[經(jīng)濟半小時]親歷海南炒房熱

1、 經(jīng)濟半小時 親歷海南炒房熱(2010.2.3)隨著樓市調(diào)控政策出臺，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房地產(chǎn)交易在新年里迅速降溫。像北京市一月份二手住宅總成交量下降 67% ，期房成交量下降四成。正當(dāng)全國樓市集體轉(zhuǎn)冷的時候， 海南的房地產(chǎn)卻異軍突起。 特別是旅游勝地三亞， 房價一天漲 3000 很普遍， 幾天翻一倍也不罕見。尤其在 1 月 4 日國務(wù)院公布了關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見之后，首先涌向海南的不是旅游者，反倒是各路炒房客。有人戲稱，現(xiàn)在的海南島就像一個火爆的房地產(chǎn)交易會，現(xiàn)在我們就到那里去看看。記者一下飛機，就發(fā)現(xiàn)在通往三亞市區(qū)的公路兩旁，迎面而來大大小小的廣告牌，幾

2、乎全都是房地產(chǎn)項目的，而來到三亞灣最熱鬧的海邊，可以看到各種地產(chǎn)中介更是一家挨著一家，比小吃店還多。二手房銷售員：“海南批為國際旅游島至今為止，就這段時間海南島房價，海南省的房價上升非?？?，可以說形容起來比喻的話，海南出現(xiàn)了一場房地產(chǎn)海嘯了?！焙芏嗦飞系挠慰?，手里都捏著各種樓盤的宣傳頁。大爺：“全海南省房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這發(fā)這單子，”大媽：“肯定有泡沫，將來我給你說，會出現(xiàn)很大的泡沫，我給你說，光我們哈爾濱買房子，就在這買老多的房子了你看現(xiàn)在都到五指山了，瓊海了，都到那邊去買了，這房價一天能漲三、四千塊錢，這了得嗎？”大爺：“瘋了，而且是太瘋狂了，海南省現(xiàn)在賣房子怎么賣，以三亞為基礎(chǔ)賣，其實它

3、地理位置是三亞的地理位置，你區(qū)外的地理位置，你不能三亞的房子拿兩萬，那邊怎么漲，實際整個不太正常，有點失去控制，失去理智了?！倍址夸N售員告訴記者，自從 1 月 4 日國務(wù)院發(fā)布推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見，海南島上只要是房子，價格就開始往上躥。二手房銷售員：“在我們這條街上面，有很多內(nèi)地過來的炒房團，他們是拖著箱子，不是步行，都是在慢跑，快跑，進來就問，還有房子嗎？還有房子嗎？就是只要有房，他們馬上就會買。”而 1 月 15 日，海南省宣布暫停房地產(chǎn)開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓。海南房價更是再次應(yīng)聲起跳，三亞一時間一房難求。二手房銷售員：“房價現(xiàn)在都是在一番、一番的往上升，現(xiàn)在三亞市的房價是日漲兩千

4、到五千，周邊瓊海這種二級城市的話呢，它的房價升值每天大概都是一百到兩百的樣子?！边@樣的情形讓很多本想到海南來先看看房價、再合計合計是否買房的人都感到措手不及。買房人：“沒有征兆的就火起來了，并且很多投資的人，很多投資的人都涌到這邊來?！蹦校骸隘偭税捎悬c，非常不正常?！庇浾撸骸盀槭裁催@么說？”男：“一萬七的現(xiàn)在漲到三、四萬，漲到五萬，那有點過分了?！庇浾撸骸熬湍H身感受到的？”男：“對，對。因為那個旅游島沒下來之前，我就本來計劃是買，沒想到趕上這么一個?！倍械酱胧植患暗倪€不只是購房人，即使是開發(fā)商，海南樓市這波量價齊升的浪潮來勢之猛同樣讓他們始料未及。陳璐： “我們應(yīng)該是開盤是 1 月 11

5、號， 就今年的 1 月 11 號， 開盤之前做一些宣傳活動， 然后在開盤期間預(yù)定， 簽訂銷售合同，現(xiàn)在基本上已經(jīng)全部定完?！兵P凰島是三亞正在建設(shè)中的一個地標(biāo)性房地產(chǎn)項目，是國際旅游島重點規(guī)劃的“陽光海岸”開發(fā)規(guī)劃的核心，總投資超過100億元人民幣。陳璐：“走高端的項目，我們作為一個旅游度假的一個綜合體，作為這樣一個定位，因為里面有港口，有游艇會，又有商業(yè)街，又有我們想做的超星級的酒店?！彪m然定位在高端，但是由于整體項目建設(shè)周期長達 5 年時間，開發(fā)商首期推出的酒店式公寓最早設(shè)定的最低價格是每平米3 萬元，沒想到這樣的價格根本擋不住購房者的熱情。陳璐：“開盤價 5 萬多，均價5 萬多。”記者：“

6、現(xiàn)在呢？”陳璐：“現(xiàn)在均價應(yīng)該 6 萬多了?！倍谌齺喌牧硗庖惶庬敿夗椖课魃蕉?，開發(fā)商同樣遇到了火爆的銷售場面。陳仲祺：“差不多兩個多月左右吧，我們總共銷售差不多70% 左右?！蔽魃蕉傻拈_發(fā)商南豐集團來自香港，有著多年專業(yè)豪宅開發(fā)經(jīng)驗，在香港被業(yè)內(nèi)人稱為“山頂?shù)赝酢?，但是像在海南這樣賣樓還是讓項目副總經(jīng)理陳仲祺感到驚訝。陳仲祺：“主要是一次性付款比較多，我們最小的一套大概400 到 500 萬，最貴是兩千多萬，三千萬左右，樓王這個不止了，可能六千多萬?！庇浾撸骸澳沁@些買家，他們都能付得出這個錢嗎？”陳總：“很厲害?！笔鞘裁醋屵@些原本屬于金字塔頂端的人群消費的豪宅在一夜之間變得如此搶手呢？記者決

7、定以一名普通購房者的身份，親自前去售樓的現(xiàn)場看一看。我們首先來到一個宣傳是一線濱海的項目。售樓人員：“我們現(xiàn)在還沒有開盤，還沒有開始，還沒有確定。均價，均價應(yīng)該按現(xiàn)在這樣市場的話應(yīng)該是6 萬以上?！笨捶咳耍骸? 萬以上?！笔蹣侨藛T：“對，你現(xiàn)在海景現(xiàn)在都是這個價位以上?！蔽覀儼l(fā)現(xiàn)，這個項目實際還只是一片荒地。記者：“蓋就是蓋在后面那片荒地上？”售樓人員：“對對?！北M管只是片荒地，但看房的人卻對每平米 6 萬的價格沒有什么異議，而在接下來的另一處海景房，我們聽到了更高的報價。售樓小姐：“我們這邊最低層是6 萬，均價大概在7.8 萬左右?！庇浾撸骸笆鞘裁磿r候漲起來的？”售樓小姐：“我們目前為止還沒

8、漲，不過我們很快就會?！蹦校骸澳銈冞@樓盤很快就要漲？”售樓小姐：“不可能別的樓盤都漲，我們不漲?！庇浾撸骸澳沁€得漲到多少價？”售樓小姐：“每平米大概再貴5千，沖著10萬去?！笔蹣侨藛T告訴我們，按照這樣的單價，一套 100 多平米的房子總價就是將近 1000 萬，而且這么貴的房子還不能貸款。售樓小姐：“不做按揭?！庇浾撸骸安蛔霭唇??！?售樓小姐：“不做按揭，對?！庇浾撸骸耙淮涡愿肚澹俊笔蹣切〗悖骸岸际且淮涡愿肚宓??！辈稍L中我們發(fā)現(xiàn)， 三亞的一線海景房價格普遍達到了每平米 3 萬到 10 萬之間， 而當(dāng)我們在二手房中介看到一些價格相對低一些的房子，卻很快被告知價格早就變了。二手房中介：“這是前十天

9、貼的，就這房子270 平， 480 萬，價格感覺不高吧，現(xiàn)在 800 多萬?！本烤故鞘裁慈嗽谫徺I海南的房子呢？ 1 月 23 日，我們得到消息，一個叫做克拉碼頭的一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店項目開盤，當(dāng)我們趕到的時候，發(fā)現(xiàn)項目外面已經(jīng)有眾多買房的人們在等候。記者：“您這個排號排了多久了？”男：“排了一晚上?！庇浾撸骸芭帕艘粋€晚上?！蹦校骸巴ㄏ?，第二天才拿到的?！辟I房人告訴我們，之所以排隊也要買這個項目，他們看中的主要是這里的價格。買房人：“我感覺到鄰居都比它貴了點，它還比較合理?！迸骸皟r格它是從 2 萬 6 到 5 萬多吧?！逼饍r一平米兩萬六千元，好的戶型甚至需要一平米五萬多，這個價格已經(jīng)趕上甚至超過

10、了北京、上海等一線城市的中心地段了，不過從前面我們的采訪看得出，這在三亞的確算是不貴的一線海景房了。銷售代理：“克拉碼頭的入市的價格，其實明顯低于周邊項目的，所以還是比較受追捧。再有一個呢，現(xiàn)在整個三亞的房屋呢，這個供應(yīng)還是比較少，所以基本上大家處于無房可賣的狀態(tài)，所以在這個時候，就是會買得人比較多?！钡蔷驮诓稍L中，一位購房者跟我們提到了房子的一個情況。女：“價位相對這個樓盤，倒是跟別的地方比是不太高，但是他當(dāng)時我們不知道這個已經(jīng)剩 30 年了，一般好象酒店式是 40 年吧?！痹瓉?，大家排隊搶購的這個相對便宜的海景房，竟然是一處只有三十多年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓。掏出幾百萬買房的人難道不在乎嗎？記

11、者：“沒琢磨過它這房子產(chǎn)權(quán)只有30 年？”男：“也琢磨過，你現(xiàn)在不買，房價要漲了怎么辦？到時候又來人買了，你不買他不買，還是有人買了，還是買得人多，現(xiàn)在三亞賣房子賣瘋了是不是？”原來，大家不是不擔(dān)心產(chǎn)權(quán)時限，而是更害怕錯過買房的時機。在售樓的現(xiàn)場，我們發(fā)現(xiàn)，買房的人來自全國各地。記者：“您是從哪過來的？”女：“內(nèi)蒙。河北重慶東北”男：“哈爾濱?！庇浾撸骸澳菑哪倪^來的？”女：“吉林長春?！碑?dāng)我們問到為什么選擇在這個時候來海南買房，大家不約而同地提到了國際旅游島和投資的想法。女：“因為你們這個國際旅游島的建成，覺得有升值空間。宣傳國際旅游島建設(shè)，想那邊投資一套房子，然后偶爾度假來住 一下?！蹦校?/p>

12、“有投資的一種欲望?！蹦校骸斑€是有投資價值吧是不是，就怕將來還要漲嘛，已經(jīng)打造國際旅游島了是不是?！彪m然都是帶有投資的想法買房，但我們發(fā)現(xiàn)，少的買1 套，多的買5 、 6 套，大家的經(jīng)濟狀況不盡相同。記者：“這個錢數(shù)對你們家數(shù)字算不算大？”男：“對我們家數(shù)字，這不好說?！庇浾撸骸罢寄銈兗冶容^大的一部分資產(chǎn)嗎？”男：“不算吧，還行。其實現(xiàn)在來海南投資的人，可能好多錢都不是問題，關(guān)鍵是有沒有房子?！北M管一些人相對經(jīng)濟實力比較強，但也有相當(dāng)一部分人為在海南買房，拿出了自己的大部分積蓄，甚至借了錢。記者：“要多少錢？”買房人：“得五百來萬吧?！庇浾撸骸澳敲炊噱X？”男：“對?！庇浾撸骸澳紲蕚浜昧?？”男

13、：“都準備好了?！庇浾撸骸笆羌依餃惖倪€是說您自己攢的?！蹦校骸凹胰藬€的?！庇浾撸骸斑@次投資多少？”女：“大約是200 萬左右?！庇浾撸骸澳敲炊啵且淮涡愿哆€是按揭？”女：“一次性，按揭，它這不做按揭?！庇浾撸骸皩τ谀鷣碚f這 200 萬數(shù)字大不大？”女：“很大，我這錢也都是借的，我條件并不好?！眲觿t幾百萬、幾千萬一套的海南房產(chǎn)卻像二十年前的大白菜一樣遭到瘋搶，這樣的情形恐怕誰看了都覺得不可思議。但這些用拉桿箱拖著巨款的購房者們卻滿不在乎，他們只擔(dān)心買不買得上。從炒房客的口中，我們知道，面對暴漲的房價他們之所以還敢繼續(xù)跟風(fēng)，就是沖著海南國際旅游島帶來的巨大想象空間?？墒?，這個地方的房價真的只是因為

14、眼前的美景和未來的預(yù)期才賣得這么高嗎？前面我們看到，海南房地產(chǎn)火爆異常，現(xiàn)在除了用“瘋狂”二字，恐怕已經(jīng)很難找到別的詞來形容。突如其來的行情，給了海南的房地產(chǎn)開發(fā)商一個最大的驚喜。海南的房價如今已經(jīng)不是跳高，而是撐桿跳了。那么，除了海南國際旅游島帶來的超高人氣，還有哪些因素在推動著海南房價一飛沖天呢？再來詳細了解一下。記者：“這里是海南三亞迎賓路的一個地塊，去年12 月 15 日，就是這塊土地刷新了海南土地拍賣的最新記錄，短短的幾分鐘之內(nèi)， 112 畝的土地就被拍到了 1500 萬元一畝的價格，比2008 年每畝 760 萬元的價格上漲了整整一倍，我們可以看到，這里既不靠海，也不在市中心，但是

15、就是這樣一塊不算太大的土地，卻迅速提升了人們對海南樓市的想象空間?！庇浾咴诤Ｄ峡吹?，幾乎每一塊房地產(chǎn)廣告牌的背后，都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有 了買家，大家又開始尋找相對偏遠一些的，像迎賓路被拍賣的地塊，在過去無人問津，而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升，但是想進入海南淘金的房地產(chǎn)公司還是絡(luò)繹不絕。許仰東：“長三角有幾個大的企業(yè)，也在關(guān)注島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)，也想登入島內(nèi)市場開發(fā)?！痹S仰東，研究房地產(chǎn)多年， 10 年前開始從事地產(chǎn)營銷，近年來每年都有幾十次來到海南。而此次來到三亞，是受上海和浙江幾家地產(chǎn)集團的委托，來考察土地。記者：“現(xiàn)在還有地嗎？

16、”許仰東：“應(yīng)該說還是蠻大的，因為海南島的用地，特別是三亞、?？诘挠玫兀覀儽本?、上海的城市用地還不一樣，它只要有資源、有環(huán)境就可以開發(fā)，購房者對離開城市距離沒什么要求，所以我覺得海南島，包括三亞，未來的一級土地市場和二級土地市場，都存在比較大的機會和容量和空間?！痹S仰東告訴我們， 雖然海南省政府在 1 月 15 日宣布暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓和審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 但是卻沒有影響到投資者進入海南的沖動。許仰東：“應(yīng)該說熱情大于恐懼目前，什么原因呢？因為從這幾年來，一線城市，特別是主要開發(fā)城市的土地市場管理非常嚴格，那這樣的情況下，很多發(fā)展商是無地可以開發(fā)，原材料非常緊缺，這種情況下，他

17、們只能離開這個地方，去尋找一些新的發(fā)展機會的?！痹S仰東：“而我們講除了海南島是帶有全國性以外，沒有一個地方是帶有共識，就是大家可以接受它的。所以我們可以發(fā)現(xiàn)從浙江企業(yè)家開始，到上海的企業(yè)家，甚至現(xiàn)在到東北的，到山東的，到西北的企業(yè)家，進入這樣一個島內(nèi)以外，實際上整個中國的地產(chǎn)企業(yè)都來關(guān)注它?！彪m然在幫著開發(fā)商大張旗鼓地找地，但許仰東告訴我們他個人對于在目前在海南買房卻是持保守的態(tài)度。記者：“在現(xiàn)在這個時間點上，您還打算再買房子嗎？”許仰東：“暫時不考慮，暫時不考慮?！庇浾撸骸盀槭裁?？”許仰東：“因為我覺得什么呢？就是目前在海南地產(chǎn)市場的價格，從長期來看還是存在很大機會的，但是這一個多月時間發(fā)生

18、變化是非常極端的?！蔽覀兛吹?， 2009 年 12 月三亞商品房簽約均價為 15857.44 元/平方米，環(huán)比 11 月的 12844 元/平方米上漲 23.46% ， 創(chuàng)下單月三亞商品房銷售均價歷史新高。 而到了 2010 年 1 月，三亞商品房簽約均價再次被刷新，超過了 22000 元/ 平方米， 一個月里上漲達到了 40 多。對于海南地產(chǎn)的這種極端變化，許仰東用了一種特殊的說法來形容他的感受。許仰東：“用超市購買的方式進入地產(chǎn)領(lǐng)域，這是不夸張的講?！庇浾撸骸俺匈徺I？”許仰東：“就是超市的購買方式進入地產(chǎn)方式?！庇浾撸骸笆裁匆馑?？”許仰東：“就說我們買包煙，不去關(guān)心它的價格，就是我要去用

19、它，所以去買它，已經(jīng)是這樣的觀念。地產(chǎn)是一個家庭的或者講大的投資品，但是它的批零和購買方式，已經(jīng)變成了日用品的方式在做，這是不正常的，這是不正常的?！痹S仰東：“最近我采樣了幾個江蘇和上海的幾個購房者，這不是個別現(xiàn)象，就到了這個案場以后，他也不清楚這個誰開發(fā)的，產(chǎn)品類型、要求、物業(yè)管理費用都不知道，就知道有房我就買，價格也不談?！痹S仰東：“所以我們可以看到，從這個點上可以看到，整個現(xiàn)在目前三亞和?？?，特別是海南島這個購房現(xiàn)象，是有短期盲目性的，或者帶有比較強烈的投資意識和投機意識的這樣一批群體?！痹趤砗Ｄ系馁彿空咧?，我們認識了小禾，他來自溫州，到海南一個星期，已經(jīng)買了五套房，他卻告訴我們，海南房

20、價短期內(nèi)急劇飆升不僅僅是買房需求旺盛這么簡單。男：“房價上漲有點，好象有點炒作太厲害了?！庇浾撸骸霸趺催@么說呢？”男：“我覺得讓我最大感觸，就是我去一個樓盤，他們操作，操作這塊是他們老總在操作，每天放出的房源非常少，兩套，每天兩套、三套、五套的放，然后呢他們每天是三、五天提一個價格”小禾給我們講述了他親身經(jīng)歷的一次漲價。男：“就前兩天吧，就是頭一天過去，房價是400 萬，是 55 平方，然后第二天早上過去，當(dāng)天晚上也打電話給他說了，這個東西要了，這個房子要了，然后第二天早說過去的時候他說 500 萬?！庇浾撸骸耙惶炀蜐q了一百萬？”男：“一個晚上，這也就是一個平方漲了兩萬，兩萬，差不多兩萬了。這

21、個樓盤甚至什么都沒蓋，就是一個空地，讓你看到就是一塊，這個地是我的?！庇浾撸骸八趺唇o你解釋說這一個晚上就能漲一百萬？”男：“他說就是老總的一個決策?！笔遣皇钦娴南裥『趟f的那樣，海南開發(fā)商正在捂盤惜售、操控房價呢？我們在采訪中記錄下了這樣的場景。記者：“我問一下現(xiàn)在多少錢一平米？”銷售小姐：“現(xiàn)在我們根本沒有價格表，差不多三亞市的房價都在兩萬以上了?！庇浾撸骸拔艺f這個樓盤賣到多少錢一平米？”銷售小姐：“現(xiàn)在可能2.2 萬左右?！庇浾撸骸?.萬?！?銷售小姐：“因為我們現(xiàn)在都沒有價格表，價格表，房子賣完了，價格表就收回去了。記者：“全賣完了嗎？一套都沒有？”銷售小姐：“沒有?！闭娴氖菦]房嗎？就

22、在同一個售樓處里，我們卻聽到了另一位售樓人員不同的說法。銷售小姐：“現(xiàn)在有23 層， 2.2 萬多?！庇浾撸骸?層？”3銷售小姐：“對?！庇浾撸骸爸挥羞@一層?！变N售小姐：“232、5 。”記者：“那邊小姐說沒有房了？”銷售小姐：“我們剛放出來的，昨天才放出來的。”而在另一家規(guī)模較大而且旺銷的樓盤里，銷售人員這么告訴我們。售樓小姐：“那個可以直接簽合同，f4,那一棟高層，它可能只剩下幾套房。但是事后，當(dāng)記者在三亞房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)上，查詢售樓人員宣稱的只剩幾套房的這棟樓時，卻發(fā)現(xiàn)有近一半的房子還處于可售狀態(tài)。看來，在某些樓盤，有多少房完全成了開發(fā)商控制價格的砝碼。那么這是個別現(xiàn)象還是開發(fā)商普遍的操

23、作手法，三亞整體的住房供應(yīng)量是不是足夠呢？就此，記者走訪了三亞住房和城市建設(shè)局。三亞住房和城市建設(shè)局局長李洪海：“近幾年開發(fā)規(guī)模，應(yīng)該始終這幾年，每年都在 300 萬到 400 萬之間，那么去年政府批準了大概就是將近400萬平米，那么已經(jīng)竣工的呢，130多萬平米。實際上三亞的房地產(chǎn)呢，每年都建設(shè)的基本上都高于需求的，就是略高于需求的?！庇浾撸骸斑@兩天我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些樓盤他們說有些房子沒有賣了，然后您這了解到的情況，咱們?nèi)齺喌降子袥]有房子可以賣？”局長：“不應(yīng)該是無房可賣，而是有房源，房源呢應(yīng)該說還是非常充足的。那么我們現(xiàn)房就是歷年結(jié)轉(zhuǎn)下來的就有160 多萬平方米，一萬多套。那么今年的話新

24、建成的也有130 多萬平方米，那么從這兩個數(shù)字來看呢，應(yīng)該是房源是沒有問題的。但至于的話呢，你像海邊一線地的，朝向各個方面都比較好的這種房型呢，有可能不會太多，有可能不會太多?！庇浾撸骸熬蛷目偭可蟻砜吹脑?，到底咱們?nèi)齺営袥]有房子可以賣？”局長：“有，那房源很充足，不是一般的充足?！奔热环吭春艹渥悖瑸槭裁促彿空邥杏X買不到房子呢？三亞市住建局局長李洪海告訴記者，這很大程度上和開發(fā)商捂盤惜售有關(guān)，而這也是三亞市相關(guān)部門下一階段重點查處的內(nèi)容。局長：“主要檢查你建設(shè)有多少面積，那么你根據(jù)你們銷售的情況，你還有多少房，那么有沒有捂盤的行為，有沒有內(nèi)部操作的行為，那么有沒有欺詐購房者的行為，我們是聯(lián)合這

25、個工商局、紀委，還有我們局，還有國土局等，還有發(fā)改委等一些單位聯(lián)合組成調(diào)查組，現(xiàn)在還在外面進行調(diào)查?！庇浾咴诤Ｄ峡吹?，幾乎每一塊房地產(chǎn)廣告牌的背后，都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有了買家，大家又開始尋找相對偏遠一些的，像迎賓路被拍賣的地塊，在過去無人問津，而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升，但是想進入海南淘金的房地產(chǎn)公司還是絡(luò)繹不絕。許仰東：“長三角有幾個大的企業(yè)，也在關(guān)注島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)，也想登入島內(nèi)市場開發(fā)?！逼鋵崳徽撌堑貎r成本上升、還是消費者的非理性沖動、或者是開發(fā)商捂盤惜售，都在推動著海南房價瘋狂上漲。這樣的情形讓我們不得不擔(dān)憂， 海南是

26、否會重演 1993 年的那場地產(chǎn)泡沫風(fēng)波？因為， 那場風(fēng)波雖然過去已經(jīng)快二十年了， 但它給海南經(jīng)濟造成的傷害至今讓人難以忘記。海南在上個世紀90 年代初那場房地產(chǎn)泡沫，讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸。 1992 年初，總?cè)藬?shù)不過 655 萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。海南商品房平均價格從 1991 年的 1400 元/平方米，直沖到1993 年的 7500 元/平方米。短短三年,增長超過 5 倍。但到了 1993 年下半年，中央實行宏觀調(diào)控，泡沫突然間被戳破，海南積壓的房地產(chǎn)項目竟占了全國的十分之一，1995 年，海南經(jīng)濟增長率從全國第一跌入倒數(shù)第一。泡沫破后，留下來的是600 多棟“爛

27、尾樓”、 18834 公頃閑置土地，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達 300 億元。從 1999 年開始,海南省用了整整七年,處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。那么今天，海南地產(chǎn)的噩夢是否正卷土重來呢？記者：“現(xiàn)在已經(jīng)是晚上的 9 點半了，正值海南旅游的旺季，但是在海邊熱銷、并且已經(jīng)入住的樓盤里，很多房子燈都沒亮，而且即使沒有住人，房子的價格也在每晚不斷地向上攀升。”在海南的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人從全國各地匯集到這里買房子，并非打算長期居住。多數(shù)人的想法，仍然是升值后賣掉。那么，究竟應(yīng)該如何看待海南房價短期內(nèi)的飆升呢？記者：“那您認為現(xiàn)在這種房價的上漲，是離整個海南發(fā)展的話，是離國際旅游島更近

28、了，還是背離的？” 蔡鴻巖：“肯定是背離的，國際旅游島的形成不是說，我們最怕它是它形成一個國際房地產(chǎn)島，大家到那去全是炒房地產(chǎn)去了，因為我們之前已經(jīng)在 90 年代初期，上個世紀90 年代初期有過這么一輪的瘋狂了，現(xiàn)在又進入了一個比那會兒當(dāng)初更瘋狂的一種情況。我覺得這個對于整個海南的發(fā)展一定不是好事?！辈跳檸r，著名房地產(chǎn)觀察家，專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域報道長達 16 年，多次應(yīng)邀參加國家建設(shè)部組織的房地產(chǎn)政策相關(guān)專家聽證會。在他看來，海南樓市已經(jīng)處于極度瘋狂的狀態(tài)，一個主要的原因在于國際旅游島出臺的時機。蔡鴻巖：“去年09 年，中國整個的房地產(chǎn)市場是經(jīng)歷了 07 年底到 08 年，一年的下滑之后，出現(xiàn)了

29、一個報復(fù)性的反彈，去年的這個全國的房價上漲，出現(xiàn)了一個我們?nèi)魏稳?，任何一個經(jīng)濟學(xué)家權(quán)威專家都沒有預(yù)期到的一種報復(fù)性的反彈，這種瘋漲情況下，政府不得不出面來重拳打壓這個房價，遏制房價過快上漲。在去年年底出臺這個政策之后，以及預(yù)期的一些政策信息出來之后，整個房地產(chǎn)市場大量這種交易，很多熱錢正在出現(xiàn)一種擠出的一種效應(yīng)，大家很多這種投資客在年底的時候，基本上把前期獲利的這部分的房產(chǎn)投資，把資金抽出來了，而恰恰在這個時候，海南給這些熱錢制造了一個新的熱點，一夜之間這些熱錢就轉(zhuǎn)到海南去了，這個時機，這個國際旅游島時機的出臺，又加上沒有相應(yīng)一些遏制的政策，所以使得熱錢非?？?，非常迅速，非常巨量的就轉(zhuǎn)移到海南?！钡跳檸r發(fā)現(xiàn)，值得慶幸的是，今天海南樓市的瘋狂和90 年初地產(chǎn)泡沫有一個關(guān)鍵的差別，那就是大多數(shù)買房人都是一次性付款。蔡鴻巖：“如果從金融泡沫來說，它沒有太大的泡沫，但是從實際的一個需求上來說，制造出來，現(xiàn)在實際需求推動了房價的上漲，已經(jīng)制造出了一個非常高的門檻，我覺得泡沫還不是特別準確，如果說泡沫，我說它是叫實心泡沫?！蹦敲矗@個實心的泡沫有多大呢？中國房地產(chǎn)研究會研究部主任胡安東一直也在關(guān)注海南的樓市，他給我們對比了世界上成熟旅游勝地的房價和海南的房