南京07小戶型公寓研究分析

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。南京南京 0707 小戶型公寓研究分析小戶型公寓研究分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料

2、庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。緒言：緒言：近年來，隨著南京房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，自前幾年推出以來，目前已經(jīng)成為南京樓市中的新寵，樓盤受到了市場的追捧。經(jīng)濟事物發(fā)展的曲線就是從無到有，從有到精，從精到飽和。我們認為南京小戶型市場正在處于從精向飽和的轉(zhuǎn)變期，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實際定位的小戶型樓盤，在后面的營銷推廣中也遇到了很大的阻力。如何真正實效的創(chuàng)出真正實效的產(chǎn)品已經(jīng)成為各大開發(fā)商研究的焦點。目前關于小戶型還沒有一個嚴格規(guī)范的界定，不同的國家

3、，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般 3 居在 100 平方米以下，2 居在 80 平方米以下，1 居在 60 平方米以下的即為小戶型。但根據(jù)目前南京市場對小戶型默認的指向，本報告討論的主要是以 1 居在 60 平方米以下的戶型設計。目前的小戶型住宅產(chǎn)品如果按照目前在南京的房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)形式來分，我們可以分為“單身公寓”和“酒店式公寓” ；如果按照購房用途來講主要分為“舒適居住型”及“投資辦公型” ，在下面的報告中我們也主要將圍繞著這兩根主線對此進行系統(tǒng)的分析和論證。 單身公寓。它是近兩年來南京房產(chǎn)市場上供應量最大的小戶

4、型住宅，從早期岔路口的盈家春天、河西的永嘉年華到目前正在銷售的河西的金馬酈城青年公寓、韻動匯，寧南的藍籌谷，城南的御水灣花園，江寧的江南青年城的單身公寓等等。目前此類物業(yè)的發(fā)展由最初的投資出租型公寓向挑高自住型發(fā)展，真正的向切合人性化的戶型設計。 酒店式公寓。它是一種具有產(chǎn)權性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產(chǎn)品目前市場上供應較少，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 cbd 區(qū)域，如早期的劍橋國際公寓、麗晶國際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨立年代等等。此類物業(yè)仍服務于公司金領，他們對自己生活服務功能要求相當高，同時自己已經(jīng)至少擁有一套住房，快節(jié)奏的生活是他們需要在自

5、己工作區(qū)域擁有另外一處短暫的休息場所。同時由于此物業(yè)類型多處于南京核心 cbd 區(qū)域，濃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。郁的市場辦公氛圍使得目前年輕的創(chuàng)業(yè)者在尋找辦公用房的時候，由于較高的辦公房總價，使得他們把目光紛紛投向此類型的公寓，目前正在珠江路開發(fā)的“未來城” ，很多投資者都有諸如此類的想法。在本次針對小戶型

6、的專項市場調(diào)查中，我們主要對供應量相對較多的小戶型公寓作為切入點，進行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關信息及相關分析匯總?cè)缦隆?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目目 錄錄一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革.6二、南京小戶型設計定位的基本特點二、南京小戶型設計定位的基本特點.71、最大程

7、度的控制面積.72、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品.83、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業(yè)的附加值.94、全裝修成品房.105、僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強勢.11三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀.121、目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍.122、目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀.132.1、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀.132.2、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀.153、目前南京小戶型市場供求關系分析.174、南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點.184.1城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點.184.2河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點.214.3城南小戶型公寓發(fā)展特點.244.4城北小戶

8、型公寓發(fā)展特點.264.5江寧小戶型公寓發(fā)展特點.294.6城中小戶型公寓發(fā)展特點.32四、南京小戶型市場分析四、南京小戶型市場分析.351、南京市酒店式公寓分析.351.1南京酒店式公寓供應市場特點分析.351.2南京酒店式公寓需求特點分析.372、南京市單身公寓分析.392.1南京單身公寓供應市場特點分析.392.2南京單身公寓需求特點分析.41五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析.431、現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢.431.1 面積功能全，適應購房者設計要求的戶型為永恒的戶型.431.2 結構合理，使用率高.431.3目標客戶承接面廣，以知識型的年輕工薪階層為

9、主體.441.4總價低，付款方式靈活.441.5向繁華區(qū)域周邊發(fā)展.441.6一次性裝修，檔次中等偏上.452、小戶型市場總結.45六、小戶型未來市場的發(fā)展前景分析六、小戶型未來市場的發(fā)展前景分析.46七、個案分析七、個案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。附一：小戶型房產(chǎn)投資分析附一：小戶型房產(chǎn)投資分析.52附二

10、：南京目前主要在售小戶型情況一覽表：附二：南京目前主要在售小戶型情況一覽表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革小戶型公寓又稱白領公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25

11、 平方米50 平方米左右/套，總價在 18 萬元35 萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40 平方米60 平方米，而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等，設計也更為人性化。小戶型公寓的誕生最早是從上海的租賃的市場中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在 5001000 元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機，

12、紛紛推出專案，至此這種被命名為“小戶型公寓”的住宅才風靡起來。而南京小戶型則是由鼓樓進香河路上的劍橋國際公寓率先拉起了南京小戶型的大旗，在當時就掀起了一股小戶型投資熱，此樓盤在預定時就被搶定一空，在此銷售奇跡的誘導之下，2003 年，僅主城區(qū)就出現(xiàn)了多達 20 個左右的小戶型或者住宅小區(qū)包括小戶型設計的樓盤，而銷售速度依舊十分強勁。經(jīng)過近兩年小戶型市場發(fā)展成熟，以及在國家宏觀結構調(diào)整力度加強，整個南京房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域性分化十分嚴重的大環(huán)境下，目前2004 年小戶型市場也出現(xiàn)了低迷期，但這種低迷僅僅相對去年火爆的銷售形式而言，比起住宅類的其它產(chǎn)品而言銷售還是十分可觀的，但同時也出現(xiàn)了諸如“獨立

13、年代”等定位失敗的樓盤。南京小戶型市場經(jīng)過幾年的發(fā)展成熟，已經(jīng)由普通住宅類的產(chǎn)品發(fā)展成為一種和住宅、寫字樓、商鋪并列的一種衍生品，設計也更為人性化，更為合理化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二、南京小戶型設計定位的基本特點二、南京小戶型設計定位的基本特點小戶型作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設計定位上也存在一些突出

14、的特點?？v觀南京小戶型市場，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的小戶型具有以下一些基本特點1、最大程度的控制面積、最大程度的控制面積以下是幾個典型小戶型公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場上的小戶型公寓產(chǎn)品面積集中在 2478 平方米之間，主力面積大多控制在 4050 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。案名面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價（萬元）瑞鑫蘭庭489045（5 米挑高）45（精裝修）御道家園4060 50（5.1 挑高） 45（毛坯）都市公社2749.03 35（3.3 米層高） 23（毛坯）韻動匯（40100）/（4060）50（

15、3.3 米層高）/50（5 米層高）25/35面積控制最大的效用在于有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分小戶型公寓的總價都在 40 萬/套以下，而這也滿足了相當部分年輕購房者的置業(yè)需求，經(jīng)濟實力、城區(qū)就業(yè)和南京交通瓶頸矛盾相對較為嚴重的大環(huán)境下，小戶型的出現(xiàn)極大的滿足了此類購房者置業(yè)需求，與此類過渡性住宅消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。同時在南京經(jīng)濟創(chuàng)業(yè)熱潮的引領下，缺乏經(jīng)濟實力但又需要創(chuàng)業(yè)商務氛圍的創(chuàng)業(yè)者對小戶型需求也是非常的強烈，辦公小型化使得小戶型產(chǎn)品向另外一個商務辦公功能轉(zhuǎn)化。成就南京小戶型市場兩翅雙飛的局面。

16、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此小戶型公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，以前大部分小戶型住宅面寬不超過 3.5 米，絕大多數(shù)沒有陽臺，受建筑規(guī)范限制，部分小戶型公寓并不具備設置廚房的空間，嚴重的制約了購房者生活居住要求，雖然目前挑高戶型設計已經(jīng)很大程度

17、的擴大的置業(yè)者的生活空間，但部分受損的功能，諸如廚房功能受到了非常程度的制約。2、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品目前一些小戶型公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。如位于南京商務、商業(yè)中心新街口的“天空之都” 、廣州路的“君臨國際” 、珠江路“未來城”等等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計在這些中心城區(qū)的小戶型公寓平均價格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價的 20%以上

18、，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。案名 地理位置天空之都新街口戶步街君臨國際 南京廣州路未來城 南京珠江路江南青年城江寧將軍南路佛城西路交界處都市公社 南京市小衛(wèi)街但隨著小戶型產(chǎn)品發(fā)展的進一步明細化，占據(jù)南京黃金地段的小戶型逐漸向商務辦公型功能轉(zhuǎn)移，脫離了居住要求，同時這種轉(zhuǎn)變也驗證了市場的要求。而具有居住功能的小戶型逐漸向居住社區(qū)轉(zhuǎn)移，但放眼南京市場而言，此區(qū)域仍具有絕對的地段優(yōu)勢。每個區(qū)域都具有一些地理位置“相對優(yōu)越的黃金地段” ，但對于理解“相對優(yōu)越的黃金地段” ，我們應該結合小戶型產(chǎn)品的本身的特點去理解，如江寧的“江南青年城” ，江寧大學成附近，距離新街口距離不僅僅用一個“遠”字

19、可以形容的，但考慮到周邊的大學生及相關的工廠職工等消費群體，我們就會發(fā)現(xiàn)此地段的價值，在此本產(chǎn)品銷售中，也間接的證明了此產(chǎn)品定位的“高瞻遠矚”戰(zhàn)略性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們認為擁有地段優(yōu)勢是小戶型一個非常關鍵的構成因素，但關鍵看我們?nèi)绾稳ダ斫膺@個“地段優(yōu)勢”四個字，但我們在產(chǎn)品定位中，如果脫離此要素，

20、那么小戶型產(chǎn)品將失去它本身存在于市場的價值。3、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業(yè)的附加值、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業(yè)的附加值理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活、辦公方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設施和服務已經(jīng)成為消費者選購小戶型公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分小戶型公寓承諾提供的社區(qū)設施及服務主要包括以下幾大類：24 小時便利店24 小時洗衣店商業(yè)設施類全天候餐廳及送餐服務健身房、桌球、壁球等棋牌游戲運動休閑類圖書閱覽房內(nèi)清潔服務

21、代購、代定、代收服務家政服務類物業(yè)及用品租賃、出售服務商務網(wǎng)絡類互聯(lián)網(wǎng)、復印、傳真等小戶型公寓無論從辦公要求還是從居住要求來說，此社區(qū)配套更加適應人性化辦公需求，同時也是南京小戶型市場發(fā)展不斷成熟的一個最直接表象，只有設計出更為人性化、滿足居住功能的產(chǎn)品才能最終的在競爭激烈的市場脫穎而出。但正是銷售人員頻頻介紹的“物業(yè)服務”的賣點，對此我們提出了疑慮，目前來看， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更

22、新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型市場的隱患。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會所設施不見蹤影、物業(yè)公司提供的所謂“保姆式服務”原來需要另外付費等等問題已經(jīng)不時見諸報端。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴重缺乏，居住人群復雜等問題?，F(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活

23、力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。常年累月居住于此，顯然相當不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。甚至還會因電梯的供不應求而發(fā)生鄰里糾紛。雖然開發(fā)商已經(jīng)意識到這個問題，但一層 30 戶房間并不是增加幾部電梯所能解決問題的。真正的如開發(fā)商所說的“超值服務”還是有著很長的路要走。4、全裝修成品房、全裝修成品房全裝修是小戶型公寓的標準型特征之一，從首個小型公寓“劍橋國際公寓”到“麗晶國際”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進化的一個重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛(wèi)設備，到全裝修概念得以深化，提供除家

24、具之外的全套設施，及空調(diào)、熱水器、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到“提個皮箱就可入住”的宣傳效果，到“瑞鑫蘭庭”項目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標準一般在 600800 元/平方米之間，但開發(fā)商宣稱的多以 1000 元/平方米裝修標準告知。但隨著小戶型產(chǎn)品的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了部分沒有裝修的產(chǎn)品，究其主要原因開發(fā)商主要處于“價格”的考慮，較高的裝修標準極大的拉升了成交單價，會嚇退很大批購買小戶型的，購買小戶型置業(yè)者價格、地段是他們決定他們是否發(fā)生購買行為的主要因素，所以目前南京小戶型也出現(xiàn)“御

25、道家園” 、 “韻動匯” 、 “君臨國際”等項目以“毛坯標準”交付使用。但精裝修仍然在市場上占有相當大的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。5、僅僅是一種過渡產(chǎn)品、僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強勢，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強勢從目前購房者購房心理來分析，小戶型公寓并不是簡單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一

26、種市場細分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結婚成家，它就將“淪為偏房” 。轉(zhuǎn)向二手房市場。雖然說目前小戶型具有諸多的優(yōu)點，但畢竟是“螺螄殼里做道場” ，小戶型的低總價仍然掩蓋不了其單價高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。有的小戶型得房率僅在 70%左右，真正能夠派上用場的空間十分有限：朗詩熙園的小戶型，套內(nèi)面積為 24.5 平方米；君臨國際小戶型套內(nèi)面積 19.6 平方米！而且，目前不少小戶型住房屬于商住樓性質(zhì)，土地使用年限也比普通住宅少 20 年，有的甚至不足 50 年。目前小戶型市場的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來激烈的市場競爭中可以生存下來，任何一

27、種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場中得到驗證，而不是一種“概念上的炒作” 。結合南京經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個明確的發(fā)展方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀1、目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍、目前南京小戶型公寓的市場交

28、易氛圍南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“sohoo” 、 “時尚空間” 、 “恒基國際公寓” 、 “都是以前的定位設計無法適應市場的要求，根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，從新定位小戶型包裝上市；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，小戶型公寓已經(jīng)在南京的房地產(chǎn)市場中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷售告罄。如果說中國整個房地產(chǎn)市場有些區(qū)域小戶型市場遭遇了寒流

29、，但南京小戶型確根據(jù)南京經(jīng)濟發(fā)展的特點，產(chǎn)品的發(fā)展衍生，目前已經(jīng)發(fā)展成為一個與住宅普通公寓、別墅并列的一種住宅產(chǎn)品，雖然這種定義并沒有得到業(yè)內(nèi)的共識，但開發(fā)商在產(chǎn)品設計時已經(jīng)明確提出了小戶型樓盤產(chǎn)品設計的定位，已經(jīng)并不滿足小區(qū)部分戶型小型化。但同時我們也不應該盲目的追尋目前市場上小戶型的火爆交易的情況，整體市場的火爆仍不能掩蓋個別樓盤不切實際的市場定位，沒有根據(jù)周邊市場的環(huán)境及交通實際情況，產(chǎn)品關鍵部分出現(xiàn)了很大的劣勢，造成產(chǎn)品在營銷過程中遇到了巨大的抗性。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，區(qū)域性相當明顯。目前在南京市場上各個小戶型樓盤銷售也是截然不同，有著被瘋搶的情況但同時也有樓盤滯銷，如“君臨國際”與

30、“獨立年代”銷售進展就明顯不同。開發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當明顯。根據(jù)目前南京小戶型市場情況，我們認為機遇與挑戰(zhàn)并存，特別是目前國家宏觀調(diào)控加劇，銀行貸款利率上調(diào)后，如何設計出市場需要的產(chǎn)品才是成功的關鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2、目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀、目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀2.1、目前南京酒店

31、式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀酒店式服務公寓是指物業(yè)的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務。購買者擁有單元產(chǎn)權，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。不過，其已經(jīng)顯示出強大的發(fā)展勢頭。從南京目前所開發(fā)的小戶型項目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座、君臨國際和金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點。此類產(chǎn)品兼具酒店和公寓的長處，同時所處地段相對優(yōu)越，目前很受市場推崇。從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應中的一類，在相當長的一段時間內(nèi)，它會作為一個品種長久存在。從南

32、京目前的總量上來看，酒店式公寓在其中所占比例微不足道，但其會有一個強勁的發(fā)展空間，“酒店式公寓”大多分布中心商務區(qū)，其中亞東名座、金陵王府都位于南京新街口 cbd，主要原因是其客戶以白領為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對居住區(qū)位有嚴格的要求，同時小戶型自身的高品質(zhì)使其對自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們在上表可以發(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米5000 平方米之間。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞東名座、君臨國際分別高達 24 層和 32 層。城區(qū)的酒店式公寓價格要超出周邊樓盤一定

33、范圍，但面積相對較小，金陵王府、君臨國際、亞東名座的主力戶型面積都在 50 平方米上下浮動，使得其總價相對 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。較低。對于需要在城中購房的年輕白領而言，是很好的過渡產(chǎn)品。一般情況下，普遍認為城中酒店式公寓的競爭力在于它結合了區(qū)位及總價的一個綜合優(yōu)勢，而如果價格的設定超出了區(qū)位的應有價值就會

34、造成性價比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。但目前的南京市場情況同上述觀點略有差異，或者說這種現(xiàn)象在南京目前小戶型市場表現(xiàn)的并不十分明顯，究其主要原因我們認為這是由小戶型自身特點決定的。譬如亞東名座其價格早期開盤價大約在 7000 元/平方米左右，金陵王府更高達 12000 元/平方米，這樣的單價使得其總價在面對通地段的其他項目時沒有明顯的競爭力，但該盤銷售形式確相當火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場供應量尚未飽和，大量的置業(yè)者和購房投資者對該產(chǎn)品存在濃厚興趣。從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的是商業(yè)用地，直接導致其使用年限受到限制，僅為 40 年，這是部分購房者在實

35、際購買中會考慮到的問題，但是從實際的銷售情況來看，不會成為太大的阻礙。在目前南京商務辦公氛圍并不濃重，總價過高使得很大部分的購房者將遭遇強大的資金壓力。但同時大量的創(chuàng)業(yè)人群對辦公樓又有很強的購房需求，所以目前南京 cbd 區(qū)域諸如天空之都、未來城、時尚空間小戶型更主要為此類客戶準備的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料

36、。2.2、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身” ，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實際開發(fā)中為了實現(xiàn)項目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。由于單身公寓也屬于單身的范疇，其主要特點是面積小但設計精巧，同時總價相

37、對同項目的其他戶型存在比較大的差距。但同時其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴重的限制了相當部分的購房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身” ，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。單身公寓在市場上受到了市場廣泛的關注，同時由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開發(fā)商往往會提高單價來保持利潤率，面前南京小戶型的價格都比同區(qū)域的房價要高出幾百元。就體量而言，單身公寓無論是在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。而大量的需求必然導致其倍加推崇的現(xiàn)狀。朗詩熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時都遭遇瘋搶。由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對相關配套要求不及酒店式公寓高，其對地

38、段也沒有過分苛刻的要求，主要還是由于整體項目的地址決定。南京的單身公寓在地段分布上未呈現(xiàn)具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。單身公寓一般是伴隨著大的住宅項目開發(fā)而產(chǎn)品的特殊產(chǎn)品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此點上相對以商業(yè)用地為主的酒店式公寓占優(yōu)。但由于目前產(chǎn)權年

39、限限制發(fā)展還處于第一循環(huán)，以后的長遠的情況消費者還沒有個充分的認識，所以目前市場上對于年限的規(guī)定并沒有積極的反映。目前市場上的單身公寓在某些地段屬于真正意義的賣方市場，開發(fā)商惜售成風。君園項目全部由單身公寓構成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場整體的看好，該項目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。御水灣花園和盈家春天沿街 1棟單身公寓尚未開盤，各家開發(fā)商都在等待最佳的時機推出。但也有些樓盤銷售遇到了相當大的阻力，如江寧東山的“萬欣翠園” ，開發(fā)商在市場定位中發(fā)生了明顯的誤差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家

40、國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。3、目前南京小戶型市場供求關系分析、目前南京小戶型市場供求關系分析今年年初房價居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價風波的全力推動下，南京各大板塊的房價都有著不同幅度的上升，萬里長城一片紅。我們從有關部門得到的數(shù)據(jù)來看，江南八區(qū) 70以上的住宅高于 40 萬元套。南京城市定位發(fā)展的本身使得南京在長三角地帶發(fā)展缺乏與上海、杭州的可比性。所以我們認為目前的房價已經(jīng)使得南京一大批購房者面臨著巨大的資

41、金壓力。在此比較之下，總價低，地段好的小戶型吸引了很大一批購房者。南京小戶型市場在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。8 月份，江南八區(qū) 60 平方米以下的商品住宅共銷售 151 套，主要分布于河西與城中板塊。而 18 月，江南八區(qū)累計銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過了 140 平方米以上的住宅銷售量?？墒?，單套 140 平方米以上的商品房上市量，卻遠大于單套 60 平方米以下的住宅。這說明，在南京商品房總體供大于求的形勢下，小戶型住宅卻顯得無法滿足市民整體的購房需求。目前在南京地段區(qū)域，住宅用地或者商業(yè)用的建筑小戶型已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)化市場風險的通用辦法，雖然南京

42、小戶型市場整體仍然火爆，但從區(qū)域來看，地段不佳，房型設計欠缺的小戶型樓盤依舊遭遇強大的壓力，特別是目前由順馳銷售的“獨立年代” ，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)認識小戶型的反面教材，并隨著房地產(chǎn)消費者日趨成熟的大環(huán)境下，如何發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品需求，正確定位自身的產(chǎn)品已經(jīng)成為市場發(fā)展的關鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。4、南京各大板塊小戶型

43、公寓發(fā)展的特點、南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點4.1 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點樓盤名稱地理位置主力戶型面積（平方米）層數(shù)/棟數(shù)每層戶數(shù)價格（元/平方米）層高（米）銷售情況（套）備注都市公社小衛(wèi)街 20 號356 月 1 日396700（精裝修）3.3140 多套（10月 12 日）12 層用于商鋪（本地塊屬于商業(yè)用的）御道家園御道街 54 號505 月 1 日159000（毛坯）5.1開盤 1 周銷售完畢地理位置分析城東板塊處于紫金風景風光帶，自古以來有著紫氣東來一說，無論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風水學角度來講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁

44、有著得天獨厚的優(yōu)勢。從城東小戶型地理位置分布來看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位置的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社” ，究其主要原因，由于城東土地開發(fā)涉及到“紫金山風景區(qū)”的保護及“中山陵、明故宮”等相關古文物的保護，所以城東土地一直處于“限制開發(fā)”的狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。雖然城東土地

45、出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個小戶型樓盤在產(chǎn)品定位時嚴格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位， “都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學”和“南京農(nóng)業(yè)大學”強有力的學生消費市場，推出了投資型小戶型。御道家園推出的挑高小戶型則更適合居家，是專門根據(jù)結婚夫婦對周邊生活環(huán)境有著很強的依戀但由于收入有限而專門設計的，開盤一周即銷售一空，銷售火爆可見一斑。產(chǎn)品設計分析目前南京小戶型設計正在向兩個方向發(fā)展，一個是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向舒適居住戶型轉(zhuǎn)化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關功能。目前城東在售的兩個小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個是每層 15

46、戶，主力面積為 50 平方米，另外一個是每層 39 戶，主力面積 35平方米。目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產(chǎn)品設計的需要，由于城東樓盤一直處于供不應求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應其裙樓商業(yè)經(jīng)營的需要，同時緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。所以更多的開發(fā)商將會選擇建造小戶型公寓來彌補此缺陷。 價格系數(shù)分析城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關系嚴重失衡，價格也大幅上揚，其中小戶型也當仁不讓，“御道家園”9000 元/平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房價，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社”高達 6700 元/平方米

47、（精裝修） ，比周邊“東郊美樹苑”普通住宅物業(yè)價格高出近 1000 元/平方米，同時其產(chǎn)品設計客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設計，每層高達 39 戶生活人口。我們認為其定價策略分析來看，此價格相對南京同級市場來說，顯得并不便宜。但從銷售情況來看，市場對其價格有著非常 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。高的認可

48、度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對城東房產(chǎn)開發(fā)的觀點：“城東，有地就是爺。 ”的老話。南京房產(chǎn)局相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，4060 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3，而需求群體放大，特別是對紫金山沿線一帶，需求旺盛。銷售狀況分析由于城東近兩年土地推出量較小，但同時城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢在城東在購房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷，這里不光指的是小戶型，其普通物業(yè)也是如此，但其小戶型銷售速度更是令人瞠目結舌，御道家園開盤 1 周銷售完畢，而長發(fā)公寓目前銷售也基本告以段落。在目前國家加大對房地產(chǎn)投資控制力度以及購房者普遍對房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶

49、型樓盤銷售屬于奇跡。但奇跡的背后也有著其深層次的原因，并不是城東所有區(qū)域樓盤都可以搞小戶型，銷售都可以如此火爆的。前景預期分析在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項宏觀政策紛紛出臺，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會發(fā)生什么事情，對于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。但有一點我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對于投資型小戶型將會有所影響，但關鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費性市場，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場這才是項目定位的關鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專

50、業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。4.2 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點樓盤名稱 地理位置主力戶型面積（平方米）層數(shù)/棟數(shù)每層戶數(shù)價格（元/平方米）層高（米）銷售情況（套）備注城市假日江東北路218 號5018/3397300（毛坯）4.98銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型）1-4 層為大型餐飲廣場。 5000（毛坯/平層）

51、韻動匯奧體中心附近506022/1227000（毛坯/挑高）3.3/5目前正在預約登記 37 層（挑高）/822 層(平層)金馬酈城奧體地鐵站旁604/3367100（毛坯）3/6銷售基本完畢中間平層，2層、4 層躍層地理位置分析河西各大板塊中陸續(xù)了小戶型定位設計，隨著河西奧體的開發(fā)，河西地位全面崛起，而經(jīng)過這幾年的發(fā)展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經(jīng)陸續(xù)的出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)、商務中心，其房價據(jù)高不下，市場出現(xiàn)小戶型也在情理之中。而奧體板塊由于起點較高，南京市 360 多億元巨資打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點，其發(fā)展前景非常廣闊。但秦淮

52、河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認可度還不高，同時商業(yè)、交通等各種生活配套設施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨?。已經(jīng)成為了龍江樓市的一面旗幟。究其主要原因主要因為其得天獨厚的地理

53、優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)置業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報。3 棟小戶型樓盤開盤一個月，除了朝北位置欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購，顯示出巨大的市場潛質(zhì)。而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標志性建筑，按照構想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了更好的規(guī)避風險，選擇了小戶型產(chǎn)品設計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設計有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。從金馬酈城小戶型銷售情況來看，說明奧體板塊對其小戶型置業(yè)者來說，目前還是存在著巨大的吸引力，

54、關鍵在于小區(qū)的配套規(guī)劃及產(chǎn)品設計能否真正的適應客戶的需求。產(chǎn)品設計分析從南京目前小戶型產(chǎn)品設計來看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設計上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設計上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場，從一方面來說，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場設計的可理解性，但地理位置的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設計對居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當高的要求。這就要求我們開發(fā)商在產(chǎn)品定位時對其應該有著充分的考慮，如何有效的避免其商業(yè)部分所帶來的劣勢應該成為我們在產(chǎn)品設計時的關鍵。城市假日其 14 樓定位于大型

55、餐飲廣場從理論上來理解，其嚴重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因為龍江樓市整體依然供不應求，特別是在中心位置表現(xiàn)的非常明顯。但隨著目前國家逐步加大對房地產(chǎn)的控制力度，及消費群體需求的逐步飽和，對房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來越高，我們認為這種產(chǎn)品將會被市場所逐步淘汰。而目前河西奧體“韻動匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為

56、國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。價格系數(shù)分析在河西房地產(chǎn)發(fā)展格局中，各板塊有著各自不同的特點。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達到 6720 元/平方米，其中，占有莫愁湖獨特風景資源的金色家園樓盤均價達到 8500 元/平方米，周邊其它價格也在 7000 元/平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進一步升高，而小戶型樓盤更是如此， “君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。龍江板塊在南京屬于“離市不

57、離城”的典型區(qū)域，從龍江幾個普通住宅樓盤銷售客戶年齡段來看，以首次置業(yè)的年輕人居多，而此地域小戶型市場的火爆也在情理之中。 “城市假日”挑高戶型銷售均價 7300 元/平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場來看，此售價仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤均價達到 6500 元/平方米，而樓盤的地理位置與龍江中心區(qū)域城市假日仍有著很長的距離。奧體板塊中，房價由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強有力的挑戰(zhàn)。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯。特別是金馬酈城的青年公寓 7100 元/平方米的售價（包括樓上面積）在南京樓市整體布局來看，此定價

58、并不低，但此銷售已經(jīng)完畢，其銷售氛圍也非常熱烈，在目前奧體樓市整體遭遇寒流的大勢下，其銷售業(yè)績顯得非常難得。但其多層物業(yè)設計，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場中，非常難得。而“韻動匯”與其相比，在產(chǎn)品檔次方面，劣勢相當明顯，開發(fā)商價格也一降再降，平層售價由前期宣稱的 5500 元/平方米下調(diào)到 5000 元/平方米，目前已經(jīng)接受認購，但從現(xiàn)場人氣來看，此樓盤的發(fā)展前景仍不十分明朗。銷售狀況分析就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關注，小戶型銷售形式也較為火爆。而今年下半年隨著莫愁湖板塊、龍江板塊土地供應量急劇減少，預計明年龍江板塊，莫愁湖板

59、塊小戶型樓盤的銷售價格有望進一步上升。而奧體板塊小戶型進入銷售市場以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費者一定的追 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。捧。在大環(huán)境持續(xù)走跌的情況下，小戶型如何在奧體板塊巨大供應量面前脫穎而出，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及周邊配套設施成為其關鍵。韻動匯目前的銷售情況及未來的走勢值得我們?nèi)リP注。前景預期

60、分析從河西樓市格局分布來看，在未來的一段時間內(nèi)，雖然國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)影響力預計將進一步加劇，但由于其地理、環(huán)境、配套的優(yōu)勢，龍江、莫愁湖板塊小戶型樓盤將會依舊保持著高速前進，在南京市樓市版圖中，其兩個板塊其強勢地位在短期內(nèi)預計不會什么大的動搖，而奧體板塊小戶型發(fā)展據(jù)我們分析則更多的取決于奧體整體樓市的市場走勢。4.3 城南小戶型公寓發(fā)展特點城南小戶型公寓發(fā)展特點樓盤名稱地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù)/棟數(shù) 每層戶數(shù)價格（元/平方米）層高（米）銷售情況（套）備注藍籌谷共青團廣場旁50606/645500（精裝修）3尚未開盤1，2 棟為辦公寫字樓 地理位置分析南京城市居民形容城南有句古