常州市城市房屋拆遷管理辦法剖析

1、常州市城市房屋拆遷管理辦法常政發(fā)200485號第一章總則第一條 為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保 障建設(shè)項目順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例和江蘇省 城市房屋拆遷管理條例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人 補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境 改善，保護(hù)文物古跡。第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆 遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本辦法所稱被拆遷人，是指被

2、拆遷房屋的所有人。第五條 市建設(shè)行政主管部門是本市城市房屋拆遷的管理部門（以下簡稱房 屋拆遷管理部門），對本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，市城市房屋 拆遷管理辦公室具體負(fù)責(zé)本市城市房屋拆遷管理工作。各轄市人民政府城 市房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管 理。各級人民政府和規(guī)劃、房管、財政、物價、工商、經(jīng)貿(mào)、公安等有關(guān) 部門應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利 進(jìn)行。土地行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān) 的土地管理工作。第二章拆遷管理第六條城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：（一）對拆遷項目進(jìn)行評估；（二）拆遷人向房屋拆

3、遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證；（三）房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告；（四）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議；（五）拆遷人按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償安置；（六）實(shí)施房屋拆除。實(shí)施房屋拆遷施工的時間，應(yīng)當(dāng)自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華 僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應(yīng)當(dāng)書面告知實(shí)施房屋拆遷的時 間，拆遷時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長。但拆遷人與被拆遷人對實(shí)施房屋拆遷的時間 另有約定的，從其約定。第七條 申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷管理部門提交下列資料： （一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷計劃

4、和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金情況證明。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查； 經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。第八條拆遷人在申領(lǐng)房屋拆遷許可證時，向房屋拆遷管理部門提交的 拆遷計劃和拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）確切的拆遷范圍；（二）拆遷范圍內(nèi)房屋的用途、面積、權(quán)屬等現(xiàn)狀；（三）拆遷的實(shí)施步驟和安全防護(hù)、環(huán)保措施；（四）拆遷資金、安置房、周轉(zhuǎn)房或者其他臨時過渡措施的落實(shí)情況； （五）拆遷的方式、時限等。房屋拆遷管理部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)附有詳細(xì)的拆遷范圍圖。 第九條 拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)存入辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)

5、構(gòu)。拆遷補(bǔ) 償安置資金總額應(yīng)根據(jù)拆遷項目評估確定，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托辦理拆遷補(bǔ)償 安置資金專項存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具用于拆遷補(bǔ)償安置的資金情況證 明。拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。房 屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)管，具體辦法由市 房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門另行制定。第十條房屋拆遷管理部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷 許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的 形式予以公布。房屋拆遷管理部門、拆遷人、拆遷單位等應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、 解釋工作。第十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限

6、內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申 請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。第十二條具有拆遷資格的拆遷人可以自行拆遷，不具有拆遷資格的拆遷人 應(yīng)當(dāng)委托具有拆遷資格的拆遷單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷單位是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，在批準(zhǔn)的拆 遷范圍內(nèi)對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償安置協(xié)議的單位。 第十三條 拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向受委托的拆遷單位出具委托書，并訂 立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷 委

7、托合同報房屋拆遷管理部門備案。受委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。第十四條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷單位的管理。拆遷單位應(yīng) 當(dāng)實(shí)行公開辦事制度，接受群眾監(jiān)督。從事房屋拆遷的工作人員，必須經(jīng) 過房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓(xùn)，取得拆遷上崗證后，方可從事房屋拆遷 工作。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷工作人員的管理，具體辦法由市 房屋拆遷管理部門另行制定。第十五條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋拆遷市場的管理，拆遷人 應(yīng)當(dāng)委托社會信譽(yù)好、服務(wù)意識強(qiáng)的拆遷單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷應(yīng)逐步 采用招投標(biāo)的方式確定拆遷單位，具體辦法由市房屋拆遷管理部門會同有 關(guān)部門另行制定。第十六條 拆遷范圍確定后，房屋拆遷管

8、理部門應(yīng)當(dāng)書面通知規(guī)劃、 土地、房管、工商、建設(shè)、公安等有關(guān)部門暫停辦理下列相關(guān)手續(xù)：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）買賣、租賃、贈與、抵押、典當(dāng)房屋；（四）析產(chǎn)、分戶；（五）頒發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆 遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限 不得超過1年。在暫停辦理上述相關(guān)手續(xù)期間，任何單位和個人不得擅自進(jìn)行本條第 一款規(guī)定停辦的各項活動。第十七條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ) 償金額、安置用房的地點(diǎn)、面積和層次、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡 期限等事項，訂立拆

9、遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第十八條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方 案，報房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后，方可實(shí) 施拆遷：（一）產(chǎn)權(quán)不明或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的；（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的。被拆遷房屋系房產(chǎn)管理部門代管的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī) 關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。第十九條 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷 期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法 向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第二十條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人

10、與房屋承租人達(dá)不成拆 遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷 管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日 起30日內(nèi)作出。未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受 理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院 起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安 置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。第二十一條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的， 由房屋所在地市、轄市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷 管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆

11、遷。房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng) 事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、 補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人集體討論決定后， 方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決的，不得實(shí)施行政強(qiáng)制 拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理 證據(jù)保全。第二十二條 聽證辦法和裁決辦法由市房屋拆遷管理部門按照上級主管部 門的有關(guān)規(guī)定另行制定。第二十三條 拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有 關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園應(yīng)當(dāng)征得

12、教育行政主管部門認(rèn)可，并按照規(guī)劃要求建設(shè)新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會同教育行政主管部 門對在校學(xué)生入學(xué)作出妥善安排。第二十四條 尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆 遷管理部門同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓 人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日 起30日內(nèi)予以公告。第二十五條 房屋拆除應(yīng)當(dāng)由具備安全條件、具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)的 企業(yè)承擔(dān)，并編制拆除方案，施工企業(yè)負(fù)責(zé)人對安全負(fù)責(zé)。第二十六條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加 強(qiáng)對拆遷檔案資料的管理。拆遷單位必須按照準(zhǔn)確、齊全、規(guī)范的要求， 妥善地整理、

13、保管好拆遷檔案資料。第二十七條 拆遷人和拆遷單位應(yīng)當(dāng)在拆遷項目房屋全部拆除后15日內(nèi)， 向房屋拆遷管理部門備案。第三章拆遷補(bǔ)償與安置第二十八條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批 準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)按照臨時建筑的使用年限結(jié)合重置成新價給予補(bǔ) 償。第二十九條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán) 調(diào)換。除本辦法第三十三條、第三十四條第二款和本條第三款規(guī)定外，被拆遷 人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。因市政建設(shè)項目（包括城市道路、橋梁、河道整治、廣場、公共停車場、 供水、排水、污水、防汛、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、駁岸、碼頭、人防、

14、道路照明、 綠化等項目）和政府土地收購儲備項目拆遷的非住宅房屋不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第三十條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積 等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估， 應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第四章的規(guī)定。第三十一條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三 十條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的差價。拆遷人提供安置的房屋應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行異地安置的，應(yīng) 當(dāng)一次性安置。對實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的 所有資料。第三十二條被拆遷人所購房屋價款中與被拆遷房屋補(bǔ)償金額相等部分的契稅，征管部門

15、憑拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)證明予以免征。第三十三條 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給 予貨幣補(bǔ)償。第三十四條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者 被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。除本辦法第二十九條第三款規(guī)定外，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān) 系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租 賃合同。拆遷房產(chǎn)管理部門管理的公有房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨 幣安置的，拆遷人按照下列辦法予以補(bǔ)償：（一）住宅房屋：由承租人按使用面積每平方米430元

16、或建筑面積每平方 米350元的優(yōu)惠價購買并解除租賃關(guān)系后，由拆遷人對承租人進(jìn)行補(bǔ)償；（二）非住宅房屋：被拆遷人與房屋承租人有約定的，按約定處理；無約 定的，拆遷人按照房屋拆遷管理部門與房產(chǎn)管理部門的規(guī)定分別對被拆遷 人和房屋承租人進(jìn)行補(bǔ)償。第三十五條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)等 費(fèi)用。被拆遷人或者房屋承租人在規(guī)定的獎勵期限內(nèi)搬遷并交出房屋的， 由拆遷人按有關(guān)規(guī)定給予獎勵。安置房為期房的，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng) 當(dāng)支付在過渡期限內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或房屋承租人使用拆遷 人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。第三十六條 拆遷過渡期限自

17、被拆遷人或者房屋承租人騰空并交出被拆遷 房屋之日起，一般不超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng) 遵守過渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng) 當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之月起，拆遷人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī) 定給被拆遷人或者房屋承租人增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，當(dāng)事人另有約定的， 從其約定。第三十七條 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定 給予補(bǔ)償。第三十八條搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)和電話、有線電視、 空調(diào)、燃?xì)庖莆坏妊a(bǔ)助費(fèi)及非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市房屋 拆遷管理部門會同物價等部門另行制定。第三十九條 拆遷設(shè)有

18、抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。第四十條 經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)并取得合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿7年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列標(biāo)準(zhǔn)對 被拆遷人增加補(bǔ)償金額：（一）不滿1年的，增加被拆遷房屋補(bǔ)償總額的（下同）19%;（二）1年以上不滿2年的，增加18%;（三）2年以上不滿3年的，增加17% ;（四）3年以上不滿4年的，增加16% ;（五）4年以上不滿5年的，增加15% ;（六）5年以上不滿6年的，增加10% ;（七）6年以上不滿7年的，增加5%。本條所稱以上均包含本數(shù)。第四十一條 被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補(bǔ)償金額低于拆遷補(bǔ)償 最低標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)

19、按照拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償最低 標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)現(xiàn)定為8萬元，金壇市、梁陽市現(xiàn)定為5萬元，以后由市人民政 府根據(jù)實(shí)際情況適時調(diào)整。僅有一處住房的被拆遷人必須同時符合下列條件：（一）實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)；（二）在其他地方確無住房。拆遷人應(yīng)當(dāng)對享受拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人進(jìn)行公示。公示期滿，情 況屬實(shí)的按拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。持有民政部門核發(fā)的城市居民最低生活保障救濟(jì)金領(lǐng)取證的被拆遷人， 如享受拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)仍無力解決住房的，由拆遷人提供不小于原住房 面積的房屋予以妥善安置；被拆遷人要求購買經(jīng)濟(jì)適用住房或者租住城鎮(zhèn) 廉租住房的，可按照經(jīng)濟(jì)適用住房或者城鎮(zhèn)廉租住房的管理規(guī)定向有關(guān)部 門

20、申請。被拆遷人有下列情況之一的，不得享受拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)：（一）共同共有產(chǎn)權(quán)的房屋經(jīng)評估價值超過拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的；（二）住宅與非住宅混用的房屋，住宅部分與非住宅部分的拆遷補(bǔ)償總 額超過拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的；（三）已享受過拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的。第四章拆遷評估第四十二條 對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當(dāng)由具有省級以上建 設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)（以下 簡稱評估機(jī)構(gòu)）進(jìn)行。評估報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同房屋拆遷管理部門每年向社會公示一批資質(zhì) 等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。第四十三條房地產(chǎn)市場價評估應(yīng)當(dāng)

21、遵循公開、公平、公正的原則。第四十四條 在同一拆遷項目評估中，評估機(jī)構(gòu)不得與房屋拆遷管理部門、 拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機(jī)構(gòu)和評估人員與拆遷當(dāng)事人有利害 關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。評估機(jī)構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，損 害另一方當(dāng)事人的利益。第四十五條 市、轄市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格， 并允許評估機(jī)構(gòu)和評估人員查閱被拆遷房屋的權(quán)屬登記檔案和相關(guān)房地產(chǎn) 交易信息。市、轄市土地管理部門應(yīng)當(dāng)允許房屋拆遷管理部門、評估機(jī)構(gòu)查閱被拆遷 人的土地登記資料。第四十六條 拆遷評估應(yīng)當(dāng)綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素： （一）區(qū)位：房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)

22、設(shè)施 配套狀況等區(qū)位調(diào)節(jié)因素；（二）用途：以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證未標(biāo)明 用途的，以房屋權(quán)屬登記檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，但對取得工商營業(yè)執(zhí)照 并已持續(xù)營業(yè)1年以上的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合經(jīng)營年限參照經(jīng)營用房評估；（三）建筑面積：以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積為準(zhǔn)；對建筑面積未 明確的直管公房，以承租的使用面積乘以系數(shù)L 2 2確定；房屋建筑面積 小于土地使用面積的，區(qū)位補(bǔ)償面積應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)證載明的面 積計算；（四）裝飾裝修：裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的檔次、價格、折舊年 限等因素視每自然間不同情況分別計算；（五）其他因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。 具

23、體的拆遷評估技術(shù)細(xì)則由市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門另行制定。 第四十七條 對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估的機(jī)構(gòu)由拆遷人推薦并 在拆遷范圍內(nèi)公布。被拆遷人如有不同意見，應(yīng)當(dāng)自公布之日起5日內(nèi)提 出書面意見，50%以上的被拆遷人有不同意見的，由房屋拆遷管理部門在符 合條件的評估機(jī)構(gòu)中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在抽簽前3日在拆 遷地點(diǎn)公告抽簽的時間和地點(diǎn)。第四十八條 拆遷評估機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與評估機(jī) 構(gòu)簽訂書面拆遷評估委托合同，評估的費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。受托評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評估 機(jī)構(gòu)評估。

24、需要由兩家或者兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng) 就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同 的標(biāo)準(zhǔn)。第四十九條評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將確定的現(xiàn)場評估日期通知拆遷當(dāng)事人，拆遷當(dāng)事 人有義務(wù)向評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷評估所必須的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行 實(shí)地查勘。被拆遷人拒絕評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋評估的，評估機(jī)構(gòu)可依據(jù)被拆遷房屋 的權(quán)屬登記資料或可確權(quán)書證及房屋區(qū)位、朝向、建筑狀況等因素進(jìn)行評 估，由拆遷人邀請公證機(jī)關(guān)到場公證，并在評估報告中作出相應(yīng)說明。評 估機(jī)構(gòu)應(yīng)將拒絕評估可能產(chǎn)生的后果告知拆遷當(dāng)事人。評估結(jié)果可以作為 確定拆遷補(bǔ)償 金額的依據(jù)。第五十條評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將被拆遷房屋評估報告

25、送交委托人。委托人是拆遷人 的，拆遷人應(yīng)及時將評估報告送交被拆遷人。拆遷當(dāng)事人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告之日起5個工作日 內(nèi)，要求作出評估報告的評估機(jī)構(gòu)作出解釋、說明。作出評估報告的評估 機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到異議之日起5個工作日內(nèi)作出書面解釋、說明。拆遷當(dāng)事 人對此仍有異議的，可以委托本辦法第四十二條規(guī)定的其他評估機(jī)構(gòu)重新 評估。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果誤差在5%（含5%）范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效， 重新評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果誤差超出5%范圍 的，由拆遷當(dāng)事人自行協(xié)商，協(xié)商不成的，由拆遷當(dāng)事人向評估專家委員 會提出書面申請，房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門在評估專家委

26、員會中抽 簽選定有關(guān)專家進(jìn)行鑒定。評估專家委員會由房產(chǎn)管理部門會同房屋拆遷 管理部門選定的資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等 方面的專家組成。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請 鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、 評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。鑒定采用原評估結(jié) 果的，重新評估和鑒定的費(fèi)用由重新評估的委托人和重新評估的機(jī)構(gòu)共同 承擔(dān)；鑒定采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費(fèi)用由委托人的相對 人和原評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。第五十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在評估結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公布評估結(jié)果。第五章罰則第五十二條 違反本辦法規(guī)定，

27、未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施房屋拆遷 的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建 筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。第五十三條 拆遷人違反本辦法的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證 的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1% 以上3%以下的罰款。第五十四條 拆遷人違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管 理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰 款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；（二）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；（三）擅自延長拆遷期限的。第五

28、十五條拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理 部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50% 以下的罰款。拆遷單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和 直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴(yán)重 的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000 元以下罰款。第五十六條拆遷當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，委托不符合條件的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行 拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正。第五十七條 評估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房 屋的房地產(chǎn)市場評估價的，評估結(jié)果無效，由房產(chǎn)管理部門會同房屋拆遷

29、 管理部門處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收 違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究 刑事責(zé)任；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十八條 承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全 護(hù)衛(wèi)措施的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處以2000元以 上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu) 成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第五十九條 被拆遷人或房屋承租人故意弄虛作假、以欺詐手段獲取拆遷補(bǔ) 償款的，予以追回并按照國家有關(guān)法律、法規(guī)追究其責(zé)任。被拆遷人阻礙、拒絕拆遷管理部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安部門依

30、法 處理；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第六十條 當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服的，可依法申請行政復(fù)議 或提起行政訴訟。第六十一條 房屋拆遷管理部門和其他有關(guān)部門的工作人員，玩忽職守、超 越或者濫用職權(quán)、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的，對 直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員由其所在部門或者上級主管部門給予 行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第六十二條 房屋拆遷管理部門違反本辦法的規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可 證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對拆遷違法行為不予查處的，對直接負(fù)責(zé)的主管人 員和其他直接責(zé)任人員依法給

31、予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財產(chǎn)、國 家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第六章附則第六十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆 遷人補(bǔ)償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。第六十四條 各轄市人民政府可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定具體 實(shí)施辦法。第六十五條本辦法自2004年7月1日起施行。常州市城市房屋拆遷管 理辦法（常政發(fā)200388 號文件）同時廢止。本辦法施行前，已領(lǐng)取房 屋拆遷許可證的建設(shè)項目按原規(guī)定執(zhí)行。常州市人民政府 2004年5月31日關(guān)于印發(fā)常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則的通知各有關(guān)單位：為貫徹實(shí)施常州市城市房屋拆遷管理辦法（常政發(fā)200

32、4 85號文件），市建設(shè)局、物價局、房產(chǎn)管理局、國土資源局參照建設(shè)部城市房地產(chǎn)市場管理暫行辦法、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，對原常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則（常建2004 132號文）進(jìn)行了修iTo該細(xì)則自2007年5月10日起施行?，F(xiàn)將該細(xì)則印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。原常州市城市房屋拆遷 補(bǔ)償價評估技術(shù)細(xì)則（常建2004 132號文）同時廢止。本細(xì)則施行前，已領(lǐng)取房屋 拆遷許可證的建設(shè)項目的房屋拆遷估價仍按原規(guī)定執(zhí)行。各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。附件：常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則第一章

33、 總則第一條 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市房屋拆遷管理條例以及房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地 產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的估價技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。（含其占用第三條拆遷估價的對象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物 范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。第四條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷估價的時點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、

34、查封等因素的影響。第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意， 按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住 宅。第六條市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房 根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。第七條 拆遷估價以市場比較法為

35、基礎(chǔ)。一般被拆遷房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式估價，其基 本公式為：被拆遷房屋估價價格為基準(zhǔn)價格，對住宅是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價格，營業(yè)用房是路線 基準(zhǔn)價格；為市場比較修正綜合系數(shù)。對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。第八條基準(zhǔn)價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。住宅的基準(zhǔn)價格以選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算 并公布時的房屋市場價確定路線基準(zhǔn)價格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。非住宅的基準(zhǔn)價格以市場比較法為主，結(jié)合收益還原法

36、、成本法等方法測算得出。第九條拆遷估價的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章住宅拆遷估價第十條成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：1 .確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。2 .測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格 X X X X標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 =（n為可比實(shí)例數(shù)，n>3 ）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100% ）的價格。一交易情況修正系數(shù)，由于采

37、用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。一交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。一區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3 .確定估價價格。各被拆遷房屋分別與標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格=標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格x x XFKi31 一實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。Ki32 一區(qū)位因

38、素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確 定參見附件六。F樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。第十一條非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：1 .確定估價基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。2 .測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法估價出標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格 X X X X標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格

39、=（n為可比實(shí)例數(shù)，n>3 ）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100% ）的價格。一交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。一交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。一區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。3 .確定估價價格。各被拆遷房屋分別與標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格=標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格X

40、XXKi31 一實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。Ki32 一區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。一非成套綜合修正系數(shù) 0.97 。第十二條閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進(jìn)行補(bǔ)償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于 2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。無法 上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的

41、閣樓均不計算。第三章非住宅拆遷估價第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：1 .明確區(qū)位路線。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。2 .確定基準(zhǔn)價格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準(zhǔn)價格參見附件二。3 .確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準(zhǔn)價格對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格=路線基準(zhǔn)價格 x x一時間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。營業(yè)用房的評估價不低于同地段

42、、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。 第十四條非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：1 .明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。2 .確定基準(zhǔn)價格。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。3 .確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格=區(qū)位基準(zhǔn)價格 xxx一時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。一區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章其

43、它拆遷估價第十五條 獲得市級以上榮譽(yù)稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價增加5%。第十六條 土地性質(zhì)為出讓的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價增加 30% ; 土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格增加10%。第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價街在 0-15m（含15m）的，其路線基準(zhǔn)價增加 15% ;距離高價街在15-30m（含30m）的，其路線基準(zhǔn)價增加 10% ;距離高價街在 30-50m（含50m）的，其路線基準(zhǔn)價增加 5% ;距離高價街在 50m（不含50m）的，其路 線基準(zhǔn)價不再增加。低價街修正后的路線基準(zhǔn)價不高于高價街的路線基準(zhǔn)價。被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街 （兩面以

44、上臨街，按兩面臨街計算）的，次臨街面寬未達(dá)到主臨 街面寬的50%的，其路線基準(zhǔn)價增加 5% ;次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的50% ,不足100%的，其路線基準(zhǔn)價增加 10% ;次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的100%的,其路線基準(zhǔn)價增加 15% 。被拆遷底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其路線基準(zhǔn)價只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正； 第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。第十八條取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價：（1） 1990 年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照， 并持續(xù)營業(yè)至今的， 按照土地使用權(quán)為劃撥的 營業(yè)用房估價。（2） 1990 年4月1日以后

45、取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計算：估價彳格=土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價價格X營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格X （1-營業(yè)年限權(quán)重）營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/ （拆遷年份-基準(zhǔn)年份1990 ）第十九條采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。應(yīng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的相關(guān)要求進(jìn)行收益法估價。第二十條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求取；建

46、筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。 房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計算折舊。第二十一條國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：地大于房”的土地面積 x土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）參見附件九。第二十二條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法估價其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途

47、、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。第二十三條凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備估價、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價。第二十四條 拆遷估價中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項性質(zhì)估價作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、 綜合成新率等指標(biāo)的取值， 均視估價具體情況， 參照本細(xì)則附件 十、十一的規(guī)定選取。第五章 附則第二十五條本細(xì)則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。第二十六條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準(zhǔn)價格、路線基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。各轄市可參

48、照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。江蘇省城市房屋拆遷貨幣安置補(bǔ)償辦法（發(fā)稿時間：2006-11-14 17:02:05 閱讀次數(shù)：5887）第一條為加強(qiáng)和改進(jìn)城市房屋拆遷 ，適應(yīng)城市房屋商品化、社會化的發(fā)展 方向，保障城市建設(shè)順利實(shí)施,保護(hù) 拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)江蘇省城市 房屋拆遷條例|及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合城市房屋拆遷實(shí)際，制定本辦法。第二條 在本省行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有國有土地上因 城市建設(shè)需要拆遷的房屋 （含附屬物），均適用本辦法。第三條 本辦法所稱貨幣安置補(bǔ)償，是指 拆遷人將被拆除的房屋，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計 算貨幣安置補(bǔ)償方式。第四條 實(shí)行貨幣安置補(bǔ)償方式的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂房

49、屋拆遷貨幣安 置補(bǔ)償協(xié)議，統(tǒng)一使用建設(shè)行政主管部門監(jiān)制的規(guī)范文本， 并按規(guī)定到本地 拆遷 主管部門審核鑒證。（一）拆遷人和被拆遷人雙方的姓名或單位名稱（被 拆遷人含房屋所有權(quán)人和 房屋使用權(quán)人）；（二）被拆除房屋使用性質(zhì)（界定的，下同）、地段、地址、 房屋結(jié)構(gòu)、等級、 層次、成新率；（三）被拆除房屋使用面積（可換算為建筑面積）；（四）貨幣安置補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算款額、分配比例；（五）貨幣安置補(bǔ)償款的支付方式和時限；（六）被拆遷人的搬遷時限；（七）爭議的解決方式；（八）違約責(zé)任；（九）拆遷人與被拆遷人約定的其他事項。第五條 城市房屋拆遷逐步推行貨幣安置補(bǔ)償形式。各設(shè)區(qū)市人民政府根據(jù)本辦法原則，結(jié)合

50、本地實(shí)際，充分考慮下列不宜采用貨幣安置補(bǔ)償?shù)那闆r， 作出具體 規(guī)定：（一）市政建設(shè)項目拆遷，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，有 房屋安置且無法籌集到貨幣安置補(bǔ)償?shù)?；（二）原地建有住宅，且符合原地安置條件的；（三）被拆除房屋的共有權(quán)人、執(zhí)行國家租金標(biāo)準(zhǔn)的 房屋各使用權(quán)人對選擇貨 幣安置補(bǔ)償方式未達(dá)成協(xié)議的；（四）出租人和承租人對被拆除的私有出租 房屋的貨幣安置補(bǔ)償方案未達(dá)成協(xié) 議的；（五）被拆遷人為住房特困且經(jīng)濟(jì)特困對象的；（六）被拆除房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛或產(chǎn)權(quán)人下落不明的；（七）被拆除房屋已設(shè)定抵押等他項權(quán)利，抵押權(quán)人在 房屋拆遷主管部門公布 的規(guī)定期限內(nèi)未清償債務(wù)或重新達(dá)成抵押協(xié)議的；（八）被拆除房屋為依法

51、禁止轉(zhuǎn)移、變更的；（九）不宜采用貨幣安置補(bǔ)償?shù)钠渌闆r。本條第（五）項所稱住房特困且經(jīng)濟(jì)特困對象的界定辦法由各市、 縣拆遷主管部門 會同民政部門、工會制定。第六條 對住房特困且經(jīng)濟(jì)特困對象的 房屋拆遷安置，拆遷人應(yīng)提前購建、安排 相應(yīng)數(shù)量的廉租住房異地出租安置。 政府、單位實(shí)施拆遷的廉租住房可以從騰退 的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位在 拆遷前出資購建。廉租住房的 租金實(shí)行政府定價，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）人民政府確定。第七條 凡實(shí)行貨幣安置補(bǔ)償?shù)?拆遷項目，拆遷人應(yīng)在拆遷計劃和拆遷安置方案 中具體明確貨幣安置補(bǔ)償方案，并將不低于安置補(bǔ)償總費(fèi)用一定比例的資金， 存 入本地拆遷主管部門指

52、定的銀行，作為申領(lǐng)拆遷許可證的必備條件。具體比例由 設(shè)區(qū)市拆遷主管部門確定。第八條 建設(shè)單位可以按照房地產(chǎn)依法評估的價值，向銀行申請貨幣安置補(bǔ)償專 項抵押貸款。第九條 貨幣安置補(bǔ)償款額，應(yīng)以被拆除 房屋的權(quán)屬關(guān)系、使用性質(zhì)及所在的區(qū) 位等因素確定。具體安置補(bǔ)償額計算辦法由設(shè)區(qū)市人民政府制定。第十條拆除執(zhí)行國家租金標(biāo)準(zhǔn)且符合城鎮(zhèn)住房制度改革購房政策的出租公有住 宅房屋，其貨幣安置補(bǔ)償款，應(yīng)扣除被拆除房屋使用權(quán)人按房改政策應(yīng)交納的購 房款后，余額部分歸產(chǎn)權(quán)人所有。第十一條 按照城鎮(zhèn)住房制度改革政策已經(jīng)購買的住房，被 拆遷人可選擇貨幣安 置補(bǔ)償方式。但國家和 省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十二條 貨幣補(bǔ)

53、償協(xié)議簽訂后，拆遷人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議約定的期限內(nèi)，將應(yīng)付給被 拆遷人的款額，以被拆遷人的名義存入指定的銀行，由銀行開具購房存款單。第十三條 住宅房屋被拆遷人以貨幣安置補(bǔ)償款購買住宅的（指許可銷售的商品 住宅和允許上市已購公有住房），應(yīng)當(dāng)向有關(guān)銀行提交房屋拆遷貨幣安置補(bǔ)償協(xié) 議、購房合同和購房存款。有關(guān)銀行按照購房合同的約定內(nèi)容，將購房存款單的款額轉(zhuǎn)帳支付給住宅房屋出售單位或個人 第十四條 被拆遷人購買住宅房屋的價款，高于購房存款單款額的，超額部分由 被拆遷人自行承擔(dān)，并可按照有關(guān)規(guī)定申請貸款；低于購房存款單款額的，余額 部分由被拆遷人以現(xiàn)金的方式提取。但被拆遷人購買的住宅房屋，其人均建筑面 積一般不

54、得低于當(dāng)?shù)卮_定的人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。 被拆遷人購買的安置房，按照江 蘇省實(shí)施中華人民共和國契稅暫行 條例|（省政府令第145號）第九條第一 款第四項之規(guī)定免征或減征契稅。第十五條 被拆遷人自行解決居住，不需購買住房的，必須向 拆遷主管部門出具 居住所在地有關(guān)部門出具的居住證明及本人作出的書面承諾， 拆遷主管部門審核 批準(zhǔn)后通知銀行，被 拆遷人方能以現(xiàn)金的方式提取貨幣安置補(bǔ)償款。第十六條拆除非住宅房屋，以貨幣安置補(bǔ)償?shù)?，貨幣安置補(bǔ)償款按照被折除房 屋建筑面積的市場評估價格計算。但因城市人民政府確定的市政、公益事業(yè)等重 點(diǎn)工程建設(shè)而拆除非住宅房屋的安置補(bǔ)償，按照設(shè)區(qū)市人民政府頒布的辦法執(zhí) 行。第十七

55、條拆除執(zhí)行國家租金標(biāo)準(zhǔn)出租的非住宅 房屋，以貨幣安置補(bǔ)償?shù)?，拆遷人 應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積重置價格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補(bǔ) 償，并在按照第十六條規(guī)定計算的安置補(bǔ)償款中扣除以對被拆除 房屋所有人的補(bǔ) 償款后，余額部分按一定比例分別補(bǔ)償給被拆除 房屋使用人和所有人。具體比例 由設(shè)區(qū)市人民政府確定。拆除非國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的非住宅 房屋，以貨幣安置補(bǔ) 償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)將貨幣安置補(bǔ)償款給予被拆除 房屋所有人，但被拆除房屋所有 人作為出租人與承租人中有分配協(xié)議的除外。第十八條 根據(jù)本辦法實(shí)施貨幣安置補(bǔ)償時，若需對被拆除 房屋評估，應(yīng)由國家 和省建設(shè)行政主管部門認(rèn)定且當(dāng)?shù)厝嗣裾付ǖ脑u估機(jī)構(gòu)

56、進(jìn)行。評估時應(yīng)當(dāng)通知被拆遷人到場，被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。被拆遷人或其委托代理人接通知后不 到場或不予配合的，評估機(jī)構(gòu)也可進(jìn)行評估，其評估行為視為有效。當(dāng)事人對評 估結(jié)果有異議的，應(yīng)按照城市房地產(chǎn)市場評估暫行辦法（建成部建房 1992579號）第十三條之規(guī)定執(zhí)行。第十九條 實(shí)行貨幣安置補(bǔ)償時，拆遷人應(yīng)以現(xiàn)金方式對被 拆遷人下列實(shí)際已發(fā) 生的相關(guān)費(fèi)用予以補(bǔ)償或補(bǔ)助：（一）被拆除房屋建筑面積重置價格結(jié)合成新；（二）一次性搬家補(bǔ)助費(fèi)；（三）提前搬遷獎勵費(fèi)；（四） 設(shè)區(qū)市規(guī)定的一次性過渡費(fèi)；（五）水增容費(fèi)、電增容差額費(fèi)、煤氣建設(shè)費(fèi)；（六）有線電話、有線電視移動費(fèi)；（七）空調(diào)等設(shè)備拆裝補(bǔ)助費(fèi)；（八）其他規(guī)定應(yīng)付的費(fèi)。上述費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣物價主管部門會同拆遷主管部門規(guī)定。第二十條本辦法由江蘇省建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋第二十一條設(shè)區(qū)的市人民政府可根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報 江蘇省建 設(shè)委員會備案。第二十二條 本辦法作為實(shí)施江蘇省城市房屋拆遷 條例I，改進(jìn)城市房屋 拆遷安置方式的補(bǔ)充規(guī)定。本辦法自發(fā)布之日起施行。江蘇省人民代表大會常務(wù)委員會第24號江蘇省城市房屋拆遷管理條例已由江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議于2002年10月23日通過，現(xiàn)予公布，自 2003年1月1日起施行。江蘇省人民代表大會常務(wù)委員會 二。年十月二十四日城市房屋拆遷管理