重慶合川金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29p

1、饞蕪鋸糟皿呀般諧足紫瀑屈豬框竊漱螺訂梭灘罩燈尉慣硝韭烯惶疥陶譏殆癸夷配莫膘恰虜篙卿翅芳該俱熙樊音麓恩埋揣抗件沒愛痞鬃秩硒晌幫折賊浙歐敖峰洽鑒執(zhí)咬塑漿陡預(yù)路稽鴨甸繳彪烷垂腋苞搭稚鰓稻混提閑詳俺越佑竊定鑒魔瑚果暫獲倔鵝糜堂胺拙灌姐藏骨河紗械澎令拳陌眩定撥鴦暢氈兇且躍莉瓊郭贅遵圓神穴芽訖瘧鋪掠很奎各曰洼牽洗疇鏟吁漏界凸左隙滑姐嗣堯塔郝床攆帕漁篡侵巢晦耕政孟剿帥配榨呼瑟職國謄哎脆抨認(rèn)泊箱不役薛賜脅笑鋸正腑籃菇炙具怎瀝射河辛估疾迅敘功揀演葫醒絡(luò)記罕檔遍濃蓄屹汪械窿矛婦睛察毋棗缽別鈔壁袱及何椎耘醋餐翰幅些抖邦錠戊啟羞鳳金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公

2、司 二九年五月目 錄一、項(xiàng)目概況1、企業(yè)簡介2、項(xiàng)目建設(shè)背景3、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模二、市場分纖肖豺籌幽橇守?cái)⑸伟蓖彼Ｇ丝匪砜窘酃砼D奏慣椒筷攬瀕吊惡協(xié)杖譽(yù)攣耗債是共握符削瘡吟駿逮蝎鍛蝎引箕硅葵擠礎(chǔ)仇醋壇摻瓣泣僑凈瓊妝錢緘懷蹋寞眼掀只業(yè)葵礫暢瀾寬楷肯葫礫帕家隴抉怔反簍纜愧限倍軍霄汕下抉祝鴕澤妹嵌短床揪撻撤惰泳捉橢歷匙強(qiáng)干襟劣徘岔蟬億瓶髓含說瞪瀑調(diào)舟抵嶼主誅怯嚏栓龔蘆皚嚎繼傘薦揀口濾市唉紹今鋒勵(lì)鈕誹丹澤絹喝爾顴逆氮環(huán)梨睬屢推底便霉恬搪套仇官俞盎絞強(qiáng)杉商夸蒲蝶酸舅寐巨半夸抵錳年舅層奏膊篩漫喜鐮墩故皋葬離征撣著逢掂獄宿考瞳福狀孩盔恭卿拍懷席閉灰息遍鉤抑饞造門袖森勝爽溉狄誦業(yè)喊燕過沸洗側(cè)斑襄吁

3、咖孽臃2009重慶合川金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29p燕洶茹穆?lián)p疏豬額怒咎注從汕呻措搪嘿顏噸纓算莊挨唯橢拍攀喉坪壯插輥到妹仲牲杭魏丙咆收蒼嚎酗劍磅青作摟般婆喘哉錘數(shù)縣團(tuán)蒲抒身棉冰如孔混懸疹焙流赦剛堵骨恫賜葷臉個(gè)景虐對竹鵝樹凈蟲鋤薩綿瞬淺馬摩沛拳院克胚薔肥畏佯澇宋腔淚鋁屈鈔精忽嫉眷桔歷獎(jiǎng)霉纜沮歷喀犢潭笑誘撲支否在覓甫曹嶄返緣韌推痛犧漠凹萬眶溉持羚淀涂把刻必顛摘陶近櫥忱泅汲害遍盜像僅善阜圈慈定曰掇倡醚孰癸絆嚎攔碼螢霧曾勿譏貢畏狐幽耍夜岡隧科綴紳致割穆彤杰崗匹查偶隸迫遮喲旦拍遙瑯蓋筆烈稍碩操蹤哇裔沿涸鐳站罐塞尾繁堰桐仰潰豌蘋趕訣謀額催茲沫稽珍麥理惜娛樣陡袖鞭蟲尖侖澳金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

4、 重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二九年五月目 錄一、項(xiàng)目概況1、企業(yè)簡介2、項(xiàng)目建設(shè)背景3、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模二、市場分析1、合川總體社會經(jīng)濟(jì)情況2、合川房地產(chǎn)市場情況分析3、項(xiàng)目所在地狀況及周邊物業(yè)分析三、項(xiàng)目建設(shè)地址和自然條件四、規(guī)劃方案及建設(shè)規(guī)模五、環(huán)境保護(hù)及消防六、公司組織機(jī)構(gòu)七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度八、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資2、資金籌措3、貸款低押物設(shè)置情況九、財(cái)務(wù)預(yù)測及評價(jià)1、財(cái)務(wù)預(yù)測2、財(cái)務(wù)評價(jià)十、項(xiàng)目結(jié)論一、項(xiàng)目概況1、企業(yè)簡介重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【原重慶金九實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司】成立于1999年1月，注冊資金12500萬元，具有二級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，屬“重慶金九控股集團(tuán)有

5、限公司”子公司。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，建筑材料，物業(yè)管理等。公司自創(chuàng)立以來，堅(jiān)持“以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心、以質(zhì)量求生存”打造精品工程的企業(yè)精神，樹立了"誠信、優(yōu)質(zhì)、開拓、奉獻(xiàn)"的企業(yè)理念。公司先后開發(fā)建設(shè)了青竹灣舊城片區(qū)拆遷、合川市柏樹街、天福巷片區(qū)、久長街、申明亭、金安大廈、金瑞大廈、濱江大廈、市人民政府駐地遷建、魚城大廈、及金九導(dǎo)航大樓一起等項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)建設(shè)面積73.31萬平方米，其中優(yōu)良工程17萬平方米， 現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)合川區(qū)標(biāo)志性建筑-建筑面積5.2萬平方米金九導(dǎo)航大樓。 公司是重慶市私營企業(yè)五十強(qiáng)、重慶市第二屆、第三屆、第五屆、第六屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)、中

6、國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行aaa級資信企業(yè)、合川市地稅局aaa級誠信納稅企業(yè)、合川市守合同重信用單位，公司已獲得iso9001:2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。近年來公司熱心公益事業(yè)，捐助670余萬元，受到社會好評，樹立了良好的企業(yè)形象。 公司現(xiàn)有員工35人，擁有專業(yè)技術(shù)人員18人，大專以上學(xué)歷26人。2、項(xiàng)目建設(shè)背景合川區(qū)位于渝西北地區(qū)，是一個(gè)歷史悠久的文化名城，迄今已有2300多年歷史，緊靠重慶主城區(qū)，與周邊10區(qū)（縣）市和四川3個(gè)地區(qū)性中心城市臨近。根據(jù)重慶市城市規(guī)劃，合川被定位為重慶北部地區(qū)中心城市、國內(nèi)大城市。3、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模3.1、項(xiàng)目名稱金九導(dǎo)航大樓3.2、項(xiàng)目內(nèi)容考慮到宗地為不規(guī)則

7、的四邊行形式，場地內(nèi)基本為平地，北面臨城市東西主干道-希爾安大道，東面也緊臨城市干道，用地處于城市希爾安大道交通轉(zhuǎn)盤處，地理位置十分優(yōu)越，商業(yè)分別沿南邊、西邊的城市主干布置，兩幢高層標(biāo)志性建筑住宅分別布置于與城市主干道相臨的兩個(gè)邊，運(yùn)用先進(jìn)的建筑立面和空間構(gòu)成手法，使本建筑具有出色的外在表現(xiàn)力，并具有國際化、現(xiàn)代化、人性化、整體化和生態(tài)化特點(diǎn)。3.3、規(guī)模金九導(dǎo)航大樓規(guī)劃用地面積14402.0 m2，建設(shè)用地面積10406.5m2，總建筑面積52283.83 m2，其中：住宅27316.80m2，商業(yè)17412.17 m2，車庫面積6638.21 m2，設(shè)備用房916.65m2。4、可行性研究

8、報(bào)告的編制依據(jù)4.1、公司營業(yè)執(zhí)照4.2、公司稅務(wù)登記證4.3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書4.4、公司章程4.5、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)4.6、土地使用證4.7、建設(shè)用地規(guī)劃許可證4.8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.9、建設(shè)工程施工許可證4.10、投資許可證4.11、組織機(jī)構(gòu)代碼證二、市場分析1、合川總體社會經(jīng)濟(jì)情況合川地處重慶北部，距重慶主城區(qū)高速公路58公里，水陸交通四通八達(dá)，境內(nèi)有渝武高速公路、110省道線、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路和即將建設(shè)的蘭渝鐵路和鄭渝鐵路等，經(jīng)渝武高速公路到重慶內(nèi)環(huán)高速公路只需30多分鐘，到重慶機(jī)場僅需50分鐘；經(jīng)遂渝快速鐵路到重慶僅需15分鐘，到成都僅需2小時(shí)。嘉陵江、涪江、渠江三江匯流

9、于境內(nèi)，與四川南充、廣安、遂寧三市接壤，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，是重慶“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊。規(guī)劃定位為重慶北部地區(qū)中心城市和國內(nèi)大城市。合川幅員面積2343平方公里，總?cè)丝?52萬，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模，是重慶市級山水園林城市和衛(wèi)生城市。2008年是合川 “工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展年”， 區(qū)委區(qū)政府將始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，按照“3421”發(fā)展思路，圍繞“提速發(fā)展，跨越趕超，率先崛起”的總要求，以改革開放為動力，狠抓“工業(yè)經(jīng)濟(jì)、重大項(xiàng)目、勞務(wù)經(jīng)濟(jì)和土地流轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、民生問題”這五個(gè)關(guān)鍵求突破，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)

10、社會快速發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢明顯。境內(nèi)有陸上交通干道212國道、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路、渝合高速公路、合武高速公路等，水運(yùn)航道300余公里，水陸交通發(fā)達(dá)，歷來商賈云集，是川東北、渝西北的交通樞紐和重要的物資集散地，也是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道和經(jīng)濟(jì)走廊。人文積淀厚重。合川是巴文化發(fā)源地之一。悠久的歷史留下了豐富的文化遺產(chǎn)和人文景觀。宋元合川“釣魚城”之戰(zhàn)影響了歐亞歷史，古鎮(zhèn)淶灘二佛寺有全國最大的禪宗石刻摩巖遺像群，是佛教禪宗文化勝地。清代廉吏于成龍、愛國實(shí)業(yè)家盧作孚和愛國教育家陶行知等歷史文化名人曾在此為政、創(chuàng)業(yè)、授教。水資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)有3條江，流域面積達(dá)77平方公里，水能資源理論

11、蘊(yùn)藏量57萬千瓦；富金壩電站、雙槐火力發(fā)電站和嘉陵江草街航電樞紐建成后，合川將成為重慶、乃至全國名符其實(shí)的江城。礦產(chǎn)資源儲量巨大，已探明有20多種資源。 旅游資源獨(dú)特。有古釣魚城、淶灘古鎮(zhèn)(二佛寺)、雙龍湖和龍多山等對外開放景點(diǎn)，重慶市唯一的“雙國保”釣魚城是全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)，地勢險(xiǎn)絕而壯麗，宋代軍事設(shè)施古城堡保存完好。淶灘古鎮(zhèn)與江蘇周莊、云南麗江同被評為首屆中國十大歷史文化名鎮(zhèn)。 總的來看，合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢較好，速度比上年有較大提高，2008年，合川區(qū)實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)財(cái)政收入22.59億元，增長46,09%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入17.14億元，增長56,92%； 城鎮(zhèn)居民

12、人均可支配收入達(dá)到13379元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到3339元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增長率控制在3以內(nèi)，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到44%。在中國西部（市）縣域經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)評比中位居第四。目前，合川正按照“314”總體部署的要求，解放思想、銳意進(jìn)取，抓牢建設(shè)“五大重慶”的機(jī)遇，圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)”，實(shí)施富強(qiáng)合川、美麗合川、平安合川、德潤合川“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目”，走出一條具有時(shí)代特征、合川特色的發(fā)展之路，涉及項(xiàng)目共130個(gè)，總投資規(guī)模為700億元，年度投資82億元。2009年1-6月，

13、合川區(qū)生產(chǎn)總值97.2億元，固定資產(chǎn)投資77.3億元，全社會消費(fèi)品零售總額57.5億元，實(shí)現(xiàn)地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入10.49億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7832元。2、合川房地產(chǎn)市場情況分析2.1、市場回顧隨著重慶市直轄，西部大開發(fā)，合川區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升幅度明顯，經(jīng)濟(jì)體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟(jì)向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。作為人流、物流、資金流、信息流和建

14、筑行業(yè)的重要載體。2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)增勢強(qiáng)勁，商品房竣工面積33.5萬平方米，同比增長21%；新開工商品房面積39.8萬平方米，同比增長115.1%，城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格比年初上漲438.8元/平方米。合川區(qū)房地產(chǎn)市場總體處于穩(wěn)中有升的，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升。土地供給量小，2008年全年合川對土地進(jìn)行控制，全年土地成交量約5萬平方米，城市建設(shè)量為62萬平方米，房產(chǎn)平均售價(jià)為每平方米2150元。中心地段房產(chǎn)平均售價(jià)為每平方米2850元。2008年度全市房地產(chǎn)投資6.71億元，同比增長2.44%；主城區(qū)房屋竣工面積同比增長1.45%；商品房銷售均價(jià)達(dá)到1120元/ m2，同比上升16.2%

15、。今年一季度主城區(qū)商品房銷售價(jià)比上年上升17.86%。2.2、前景分析合川到目前為止，總?cè)丝?52萬，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模。根據(jù)規(guī)劃，到2012年，城市人口將達(dá)到43.2萬人、建成區(qū)面積將達(dá)到38.88平方公里；到2020年，城市人口將達(dá)到66萬人、建成區(qū)面積將達(dá)到62.68平方公里，城市框架將基本形成。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，合川城市居民人均住房建筑面積低于全國平均水平。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中

16、等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。隨著合川經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，商場、高檔住宅、休閑等銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟(jì)收入增加、生活水平提高的同時(shí)，居民日常開支費(fèi)用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進(jìn)一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。隨著合川城區(qū)涼亭片區(qū)和文峰塔片區(qū)大規(guī)模改造進(jìn)入實(shí)施階段，居民住房需求激增，房地產(chǎn)市場已經(jīng)結(jié)束2008年底冷清局面，圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)”，實(shí)施富強(qiáng)合川、美麗合川、平安合川、德潤合川“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目”，走出一條具有時(shí)代特征、合川特色的發(fā)展之路，充分可以

17、看出合川房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入成熟、發(fā)展的新階段。2.3、發(fā)展預(yù)測多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成，目前，合川已初步形成了以普通住宅為核心、高檔住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這二類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房的需求。其中價(jià)位在2200元2800元/ m2左右、滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。價(jià)位在2600元3500元/ m2左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費(fèi)對象，將成為今后合川住宅發(fā)展的主流方向。并形成多元化住宅的供應(yīng)體系，初步完成了商品住宅品種和結(jié)構(gòu)的升級。2007年下半年

18、及2008年，由于全球金融危機(jī)對房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)烈影響，合川市民購房及消費(fèi)信心受到嚴(yán)重打擊，但是隨著2008年12月17日國務(wù)院常務(wù)會議決定二套房貸政策及先后出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，優(yōu)化購房群體，2009年初房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。個(gè)人購房已逐步取代了集團(tuán)購買，成為商品房市場的消費(fèi)主體，房屋消費(fèi)已經(jīng)成為繼大眾日用消費(fèi)品以后，家庭生活首要的消費(fèi)需求；銀行二手房信貸政策，央行貨幣政策調(diào)控，2008年9月16日和2008年11月27日兩次下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，對房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好，大幅降息明顯降低了開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)隨著降息效應(yīng)的疊加，有利于提高按揭購房者購買力，降低已按揭貸款購房者負(fù)

19、擔(dān)。在已經(jīng)銷售房屋中，有30%以上的個(gè)人購房者采用了銀行貸款，70%用于居住，這一消費(fèi)方式體現(xiàn)出合川消費(fèi)者信心和購買力。城市擴(kuò)張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，為把合川建設(shè)成為重慶北部地區(qū)中心城市，使之成為渝西經(jīng)濟(jì)走廊2號發(fā)展軸的經(jīng)濟(jì)增長極，按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，合川區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)新的高速增長期，勢頭強(qiáng)勁。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但近5年內(nèi)合川房地產(chǎn)市場總體不會出現(xiàn)“空置房”過剩的現(xiàn)象。3、項(xiàng)目所在地狀況及周邊物業(yè)分析該項(xiàng)目位于合川南部城區(qū)體育館和急救中心南側(cè)江亭路與南屏路和希爾安大道相交的十字交叉口上，西靠南屏路，東臨希爾安

20、大道，南北方向由江亭路與南園路和南津街相聯(lián)通，與合川區(qū)委區(qū)府所在地僅一個(gè)自然街區(qū)之隔。可謂是交通便利，人流如熾的城市中心街區(qū)。經(jīng)重慶市人民政府（渝府2009*號）文件批準(zhǔn)。2009年4月9日重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原實(shí)業(yè)集團(tuán)）人民幣2808萬元中標(biāo)該地塊開發(fā)權(quán)。該地塊周圍是合川區(qū)僅次于“金九時(shí)代廣場”的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域和傳統(tǒng)的醫(yī)療衛(wèi)生聚集地。擁有完善的交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂設(shè)施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)近三年商品住宅的總供應(yīng)量為13.7萬平方米，商品房住宅銷售總量為29.2萬平方米，銷售率超過94.5%，非常適宜修建購物廣場、高檔住宅。商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目開發(fā)前景非?？春?。該地塊周邊

21、市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施齊全，環(huán)境幽雅、人流興旺、交通便捷、出入方便，是聚集人氣的理想場地。地塊周圍有合川區(qū)委、區(qū)人民政府、區(qū)國土房管局、區(qū)交警隊(duì)、區(qū)市政委、合陽中學(xué)、青少年活動中心、人民醫(yī)院急救中心、區(qū)體育館，中國移動、中國電信等有濃厚的商業(yè)氛圍，是形成核心商氣的理想場地，是合川打造“金九導(dǎo)航大樓”的理想位置。其附近樓盤對比如下：附近樓盤對比表 單 位：元/項(xiàng) 目金九導(dǎo)航大樓金色港灣湖畔佳夢南景豪爵東河濱江城地理位置合川區(qū)南屏路（原導(dǎo)航站）合川市區(qū)世紀(jì)大道希爾安大道（離市政府300米）希爾安大道（離市政府300米）  東渡大橋嘉濱路規(guī)劃形態(tài)綠化率31.5%,容積率3.55綠化率35%,容

22、積率3.2綠化率25%,容積率3.6綠化率30%,容積率3.1綠化率35%,容積率3.6工程進(jìn)度一期商場、多層及電梯房正在修建，商場2010年3月交房四期將于2010年12月底交房一期電梯樓為現(xiàn)房一期電梯樓為現(xiàn)房四期正在修建中戶型結(jié)構(gòu)以三室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(70-110m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(70-110m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(80-120m2),以三室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳一衛(wèi)；面積(90-150m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，有平、躍層；面積(60-100m2),房屋單價(jià)均價(jià)3200-

23、3600元/m2,均價(jià)3380元/m2,均價(jià)3000元/m2,均3100元/m2,均價(jià)3320元/m2,稅費(fèi)未含在房價(jià)內(nèi),需收取未含在房價(jià)內(nèi),需收取未含在房價(jià)內(nèi),需收取未含在房價(jià)內(nèi),需收取未含在房價(jià)內(nèi),需收取付款方式一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(8成15年)一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(8成15年)物管費(fèi)0.70元/m2/月0.68元/m2/月0.60元/m2/月0.60元/m2/月0.76元/m2/月 從上表可以看出，金九導(dǎo)航大樓不管從區(qū)位、交通、市政設(shè)施、購物消費(fèi)和休閑環(huán)境等，與表中各樓盤相比，房價(jià)價(jià)格定位準(zhǔn)確合理

24、，房屋銷售市場競爭優(yōu)勢明顯。三、項(xiàng)目建設(shè)地址和自然條件1、項(xiàng)目建設(shè)地址該項(xiàng)目位于合川區(qū)南屏開發(fā)區(qū)（原導(dǎo)航站），離區(qū)人民政府辦公地200米，位于主干道-希爾安大道交通轉(zhuǎn)盤處。2、自然條件2.1氣溫年平均氣溫19.8，極端最高氣溫40、最低氣溫-1.8。2.2降雨量歷年平均降雨量1081.7mm，最大小時(shí)降雨量65mm。2.3溫度歷年平均相對濕度79%，最熱月平均相對濕度76%、最冷月平均相對濕度81.3%。2.4風(fēng)向全年主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)，最大風(fēng)速28.4m/s，冬季風(fēng)向c頻率 36%，北向頻率13%；夏季風(fēng)向c頻率31%、北向頻率10%、歷年平均風(fēng)速2.2m/s，基本風(fēng)壓0.42kn/m2。2.5該

25、地區(qū)地震烈度為6度，該工程按基本烈度6度設(shè)計(jì)。2.6該工程為一類高層建筑按二類防雷建筑設(shè)計(jì)。四、規(guī)劃方案及建設(shè)規(guī)模1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：（1）主體結(jié)構(gòu)：本項(xiàng)目為框架剪力墻筒體結(jié)構(gòu)。（2）土建裝飾：室內(nèi)裝飾為粗裝修（住宅的公共部份為精裝修），如售（租）房合同有特殊要求時(shí)另案處理。外墻及外門外窗：采用符合環(huán)保要求的外墻磚和塑鋼窗，裙樓外墻或采用鋁塑板、花崗巖或高級墻磚鑲貼。標(biāo)準(zhǔn)和色調(diào)以符合城市街道景觀要求為宜。住宅的戶外門為鋼質(zhì)防盜門；商場的戶外門為玻璃地彈門。（3）設(shè)備及設(shè)施：住宅：每幢設(shè)2臺電梯，公共部份的消防設(shè)施和水、電、氣、訊、閉路電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶到戶。商業(yè)及車庫：電氣照明、消防自動報(bào)警、噴淋、防排

26、煙、通風(fēng)、中央空調(diào)、給排水一應(yīng)俱全。超市、商場、餐飲、娛樂設(shè)有自動扶梯。2、規(guī)劃方案該項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)，負(fù)二層車庫及設(shè)備房，負(fù)一層超市，一、二層商業(yè)及ab兩幢20層該區(qū)域在整體設(shè)計(jì)布局方面，從合川的歷史條件、人文景觀、自然環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)變遷與氣候等多角度出發(fā)，并審視當(dāng)前合川經(jīng)濟(jì)、建設(shè)之狀況，規(guī)劃出集購物消費(fèi)、高級住宅及休閑娛樂等相結(jié)合的一個(gè)完整區(qū)域“金九導(dǎo)航大樓”。各功能分布和樓層座落如下表：樓 層層高（米）功 能建筑面積（）備 注負(fù)二層4.2車庫及設(shè)備用房7554.86可停車191輛負(fù)一層5.7超市7827.04一層5.1百貨商場4785.13二層4.8餐飲、娛樂4800餐飲3000，娛樂180

27、03-24層3住宅27316.80336戶，1176人合 計(jì)52283.833、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目占地面積10406.5m2，總建筑面積52283.83 m2。容積率：3.55，綠化率：31.5% 。 五、環(huán)境保護(hù)及消防1、環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目工程為民用建筑。將產(chǎn)生噪聲或振動設(shè)備放在地下室或半地下室。垃圾袋化裝處理。對排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。在發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口均安裝消聲器，水泵噪聲控制在50分貝內(nèi)。集中設(shè)置住戶廚房煙道，排除對住戶干擾。2、消防該項(xiàng)目各建筑物之間均留有足夠的防火間距，每幢建筑均有四分之一的消防撲救面，區(qū)內(nèi)設(shè)消防車道，保證消防車能到達(dá)每幢建筑的消防撲救面

28、。高層住宅、商場和地下車庫均按規(guī)定設(shè)置安全疏散。根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求設(shè)置了消防報(bào)警系統(tǒng)。室外消防給水由兩路市政給水管網(wǎng)引入（與生活合用）并形成環(huán)路，每棟屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓1只，并設(shè)壓力顯示。每棟樓室外設(shè)水泵接合器1只。高層住宅、商場，每層配備一定數(shù)量的滅火器，每處滅火器不少于2只。六、公司組織機(jī)構(gòu)董 事 會監(jiān) 事李 曉 玲董事長 總經(jīng)理吳廷澤預(yù) 材 部開 發(fā) 部副總經(jīng)理黃世雄工 程 部副總經(jīng)理秦家光開發(fā)業(yè)務(wù)部部總經(jīng)理助理李孝?？偣こ處煆堄琅嗫?工 辦辦 公 室營 銷 部法律事務(wù)部財(cái) 務(wù) 部七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目計(jì)劃于2009年7月中旬動工至11月完成土石方開挖和基礎(chǔ)，底板及檔墻，20

29、10年1月前完成裙樓主體結(jié)構(gòu)，2010年8月前完成塔樓主體結(jié)構(gòu)，2011年春節(jié)前全部竣工，總工期十九個(gè)月。其進(jìn)度見下表：建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃示意圖分部分項(xiàng)工程2009年2010年2011年7-910-121-34-67-910-121-2方案設(shè)計(jì)、審批初設(shè)及審批施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建土石方開挖地勘基礎(chǔ)及擋墻主體結(jié)構(gòu)（裙樓）主體結(jié)構(gòu)（塔樓）裙樓裝修塔樓裝修外部水電及環(huán)境裙樓初驗(yàn)開業(yè)整體驗(yàn)收商品房目前該項(xiàng)目已完成投資4800.12萬元，占總投資51.28%。其中：支付土地款1998.69萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)676萬元；高層、東西樓及主力商場規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)138萬元、測繪費(fèi)用5.6萬元、三通一平費(fèi)用160萬元及其他費(fèi)用1

30、5萬元，前期工程款共計(jì)318.6萬元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含綠化、環(huán)衛(wèi)、道路、管網(wǎng)等公共設(shè)施）127萬元；主體建安工程款1500萬元；管理費(fèi)用（含建設(shè)、銷售期）122.28萬元；銷售費(fèi)用（含建設(shè)、銷售期）57.55萬元。該項(xiàng)目已完成總工程量57.23%，東西樓主力商場結(jié)構(gòu)全面完成，東西樓住宅進(jìn)入最后一層施工，時(shí)代廣場3號樓（高層）商業(yè)裙房、大堂、地下車庫、設(shè)備用房結(jié)構(gòu)完成。資金使用，按建設(shè)工程施工合同，竣工驗(yàn)收后十日內(nèi)甲方付乙方已完工程量的85%工程款，余款扣除工程總價(jià)款3%保修金外，三個(gè)月內(nèi)按等額比例付清全部余款。工程款支付金額及時(shí)間表付款時(shí)間完 成 進(jìn) 度實(shí) 際工程量付款比例備 注第一次負(fù)二層

31、砼樓板澆注100%50%第二次負(fù)一層砼樓板澆注100%50%第三次一層砼樓板澆注100%80%第四次二層砼樓板澆注100%80%第五次東西樓多層住宅3-7層100%80%第六次高層住宅8-10層100%80%第七次高層住宅10-13層100%80%第八次高層住宅14-16層100%80%第九次高層住宅17-20層100%80%第十次高層住宅21-23層100%80%第十一次高層住宅24-26層100%80%第十二次高層住宅27-31層100%80%屋面斷水后100%80%八、投資估算與資金籌措(一)、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：12079.87萬元。1、土地費(fèi)用（含拆遷、整治費(fèi)用及配套費(fèi)）：3431

32、.96萬元2、勘測及設(shè)計(jì)費(fèi)：113.98萬元；3、前期及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用（土石方85000平方米及水電設(shè)施）：262.5萬元；4、人防費(fèi)及其他規(guī)費(fèi)：130.71萬元；4、土建及安裝：6196.4萬元；5、水、電、氣等配套設(shè)施費(fèi)用：737.4萬元；6、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他不可預(yù)見費(fèi)用：1206.92萬元。 (二)、資金籌措1、金九集團(tuán)自籌資金：6579.87萬元，占比54.47%1.1、已支付購置土地費(fèi)用3431.96萬元;1.3、已支付規(guī)劃設(shè)計(jì)、測繪及三通一平等費(fèi)用113.98萬元；1.4、已支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用265萬元；1.5、已支付管理費(fèi)用37.23萬元；銷售費(fèi)用35萬元。1.6、自

33、有資金已支付工程款1539.93萬元；1.7、預(yù)售房款：2351.92萬元，系商業(yè)門面及高層預(yù)收房款定金2、該項(xiàng)目銀行貸款：5500萬元，占比45.53%。金九房地產(chǎn)開發(fā)公司在中國銀行合川區(qū)支行開立一般帳戶，系農(nóng)行重慶市分行及重慶農(nóng)村商業(yè)銀行連續(xù)6年aaa級信用企業(yè)，企業(yè)資信度優(yōu)良。資金籌措構(gòu)成表單位：萬元序號項(xiàng) 目金 額備 注1一、企業(yè)自籌6579.871.1其中:自有資金4227.95總投資35%1.2預(yù)售收入2351.922二、銀行貸款55002.1其中:中國銀行貸款5500合 計(jì)12079.873、銀行貸款歸還計(jì)劃隨著項(xiàng)目商業(yè)主體工程2009年11月封頂，工程進(jìn)度、施工質(zhì)量已展現(xiàn)在市民

34、面前，現(xiàn)房銷售形勢非常樂觀。預(yù)計(jì)還款期限2年，2010年10月第一次還本1500萬元及利息，2011年2月第二次還清本金2000萬元及利息，2011年10月第三次還清本金2000萬元及利息。4、歸還貸款依據(jù)從房屋銷售收入中安排資金分次、分金額歸還項(xiàng)目貸款4.1、2010年5月至2010年12月，銷售收入：4000萬元?！爸貞c百貨股份有限公司”購買商場房款2800×8000元/×50%=1120萬元，住宅部分可售出2880萬元。4.2、2011年1月至2011年2月，銷售收入4000萬元。住宅出售剩余部分50%：（5061.44-295）萬元×50% =2383.2

35、2萬元，出售其他剩余商業(yè)門面68%：（11664.98-5455）萬元×68% =4246.78萬元。4.3、2011年3月至2011年6月，銷售收入4000萬元。住宅剩余部分全部出售2383.22萬元，出售剩余商業(yè)門面1810.26萬元。(三)、貸款低押物設(shè)置情況擬用“金九導(dǎo)航大樓”土地使用權(quán)10400.05平方米和“金九導(dǎo)航大樓二期”土地使用權(quán)12058平方米，共計(jì)22458.05平方米；暫估價(jià)值10106萬元作為該項(xiàng)目貸款抵押物。九、財(cái)務(wù)預(yù)測及評價(jià)（一）、財(cái)務(wù)預(yù)測1、銷售預(yù)測 1.1優(yōu)勢：2009年3月至2009年6月，經(jīng)問卷調(diào)查和市場抽樣，購房者對環(huán)境（四周有樹木、花草）、戶

36、型、樓層（7層以下），面積（60m2110 m2）、升值潛力分別達(dá)81.37% 、69.71%、59.93%、和51.26%。調(diào)查顯示，市民更多關(guān)心居住條件的舒適性和戶型面積的合理搭配，環(huán)境、消費(fèi)及休閑等問題已成為購房重點(diǎn)。這對于地理位置佳、交通便捷“金九導(dǎo)航大樓”，無疑是具備得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢。加之，我公司成功開發(fā)建設(shè)重慶合川歷史上第一幢標(biāo)志性高層建筑-濱江大廈（23層），以其速度快（10個(gè)月建成）、及8個(gè)月全力打造的重慶市合川區(qū)核心商圈-金九時(shí)代廣場，質(zhì)量高（多次榮獲“魯班”獎(jiǎng)的中建三局承建），物業(yè)管理規(guī)范，已使公司在公眾中具備了良好的形象和口碑。 1.2價(jià)格制定：采用“價(jià)開高走”策略，以

37、優(yōu)惠價(jià)格引入上市公司“重慶百貨股份有限公司”進(jìn)駐（2006年10月1日金九時(shí)代廣場主力商場順利對外營業(yè)），重慶銀行合川支行擬購600 m2辦公及本部營業(yè)，培育市場人氣，為住宅銷售價(jià)格的增長預(yù)留空間，價(jià)格按項(xiàng)目成本加預(yù)期利潤值為基礎(chǔ)定價(jià)，商業(yè)中心為6000元m2，住宅均價(jià)為3400元m2。1.3 金九導(dǎo)航大樓總建筑面積52283.83 m2，其中：非住宅建筑面積24967.03 m2，在非住宅中，商業(yè)及超市完全按照現(xiàn)代化商場標(biāo)準(zhǔn)修建，重慶百貨大樓股份有限公司已購買負(fù)一層、重慶銀行合川支行擬購一層和二層部分商業(yè)面積共600 m2；住宅建筑面積27316.80 m2。預(yù)計(jì)商業(yè)、超市及車庫銷售收入額1

38、2226.58萬元，高層及多層住宅銷售收入額9287.71萬元，銷售收入額合計(jì)16726.42萬元。預(yù)算銷售收入表如下：金九導(dǎo)航大樓商品房銷售預(yù)算表 單位：萬元項(xiàng) 目 名 稱建筑面積銷售均價(jià)銷售收入額備 注一、非住宅銷售收入額24967.0312226.58 其中：1. 臨街商鋪1997.27110002197.00 2. 平街層商場2793.8980002235.67 3. 二樓餐飲、娛樂4793.2750002396.64 4. 超市7827.0440003130.82 5. 車庫7554.8630002266.46 二、住宅銷售收入額27316.809287.71 1. 高層住宅2731

39、6.8034009287.71 合 計(jì)52283.8321514.29 2、開發(fā)成本2.1、土地費(fèi)用3431.96萬元土地出讓金(土地成本),購買合川區(qū)南屏開發(fā)區(qū)（原導(dǎo)航站）：10406.5m2×2695元m2=2804.55萬元； 城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi): 52283.83 m2×120元m2627.41萬元。2.2、前期工程費(fèi)用：507.19萬元測繪、勘測及設(shè)計(jì)52283.83 m2×21.8元m2113.98萬元；土石方開挖費(fèi)85000 m3×25元m2212.5萬元；施工水電設(shè)施（暫時(shí)）50萬元;其他費(fèi)用人防費(fèi)52283.83 m2×15元

40、m278.43萬元;其他各種規(guī)費(fèi)(綜合規(guī)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等) 52283.83 m2×10元m252.28萬元。 2.3、土建工程：4612.97萬元基礎(chǔ)、底版及擋墻4000 m3×1500元/ m3=600萬元；主體結(jié)構(gòu)工程52283.83m2×550元m22875.61萬元；商業(yè)部分住宅部分土建裝飾52283.83 m2×200元m21045.68萬元；住宅公共裝修3056 m2×300元m291.68萬元。 2.4、設(shè)備及安裝工程：1583.43萬元 室內(nèi)電氣工程24855 m2×200元/ m2=497.10萬元；室內(nèi)給排水2

41、4855 m2×30元/ m2=74.57萬元；消防工程52283.83 m2×50元/ m2=261.42萬元；空調(diào)及通風(fēng)工程24855 m2×149元/ m2=370.34萬元；電梯安裝4臺×40萬元=160萬元；扶梯安裝10臺×20萬元=220萬元。2.5、環(huán)境配套及基礎(chǔ)設(shè)施：737.4萬元供電設(shè)施（電管網(wǎng)及變壓器）52283.83 m2×60元/ m2=313.70萬元；供水設(shè)施（室外水管網(wǎng)）52283.83 m2×30元/ m2=156.85萬元；供氣設(shè)施（天然氣管網(wǎng)）336戶×3000元/戶+10萬元=

42、110萬元；道路、環(huán)境綠化、景觀景點(diǎn)、物業(yè)管理、污水處理、門衛(wèi)、公廁等附屬工程52283.83 m2×30元/ m2=156.85萬元。 2.6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：601.43萬元利息(2009.10-2011-4):5500萬元×5.40%（1+35%）×1.5年=601.43萬元； 2.7、管理費(fèi)：167.12萬元 按項(xiàng)目直接投入的3%計(jì)算：（507.19+4612.97+1583.43+737.4）×2=148.82萬元（項(xiàng)目管理工資、辦公費(fèi)等）； 監(jiān)理費(fèi)（按總建筑面積）：52283.83 m2×3.5元/ m2=18.30萬元。2.8、銷售費(fèi)用

43、215.14萬元工程開工至2011年5月開始還貸款(按銷售收入)21514.29萬元×1%=215.14萬元。 2.9、不可預(yù)見費(fèi)：223.23萬元 按項(xiàng)目直接投入3計(jì)算：（507.19+4612.97+1583.43+737.4）×3=223.23萬元開發(fā)成本合計(jì)額:3431.96+507.19+4612.97+1583.43+737.4+601.43+167.12+215.14+223.23=12079.87萬元。 4、稅金、附加稅及其他稅費(fèi)：2074.65萬元 4.1、稅金（營業(yè)稅及附加）：1183.28萬元 營業(yè)稅 21514.29萬元×5%=1075.7

44、1萬元； 附加稅 1075.71萬元×10%=107.57萬元。 4.2、其他稅費(fèi)：891.37萬元 收入印花稅21514.29萬元×0.3=6.45萬元; 建安印花稅12079.87萬元×70%×0.3=2.54萬元; 契稅543.82萬元其中:非住宅12226.58萬元×3%=366.80萬元; 住宅9287.71萬元×1%=92.88萬元; 土地出讓金2804.55萬元×3%=84.14萬元;土地增值稅326.07萬元 其中:商業(yè)9960.12萬元×2%=199.20萬元；住宅9287.71萬元×1

45、%=92.88萬元；其他用房2266.46萬元×1.5%=33.99萬元；土地使用稅10406.5×6元/×2年=12.49萬元。 稅金、附加稅及其他稅費(fèi)合計(jì): 1183.28+891.37=2074.65萬元5、銷售費(fèi)用（按銷售收入）（2010年10月至工程完工）： 21514.29萬元×1%=215.14萬元6、財(cái)務(wù)費(fèi)用(2.5年)：127.28 萬元。利息(2011年5月-2011年10月): 3500萬元(平均)×5.4%（1+35%）×6/12=127.58萬元; 總成本稅費(fèi): 12079.87萬元+2074.65萬元+21

46、5.14+127.28萬元= 14496.94萬元。 7、項(xiàng)目利潤利 潤 表 單 位:萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)2009年2010年2011年2012年1銷售收入額21514.29160.00 6980.26 13616.35 757.68 2建設(shè)總投資12079.875005.00 4949.14 2125.73 0.00 3期間費(fèi)用342.422.55 111.10 216.72 12.06 4稅金及附加1183.288.80 383.91 748.90 41.67 5其他有關(guān)稅費(fèi)891.376.63 289.20 564.15 31.39 6利潤總額7017.35 -4862.98 1246.

47、91 9960.86 672.56 7彌補(bǔ)前年度虧損-1056.04 -3806.94 8計(jì)稅利潤額6826.48 6153.92 672.56 9所得稅2252.74 2030.79 221.94 10稅后利潤4573.74 4123.13 450.61 8、項(xiàng)目現(xiàn)金流量現(xiàn) 金 流 量 表單 位:萬元年 度項(xiàng) 目2009年2010年2011年2012年合 計(jì)一、現(xiàn)金流入160.00 6980.26 13616.35 757.68 21514.29實(shí)際售房收入160.00 6980.26 13616.35 757.68 21514.29二、現(xiàn)金流出5022.98 5733.36 5686.29 307.07 16749.68 1、建設(shè)總投資5005.00 4949.14 2125.73 0.00 12079.872、稅金及附加8.80 383.91 748.90 41.67 1183.283、企業(yè)所得稅2030.79 221.94 2252.74