蘇州土地市場研究報(bào)告47p

1、 2012年蘇州土地市場研究報(bào)告營銷部&前期部 2013.1.18目 錄一、2012年蘇州土地市場綜述1（一）土地成交“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢明顯1（二）地王復(fù)蘇，品牌開發(fā)商加快掠地2（三）新輝、津西博遠(yuǎn)、龍記入駐，外地房企攪局蘇州土地市場3（四）“當(dāng)年拿地當(dāng)年動工”，蘇州10余家房企搶跑20124二、2012年蘇州土地市場成交總量及結(jié)構(gòu)分析5（一）2012年純住宅用地出讓總量分析7（二）2012年商服用地出讓總量分析7（三）2012年商住混合用地出讓總量分析8三、2012年蘇州土地成交區(qū)域分析8（一）園區(qū)土地成交分析9（二）高新區(qū)土地成交分析9（三）姑蘇區(qū)土地成交分析10（四）吳中區(qū)土地成交

2、分析10（五）相城區(qū)土地成交分析11四、2012年重點(diǎn)地塊分析11（一）園區(qū)重點(diǎn)地塊分析11（二）姑蘇區(qū)重點(diǎn)地塊分析13（三）吳中區(qū)重點(diǎn)地塊分析18五、土地市場成交總結(jié)21附件1：2012年蘇州土地成交明細(xì)23附件2：2013年1月15日蘇州土地成交明細(xì)44 營銷部&前期部482012年蘇州土地市場研究報(bào)告一、2012年蘇州土地市場綜述（一）土地成交“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢明顯相較于2011年而言，2012年蘇州土地市場顯然“降溫”不少。而這一態(tài)勢，在2012年上半年表現(xiàn)得尤為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年共進(jìn)行了9場土拍，僅出讓27宗地塊，最終成交25宗，合計(jì)成交土地面積為83.85萬平方，

3、同比降幅達(dá)到78.74%。與此同時，在上半年成交的眾多地塊不僅面積普遍較小，而且成交單價(jià)不高，商品房用地更是處于“冰封”狀態(tài)。然而，耐人尋味的是，在商品房用地遇冷的同時，保障性住宅用地卻遭遇房企爭搶。上半年所推出的10宗保障性住房建設(shè)用地均遭遇競價(jià)，包括新型建材、中惠房產(chǎn)等品牌房企均參與搶地。而對于住宅用地，僅有朗詩以總價(jià)32997萬元（樓面價(jià)僅2209.8元/平米，綜合容積率1.33）購置了青劍湖版塊3宗用地，成為難得一見的亮點(diǎn)。2012年土地市場的“解凍”始于下半年的首場土拍。7月4日，蘇州年中大型土拍共推出30宗地塊，盡管僅有5宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)，但是包括新城、招商、鑫苑、天地源、斜港置業(yè)等

4、品牌房企同臺飆價(jià)的場面，使得土拍現(xiàn)場迅速升溫。隨后，品牌房企搶地大戰(zhàn)正式拉開帷幕。9月27日，金九首場土拍，招商地產(chǎn)豪擲6.9億元進(jìn)駐木瀆，吳中地產(chǎn)以2.36億元再奪桃花源宅地。12月份，蘇州土地市場更是迎來了土地出讓的高潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該月共有3場土拍共34宗地塊出讓。在12月6日的土拍上，新輝置業(yè)（方興地產(chǎn)，中化旗下公司）以23.2億元奪得姑蘇區(qū)地塊，成為2012年蘇州總價(jià)“地王”。與此同時，中海以19.9元挺進(jìn)姑蘇區(qū)，此次土拍共吸金57.9億。緊接著，萬科、天地源、世茂、朗詩、尼盛置業(yè)、金科、綠地等品牌房企先后奪地。在12月11日的園區(qū)土拍上甚至出現(xiàn)了萬科和天地源兩大巨頭250輪廝殺的精彩場

5、面。年末的最后一場大型土拍上更是成功出讓25宗地塊，吸金88億元。至此，2012年蘇州土地市場熱鬧收場。（二）地王復(fù)蘇，品牌開發(fā)商加快掠地2012年，土地集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，從成交數(shù)據(jù)看出，大部分成交土地集中在少數(shù)大牌房企手中，其中，僅中海地產(chǎn)在蘇州的土地儲備就超過了58萬方。面對土地市場的逐漸升溫，蘇州“地王”也被喚醒。據(jù)悉，一場原定于6月12日下午舉行的蘇州市區(qū)2012第3號國有建設(shè)用地拍賣會因無公司參與競拍而取消，然而，這場土拍卻無意中產(chǎn)生了這一年度的單價(jià)地王。蘇地2012-g-11號地塊被蘇州瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司以89996.7萬元的底價(jià)拿下，而其成交樓面價(jià)卻高達(dá)14778元/平米（滄浪

6、區(qū)南環(huán)東路北、南園路西；南面正對蘇州汽車南站）。這宗地塊雖然是商務(wù)金融用地，但還是引起業(yè)內(nèi)一陣唏噓。值得一提的是，作為2012年年度的成交總金額“地王”，蘇地2012-g-98號地塊在樓面單價(jià)的排行榜中也緊隨11號地塊其后。232000萬元的成交總金額和8990元/平米的樓面價(jià)，蘇地2012-g-98號地塊將自己推到了蘇州“地王”的鼎峰。而這個地王產(chǎn)生的背后，一個區(qū)域正強(qiáng)勢“崛起”。2012年9月1日，蘇州正式宣告行政區(qū)劃調(diào)整，金閶、平江、滄浪三區(qū)合并為姑蘇區(qū)。隨后，在開發(fā)商的大肆炒作之下，這個區(qū)域身價(jià)倍增。在2012年土地成交總金額排行榜中，姑蘇區(qū)豪奪6個席位。中海地產(chǎn)豪擲54.47億元連奪

7、4塊優(yōu)質(zhì)土地（由于溝通到位、策略得當(dāng)，中海拿的這四塊地基本上都是以底價(jià)成交），萬科集團(tuán)新添兩子布局蘇州，央企中化23.2億進(jìn)駐蘇州這些大牌房企在瘋狂拿地的同時，也炮制了一個個蘇州地王。（三）新輝、津西博遠(yuǎn)、龍記入駐，外地房企攪局蘇州土地市場縱觀整個2012年蘇州土地市場，萬科、中海、招商、世茂等品牌房企爭相奪地不亦樂乎，而眾多外地大牌房企首次進(jìn)駐蘇州市場也同樣奪人眼球，其中最閃耀的莫過于創(chuàng)造了2012年蘇州總價(jià)地王的新輝置業(yè)。據(jù)悉，新輝置業(yè)有限公司是方興地產(chǎn)在香港的全資子公司，方興地產(chǎn)是中化集團(tuán)旗下房產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)。該企業(yè)在2009年曾經(jīng)以40.6億元成為了當(dāng)年北京最高總價(jià)和最高單價(jià)“雙料地

8、王”，其打造的金茂府也成為了北京中高端項(xiàng)目中的成交熱點(diǎn)。在2012年12月6日的土拍上，新輝置業(yè)與旭領(lǐng)(香港)、洋立控股同臺競價(jià)，最后以總價(jià)23.2億元拿下位于姑蘇區(qū)的蘇地2012-g-98號地塊，溢價(jià)率達(dá)到了49.68%。12月26日，2012年末最后一場大型土拍如期舉行，此次土拍共吸引了包括60多家房企和個人參與競拍。引人注目的是，其中外地房企首次來蘇拿地者不在少數(shù)，包括北京津西博遠(yuǎn)置業(yè)有限公司和龍記地產(chǎn)都是首次進(jìn)駐蘇州。北京津西博遠(yuǎn)置業(yè)有限公司是由河北津西鋼鐵集團(tuán)股份有限公司投資成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在此次土拍上以3.14億元奪得位于高新區(qū)的蘇地2012-g-121號地塊（樓面價(jià)47

9、21.1元/平米，溢價(jià)35%）。作為此次土拍高新區(qū)唯一被搶奪的地塊，北京津西博遠(yuǎn)打敗了旭盛房產(chǎn)、中新蘇州和滿庭酒店等企業(yè)。此次土拍另一個受人關(guān)注的房企來自于龍記地產(chǎn)。據(jù)悉，龍記地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)建于2005年，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)涵蓋金融、建筑施工，餐飲酒店和物業(yè)綜合服務(wù)等多個領(lǐng)域。龍記地產(chǎn)所拿下的蘇地2012-g-106號地塊雖然出讓面積僅有1.8萬方，但仍然遭遇了港龍控股、融僑置業(yè)、紅靈投資、億卓房地產(chǎn)等品牌房企的輪番搶奪。（四）“當(dāng)年拿地當(dāng)年動工”，蘇州10余家房企搶跑2012當(dāng)年拿地當(dāng)年動工！”如果放在2011年，這似乎是不可能的事情。然而，在2012年的蘇州市場，這一幕卻頻頻上演

10、。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年這一年中，蘇州共有10余家房企上演了“當(dāng)年拿地當(dāng)年動工”的營銷戲法，甚至有兩家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年拿地當(dāng)年銷售”的壯舉！ “7月份拿地，12月份就賣！”新城地產(chǎn)新項(xiàng)目香溢瀾橋以迅雷不及掩耳之勢創(chuàng)下了蘇州土地市場上最快開工的記錄。2012年12月22日，新城香溢瀾橋首次開盤。然而，新城地產(chǎn)在蘇州卻并不是個例。2012年5月18日，朗詩底價(jià)一舉拿下園區(qū)青劍湖3宗地塊；其中位于青澄路南、科智路東的蘇園土掛(2012)07地塊項(xiàng)目即朗詩未來街區(qū)11月17日已經(jīng)公開銷售。2012年8月9日，鑫苑置業(yè)在相城區(qū)高鐵新城2.7億拿下蘇地2012-g-60號地塊。目前鑫苑鑫城項(xiàng)目規(guī)劃也已經(jīng)公示。

11、在壓抑兩年之后，房企拿地的需求大漲，不少大牌房企甚至不惜重金攬地，2012年蘇州土地市場也迎來了難得的搶地小高潮。而房企拿地即開的舉措，也恰到好處的折射出蘇州樓市的回暖之象。二、2012年蘇州土地市場成交總量及結(jié)構(gòu)分析2012年蘇州土地成交總面積為559.12萬方，同比減少了199.32萬方，跌幅26.28%；年度土地總出讓金額323.95億元，同比減少了174.66億元，跌幅35.03%；土地成交單價(jià)5793.93元/平米，328.28萬元/畝。整體來看，2012年蘇州房地產(chǎn)市場一級市場和二級市場呈現(xiàn)出較大的不均衡發(fā)揮態(tài)勢，雖然住宅市場跑量十分明顯，不過受到中央一再強(qiáng)調(diào)的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖

12、影響，房企的拿地信心不足，同時城鎮(zhèn)住宅用地推地規(guī)模的相對有限，對于出讓面積及出讓金額的穩(wěn)定發(fā)揮影響突出。2012年蘇州土地市場成交匯總表土地成交匯總類別純住宅用地商服用地（含文娛、醫(yī)衛(wèi)等）商住混合用地合計(jì)宗數(shù)296828125成交面積（萬方）136.18214.78208.16559.12成交金額（億）104.0888.41131.46323.952012年蘇州土地成交同比分析表（一）2012年純住宅用地出讓總量分析2012年蘇州純住宅用地出讓面積136.18萬方，供應(yīng)表現(xiàn)較之其他類型土地處于相對弱勢，占年度出讓總量的24%，同比去年減少了234.16萬方，跌幅高達(dá)63.23%，分析來看去年下

13、半年之后蘇州土地供應(yīng)進(jìn)入商服用地主導(dǎo)階段，而上半年市場供應(yīng)類型相對均衡，同時住宅用地相對居前，而今年以來商服用地一直左右市場，政府在推地上有明顯的調(diào)整，鑒于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，供應(yīng)類型的轉(zhuǎn)變一定程度上反應(yīng)了政府引導(dǎo)房產(chǎn)投資去向的意圖；年度成交金額104.08億元，占土地出讓金額的32.13%，同比減少了159.69億元，跌幅60.54%，一級市場供應(yīng)量的減少，一定程度上會影響到二級住宅市場的供需表現(xiàn)，不過截至到目前新房依舊有約565萬方的市場存量，雖然120平米以上的中大戶型占比突出，不過存量不足產(chǎn)生的供銷失衡的疑問暫不存在。（二）2012年商服用地出讓總量分析2012年以來蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場

14、熱度不高，與住宅市場形成鮮明對比，特別是吳中區(qū)、相城區(qū)截至到目前為止可售量均在萬套以上，市場消化速度明顯跟不上供應(yīng)步伐，以至于市場存量呈現(xiàn)出不斷攀高的趨勢，不過一級市場上商服用地的供應(yīng)量依舊很大，商服用地（含文娛、醫(yī)衛(wèi)等）年度出讓面積214.78萬方，高居三大類供應(yīng)量首位，占市區(qū)出讓總量的39%左右，但是較之去年的積極供應(yīng)態(tài)勢而言，同比仍有26.69%的跌幅，成交金額方面，年度該類型土地出讓額88.41億元，占比27.29%，同比跌幅36.5%,供應(yīng)量雖有減少，不過鑒于今年以來的市場簽約狀況及當(dāng)前的存貨而言，明年商業(yè)地產(chǎn)市場壓力有進(jìn)一步增大的趨勢。（三）2012年商住混合用地出讓總量分析商住混

15、合用地對于不少房企有較大的吸引力，兩種業(yè)態(tài)可以形成互補(bǔ)，對于后期的客戶引導(dǎo)也有較大的幫助，今年商住混合用地出讓面積208.16萬方，占比37%，僅次于商服用地供應(yīng)規(guī)模，同比上漲了118.85%，其中成交額131.46億元，占比40.58%，姑蘇區(qū)等一些區(qū)位條件優(yōu)越及宗地面積較大的地塊抬高了整體地價(jià)水平，該金額較之同期增加了37.48%。吳中區(qū)、高新區(qū)是該類宗地供應(yīng)的主力軍，從地塊所屬區(qū)位來看，基本上以一些新興板塊為主，這些板塊商業(yè)配套相對有限，所以商住混合屬性的設(shè)置一定程度上促進(jìn)了板塊開發(fā)，此外也利于緩解商配的不景氣對于后期房屋銷售的影響。三、2012年蘇州土地成交區(qū)域分析2012各區(qū)域土地出

16、讓明細(xì)區(qū)域成交宗數(shù)成交面積（萬方）成交金額（億元）土地單價(jià)（元/平米）土地價(jià)格（元/畝）園區(qū)16133.8550.273755.70 2503810.30 高新區(qū)28115.0247.794154.93 2769966.90 姑蘇區(qū)1798.72102.0610338.33 6892254.88 吳中區(qū)45176.74109.566198.94 4132644.86 相城區(qū)1934.7914.274101.75 2734515.92 全市125559.12323.955793.93 3862636.76 （一）園區(qū)土地成交分析2012年工業(yè)園區(qū)共出讓16宗土地，其中純住宅用地3宗，商住混合用地

17、5宗，其余均為商服用地（含文娛、醫(yī)衛(wèi)等），年度出讓土地面積133.85萬方，占市區(qū)出讓土地總面積的23.94%，其中位于陽澄湖半島的蘇地2012-g-69號地塊文娛、商服用地（華誼影城有限公司）就有近63萬方的體量，為年度內(nèi)單宗出讓面積最大的地塊，年度內(nèi)區(qū)域土地出讓金額為50.27億元，在市區(qū)中的占比為15.52%，其中位于湖東板塊內(nèi)的三宗純住宅用地出讓金額近30億元，伴隨著板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場出色表現(xiàn)以及目前土地資源的不斷減少，區(qū)域市場被眾多品牌房企看多，結(jié)合目前園區(qū)的市場表現(xiàn)來看，青劍湖板塊作為園區(qū)的副城市中心，未來的發(fā)展?jié)摿薮?，同時可以預(yù)計(jì)的是板塊也將是園區(qū)未來土地供應(yīng)的主力板塊。（二）高

18、新區(qū)土地成交分析高新區(qū)年度內(nèi)成功出讓28宗地塊，出讓面積為115.02萬方，占市區(qū)成交總量的20.57%，成交金額47.79億元，占比為14.75%，高新區(qū)目前二級市場的表現(xiàn)與市場存量有很大的關(guān)系，所以土地供應(yīng)的積極上市，對于提升區(qū)域新房占比有重要意義，從年度土地供應(yīng)來源來看，主要分布在滸墅關(guān)（北新區(qū)）、科技城及楓橋街道，前一個區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品主打剛需，是區(qū)域剛需類產(chǎn)品供應(yīng)的主力板塊；科技城板塊屬于政府“一核四城”中的“四城”之一，同時今年新區(qū)管委會已經(jīng)遷入，作為高新區(qū)未來的cbd中心，伴隨著人氣的不斷聚集，區(qū)域?qū)τ谏套⌒枨笾饾u增大；楓橋街道臨近獅山路商圈，借助獅山路板塊內(nèi)成熟的商住生活配套，對

19、于商品房的需求也相對較大。（三）姑蘇區(qū)土地成交分析姑蘇區(qū)年度內(nèi)出讓土地17宗，出讓面積為98.72萬方，占市區(qū)總量的17.66%，成交金額102.06億元，占比31.5%，姑蘇區(qū)作為蘇州的主城區(qū)，目前可開發(fā)的閑置土地資源十分有限，一方面集中在三大新城板塊內(nèi)（金閶新城、平江新城及滄浪新城），其次老城區(qū)“退二進(jìn)三”也釋放出一定體量的土地資源，不過依傍成熟的市政資源及古城區(qū)的文化資源，區(qū)域宗地整體表現(xiàn)出“身價(jià)不菲”，蘇南萬科、中海地產(chǎn)及新輝置業(yè)年度內(nèi)拿地耗資巨大，很大程度上體現(xiàn)了區(qū)域土地資源的稀缺性。此外，區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)還有一大特征，即是政策性住房（保障房）推地相對積極，這也是城區(qū)政策性住房一直在住

20、宅成交走勢中強(qiáng)勢發(fā)揮的有力支撐。（四）吳中區(qū)土地成交分析2012年吳中區(qū)土地供應(yīng)45宗，出讓面積為176.74萬方，占市區(qū)土地出讓總面積的31.61%，成交金額109.56億元，在市區(qū)中的占比為33.82%，吳中區(qū)目前商品房銷售主力不在主城區(qū)內(nèi)，主要分布在城南越溪、尹山湖板塊及城西木瀆片區(qū)內(nèi)，今年的土地供應(yīng)也主要來自新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊內(nèi)，特別是越溪板塊及木瀆板塊目前開發(fā)程度不斷成熟，年度內(nèi)的推地吸引了新城地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)等多家品牌房企議價(jià)，而作為近兩年興起的尹山湖板塊熱度也不斷提升，蘇州輕軌線路的設(shè)置更是讓區(qū)域價(jià)值突出，年內(nèi)最后一場土拍中中海地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)等均有在板塊內(nèi)拿地，可以預(yù)計(jì)的是伴隨

21、著板塊開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，板塊將在蘇州樓市中扮演更為突出的角色。（五）相城區(qū)土地成交分析相城區(qū)本年內(nèi)共出讓土地19宗，其中出讓面積34.79萬方，占市區(qū)出讓總量的6.22%；出讓金額為14.27億元，占比為4.1%，區(qū)域年度土地供應(yīng)不夠活躍，且住宅用地的供應(yīng)規(guī)模很少，基本上均以商服用地為主，高鐵新城周邊是年度內(nèi)區(qū)域土地供應(yīng)的主要來源，伴隨著政府高鐵新城的規(guī)劃建設(shè)，培育出良好的商業(yè)發(fā)展環(huán)境或?qū)⑼七M(jìn)住宅市場興起，不過值得關(guān)注的是區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)存量高居萬套以上，在一級市場供應(yīng)持續(xù)跟進(jìn)下，后期區(qū)域內(nèi)的商住不均衡化或?qū)⒈憩F(xiàn)的愈發(fā)明顯。四、2012年重點(diǎn)地塊分析 在對蘇州2012年成交地塊進(jìn)行全面研究后

22、，我們依照兩個原則選取了部分地塊進(jìn)行細(xì)節(jié)分析：a、*關(guān)聯(lián)地塊；b、對本區(qū)域甚至對蘇州市場有著較大影響力的地塊。（一）園區(qū)重點(diǎn)地塊分析2012.12.10日園區(qū)土地拍賣成交情況編號土地位置土地面積土地用途容積率出讓年限起始價(jià) （萬元）成交總價(jià) （萬元）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率競得方蘇園土掛（2012）11號星塘街東、沈滸路南104486.23住宅（其他陪同商品房住房用地）1.6容積率1.80706770886000457327.02%萬科蘇園土掛（2012）12號星塘街東、中新大道北121747.69住宅（其他陪同商品房住房用地）1.6容積率1.8070832768370038190.15%

23、中海蘇園土掛（2012）13號方洲路南、鐘南街西123090.92住宅（其他陪同商品房住房用地）1.8容積率2.07098473129200524831.2%天地源園區(qū)湖東核心區(qū)重點(diǎn)地塊無論從地塊自身稟賦、周邊配套情況還是區(qū)域發(fā)展前景，12.10日成交的這幾塊地均是蘇州去年成交的較為優(yōu)質(zhì)的住宅土地，其成交價(jià)格之底更是超乎想象。在本次出讓之前，很多媒體和房產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，蘇州本年度的單價(jià)地王有可能出現(xiàn)在這幾塊地中；但結(jié)果卻告訴我們，機(jī)會總是留給有準(zhǔn)備的企業(yè)。在本次拍賣中，幾家品牌開發(fā)商所采用的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)讓人眼前一亮。從影響土地出讓的先后順序（先拍11號地、接著再拍13號地，最后拍12號地）、對競爭

24、對手資金能力的測算（如萬科在對朗詩進(jìn)行資金測算后，認(rèn)為其不可能承受8.5億以上的總價(jià)）、參拍前的合縱連橫和情報(bào)刺探。正是由于這幾家公司的出色工作，造成了本次拍賣的意外結(jié)果。園區(qū)，特別是湖東核心區(qū)，一直是蘇州住宅價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。這幾個項(xiàng)目均位于湖東核心區(qū)第一線，其成交價(jià)格將在很大程度上左右蘇州樓市走向。由于土地的超低價(jià)和這三家企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式，我們認(rèn)為，如果2013年的市場不發(fā)生大的變化，這個區(qū)域推出的樓盤價(jià)格不會有較大的變化。在明年下半年，這幾個樓盤將會與*爭奪一些湖西客戶，因此，會對*價(jià)格上漲造成壓力。（二）姑蘇區(qū)重點(diǎn)地塊分析2012年，是姑蘇區(qū)土地市場爆發(fā)的一年，在這一年里，蘇州成交排行榜上

25、前十位中有六席為姑蘇區(qū)所占據(jù)。姑蘇區(qū)由平江區(qū)、滄浪區(qū)和金閶區(qū)三個區(qū)合并而成，規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、人文上存在著巨大的不平衡和差異化。目前，平江區(qū)規(guī)劃較為超前，土地差異性較小，未來前景看好，而滄浪區(qū)開發(fā)高潮期已過，土地資源匱乏，目前以零星商業(yè)用地為主；金閶區(qū)跨度最大，因此土地屬性差異性也較大。*的客戶目前主要集中在東環(huán)和南環(huán)沿線，項(xiàng)目周邊3-5公里范圍內(nèi)。因此，平江區(qū)對我們雖有一定影響，但影響不大。由于平江區(qū)的這幾塊成交土地，樓面價(jià)基本在5500元上下（成本與*相若），因此，我們預(yù)計(jì)將來推出的產(chǎn)品均價(jià)應(yīng)不低于11000元/平米。從客戶占位來看，中海和新輝地塊對*的影響可能要稍大一些。新輝地塊在干將路以北，

26、受制于成本壓力，預(yù)計(jì)其開盤價(jià)格應(yīng)較高；當(dāng)然也不排除開發(fā)商“放緩開盤速度，等待價(jià)格上漲“的可能（也即2013年改項(xiàng)目不會入市），因此，其對*影響應(yīng)該不大。中海勞動路地塊距*直線距離約6公里，由于其開發(fā)節(jié)奏較快、資金取得成本較低、建筑成本低（質(zhì)量較差），雖然土地成本價(jià)略高于*，但最終的成本一定會略低于我們項(xiàng)目。估計(jì)中海定價(jià)應(yīng)不低于11500元/平米（這個定價(jià)參考了兩個價(jià)格，一是中海姑蘇公館17000元/平米的均價(jià)以及萬科金色家園13200元/平米的二手房成交均價(jià)，這兩個項(xiàng)目均為精裝房房）。我們認(rèn)為，在這個價(jià)格基礎(chǔ)上，中海勞動路項(xiàng)目會分流*部分古城客戶。競的單位地塊位置宗地編號面積()用途出讓年限容

27、積率建筑面積()起報(bào)價(jià)元/成交價(jià)樓面單價(jià)元/成交總價(jià)(萬元)上漲幅度元/萬元/畝蘇州中銳地產(chǎn)集團(tuán)有限公司姑蘇區(qū)蘇站路北、元和塘西蘇地2012-g-95號號地塊15382.5批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357230740姑蘇區(qū)蘇站路北、元和塘西蘇地2012-g-95號號地塊16503.1批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357247550姑蘇區(qū)蘇站路北、元和塘西蘇地2012-g-95號號地塊21475.5批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357322130姑蘇

28、區(qū)蘇站路北、元和塘西蘇地2012-g-95號號地塊20079.5批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357301190中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司姑蘇區(qū)西環(huán)高架東、勞動西路南蘇地2012-g-97號號地塊80723.1城鎮(zhèn)住宅用地70年1.0-2.5149001490099359601206090.50%姑蘇區(qū)西環(huán)高架東、勞動西路南蘇地2012-g-97號號地塊32951.1城鎮(zhèn)住宅用地70年1.0-2.514500145009675800481100.50%姑蘇區(qū)西環(huán)高架東、勞動西路南蘇地2012-g-97號號地塊20236.5城鎮(zhèn)住宅用地70年1.0 2.

29、5014800148009875920302810.50%新輝置業(yè)有限公司姑蘇區(qū)桐涇路西、金門路南（原三星電子有限公司）蘇地2012-g-98號86017.7城鎮(zhèn)住宅用地70年1.0 3.018000269711798899023200049.80%江蘇蘇南萬科房地產(chǎn)有限公司平江區(qū)城北公路北、江宙路西蘇地2012-g-71號號地塊7289批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅用地40年3.0-4.029156210002100014005250153070平江區(qū)城北公路北、江宙路西蘇地2012-g-71號號地塊6600.8批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅用地40年3.0-4.02640321000210001400525013

30、8620平江區(qū)城北公路北、江宙路西蘇地2012-g-71號號地塊37403.8批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅用地40年1.5-2.0149615980098006534900366560平江區(qū)城北公路北、江宙路西蘇地2012-g-71號號地塊29654.7批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅用地40年1.5-2.011861911000110007335500326200 平江區(qū)重點(diǎn)地塊 中海和新輝地塊 （三）吳中區(qū)重點(diǎn)地塊分析競的單位地塊位置宗地編號面積()用途出讓年限容積率建筑面積()起報(bào)價(jià)元/成交價(jià)樓面單價(jià)元/成交總價(jià)(萬元)上漲幅度元/萬元/畝中國海外興業(yè)有限公司吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)尹山湖路東、依湖路北蘇地2012-g-

31、102號地塊一82011批發(fā)零售 和城鎮(zhèn)住宅用地40 701.02.035%72008744 583 3814 17300019%蘇地2012-g-102號地塊二115845.1批發(fā)零售 和城鎮(zhèn)住宅用地40 701.02.535%7500中國海外興業(yè)有限公司吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)依湖路南、花涇港西蘇地2012-g-103號56291批發(fā)零售 和城鎮(zhèn)住宅用地40 701.02.040%69007013 468 3322 890002%70620.8批發(fā)零售 和城鎮(zhèn)住宅用地40 701.02.235%6900上海旭盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吳東路東、規(guī)劃道路北蘇地2012-g-104號93928.

32、4批發(fā)零售 和城鎮(zhèn)住宅用地40 701.02.540%63007559 504 3024 7100020%蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司吳中開發(fā)區(qū)越溪街東側(cè)，蘇街南側(cè)蘇地2012-g-21號82595.6批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40 70年1 2.37500926261740277650023%蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司吳中開發(fā)區(qū)楓津路西側(cè)，東吳南路北側(cè)蘇地2012-g-23號74809.6批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40 70年1 2.57200962464238507200034% 尹山湖板塊重點(diǎn)土地 新城重點(diǎn)土地吳中區(qū)地塊主要分為兩大板塊，一是吳中核心區(qū)和越溪板塊，二是尹山湖板塊（*距尹山湖距離僅4.5

33、公里）。這兩個板塊主要分流*郭巷和吳中區(qū)客戶。尹山湖板塊在09年的土拍中拍賣價(jià)基本上集中在5000多元/平米左右（去年首開也是以5000多元/平米的樓面價(jià)競得尹山湖土地），本次拍賣直接將價(jià)格降至3000-3800元/平米，可以預(yù)料的是，隨著明年這幾個項(xiàng)目的陸續(xù)開盤，尹山湖將會以其低價(jià)格成為蘇州的又一熱點(diǎn)板塊，從而對棲庭形成較大沖擊。如果達(dá)到一定聲勢的話，則有可能不僅分流吳中區(qū)客戶，甚至?xí)至鞑糠譁胬藚^(qū)和園區(qū)客戶。吳中核心區(qū)和越溪板塊2013年以消化過往供應(yīng)量為主，2012年的優(yōu)質(zhì)土地主要被新城奪得，目前，g-23地塊已開盤（香溢瀾橋，90-140平米多層房源，均價(jià)11000元/平米；高層均價(jià)9

34、500元/平米；距*距離約4.5公里）。由于價(jià)格較低、戶型較好，此項(xiàng)目會分流*一部分吳中區(qū)客戶。從以上分析可以看出，由于2012年*周邊開發(fā)商獲得土地價(jià)格均較低（新輝除外），從土地成本層面來看，*面臨著一定的競爭壓力。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2013年8、9月份陸續(xù)入市，因此，我們應(yīng)在上半年加快高層房源的去化。五、土地市場成交總結(jié)受到中央房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入影響，雖然眾多房企2012年在二級市場上的收成頗豐，不過堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的中央口號讓不少開發(fā)企業(yè)采取了更加謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，同時伴隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)容預(yù)期的進(jìn)一步增強(qiáng)，房企對于明年的市場行情也保持著相對理性的態(tài)度，這很大程度上影響著政

35、府推地步伐，當(dāng)然諸如中海、萬科等銷售業(yè)績突出的房企憑借充足的現(xiàn)金流也適時備地，而諸如新城、旭輝等在今年在港交所上市的房企來說，尋找到了新的融資平臺，拓寬了融資渠道的背景下，加之在售項(xiàng)目的良好表現(xiàn)，也拿地較為積極。今年的土地市場整體表現(xiàn)與去年不同，去年的蘇州一級市場可以概括為“先揚(yáng)后抑”，特別的年初的一場大型土拍將市場熱度提前釋放，而后則伴隨著限購的出臺，成交走勢不斷下探，房企對于市場信心不足；而今年市場則表現(xiàn)為“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢，整個上半年的土地出讓面積僅有81.91萬方，而下半年則集中釋放了477.21萬方，特別是12月份的土拍更是迎來了217萬方的密集供應(yīng)，與2011年同期形成鮮明對比，房

36、企在二級市場銷售業(yè)績的不斷改觀，也是影響今年土地市場表現(xiàn)的主要原因。商服用地供應(yīng)規(guī)模依舊可觀，住宅市場的大幅回暖，并沒有迅速刺激一級市場住宅用地的大幅度推出，而是延續(xù)了去年下半年以來的供應(yīng)態(tài)勢，同時商住混合用地供應(yīng)量同比出現(xiàn)了大幅的上揚(yáng)，一方面目前蘇州主力供應(yīng)地塊多位于新興板塊內(nèi)，商業(yè)配套資源相對有限，所以商服用地的積極供應(yīng)有利于改善板塊內(nèi)商業(yè)環(huán)境，提升居住質(zhì)量，而商住混合用地的增量則更是體現(xiàn)出“自給自足”的思想，總的來說商服用地的積極推地態(tài)度對于后各板塊內(nèi)住宅用地的推出也形成積極影響，利于后期的客戶引導(dǎo)。熱點(diǎn)板塊地價(jià)高、市場關(guān)注度高。受到城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)成熟度的影響，蘇州目前的板塊市場之

37、間無論是商品房簽約還是一級市場的熱度均落差較大，二級市場銷售良好的區(qū)域?qū)τ谖嗟姆科竽玫赜蟹e極意義，同時市場的飽和程度與否也深刻影響到區(qū)域或板塊土地市場的價(jià)值及市場投資預(yù)期，從年度內(nèi)推出的宗地表現(xiàn)來看，姑蘇區(qū)、園區(qū)湖東板塊、吳中尹山湖板塊、木瀆板塊均是目前市場關(guān)注的熱點(diǎn)，萬科、招商、中海等一線房企均有出手拿地動作。2012年，蘇州年度土地供應(yīng)計(jì)劃805萬方，截至到12.31日完成率僅為69.44%，因此，對于蘇州政府而言，2013年土地供應(yīng)任務(wù)更重，蘇州土地規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)突破。對于有志于深耕蘇州的地產(chǎn)企業(yè)而言，2013年將是絕佳的拿地良機(jī)！附件1：2012年蘇州土地成交明細(xì)競的單位地塊位置宗

38、地編號面積()用途出讓年限容積率建筑密度綠化比率起報(bào)價(jià)元/成交價(jià)樓面單價(jià)元/成交總價(jià)(萬元)上漲幅度元/萬元/畝斜港置業(yè)金閶區(qū)紅菱浜東、新城路南蘇地2011-g-36號a地塊29459城鎮(zhèn)住宅用地70按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案806896.160765859.74 896264011.19%蘇州市土地儲備開發(fā)有限公司滄浪區(qū)體育場南、西環(huán)高架西蘇地2012-g-1號49055.3城鎮(zhèn)住宅用地70按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案49575508367.00 21022702011.12%蘇州東橋花園置業(yè)有限公司金閶區(qū)清塘路東、清潔河北蘇地2012-g-2號9995.6城鎮(zhèn)住宅用地70

39、按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案39043329.00 38243311.03%蘇州高新中銳科教發(fā)展有限公司金閶區(qū)虎池路以西、金筑街以北蘇地2012-g-3號92571.6城鎮(zhèn)住宅用地70按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案1161129086.00 5221194211.11%蘇州東橋花園置業(yè)有限公司平江區(qū)312國道南、江天路西蘇地2012-g-4號11206.1城鎮(zhèn)住宅用地70按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案31623513234.00 1420393711.11%蘇州市新星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平江區(qū)平河路南、江宙路東蘇地2012-g-5號12889.2城鎮(zhèn)住宅用地70按照批準(zhǔn)方案按

40、照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案23752639176.00 1765340111.10%蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄浪區(qū)楊枝塘路北、莫邪路東蘇地2012-g-6號17782.9城鎮(zhèn)住宅用地70按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案按照批準(zhǔn)方案1264140494.00 1074249711.09%蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司高新區(qū)滸關(guān)開發(fā)區(qū)312國道綠化地西、滸光運(yùn)河綠化地南蘇地2012-g-7號35094.5城鎮(zhèn)住宅用地701.0 2.225%30%72572548.00 3302544蘇州科技城發(fā)展有限公司高新區(qū)科技城秦嶺路北、潯陽江路西蘇地2012-g-8號24866.8城鎮(zhèn)住宅用地701.0 2.630%

41、20%75075050.00 2881865蘇州科技城發(fā)展有限公司高新區(qū)科技城河道綠化地西、科技城公交換乘站南蘇地2012-g-9號12680.1城鎮(zhèn)住宅用地701.0 3.240%20%80080053.00 2501014蘇州瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司滄浪區(qū)南環(huán)東路北、南園路西蘇地2012-g-11號 3896商務(wù)金融、批發(fā)零售402.845%5%25000250001667.00 892997404871商務(wù)金融、批發(fā)零售401.340%5%17500175001167.00 1346285246150.7商務(wù)金融、批發(fā)零售401.740%5%19400194001293.00 1141211

42、93213046.8商務(wù)金融、批發(fā)零售404.640%5%25500255001700.00 55433326912633.7商務(wù)金融、批發(fā)零售402.750%10%21000210001400.00 777826531蘇州虎丘婚紗投資有限公司金閶區(qū)金灣街東、滬寧鐵路北蘇地2012-g-12號a地塊102156.9商服用地40按批準(zhǔn)方案按批準(zhǔn)方案按批準(zhǔn)方案60006000400.00 12155172930蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭富民集團(tuán)有限公司工業(yè)園區(qū)唯亭鎮(zhèn)弋巷街東、葑亭大道北蘇地2012-g-13號32708.63商服用地（鄰里中心功能）401.2-1.530%-40%25%-35%2250225

43、0150.00 15007359蘇州科技城科新文化旅游發(fā)展有限公司高新區(qū)科技城錦峰路西、太湖大道綠化地南蘇地2012-g-15號30791.6商務(wù)金融用地404.340%20%36553655244.00 85011254江蘇立德節(jié)能建筑股份有限公司高新區(qū)科技城科新路北、繞城高速西輔道西蘇地2012-g-16號16669.2商務(wù)金融用地403.550%20%31153115208.00 8905192蘇州市吳中國裕資產(chǎn)經(jīng)營有限公司吳中區(qū)縣前街南側(cè)、東苑路西側(cè)蘇地2012-g-17號28570.1批發(fā)零售、住宿餐飲和商務(wù)金融用地404.250%10%1230012300820.00 292935

44、141蘇州市大元置業(yè)有限公司吳中區(qū)縣前街北側(cè)、東苑路西側(cè)蘇地2012-g-18號22808.5批發(fā)零售和商務(wù)金融用地404.060%10%1275012750850.00 318829081賈岳亭、賈壽亭吳中開發(fā)區(qū)通達(dá)路東側(cè)，東方大道北側(cè)蘇地2012-g-19號13166.7住宿餐飲和商務(wù)金融用地404.045%20%45004557304.00 113960001.27%蘇州溪江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司吳中開發(fā)區(qū)東方大道西、賞湖路北、問湖路東側(cè)蘇地2012-g-20號43434.2批發(fā)零售和文體娛樂用地401.055%2000 15006515蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司吳中開

45、發(fā)區(qū)越溪街東側(cè)，蘇街南側(cè)蘇地2012-g-21號82595.6批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40/701 2.335%30%75009262617.00 40277650023.49%蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司吳中開發(fā)區(qū)楓津路西側(cè)，東吳南路北側(cè)蘇地2012-g-23號74809.6批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40/701 2.535%25%72009624642.00 38507200033.67%蘇州市吳中區(qū)胥口建筑安裝工程有限公司吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)孫武路北側(cè)、太湖新城商務(wù)廣場西側(cè)蘇地2012-g-25號7132.6批發(fā)零售、住宿餐飲和商務(wù)金融用地402.550%20%45004500300.00 1800321

46、0蔣義興吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)孫武路南側(cè)、滬東船廠干休所西側(cè)蘇地2012-g-26號11423.3批發(fā)零售和住宿餐飲用地401.845%20%33003502233.00 194540006.11%蘇州嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄路東側(cè)、南厙路南側(cè)蘇地2012-g-28號58108.4城鎮(zhèn)住宅用地701 1.828%37%34503459231.00 1922201000.26%蘇州嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄北路東側(cè)、迎賓路南側(cè)蘇地2012-g-29號14795.5城鎮(zhèn)住宅用地701 1.528%37%37503785252.00 252356000.93%柳倩楠吳中區(qū)東山鎮(zhèn)新紫金

47、庵北側(cè)蘇地2012-g-30號10797.7批發(fā)零售、住宿餐飲用地400.5430%35%1200120080.00 22221296蘇州太湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司吳中區(qū)東山鎮(zhèn)環(huán)山公路陸巷段東側(cè)蘇地2012-g-31號4739.9住宿餐飲和文體娛樂用地400.7730%35%16501650110.00 2143782蘇州太湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司吳中區(qū)東山鎮(zhèn)三山島小姑山南側(cè)蘇地2012-g-32號28496.4住宿餐飲用地400.722%35%19501950130.00 27865557蘇州市吳中交通投資建設(shè)有限公司吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)騰飛路北側(cè)、新市街東側(cè)蘇地2012-g-33號18872.4批發(fā)零

48、售、住宿餐飲和商務(wù)金融用地404.555%20%31503150210.00 7005945蘇州吳中旅游發(fā)展有限公司吳中區(qū)穹窿山壽山路西側(cè)1號地塊蘇地2012-g-34號7142.7商服用地400.830%2500 18751071蘇州吳中旅游發(fā)展有限公司吳中區(qū)穹窿山壽山路西側(cè)2號地塊蘇地2012-g-35號6201商服用地400.830%2500 1875930蘇州吳中旅游發(fā)展有限公司吳中區(qū)穹窿山金雞山路東側(cè)、印泉路南蘇地2012-g-36號3333.4住宿餐飲用地400.830%3500 322586072.00

49、%蘇州唐人數(shù)碼科技有限公司吳中區(qū)金庭鎮(zhèn)天王門口蘇地2012-g-37號25480.9住宿餐飲和商務(wù)金融用地400.6520%3000 27694587蘇州市光福集團(tuán)有限公司吳中區(qū)蘇福路北側(cè)、社保中心東側(cè)蘇地2012-g-38號11270.5批發(fā)零售用地401.040%25%23252325155.00 23252620陳梅英相城區(qū)元和街道齊門北大街東、嘉元路北蘇地2012-g-39號18962商服用地403.050%20%67506856457.00 2285130001.57%蘇州市相城區(qū)燃?xì)庥邢挢?zé)任公司相城區(qū)元和街道采蓮路西、古元路南蘇地2012-g-40號3662.8商務(wù)金融用地403.050%20%45008463564.00 2821310088.08%蘇州奧特房產(chǎn)有限公司相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)澄陽路西、富元路南蘇地2012-g-45號22046城鎮(zhèn)住宅用地701 2.030%37%60006000400.00 300013228蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司相城區(qū)漕湖產(chǎn)業(yè)園蘇虞張西、衛(wèi)渭路南蘇地2012-g-46號16734商服用地401.550%2000 121530501.26%蘇州市金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相城區(qū)陽澄湖