河南禹州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告上

1、河南禹州市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告營銷策劃中心時間：2012.8.27（上）（上）2014年4月目 錄 catalogcatalog 概述與城市位置及輻射圖禹州房地產(chǎn)市場分析 土地市場 商品房市場重點樓盤情況 重點樓盤分布 重點樓盤數(shù)據(jù)匯總 小結(jié)項目地塊分析 項目地塊指標(biāo)及四周 項目swot分析調(diào)研的目的城區(qū)調(diào)研的重點區(qū)域調(diào)研總況分析總結(jié)二、區(qū)域分析二、區(qū)域分析一、宏觀經(jīng)濟背景分析一、宏觀經(jīng)濟背景分析三三 、市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析、市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析禹州項目區(qū)域分析禹州項目區(qū)域分析 禹州區(qū)位圖河南省禹州市 禹州市地圖目標(biāo)地塊學(xué)校警察系統(tǒng)居住商博商博城城禹王廣場神火大型居住區(qū)神火大型居住區(qū)2013年全國各

2、縣gdp百強排名禹州排名55/1002013年河南各縣gdp排名禹州排名3/108禹州宏觀經(jīng)濟背景分析禹州宏觀經(jīng)濟背景分析中國禹州中國禹州禹州號稱“大禹之州”。是中原城市群南緣的中心城市；禹州歷史悠久，是中華民族和中華文明的核心發(fā)祥地，被譽為華夏第一都，以鈞瓷文化、大禹文化、中醫(yī)藥文化著稱，以上又稱三都文化(“夏都”、“鈞都”、“藥都“)。城市建設(shè)成就顯著，城市規(guī)模位居河南省縣級城市第一位。禹州市現(xiàn)轄26個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦），其中4個街道辦事處，17個鎮(zhèn)，5個鄉(xiāng)（含1個回族鄉(xiāng)），另有禹州市城市新區(qū)管委會和被列為河南省重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的禹州市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會?？?cè)丝诳側(cè)丝?2126.526.52萬萬，城

3、區(qū)人口城區(qū)人口42.6542.65萬（萬（20122012年）。城市建設(shè)規(guī)模位列河南省縣級城市第一位，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘哪辏?。城市建設(shè)規(guī)模位列河南省縣級城市第一位，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?2.46%32.46%，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?7.54%67.54%。 地理位置地理位置- -禹州市位于河南省中部，潁河上游，地處鄭州、洛陽、平頂山三市中心地帶，禹州市東接許昌、長葛，北靠新鄭、密縣，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣20122012年，全市生產(chǎn)總值年，全市生產(chǎn)總值408.7408.7億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值232232億元，全社會固定資產(chǎn)投資億元，全

4、社會固定資產(chǎn)投資306306億元，億元，社會消費品零售總額社會消費品零售總額127.3127.3億元，地方一般預(yù)算收入億元，地方一般預(yù)算收入24.324.3億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1986019860元，元，農(nóng)民人均純收入農(nóng)民人均純收入1020710207元，元，年末全部金融機構(gòu)各項存款余額年末全部金融機構(gòu)各項存款余額1841337萬元，比年初增長萬元，比年初增長12.3%。城。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1460260萬元，比年初增長萬元，比年初增長15.9%。 概述禹州市位于河南省中部，地處伏牛山脈與豫東平原過渡帶，總面積1461平方公里。東接許昌

5、、長葛，北靠新鄭、新密，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。鄭(州)堯(山)高速與永(城)登(封)高速在境內(nèi)交匯；鄭(州)南(陽)公路和許(昌)洛(陽)公路、彭(店)花(石)公路貫穿全境，并通過公路與京深鐵路、隴海鐵路相接，沿鄭南公路北上80公里，鄭(州)堯(山)高速公路北上64公里到省會鄭州，沿永(城)登(封)高速公路東去35公里到許昌市，距新鄭國際機場60公里，以上公路與縣、鄉(xiāng)公路構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?！?房地產(chǎn)市場分析】 土地市場 根據(jù)統(tǒng)計截至至2014年1月9日。 土地市場 目標(biāo)地塊西側(cè)地塊 禹州各經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)20102010201120112012201

6、21常住人口（萬人）113.22萬112.75萬112.82萬2城區(qū)人口（萬人）35.7萬40.23萬42.65萬3gdp（億元）332億390億408.7億4gdp增速（%）13.90%15.50%12.50%5社會消費品零售總額（億元） 92.12億109.21億127.3億6城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）15239元17622元19860元7住宅竣工面積(萬平米）26.84萬22.93萬19.1萬8住宅施工面積(萬平米)119.2萬 85.89 萬144.5萬9住宅新開工面積（萬平米）42.2萬 24.11萬43.25萬20132013年年112112月份新建住宅累計成交月份新建住宅累計成交2

7、8.75萬平方米萬平方米 16 16月份二手房累計成交月份二手房累計成交15.2115.21萬平方米，萬平方米，112月份月份二手房二手房累計成交累計成交22.45萬平方米萬平方米 2013年重要樓盤售價目前禹州住宅開發(fā)量比較大，雖目前住宅價格比較穩(wěn)定，但后期去化壓力比較大。u禹州市近些年來房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，新建樓盤主要集中在城東新區(qū)和潁北新區(qū)，老城區(qū)以及西環(huán)也有少量樓盤；u禹州市城市向東快速發(fā)展，穎北新區(qū)通過新人民醫(yī)院、物流基地以及潁河景觀帶打造新區(qū)，城南片區(qū)與城東新區(qū)無縫連接，人氣集聚比北區(qū)較快；u禹州市目前土地供應(yīng)主要集中在陽翟大道、軒轅大道兩側(cè)，潛在供應(yīng)量較大。 2013年重要樓盤售

8、價目前禹州住宅開發(fā)量比較大，雖目前住宅價格比較穩(wěn)定，但后期去化壓力比較大。項目半徑項目半徑3公里范圍內(nèi)樓盤信息公里范圍內(nèi)樓盤信息項目半徑項目半徑35公里范圍內(nèi)樓盤信息公里范圍內(nèi)樓盤信息樓盤樓盤 名稱名稱狀態(tài)狀態(tài)建筑面積建筑面積均價元均價元/樓盤樓盤 名稱名稱狀態(tài)狀態(tài)建筑面積建筑面積均價元均價元/御湖灣御湖灣二期二期在售在售11.411.4萬萬m2 239003900帝苑國際帝苑國際在售在售10.510.5萬萬m2 245004500上東國上東國際冠園際冠園在售在售3636萬萬m2 242004200貴府花園貴府花園在售在售1010萬萬m2 238003800尚品尚品16981698在售在售8.

9、758.75萬萬m2 235003500萬豐鉑金萬豐鉑金瀚宮瀚宮在售在售6060萬萬m2 245004500錦繡東錦繡東方方在售在售32.7 32.7 萬萬m2 240004000坪山太和坪山太和公館公館在售在售9.89.8萬萬m2 248004800學(xué)林雅學(xué)林雅苑苑在售在售1010萬萬m2 241004100恒達(dá)陽恒達(dá)陽光城光城在售在售200200萬萬38003800樓盤名稱樓盤名稱 錦繡東方錦繡東方 位置位置穎川大道與陽翟大道交匯處 建筑面積建筑面積3 30 0萬萬總套數(shù)總套數(shù)1 1810810容積率容積率3 3,5,5主力戶型主力戶型三室兩廳三室兩廳均價均價4 4000000交房時間交房

10、時間樓盤名稱樓盤名稱萬豐萬豐 鉑金翰宮鉑金翰宮 位置位置穎北大道與府東路交匯處東600米路北 建筑面積建筑面積60萬 總套數(shù)總套數(shù)1 1396396容積率容積率3 3.3.3主力戶型主力戶型三室兩廳三室兩廳均價均價4 4500500交房時間交房時間2 2014014年年板塊名稱板塊名稱板塊基本狀況板塊基本狀況主要經(jīng)營業(yè)態(tài)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍描述商業(yè)氛圍描述禹王商博城禹王商博城屬于城北地塊，板塊為規(guī)劃發(fā)展方向，項目總規(guī)劃30萬多方家居、建材商鋪全部出售，商業(yè)氛圍較差豫華家居豫華家居為城市行政區(qū)域范圍家居為主，禹王廣場配套日用品、飯店、超市等目前禹王廣場屬于培育期、商業(yè)氛圍不是太好豫龍家居豫龍家居

11、為目標(biāo)地塊位置上家居建材等商業(yè)氛圍尚好建材大市場建材大市場屬于城南板塊，與目標(biāo)地塊相近建材、家居、燈具、五金等市場環(huán)境較差，商業(yè)氛圍較好 同行業(yè)商圈分析 同行業(yè)商圈分析名稱名稱出租面積出租面積開業(yè)年份開業(yè)年份平均租金平均租金距離距離禹州商博城禹州商博城7 7萬（已萬（已經(jīng)營）經(jīng)營）2013201315-2515-25元元/(月平米月平米)5 5km租一年送兩租一年送兩年?；食夷??；食宜?，顧家家私，顧家家居，箭牌衛(wèi)居，箭牌衛(wèi)浴等浴等豫華家居（豫華家居（禹王廣場店禹王廣場店）4 4萬萬201320133030元元/(月平米月平米)2 2km顧家家居、顧家家居、年年紅、年年紅、豫龍家具豫龍家具1

12、.51.5萬萬200920092020元元/(月平米月平米)0 0km紅杉葉實木紅杉葉實木家具家具建材市場建材市場3 3萬萬2002002222元元/(月平米月平米)1 1km一樓店面一樓店面物業(yè)名稱物業(yè)名稱禹州商博城禹州商博城位置位置軒轅大道與祥云大道交匯處 物業(yè)類型物業(yè)類型商業(yè)商業(yè)面積面積3030萬萬層數(shù)層數(shù)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)專業(yè)市場專業(yè)市場配套配套倉庫、物流倉庫、物流經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況極差極差物業(yè)名稱物業(yè)名稱豫華家居城豫華家居城位置位置禹王大道與藥城路交叉口 物業(yè)類型物業(yè)類型商業(yè)商業(yè)面積面積4 4萬萬層數(shù)層數(shù)4 4業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)賣場賣場配套配套倉庫倉庫經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況一般一般小結(jié)：在售、待售樓盤及已獲得開

13、發(fā)住宅開發(fā)權(quán)的體量過大，已經(jīng)在售、待售樓盤及已獲得開發(fā)住宅開發(fā)權(quán)的體量過大，已經(jīng)超過超過450450萬萬，在售待售廉租房，在售待售廉租房3030萬萬。該體量相對禹州這。該體量相對禹州這樣的縣級市而言，供已遠(yuǎn)大于求，建議公司謹(jǐn)慎進(jìn)入住宅；樣的縣級市而言，供已遠(yuǎn)大于求，建議公司謹(jǐn)慎進(jìn)入住宅；城區(qū)商品房銷售均價在城區(qū)商品房銷售均價在3800450038004500之間（不包括高端住宅小之間（不包括高端住宅小區(qū)）；廉租房售價區(qū)）；廉租房售價2200-28002200-2800之間，地方就地返遷及廉租房之間，地方就地返遷及廉租房對商品房市場的沖擊力較大。對商品房市場的沖擊力較大。城區(qū)經(jīng)濟優(yōu)越人群改善居住

14、及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工者為城區(qū)住宅購城區(qū)經(jīng)濟優(yōu)越人群改善居住及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工者為城區(qū)住宅購房的重要消費群體，房的重要消費群體，120120平米三房兩廳，購置總價在平米三房兩廳，購置總價在45604560萬萬左右（含車庫）的房子較受歡迎，因城區(qū)人口相對較高，購左右（含車庫）的房子較受歡迎，因城區(qū)人口相對較高，購房是為了改善居住條件或方便子女上學(xué)，住宅投資概念相對房是為了改善居住條件或方便子女上學(xué)，住宅投資概念相對淡??；淡??；目前禹州商品房發(fā)展水平相對成熟，開發(fā)以高層，小高層為主，目前禹州商品房發(fā)展水平相對成熟，開發(fā)以高層，小高層為主，價格提升空間不大。目前來看，后期銷售情況并不樂觀，南片區(qū)價格提升空間不大

15、。目前來看，后期銷售情況并不樂觀，南片區(qū)域銷售尚好，北片區(qū)域各售樓中心去化較慢，面對激烈的競爭局域銷售尚好，北片區(qū)域各售樓中心去化較慢，面對激烈的競爭局面，一些樓盤已緩建，一些樓盤推遲了開盤時間。面，一些樓盤已緩建，一些樓盤推遲了開盤時間。新開發(fā)項目開始注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)部創(chuàng)新，禹州住宅開發(fā)品質(zhì)較新開發(fā)項目開始注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)部創(chuàng)新，禹州住宅開發(fā)品質(zhì)較全，一般開發(fā)都會遇到同質(zhì)化競爭；全，一般開發(fā)都會遇到同質(zhì)化競爭；房地產(chǎn)項目基本不設(shè)地下車庫，采用地面停車為主。房地產(chǎn)項目基本不設(shè)地下車庫，采用地面停車為主。隨著競爭的加劇，各樓盤對戶外廣告媒體資源的競爭將會加劇隨著競爭的加劇，各樓盤對戶外廣告媒體資

16、源的競爭將會加劇目前開發(fā)的專業(yè)化市場、商業(yè)廣場、住宅底商銷售較好。除商博目前開發(fā)的專業(yè)化市場、商業(yè)廣場、住宅底商銷售較好。除商博城以外，沒有大型商業(yè)項目在建，商業(yè)需求有一定的市場。城以外，沒有大型商業(yè)項目在建，商業(yè)需求有一定的市場。禹州商業(yè)項目市場運營都不成熟，百姓日常消費已禹州為主，大禹州商業(yè)項目市場運營都不成熟，百姓日常消費已禹州為主，大宗消費一般選擇許昌或鄭州，地方缺少品牌及運營商業(yè)體。宗消費一般選擇許昌或鄭州，地方缺少品牌及運營商業(yè)體。建議：建議：住宅不可或少量低價位產(chǎn)品開發(fā)，商業(yè)可開發(fā)住宅不可或少量低價位產(chǎn)品開發(fā)，商業(yè)可開發(fā)【項目地塊分析】 項目地塊指標(biāo)及四周用地性質(zhì)用地面積(畝)容

17、積率建筑密度（）綠化率（）建筑限高（m）商住用地約164畝- 南面為閑置地塊南面為閑置地塊 西面為張弓北路西面為張弓北路項目地北側(cè)道路，s237即陽瞿大道六快車道，路北住宅密集區(qū)西側(cè)目前為空地地塊屬于神火集團(tuán)4萬人中高端住宅區(qū)今明動工地塊南側(cè)為亳禹鐵路和火車隔離道路，火車道南側(cè)為禹州密集工業(yè)區(qū)東側(cè)為s103即軒轅大道六快車道，道路東側(cè)及東北側(cè)為規(guī)劃住宅、已開工住宅、行政、商服用地禹亳鐵路禹亳鐵路u周邊居民情況：原村莊多已拆遷，陽翟大道以北區(qū)域樓盤密集分布 ；u政府部門：市委市政府（市教育局、市煤炭局、市交通局、市衛(wèi)生局、市林業(yè)局、市檢察院、市法院等）u教育配套：實驗學(xué)校等u醫(yī)療配套：禹州市中心

18、醫(yī)院等u商業(yè)配套：永輝超市，沿街店面u辦公物業(yè)：文峰大廈u酒店配套：開元中州國際飯店、梨園大酒店u娛樂休閑場所：體育館、圖書館、夏禹公園u其他配套：電視臺、汽車站等地塊周邊配套地塊周邊配套- -教育、醫(yī)療、其他（一教育、醫(yī)療、其他（一公里）公里）汽車站汽車站夏禹公園夏禹公園市政府市政府梨園大酒店梨園大酒店開元酒店開元酒店實驗學(xué)校實驗學(xué)校中心醫(yī)院中心醫(yī)院永輝超市永輝超市體育館體育館圖書館圖書館火車站【地塊四至地塊四至】軒轅大道以西陽翟大道以南北臨尚品1698樓盤宗地情況介紹宗地情況介紹1）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；2）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)沒有水渠、較深的溝壑、池塘，沒有高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素存在，沒有明顯因素會導(dǎo)致?lián)p失實際用地面積；3）地面東側(cè)有少量住宅，東側(cè)有占地四十多畝的豫龍家居市場，會影響東側(cè)今年掛牌及開工時間，但沒有后期交付問題，豫龍家居市場為原先為租賃用地，項目落地，十月份可搬遷拆除完成，居民住戶不多，易搬遷；4）地下情況，原先為農(nóng)用地，無明顯地下構(gòu)建存在；土地完整性較高，潁川大道南側(cè)延伸