城市房地產(chǎn)交易法律制度ppt課件

1、第七章 城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律制度l學(xué)習(xí)提要本章論述我國(guó)城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律制度，包括：城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)课蓊A(yù)售，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃，房屋出典，房屋贈(zèng)與和房屋交換。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律制度，旨在規(guī)范買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)及當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止非法的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)和壟斷運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的安康開(kāi)展。l經(jīng)過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的概念和特征；了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)留意的問(wèn)題；了解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋預(yù)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈(zèng)與和房屋交換等買(mǎi)賣(mài)行為的主要法律要求。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)概述l一、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的概念和特征一、房地產(chǎn)買(mǎi)

2、賣(mài)的概念和特征 l一房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的概念：一房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的概念： l是指當(dāng)事人之間進(jìn)展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋是指當(dāng)事人之間進(jìn)展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。租賃的活動(dòng)。l二房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的特征二房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的特征l 1房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)對(duì)象的特殊性；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)對(duì)象的特殊性；l 2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方式確實(shí)定性；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方式確實(shí)定性；3房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是數(shù)種典型合同的稱(chēng)謂；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是數(shù)種典型合同的稱(chēng)謂；4房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為要式法律行為；房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為要式法律行為；l二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的范圍二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的范圍l 從轉(zhuǎn)讓的法律方式或者雙方的權(quán)益義務(wù)來(lái)劃從轉(zhuǎn)讓的法律方式或者雙方的權(quán)益義務(wù)來(lái)劃分，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)包括房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、出

3、租、抵分，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)包括房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、贈(zèng)與、投資、出典、交換等方式。押、贈(zèng)與、投資、出典、交換等方式。 從買(mǎi)賣(mài)從買(mǎi)賣(mài)的客體來(lái)看，可以分為土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋的客體來(lái)看，可以分為土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓兩種方式。轉(zhuǎn)讓兩種方式。 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)法中的重房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)法中的重點(diǎn)內(nèi)容，實(shí)際比較復(fù)雜，而且具有很高的適用點(diǎn)內(nèi)容，實(shí)際比較復(fù)雜，而且具有很高的適用性，應(yīng)重點(diǎn)掌握。性，應(yīng)重點(diǎn)掌握。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓l一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 l房地產(chǎn)權(quán)益人經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方房地產(chǎn)權(quán)益人經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的

4、行為。 l一是房地產(chǎn)權(quán)益人實(shí)施的行為；一是房地產(chǎn)權(quán)益人實(shí)施的行為； l二是房地產(chǎn)權(quán)益人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的二是房地產(chǎn)權(quán)益人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；行為； l三經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式實(shí)現(xiàn)。三經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式實(shí)現(xiàn)。 l“其他合法方式，主要包括以下行為：其他合法方式，主要包括以下行為：l一以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法一以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變卦的；人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變卦的；l二一方提供土地運(yùn)用權(quán)，另一方或者多方二一方提供土地運(yùn)用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、協(xié)作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)，而使提供資金，合資、協(xié)作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變

5、卦的；房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變卦的；l三因企業(yè)被收買(mǎi)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)三因企業(yè)被收買(mǎi)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；屬隨之轉(zhuǎn)移的；l四以房地產(chǎn)抵債的；四以房地產(chǎn)抵債的；l五法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。l二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件l一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的制止條件一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的制止條件 l1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或者以其、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的；他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的； l2、依法收回土地運(yùn)用權(quán)的；、依法收回土地運(yùn)用權(quán)的； l3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面贊同的；、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面贊同的；

6、 l4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；、權(quán)屬有爭(zhēng)議的； l5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； l6、法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。、法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。l二允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件二允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件l1、以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓該、以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓該當(dāng)具備的條件：當(dāng)具備的條件： l1按照出讓合同商定曾經(jīng)支付全部土地運(yùn)用按照出讓合同商定曾經(jīng)支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，并獲得土地運(yùn)用權(quán)證書(shū)。權(quán)出讓金，并獲得土地運(yùn)用權(quán)證書(shū)。l2按照出讓合同商定進(jìn)展投資開(kāi)發(fā)，屬于房按照出讓合同商定進(jìn)展投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建立工程的，應(yīng)完成投資總額的屋建立工

7、程的，應(yīng)完成投資總額的25%上。上。 l3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋曾經(jīng)建成的，還該當(dāng)持轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋曾經(jīng)建成的，還該當(dāng)持有房屋一切權(quán)證書(shū)。有房屋一切權(quán)證書(shū)。l2、以劃撥方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、以劃撥方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓該當(dāng)具備的條件該當(dāng)具備的條件l1土地運(yùn)用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織土地運(yùn)用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；和個(gè)人； l2擁有國(guó)有土地運(yùn)用證；擁有國(guó)有土地運(yùn)用證； l3具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；明； l4按照規(guī)定簽署土地運(yùn)用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交按照規(guī)定簽署土地運(yùn)用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地運(yùn)用權(quán)出讓金或者上繳土地收益。土

8、地運(yùn)用權(quán)出讓金或者上繳土地收益。l三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序l1、簽約、簽約 l2、申報(bào)、申報(bào) l3、審查、審查 l4、查勘與評(píng)價(jià)、查勘與評(píng)價(jià) l5、交納稅費(fèi)、交納稅費(fèi) l6、核發(fā)過(guò)戶單、核發(fā)過(guò)戶單l四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同l一概念一概念 l 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽署的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。受讓人之間簽署的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。l二主要內(nèi)容二主要內(nèi)容 l1雙方當(dāng)事人的姓名或者稱(chēng)號(hào)、住所；雙方當(dāng)事人的姓名或者稱(chēng)號(hào)、住所；l2房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)稱(chēng)號(hào)和編號(hào)；房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)稱(chēng)號(hào)和編號(hào)；l3房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；房地產(chǎn)

9、坐落位置、面積、四至界限；l4土地宗地號(hào)、土地運(yùn)用權(quán)獲得的方式及年限；l5房地產(chǎn)的用途或運(yùn)用性質(zhì)；l6成交價(jià)錢(qián)及支付方式；l7房地產(chǎn)交付運(yùn)用的時(shí)間；l8違約責(zé)任；l9雙方商定的其他事項(xiàng)。l三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地運(yùn)用權(quán)出讓合同的關(guān)系： l 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地運(yùn)用權(quán)出讓合同為前提； l 2、土地運(yùn)用權(quán)運(yùn)用年限受原土地運(yùn)用權(quán)出讓合同制約； l 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有新內(nèi)容l第三節(jié)第三節(jié) 房屋預(yù)售房屋預(yù)售l一、房屋預(yù)售的概念一、房屋預(yù)售的概念 l 亦稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在亦稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建立房屋的工程尚未開(kāi)工之前，將正在施工的建立房屋的工程尚未開(kāi)工之前，將正在施工的

10、房屋預(yù)先出賣(mài)給購(gòu)買(mǎi)者的行為。房屋預(yù)售又稱(chēng)房屋預(yù)先出賣(mài)給購(gòu)買(mǎi)者的行為。房屋預(yù)售又稱(chēng)“賣(mài)樓花。賣(mài)樓花。 二、房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整 1、預(yù)售條件： 1已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得土地運(yùn)用權(quán)證書(shū)； 2)持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證； 3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資額的25以上，并曾經(jīng)確定施工進(jìn)度和開(kāi)工交付日期；4房屋預(yù)售實(shí)行答應(yīng)證制度。l2、預(yù)售成交價(jià)錢(qián)申報(bào) l 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)錢(qián)申報(bào)制度。 l3、預(yù)售程序l 1預(yù)售人領(lǐng)取土地運(yùn)用證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證；l 2預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售答應(yīng)證；l 3預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽署商品房預(yù)售合同；l 4預(yù)售合同登記備案；l 5房

11、屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押l一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì) l 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為且債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 l 1是一種從屬權(quán)益 ；l 2是一種價(jià)值支配權(quán) ；l 3是一種優(yōu)先受償權(quán)；l二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定l一房地產(chǎn)抵押的條件一房地產(chǎn)抵押的條件 l1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) ；l2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； l3、列入文物維護(hù)的建筑物和有重要留

12、念意義的其他建、列入文物維護(hù)的建筑物和有重要留念意義的其他建筑物；筑物； l4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； l5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他方式限制的房、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他方式限制的房地產(chǎn)；地產(chǎn)； l6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。l二房地產(chǎn)抵押的程序二房地產(chǎn)抵押的程序l1、簽約、簽約 l2、登記、登記 l1懇求抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)，懇求抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)，填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)益登記懇求書(shū)，并提交房地產(chǎn)抵押合填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)益登記懇求書(shū)，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合

13、同正本、登記懇求者的身份同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本、登記懇求者的身份證明、土地運(yùn)用權(quán)來(lái)源證明、地上建筑物及其附著物的證明、土地運(yùn)用權(quán)來(lái)源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)以為有必要提交的其他文件；權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)以為有必要提交的其他文件；l2受理；受理；l3審查、發(fā)證審查、發(fā)證 。l三、房地產(chǎn)抵押的范圍三、房地產(chǎn)抵押的范圍l一房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)范圍一房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)范圍l 1主債務(wù)主債務(wù) l 2利息利息 l3違約金違約金 l4損害賠償金損害賠償金 l5實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用l二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍l 1、房地產(chǎn)本身。房

14、地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的、房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地運(yùn)用權(quán)抵押和房物可以大致劃分為兩種：土地運(yùn)用權(quán)抵押和房屋一切權(quán)抵押。以土地運(yùn)用權(quán)抵押的，其地上屋一切權(quán)抵押。以土地運(yùn)用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋一切權(quán)建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋一切權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)也同時(shí)抵抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，那么為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效能所及。物登記的，那么為房地產(chǎn)抵

15、押權(quán)的效能所及。l二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍l l2、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揚(yáng)輔助成效之物。從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揚(yáng)輔助成效之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣(mài)價(jià)金優(yōu)先受由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣(mài)價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原那償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原那么，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，其效能么，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，其效能自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。l二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍l l3、房

16、地產(chǎn)的從權(quán)益。從權(quán)益是指為助主權(quán)益之、房地產(chǎn)的從權(quán)益。從權(quán)益是指為助主權(quán)益之效能而存在的權(quán)益。從權(quán)益與主權(quán)益的關(guān)系，效能而存在的權(quán)益。從權(quán)益與主權(quán)益的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)益及其所屬的一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)益及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效能得及于從權(quán)益。效能得及于從權(quán)益。l二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍二房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍l 4、孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效能及于抵押權(quán)開(kāi)場(chǎng)實(shí)、孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效能及于抵押權(quán)開(kāi)場(chǎng)實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。第第

17、47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分別的天然孳息及抵押人就抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分別的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的現(xiàn)實(shí)通知該當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否那么，抵押權(quán)現(xiàn)實(shí)通知該當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否那么，抵押權(quán)的效能不及于該孳息。的效能不及于該孳息。l四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式l根據(jù)根據(jù)和和的的規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)

18、、拍賣(mài)和變賣(mài)規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)三種，而且抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與三種，而且抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)展協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，只需向人民法抵押人進(jìn)展協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，只需向人民法院起訴，經(jīng)過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人無(wú)自院起訴，經(jīng)過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人無(wú)自行拍賣(mài)、自行折價(jià)、自行變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的權(quán)行拍賣(mài)、自行折價(jià)、自行變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的權(quán)益。益。 l五、房地產(chǎn)抵押合同五、房地產(chǎn)抵押合同 l一房地產(chǎn)抵押合同的條款一房地產(chǎn)抵押合同的條款 l1當(dāng)事人的根本情況，即當(dāng)事人稱(chēng)號(hào)、國(guó)籍、當(dāng)事人的根本情況，即當(dāng)事人稱(chēng)號(hào)、國(guó)籍、住所、法定代表人；住所、法定代表人；l2主債務(wù)根本

19、情況；主債務(wù)根本情況；l3抵押物的根本情況；抵押物的根本情況；l4抵押物估價(jià)、抵押率；抵押物估價(jià)、抵押率；l5抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及不測(cè)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；l6抵押物投保的險(xiǎn)種、險(xiǎn)別、賠償方式和受害人；l7抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；l8違約責(zé)任及爭(zhēng)議處理方式；l9合同生效及其他事項(xiàng)。l二房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)益義務(wù)l1、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)益和義務(wù) l權(quán)益： l1對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、運(yùn)用和獲取收益權(quán)； l2就同一房地產(chǎn)剩余的價(jià)值部分再設(shè)定抵押的權(quán)益。 l義務(wù)： l1堅(jiān)持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值； l2保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。l2、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的

20、權(quán)益和義務(wù)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益和義務(wù)l權(quán)益：權(quán)益： l1要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值；要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值； l2物上代位權(quán)；物上代位權(quán)； l3處分抵押權(quán)；處分抵押權(quán)； l4優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)。l義務(wù)：義務(wù)： l1不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、運(yùn)用、收益權(quán)，不得一方擴(kuò)展抵押人擔(dān)保范圍，添加其運(yùn)用、收益權(quán)，不得一方擴(kuò)展抵押人擔(dān)保范圍，添加其負(fù)擔(dān)；負(fù)擔(dān)；l2在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，如變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款清償在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，如變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款清償主債務(wù)后有剩余，那么該當(dāng)及時(shí)將剩余部分返還給抵押主債務(wù)后有剩余，那么該當(dāng)及時(shí)將剩余部分返還給抵押

21、人。人。 第五節(jié) 房屋租賃l一、房屋租賃的概念和條件 l1、房屋租賃的概念：l 是指房屋一切人作為出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)益和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。出租人房屋一切人或其代理人、承租人 。l 2、房屋出租的條件： l 房屋是一種特殊的商品，其出租該當(dāng)符合一定的條件。法律上從反面規(guī)定了出租的條件。l房屋租賃的條件：l1、未依法獲得房屋一切權(quán)證的； l2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地權(quán)益的； l3、共有房屋未獲得共有人贊同的； l4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的； l5、屬于違法建筑的； l6、不符合平安規(guī)范的； l7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人贊同的； l8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的； l9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。 l二、房屋租賃合同二、房屋租賃合同l1、房屋租賃合同的主要條款、房屋租賃合同的主要條款 l1當(dāng)事人姓名或稱(chēng)號(hào)及住所；當(dāng)事人姓名或稱(chēng)號(hào)及住所