建筑面積分攤詳解

1、第六章第六章 共有建筑面積分攤規(guī)則共有建筑面積分攤規(guī)則 l異產(chǎn)毗連房屋權屬分割清晰，不存在共有共用部位的，各戶異產(chǎn)毗連房屋權屬分割清晰，不存在共有共用部位的，各戶面積在各自范圍內(nèi)單獨計算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割面積在各自范圍內(nèi)單獨計算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。l歡迎大家加入測繪歡迎大家加入測繪qqqq群群369908109369908109l6.1 6.1 公用建筑面積的分類公用建筑面積的分類 l6.2 6.2 共有建筑面積的分攤原則共有建筑面積的分攤原則l6.3 6.3 共有建筑面積分類共有建筑面積

2、分類l6.4 6.4 共有建筑面積計算及分攤的若干細則共有建筑面積計算及分攤的若干細則l6.5 6.5 共有建筑面積確認共有建筑面積確認 l6.6 6.6 共有建筑面積分攤共有建筑面積分攤6.1 6.1 公用建筑面積的分類公用建筑面積的分類l公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。被分攤的公用建筑面積又分攤的公用建筑面積。被分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。稱為共有建筑面積。 l6.1.1 6.1.1 不被分攤的公用建筑面積不被分攤的公用建筑面積l6.1.2 6.1.2 共有建筑面積共有建筑面積6.2 共有建筑面積的分攤原則l

3、1)1)共有建筑面積的分攤，應以棟為單位進行。非本棟的共有建筑面積的分攤，應以棟為單位進行。非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟共有建筑面積不分攤共有建筑面積不在本棟分攤，本棟共有建筑面積不分攤到他棟。到他棟。l2)2)產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。議規(guī)定執(zhí)行。l3)3)無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關房屋的套（單元）無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤。內(nèi)建筑面積按比例進行分攤。l4)4)共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權人在共有建筑面共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權人在共有建筑面積

4、上的產(chǎn)權界。積上的產(chǎn)權界。6.3 共有建筑面積分類 l根據(jù)共有建筑面積的使用功能，可分為以下四類：根據(jù)共有建筑面積的使用功能，可分為以下四類：l1)1)整棟共有建筑面積：指為整棟服務的共有共用的整棟共有建筑面積：指為整棟服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。l2)2)功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這

5、一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)分攤。積，應由該功能區(qū)分攤。6.3 共有建筑面積分類 l3)3)層共有建筑面積：當各層的共有建筑不層共有建筑面積：當各層的共有建筑不同時，應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各同時，應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層分別進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公層分別進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，按層各自分別進行共走道等各不相同時，按層各自分別進行分攤。分攤。l4)4)其他共有建筑面積。其他共有建筑面積。6.4 共有建筑面積計算及分攤的若干細則共有建筑面積計算及分攤的若干細則 l6.4.16.4.1列為

6、不被分攤的公用建筑應視為一個產(chǎn)權列為不被分攤的公用建筑應視為一個產(chǎn)權單元，并參與分攤該棟相應的共有建筑面積。單元，并參與分攤該棟相應的共有建筑面積。l6.4.26.4.2設在棟內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、設在棟內(nèi)的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等獨立使用的房屋，應為一個產(chǎn)權委會、派出所等獨立使用的房屋，應為一個產(chǎn)權單元，參與分攤該棟相應的共有建筑面積。單元，參與分攤該棟相應的共有建筑面積。l6.4.36.4.3有附屬層（有附屬層（結構轉(zhuǎn)換層、技術層、避難層結構轉(zhuǎn)換層、技術層、避難層、架空層架空層等層高

7、等層高2.202.20米以上）的房屋，附屬層應劃米以上）的房屋，附屬層應劃分為獨立的功能區(qū)。分為獨立的功能區(qū)。l6.4.46.4.4一棟由裙樓相連的、有一棟由裙樓相連的、有多個塔樓的房屋多個塔樓的房屋，裙樓、各塔樓裙樓、各塔樓應劃分為不同功能區(qū)。應劃分為不同功能區(qū)。l6.4.56.4.5單一功能房屋存在多個單元時單一功能房屋存在多個單元時，按單元劃按單元劃分功能區(qū)分功能區(qū)。 6.4 共有建筑面積計算及分攤的若干細則共有建筑面積計算及分攤的若干細則l1) 1) 建在地面樓棟內(nèi)的建在地面樓棟內(nèi)的地下室出入口地下室出入口，按以下方，按以下方式處理：式處理：la)a)當?shù)孛鏄呛偷叵率覟橐粭澐课輹r，若該

8、出入口當?shù)孛鏄呛偷叵率覟橐粭澐课輹r，若該出入口僅為地下室服務，列為地下室應分攤的共有建筑僅為地下室服務，列為地下室應分攤的共有建筑面積；若該出入口同時為地面樓和地下室服務，面積；若該出入口同時為地面樓和地下室服務，列為其服務范圍應分攤的共有建筑面積。列為其服務范圍應分攤的共有建筑面積。lb)b)地面多棟樓共用一個地下室時，若該出入口僅地面多棟樓共用一個地下室時，若該出入口僅為地下室服務，列為地面樓不被分攤的公用建筑為地下室服務，列為地面樓不被分攤的公用建筑面積；若該出入口同時為地面樓和地下室服務，面積；若該出入口同時為地面樓和地下室服務，列為地面樓應分攤的共有建筑面積。列為地面樓應分攤的共有建

9、筑面積。6.4.66.4.6地下室通道的建筑面積處理地下室通道的建筑面積處理l2)2)建在地面樓棟外的地下室建在地面樓棟外的地下室出入口出入口，列為地下室，列為地下室應分攤的共有建筑面積。應分攤的共有建筑面積。l3)3)車道車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。由地下室各車位分攤。l4)4)地下室功能用房和地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走服務于本功能用房的專用走道道，由使用該功能用房的各戶進行分攤。，由使用該功能用房的各戶進行分攤。6.4.66.4.6地下室通道的建筑面積處理地下室通道的建筑面積處理l1)1)僅供一戶使用的，全部

10、計入該戶僅供一戶使用的，全部計入該戶分攤分攤建筑建筑面積。面積。l2)2)為不同功能區(qū)服務的，其面積列為相應功為不同功能區(qū)服務的，其面積列為相應功能區(qū)的共有建筑面積；為同一功能區(qū)服務的，能區(qū)的共有建筑面積；為同一功能區(qū)服務的，計入該功能區(qū)共有計入該功能區(qū)共有建筑面積建筑面積。6.4.7室外樓梯處理室外樓梯處理 1)1)為整棟服務的樓梯或電梯，整棟分攤（在個別樓層為整棟服務的樓梯或電梯，整棟分攤（在個別樓層或部分樓層有門不開的，不影響整棟分攤）?；虿糠謽菍佑虚T不開的，不影響整棟分攤）。l2)2)共有的屋頂樓梯間列為整棟的共有建筑面積。共有的屋頂樓梯間列為整棟的共有建筑面積。l3)3)因各層用途不

11、同，在不同位置設置高、低不同的樓因各層用途不同，在不同位置設置高、低不同的樓梯，但各樓梯之間所在某一層互通的，如梯，但各樓梯之間所在某一層互通的，如圖圖6-16-1中的中的1 1梯至梯至3 3梯，這些樓梯的梯間共有面積可合并為區(qū)間共梯，這些樓梯的梯間共有面積可合并為區(qū)間共有面積。如果某一層還設有專用梯，則按室內(nèi)專用梯有面積。如果某一層還設有專用梯，則按室內(nèi)專用梯處理。如處理。如圖圖6-26-2的第的第4 4層。層。 6.4.86.4.8室內(nèi)樓梯處理室內(nèi)樓梯處理l4)4)室內(nèi)專用梯室內(nèi)專用梯（樓梯、電梯），其通過（樓梯、電梯），其通過“不使不使用用”建筑的梯間共有面積，列為建筑的梯間共有面積，列

12、為“不使用不使用”和和“使用使用”兩部分建筑的區(qū)間共有面積；通過兩部分建筑的區(qū)間共有面積；通過“使用使用”建筑的梯間共有面積為建筑的梯間共有面積為“使用使用”部分部分建筑的區(qū)內(nèi)共有面積。建筑的區(qū)內(nèi)共有面積。6.4.86.4.8室內(nèi)樓梯處理室內(nèi)樓梯處理6.4.96.4.9穿過房屋的通道處理穿過房屋的通道處理l若此通道只為本棟服務，則列為本棟應分攤的共有建筑面積；否則，列為不被分攤的公用建筑面積。6.4.106.4.10走廊的處理走廊的處理l1)房屋除第一層(地面)外的其他各層的內(nèi)、外走廊，列為本層的共有建筑面積。l2)位于建筑物第一層（地面）、計算建筑面積的內(nèi)、外走廊，列為其服務范圍的共有建筑面

13、積。 l6.4.116.4.11當商場需要分割成當商場需要分割成通道通道和若干鋪位時，和若干鋪位時，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。比例分攤。 1) 1)兩棟獨立建筑物之間的兩棟獨立建筑物之間的架空通廊架空通廊列為不被列為不被分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積。 2)2)塔樓之間的架空通廊建筑面積列為相關功塔樓之間的架空通廊建筑面積列為相關功能區(qū)應分攤的共用建筑面積。能區(qū)應分攤的共用建筑面積。6.4.126.4.12架空通廊架空通廊6.4.13 門廊、雨蓬l1)為一戶獨立設置的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的分攤建筑面積

14、中。 l2)設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積列為共有建筑面積 6.5 共有建筑面積確認共有建筑面積確認l在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進入計算系統(tǒng)之前，可在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進入計算系統(tǒng)之前，可按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定: :l 1) 1)確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱。和名稱。l 2)2)將公用建筑面積劃分成應分攤的和不分攤將公用建筑面積劃分成應分攤的和不分攤的兩類。的兩類。6.5 共有建筑面積確認共有建筑面積確認 3)3)分析每一部分的應分攤公用建筑的服務范圍，并分析每一部

15、分的應分攤公用建筑的服務范圍，并按共有建筑服務范圍確定其服務功能區(qū)。僅服務按共有建筑服務范圍確定其服務功能區(qū)。僅服務于某一功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面于某一功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面積；服務于多個功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)間共積；服務于多個功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)間共有建筑面積。有建筑面積。6.5 共有建筑面積確認共有建筑面積確認 4)4)將區(qū)間共有建筑面積分攤后各區(qū)所得的分攤面積，將區(qū)間共有建筑面積分攤后各區(qū)所得的分攤面積，分別加到相應的區(qū)內(nèi)共有建筑面積中，然后按本分別加到相應的區(qū)內(nèi)共有建筑面積中，然后按本區(qū)內(nèi)的套內(nèi)建筑面積的比例進行分攤。即，先將區(qū)內(nèi)的套內(nèi)建筑面積的比例進行

16、分攤。即，先將從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級別的從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級別的共有建筑面積中，分別計算分攤系數(shù)，逐級分攤。共有建筑面積中，分別計算分攤系數(shù)，逐級分攤。6.6 共有建筑面積分攤共有建筑面積分攤 l6.6.16.6.1分攤公式分攤公式l按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算：按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算：ls si i=k=ks si i lk=k=s si i/s/si i l式中：式中：k k為面積的分攤系數(shù)，分攤系數(shù)取位至為面積的分攤系數(shù)，分攤系數(shù)取位至0.0000010.000001；ls si i為各單元參加分攤的套內(nèi)建筑面積

17、（為各單元參加分攤的套內(nèi)建筑面積（m m2 2）；）；ls si i為各單元分攤所得的共有建筑面積（為各單元分攤所得的共有建筑面積（m m2 2）；）；ls si i為需要被分攤的共有建筑面積總和（為需要被分攤的共有建筑面積總和（m m2 2）；）；ls si i為參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和（為參加分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和（m m2 2）。）。6.6.2 分攤方法分攤方法 l1)1)整體分攤整體分攤l使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。l分戶分攤的共有建筑面積共

18、有建筑面積分攤系分戶分攤的共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)數(shù)套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積l共有建筑面積分攤系數(shù)共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)共有建筑面積套內(nèi)建套內(nèi)建筑面積之和筑面積之和6.6.2 分攤方法分攤方法l2)2)多級分攤多級分攤l不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤應不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。l a)a)第一級分攤。根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑第一級分攤。根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、辦公、部位的服務范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、

19、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進行劃分。各功能區(qū)間共有建筑面積，不相同的區(qū)域進行劃分。各功能區(qū)間共有建筑面積，即棟共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面即棟共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積依比例分攤至各功能區(qū)。積依比例分攤至各功能區(qū)。la)a)第一級分攤第一級分攤l功能區(qū)分攤的共有建筑面積第一級分攤系數(shù)功能區(qū)分攤的共有建筑面積第一級分攤系數(shù)該功能該功能區(qū)自有建筑面積區(qū)自有建筑面積l第一級分攤系數(shù)功能區(qū)間共有建筑面積第一級分攤系數(shù)功能區(qū)間共有建筑面積各功能區(qū)自各功能區(qū)自有建筑面積之和有建筑面積之和l各

20、功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部積之和減去作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分。分。6.6.2 分攤方法分攤方法b)b)第二級分攤。某一功能區(qū)通過第一級分攤得到的共有建筑面積第二級分攤。某一功能區(qū)通過第一級分攤得到的共有建筑面積加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積，即為該功能區(qū)的共加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積，即為該功能區(qū)的共有建筑面積，依照第一級分攤的方法，按各層套內(nèi)的建筑面積有建筑面積，依照第一級分攤的方法，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層。依比例分攤至各層。l層分

21、攤共有建筑面積第二級分攤系數(shù)層分攤共有建筑面積第二級分攤系數(shù)該層套內(nèi)建筑面積該層套內(nèi)建筑面積l第二級分攤系數(shù)（第一級分攤得到的共有建筑面積第二級分攤系數(shù)（第一級分攤得到的共有建筑面積+ +層間共層間共有建筑面積）有建筑面積）各層套內(nèi)建筑面積之和各層套內(nèi)建筑面積之和l層套內(nèi)建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內(nèi)的層間共有層套內(nèi)建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積和作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分。建筑面積和作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分。6.6.2 分攤方法分攤方法lc)c)第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積加上

22、各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋加上各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各套。的套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各套。l分套分攤共有建筑面積第三級分攤系數(shù)分套分攤共有建筑面積第三級分攤系數(shù)該套該套內(nèi)建筑面積內(nèi)建筑面積l第三級分攤系數(shù)（第二級分攤得到的共有建筑第三級分攤系數(shù)（第二級分攤得到的共有建筑面積面積+ +層內(nèi)共有建筑面積）層內(nèi)共有建筑面積）各套內(nèi)建筑面積之各套內(nèi)建筑面積之和和l3)3)其它分攤其它分攤l a)a)房屋需要進一步分割時，參照上述方法在房屋需要進一步分割時，參照上述方法在上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。l b)b)

23、非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由部分房屋產(chǎn)權人共同使用的部位，有協(xié)間等由部分房屋產(chǎn)權人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準進行分攤，無協(xié)議的，參照議的，以協(xié)議為準進行分攤，無協(xié)議的，參照上述方法按建筑面積依比例分攤。上述方法按建筑面積依比例分攤。6.1.16.1.1不被分攤的公用建筑面積不被分攤的公用建筑面積l1)1)地下室或半地下室中設計作為地下室或半地下室中設計作為人防工程及中人防工程及中高層以上建筑的消防避難層高層以上建筑的消防避難層( (室室) )、屋面上計算屋面上計算面積的消防通道的建筑空間面積的消防通道的建筑空間的建筑面積。的建筑面積。

24、l2)2)獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的地下室中獨立的車位、車庫車位、車庫（包含自行車包含自行車庫庫） 、雜物間等的建筑面積。、雜物間等的建筑面積。6.1.16.1.1不被分攤的公用建筑面積不被分攤的公用建筑面積 3) 3)建在棟內(nèi)，為他棟或建在棟內(nèi)，為他棟或多棟服務的設備用房、值多棟服務的設備用房、值班警衛(wèi)室班警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設施用房、市政、管理用房、附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公用房屋及通道等設施用房、為社區(qū)服務的公用房屋及通道等公共公共配套房屋配套房屋的建筑面積。的建筑面積。l4)4)按規(guī)劃批建，層高在

25、按規(guī)劃批建，層高在2.202.20米以上的技術米以上的技術( (結構結構) )轉(zhuǎn)換層，架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠轉(zhuǎn)換層，架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。化等公共開放空間的建筑面積。 6.1.16.1.1不被分攤的公用建筑面積不被分攤的公用建筑面積l5)5)建設、開發(fā)單位自留、自用房屋建設、開發(fā)單位自留、自用房屋的建筑面積。的建筑面積。l6)6)用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑面積。建筑面積。6.1.2 6.1.2 共有建筑面積共有建筑面積l1)1)棟內(nèi)共有的棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井( (梯梯) )、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。垃圾道的建筑面積。l2)2)棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過( (走走) )道、門廊、