成都市寶泰家園一期全程推廣方案 61p

1、寶泰家園一期全程推廣方案寶泰家園一期全程推廣方案成都志合廣告?zhèn)髅饺竿茝Vsharon crost slide: 2目錄目錄l總論：總論：l一、序言一、序言 l二、營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義二、營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義 l第一篇第一篇 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇l一市場(chǎng)環(huán)境一市場(chǎng)環(huán)境 l二項(xiàng)目二項(xiàng)目swot分析分析 l三、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位 l四、目標(biāo)客戶掃描四、目標(biāo)客戶掃描 l五、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析五、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 l六、一期形象建議六、一期形象建議 l第二篇：推廣策略第二篇：推廣策略l一、推廣主題一、推廣主題 l二、主題口號(hào)二、主題口號(hào) l三、主題形象三、主題形象 l第三篇：第三篇： 銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售執(zhí)行 l一、銷(xiāo)售策略一、銷(xiāo)

2、售策略 l二、推廣入世時(shí)機(jī)分析二、推廣入世時(shí)機(jī)分析 l第四篇：廣告推廣策略第四篇：廣告推廣策略l一、推廣策略一、推廣策略 l二、媒體選擇二、媒體選擇 l三、時(shí)間分布及建議三、時(shí)間分布及建議 l四、費(fèi)用預(yù)算四、費(fèi)用預(yù)算 sharon crost slide: 3總論：l一、序言：l 現(xiàn)在人們都喜歡講“上風(fēng)上水”,那成都真正上風(fēng)上水的地方在哪里?答案是北門(mén)。 理由其實(shí)很簡(jiǎn)單。成都市的常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)椤氨憋L(fēng)”和“東北風(fēng)”，而城北則是城市風(fēng)口。另外,沙河由城北蜿蜒而下，提供了成都市70%的飲用水。同時(shí)，城北擁有中國(guó)最大城區(qū)濕地古柏濕地公園、城區(qū)最大的濱河公園沙河公園、城區(qū)最大的湖泊北湖公園及成都最大的植

3、物園，是城市氧源基地的氣流通道及生態(tài)導(dǎo)風(fēng)綠廊。要說(shuō)上風(fēng)上水就只能說(shuō)是城北了。 現(xiàn)在，長(zhǎng)長(zhǎng)的沙河沿線串起北湖凝翠、新綠水碾、三洞古橋等景點(diǎn)，其中新綠水碾是目前成都市最大景區(qū)；而占地12平方公里的北郊風(fēng)景帶現(xiàn)在已經(jīng)是滿目青翠，北湖公園也已向市民開(kāi)放；由以前的研究功能向生態(tài)公園功能逐步轉(zhuǎn)化的熊貓基地，現(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行三期的擴(kuò)建工程,完成后將形成3000畝的淺丘型生態(tài)公園 這無(wú)疑讓城北的居住環(huán)境錦上添花。sharon crost slide: 4二營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義二營(yíng)銷(xiāo)推廣的意義l1 提高開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)知名度；l2 為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售造勢(shì)；l3 塑造項(xiàng)目品牌形象，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造有利條件。s

4、haron crost slide: 5 第一篇、市場(chǎng)篇第一篇、市場(chǎng)篇sharon crost slide: 6l在傳統(tǒng)印象里，城北樓盤(pán)少，品質(zhì)低，戶型小，價(jià)格廉，只停留在解決居住的層面，對(duì)于居住者生活品質(zhì)的關(guān)照無(wú)從談起。城北住宅呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)量短缺，以中低價(jià)位的樓盤(pán)為主的特征。l近幾年來(lái)，能上一定檔次和影響力的代表性樓盤(pán)較漸多了起來(lái)。但是銷(xiāo)售價(jià)格與市內(nèi)其他區(qū)域的項(xiàng)目相比也明顯偏低。專(zhuān)家認(rèn)為，長(zhǎng)久以來(lái)城北住宅市場(chǎng)認(rèn)可度較低，區(qū)域內(nèi)少有大的品牌商，這也是人們認(rèn)為城北住宅品質(zhì)不高的原因。 l整個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積來(lái)看，2003年為2.93萬(wàn)平方米/個(gè)、2004年為3.94萬(wàn)平方米/個(gè)、2005年為5.69萬(wàn)

5、平方米/個(gè)，其上漲幅度分別為34.47%、44.42%。2006年大幅增長(zhǎng)，2007年更是吸引了大量知名開(kāi)發(fā)商入駐城北。隨著城北土地的大宗出讓?zhuān)约叭莘e率等開(kāi)發(fā)條件的放寬，使得城北住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模將向著大型化發(fā)展。l交通、土地、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)如火箭推進(jìn)器一樣讓城北的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)駛向快車(chē)道時(shí)，,當(dāng)一些著名開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸對(duì)城北的投入加大時(shí)，城北離最佳人居社區(qū)其實(shí)已經(jīng)很近。一市場(chǎng)環(huán)境sharon crost slide: 7l截止2007年 6月14日統(tǒng)計(jì)，城北在售樓盤(pán)有35個(gè)，其中，一環(huán)內(nèi)有3個(gè)，二環(huán)內(nèi)有2個(gè)，三環(huán)內(nèi)有21個(gè)，三環(huán)外有9個(gè)，總戶數(shù)超過(guò)4萬(wàn)戶。其中有16個(gè)項(xiàng)目是接受咨詢(xún)。l城北的樓盤(pán)從來(lái)就不愁賣(mài)。因

6、為這里的人均gdp在成都最高；因?yàn)樵?00多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)里有以萬(wàn)計(jì)的財(cái)富人群沉默于其中；只有當(dāng)“住在城北”破題之后,人們才發(fā)現(xiàn)這群人有著驚人的消費(fèi)能力。務(wù)實(shí)、上進(jìn),生活與生意巧妙結(jié)合的新富人將成為未來(lái)城北的主流居民形象。sharon crost slide: 8二項(xiàng)目二項(xiàng)目swot分析分析l項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹成華區(qū)八里莊路52號(hào)商品住宅 工程項(xiàng)目名稱(chēng)成華區(qū)八里莊路52號(hào)商品住宅工 程 類(lèi) 別在建工程行 業(yè) 類(lèi) 別住房工程建 設(shè) 性 質(zhì)新建工程建 設(shè) 單 位成都寶泰實(shí)業(yè)有限公司建 設(shè) 地 址位于成都市成華區(qū)八里莊路52號(hào)法人/責(zé)任人計(jì)劃總投資11000 萬(wàn)元資 金 來(lái) 源自籌建設(shè)年限聯(lián) 系 人聯(lián)系電

7、 子 郵 件網(wǎng) 址工程信息簡(jiǎn)介工程信息簡(jiǎn)介建筑面積：商品住宅、配套設(shè)施及綠化工程110000 平方米，計(jì)劃開(kāi)工：2007-6-1sharon crost slide: 9（一）、優(yōu)勢(shì)：（一）、優(yōu)勢(shì)：（strenth）l1、地處成熟的八里社區(qū)，中小學(xué):成華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華西中學(xué)、成都 電子機(jī)械學(xué)校、49中、成都市實(shí)驗(yàn)中學(xué)；大學(xué)：電子科大、理工大學(xué)、成都大學(xué)幼兒園：婦聯(lián)二幼綜合商場(chǎng)：桃蹊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、八里莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、紅旗超市、互惠超市、世紀(jì)聯(lián)華、sm購(gòu)物廣場(chǎng)等銀行：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)交通銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等密集于此醫(yī)院：市第六人民醫(yī)院、第八人民醫(yī)院東區(qū)門(mén)診部、成都成量醫(yī)院、核工

8、業(yè)416醫(yī)院等；l2、綠化面積達(dá)到45%，是同區(qū)域項(xiàng)目中綠化比例較大的；l4、本案屬于中等價(jià)位項(xiàng)目，適宜人群較廣；l5、交通暢通，進(jìn)出城方便快捷；l6、人性化、智能化物業(yè)管理。sharon crost slide: 10（二）、劣勢(shì)：（二）、劣勢(shì)：（weekness）l1、周邊環(huán)境不太好,主要是距加油站近，周邊居民區(qū)密集；l2、貨運(yùn)東站近在咫尺，環(huán)境較差；l3、同區(qū)域大盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。sharon crost slide: 11 （三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（opportunity）l1、城北的購(gòu)房群分為以下三類(lèi)：: 就近專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的生意人，占到了50%左右； 鐵路局以及附近企業(yè)的職工占到

9、了30%左右； 剩下的20%是從西昌、攀枝花等地來(lái)蓉工作或做生 意的人。 但是幾乎100%的購(gòu)房者工作、生活的區(qū)域都局限在城北。l2、城北樓盤(pán)一次性支付購(gòu)房的人也占到了35%左右，這一數(shù)據(jù)要高于成都其他方向。sharon crost slide: 12（四）、威脅點(diǎn)：（四）、威脅點(diǎn)：（threat）l1、近兩年有不少大的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)軍城北，如：萬(wàn)科、龍湖、藍(lán)光、中房等；l2、 雖然城北購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，但是從目前幾個(gè)在售樓盤(pán)售樓部獲取的信息，大多數(shù)人還是首次置業(yè)。 l3、成北生意人購(gòu)房者對(duì)于樓盤(pán)十分挑剔。規(guī)模、戶型、小區(qū)環(huán)境、價(jià)格，缺一不可。sharon crost slide: 13三、項(xiàng)目

10、定位三、項(xiàng)目定位l通過(guò)對(duì)成華區(qū)、北門(mén)樓盤(pán)情況整體、細(xì)致調(diào)查和研究，本案周?chē)^(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)截止2007年 6月14日統(tǒng)計(jì)，城北在售樓盤(pán)有35個(gè)，其中，一環(huán)內(nèi)有3個(gè)，二環(huán)內(nèi)有2個(gè)，三環(huán)內(nèi)有21個(gè)，三環(huán)外有9個(gè)，總戶數(shù)超過(guò)4萬(wàn)。其中有16個(gè)項(xiàng)目是接受咨詢(xún)。且各樓盤(pán)目標(biāo)客戶相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。l因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本案市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中去，只有這樣本案才能在城北區(qū)脫穎而出。sharon crost slide: 14l（一）本項(xiàng)目區(qū)域定位l寶泰家園一期項(xiàng)目位于位于成都市成華區(qū)八里莊路52號(hào)

11、，貨運(yùn)東站對(duì)面，二三環(huán)路之間，成綿高速入口處。l（二）、本項(xiàng)目定位-舒適、生態(tài)、健康家園，“風(fēng)水寶地，泰然人生” sharon crost slide: 15四、目標(biāo)客戶掃描四、目標(biāo)客戶掃描l（一）目標(biāo)客戶定位：（一）目標(biāo)客戶定位：l1、就近專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的生意人,占到了50%左右；l2、鐵路局以及附近企業(yè)的職工占到了30%左右；l3、剩下的20%是從西昌、攀枝花等地來(lái)蓉工作或做生意的人。l4、一部分二次置業(yè)者l5、周邊臨近城北區(qū)域的購(gòu)房落戶者l6、部分投資客戶l7、有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者sharon crost slide: 16（二）目標(biāo)客戶描述（二）目標(biāo)客戶描述 l1、城北人均gdp在成都

12、最高；l2、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成。l3、重交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。l4、住在城北的人忠誠(chéng)度都非常高l5、年齡在30歲以上l6、精明，追求高性?xún)r(jià)比l7、低調(diào)，輕面子重品質(zhì)sharon crost slide: 17（三）目標(biāo)客戶區(qū)域分析（三）目標(biāo)客戶區(qū)域分析l根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和城北房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況及同區(qū)域項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客戶的總結(jié)。中高層消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的消費(fèi)力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃自然、合理，性?xún)r(jià)比高，只要本案在以后的產(chǎn)品方面有突出的優(yōu)勢(shì)，就能吸引這部分客源。 sharon crost slide: 18五、五、 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（商住樓）周邊競(jìng)

13、爭(zhēng)對(duì)手分析（商住樓）物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)地址物業(yè)地址物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商配套設(shè)施格林尚城 成華建設(shè)北路3段95號(hào) 4000元/平方米 均 四川成功企業(yè)發(fā)展有限公司 19+1酒店級(jí)城市居所，景觀式中央大堂，酒店化總臺(tái)物管，南亞風(fēng)情園藝，觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)。 瀚林花園 成華二環(huán)路東一段28號(hào) 4980元/平方米 均 成都國(guó)信新產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 剩下最后兩套（截至07年6月21日 ）上行東方 成華八里小區(qū)文德路50號(hào) 3750元/平方米 均 海天鴻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積:30000平方米總建筑面積:120000平米總戶數(shù):1000戶，三期252戶停車(chē)位:625個(gè) 三千里 成華區(qū)二環(huán)路東二段5號(hào)

14、起價(jià):4500元/平方米最高價(jià):5500元/平方米 龍湖 小區(qū)內(nèi)部配套:會(huì)所、游泳池、太極晨練場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、觀演臺(tái)、愛(ài)侶園、回聲園 sharon crost slide: 19 五、一期形象建議五、一期形象建議 一、加大推廣力度：一、加大推廣力度： 一位專(zhuān)家這樣說(shuō)過(guò)；一個(gè)樓盤(pán)的能否成功，項(xiàng)目綜合占80，推廣執(zhí)行占20，前者的具體價(jià)值靠后者來(lái)實(shí)現(xiàn)。而且，后者如果做的很好，能彌補(bǔ)前者部分的不足。因此在我們與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在硬件設(shè)施沒(méi)有什么大的差別下，下階段加大推廣執(zhí)行力度是很有必要的。二、工地形象建議二、工地形象建議 其實(shí)，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場(chǎng)管理不僅本身就是一種廣告，更可樹(shù)立客戶對(duì)樓盤(pán)的信心

15、。sharon crost slide: 20工地形象誘導(dǎo)工地形象誘導(dǎo)l（l）目標(biāo)）目標(biāo)工地作為買(mǎi)家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。l（2）手段）手段工地路牌：表明物業(yè)的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專(zhuān)業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。sharon crost slide: 21工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) l1、目的、目的將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有一

16、個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。l2、手段、手段 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 l3、要求、要求 嚴(yán)格按照vi設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程部按工程進(jìn)度按時(shí)完成。sharon crost slide: 22施工階段樓盤(pán)包裝策略施工階段樓盤(pán)包裝策略l策略a：先人為主的致歉公告l如：尊敬的本工地因施工給您帶來(lái)的不便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙?l 寶泰家園施工工地 l工地外墻的包裝sharon crost slide: 23l策略b ：入口牌樓即在樓盤(pán)入口或主要道路入口處搭建的

17、大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門(mén)也有些是具有藝術(shù)特色的水泥建筑，深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，象萬(wàn)科城市花園、都市花園等，成都的翰林南城等。這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來(lái)。sharon crost slide: 24l策略c：施工進(jìn)度板讓人看到樓在長(zhǎng)，在不斷地向上！l策略d： 廣告布幅 “商業(yè)”布幅 “政治”布幅 “創(chuàng)新”布幅廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤(pán)應(yīng)用得最廣泛，但有一點(diǎn)不足就是，缺乏樓宇棟座方向說(shuō)明的布幅，若能掛上“x座x棟”字樣的廣告幅，會(huì)更加一目了然。 sharon crost slide: 25l策略e：指示牌指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指

18、示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗一樣，起引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠(chéng)意。因?yàn)橄M(fèi)者最后之所以購(gòu)買(mǎi)，有可能就取決于一些極細(xì)微的行為，正如俗語(yǔ)所說(shuō)的：“于細(xì)微處見(jiàn)精神”。 sharon crost slide: 26l策略f： 充氣橡膠做成的弧形拱門(mén)，商服物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用較多，一些大型慶典活動(dòng)及表演也常用，有的也用數(shù)個(gè)充氣拱門(mén)及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。目前充氣拱門(mén)大都是紅色、黃色兩種。l 策略g：精神堡壘精神堡壘，實(shí)際上指的是實(shí)物化的樓盤(pán)標(biāo)識(shí)（l0g0）具體講就是帶有樓盤(pán)名稱(chēng)的建筑小品。 顧名

19、思義，精神堡壘表現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤(pán)的主題與定位。 sharon crost slide: 27l策略h：溫柔的警告牌l如：為了您的安全，請(qǐng)注意為了您和家人的幸福 注意 通告sharon crost slide: 28預(yù)售階段樓盤(pán)包裝策略預(yù)售階段樓盤(pán)包裝策略l策略a:路旗（刀旗）在樓盤(pán)旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤(pán)名稱(chēng)及樓盤(pán)標(biāo)識(shí)。嚴(yán)格來(lái)講，設(shè)置在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對(duì)于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤(pán)起著重要的引導(dǎo)作用。l策略b：小彩旗 一般是三角小彩旗，現(xiàn)在深圳也開(kāi)始用一種旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗，象東港中心、宣嘉華庭。利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)

20、造氣氛。成都用得較少。 sharon crost slide: 29l策略c：景觀庭園有條件的話，可以在樓前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花園等、有些已入伙的現(xiàn)樓、把售樓處設(shè)在區(qū)內(nèi)、利用小區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境，亦可達(dá)到同樣的效果。景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感。如：仁和花園等。sharon crost slide: 30收尾階段樓盤(pán)包裝策略收尾階段樓盤(pán)包裝策略 l策略a：樹(shù)立入住率廣告板把銷(xiāo)控表放大，勝于任何一種宣傳促銷(xiāo)方式。 l策略b：逐步回撤各種包裝工具有步驟地撤回路旗，彩旗，充氣拱門(mén)、廣告板等，注意清潔。

21、 l策略c：告謝板公開(kāi)感謝市民的大力支持，樹(shù)立公司品牌形象！ 地盤(pán)包裝還包括其它一些內(nèi)容如標(biāo)志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標(biāo)示樓盤(pán)所規(guī)劃的各個(gè)分區(qū)域）、樓棟旗（標(biāo)示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護(hù)牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標(biāo)出樓盤(pán)名稱(chēng)、標(biāo)識(shí)等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設(shè)備、小區(qū)總體平面圖（指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時(shí)繪制在指示板上）等等。sharon crost slide: 313、銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售道具l1、售樓處的建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與樓盤(pán)的類(lèi)型、檔次相吻合，顏色、 造型晝與樓盤(pán)配合，格調(diào)一致。內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、 說(shuō)明圖）、燈

22、箱廣告樓盤(pán)模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷(xiāo)售進(jìn)度表、 售樓書(shū)、說(shuō)明頁(yè)、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。 l 2、 在售樓部加入沙盤(pán)，這樣即能體現(xiàn)產(chǎn)品自身形象又能利于銷(xiāo)售人員的講解。l3、為了方便客戶看房，售樓部目前增加電瓶車(chē)、以節(jié)省看房花費(fèi)路上的時(shí)間。也有利于提高我們的服務(wù)，讓消費(fèi)者更感親切。如果是期房，則可以在前期“接受咨詢(xún)”期間省略看房的步驟。l4、建立樣板間。給客戶以親身感受，增加客戶對(duì)我們產(chǎn)品的信服力、信賴(lài)感。l5、加強(qiáng)銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，提高客戶成交率。 sharon crost slide: 32第二篇：推廣策略第二篇：推廣策略sharon crost slide: 33一、推廣主題一、推廣主

23、題l本樓盤(pán)從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到銷(xiāo)售工作的完結(jié)也需要一段時(shí)間，因此在樓盤(pán)銷(xiāo)售的整個(gè)推廣過(guò)程中，我們必須圍繞一條軸線來(lái)展開(kāi)工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場(chǎng)銷(xiāo)售的全過(guò)程，這條軸線就是本案的推廣主題。l推廣主題的確定要考慮以下幾個(gè)因素：l樓盤(pán)的定位樓盤(pán)的定位l樓盤(pán)的特色賣(mài)點(diǎn)樓盤(pán)的特色賣(mài)點(diǎn)l樓盤(pán)的目標(biāo)客戶樓盤(pán)的目標(biāo)客戶l樓盤(pán)的地位樓盤(pán)的地位l通過(guò)以上四個(gè)方面的分析，來(lái)確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這個(gè)中心思想為核心，隨之而生的有案名和銷(xiāo)售分期推廣名或推廣語(yǔ)。sharon crost slide: 34l考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中等樓盤(pán)，目標(biāo)人群為城北企業(yè)職工和各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)生意人為主， 再綜合本案周邊環(huán)

24、境、小區(qū)建筑風(fēng)格、環(huán)境營(yíng)造、前景規(guī)劃等特征，對(duì)其在成華區(qū)樓盤(pán)中進(jìn)行定位，并通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的對(duì)比分析，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞“舒適舒適、生態(tài)、健生態(tài)、健康家園康家園”進(jìn)行，通過(guò)這一主題詞的確立，來(lái)體現(xiàn)本案的品位、地位與檔次。 并且通過(guò)這一主題的推廣，達(dá)到以下目的：l本項(xiàng)目成為城北區(qū)域內(nèi)的高綠化率的樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為城北區(qū)域內(nèi)的高綠化率的樓盤(pán)；l本項(xiàng)目成為城北區(qū)域內(nèi)高舒適度的樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為城北區(qū)域內(nèi)高舒適度的樓盤(pán)；l本項(xiàng)目成為城北區(qū)域內(nèi)的第一健康家園；本項(xiàng)目成為城北區(qū)域內(nèi)的第一健康家園；sharon crost slide: 35二、案名確立二、案名確立l為了更好地宣傳開(kāi)發(fā)商，我們的案名為“寶泰家

25、園”，通過(guò)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目名稱(chēng)的雙重宣傳，讓城北消費(fèi)群高度認(rèn)知寶泰的開(kāi)發(fā)商形象。l本案樓盤(pán)名稱(chēng)定為“寶泰花園一期寶泰花園一期”，預(yù)示著我們將會(huì)有“寶泰花園二期”、“寶泰花園三期”。親切、自然的項(xiàng)目名稱(chēng)是我們樓盤(pán)的確切定位，我們是建造普通老百姓居住的房子，是和老百姓息息相關(guān)的開(kāi)發(fā)商，我們沒(méi)有高姿態(tài)，沒(méi)有架子，我們和老百姓一起建造我們需要的房子。sharon crost slide: 36三、主題口號(hào)三、主題口號(hào) 風(fēng)風(fēng) 水水 寶寶 地，泰地，泰 然然 人人 生生sharon crost slide: 37四、主題形象四、主題形象l形象的塑造來(lái)源于主題的定位，主題口號(hào)進(jìn)行系列立體推廣，l包含：l 系列平

26、面廣 促銷(xiāo)活動(dòng)l 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)刊 l 戶外大牌 公交站牌l 塑造主形象：（我們吸引的是生意人和在乎風(fēng)水的人群） 風(fēng)水寶地，泰然人生風(fēng)水寶地，泰然人生l體現(xiàn)： 怡然自得（生意人在乎的是風(fēng)水，是處之泰然的人生）l突顯： 舒適氛圍 sharon crost slide: 38第三篇：第三篇： 銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售執(zhí)行sharon crost slide: 39一、綜述：一、綜述：l一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，是一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售得到合理控制和熱銷(xiāo)的保證。在各階段市場(chǎng)推廣中要做到近期要詳細(xì)，中期要清晰，長(zhǎng)期要明確，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)舉措進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和補(bǔ)充，以達(dá)到更好的樓盤(pán)銷(xiāo)售之目的。l一個(gè)樓盤(pán)的推廣分

27、為七個(gè)時(shí)期，即籌備期、市場(chǎng)預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期、開(kāi)盤(pán)保溫期、再度強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期。sharon crost slide: 40二、銷(xiāo)售策略二、銷(xiāo)售策略l內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段接受咨詢(xún)接受咨詢(xún)l在這一階段是很好的市場(chǎng)預(yù)熱階段，這一階段也是我們的造勢(shì)階段，我們要充分利用各種形式以達(dá)到宣傳和造勢(shì)的目的，培養(yǎng)吸納目標(biāo)消費(fèi)群體，為后期的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售執(zhí)行做好準(zhǔn)備。sharon crost slide: 41背景 項(xiàng)目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開(kāi)始，需要大量的市場(chǎng)導(dǎo)入人流，以便取得一個(gè)良好的開(kāi)端，為進(jìn)入市場(chǎng)墊定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。提前進(jìn)行高強(qiáng)度的推廣活動(dòng)，可以在消化前期積累客戶的同時(shí)，打壓他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。 目的

28、 加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)熱，通過(guò)兩個(gè)月的銷(xiāo)售初步積累，為開(kāi)盤(pán)當(dāng)日作厚積薄發(fā)的必要準(zhǔn)備。 主 題 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，充分挖掘“ 風(fēng)水寶地，泰然人生風(fēng)水寶地，泰然人生”的理念實(shí)質(zhì)，引起購(gòu)房客戶對(duì)本樓盤(pán)的向往和期待。 推廣內(nèi)容 宣傳本樓盤(pán)的理念風(fēng)水寶地，泰然人生風(fēng)水寶地，泰然人生，預(yù)留懸念，制造議論風(fēng)潮。 手 段 以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告為輔，在成都商報(bào)、華西都市報(bào)等媒體上頻頻亮相，塑造出本項(xiàng)目的品牌形象。 廣告表達(dá)消費(fèi)者的心理包裝，客戶源的整體包裝。 銷(xiāo)售目標(biāo) 套 sharon crost slide: 42（二）、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期（二）、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期l開(kāi)盤(pán)期（12個(gè)月），要注意做好售

29、點(diǎn)包裝（如樣板房、看板、模型、各種銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備、售樓部陳設(shè)、人員培訓(xùn)、銷(xiāo)售說(shuō)辭等工作），同時(shí)盡量用較小的推廣成本獲取較多的市場(chǎng)覆蓋面，營(yíng)造聲勢(shì)，引起市場(chǎng)追捧。sharon crost slide: 43背景 項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目的良好形象展開(kāi)提供了最具說(shuō)服力的理由；經(jīng)過(guò)前階段的廣告宣傳，將在市場(chǎng)上引起來(lái)強(qiáng)烈的反響，積累的許多客戶需要在該階段消化； 目的 在塑造項(xiàng)目形象的同時(shí)，進(jìn)一步企業(yè)的形象形成熱銷(xiāo)，完成主力房源的銷(xiāo)售；打壓其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。有針對(duì)性對(duì)吸引客戶； 主 題 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，宣傳產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，揭開(kāi)“風(fēng)水寶地，風(fēng)水寶地，泰然人生泰然人生”之本質(zhì)特征。 推廣內(nèi)容 以“舒

30、適舒適、生態(tài)、健康家園生態(tài)、健康家園”為推廣主線，采用硬廣告形式全面推出 手 段 以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、sp活動(dòng)為輔，在成都商報(bào)等媒體上亮相，樹(shù)立城北首家風(fēng)水寶地的物業(yè)品質(zhì)。 廣告表達(dá)開(kāi)盤(pán)sp活動(dòng)吸引準(zhǔn)客戶。 銷(xiāo)售目標(biāo) 套 時(shí)間 暫定為2007年月日起 sharon crost slide: 44開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備l1、在成都商報(bào)華西都市報(bào)做硬性廣告。重點(diǎn)推出樓盤(pán)理念“風(fēng)水寶地，泰然人生”，在傳達(dá)開(kāi)盤(pán)信息的同時(shí)創(chuàng)造聲勢(shì)。 l 2、派發(fā)小報(bào)及宣傳單頁(yè)15000份（主要針對(duì)城北各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商家）l 3、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)布置與管理l 4、保證周邊道路暢通l 5、 邀請(qǐng)有關(guān)部

31、門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開(kāi)盤(pán)活動(dòng)l 6、要求保安提前進(jìn)駐l7、準(zhǔn)備各種贈(zèng)品和宣傳道具sharon crost slide: 45開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)：夏日九寨行夏日九寨行 寶泰家園情寶泰家園情l為了讓業(yè)主能在炎熱的假日，演繹浪漫之旅，凡在寶泰家園購(gòu)房的業(yè)主，均有機(jī)會(huì)參加“迷情九寨之行”。l注：此促銷(xiāo)活動(dòng)廣告宣傳配合。注：此促銷(xiāo)活動(dòng)廣告宣傳配合。sharon crost slide: 46開(kāi)盤(pán)后期開(kāi)盤(pán)后期l邀請(qǐng)記者對(duì)開(kāi)盤(pán)的新穎宣傳方式進(jìn)行采訪和分析，以軟報(bào)道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，提升樓盤(pán)品質(zhì)sharon crost slide: 47（三）、開(kāi)盤(pán)保溫期和再度

32、強(qiáng)銷(xiāo)期（三）、開(kāi)盤(pán)保溫期和再度強(qiáng)銷(xiāo)期l強(qiáng)銷(xiāo)期（36個(gè)月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)目的。強(qiáng)銷(xiāo)期一般要求銷(xiāo)售達(dá)到60，消化完周邊客戶。sharon crost slide: 48背景 項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)小區(qū)已豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已基本完成銷(xiāo)售，剩余房源直接決定開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)，應(yīng)最大程度提高銷(xiāo)售率。 目的 延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見(jiàn)報(bào)率，維持市場(chǎng)形象；對(duì)前期積累客戶進(jìn)行消化； 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行評(píng)估。 主 題 以軟廣告揭示“寶泰家園” 熱銷(xiāo)之迷。 推廣內(nèi)容 展現(xiàn)建成后的“寶

33、泰家園”。 揭示“風(fēng)水寶地，泰然人生”的生活理念。 手 段 以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、sp活動(dòng)。 廣告表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)sp活動(dòng)，為二期推廣打下基礎(chǔ)。 銷(xiāo)售目標(biāo) 套 時(shí)間 2007年月日2007年月日 sharon crost slide: 49附：促銷(xiāo)活動(dòng)附：促銷(xiāo)活動(dòng) 寶泰月圓夜寶泰月圓夜l為答謝新老客戶對(duì)寶泰家園的厚愛(ài)，在中秋來(lái)臨之際，特舉辦“寶泰月圓夜寶泰月圓夜”活動(dòng)，凡所有簽單寶泰家園的業(yè)主均可參加，欣賞歌舞表演，品嘗風(fēng)味月餅。sharon crost slide: 50（四）、清盤(pán)期（四）、清盤(pán)期l尾盤(pán)期（23個(gè)月），此階段大量客戶是通過(guò)老客戶介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本

34、不做，而將主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。sharon crost slide: 51背景 銷(xiāo)售工作已接近尾聲 目的 對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶的分析和追蹤。 內(nèi)容 主打價(jià)格和現(xiàn)房概念 手段 sp活動(dòng) 銷(xiāo)售目標(biāo) 剩余房源 時(shí)間 2008年月日起 附：促銷(xiāo)活動(dòng)1、送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)；2、購(gòu)房抽獎(jiǎng)； sharon crost slide: 52三、推廣入世時(shí)機(jī)分析三、推廣入世時(shí)機(jī)分析 l 鑒于本項(xiàng)目目前的情況，現(xiàn)在銷(xiāo)售的主要是一期，我們必須合理安排項(xiàng)目的推廣時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)階段調(diào)查情況，建議如下：l 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期（8- 9月）：8月、9月為我們的市場(chǎng)預(yù)熱和 認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售。主要目的為

35、樹(shù)立一期產(chǎn)品形象，促進(jìn)認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售 ，積蓄客戶消費(fèi)群。為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)作準(zhǔn)備。本階段也是我們廣告推廣的密集階段。l開(kāi)盤(pán)期（10-11月）： 10月份為黃金假期階段，這一時(shí)期人員流動(dòng)比較大，目標(biāo)消費(fèi)者也有充分時(shí)間參與各種活動(dòng)。所以建議，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷(xiāo)活動(dòng)，在經(jīng)過(guò)前期的宣傳造勢(shì)，勢(shì)必前景以為看好。開(kāi)盤(pán)期應(yīng)達(dá)到了3套天的銷(xiāo)售速度，最多一天銷(xiāo)售8套。開(kāi)盤(pán)期一般要求銷(xiāo)售率達(dá)到20，消化周邊客戶為主。sharon crost slide: 53l 強(qiáng)銷(xiāo)期（36個(gè)月）：此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分

36、，達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)目的。強(qiáng)銷(xiāo)期一般要求銷(xiāo)售達(dá)到60，消化完周邊客戶。 l平穩(wěn)期（36個(gè)月），此階段推廣可少做，盡量利用以前的廣宣效果沉淀，積極消化積累的客戶資源，平穩(wěn)期內(nèi)一般會(huì)有許多因無(wú)選擇余地而不購(gòu)房的客戶，因此一定要做好積累客戶工作，培養(yǎng)其對(duì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商的忠誠(chéng)度，以達(dá)到培育市場(chǎng)、樹(shù)立品牌、擴(kuò)大品牌的目的。平穩(wěn)期一般要求銷(xiāo)售達(dá)到85。 l尾盤(pán)期（23個(gè)月），此階段大量客戶是通過(guò)老客戶介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。l 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來(lái)看，計(jì)劃在總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來(lái)看，計(jì)劃在2008年年月份月份左右把樓盤(pán)售罄左右把樓盤(pán)售罄。sharon crost slide: 54第四篇：廣告推廣策略第四篇：廣告推廣策略sharon crost slid