富陽南通市如東銀河灣項(xiàng)目前期商業(yè)溝通案

1、如東銀河灣項(xiàng)目前期商業(yè)溝通如東銀河灣項(xiàng)目前期商業(yè)溝通案案2012年12月18日本次匯報從認(rèn)知項(xiàng)目本體和區(qū)域市場入手，對項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、自身稟賦加以初步分析研判，同時結(jié)合周邊市場商業(yè)特征，就項(xiàng)目商業(yè)定位方向進(jìn)行討論，期望能通過本方案對貴公司商業(yè)推進(jìn)有所幫助，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展確定進(jìn)一步合作的事宜。Contents城市發(fā)展及周邊商圈研究1234本項(xiàng)目地塊分析與商業(yè)定位的構(gòu)思商業(yè)產(chǎn)品審視商業(yè)租售策略56P5主城商圈研究主城商圈研究主城商圈研究主城商圈研究 城市發(fā)展及周邊商圈研究城市發(fā)展及周邊商圈研究一、長三角兩小時經(jīng)濟(jì)圈輻射如東位于江蘇省東南部，東臨南黃海，南靠長江口，西接蘇中平原，北邊歐亞大陸橋，隸屬上

2、海2小時城市經(jīng)濟(jì)帶江海明珠全國百強(qiáng)縣高速建設(shè)：境內(nèi)有334、223、221等省道，。規(guī)劃建設(shè)的海啟高速、通如高速。海洋鐵路：海安至洋口港，全長77公里，國鐵二級。洋口港（建設(shè)中）：位于長沙鎮(zhèn)，設(shè)計碼頭62座，30萬噸級2座。目前可同時停泊船只2500艘，年卸港量達(dá)到20萬噸，年交易額預(yù)計為12億元。南通機(jī)場：距南通興東機(jī)場30公里，現(xiàn)已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線港口鐵路高速興東機(jī)場立體交通逐步打造目前對外聯(lián)系的交通方式仍較單一，規(guī)劃中的兩條高速道路、海洋鐵路的極大改善如東交通環(huán)境南通面積最大，人口第三多人口輸出大市，全市僅一半人口在本市就業(yè)最新數(shù)據(jù)：濱海園區(qū)的如東部分人口被

3、納入通州地域面積廣，人口基數(shù)大，但城市對人口吸引力較弱同2000年相比，14歲以下人口比重下降7.83%，至9.0%城市人口外流跡象十分明顯，城市人口逐漸下降14歲以下人口比重下降表明年輕人外流，多選擇在外就業(yè)結(jié)婚在人口下降的同時，城區(qū)掘港鎮(zhèn)的人口上升較明顯，城區(qū)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的聚集作用提升年輕人口外流，但城區(qū)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的聚集作用正在提升按照政府規(guī)劃，到2030年，城區(qū)人口達(dá)到45萬，按照人均30 計算，新增人口商品房需求約在450萬方，年需求量約25萬方遠(yuǎn)期規(guī)劃人口翻番，市場年需求約25萬方商品房城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，人均收入提升明顯城市發(fā)展地位在南通較弱，但城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與人均收入增速保持較穩(wěn)定的增長三

4、元世紀(jì)城商圈是如東歷史較久的商圈，整體商業(yè)氛圍高于其它商圈P12三元世紀(jì)城商圈三元世紀(jì)城商圈主城商圈三元世紀(jì)城商圈三元世紀(jì)城商圈江海中路江海中路黃海路黃海路青青園園北北路路人人民民北北路路u三元世紀(jì)城商圈是如東縣年代較為久遠(yuǎn)的商業(yè)中心區(qū)，北至江海中路，南到黃海路，東臨人民北路，西靠青園北路。u人民路、江海路是如東縣三四十年前便已形成的商業(yè)老街，是早期年代縣城商業(yè)中心。而青園路、黃海路均為近二十年內(nèi)新開辟的商業(yè)街區(qū)。u三元世紀(jì)城商圈作為如東縣三元世紀(jì)城商圈作為如東縣早些年代商業(yè)中心擴(kuò)展而來早些年代商業(yè)中心擴(kuò)展而來的商圈，歷史悠久，商業(yè)氛的商圈，歷史悠久，商業(yè)氛圍濃厚，在如東商圈中占有圍濃厚，在如

5、東商圈中占有較高地位。較高地位。按地段依次排名：黃海路青園北路人民北路P13三元世紀(jì)城商圈介三元世紀(jì)城商圈介紹紹主城商圈商圈主干道商圈主干道租金租金（元（元/平米平米/天）天）主要業(yè)種主要業(yè)種商戶列舉商戶列舉主力店主力店經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況檔次檔次黃海路黃海路3.86.3以服裝零售為主安踏、耐克、巴拉巴拉、真維斯、褲之都、特步亞萍國際購物廣場、廣隆商城較好中檔人民北路人民北路0.974.16傳統(tǒng)雜貨零售為主百姓禮品、如東三元醫(yī)藥商場、如東通達(dá)五金機(jī)電經(jīng)營部、王琴布裝、花花電子、壽衣店一般低檔青園北路青園北路2.55.5黃金珠寶、電器零售為主百靈電器、海瀾之家、蘇寧電器、大娘水餃、上海亞一金店、上海

6、老廟黃金銀樓、中國黃金等文峰大世界、華潤蘇果較好中高檔三元世紀(jì)城商圈內(nèi)擁有如東縣規(guī)模最大、檔次最高的購物中心和超市賣場以及特色步行街三元世紀(jì)城商圈內(nèi)擁有如東縣規(guī)模最大、檔次最高的購物中心、超市大賣場以及特色商業(yè)街。購物中心：購物中心：亞萍國際購物廣場文峰大世界超市：超市：廣隆商場華潤蘇果特色商業(yè)街：特色商業(yè)街：財富廣場步行街三元世紀(jì)城三元世紀(jì)城商圈介三元世紀(jì)城商圈介紹紹主城商圈三元世紀(jì)城三元世紀(jì)城江海中路江海中路人民北路人民北路黃海路黃海路青園北路青園北路黃海路東西橫穿如東中心城區(qū)，沿街商鋪多為品牌服飾店，商業(yè)氛圍濃厚黃海路東西橫穿如東縣中心城區(qū)，是如東縣城區(qū)主要商業(yè)地段之一，商業(yè)氛圍濃厚，人

7、流量大。黃海路東至人民南路，西到江海西路，與青園北路交匯處是主城商圈的核心地帶。黃海路與青園路交匯處的黃海路與青園路交匯處的掘港中心市場是如東縣最掘港中心市場是如東縣最大的菜市場，兼營批發(fā)、大的菜市場，兼營批發(fā)、零售，市場周邊配有大量零售，市場周邊配有大量雜貨商鋪，全天人流不息。雜貨商鋪，全天人流不息。黃海路東段沿街商鋪業(yè)種多為品牌服飾類。P15黃海路黃海路三元世紀(jì)城商圈黃海路黃海西路黃海路是主城商圈租金最高地段，擁有亞萍國際購物中心和廣隆商城兩大項(xiàng)目租金水平：租金水平：黃海路東段沿街店鋪：3.86.3元元/平米平米/天天黃海路西段沿街店鋪：5.5元元/平米平米/天天百貨商場百貨商場：亞萍國際

8、購物廣場超市大賣場超市大賣場廣隆商場P16黃海路黃海路三元世紀(jì)城商圈廣隆商場亞萍國際購物廣場財富中心步行街商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：黃海路東段沿街商鋪的經(jīng)營業(yè)種以品牌服裝為主，多為中檔，租金由東向西逐步遞增，為3.86.3元/平米/天。黃海路西段作為新開辟的商業(yè)街，主要有2010年剛開業(yè)的財富中心步行街，其沿街商鋪?zhàn)饨鹌毡楦哂谄渌咒?，達(dá)5.5元/平米/天。黃海路業(yè)種、檔次比例圖由圖一可知，黃海路沿街商鋪以經(jīng)營服裝鞋類業(yè)種為主，其中服裝占到總量的46%，共有30多家；黃海路超市占比較少，為2%。其它業(yè)種分類分別以廣隆商城和掘港中心菜場為核心，分布在兩側(cè)。u如圖二，黃海路商鋪品牌經(jīng)營檔次以中檔

9、為主，占比過半，主要表現(xiàn)在服飾品牌上；其它業(yè)種分類以低檔次百貨、雜貨店為主。u由檔次可以看出，本地居民整體消費(fèi)水平以中層次為主，高層次消費(fèi)較少。黃海路黃海路三元世紀(jì)城商圈圖（二）：黃海路沿街商鋪業(yè)種檔次占比情況圖（一）：黃海路沿街商鋪業(yè)種占比情況青園北路青園北路三元世紀(jì)城商圈青園北路商業(yè)街與黃海路、江海中路南北交接，商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營檔次較高青園北路南北向縱穿如東縣三元世紀(jì)城主城商圈，屬于中心城區(qū)核心商業(yè)街之一，商業(yè)氛圍濃厚。青園北路北面與江海中路銜接，南與黃海路交匯。從江海中路到黃海路是青園北路最為繁華一帶，總長413米。青園北路定位為黃金一條街，商業(yè)以黃金珠寶首飾店為主，是如東居民消費(fèi)金銀

10、首飾的核心區(qū)域。青園北路青園北路文峰大世界財富廣場步行街華潤蘇果超市青園北路沿街商鋪業(yè)種、檔次比例如圖一所示，青園北路沿街商鋪經(jīng)營業(yè)種以黃金珠寶居多，占比26%；其次為電器類專賣店占比達(dá)13%，以蘇寧電器分店為代表。青園北路青園北路三元世紀(jì)城商圈u如圖二所示，青園北路沿街商鋪經(jīng)營的業(yè)種檔次明顯高于黃海路和人民路，中高端業(yè)態(tài)中以黃金首飾店為代表；中檔業(yè)態(tài)以服裝、電器為代表；低檔業(yè)態(tài)占比最小，主要表現(xiàn)在其它分類上，如小照相館、復(fù)印店上等。圖（一）：青園北路沿街商鋪業(yè)態(tài)比例分布圖圖（二）：青園北路沿街商鋪業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次分布圖小結(jié)：青園北路商鋪?zhàn)饨鸪誓媳笨v向上升趨勢，經(jīng)營檔次依次由低向高發(fā)展1-青園北路

11、租金分布：青園北路租金分布： 以黃海路為界，青園北路以南租金為2.53.3元/平米/天，以北租金約 5.5元/平米/天。由于北面租金較高，進(jìn)駐的商鋪以黃金首飾類專賣店偏多。2-青園北路商業(yè)街經(jīng)營檔次：青園北路商業(yè)街經(jīng)營檔次：作為如東縣高檔次沿街商鋪集中地，中檔以上占到80%。青園北路青園北路三元世紀(jì)城商圈人民北路商鋪?zhàn)饨鹪?4元/平米/天不等，整體租金趨勢由南向北逐步遞增如東人民北路人民北路三園世紀(jì)城商圈租金分析：租金分析：1-1-人民北路南段：人民北路南段： 0.972.08元/平米/天; 2-2-人民北路北段：人民北路北段： 3.054.16元/平米/天3-3-租金趨勢：租金趨勢： 整體租

12、金趨勢向南向北逐步遞增，即靠近廣隆商場和三元世紀(jì)城的地段租金高。小結(jié)：人民北路整體商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一般，業(yè)態(tài)檔次較低，商業(yè)氛圍次于黃海路和青園北路人民北路人民北路三元世紀(jì)城商圈商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：1-人民北路商業(yè)發(fā)展歷史較長，是如東縣最早的商業(yè)街，但是近年來隨著黃海路、青園路的人民北路商業(yè)發(fā)展歷史較長，是如東縣最早的商業(yè)街，但是近年來隨著黃海路、青園路的發(fā)展，整體經(jīng)營狀況次于從前。發(fā)展，整體經(jīng)營狀況次于從前。2-沿街商鋪以傳統(tǒng)雜貨店為主，業(yè)態(tài)差次不齊，整體檔次偏低。沿街商鋪以傳統(tǒng)雜貨店為主，業(yè)態(tài)差次不齊，整體檔次偏低。3-消費(fèi)客群主要以周邊社區(qū)居民為主，過往人群消費(fèi)欲望不強(qiáng)。消費(fèi)客群主要以

13、周邊社區(qū)居民為主，過往人群消費(fèi)欲望不強(qiáng)。三元世紀(jì)城商圈整體商業(yè)氛圍較濃，以本地客群為主，百貨餐飲業(yè)態(tài)居多，休閑娛樂業(yè)態(tài)極其有限總結(jié)總結(jié)三元世紀(jì)城商圈1-1-三元世紀(jì)城是如東縣主城商圈，整體商業(yè)氛圍濃厚，聚集了區(qū)域內(nèi)檔次最高的購物商場與超三元世紀(jì)城是如東縣主城商圈，整體商業(yè)氛圍濃厚，聚集了區(qū)域內(nèi)檔次最高的購物商場與超市賣場。市賣場。2-2-三元世紀(jì)城商圈以本地居民為主要客群，以周邊居民、外來人員為輔。三元世紀(jì)城商圈以本地居民為主要客群，以周邊居民、外來人員為輔。3-3-三元世紀(jì)城商圈沿街商鋪供不應(yīng)求，尤其黃海路商鋪，租金仍呈上漲趨勢，且整體租金達(dá)到三元世紀(jì)城商圈沿街商鋪供不應(yīng)求，尤其黃海路商鋪，

14、租金仍呈上漲趨勢，且整體租金達(dá)到縣城最高；而三元世紀(jì)城、財富廣場步行街以及文峰大世界、華潤蘇果商場內(nèi)均有少量空鋪招縣城最高；而三元世紀(jì)城、財富廣場步行街以及文峰大世界、華潤蘇果商場內(nèi)均有少量空鋪招租，空置率約為租，空置率約為10%10%。反映出商圈內(nèi)沿街商鋪更受親睞。反映出商圈內(nèi)沿街商鋪更受親睞。4-4-商圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主，休閑、娛樂類業(yè)態(tài)極其有限。商圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主，休閑、娛樂類業(yè)態(tài)極其有限。5-5-業(yè)態(tài)種類存在稀缺，商業(yè)服務(wù)功能不完善，目前經(jīng)營狀況良好。業(yè)態(tài)種類存在稀缺，商業(yè)服務(wù)功能不完善，目前經(jīng)營狀況良好。 本項(xiàng)目地塊分析與商業(yè)定位的構(gòu)思本項(xiàng)目地塊分析與商業(yè)定位的

15、構(gòu)思二、1、交通情況黃海路青園路江海路人民路規(guī)劃路道路系統(tǒng)：項(xiàng)目位于黃海路與青園路交叉口東南青園路為市中心南北向主干道，雙向四車道，受周邊學(xué)校影響，交通高峰期極為擁堵公交系統(tǒng)：目前僅有5條公交線路，站點(diǎn)全部設(shè)在青園路與黃海路交匯處的西北角（文峰大世界前）本項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析2、資源配套實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)人民醫(yī)院人民公園中心商業(yè)區(qū)中醫(yī)院汽車站項(xiàng)目位于如東中心商業(yè)區(qū)，區(qū)域1公里內(nèi)匯集了如東最好的教育、醫(yī)療、商業(yè)資源，高層可遠(yuǎn)眺人民公園生態(tài)景觀項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析地塊屬于舊城改造，較不規(guī)整，但地理位置優(yōu)越，地塊東側(cè)仍為破舊廠房，感官較差發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢彌補(bǔ)劣勢彌補(bǔ)劣勢利用機(jī)

16、會利用機(jī)會規(guī)避威脅規(guī)避威脅本項(xiàng)目本項(xiàng)目SWOT分析分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析（項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S S）項(xiàng)目機(jī)會分析（項(xiàng)目機(jī)會分析（0 0）1、項(xiàng)目處于核心商業(yè)區(qū),地理位置優(yōu)越,交通便利,配套齊全將是本項(xiàng)目商業(yè)成功發(fā)展的基礎(chǔ)之所在。2、商業(yè)體量適中，避免商業(yè)過于集中化導(dǎo)致空置率上升。3、憑借民生地產(chǎn)在本市乃至全省文明誠信企業(yè)的口碑相傳，屢次得到市場與消費(fèi)者的一致好評，企業(yè)形象深入民心。1、周邊新建項(xiàng)目居民陸續(xù)入住，消費(fèi)力將逐步體現(xiàn)。2、通過對項(xiàng)目內(nèi)街的定位來填補(bǔ)市場空白，使競爭減少，消費(fèi)分流小，才能在現(xiàn)階段的市場中突出重圍。項(xiàng)目劣勢分析（項(xiàng)目劣勢分析（W W）項(xiàng)目威脅分析（項(xiàng)目威脅分析（T T）1、周邊各類

17、檔次商業(yè)層出不窮，市場對商鋪態(tài)度疲軟，影響后續(xù)商業(yè)的銷售。2、商鋪面積雖小，但從結(jié)構(gòu)上看依然不利于招商，一旦影響招商必然給后續(xù)商鋪銷售帶來困惑。3、商業(yè)屬于U字形內(nèi)街，并且只有一個主入口，4、5、6號樓商業(yè)存在一定的招商及去化難度。1、地處如東核心商業(yè)區(qū)，本商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)定位上必須具備錯位發(fā)展,避免同質(zhì)化。2、地處核心商圈附近，商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅。3、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有綜合商業(yè)與特色商業(yè)分流消費(fèi)情況明顯。商業(yè)案例盛世華城總建面24.2萬方商鋪面積5.7萬方建筑形態(tài)住宅、商鋪、酒店公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)1471戶車位1070個開發(fā)商南通世新房地產(chǎn)住宅銷售7000元/（尾盤）商業(yè)銷

18、售1.5萬-6萬351797818191015221221169辦公酒店式公寓自持u項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)越，為中心商業(yè)區(qū)內(nèi)唯一在售項(xiàng)目u目前住宅銷售已進(jìn)入尾盤，大約還有幾十套的庫存，前期銷售小戶型銷售速度較快，整個銷售周期較穩(wěn)定u社區(qū)基本為開放式，90%的住宅底部都設(shè)置了商業(yè)，享受商業(yè)便利的同時，未來的居住舒適度也大受影響u客戶主要對于周邊的教育配套（實(shí)驗(yàn)小學(xué)、初中）商業(yè)配套較滿意u商業(yè)銷售與招商同時進(jìn)行對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目具具有有參參考考價價值值案案例例1、實(shí)驗(yàn)小學(xué)商業(yè)街區(qū)分布于整個社區(qū)，共有4個出入口車流方向?qū)嶒?yàn)中學(xué)中心社區(qū)內(nèi)部南北主動線兩側(cè)商業(yè)（底商售價在3-4萬/）青園北路西側(cè)內(nèi)街（4-5萬元/

19、），樂天瑪特兩側(cè)5-6萬/一層分割后在48-96，二、三層商業(yè)的產(chǎn)證為1000-2000黃海路社區(qū)西側(cè)商業(yè)及黃海路西側(cè)學(xué)區(qū)商業(yè)商業(yè)5.7萬方，租售并舉，總價高，銷售難度大商業(yè)銷售價格：樂天瑪特周邊底商：6萬/入口周邊底商：4.5萬/內(nèi)部社區(qū)底商：2.5-2.8萬/二、三樓：1.5-1.8萬/（投資客戶分為3年返租16%、5年返祖28%）以最便宜的50的社區(qū)內(nèi)部底商計算（兩層捆綁銷售），總價220萬，以樓下4元/天，樓市2元/天計算，年投資回報率尚不足5%社區(qū)內(nèi)部商業(yè)多為兩層，單層面積在50-100，捆綁銷售盛世華城小結(jié)目前合作意向的商戶主要為餐飲、服飾類，以目前進(jìn)駐的一家底商為例，租金為3.5

20、元/天，一般是三年租約或五年租約（免租期大約在3個月），基本為對面財富廣場位置較好的成熟商業(yè)租金主力店導(dǎo)入人流少：樂天瑪特作為主力店先期引入，位于項(xiàng)目東北角，毗鄰青園路與黃海路交叉處，地理位置優(yōu)越，但大型賣場在如東中心商圈就有三個，且如東城區(qū)人口較少，因此實(shí)際樂天導(dǎo)入的人流差強(qiáng)人意，分流能力弱：超市位置優(yōu)越，但對未來社區(qū)內(nèi)部商業(yè)的人流分流的作用較小，內(nèi)部社區(qū)商業(yè)享受到人流機(jī)會較小配套影響“主力店”影響?zhàn)B商期短、租金高經(jīng)營限制：街區(qū)緊鄰實(shí)驗(yàn)小學(xué)與實(shí)驗(yàn)中學(xué)，因此在經(jīng)營娛樂類項(xiàng)目時會受到較多限制，影響招商交通擁堵：學(xué)區(qū)為商業(yè)帶來較大人流量，但這部分人流客單消費(fèi)水平一般，并且會使道路在高峰期擁堵情況嚴(yán)

21、重，影響正常的商業(yè)經(jīng)營商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計：項(xiàng)目規(guī)劃階段，動線設(shè)計凌亂復(fù)雜，人流引導(dǎo)不夠，主入口的設(shè)置欠考慮業(yè)態(tài)定位：商業(yè)體量較大，做了業(yè)態(tài)定位，但各分區(qū)特點(diǎn)不明顯業(yè)態(tài)同質(zhì)化：與三元及財富廣場的同質(zhì)化較明顯主力店單一：從項(xiàng)目5.7萬方的體量來看，一個主力店對人流的吸納遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前仍在招商中，電玩、電器、娛樂城、大型餐飲是主要招商對象n財富廣場以沿街商業(yè)（一層），商業(yè)內(nèi)街(兩層，單獨(dú)銷售或租賃)組成n從經(jīng)營狀況看，兩頭、沿街商鋪熱，內(nèi)街、二層商鋪冷n商鋪面寬較窄，約4米，進(jìn)深可達(dá)10米，因此部分商戶打通，兩面迎客n在租金上，靠近黃海路、文峰一側(cè)的商業(yè)租金可在3-5元/天，而北側(cè)內(nèi)街空置率較高，二樓

22、商業(yè)基本全部空置（稍微給點(diǎn)錢就可以租掉，在1元/天左右）2、財富廣場、財富廣場停車問題是阻礙街區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵二樓多為裝飾、商貿(mào)辦公地點(diǎn)二樓空置率高（價格合適就租）一樓多為餐飲，雜貨商鋪，租金3-5元/天，售價3-4萬元/毗鄰學(xué)區(qū)，人流大但消費(fèi)能力不足財富廣場小結(jié)業(yè)態(tài)定位：項(xiàng)目面向市場時，市場商鋪體量較少，且位于中心商業(yè)區(qū)，銷售難度低，因此在規(guī)劃與業(yè)態(tài)定位方面并沒有做細(xì)致的工作業(yè)態(tài)特點(diǎn)：項(xiàng)目以沿街商業(yè)為主、主要經(jīng)營餐飲（外街）、服飾（內(nèi)街）、學(xué)區(qū)商業(yè)、娛樂、辦公（二樓）等業(yè)態(tài)為主，屬于自然形成經(jīng)營主題影響：步行街的主題不明顯，經(jīng)營業(yè)態(tài)分散雜亂，業(yè)態(tài)檔次高中低都有，因此街區(qū)對客群的吸引能力較弱二樓商

23、業(yè)：二樓商業(yè)單獨(dú)銷售，在購買者或者租出經(jīng)營時，往往各自為戰(zhàn)，當(dāng)人流導(dǎo)入不足的時候，經(jīng)營狀況愈發(fā)糟糕，形成惡性循環(huán)結(jié)合項(xiàng)目地塊的分析與綜合以結(jié)合項(xiàng)目地塊的分析與綜合以上上2個商業(yè)案例來看：我們的項(xiàng)個商業(yè)案例來看：我們的項(xiàng)目商業(yè)價值又在哪里？目商業(yè)價值又在哪里？作為本項(xiàng)目的商業(yè)部分，它的市場定作為本項(xiàng)目的商業(yè)部分，它的市場定位和屬性應(yīng)該是什么？位和屬性應(yīng)該是什么？如何實(shí)現(xiàn)價值最大化（如何實(shí)現(xiàn)價值最大化（1+11+12 2）？）？銀河灣商業(yè)并不是簡銀河灣商業(yè)并不是簡單的、中低檔的社區(qū)單的、中低檔的社區(qū)配套型商業(yè)，它是立配套型商業(yè)，它是立足城市核心及社區(qū)開足城市核心及社區(qū)開放型、區(qū)域型中高檔放型、區(qū)域

24、型中高檔商業(yè)，商業(yè)總體量適商業(yè)，商業(yè)總體量適中，需要突出中，需要突出: :定位原則定位原則具備主題化、特具備主題化、特色化、差異化；色化、差異化；具有前瞻性與可具有前瞻性與可行性！行性！定位支撐定位支撐定位啟示定位啟示定位依據(jù)定位依據(jù)主題定位功能定位定位依據(jù)詳解定位依據(jù)詳解項(xiàng)目核心產(chǎn)品線項(xiàng)目核心產(chǎn)品線 以城市核心為依托，建以城市核心為依托，建議差異化多功能定位。議差異化多功能定位。1.1.本項(xiàng)目商業(yè)搶占市中心最后的一席財富之地，是作為市政府高度重視的項(xiàng)目之一。2.2.項(xiàng)目周邊人氣旺，依據(jù)定位作為人流導(dǎo)入。3、隨著新建小區(qū)的落成，越來越多的居民入住，未來形成以家庭為主的消費(fèi)群體。1.1.從住宅市

25、場調(diào)研可知，客群仍以產(chǎn)業(yè)人口剛性需求及本地城鎮(zhèn)居民改善性需求為主；2.2.項(xiàng)目片區(qū)住宅市場價格較高，具有極高的投資價值，因此區(qū)域內(nèi)投資需求旺盛。項(xiàng)目輔助產(chǎn)品線項(xiàng)目輔助產(chǎn)品線以區(qū)位投資價值贏得市以區(qū)位投資價值贏得市場場商業(yè)住宅產(chǎn)品互動：商業(yè)為居民提供生活配套；住宅為商業(yè)提供消費(fèi)主體支撐因此：商業(yè)上我們應(yīng)該有個主題！因此：商業(yè)上我們應(yīng)該有個主題！項(xiàng)目主題初步定位巨大的人口基數(shù)和市場容量促使兒巨大的人口基數(shù)和市場容量促使兒童產(chǎn)業(yè)不斷升級，并迅速推動中國童產(chǎn)業(yè)不斷升級，并迅速推動中國兒童用品市場的發(fā)展進(jìn)程。兒童用品市場的發(fā)展進(jìn)程。親寶貝樂園功能定位定位依據(jù)主題定位主題定位2007-2011年，我國每年

26、出生新年，我國每年出生新生兒約合生兒約合1600萬，截止萬，截止2011年年末，我國共有末，我國共有0-12歲的兒童近歲的兒童近兩億人兩億人,按每人平均每年按每人平均每年5000元元的開支的開支,兒童用品產(chǎn)業(yè)規(guī)模已突兒童用品產(chǎn)業(yè)規(guī)模已突破萬億。破萬億。消費(fèi)年齡特征消費(fèi)年齡特征(0-15歲歲)u 不具備經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)不具備經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)u 其監(jiān)護(hù)人或長輩愿為消費(fèi)，且消費(fèi)檔次不低，包括服裝鞋帽、消費(fèi)、圖書、培其監(jiān)護(hù)人或長輩愿為消費(fèi)，且消費(fèi)檔次不低，包括服裝鞋帽、消費(fèi)、圖書、培訓(xùn)、游藝等訓(xùn)、游藝等u 兒童用品主要包括童裝童鞋等兒童服裝、嬰兒推車、嬰兒床等兒童耐用品以及兒童用品主要包括童裝童鞋等兒

27、童服裝、嬰兒推車、嬰兒床等兒童耐用品以及嬰兒護(hù)膚品、兒童玩具、兒童紙尿褲等其他兒童護(hù)理品系列嬰兒護(hù)膚品、兒童玩具、兒童紙尿褲等其他兒童護(hù)理品系列功能定位定位依據(jù)主題定位主題定位特色餐飲社區(qū)配套兒童兒童主題主題數(shù)碼娛樂休閑立足本小區(qū)為周邊小區(qū)提供休閑娛樂場所提供為本地數(shù)碼的消費(fèi)集中場地以品牌餐廳為主，為區(qū)域提供特色餐飲消費(fèi)功能滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)居民的配套服務(wù)功能提供小孩可供游樂及家庭消費(fèi)的場所以家庭為主的功能定位，從小孩到年長人群的消費(fèi)集中地定位依據(jù)主題定位功能定位功能定位一個主題，四大輔助功能定位立足本地挖掘潛力如東首席家庭主題商業(yè)街立足本地：立足本地：為本地家庭成員服務(wù)。挖掘潛力：挖掘潛力

28、：通過解讀本社區(qū)和有效區(qū)域內(nèi)家庭成員的生活方式與精神訴求，創(chuàng)造合適的業(yè)態(tài)來滿足并引導(dǎo)城市的家庭生活方式以期獲得商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的成功。p 根據(jù)商業(yè)的市場定位和產(chǎn)品本身，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)位置功能類別 經(jīng)營業(yè)態(tài)（服務(wù)內(nèi)容）銷售模式4、5、6號樓親寶貝樂園兒童服裝、玩具、兒童樂園、兒童攝影等。租售并舉1、2號樓社區(qū)精品服務(wù) 銀行、服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品家居及其它社區(qū)服務(wù)等。以售為主3號樓（主力店）休閑、娛樂 運(yùn)動健身、休閑足浴等。先招商后銷售餐飲以品牌連鎖店為主，特色餐飲、中高檔餐飲、茶樓等。先招商后銷售定位方案一：定位方案一：餐飲參考示意圖p 本項(xiàng)目三號樓大面積商業(yè)

29、，可以考慮引進(jìn)大型餐飲及娛樂休閑類作為主力店。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：主力店商業(yè)業(yè)態(tài)定位：主力店KTV參考示意圖精品服裝店示意圖p 本項(xiàng)目一、二號樓商業(yè)可以配比精品服裝和居民日用品為主的業(yè)態(tài)精品飾品家居店示意圖商業(yè)業(yè)態(tài)定位：精品店商業(yè)業(yè)態(tài)定位：精品店p本項(xiàng)目四、五、六號樓商業(yè)面積不大，為了形成自身主題，集中經(jīng)營，作為兒童類為主題的布局商業(yè)業(yè)態(tài)定位：親寶貝樂園商業(yè)業(yè)態(tài)定位：親寶貝樂園招商初步落位方案：招商初步落位方案：1F1F：零售名品店：零售名品店2-3F2-3F：大型餐飲、西餐：大型餐飲、西餐廳、量販?zhǔn)綇d、量販?zhǔn)終TVKTV等等1F-2F1F-2F：品牌精品店、餐飲、：品牌精品店、餐飲、茶樓、美容美發(fā)

30、、飾品家茶樓、美容美發(fā)、飾品家居店、鞋帽等等。居店、鞋帽等等。1F1F：兒童主題街：兒童主題街2F2F：兒童樂園、電玩城、：兒童樂園、電玩城、兒童早教等兒童早教等1、2號樓一、二層商家組合為零售、餐飲及社區(qū)配套等。號樓一、二層商家組合為零售、餐飲及社區(qū)配套等。精品店、餐飲及社區(qū)配套3號樓一層目標(biāo)商家為零售名品店號樓一層目標(biāo)商家為零售名品店一層3號樓三樓為大型餐飲或娛樂類號樓三樓為大型餐飲或娛樂類二、三層4、5、6號樓以兒童大世界為主題。號樓以兒童大世界為主題。兒童大世界兒童零售兒童零售一層一層兒童玩具兒童玩具兒童攝影及育嬰產(chǎn)品兒童攝影及育嬰產(chǎn)品二層二層兒童樂園、早教電玩無煙餐飲、小吃、飲吧等p

31、 結(jié)合第一商業(yè)定位方案，我司給出如下第二種方案的布局：商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)位置功能類別 經(jīng)營業(yè)態(tài)（服務(wù)內(nèi)容）銷售模式4、5、6號樓數(shù)碼城數(shù)碼整裝產(chǎn)品及配件零售租售并舉1、2號樓社區(qū)精品服務(wù) 銀行、服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品家居及其它社區(qū)服務(wù)等。以售為主3號樓（主力店）兒童大世界兒童服裝、玩具、兒童樂園、兒童攝影等。先招商后銷售定位方案二：定位方案二：兒童大世界參考示意圖p 本方案三號樓則考慮作為整體的兒童大世界（親寶貝樂園）作為主力店商業(yè)業(yè)態(tài)定位：主力店商業(yè)業(yè)態(tài)定位：主力店精品服裝店示意圖p 本項(xiàng)目一、二號樓商業(yè)可以配比精品服裝和居民日用品為主的業(yè)態(tài)精品飾品家居店示意圖商業(yè)業(yè)態(tài)定位：精

32、品店商業(yè)業(yè)態(tài)定位：精品店商業(yè)業(yè)態(tài)定位：數(shù)碼城商業(yè)業(yè)態(tài)定位：數(shù)碼城招商初步落位方案：招商初步落位方案：1-3F1-3F：兒童大世界（親：兒童大世界（親寶貝樂園）包含兒童服寶貝樂園）包含兒童服裝、游樂設(shè)施、親子早裝、游樂設(shè)施、親子早教、兒童電玩教、兒童電玩1F-2F1F-2F：品牌精品店、餐飲、：品牌精品店、餐飲、茶樓、美容美發(fā)、飾品家茶樓、美容美發(fā)、飾品家居店、鞋帽等等。居店、鞋帽等等。1-2F1-2F：數(shù)碼城（電腦整：數(shù)碼城（電腦整裝、配件、數(shù)碼專賣等）裝、配件、數(shù)碼專賣等）1、2號樓一、二層商家組合為零售、餐飲及社區(qū)配套等。號樓一、二層商家組合為零售、餐飲及社區(qū)配套等。精品店及社區(qū)配套3號樓

33、為主力賣場作為兒童大世界（親寶貝樂園）號樓為主力賣場作為兒童大世界（親寶貝樂園）一層三層4、5、6號樓以數(shù)碼為主題。號樓以數(shù)碼為主題。一層一層數(shù)碼配件數(shù)碼配件數(shù)碼配件數(shù)碼配件電腦整裝電腦整裝品牌專賣品牌專賣二層二層品牌專賣電腦整裝數(shù)碼配件全國成功商業(yè)案例4、5、6號樓以婚慶街為主題的設(shè)想。號樓以婚慶街為主題的設(shè)想?；閼c街定位方案三：定位方案三：一層一層床上用品專賣、旅行社等床上用品專賣、旅行社等金銀珠寶店金銀珠寶店結(jié)婚喜宴用品一條街結(jié)婚喜宴用品一條街婚紗影樓婚紗影樓二層二層婚紗影樓主題咖啡吧婚姻登記數(shù)碼相片制作、紙藝吧等特色店我司對本定位可行性研究：我司對本定位可行性研究：婚戀產(chǎn)業(yè)正催生著傳統(tǒng)

34、配套行業(yè)的快速發(fā)展，包括婚戀產(chǎn)業(yè)正催生著傳統(tǒng)配套行業(yè)的快速發(fā)展，包括房產(chǎn)、家居、汽車、保險理財?shù)?，婚慶經(jīng)濟(jì)的規(guī)模房產(chǎn)、家居、汽車、保險理財?shù)?，婚慶經(jīng)濟(jì)的規(guī)模增長正吸引著社會各界特別是眾商家的關(guān)注，我們增長正吸引著社會各界特別是眾商家的關(guān)注，我們相信婚慶主題的定位正是順應(yīng)了這一流行的趨勢！相信婚慶主題的定位正是順應(yīng)了這一流行的趨勢！123小結(jié)：小結(jié)： 以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具體的經(jīng)營定位還需要經(jīng)過縝密細(xì)致的市場調(diào)研才體的經(jīng)營定位還需要經(jīng)過縝密細(xì)致的市場調(diào)研才能得出，并且一旦確定則必須要通過招商及銷售能得出，并且一旦確定則必須要通過招商及銷售

35、策略來落實(shí)到執(zhí)行層面。總之，本項(xiàng)目在定位上策略來落實(shí)到執(zhí)行層面?？傊?，本項(xiàng)目在定位上既要既要避免正面競爭避免正面競爭、走、走差異化差異化路線，又要充分利路線，又要充分利用好現(xiàn)有的成熟商業(yè)環(huán)境，提高項(xiàng)目的整體招商用好現(xiàn)有的成熟商業(yè)環(huán)境，提高項(xiàng)目的整體招商可行性，使項(xiàng)目具備良好的持續(xù)經(jīng)營能力。可行性，使項(xiàng)目具備良好的持續(xù)經(jīng)營能力。業(yè)態(tài)示意圖總結(jié)：總結(jié)：商鋪銷售最困難的莫過于4、5、6號樓的底商部分，現(xiàn)在我們結(jié)合4、5、6號樓的商業(yè)位置及結(jié)構(gòu)來看，必須刪選與周邊商業(yè)絕對的差異化業(yè)態(tài)配比，我司建議的2套方案主要考慮到業(yè)態(tài)集中，扎堆經(jīng)營，并且此類業(yè)態(tài)經(jīng)營者對物業(yè)的要求不會太高，只要形成一定規(guī)模，必定會為如東市區(qū)增添新的市場氛圍。無論是招商還是銷售，只要得到了市場及消費(fèi)者的認(rèn)可，后續(xù)的商鋪價值自然體現(xiàn)，也就不必再為商鋪的銷售犯愁了。 商業(yè)產(chǎn)品的建議商業(yè)產(chǎn)品的建議三、根據(jù)商鋪整體規(guī)劃及結(jié)構(gòu)來看，我司有以下幾個建議：根據(jù)商鋪整體規(guī)劃及結(jié)構(gòu)來看，我司有以下幾個建議：1、部分主力商家的商業(yè)部分應(yīng)該持有，以此來帶動散鋪的銷售。2、部分散鋪由于基于住宅樓底座，導(dǎo)致商鋪內(nèi)剪力墻眾多，這樣必定影響到商業(yè)的招商及銷售工作，建議做轉(zhuǎn)換層或者將商鋪重新切割。3、在4、5、6號樓底商加大室外休息座椅及裝飾小品。使