3月昆山房地產(chǎn)城中區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告31頁(yè)

1、贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)8 8月福利活動(dòng)：月福利活動(dòng)：上傳上傳1 1份，可馬上免幣下載份，可馬上免幣下載1 1份；上傳份；上傳3 3份，可下載份，可下載vipvip資料。資料?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：20142014年年8 8月月1111日日99月月1010日日http:/ 2幣資料實(shí)時(shí)推送）幣資料實(shí)時(shí)推送）城中區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告2014.3catalog 目錄part1區(qū)域宏觀環(huán)境part2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析part3產(chǎn)品分析part1區(qū)域宏觀環(huán)境區(qū)域概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)域交通及配套城北上海城中城東花橋陸家城西張浦千燈南部水鄉(xiāng)蘇州區(qū)域概況城中區(qū)域范圍為太倉(cāng)塘以南，火車軌道以北，青陽(yáng)港以西，葉荷河以東；地處昆山核心區(qū)

2、域，是昆山的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，人口較多，交通便利，在售項(xiàng)目較少，多為老住宅小區(qū)。市政府太倉(cāng)塘青陽(yáng)港葉荷河鐵路軌道城中區(qū)域區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能分區(qū)：“三心”：昆山市行政中心、商業(yè)中心、傳統(tǒng)文化中心“三區(qū)”：中心功能首位集聚區(qū)、現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)集中區(qū)、低碳生態(tài)宜居示范區(qū)婁江休閑景觀帶人民路綜合發(fā)展軸用地規(guī)劃圖用地布局結(jié)構(gòu)：“一軸”：沿人民路的南北向綜合發(fā)展軸；“一帶”：沿婁江的東西向休閑景觀帶：從區(qū)域規(guī)劃中看，主要形成“一商業(yè)軸，一景觀帶”為中心的發(fā)展趨勢(shì)；城中區(qū)域用地規(guī)劃主要以商業(yè)、住宅和市政用地為主，住宅多為老居住小區(qū)，在開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目較少規(guī)劃cbd區(qū)域交通及配套亭林路商業(yè)街人民路商業(yè)

3、圈前進(jìn)路金融商圈市政府前進(jìn)路朝陽(yáng)路震川路柏廬路長(zhǎng)江路市民文化廣場(chǎng)昆山城市公園大潤(rùn)發(fā)及金鷹商業(yè)亭林公園歐尚商圈人民醫(yī)院中醫(yī)院城中區(qū)域?yàn)槔ド绞泻诵膮^(qū)域，生活配套成熟且齊全；商業(yè)配套現(xiàn)已形成了人民路老城區(qū)商業(yè)板塊，未來(lái)的東新街金鷹商業(yè)板塊；交通便利，通達(dá)性高，但交通堵塞現(xiàn)象比較嚴(yán)重。根據(jù)城市的規(guī)劃，長(zhǎng)江路東、青陽(yáng)港西、前進(jìn)路南、朝陽(yáng)路北區(qū)域?qū)⒊蔀槔ド降腸bd區(qū)域規(guī)劃cbd小結(jié)城市核心區(qū)域區(qū)域內(nèi)老住宅小區(qū)較多生活配套齊全part2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析樓盤(pán)分布圖區(qū)域土地市場(chǎng)區(qū)域供求存數(shù)據(jù)價(jià)格走勢(shì)區(qū)域銷售top10未來(lái)供應(yīng)量區(qū)域戶型面積特征樓盤(pán)分布圖金鷹國(guó)際公館綠中海置地廣場(chǎng)弘輝首璽榮記玖瓏灣永泰花苑裕花園

4、朗峰中大長(zhǎng)江路金瑞家園翡翠名都金茂云庭景秀麗都在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目柏盛園動(dòng)遷房區(qū)域土地市場(chǎng)出讓成交日期地塊編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目四至行政區(qū) 地塊性質(zhì) 占地面積 建筑面積容積率成交價(jià)溢價(jià)率成交總額（萬(wàn)元）樓面地價(jià)發(fā)展商名稱20131018昆地（2013）掛字第20-4號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西側(cè)、合興路北側(cè)城中商辦298438791.330000.00%8952308昆山陽(yáng)光工藝美術(shù)有限公司20130823昆地（2013）掛字第15-12號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)汛塘路南側(cè)、黃河路西側(cè)城中商辦2342193683地上：3.5-4.0（計(jì)容）61250.33%143451531江蘇鳳凰出版?zhèn)髅焦煞萦邢薰?0130816昆地（2013

5、）掛字第14號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路東側(cè)、圓明路南側(cè)城中商辦32406480.1-0.222500.00%72911250昆山利通車用氣有限公司20130201昆地（2012）掛字第46-4號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)朝陽(yáng)路南側(cè)、黑龍江路西側(cè)城中住3-1.8659046.44%114673663 江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司20120301昆地（2012）掛字第2號(hào)朗峰開(kāi)發(fā)區(qū)朝陽(yáng)路南側(cè)、長(zhǎng)江路西側(cè)城中綜合16400574003.0-3.51001033.47%164162860 （全國(guó)性）建滔積層板（昆山）有限公司20111227昆地掛字2011-50玉山鎮(zhèn)合興路南側(cè)、柏廬路西側(cè)城中住宅3290092

6、1002.0-2.8312048.57%102651115 昆山樂(lè)建住房開(kāi)發(fā)有限公司20111109昆地（2011）掛字第41號(hào)玉山鎮(zhèn)昆城博奧苑東側(cè)、朝陽(yáng)西路南側(cè)城中綜合718001798002.0-2.5201011.67%14432803 昆山樂(lè)建住房開(kāi)發(fā)有限公司20110802昆地（2011）掛字第26號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)珠江路西側(cè)、朝陽(yáng)路南側(cè)城中商辦9400611005.5-6.5（地上部分）206250.00%193883173 顧建心20100703昆地(2010)掛字第23號(hào)金鷹國(guó)際公館開(kāi)發(fā)區(qū)朝陽(yáng)路北側(cè)、珠江路西側(cè)城中綜合158100411000商業(yè)1.9-2.2，住宅2.2-2.68250

7、0.00%1304333174 （全國(guó)性）南京金鷹國(guó)際集團(tuán)有限公司20100702昆地(2010)掛字第22號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)柏廬路東側(cè)、朝陽(yáng)路北側(cè)城中商辦19300482002.0-2.5（地上部分）60000.00%115802402 康成投資（中國(guó)）有限公司20100301昆地（2010）掛字第9號(hào)金茂云庭開(kāi)發(fā)區(qū)丁岸河?xùn)|側(cè)、合興路南側(cè)城中綜合9900356003.0-3.6（地上部分）840086.67%83162336 金茂投資發(fā)展（昆山）有限公司20091015kunshan10-100金鷹天地廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)東新街南側(cè)、珠江路東側(cè)城中綜合61814.8265803.64.0-4.3（地上部分）60

8、000.00%370891395南京金鷹國(guó)際集團(tuán)有限公司和金鷹國(guó)際商貿(mào)集團(tuán)(中國(guó))有限公司20090819kunshan10-128 新城天地開(kāi)發(fā)區(qū)柏廬路東側(cè)、朝陽(yáng)路南側(cè)城中綜合814241628481.4-2.0（地上部分）22500.00%183201125昆山市新城發(fā)展建設(shè)有限公司20090209kunshan10-739 開(kāi)發(fā)區(qū)丁岸路東側(cè)、合興路南側(cè)城中商辦4443177723.5-4.0（地上部分）25000.40%1111625江蘇城南建設(shè)集團(tuán)有限公司20081023kunshan10-237景秀麗都開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路東側(cè)、慶豐路北側(cè)城中綜合23800594002.0-2.5（地上部分）

9、28500.00%67751140昆山開(kāi)發(fā)區(qū)大成房產(chǎn)有限公司20081023kunshan10-238開(kāi)發(fā)區(qū)黑龍江路東側(cè)、朝陽(yáng)路北側(cè)城中綜合16600414002.0-2.5（地上部分）28500.00%47241140昆山市新城發(fā)展建設(shè)有限公司20080924新鼎岸商務(wù)大廈開(kāi)發(fā)區(qū)丁岸路東側(cè)、合興路南側(cè)城中商辦4000160003.5-4.0（地上部分）5440118.47%21821360宜興市新大陸建設(shè)發(fā)展有限公司20070925kunshan10-406 弘暉首璽開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路東側(cè)、友誼公園北側(cè)城中商辦921033223613.5（其中商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的40%）9060202.

10、00%834452589昆山弘輝建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司20070801kunshan10-444 開(kāi)發(fā)區(qū)圓明路以北、黑龍江路西側(cè)城中綜5410047.91%54911640陳水龍長(zhǎng)江路柏廬路人民路震川路朝陽(yáng)路合興路慶豐路衡山路中華園路昆地（2013）掛字第20-4號(hào)：商辦2308元/昆地（2013）掛字第15-12號(hào)：商辦1531元/昆地（2012）掛字第46-4號(hào)：住宅3663元/昆地（2012）掛字第2號(hào)：商住2860元/昆地（2011）掛字第26號(hào)：商辦3173元/昆地(2010)掛字第23號(hào)：商住3174元/kunshan10-100：商住1395元/昆地(2010

11、)掛字第22號(hào)：商辦2402元/地（2010）掛字第9號(hào)：商住2336元/kunshan10-237：商住1140元/kunshan10-238：商住1140元/kunshan10-406 ：商住2589元/城中成交土地分布（樓板價(jià)）住宅商辦商住在售項(xiàng)目較少近幾年土地成交少，多為商業(yè)用地小結(jié)贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)8 8月福利活動(dòng)：月福利活動(dòng)：上傳上傳1 1份，可馬上免幣下載份，可馬上免幣下載1 1份；上傳份；上傳3 3份，可下載份，可下載vipvip資料。資料?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：20142014年年8 8月月1111日日99月月1010日日http:/ 2幣資料實(shí)時(shí)推送）幣資料實(shí)時(shí)推送）城中區(qū)域供應(yīng)情

12、況2013年全年城中區(qū)域新增供應(yīng)量1814套，其中3、4和11月新增量較多，在昆山整體市場(chǎng)中處于末位，占比2.62%，2014年第一季度無(wú)新增供應(yīng)量，區(qū)域內(nèi)月度供應(yīng)量不穩(wěn)定2013年城中區(qū)域新增量占比情況金鷹、金瑞柏盛園城中區(qū)域成交情況2013年城中區(qū)域成交1355套，2014年前兩個(gè)月成交149套，同比2013年下降24.75%；從數(shù)據(jù)來(lái)看2013年成交量出現(xiàn)了7月和12月的兩個(gè)頂峰，主要原因是個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推導(dǎo)致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整體市場(chǎng)中，城中區(qū)域成交量也排在末位，占比僅2.10%2013年城中區(qū)域新增量占比情況翡翠名都柏盛園整體看來(lái)，區(qū)域庫(kù)存量波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，201

13、3年11月份庫(kù)存量增至最高4383套，截止2014年3月底庫(kù)存量4048套，當(dāng)月存銷比約79.37，在沒(méi)有新增量的情況下，按3月去化量計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存需6.6年去化完，庫(kù)存去化壓力大！城中區(qū)域庫(kù)存量情況城中區(qū)域與昆山整體市場(chǎng)成交對(duì)比2013年昆山整體市場(chǎng)成交64195套，近十五個(gè)月月均區(qū)域5017套，城中區(qū)域全年成交1355套，近十五個(gè)月月均去化102套，從圖表中可以看出，城中區(qū)域每個(gè)月的成交與整體市場(chǎng)相距甚遠(yuǎn)，成交情況不理想。價(jià)格走勢(shì)從圖表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中區(qū)域各樓盤(pán)均價(jià)呈下降趨勢(shì)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格梯次比較明顯，2014年3月均價(jià)為10957元/，同比去年3月下降7.01%

14、，其中下降最大的樓盤(pán)為玖瓏灣。注：此價(jià)格為表價(jià)區(qū)域成交top10項(xiàng)目名稱物業(yè)類別價(jià)格新增成交翡翠名都住宅92000288金鷹天地廣場(chǎng) 住瑞家園 住宅8500332171柏盛園 動(dòng)遷房7000622102玖瓏灣花苑 住宅1100023094綠中海雅苑 住宅9000079弘輝首璽豪園 住宅15500060金茂云庭住宅8455052永泰花苑 住宅965023950新城家園二期 動(dòng)遷房7200020項(xiàng)目名稱物業(yè)類別價(jià)格新增成交柏盛園 動(dòng)遷房7000034金鷹天地廣場(chǎng) 住宅13700014玖瓏灣花苑 住宅11000011金茂云庭住宅845508永泰花苑 住宅965007弘輝首璽

15、豪園 住宅1550006金瑞家園 住宅850005置地廣場(chǎng) 住宅1600003綠中海雅苑 住宅900002世貿(mào)廣場(chǎng) 商全年銷售套數(shù)top102014年1-2月銷售套數(shù)top10城中區(qū)域在售項(xiàng)目較少，在售項(xiàng)目都能進(jìn)銷售top10,2013年排名第一的為翡翠名都，成交288套，金鷹天地廣場(chǎng)和金瑞家園在2013年均有加推或開(kāi)盤(pán)，排名第二、三名，為第二梯隊(duì)；2014年前兩個(gè)月，成交量慘淡，動(dòng)遷房項(xiàng)目柏盛園成交34套，排名第一，金鷹和玖瓏灣成交14、11套，排名第二、三套。預(yù)計(jì)未來(lái)住宅上市量項(xiàng)目建筑面積（）批準(zhǔn)銷售面積（） 未來(lái)推量（）金鷹天地廣場(chǎng) 120072玖瓏灣花苑 17

16、517010134973821弘輝首璽豪園 322361114742207619朗峰37686037686長(zhǎng)江路項(xiàng)目1796860179686區(qū)域去化面積占比4.62%4.62%7.59%7.59%10.95%10.95%4.38%4.38%13.38%13.38%20.03%20.03%5.01%5.01%3.44%3.44%30.59%30.59%80-9080-9090-10090-100100-110100-110120-130120-130130-140130-140140-150140-150150-160150-160 160-170160-170170170以上以上6.82%6

17、.82%7.02%7.02%9.63%9.63%3.85%3.85%13.24%13.24%21.23%21.23%4.01%4.01%1.931.93% %32.26%32.26%80-9080-9090-10090-100100-110100-110120-120-130130130-140130-140140-150140-150150-150-160160160160- -170170170170以上以上區(qū)域房型面積配比五個(gè)項(xiàng)目共用2492套房源，房型以170以上的大戶型為主，占比32.26%，其次是140-150，占比21.23%；五個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)已去化1278套，整體去化率為51.28%

18、，其中170以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次為140-150，去化占比20.03%區(qū)域住宅成交結(jié)構(gòu)贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院“，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 金鷹天地廣場(chǎng)榮記玖瓏灣永泰花苑 簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格法式建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品分析-兩房2r：1042+1r:1072r:922r：88弘輝首璽優(yōu)點(diǎn)：兩面朝南、通風(fēng)性比較好、主臥帶衛(wèi)生間、空中花園可做成一個(gè)房間缺點(diǎn)：公共衛(wèi)生間在進(jìn)門口私密性不好、生活東線不合理、104平應(yīng)做緊湊房型，卻做成了一室大尺度舒適型房型，不符合市場(chǎng)實(shí)際需求。優(yōu)點(diǎn)：兩面朝南、面積利用率高，做到

19、了三房、廚房帶工作陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：因?yàn)榉啃吞o湊必然會(huì)導(dǎo)致生活動(dòng)線的不合理性，餐廳的位置影響動(dòng)線、南北通風(fēng)性差、衛(wèi)生間尺度狹小、廚房雙面工作臺(tái)，不方便操作。優(yōu)點(diǎn)：三面朝南且都帶陽(yáng)臺(tái)、公共衛(wèi)生間干濕分離、廚房有工作陽(yáng)臺(tái)。各功能區(qū)尺度相對(duì)舒適。缺點(diǎn)：客廳和兩個(gè)房間南北通風(fēng)差、衛(wèi)生間的位置導(dǎo)致生活東線紊亂。優(yōu)點(diǎn)：兩面朝南、各功能區(qū)尺度相對(duì)舒適、廚房帶超大工作陽(yáng)臺(tái)。缺點(diǎn)：南北通風(fēng)差、生活東線交叉、廚房尺度偏小、客廳陽(yáng)臺(tái)尺度小。金瑞家園 金鷹天地廣場(chǎng)榮記玖瓏灣永泰花苑 2r：125優(yōu)點(diǎn)：三面朝南，主臥套房式設(shè)計(jì)，公共衛(wèi)生間干濕分離廚房有工作陽(yáng)臺(tái)，各功能區(qū)尺度相對(duì)舒適。缺點(diǎn)：南北不通透，餐廳面積較小，阻礙動(dòng)線。

20、區(qū)域內(nèi)兩房戶型方正，多為南北不通透，除金瑞花園，其他戶型比較平庸沒(méi)有太多特色。弘輝首璽為大面積舒適兩房。產(chǎn)品分析-三房弘輝首璽金瑞家園 金鷹天地廣場(chǎng)榮記玖瓏灣永泰花苑 區(qū)域內(nèi)三房主要集中在140左右，金鷹、金瑞和玖瓏灣三個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)相似，都三面朝南，動(dòng)靜分區(qū)；永泰花園和弘輝首璽兩面朝南，其中永泰花苑客廳為東西向。3r:132優(yōu)點(diǎn)：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間、可做n+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動(dòng)靜分離、南北通透缺點(diǎn)：主臥不帶飄窗或陽(yáng)臺(tái)、次臥凹進(jìn)里面影響采光和通風(fēng)、公共衛(wèi)生間尺度偏小3r：142優(yōu)點(diǎn)：三面朝南、主臥帶衛(wèi)生間和書(shū)房、可做n+1房、衛(wèi)生間離次臥比較近、生活動(dòng)靜分離、南北通透缺點(diǎn)：除了客廳帶陽(yáng)臺(tái)，其他功能區(qū)都不帶飄窗或陽(yáng)臺(tái)、朝南小房間因主臥書(shū)房的面積分割，導(dǎo)致室內(nèi)面積