銅陵市房地產(chǎn)市場研究報告65p

1、code of this report | 1 copyright centaline group， 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。20112011年銅陵市房地產(chǎn)市場研究報告年銅陵市房地產(chǎn)市場研究報告上海中原銅冠項目組 shanghai.2011.11code of this report | 2 copyright centaline group， 20102 21 1宏觀市場分析宏觀市場分析中觀市場分析中觀市場分析3 3微觀市場分析微觀市場分析code of this report | 3 copyright ce

2、ntaline group， 2010part part 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境code of this report | 4 copyright centaline group， 201020102010年至今經(jīng)濟環(huán)境背景年至今經(jīng)濟環(huán)境背景金融方面金融方面n銀行對對于房價下跌的承受能力為30%,開發(fā)商不良貸款為1.2%，個人按揭不良貸款為0.9%；n信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資業(yè)務(wù)緊繃；n萬億美元的熱錢在中國境內(nèi)流轉(zhuǎn)；n開發(fā)商與個人貸款占據(jù)銀行放貸的20%;n持續(xù)下行的股市；n存款準備金提高到21.5%,3700億資金在市場凍結(jié)；宏觀方面宏觀方面n大宗商品價格經(jīng)歷多輪持續(xù)上漲，最近呈現(xiàn)漲跌反復(fù)；n結(jié)構(gòu)性

3、調(diào)整；ncpi持續(xù)上漲；n2009年全國貨幣總量63萬億，n2010年達到81萬億n人民幣增幅達到28%，gdp為10.3%；n希臘危機，歐洲危機，人民幣升值壓力大；政治政策方面政治政策方面n兩會壓力，民生問題直將住房矛頭指向政府，而非開發(fā)商企業(yè)；n兩級分化的壓力兩級分化的壓力；n保障性住房出臺，70%土地供應(yīng)比例箭在弦上；n教育改革醫(yī)療改革，住房改革；code of this report | 5 copyright centaline group， 2010當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境自自2010.1.162010.1.16以來，存款準備金率共上調(diào)以來，存款準備金率共上調(diào)1111次，已達到次，

4、已達到21.5%,21.5%,累計升幅達到累計升幅達到400400個點個點。從從20102010年年1010月起，連續(xù)月起，連續(xù)5 5次加息，加息頻次密集，利率已進入上升通道，次加息，加息頻次密集，利率已進入上升通道，貨幣環(huán)境已呈現(xiàn)明顯的緊縮。貨幣環(huán)境已呈現(xiàn)明顯的緊縮。數(shù)據(jù)上調(diào)時間存款基準利率存款基準利率貸款基準利率貸款基準利率調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整后調(diào)整幅度2011年4月5日3.25%0.25%6.31%0.25%2011年2月9日3.00%0.25%6.06%0.25%2010年12月26日2.75%0.25%5.81%0.25%2010年10月20日2.50%0.25%5.56%0.25%2

5、008年12月23日2.25% -0.27%5.31%-0.27%2008年11月27日2.52%-1.08%5.58%-1.08%2008年10月30日3.6%-0.22%6.66%-0.27%2008年10月09日3.87%-0.27%6.93%-0.27%2007年12月21日4.14%0.27%7.47%0.18%2007年9月15日3.87%0.27%7.29%0.27%存款準備金率走勢存款準備金率走勢存貸利率走勢存貸利率走勢code of this report | 6 copyright centaline group， 2010一季度國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)向好，但通脹壓力持續(xù)以及新增貸款

6、的進一步回落，再度引一季度國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)向好，但通脹壓力持續(xù)以及新增貸款的進一步回落，再度引發(fā)對二季度加息預(yù)期與市場流動性收縮的政策預(yù)估，從而進一步增加購房者的置發(fā)對二季度加息預(yù)期與市場流動性收縮的政策預(yù)估，從而進一步增加購房者的置業(yè)成本及開發(fā)企業(yè)的融資成本。業(yè)成本及開發(fā)企業(yè)的融資成本。當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境通脹壓力持續(xù)再度引發(fā)加息預(yù)期通脹壓力持續(xù)再度引發(fā)加息預(yù)期：自2010年月cpi突破，并持續(xù)在5 5左右徘徊左右徘徊，同時ppi持續(xù)高位運行，未來將對cpi有明顯的傳導(dǎo)作用中國進入中度通賬期，且將長期存在。月份國內(nèi)cpicpi已突破已突破5%5%警戒線警戒線，下一階段有進一步加息下一階段有進

7、一步加息可能。新增貸款進一步回落、市場流動性再次收緊新增貸款進一步回落、市場流動性再次收緊：持續(xù)個月的回落，月份我國新增人民幣貸款7396億元，同比少增208億元表明貨幣政策緊縮的持續(xù)政策已經(jīng)奏效 。同時廣義貨幣中國4月份m2m2增增15.3%15.3%，繼續(xù)維持在近兩年來的最低點兩年來的最低點； code of this report | 7 copyright centaline group， 2010當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)利率進入持續(xù)上升通道，利率進入持續(xù)上升通道，通過進一步提升開發(fā)商的資金成本、通過進一步提升開發(fā)商的資金成本、購房者的購房成本，使供求關(guān)系發(fā)生變化；購房者的購房

8、成本，使供求關(guān)系發(fā)生變化；初期的影響面雖較小，但持續(xù)后形成累加效應(yīng)以及提升預(yù)期，將對市場有明顯影響；初期的影響面雖較小，但持續(xù)后形成累加效應(yīng)以及提升預(yù)期，將對市場有明顯影響；信貸資金成本上升信貸資金成本上升銀行存款利率上升銀行存款利率上升流動性收緊流動性收緊加息影響加息影響開發(fā)商開發(fā)商需求者需求者加快銷售回籠加快銷售回籠主動跟進儲地機主動跟進儲地機會會資金緊張資金緊張資金較充足資金較充足一線城市一線城市量跌價平量跌價平通常要加息通常要加息實現(xiàn)累計效實現(xiàn)累計效應(yīng)后應(yīng)后首套需求首套需求改善需求改善需求保值型需保值型需求求購買力較弱時暫時觀望購買力較弱時暫時觀望 購買力較強初期受影響小購買力較強初期

9、受影響小初期受影響較小初期受影響較小二線城市二線城市量價齊跌量價齊跌三四線城市三四線城市量價平穩(wěn)量價平穩(wěn)資金由高風(fēng)險流向低風(fēng)險資金由高風(fēng)險流向低風(fēng)險code of this report | 8 copyright centaline group， 2010part 2part 2政策回顧政策回顧code of this report | 9 copyright centaline group， 2010政策回顧政策回顧2010.4.172010.4.17“新國十條新國十條”提出背景提出背景堅持遏制不合理住房需求堅持遏制不合理住房需求建立考核問責(zé)機制建立考核問責(zé)機制90平米以上首付，首付比例大

10、于30%，二套住房首付比例高于50%，1.1倍基準利率。商品住宅、價格上漲過快、供應(yīng)緊張地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住宅貸款；對不能提供一年當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住宅貸款;針對過快上漲的房價，國家于針對過快上漲的房價，國家于20102010年月中旬頒布了年月中旬頒布了“國十條國十條”調(diào)控政調(diào)控政策，通過執(zhí)行嚴格的策，通過執(zhí)行嚴格的差異化信貸政差異化信貸政策策打擊投機性消費，為樓市降溫。打擊投機性消費，為樓市降溫。增加住房的有效供應(yīng)增加住房的有效供應(yīng)加快保障性住房安居建加快保障性住房安居建設(shè)工程設(shè)工程加強市場監(jiān)管加強市場監(jiān)管code of thi

11、s report | 10 copyright centaline group， 2010政策回顧政策回顧2010.9.292010.9.29“新國九條新國九條”4.174.17新政后局部成交量出現(xiàn)萎縮，調(diào)控效果初顯，為繼續(xù)鞏固成果，繼新政后局部成交量出現(xiàn)萎縮，調(diào)控效果初顯，為繼續(xù)鞏固成果，繼續(xù)平穩(wěn)市場，續(xù)平穩(wěn)市場，20102010年年9 9月月2929日政府出臺了更為嚴厲的政策。日政府出臺了更為嚴厲的政策。提出背景提出背景加大房地產(chǎn)加大房地產(chǎn)調(diào)控落地力調(diào)控落地力度度增加住房有增加住房有效供應(yīng)效供應(yīng)完善差別化完善差別化住宅信貸政住宅信貸政策策加大住房市加大住房市場交易檢查場交易檢查環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)相關(guān)

12、稅收政相關(guān)稅收政策策重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅試點改革工作推進房產(chǎn)稅試點改革工作，并逐步擴大至全國。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上的住房貸各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上的住房貸款；款；對貸款購買商品住房的，首付比例調(diào)整為30%及以上。code of this report | 11 copyright centaline group， 2010本輪政策回顧本輪政策回顧2011.1.162011.1.16“新國八條新國八條”市場背景市場背景在房價快速上漲、市場規(guī)模大幅攀升、供需結(jié)構(gòu)日益不合

13、理、歷次調(diào)控效果不佳的背景下:擺在政府面前是廣大民眾對政府公信力的質(zhì)疑廣大民眾對政府公信力的質(zhì)疑。2010年底全國70個大中城市出現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲連續(xù)環(huán)比上漲態(tài)勢，并且通脹壓力持續(xù)增加通脹壓力持續(xù)增加，在此背景下，國務(wù)院于2011年月16日出臺的“新國八條”調(diào)控史無前例。宏觀背景宏觀背景“新國八條新國八條”主要內(nèi)容主要內(nèi)容落實住房保障和穩(wěn)定房價落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)制度工作的約談問責(zé)制度堅持和強化輿論導(dǎo)向堅持和強化輿論導(dǎo)向調(diào)整完善相關(guān)稅收調(diào)整完善相關(guān)稅收政策加強稅收管理政策加強稅收管理嚴格住宅用地管理嚴格住宅用地管理合理引導(dǎo)住宅需求合理引導(dǎo)住宅需求強化差別化信貸政策強化差別化信貸政

14、策調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買年不足購買年不足轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按照銷售收入統(tǒng)統(tǒng)一按照銷售收入統(tǒng)一征稅一征稅。各地要增加土地的有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通住宅用地不不低于建設(shè)用地總供應(yīng)量的低于建設(shè)用地總供應(yīng)量的7070。原則上對已有一套住宅的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，能夠提供?dāng)?shù)匾荒昴晗蘩U稅證明當(dāng)?shù)匾荒昴晗蘩U稅證明或社會保社會保險繳納證明的險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶徱惶鬃》肯拶徱惶鬃》?。對已?jīng)擁有套住房及以上的套住房及以上的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，套住房套住房的非戶籍居民家庭，無法提無法提供供當(dāng)?shù)匾荒昴晗蘩U稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｆ湓诒拘姓?/p>

15、停其在本行政區(qū)內(nèi)向其購房。區(qū)內(nèi)向其購房。對貸款購買第二套住宅的家庭，首付比例不低于低于60%,60%,貸款利率不低于基準利率的基準利率的1.11.1。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ≌瑑r格控制目標和要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住宅的首付比例和利率。code of this report | 12 copyright centaline group， 2010本輪政策回顧本輪政策回顧2011.1.162011.1.16“新國八條新國八條”“新國八條新國八條”在在20102010年房地產(chǎn)兩輪調(diào)控的基礎(chǔ)上再次升級，年房地產(chǎn)兩輪調(diào)控的基礎(chǔ)上再次升級，調(diào)控力度史無前例，調(diào)控決心

16、可謂堅定；調(diào)控力度史無前例，調(diào)控決心可謂堅定；行政干預(yù)已進入強硬階段，其中行政干預(yù)已進入強硬階段，其中“去桿杠化、去需求化、市場化去桿杠化、去需求化、市場化”的意圖更加明顯；的意圖更加明顯；特征其一特征其一: :信貸進一步緊縮信貸進一步緊縮n對于購買二套房的家庭，首付比例由30提高到不低于60%，貸款基準利率上升為1.1。特征其二特征其二: :限購范圍擴大限購范圍擴大n各直轄、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定城市內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購政策。特征其五特征其五: :嚴格問責(zé)機制嚴格問責(zé)機制n各地要加各類保障性用地的供應(yīng)，該類用地總量不低于建設(shè)用地總供應(yīng)量的70 。特征其

17、四特征其四: :加強稅收征管加強稅收征管n調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)交易稅政策，不足年全額征收。n對房價明顯超過周邊區(qū)域的房地產(chǎn)項目，進行土地增值稅清算和稽查。特征其三特征其三: :保障房用地面積具體指保障房用地面積具體指標標n嚴格施行問則 ，對政策落實不到位的，工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。n加強對商業(yè)信貸款的監(jiān)督。特征其六特征其六: :強化輿論引導(dǎo)強化輿論引導(dǎo)n引導(dǎo)居民，作好政策與輿論宣傳導(dǎo)向，對制造、散布虛假信息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。code of this report | 13 copyright centaline group， 2010本輪政策的發(fā)展趨勢本輪政策的發(fā)展趨勢其

18、一：其一：調(diào)控總體特征調(diào)控總體特征呈現(xiàn)“調(diào)控力度越發(fā)嚴格越發(fā)嚴格，范圍越發(fā)擴張越發(fā)擴張，內(nèi)容越發(fā)具象越發(fā)具象”的趨勢。其二：其二：調(diào)控核心關(guān)鍵調(diào)控核心關(guān)鍵以信貸、限購、信貸、限購、 稅收稅收三大方面為核心，實現(xiàn)“提門檻、加成本、提門檻、加成本、 抑需求抑需求”。其四：其四：調(diào)控后市場發(fā)展方向調(diào)控后市場發(fā)展方向資金從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的力度將進一步增大，由于本輪宏觀調(diào)控的目標是住宅，具有良好發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性進一步得到確認進一步得到確認。加上市場現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)價格一直偏低，以以及目前良好的心理預(yù)期，預(yù)測兩年內(nèi)商業(yè)物業(yè)價格至少還存在20%50%20%50%的補漲補漲空間空

19、間。其三：其三：調(diào)控后市場預(yù)測調(diào)控后市場預(yù)測在行政干預(yù)代替市場調(diào)節(jié)的前提下，一旦政策限購令全面鋪開，則一二線城市、甚至部分房價過高的三線城市市場成交迅迅速進入冰點，進入觀望期。速進入冰點，進入觀望期。一旦政策放寬，政策周期拉長，但調(diào)控沒有立竿見影，則購房需求則將被全面觸發(fā)，市場成交將迅速回升，市場在震蕩中成交將迅速回升，市場在震蕩中仍會保持平穩(wěn)前行仍會保持平穩(wěn)前行。code of this report | 14 copyright centaline group， 201020102010年年-至今持續(xù)政策的發(fā)展趨勢至今持續(xù)政策的發(fā)展趨勢指標指標2010.4.17“新國十條新國十條”2010

20、.9.29“新國五條新國五條”2011.1.16“新國八條新國八條”實施落實情況實施落實情況信貸全國統(tǒng)一標準限購17個個城市出臺限購條令稅收年初相應(yīng)出臺了房產(chǎn)交易營業(yè)稅，房產(chǎn)稅試點土地規(guī)范全國675個城市中608個出臺個出臺了新建住宅價格控制目標保障房政府工作會議明確提出加大保障房和危房改造,政府資助1030億億逐步緊縮逐步緊縮趨于嚴格趨于嚴格目標明確目標明確越發(fā)具象越發(fā)具象政府工作會議中明確提出堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控政府工作會議中明確提出堅定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控, ,建立長效果調(diào)控機制；建立長效果調(diào)控機制；在在1.261.26日出臺新國八條政策后各地政府相應(yīng)出臺調(diào)控目標日出臺新國八條政策后各地

21、政府相應(yīng)出臺調(diào)控目標, ,深化對政策執(zhí)行深化對政策執(zhí)行, ,預(yù)計本輪調(diào)控短期內(nèi)難以松動。預(yù)計本輪調(diào)控短期內(nèi)難以松動。涉及面逐步擴大涉及面逐步擴大趨于嚴厲趨于嚴厲越發(fā)緊縮越發(fā)緊縮涉及面越發(fā)擴大涉及面越發(fā)擴大越發(fā)嚴厲越發(fā)嚴厲越發(fā)嚴格越發(fā)嚴格越發(fā)具象越發(fā)具象越發(fā)具象越發(fā)具象code of this report | 15 copyright centaline group， 2010滬版細則分析滬版細則分析“滬九版滬九版”細則可謂細則可謂標準版地方細則標準版地方細則, ,與與“國八條國八條”趨于一致趨于一致特征一：信貸進一步緊特征一：信貸進一步緊縮縮特征二：限購范圍擴大特征二：限購范圍擴大特征三：保

22、障用房面積具體指特征三：保障用房面積具體指標標特征四：加強了稅收監(jiān)管特征四：加強了稅收監(jiān)管特征五：嚴格的問責(zé)機制特征五：嚴格的問責(zé)機制特征六：強化輿論導(dǎo)向特征六：強化輿論導(dǎo)向code of this report | 16 copyright centaline group， 2010各城市細則對比與分析各城市細則對比與分析從限購政策實施來看，差異較為明顯，從限購政策實施來看，差異較為明顯，北京最為嚴格北京最為嚴格，東部發(fā)達，東部發(fā)達一二線城市次之一二線城市次之，中西部，中西部三四線城市較為寬松三四線城市較為寬松，大量未限購三線城市會出現(xiàn)，大量未限購三線城市會出現(xiàn)需求向下擠壓需求向下擠壓cod

23、e of this report | 17 copyright centaline group， 2010各城市細則對比與分析各城市細則對比與分析一季度全國一季度全國608608個城市公布了年度新建住宅價格控制目標，但除北京個城市公布了年度新建住宅價格控制目標，但除北京“穩(wěn)中有降穩(wěn)中有降”外，大外，大多數(shù)城市房價掛鉤多數(shù)城市房價掛鉤gdpgdp增長，反映地方政府利益占位增長，反映地方政府利益占位code of this report | 18 copyright centaline group， 2010從從住房交易住房交易、轉(zhuǎn)手、持有各個環(huán)節(jié)加大成本，升級限購控制，提升信貸門檻，貨幣政策緊轉(zhuǎn)

24、手、持有各個環(huán)節(jié)加大成本，升級限購控制，提升信貸門檻，貨幣政策緊縮縮，調(diào)控著眼點調(diào)控著眼點“堵堵”大于大于“疏疏”，意指在壓制需求達到遏止房價過快上漲的目的；，意指在壓制需求達到遏止房價過快上漲的目的；當(dāng)前政策與經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)出的當(dāng)前政策與經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)出的“去桿杠化、去需求化、去市場化、去流動性去桿杠化、去需求化、去市場化、去流動性”。信貸信貸稅收稅收房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅限購限購規(guī)范規(guī)范貨幣貨幣緊縮緊縮政策回顧總結(jié)政策回顧總結(jié)多管齊下，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)承受較大的壓力，多管齊下，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)承受較大的壓力，后續(xù)政策的調(diào)控仍會以控制房價、促使房價下降為目標。后續(xù)政策的調(diào)控仍會以控制房價、促使房價下降為目

25、標。code of this report | 19 copyright centaline group， 2010part 3part 3政策發(fā)展趨勢政策發(fā)展趨勢code of this report | 20 copyright centaline group， 2010未來政策持續(xù)關(guān)注點未來政策持續(xù)關(guān)注點加息及提升準備金率加息及提升準備金率n政府將進一步加大購房者置業(yè)成本置業(yè)成本，提高開發(fā)企業(yè)資金使用成本，后續(xù)加息上升通道持續(xù)存在使用成本，后續(xù)加息上升通道持續(xù)存在。行政調(diào)控政策加碼行政調(diào)控政策加碼n國家可能在二三季度二三季度出臺新的房產(chǎn)行政干預(yù)政策新的房產(chǎn)行政干預(yù)政策，開發(fā)企業(yè)的價格和銷

26、售壓力加強價格和銷售壓力加強。房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會大范圍推房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會大范圍推廣廣n2011年政府對房產(chǎn)稅并沒有大幅度推廣實行的意圖，試點城市的影響力并沒有預(yù)期的明顯預(yù)期的明顯，而只是對一部分客群一部分客群產(chǎn)生一定的心理威懾力心理威懾力。保障房規(guī)?；胧斜Ｕ戏恳?guī)模化入市n今年保障房會形成一個比較大的市場變量市場變量，應(yīng)密切關(guān)注上海保障房的建設(shè)進度以及入市標準，以及對建設(shè)進度以及入市標準，以及對現(xiàn)有市場供需的波動性影響現(xiàn)有市場供需的波動性影響。code of this report | 21 copyright centaline group， 2010未來市場趨勢預(yù)判未來市場趨勢預(yù)判企業(yè)企業(yè):

27、 : 20102010年大型企業(yè)、央企、專注于三四線城市的企業(yè)和高周轉(zhuǎn)的四類企業(yè)年大型企業(yè)、央企、專注于三四線城市的企業(yè)和高周轉(zhuǎn)的四類企業(yè)抗沖擊能力更強。抗沖擊能力更強。成交量成交量: : 整體成交量下滑是必然趨勢，并且持續(xù)半年至一年。整體成交量下滑是必然趨勢，并且持續(xù)半年至一年。房價房價: : 房價將得到一定幅度的遏制，不大可能大幅度出現(xiàn)新一輪暴漲。房價將得到一定幅度的遏制，不大可能大幅度出現(xiàn)新一輪暴漲。產(chǎn)品產(chǎn)品: : 改善型產(chǎn)品沖擊較大，小戶型、中低價位住宅受沖擊較小。改善型產(chǎn)品沖擊較大，小戶型、中低價位住宅受沖擊較小。城市城市: : 一線二線城市沖擊大，降價勢在必行，三線四線城市市場逐漸

28、開始低迷，一線二線城市沖擊大，降價勢在必行，三線四線城市市場逐漸開始低迷，部分城市已開始降價。部分城市已開始降價。code of this report | 22 copyright centaline group， 2010標桿房企研究標桿房企研究part 4part 4code of this report | 23 copyright centaline group， 2010一季度一季度top10top10入榜門檻底線達到入榜門檻底線達到8888億，同比大幅上升億，同比大幅上升64%64%，top20top20入榜入榜門檻也再度提升。門檻也再度提升。20112011年第一季度房企年第一

29、季度房企top10top10進榜門檻進榜門檻20112011年第一季度房企年第一季度房企top20top20進榜門檻進榜門檻n 從top10入榜門檻來看，2011年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額top10榜單和銷售面積top10榜單的門檻分別為88億元和54萬平方米,對比2010年一季度，top10企業(yè)銷售金額入榜門檻增幅達64%;n 在top20榜單中，銷售金額和銷售面積入榜門檻分別為33億元和30萬平方米，而2010年一季度入榜門檻為29億元和27萬平方米，入榜門檻亦再度提升;n top30榜單銷售金額和銷售面積門檻也分別達到20億元和17萬平方米;標桿房企銷售額情況標桿房企銷售額情況co

30、de of this report | 24 copyright centaline group， 2010三大梯隊特征明顯，第一梯隊比較穩(wěn)固，第二梯隊有向第一梯隊沖刺三大梯隊特征明顯，第一梯隊比較穩(wěn)固，第二梯隊有向第一梯隊沖刺的可能，第三梯隊競爭加劇的可能，第三梯隊競爭加劇2011第一季度標桿房企梯隊格局表第一季度標桿房企梯隊格局表級別級別2011年一季度銷售金額年一季度銷售金額top30榜（億元）榜（億元）2010年一季度銷售金額年一季度銷售金額top20榜（億元）榜（億元）范圍范圍企業(yè)個數(shù)企業(yè)個數(shù)均值均值范圍范圍企業(yè)個數(shù)企業(yè)個數(shù)均值均值第一梯隊第一梯隊100億以上6187100億以上11

31、45第二梯隊第二梯隊50-100億97750-100億1068第三梯隊第三梯隊20-50億153020-50億936級別級別2011年一季度銷售面積年一季度銷售面積top30榜（萬平方米）榜（萬平方米）2011年一季度銷售面積年一季度銷售面積top20榜（萬平方米）榜（萬平方米）范圍范圍企業(yè)個數(shù)企業(yè)個數(shù)均值均值范圍范圍企業(yè)個數(shù)企業(yè)個數(shù)均值均值第一梯隊第一梯隊100萬以上7179100萬以上3116第二梯隊第二梯隊50-100萬56050-100萬580第三梯隊第三梯隊20-50萬163020-50萬1238第一梯隊：第一梯隊：6家超大型企業(yè)依然維持穩(wěn)定地位，相比去年一季度僅萬科一家企業(yè)銷售突破

32、百億，今年6家企業(yè)銷售業(yè)績?nèi)窟^百。第二梯隊：第二梯隊：銷售金額在50-100億元之間，有9家企業(yè)入榜。此陣營中不少企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、區(qū)域方面的戰(zhàn)略布局，未來也有向第一梯隊沖擊的可能。第三梯隊：第三梯隊：銷售金額在20-50億元的企業(yè)擴大至15家，競爭較為激烈。值得一提的是這一梯隊中的新城控股，目前該企業(yè)一方面在全面區(qū)域化后內(nèi)部管控優(yōu)化，流程完善，另一方面正在尋求新的資本化路徑，為下一步的規(guī)模擴張做好了鋪墊。標桿房企銷售額情況標桿房企銷售額情況code of this report | 25 copyright centaline group， 2010弱市下維持銷售業(yè)績高增長，萬科、恒大繼續(xù)領(lǐng)

33、跑市場弱市下維持銷售業(yè)績高增長，萬科、恒大繼續(xù)領(lǐng)跑市場萬科、恒大萬科、恒大20102010年及年及20112011年一季度銷售面積和銷售金額對比年一季度銷售面積和銷售金額對比2011年一季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額年一季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額top10排名排名企業(yè)名稱企業(yè)名稱銷售金額銷售金額(億元億元)1萬科集團3202恒大集團2013萬達集團1874中海外1615保利地產(chǎn)1426綠地集團1097龍湖集團988碧桂園959雅居樂9310綠城中國88n在政策調(diào)控不斷的弱市下，萬科集團和恒大地產(chǎn)依舊保持高速增長，進一步穩(wěn)固了行業(yè)領(lǐng)先的地位，并繼續(xù)拉大同其他房企的差距。n綜觀2011年一季度銷售榜單，萬科集

34、團最終以320億的銷售業(yè)績赫然位居首位，該數(shù)據(jù)與其2010年一季度145億元的銷售金額相比，增幅更高達121%。恒大地產(chǎn)2011年一季度也實現(xiàn)了量的飛躍，囊入201億元，較去年同期增長135%。標桿房企銷售額情況標桿房企銷售額情況code of this report | 26 copyright centaline group， 20102009年年-2011年年5月上海地區(qū)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售狀況月上海地區(qū)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售狀況2009年年2010年年2011年年(1-5)月月開發(fā)商開發(fā)商銷售金額（銷售金額（億元）億元）銷售面積（銷售面積（萬平米）萬平米）開發(fā)商開發(fā)商銷售金額（銷售金

35、額（億元）億元）銷售面積（銷售面積（萬平米）萬平米）開發(fā)商開發(fā)商銷售金額（銷售金額（億元）億元）銷售面積（銷售面積（萬平米）萬平米）保利保利100.3 77.1 綠地綠地100.4 62.4 綠地綠地23.1 13.4 綠地75.6 53.9 保利76.8 41.0 保利22.3 12.3 金地36.3 23.0 金地26.2 12.4 華潤12.8 3.0 龍湖24.1 11.4 華潤20.0 4.0 龍湖8.2 4.0 華潤22.6 5.2 龍湖31.7 15.6 萬科7.4 4.2 中海22.2 10.5 招商15.2 7.9 招商5.7 2.5 綠城20.2 8.2 中海11.4 3.

36、2 綠城5.2 1.1 招商14.5 13.0 綠城11.1 2.4 金地2.8 1.1 萬科12.4 7.5 萬科7.5 4.6 富力2.3 1.7 富力4.4 3.5 富力3.4 2.7 中海1.5 0.4 n 保利是2009年上海市唯一銷售額金額過100億元的企業(yè)，其次綠地也達到75.6億。n 2010年綠地在上海市的銷售金額為100.4億元，超過去年保利的銷售額，2010年保利的銷售額為76.8億。n 今年截止5月份，銷售金額最多的依然是綠地，在上海市的銷售額為23.1億元，其次是保利為22.3億元。n 綜觀2009年以來各知名開發(fā)商在上海市的銷售狀況， 其銷售總面積比例有大幅減少，但

37、其銷售總金額比例卻大幅上升，可以看出未來在上海地區(qū)開發(fā)商將有走高端產(chǎn)品路線的趨勢。其中綠城、金地、中海、綠地、保利等銷售單價比往年上漲了40%-100%40%-100%。在新政策之下，上海市銷售總金額最多的依然是大型開發(fā)企業(yè)在新政策之下，上海市銷售總金額最多的依然是大型開發(fā)企業(yè)上海標桿房企銷售額情況上海標桿房企銷售額情況code of this report | 27 copyright centaline group， 2010受益三四線城市發(fā)展，部分房企表現(xiàn)突出，黑馬頻繁出現(xiàn)受益三四線城市發(fā)展，部分房企表現(xiàn)突出，黑馬頻繁出現(xiàn)隨著一、二線城市政策調(diào)控的深入，客戶與資金、溢向不在調(diào)控范圍的三、

38、四線城市，從而使提前布局這些城市的企業(yè)業(yè)績在一季度表現(xiàn)格外搶眼。碧桂園集團：碧桂園集團：以150萬平方米摘得銷售面積季軍位置;金輝集團和融僑集團：金輝集團和融僑集團：新年伊始保持強勁的發(fā)展勢頭，憑借良好的業(yè)績穩(wěn)居銷售面積以及銷售金額榜前二十名;從未在榜單展露頭角的京御地產(chǎn)和卓達集從未在榜單展露頭角的京御地產(chǎn)和卓達集團在本年首季度表現(xiàn)也十分強勁：團在本年首季度表現(xiàn)也十分強勁：京御地產(chǎn)僅憑借4個項目的熱銷就進入銷售面積top30榜單，而33億元的銷售金額更位列金額榜單top20 ，而河北卓達地產(chǎn)則典型的就是一個黑馬了;標桿房企銷售額情況標桿房企銷售額情況code of this report |

39、28 copyright centaline group， 2010商業(yè)地產(chǎn)貢獻度提升，帶動企業(yè)業(yè)績上揚商業(yè)地產(chǎn)貢獻度提升，帶動企業(yè)業(yè)績上揚在嚴厲的限購政策封鎖住宅投資渠道后，商業(yè)地產(chǎn)反倒迎來了一輪成交熱潮，此前加碼商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也漸入收獲期。房企向商業(yè)地產(chǎn)進軍的主要原因：房企向商業(yè)地產(chǎn)進軍的主要原因：房企房企一季度商業(yè)地產(chǎn)動作一季度商業(yè)地產(chǎn)動作萬達集團：憑借商業(yè)地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)的熱銷，以187億元獲得銷售金額季軍位置。soho中國：受一季度供應(yīng)影響未入席榜單，但未來業(yè)績值得期待。萬科集團：一季度商業(yè)地產(chǎn)貢獻約40億元，占比達13%。綠地集團：一季度商品房的銷售金額中，商業(yè)地產(chǎn)占比近三成。中糧

40、集團：憑借商業(yè)地產(chǎn)的因素順利得以首次進入銷售金額排行榜前二十。世茂股份：在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展也漸入佳境，一季度銷售金額貢獻率在20-25%左右。進軍進軍商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)1 1、規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險：政策僅、規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險：政策僅針對住宅市場如限購政策，對商辦針對住宅市場如限購政策，對商辦市場無影響；長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場無影響；長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流2 2、企業(yè)開發(fā)達到一定規(guī)模后，企、企業(yè)開發(fā)達到一定規(guī)模后，企業(yè)多元化戰(zhàn)略的必然轉(zhuǎn)型業(yè)多元化戰(zhàn)略的必然轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)銷售額比重提升商業(yè)地產(chǎn)銷售額比重提升code of this report | 29 copyright centaline group， 20

41、10在低碳減排成為國家責(zé)任的大背景下，低碳住宅備受標桿房企的青睞在低碳減排成為國家責(zé)任的大背景下，低碳住宅備受標桿房企的青睞住宅低碳化：住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的必然方向住宅低碳化：住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的必然方向l2009年年底，哥本哈根國際氣候峰會成為全世界的焦點，中國政府鄭重承諾：到到20202020年我國單位年我國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放較國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放較20052005年下降年下降40%-45%40%-45%；l隨著低碳減排成為國家責(zé)任，作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的的房地產(chǎn)行業(yè)，實施住宅低碳化成為一種歷史必。低碳化成住宅發(fā)展新趨勢低碳化成住宅發(fā)展新趨勢code of this report

42、 | 30 copyright centaline group， 2010top10top10入榜門檻大大提高入榜門檻大大提高三大梯隊特征明顯三大梯隊特征明顯弱市下維持銷售業(yè)績高增長弱市下維持銷售業(yè)績高增長受益于三四線城市的發(fā)展受益于三四線城市的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)貢獻度大大提升商業(yè)地產(chǎn)貢獻度大大提升低碳住宅備受青睞低碳住宅備受青睞top10top10入榜門檻底線達到入榜門檻底線達到8888億，同比大幅上升億，同比大幅上升64%64%，top20top20入榜門檻也再度提升入榜門檻也再度提升第一梯隊比較穩(wěn)固，第二梯隊有向第一梯隊沖刺的可能，第三梯隊競爭加劇第一梯隊比較穩(wěn)固，第二梯隊有向第一梯隊沖刺的可

43、能，第三梯隊競爭加劇萬科銷售額萬科銷售額320320億元、恒大銷售額億元、恒大銷售額201201億元繼續(xù)領(lǐng)跑市場億元繼續(xù)領(lǐng)跑市場部分三四線發(fā)展房企表現(xiàn)突出，黑馬頻繁出現(xiàn)部分三四線發(fā)展房企表現(xiàn)突出，黑馬頻繁出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)貢獻度提升，帶動企業(yè)業(yè)績上揚商業(yè)地產(chǎn)貢獻度提升，帶動企業(yè)業(yè)績上揚大量企業(yè)涌入低碳地產(chǎn)行列大量企業(yè)涌入低碳地產(chǎn)行列標桿房企研究總結(jié)標桿房企研究總結(jié)code of this report | 31 copyright centaline group， 2010開發(fā)商動態(tài)預(yù)測開發(fā)商動態(tài)預(yù)測part 5part 5code of this report | 32 copyright cen

44、taline group， 2010未來開發(fā)商將從集中在二、三線城市拿地，壓縮高端產(chǎn)品的開發(fā)力度，加未來開發(fā)商將從集中在二、三線城市拿地，壓縮高端產(chǎn)品的開發(fā)力度，加大復(fù)合型產(chǎn)品的開發(fā)。大復(fù)合型產(chǎn)品的開發(fā)。拿地策略拿地策略產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)在目前調(diào)控背景下，二、三季度仍有可能加大調(diào)控力度，開發(fā)商取地采取謹慎態(tài)度一季度成交冷淡，政府為完成年度指標，后期或加大供應(yīng)量，土地市場孕育機會一線城市敏感度高，風(fēng)險較大，二線城市敏感度低，是未來取地重心，未來開發(fā)商未來開發(fā)商取地將集中在二三線城市。取地將集中在二三線城市。目前調(diào)控態(tài)勢不穩(wěn)，開發(fā)商將有可能會減少開工面積，以減少資金投入，保持實力調(diào)整開發(fā)布局，加大對

45、二三線城市的開發(fā)力度，減少一線城市的開發(fā)力度加大剛性需求、首改產(chǎn)品線的開發(fā)，壓縮高端產(chǎn)品開發(fā)力度加大剛性需求、首改產(chǎn)品線的開發(fā)，壓縮高端產(chǎn)品開發(fā)力度加大復(fù)合型產(chǎn)品的開發(fā)加大復(fù)合型產(chǎn)品的開發(fā)拿地策略和產(chǎn)品開發(fā)策略拿地策略和產(chǎn)品開發(fā)策略code of this report | 33 copyright centaline group， 2010銷售策略銷售策略政策關(guān)注政策關(guān)注有實力的開發(fā)商應(yīng)將會關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)此類持有型物業(yè)的發(fā)展，將會關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)此類持有型物業(yè)的發(fā)展，可以進行長期投資，穩(wěn)定現(xiàn)金流，控制風(fēng)險，同時為日后資本擴張?zhí)峁┲?。由于一季度成交冷淡，二季度適度加推，三季度采取強推策略，四季度根

46、據(jù)年度指標適當(dāng)補充高端產(chǎn)品采取穩(wěn)健的定價策略，確保走量采取穩(wěn)健的定價策略，確保走量2011年以來中國人民銀行兩次加息，現(xiàn)基準利率分別上調(diào)0.25個百分點；而一季度cpi超5%已成定局；目前國務(wù)院一把穩(wěn)定物價作為首要任務(wù)，并且根據(jù)以往的經(jīng)驗，近期很有可能出臺第三次加息近期很有可能出臺第三次加息國務(wù)院對目前調(diào)控效果不滿意，后續(xù)或?qū)φ{(diào)控政策加碼加力應(yīng)關(guān)注各地保障房實施進程、相應(yīng)的入市標準國土部204號文在虎年尾推出，對于容積率小于對于容積率小于1的住宅地塊出讓堅決叫停；從而產(chǎn)的住宅地塊出讓堅決叫停；從而產(chǎn)生許多開發(fā)商生許多開發(fā)商“拉高拍低拉高拍低”打造聯(lián)排別墅等產(chǎn)品等開發(fā)手段，國家已有所關(guān)注，未來打

47、造聯(lián)排別墅等產(chǎn)品等開發(fā)手段，國家已有所關(guān)注，未來可能對地塊限定更加嚴格，從而給開發(fā)帶來風(fēng)險可能對地塊限定更加嚴格，從而給開發(fā)帶來風(fēng)險未來開發(fā)商開發(fā)商預(yù)計會加大持有型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，推行以價換量的未來開發(fā)商開發(fā)商預(yù)計會加大持有型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，推行以價換量的方式來加速資金回籠。方式來加速資金回籠。銷售策略和政策關(guān)注點銷售策略和政策關(guān)注點code of this report | 34 copyright centaline group， 2010復(fù)合型地產(chǎn)復(fù)合型地產(chǎn)項目項目低碳環(huán)保型低碳環(huán)保型項目項目標桿型房地標桿型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)企業(yè)二、三、四二、三、四線城市項目線城市項目三、四線三、四線“黑馬黑

48、馬”型型開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項商業(yè)地產(chǎn)項目目機會機會開發(fā)商的機會在那里？開發(fā)商的機會在那里？開發(fā)商發(fā)展機會開發(fā)商發(fā)展機會code of this report | 35 copyright centaline group， 2010part 6part 6最新政策行業(yè)資訊最新政策行業(yè)資訊code of this report | 36 copyright centaline group， 2010政策資訊解析政策資訊解析住建部：樓市限購系不得已措施住建部：樓市限購系不得已措施 以后將不再采用以后將不再采用2011年10月27日上午，十一屆全國人大常委會第二十三次會議舉行聯(lián)組會議，就國務(wù)院關(guān)

49、于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報告開展專題詢問。會上，住建部部長姜偉新表示，待城鎮(zhèn)個人住房信息完善后將取消限購。限購政策將限購政策將取消取消中原觀點：只要政府堅定對房市調(diào)控的決心，不管是否以后有類似于樓市限購的政策存在，都中原觀點：只要政府堅定對房市調(diào)控的決心，不管是否以后有類似于樓市限購的政策存在，都不會影響到房地產(chǎn)市場的變化，只不過是一種形式的變化而已。不會影響到房地產(chǎn)市場的變化，只不過是一種形式的變化而已。擬準公積金擬準公積金用于租房用于租房住建部部長姜偉新表示目前正在城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。如果這個信息系統(tǒng)將來建立起來了，再加上銀行系統(tǒng)、財政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的一些信息，再加上公安的一

50、些信息系統(tǒng)，如果能統(tǒng)一起來，到一個平臺上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法，而是更多地采用稅收辦法，對需求和供給包括房價進行調(diào)控。住建部副部長齊驥表示，正在實施的住房公積金管理條例明確規(guī)定，允許繳存人提取自己的公積金支付房租，但房租占收入一定比例以上才允許，有的地方為管理方便不允許提取用于住房租金，針對這些情況，住建部正積極聯(lián)合各個部門，研究修訂公積金條例，放開個人提取公積金用于支付住房租金的規(guī)定。加快推進實加快推進實施房產(chǎn)稅施房產(chǎn)稅姜偉新表示目前在上海和重慶已經(jīng)開始進行房產(chǎn)稅的試點。下一階段要完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)兩個城市的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，加快推進房產(chǎn)稅的實施，以使它進

51、一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運行過程當(dāng)中的調(diào)控作用。code of this report | 37 copyright centaline group， 2010政策資訊解析政策資訊解析適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)經(jīng)濟政策適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)經(jīng)濟政策2011年10月24號到25日，國務(wù)院總理溫家寶在主持召開的天津、內(nèi)蒙古、江蘇、山東四省(區(qū)、市)經(jīng)濟形勢座談會上強調(diào)，要正確認識當(dāng)前經(jīng)濟形勢，準確判斷經(jīng)濟走勢出現(xiàn)的趨勢性變化，把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高金融服務(wù)水平。信貸政策信

52、貸政策中原觀點：對于溫家寶總理表示的宏觀經(jīng)濟政策將中原觀點：對于溫家寶總理表示的宏觀經(jīng)濟政策將“適時適度適時適度”進行進行“預(yù)調(diào)微調(diào)預(yù)調(diào)微調(diào)”, ,這是中央高這是中央高層第一次公開釋放政策調(diào)整信號。雖然說的只是層第一次公開釋放政策調(diào)整信號。雖然說的只是“適時適度適時適度”、“預(yù)調(diào)微調(diào)預(yù)調(diào)微調(diào)”, ,卻足以激發(fā)市場卻足以激發(fā)市場的想象。的想象。穩(wěn)定物價穩(wěn)定物價信貸政策要與產(chǎn)業(yè)政策更好地結(jié)合起來，切實做到有保有壓，保證國家重點在建、續(xù)建項目的資金需要，重點支持實體經(jīng)濟尤其是符合產(chǎn)業(yè)政策的中小企業(yè)，支持民生工程尤其是保障性安居工程。要把穩(wěn)定物價總水平作為首要任務(wù)，繼續(xù)搞好物價調(diào)控，穩(wěn)定通脹預(yù)期，落實

53、保障措施和救助機制。把更大的力量放在發(fā)展實體經(jīng)濟，特別是扶持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)上來財政稅收財政稅收財政支出要把保障和改善民生作為重點，要完善財稅政策，大力推進結(jié)構(gòu)性減稅。code of this report | 38 copyright centaline group， 2010經(jīng)濟金融政策經(jīng)濟金融政策三季度房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落三季度房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落20112011年年1010月月2828日央行發(fā)布的日央行發(fā)布的20112011年三季度金融機構(gòu)貸款投向報告年三季度金融機構(gòu)貸款投向報告顯示，三季度顯示，三季度末，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款末，主要金

54、融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額余額10.4610.46萬億元，同比增長萬億元，同比增長14.6%14.6%，比上季末回落，比上季末回落2.32.3個百分點，比同期各項貸款增個百分點，比同期各項貸款增速低速低1.31.3個百分點；前三季度累計增加個百分點；前三季度累計增加99239923億元，同比少增億元，同比少增74397439億元。億元。地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)貸款貸款中原觀點：房貸新政出臺后中原觀點：房貸新政出臺后, ,京滬等地房地產(chǎn)類貸款增長總體呈現(xiàn)放緩態(tài)勢。以房地產(chǎn)京滬等地房地產(chǎn)類貸款增長總體呈現(xiàn)放緩態(tài)勢。以房地產(chǎn)按揭貸款為主的個人中長期貸款呈逐月回落走勢。

55、按揭貸款為主的個人中長期貸款呈逐月回落走勢。房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)貸款貸款保障性住保障性住房房三季度末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個百分點。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。三季度末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64 萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5 個百分點。個人購房貸款余額6.94 萬億元，同比增長16.8%，比上季末低1.3 個百分點。三季度末，保障性住房開發(fā)貸款余額2808億元，前三季度累計增加1150 億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量的52.3%，比上半年高9個百分點。code of this report | 39 copyri

56、ght centaline group， 2010經(jīng)濟金融政策經(jīng)濟金融政策三年央票暫停發(fā)行三年央票暫停發(fā)行 央行再度釋放微調(diào)信號央行再度釋放微調(diào)信號繼上周下調(diào)發(fā)行利率一個基點之后，本周央行再度釋放微調(diào)信號：暫停發(fā)行三年央行票據(jù)。繼上周下調(diào)發(fā)行利率一個基點之后，本周央行再度釋放微調(diào)信號：暫停發(fā)行三年央行票據(jù)。與之前頻遭停發(fā)不同的是，此次三年央票暫停發(fā)行并非由于銀行缺乏需求。相反，由于近與之前頻遭停發(fā)不同的是，此次三年央票暫停發(fā)行并非由于銀行缺乏需求。相反，由于近期流動性好轉(zhuǎn)，各商業(yè)銀行紛紛在加大債券配置，三年央票更是各家機構(gòu)爭相認購的對象。期流動性好轉(zhuǎn)，各商業(yè)銀行紛紛在加大債券配置，三年央票更是

57、各家機構(gòu)爭相認購的對象。中原觀點：從為滿足機構(gòu)需求而恢復(fù)三年央票發(fā)行，到為了擴大回籠規(guī)模而下調(diào)發(fā)行中原觀點：從為滿足機構(gòu)需求而恢復(fù)三年央票發(fā)行，到為了擴大回籠規(guī)模而下調(diào)發(fā)行利率，再到為降低對沖力度而暫停發(fā)行三年央票，在短短三周內(nèi)公開市場所經(jīng)歷的變利率，再到為降低對沖力度而暫停發(fā)行三年央票，在短短三周內(nèi)公開市場所經(jīng)歷的變化，這無疑向市場表明貨幣政策正在面臨微調(diào)?；?，這無疑向市場表明貨幣政策正在面臨微調(diào)。三年期央票三年期央票央行行長周小川在出席基金/世行年會中表示中國當(dāng)前貨幣政策基調(diào)保持不變，同時保持充分的靈活性和針對性。在降低通脹上需要考慮時滯效應(yīng)，不存在立刻就能降低通脹的政策，而且必須同時考慮

58、國內(nèi)國外形勢，當(dāng)前許多不穩(wěn)定、不確定因素都存在。貨幣政策總貨幣政策總基調(diào)不變基調(diào)不變?nèi)昶谘肫笔侵醒脬y行為調(diào)節(jié)商業(yè)銀行超額準備金而向商業(yè)銀行發(fā)行的三年期短期債務(wù)憑證,其實質(zhì)是中央銀行債券。中央銀行暫發(fā)行三年期央票，是國家對金融體系的流動性進行收縮的行政手段之一。code of this report | 40 copyright centaline group， 2010行業(yè)市場動態(tài)行業(yè)市場動態(tài)房價拐點逐步來臨房價拐點逐步來臨中國樓市在經(jīng)歷多次調(diào)控后，中國樓市在經(jīng)歷多次調(diào)控后，“降價潮降價潮”正在逐漸蔓延全國。對于目前的市場情正在逐漸蔓延全國。對于目前的市場情況，中國銷售額最大的房地產(chǎn)集團況，

59、中國銷售額最大的房地產(chǎn)集團萬科昨日表態(tài)認為，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已萬科昨日表態(tài)認為，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，并預(yù)期未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。經(jīng)轉(zhuǎn)向，并預(yù)期未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。上海中原觀點：對房地產(chǎn)調(diào)控政策最先有反應(yīng)中原觀點：對房地產(chǎn)調(diào)控政策最先有反應(yīng)的必定是樓市中的一線城市，降價風(fēng)波也的必定是樓市中的一線城市，降價風(fēng)波也必定會慢慢擴散到其他城市，引起不同程必定會慢慢擴散到其他城市，引起不同程度的降價促銷。度的降價促銷。本月，上海龍湖酈城項目限時團購其新推出的soho及公寓。以同樣精裝修的公寓房為例，團購價僅在1.35萬-1.4萬元

60、/平方米左右，而9月該項目的精裝住宅售價尚在1.8萬元/平方米左右。此外，作為區(qū)域豪宅項目的標桿，閔行星河灣項目早前出現(xiàn)低價促銷房源，價格折讓幅度超出20%。杭州當(dāng)前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度10%20%；主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。code of this report | 41 copyright centaline group， 2010總結(jié)總結(jié)part 7part 7code of this report | 42 copyright centaline group， 2010未來市場趨勢預(yù)判未來市場趨勢預(yù)判四類