四川蒲江生態(tài)旅游項目一期投資分析報告

1、蒲江生態(tài)旅游項目一期投資分析報告目 錄一、項目概況2二、市場概況32.1 2006年成都別墅項目分布情況32.2 2006年成都別墅開發(fā)情況簡析42.3 2006年成都別墅價格情況分析42.4 2006年成都典型別墅項目銷售周期分析5三、項目定位6四、財務分析74.1 分析的原則和依據(jù)74.2 基礎數(shù)據(jù)74.3 投資估算84.4 投資計劃與資金籌措84.5 盈利能力分析94.6 資金平衡及清償能力分析124.7 不確定性分析13五、項目風險分析135.1 市場風險及其規(guī)避135.2 競爭風險及其規(guī)避145.3 政策風險及規(guī)避145.4 開發(fā)策略附帶風險及規(guī)避15一、項目概況本項目位于蒲江縣城區(qū)

2、西南，距成都市約80公里（高速68）公里。距蒲江的省級風景區(qū)“三湖一閣”區(qū)較近，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。蒲江享有“綠色蒲江，天然氧吧”之美譽，地處成都，雅安，樂山的交匯地帶處，是成都的西南門戶，進藏出川的咽喉要道，交通樞紐和物資集散地。經(jīng)過初步的調(diào)查和研究，參照目前周邊市場的情況，對地塊進行初步的規(guī)劃，并對項目財務狀況進行了詳細的分析，項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號名 稱單 位數(shù) 量備 注一規(guī)劃指標1總占地面積畝174初定18萬/畝2總建筑面積平米1000003容積率0.78二經(jīng)濟指標1總投資萬元219462資金籌措萬元21946其中：自有資金萬元3132 借款萬元5000 銷

3、售收入再投入萬元13814 4平均單位成本元/平米30005銷售收入萬元30000 6營業(yè)稅金及附加萬元1650 7土地增值稅萬元10858利潤總額萬元5299 9稅后利潤萬元3565 三財務評價指標折現(xiàn)率為15%1投資利潤率16利潤總額/總投資2投資凈利潤率24稅后利潤/總投資3自有資金財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元18144全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元16355自有資金內(nèi)部收益率（稅后）49.63 6全部投資內(nèi)部收益率（稅后）36.18 二、市場概況2.1 2006年成都別墅項目分布情況 圖3-1 各片區(qū)樓盤數(shù)量表區(qū) 域市區(qū)三環(huán)內(nèi)龍泉華陽雙流牧馬山溫江郫縣青城山都江堰崇州、大邑、金堂、新津 數(shù)

4、量561476136 比 例9112512112311表3-1 各片區(qū)別墅樓盤數(shù)量比例上表顯示：2006年成都地區(qū)別墅分布呈現(xiàn)以下幾個特點：ü 別墅的集中分布區(qū)域在近郊的華陽、雙流牧馬山；遠郊的都江堰青城山等地是別墅的集中分布區(qū)域；ü 遠郊地區(qū)開發(fā)主要集中在都江堰、青城山區(qū)域，這兩個區(qū)域合計占有遠郊開發(fā)樓盤數(shù)量較大比重；ü 2006年成都的遠郊別墅類物業(yè)開始增多，地域距離上開始向外輻射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出現(xiàn)別墅類物業(yè)。2.2 2006年成都別墅開發(fā)情況簡析圖3-4 歷年土地開發(fā)土地匯總（2006年統(tǒng)計57個別墅樓盤）上圖顯示：

5、52; 2006年成都市別墅開發(fā)量呈現(xiàn)明顯加快趨勢，今年新開盤別墅項目推出32批次別墅物業(yè)（統(tǒng)計包括部分樓盤于2006年度推出2期、3期等其它批次別墅產(chǎn)品）；ü 統(tǒng)計的57個樓盤中，2006年度新增開發(fā)量初步統(tǒng)計約為341萬平方米，比2005年增加了130多萬平方米，目前別墅類樓盤在2007年度仍有較大的放量空間。2.3 2006年成都別墅價格情況分析表3-3 成都目前不同區(qū)域別墅平均單價分布情況價格區(qū)域說明<3000元/崇州、大邑、金堂、新津低于3000元/的別墅分布比較散，距離城區(qū)較遠；5000-8000元/的別墅主要位于外環(huán)線周邊區(qū)域，也是目前成都別墅市場的主要價格區(qū)間8

6、000元/以上的別墅主要位于城區(qū)和景觀資源豐富區(qū)域如：牧馬山、青城山等30005000元/都江堰、青城山、龍泉驛、華陽南沿線50008000元/青城山、牧馬山、雙流、溫江8000元/以上青城山、牧馬山、主城區(qū)三環(huán)內(nèi)上表顯示：ü 成都別墅市場價格低于3000元/的別墅分布比較散，距離成都市區(qū)較遠，主要是沒有太多稀缺資源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地；ü 3000-5000元/的別墅主要位于外環(huán)線周邊區(qū)域，但整個大環(huán)境和資源情況不能和牧馬山相比的區(qū)域，如：郫縣、溫江、龍泉等地；ü 5000-8000元/的別墅主要位于外環(huán)線周邊區(qū)域中高段定位樓盤，如：華陽、人南

7、沿線，雙流等，也是目前成都別墅市場的主要價格區(qū)間。ü 8000元/以上的別墅主要位于城區(qū)和景觀資源豐富區(qū)域，如：牧馬山、青城山等。2.4 2006年成都典型別墅項目銷售周期分析表3-5 典型別墅銷售率一覽表（統(tǒng)計日期截至2007年1月上旬）別墅名城銷售率開盤時間維也納森林別墅5期.半山高爾夫80%2006.5雍錦灣3期77%2006.5三利宅院.白云渡18%2006.12麓山國際.圓石灘72%2006.4牧馬山.易城2期70%2006.10 半山衛(wèi)城1期70%2006.3高山流水2期一期95一期2005.4；二期未定青城山高爾夫山莊2期.高爾國際26%2006.12溫江.香頌島90%

8、2006.6上表顯示：ü 成都市典型別墅2006年上半年開盤的別墅項目銷售率都達到70以上；ü 2006年下半年開盤的別墅項目銷售率在18-26之間；ü 2005年開盤的高山流水當期銷售率基本都能達到90以上；ü 市區(qū)及近郊的別墅銷售速度較快，遠郊樓盤銷售速度相對較慢。2.5小 結(jié)：2006年成都地區(qū)別墅分布呈現(xiàn)以下幾個特點：ü 別墅的集中分布區(qū)域在近郊的華陽、雙流牧馬山；遠郊的都江堰青城山等地是別墅的集中分布區(qū)域；ü 遠郊地區(qū)開發(fā)主要集中在都江堰、青城山區(qū)域，這兩個區(qū)域合計占有遠郊開發(fā)樓盤數(shù)量較大比重；ü 2006年成都的

9、遠郊別墅類物業(yè)開始增多，地域距離上開始向外輻射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出現(xiàn)別墅類物業(yè)。ü 2006年成都市別墅開發(fā)量呈現(xiàn)明顯加快趨勢，今年新開盤別墅項目推出32批次別墅物業(yè)（統(tǒng)計包括部分樓盤于2006年度推出2期、3期等其它批次別墅產(chǎn)品）；ü 統(tǒng)計的57個樓盤中，2006年度新增開發(fā)量初步統(tǒng)計約為341萬平方米，比2005年增加了130多萬平方米，目前別墅類樓盤在2007年度仍有較大的放量空間。ü 成都別墅市場價格低于3000元/的別墅分布比較散，距離成都市區(qū)較遠，主要是沒有太多稀缺資源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地；ü

10、 3000-5000元/的別墅主要位于外環(huán)線周邊區(qū)域，但整個大環(huán)境和資源情況不能和牧馬山相比的區(qū)域，如：郫縣、溫江、龍泉等地；ü 5000-8000元/的別墅主要位于外環(huán)線周邊區(qū)域中高段定位樓盤，如：華陽、人南沿線，雙流等，也是目前成都別墅市場的主要價格區(qū)間。ü 8000元/以上的別墅主要位于城區(qū)和景觀資源豐富區(qū)域，如：牧馬山、青城山等。ü 成都市典型別墅2006年上半年開盤的別墅項目銷售率都達到70以上；ü 2006年下半年開盤的別墅項目銷售率在18-26之間；ü 2005年開盤的高山流水當期銷售率基本都能達到90以上；ü 市區(qū)及近

11、郊的別墅銷售速度較快，遠郊樓盤銷售速度相對較慢。三、項目定位市場定位：水岸低密度住宅社區(qū)主體定位：以“長堤水”為主題建筑風格：南加州西班牙風情產(chǎn)品定位：獨棟別墅、連排別墅、合院情景洋房、生態(tài)度假公寓客戶定位：1. 年齡在35-45之間，家庭年收入在20萬以上 2. 養(yǎng)老養(yǎng)生 3. 投資客 4. 蒲江本地高端客戶四、財務分析4.1 分析的原則和依據(jù)1、遵循重要性、謹慎性原則；2、建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；3、國家有關財稅制度。4.2 基礎數(shù)據(jù)1、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標：項 目單位數(shù)量備 注占地面積畝174總建筑面積平米100000容積率0.782、有關稅費率稅 種稅 率備 注營業(yè)稅5%城市

12、維護建設稅7%營業(yè)稅的7%計教育附加費3%營業(yè)稅的3%計所得稅33%4.3 投資估算項目總投資21946萬元，平均單位成本為2194.6元/平米。其中土地成本3132萬元，占總投入的14.3%，工程建設費用13006萬元，占總投入的59.3%。期中土地費用是以總投資費用（征地肥和流轉(zhuǎn)費）和總建設用地費用進行攤銷。項目總投資估算表序號項目內(nèi)容總額 （萬元）成本攤消 （元/）工程量 （）占總投比例備注一開發(fā)建設總投資219462194.6 1000001.1土地費313227011600014.3%174畝，價格18萬/畝1.2報建850851000003.9%1.3設計費及提成55855.810

13、00002.5%1.4工程建設費用130061300.610000059.3%含建安成本、水電、裝飾、基礎配套1.5管理費用15001501000006.8%1.6營銷費用13001301000005.9%1.7財務費用700701000003.2%1.8其他費用900901000004.1%二項目一期總投資21946100.0%4.4 投資計劃與資金籌措項目總投資21946萬元，土地費用3132萬元，由花樣年投入；銀行借款5000萬，貸款期限2年，年利率按7%計；銷售收入再投入13814萬元。2007年投入3132萬，2008年投入10021萬元，2009年投入8793萬元。投資計劃與資金籌

14、措表單位：萬元序號項目名稱合計建設經(jīng)營期 2007年 2008年 2009年1項目一期總投資2194631321002187931.1建設開發(fā)投資219463132100218793其中：土地費用31323132 設計費及提成558558 報建費850850 工程費1300665036503 管理費用1500750750 營銷費用1300910390 財務費用700700 其他費用9004504502資金籌措2194631321002187932.1自有資金313231322.2銀行貸款500050002.3銷售收入再投入13814502187934.5 盈利能力分析1、收入預測價格：根據(jù)目前

15、高爾夫別墅市場情況，價格定暫定于3000。收入：到2009年，項目銷售總收入30000萬元，其中2008年將收入21000萬元，2009年將收入9000萬元。 銷售收入估算表序號項 目 2008年 2009年合計備注一整體均價銷售面積（平米）70000 30000 100000 均價包含別墅、花園洋房和公寓銷售均價(元/平米)3000 3000 3000銷售收入（萬元）21000 9000 30000 二合 計21000 9000 30000 300002、盈利能力分析靜態(tài)分析：項目兩年計算期內(nèi)，利潤總額5590萬，凈利潤3746萬，投資利潤率（利潤總額/總投資）25.5%，投資凈利潤率（凈利

16、潤/總投資）17%。預計損益表單位：萬元序號項 目 2008年 2009年合 計一收入21000900030000二營業(yè)稅金及附加11554951650三土地增值稅7603251085四建設開發(fā)成本14484746221946五利潤總額46017185299六所得稅后利潤30834823565投資凈利潤率=凈利潤/總投資=16%投資利潤率=利潤總額/總投資=24%土地增值稅計算表單位：萬元序號項 目金 額說 明1銷售收入300002扣除項目金額263822.1土地費用31322.2開發(fā)成本費用172282.3營業(yè)稅金及附加19502.4其他扣除項目4072（2.1+2

17、.2)*20%3增值額3618 4增值率14%第3項/第2項5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅1085動態(tài)分析（現(xiàn)金流量分析）：折現(xiàn)率取行業(yè)基準收益率15%，全部投資稅前財務凈現(xiàn)值npv為3232萬元，內(nèi)部收益率irr為57.8%；稅后財務凈現(xiàn)值npv為1733萬元，內(nèi)部收益率irr為36.18%。自有資金稅前財務凈現(xiàn)值npv為3401萬元，內(nèi)部收益率irr為85.76%；稅后財務凈現(xiàn)值npv為1814萬元，內(nèi)部收益率irr為49.63%。 通過以上財務數(shù)據(jù)，說明項目具有較強的盈利能力。財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計建設經(jīng)營期 2007年 2008年

18、2009年一、現(xiàn)金流入300000 10500 195001、銷售收入30000 1050019500二、現(xiàn)金流出266353132開發(fā)建設投資2194631321002187932、經(jīng)營資金3、營業(yè)稅金及附加165011554954、土地增值稅10857603255、所得、凈現(xiàn)金流量（稅前）5504-3132 -144910085累計凈現(xiàn)金流量（稅前）- 3132-45815504四、凈現(xiàn)金流量（稅后）3746- 3132-29679849累計凈現(xiàn)金流量（稅后）-3132-60993750五、現(xiàn)值系數(shù)（i=15%)10.8700.756六、

19、凈現(xiàn)值（稅前）3232-3132-12607624累計凈現(xiàn)值（稅前）-3132-43923232七、凈現(xiàn)值（稅后）1733-3132-25817446累計凈現(xiàn)值（稅后）-3132-57131733注：2008年銷售收入只能流入一半的現(xiàn)金，另一半待2009年綜合驗收后流入。財務現(xiàn)金流量表（自有資金） 單位：萬元序號項目合計建設經(jīng)營期 2007年 2008年 2009年一、現(xiàn)金流入3000010500 195001、銷售收入30000 1050019500二、現(xiàn)金流出271353132 845415549 1、自有資金31323132 2、銷售再投入1381450218793 3、營業(yè)稅金及附加1

20、6501155495 4、土地增值稅1085 7603255、所得稅1754 15182366、貸款本金償還5000 5000 7、貸款利息支付700700三、凈現(xiàn)金流量（稅前）4890- 313235644187累計凈現(xiàn)金流量（稅前）- 31324324619四、凈現(xiàn)金流量（稅后）3046-3132 20463951累計凈現(xiàn)金流量（稅后）- 3132-10862865五、現(xiàn)值系數(shù)（i=15%)10.870 0.756 六、凈現(xiàn)值（稅前）3133- 313231003165累計凈現(xiàn)值（稅前）- 3132-323133七、凈現(xiàn)值（稅后）1635-313217802987累計凈現(xiàn)值（稅后）- 31

21、32-13521635注：2008年銷售收入只能流入一半的現(xiàn)金，另一半待2009年綜合驗收后流入。4.6 資金平衡及清償能力分析在項目計算期內(nèi)，各年資金來源與運用平衡有余，項目前期最大的壓力是土地費用的支付，由意德公司負責。項目借款共5000萬元，2005年底預計現(xiàn)金流入15240萬，完全有能力還清貸款。因此，項目具有較強的清償能力。資金來源與運用表 單位：萬元序號項 目合 計建設經(jīng)營期 2007年 2008年 2009年一、資金來源38132313215500195001、銷售收入3000010500195002、自有資金313231323、長期借款50005000二、資金運用3143531

22、3213454148491、開發(fā)建設投資2194631321002187932、經(jīng)營資金3、營業(yè)稅金及附加165011554954、土地增值稅10857603255、所得稅175415182366、借款本金償還50005000三、盈余資金66970204646514.7 不確定性分析1、盈虧平衡分析經(jīng)測算，在地價和建安成本不變的情況下，當項目價格為2450時，項目達到盈虧平衡點，項目總投資利潤率（稅前）為24%。五、項目風險分析5.1 市場風險及其規(guī)避5.1.1 市場風險l 成都別墅市場近年推盤量明顯增大，市場存在后續(xù)開發(fā)客戶容量風險；l 成都市別墅除少數(shù)市區(qū)樓盤銷售速度較快外，多數(shù)樓盤銷售速

23、度較慢；l 成都市休閑度假類客戶更多的傾向選擇青城山及其他近郊別墅；l 現(xiàn)有成都高爾夫別墅主要賣點并不是高爾夫環(huán)境，而是周邊自然環(huán)境或區(qū)位優(yōu)勢；l 單純高爾夫別墅為主題的開發(fā)在成都市場反映一般，尤其表現(xiàn)在中航云嶺項目推盤時間延遲；l 項目區(qū)域在成都市不具備優(yōu)勢，高爾夫球會市場培育存在運營風險；5.1.2 風險規(guī)避l 采取價格優(yōu)勢策略，吸引消費者；l 建設有特色的高爾夫球場，擴大知名度，進而吸引更大范圍內(nèi)的潛在客戶；l 通過高爾夫經(jīng)營蓄積客戶資源，進而培養(yǎng)項目區(qū)域別墅開發(fā)市場；l 利用蒲江縣現(xiàn)有的景觀資源，采取聯(lián)合開發(fā)，優(yōu)勢互補等策略，打造蒲江休閑度假概念，盡量增加別墅的賣點。5.2 競爭風險及其規(guī)避5.2.1 競爭風險l 成都市別墅推盤量較大，別墅市場競爭激烈；l 青城山等區(qū)域休閑度假型別墅所擁有的自然、人文景觀較本項目更具優(yōu)勢；l 成都市別墅開發(fā)以近郊別墅占主導地位，與項目相比區(qū)位優(yōu)勢顯著；l 成都市在售高爾夫別墅與項目相比具備區(qū)位或景觀、人文資源優(yōu)勢；l 成都市高爾夫球會距離市區(qū)較近，稍遠的青城山高爾夫已經(jīng)表現(xiàn)出工作日內(nèi)打球場次明顯低于牧馬山高爾夫，項目較青城山高爾夫距離成都市區(qū)更遠，市場競爭壓力大；5.2.2 風險規(guī)避l 采用