房地產(chǎn)會計相關(guān)處理規(guī)則-豫--汽車-布布

1、會計人員憑證制作規(guī)范為統(tǒng)一公司各會計人員在賬務(wù)處理上的一致性，便于日后的賬務(wù)查詢及匯總，結(jié)合公司實際和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科目核算的具體情況，特制定本規(guī)范，望各會計人員在處理日常會計實務(wù)時，以此為據(jù)，對號入座，嚴格操作。房地產(chǎn)開發(fā)成本共分為六大塊，具體包括：土地費用，前期工程費，建筑安裝工程費，市政基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開發(fā)間接費用。下面，針對各成本項目及其他會計科目在實際工作中所涉及的會計實務(wù)作如下相關(guān)會計分錄。一、 土地費用土地費用包括：1、土地使用權(quán)出讓金。2、土地征用及拆遷安置補償費。（1)土地征用費是指國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分

2、攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。 (2)拆遷安置補償費是指在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原使用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。公司在依法取得土地時一般要支付下列相關(guān)稅費：1 土地征用費2 土地出讓金3 土地購置（拍賣、招標）費4 拆遷補償費5 拍賣傭金6 土地交易費7 土地契稅8 其他土地費用在支付上面幾項費稅時，做會計分錄如下：借：開發(fā)成本土地費用貸：銀行存款/現(xiàn)金二、 前期工程費前期

3、工程費是指取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘察、測繪、“七通一平”等前期費用。具體明目如下：2.1 七通一平費2.1.1 臨時施工道路費2.1.2 臨時施工用水接入費2.1.3 臨時施工污水管接入費2.1.4 臨時施工用電接入費2.1.5 臨時施工用氣接入費2.1.6 臨時施工辦公電話接入費2.1.7 臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費2.1.8 場地平整 2.2 臨時設(shè)施2.2.1 臨時辦公室費2.2.2 臨時廁所費2.2.3 施工場地圍墻及門衛(wèi)室費2.2.4 臨時場地占用費2.2.5 臨時借用空地租費2.2.6 其他費2.3 可行性研究2.4 設(shè)計費2.4.1

4、 規(guī)劃(方案)設(shè)計費2.4.2 管線設(shè)計費2.4.3 施工圖設(shè)計費2.4.4 幕墻專項設(shè)計費2.4.5 裝飾專項設(shè)計費2.4.6 智能化專項設(shè)計費2.4.7 景觀專項設(shè)計費2.4.8 其他專項設(shè)計費2.4.9 規(guī)劃設(shè)計模型制作費2.4.10 制圖、曬圖費2.4.11 方案評審費2.5 行政規(guī)費及規(guī)劃報建2.5.1 項目報建費2.5.2 施工許可證費2.5.3 規(guī)劃管理費2.5.4 拆遷管理費2.5.5 審圖費2.5.6 價格評估費2.5.7 渣土費2.5.8 施工噪音管理費2.5.9 散裝水泥費2.5.10 工程質(zhì)量監(jiān)督費2.5.11 工程造價管理費2.5.12 安全監(jiān)督費2.5.13 勞動定

5、額測定費2.5.14 招投標管理費2.5.15 房屋所有權(quán)登記費2.5.16 綜合開發(fā)管理費2.5.17 房屋所有權(quán)登記工本費2.6 大配套費2.6.1 基礎(chǔ)設(shè)施配套費2.6.2 白蟻預(yù)防費2.6.3 地方教育附加費2.6.4 新型墻體材料專項費2.6.5 人防易地建設(shè)費2.7 水文地質(zhì)勘察2.7.1 地質(zhì)勘察費2.7.2 地下障礙物探測2.7.3 環(huán)境評測費2.7.4 水準測量工程測量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速測試2.7.7 建設(shè)項目日照分析工程測量2.7.8 交通分析費2.8 測繪2.8.1 面積測繪2.8.2 地形地貌測繪2.9 其他前期費用2.9.1 專家評審費2.9

6、.2 工程擔保費2.9.3 咨詢費公司在發(fā)生上述成本項目時，如果沒有取得正規(guī)發(fā)票，則需要做如下會計憑證：借：其他應(yīng)收款相關(guān)單位/個人貸：銀行存款/現(xiàn)金在經(jīng)辦人取得相關(guān)正規(guī)發(fā)票時，再做如下會計分錄沖賬：借：開發(fā)成本前期工程費貸：其他應(yīng)收款相關(guān)單位/個人當然，如果付款后直接取得了相關(guān)正規(guī)的費用發(fā)票，就直接做如下分錄：借：開發(fā)成本前期工程費貸：銀行存款/現(xiàn)金如沒取得正規(guī)發(fā)票，所支付的款項只能掛到往來賬上，不得直接做到成本費用里。三、 建筑安裝工程費建筑安裝工程作為工程的主體， 是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、

7、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。具體相關(guān)明目如下：3.1 建安工程費3.1.1 土建工程3.1.1.1 基礎(chǔ)工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固處理費3.1.1.1.3 樁基礎(chǔ)3.1.1.1.4 圍護及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1 土建(結(jié)構(gòu))工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.2 安裝工程3.1.2.1 照明電氣(強電)工程3.1.2.2 弱電智能化工程3.1.2.3 給排水工程3.1.2.4 消防安裝工程3.1.2.5 火災(zāi)報警工程3.1.2.6 煤氣安裝工程費3.1.2.7 綜合布線系統(tǒng)3.1.2

8、.8 避雷接地工程3.1.2.9 空調(diào)及通風工程3.1.2.10 供暖供熱工程3.1.2.11 電梯及自動扶梯3.1.2.12 航空燈3.1.2.13 停車設(shè)備3.1.2.14 室內(nèi)停車交通設(shè)施3.1.2.15 其他安裝工程費3.1.3 裝飾工程3.1.3.1 室內(nèi)精裝飾施工3.1.3.2 室外精裝飾施工3.2 樣板房/售樓處裝修3.2.1 樣板房裝修3.2.1.1 樣板房建筑及裝修3.2.1.2 樣板房內(nèi)家具3.2.1.3 樣板房內(nèi)家電3.2.2 售樓處裝修3.2.2.1 售樓處建筑及裝修3.2.2.2 售樓處內(nèi)家具3.2.2.3 售樓處內(nèi)家電3.2.2.4 售樓處景觀3.3 建安監(jiān)理費3.

9、3.1 建設(shè)監(jiān)理費3.3.2 安全監(jiān)理費3.4 檢驗檢測3.4.1 基坑監(jiān)測3.4.2 樁基檢測費(靜載)3.4.3 樁基檢測費(小應(yīng)變)3.4.4 樁基檢測費(高應(yīng)變)3.4.5 工程主體沉降觀測費3.4.6 其他3.5 景觀工程費3.6 工程造價咨詢費3.6.1 工程施工招標代理費3.6.2 工程設(shè)備招標代理費3.6.3 工程預(yù)算編審咨詢費3.6.4 工程結(jié)算編審咨詢費當發(fā)生上述相關(guān)明細項目的款項支出時，一般入預(yù)付賬款科目。公司財務(wù)人員接到各樓盤項目經(jīng)理所打的款項支付收據(jù)后，經(jīng)得主管領(lǐng)導(dǎo)批示支付款項，然后憑收據(jù)做如下會計分錄：借：預(yù)付賬款某項目經(jīng)理貸：銀行存款/現(xiàn)金當取得該樓盤的建筑發(fā)票時

10、,做如下會計分錄：借：開發(fā)成本建筑安裝工程費貸：預(yù)付賬款某項目經(jīng)理四、 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生，園林綠化等級園林環(huán)境工程費用。具體明目如下：4.1 電力基礎(chǔ)設(shè)施費4.1.1 供電貼費4.1.2 交納的電增容費4.1.3 設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費4.1.4 電源建設(shè)費4.2 給排水基礎(chǔ)設(shè)施費4.2.1 水增容費4.2.2 供水管網(wǎng)建設(shè)費4.2.3 雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費4.2.4 防洪管網(wǎng)建設(shè)費4.2.5 消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費4.2.6 中水基礎(chǔ)設(shè)施費4.3 燃氣基礎(chǔ)

11、設(shè)施費4.3.1 燃氣增容等規(guī)費4.3.2 煤氣管道的鋪設(shè)費4.3.3 煤氣配套費4.4 電視4.4.1 入網(wǎng)費4.4.2 有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)4.5 通訊工程費4.5.1 電話配套費4.5.2 電話增容費4.5.3 電話電纜集資費4.6 通訊線路及設(shè)備安裝4.6.1 寬帶網(wǎng)接入費4.6.2 智能化系統(tǒng)4.7 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費4.8 小區(qū)道路工程4.8.1 小區(qū)道路4.8.2 小區(qū)路燈4.9 環(huán)境景觀工程4.9.1 環(huán)衛(wèi)4.9.2 垃圾站(箱)4.9.3 滅蚊燈4.10 郵政4.11 配套監(jiān)理費4.12 配套預(yù)算標底編制費4.13 其他市政基礎(chǔ)工程費當發(fā)生上述成本費用并取得合法發(fā)票時,

12、做如下會計分錄：借：開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費貸：銀行存款/現(xiàn)金/應(yīng)付賬款等五、 公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的，獨立的，非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈于地方政府，政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。 公用設(shè)施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)和綠地(包括公園、小游園、組團綠地及其它塊狀、帶狀綠地)等設(shè)施。 具體明目如下：5.1 區(qū)內(nèi)公建費5.1.1 會所5.1.2 幼托5.1.3

13、 學校5.1.4 居委會5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公廁5.1.8 自行車棚5.1.9 露天停車場或停車設(shè)備5.1.10 鋼爐房5.1.11 水塔5.1.12 室外游樂設(shè)施5.2 小配套費5.3 物業(yè)開辦費5.4 公共設(shè)施維修基金5.5 其他公用配套設(shè)施費如發(fā)生上述成本費用時，在取得相關(guān)正規(guī)發(fā)票支付款項時，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本公用配套設(shè)施費貸：銀行存款/現(xiàn)金六、 開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位（工程部）在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。6.1 職工薪酬6.2 職工福利費6.3 辦公費6.4 修理費-6.5 通訊費6.6 差旅費（交

14、通費）6.7 水電費6.8 周轉(zhuǎn)房攤銷6.9 業(yè)務(wù)招待費6.10 車輛費6.11 折舊費6.12勞動保護費6.13 其他如發(fā)生上述相關(guān)費用并取得正式發(fā)票支付款項時，做如下會計分錄借：間接開發(fā)費用各明細項目貸：銀行存款/現(xiàn)金如報賬人之前有借款，則做如下會計分錄進行沖賬：借：間接開發(fā)費用各明細項目貸：其他應(yīng)收款報賬人開發(fā)間接費用月末進行歸集匯總后，要對其各明細項目進行結(jié)轉(zhuǎn)，月末此科目無余額。其會計分錄如下：借：開發(fā)成本開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用各明細項目七、 代收代交項目：對于公司在辦理購房協(xié)議時所代收代交的款項，如配套費用中的有線電視初裝費、天然氣初裝費；辦理房產(chǎn)證時的相關(guān)費用如維修基金、契稅

15、、辦證費；以及辦理銀行按揭時的相關(guān)費用如保險費、抵押登記費、抵押品管理費、工本費、預(yù)告登記費、代理費等，收到款項時做如下會計分錄：借：現(xiàn)金/銀行存款貸：其他應(yīng)付款代收項目明細當公司代客戶向相關(guān)職能部門交納了相關(guān)費用后，做如下會計分錄：借：其他應(yīng)付款代收項目明細貸：銀行存款/現(xiàn)金八、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)科目的會計分錄：（1）開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本時的會計分錄：借：開發(fā)成本開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用各明細項目（2）開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品時的會計分錄：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造開發(fā)的產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已實際投

16、入使用時，應(yīng)視為完工，此時應(yīng)把相應(yīng)的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品上。會計分錄為：借：開發(fā)產(chǎn)品X項目貸：開發(fā)成本間接開發(fā)費用土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公用配套設(shè)施費（3）當月實現(xiàn)了銷售收入，進行月末銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的會計分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品X項目（4）月末或年末進行損益結(jié)轉(zhuǎn)的會計分錄：A、結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入補貼收入營業(yè)外收入貸：本年利潤B、結(jié)轉(zhuǎn)成本、稅金、費用、支出的會計分錄借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費用（營業(yè)費用）管理費用財務(wù)費用營業(yè)外支出所得稅C、年末結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤借：本年利潤貸：未分配利潤九、 提取類會計分錄：9.1稅金：月末，

17、會計人員應(yīng)根據(jù)所開發(fā)票取得的收入進行各項稅金的提取。計提當月主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅 、印花稅的會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅（主營業(yè)務(wù)收入的5%）應(yīng)交城市維護建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%）教育費附加（營業(yè)稅的3%） 地方教育費附加 （營業(yè)稅的2%）印花稅（主營業(yè)務(wù)收入的0.05%） 應(yīng)交土地增值稅（主營業(yè)務(wù)收入的1.5%或3.5%） （注：印花稅本屬管理費用科目，但為了便于統(tǒng)計查詢，我們姑且放在稅金及附加里核算。）交納稅金時：借：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅教育費附加 地方教育費附加 印花稅 應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款/現(xiàn)金

18、計提所得稅的會計分錄如下：借：所得稅貸：應(yīng)交稅金所得稅交納稅金時：借：應(yīng)交稅金所得稅貸：銀行存款/現(xiàn)金計提土地使用稅的會計分錄如下：借：管理費用稅金貸：應(yīng)交稅金土地使用稅交納稅金時：借：應(yīng)交稅金土地使用稅貸：銀行存款/現(xiàn)金9.2固定資產(chǎn)折舊的提取和低值易耗品的攤銷9.2.1固定資產(chǎn)折舊的提取首先要根據(jù)固定資產(chǎn)的最低折舊年限進行提取前的金額核算（一）房屋、建筑物，為20年；（二）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；（三）與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；（四）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；（五）電子設(shè)備，為3年我們對固定資產(chǎn)采用平均年限法進行折舊計算，平

19、均年限法又稱為直線法，是將固定資產(chǎn)的折舊均衡地分攤到各期的一種方法。采用這種方法計算的每期折舊額均是等額的，其計算公式如下（凈殘值率一般按5%）：年折舊率（1預(yù)計凈利殘值率）/預(yù)計使用年限×100月折舊率年折舊率÷12月折舊額固定資產(chǎn)原價×月折舊率然后根據(jù)固定資產(chǎn)的使用部門對各固定資產(chǎn)提取折舊，其會計分錄如下借: 銷售費用折舊費 管理費用折舊費 開發(fā)間接費用折舊費 貸:累計折舊9.2.2低值易耗品的攤銷低值易耗品的攤銷采用“五五攤銷法”，即領(lǐng)用時攤一半，用到期攤一半，其會計分錄如下：借：銷售費用低值易耗品攤銷 管理費用低值易耗品攤銷 開發(fā)間接費用低值易耗品攤銷 貸

20、: 低值易耗品攤銷十、預(yù)付賬款和應(yīng)付賬款的入賬：為了便于對客戶進行歸類和往來賬務(wù)查詢，區(qū)分在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時是記入預(yù)付賬款還是應(yīng)付賬款,現(xiàn)規(guī)定如下：各開發(fā)項目預(yù)付給項目經(jīng)理的工程款記入預(yù)付賬款科目，所有上下游的供貨客戶往來賬務(wù)，記入應(yīng)付賬款科目，其會計實務(wù)分錄如下：公司憑各開發(fā)小區(qū)的項目經(jīng)理開出的收款收據(jù)，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后付款，同時注明開發(fā)的樓號，會計人員憑付款手續(xù)做如下會計分錄：借：預(yù)付賬款某項目經(jīng)理貸：銀行存款/現(xiàn)金對于上下游客戶，無論是提前付款還是貨到付款，其往來的業(yè)務(wù)均記入應(yīng)付賬款科目，相關(guān)會計分錄如下（備注：在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，同時所有的付款都從這

21、里走一道，即便是票款兩清的時候）：付款時，借：應(yīng)付賬款某客戶貸：銀行存款/現(xiàn)金取得合法發(fā)票后沖賬時，借：成本費用類相關(guān)科目貸：應(yīng)付賬款某客戶十一、其他應(yīng)收款科目：本科目值得注意是，有很多的存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等。這個科目的明細科目主要有：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計要區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把項目了解清楚以后才能做記賬憑證。關(guān)于各職能部門先支款后給發(fā)票的情況，發(fā)生時，做

22、會計分錄如下：借：其他應(yīng)收款職能部門貸：銀行存款/現(xiàn)金取得發(fā)票時再沖賬，做如下分錄借：開發(fā)成本對應(yīng)項目貸：其他應(yīng)收款職能部門這里需要注意的是，掛其他應(yīng)收款往來戶時，和應(yīng)付賬款一樣，不要掛單位經(jīng)辦人的姓名，要掛相關(guān)部門的單位名稱，以便于查詢沖賬。內(nèi)部個人借款的會計分錄參照上述分錄。十二、管理費用管理費用是指 企業(yè)行政管理部門 為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動 而發(fā)生的各項費用。 管理費用屬于期間費用用，在發(fā)生的當期就計入當期的損益。會計人員應(yīng)根據(jù)發(fā)生的具體業(yè)務(wù)把管理費用分為下列明細項目：12.1 職工薪酬12.2 福利費12.3 辦公費12.4 業(yè)務(wù)招待費12.5 差旅費12.6 車輛費12.7 咨詢、審計、評估費12.8 稅金12.9 折舊費12.10 協(xié)調(diào)費12.11 維修費12.12 通訊費12.13 其他發(fā)生時，做如下會計分錄：借：管理費用明細項目貸：其他應(yīng)收款/銀行存款/現(xiàn)金等十三、銷售費用（營業(yè)費用）銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品、自制半成品和提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的費用，包括由企業(yè)負擔的包裝費、運輸費、廣告費、裝卸費、保險費、委托代銷手續(xù)費、展覽費、租賃費（不含