、行業(yè)雜志記者 推介內(nèi)容： 項目背景和現(xiàn)狀概況 項目所具備的資

3、源和優(yōu)勢，項目整體發(fā)展定位 項目總體規(guī)劃、功能布局和首期改造概述 項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺） 2）大型宣傳推廣活動）大型宣傳推廣活動活動時間： 2008年6月（具體時間待定）活動籌劃方向：借助展示發(fā)布中心這一核心的落成，結(jié)合外部資源來組織具有社會和行業(yè)影響力的宣傳推廣活動，提升項目的整體知名度，吸引商家關(guān)注本項目，有效幫助招商工作和展示發(fā)布廳日后經(jīng)營工作的開展。經(jīng)營推廣工作經(jīng)營推廣工作推廣活動推廣活動經(jīng)營推廣工作經(jīng)營推廣工作外部推介外部推介針對紡織服裝企業(yè) 對象：對象：服裝協(xié)會和設(shè)計師協(xié)會會員以及與協(xié)會有關(guān)系的服裝行業(yè)人士 推介內(nèi)容：推介內(nèi)容：項目優(yōu)勢和整體發(fā)展定位項目總體規(guī)劃、

4、功能布局以及首期招租部分單體建筑的概況項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺） 操作要點：操作要點：行業(yè)刊物：選擇較佳的版面進行平面廣告投放定向直郵：設(shè)計較為輕便的宣傳物料，有選擇性地對協(xié)會的會員進行投遞（具體投遞名單由服裝協(xié)會配合提供）針對專業(yè)展覽公司經(jīng)營推廣工作經(jīng)營推廣工作外部推介外部推介 對象：對象：時裝展示活動策劃公司、汽車展覽策劃公司、媒體發(fā)布策劃公司 推介內(nèi)容：推介內(nèi)容：項目優(yōu)勢和整體發(fā)展定位項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺） 操作要點：操作要點：定向直郵：針對服裝展示發(fā)布中心設(shè)計宣傳物料（印刷版和電子版），有選擇性地對選定的公司進行投遞（尋求郵遞公司的協(xié)助）或者發(fā)送電子郵件

5、經(jīng)營成本與收入的測算經(jīng)營成本與收入的測算展示發(fā)布廳展示發(fā)布廳面積（）單方成本（元/）小計（元）備注建造成本426010004,260,000分攤成本42604001,704,000包括道路、綠化、水、電、消防等設(shè)施的投入裝修及設(shè)備成本5,000,000包括空調(diào)、燈光、音響等主要設(shè)備合計10,964,000成本投入估算成本投入估算經(jīng)營成本與收入的測算經(jīng)營成本與收入的測算展示發(fā)布廳展示發(fā)布廳出租單價出租單價（元（元/天）天）第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年每年出租15次每年出租40次每年出租50次每年出租60次每年出租60次產(chǎn)品發(fā)布中心（t臺）40,000600,000

6、 1,600,000 2,000,000 2,400,000 2,400,000 多功能廳（?。?0,000300,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,200,000 多功能廳（大）30,000450,000 1,200,000 1,500,000 1,800,000 1,800,000 1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 收入測算收入測算按照以上測算的結(jié)果，大約在三年可以回收預(yù)計投入的成本租賃工作方案租賃工作方案租賃思路及模式租賃思路及模式租賃思路：借助展示發(fā)布中心推廣活動以及省服裝協(xié)會方面的資源

7、的帶動，吸引目標商家關(guān)注本項目，結(jié)合項目所在區(qū)域和項目自身的條件制定合理租賃條件，盡快完成租賃的任務(wù)。招商總控招商團隊客戶（中小型客戶為主）宣傳配合開拓簽訂租約重點客戶（核心商家）租賃條件客戶接洽簽訂租約反饋市場信息評核客戶是否合乎標準租租賃賃模模式式租賃對象及其租賃操作方式租賃對象及其租賃操作方式 由于本項目租賃范圍比較大，物業(yè)類型也比較多，具體需要根據(jù)不同類型客戶的實際需求合理推介租賃物業(yè)，避免流失客戶。目標客戶對象目標客戶對象操作方式操作方式設(shè)計師之家知名設(shè)計師工作室、服裝企業(yè)設(shè)計及形象展示中心、時尚人士生活館等不提前建造，待承租客戶簽約后，結(jié)合客戶的需要進行建造展示廳及品牌總部國內(nèi)、外

8、一線知名服裝（服飾）品牌形象店按照承租客戶的需要靈活處理具體的間隔大開間廠房大型服裝企業(yè)的設(shè)計和展示總部、其它較大型從事創(chuàng)意設(shè)計類工作的公司只作外墻及門、窗的整改，盡量壓縮投入成本租賃推廣租賃推廣利用具有引領(lǐng)時尚潮流的雜志或媒體節(jié)目進行推廣利用具有引領(lǐng)時尚潮流的雜志或媒體節(jié)目進行推廣 對象：社會中較高層次的人群（如企業(yè)主、時尚人士、專業(yè)人士等） 媒體選擇：生活速遞、周末畫報等 操作形式：與相應(yīng)媒體進行合作溝通 推介內(nèi)容：分析紡織服裝業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展路向，說明走高端創(chuàng)新路線的必要性市政府提出的“退二進三”政策對舊工業(yè)廠房改造帶來新的生機項目優(yōu)勢和整體發(fā)展定位項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（t臺

9、） 租賃推廣租賃推廣 對象：時尚界、服裝行業(yè)專業(yè)群體（如企業(yè)主、設(shè)計師、時尚人士、下游服務(wù)公司、專業(yè)媒體等） 操作形式：公司自行籌建項目網(wǎng)站，將項目網(wǎng)站對外鏈接到行業(yè)內(nèi)具有影響力的網(wǎng)站上 操作要點：對項目網(wǎng)站整體架構(gòu)和發(fā)布內(nèi)容進行構(gòu)思和規(guī)劃，形成方案廣告公司對網(wǎng)站所涉及的平面設(shè)計提供方案聘請專業(yè)網(wǎng)站公司對項目網(wǎng)站進行組建，并負責(zé)日常維護 （以上要點需在工作方向明確后提交進一步的細化方案） 利用網(wǎng)站發(fā)布項目的信息利用網(wǎng)站發(fā)布項目的信息 針對設(shè)計師之家（a、b、c）、展示廳、品牌總部以及大開間廠房這幾個部分的物業(yè)分別進行了不同投資程度的測算，再結(jié)合市場的現(xiàn)有情況給予一定的分析，以便公司領(lǐng)導(dǎo)進行決策

10、，具體見下表：租賃成本與收入的測算租賃成本與收入的測算中等成本投入方案中等成本投入方案項目項目單方建造成本單方建造成本（元（元/）建造面積（）建造面積（） 建造成本（元）建造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本計算的月租金（元計算的月租金（元/ ）設(shè)計師之家a、b、c1500746411,196,0004050展示廳150026513,976,5004050品牌總部150048077,210,5004050合計1492222,383,000備注：該建造成本包括建筑物的土建成本和園區(qū)內(nèi)部相關(guān)配套的改造成本租金的估算已經(jīng)考慮給予承租客戶一定的免租期，以及頭三年的出租率不能達到100%

11、等條件在內(nèi)租賃成本與收入的測算租賃成本與收入的測算設(shè)計師之家（設(shè)計師之家（a a、b b、cc）、展示廳、品牌總部）、展示廳、品牌總部高成本投入方案高成本投入方案項目項目單方建造成本單方建造成本（元（元/）建造面積（）建造面積（） 建造成本（元）建造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本計算的月租金（元計算的月租金（元/）設(shè)計師之家a、b、c2000746414,928,0005060展示廳200026515,302,0005060品牌總部200048079,614,0005060合計1492229,844,000備注：該建造成本包括建筑物的土建成本和園區(qū)內(nèi)部相關(guān)配套的改造成本租金

12、的估算已經(jīng)考慮給予承租客戶一定的免租期，以及頭三年的出租率不能達到100%等條件在內(nèi)租賃成本與收入的測算租賃成本與收入的測算設(shè)計師之家（設(shè)計師之家（a a、b b、cc）、展示廳、品牌總部）、展示廳、品牌總部大開間廠房大開間廠房成本投入成本投入項目項目單方改造成本單方改造成本（元（元/）改造面積（）改造面積（） 改造成本（元）改造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本計算的月租金（元計算的月租金（元/ ）大開間廠房10001057610,576,00040備注：該改造成本包括門、窗、外墻和建筑物周邊綠化的改造費用以及園區(qū)內(nèi)部相關(guān)配套的改造費用租賃成本與收入的測算租賃成本與收入的測算

13、小結(jié)：小結(jié)： 根據(jù)項目總體發(fā)展定位，項目是朝著高端的方向發(fā)展。雖然從現(xiàn)有的接觸的部分客戶的反映情況來看，對項目租金的認可程度還沒有達到比較理想的程度；為了適應(yīng)長遠的發(fā)展，以及支持適應(yīng)長遠的發(fā)展，以及支持日后項目發(fā)展后的租金提升，我們認為項目需要按較高標準進行日后項目發(fā)展后的租金提升，我們認為項目需要按較高標準進行投入建造投入建造。 在滿足項目投入回收的基本條件之下，我們會在軟件上和項目的推廣上投入一定的力度，以促使租賃部分物業(yè)能夠達到較好的租金水平。租賃成本與收入的測算租賃成本與收入的測算第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年租賃部分設(shè)計師之家設(shè)計師之家a a、b b、c c1,222,418 2,185,274 2,570,417 3,090,359 3,205,902 展示廳和品牌展示廳和品牌總部總部1,246,930 2,253,760 2,656,492 3,200,180 3,321,000 大廠房大廠房1,269,133 2,538,266 2,538,266 2,792,093 2,792,093 經(jīng)營部分展示發(fā)布中心展示發(fā)布中心1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 合計合計5,088,482 5,088,482 10,577,301