美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度(doc 14頁)

1、美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度編者按：物業(yè)管理條例第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。2004年3月,由建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心、中國物業(yè)管理協(xié)會以及地方同志組成的中國代表團,赴美國及香港地區(qū)就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進行了為期兩周的考察活動。現(xiàn)將美國及香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度考察報告刊登如下,以饗讀者。美國和香港是物業(yè)管理市場比較發(fā)達的國家和地區(qū),物業(yè)管理的服務(wù)水平很高,這主要得益于他們建立了比較完善的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。為了落實物業(yè)管理條例中關(guān)于盡快建立我國的物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度的規(guī)定,吸收國際上建立物業(yè)管

2、理職業(yè)資格制度方面成熟的經(jīng)驗,2004年3月,由建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心、中國物業(yè)管理協(xié)會以及地方同志組成的中國代表團,赴美國及香港地區(qū)就兩地的物業(yè)管理職業(yè)資格制度進行了為期兩周的考察活動。考察代表團訪問了美國物業(yè)管理協(xié)會總會,美國物業(yè)管理協(xié)會加利福尼亞橙縣分會,以及香港房屋經(jīng)理學(xué)會等機構(gòu),與美國及香港的物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士就相關(guān)問題進行了全方位的交流。一、美國物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況美國物業(yè)管理協(xié)會IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年,總部設(shè)在芝加哥,在全美有八十多個分會,是國家地產(chǎn)協(xié)會（Nation

3、al Association of Realtors）的附屬組織。美國物業(yè)管理協(xié)會主要致力于物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)資格認定工作,目前該組織的伙伴團體及國際會員遍布全球,并著手進行相關(guān)國際標準的制定工作。美國物業(yè)管理協(xié)會對從事物業(yè)管理的專業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書：居住物業(yè)管理經(jīng)理（ARM）和注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）。從業(yè)人員取得上述證書,必須在專業(yè)培訓(xùn),工作經(jīng)驗和職業(yè)道德三方面符合嚴格的認證標準。（一）關(guān)于ARMiTGARM（Accredited Residential Manager）即居住物業(yè)管理經(jīng)理,ARM證書由IREM授予管理居住物業(yè)的專業(yè)人員。ARM候選人主要負責管理出租

4、公寓,出租活動住宅,共管住宅,獨棟家庭住宅及單身公寓等等。IREM規(guī)定授予ARM必須符合以下條件：1候選人必須接受IREM的職業(yè)培訓(xùn),修滿5個學(xué)分的課程,主要推薦課程包括以下科目：房地產(chǎn)維護和運營、市場與租賃、多產(chǎn)權(quán)物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、會計學(xué)知識、場所管理等等；2通過ARM資格考試。該項考試旨在測驗候選人作為住宅物業(yè)管理經(jīng)理的專業(yè)能力,考試的主要內(nèi)容為維護運營,人力資源管理、職業(yè)道德、營銷與促銷等。考題一般采取多項選擇題形式；3候選人必須承諾遵守并維護“ARM職業(yè)道德準則”；:4具備住宅管理的經(jīng)驗。IREM要求ARM候選人具備最低住宅管理經(jīng)歷的要求,對于該項要求,IREM對候選人管理物業(yè)類型及最低

5、組合要求、最低工作月份等都作了十分詳細的規(guī)范。同時,IREM規(guī)定,作為ARM申請者,申請人應(yīng)交納75美元的申請費,候選人可以在五年時間內(nèi)保留申請資格,在此期間只要達到IREM規(guī)定的授予條件,即可被批準獲得ARM資格。（二）關(guān)于CPMCPM（Certified Property Manager）是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格,是IREM專為管理各類大型物業(yè)投資組合（住宅、商業(yè)、辦公及工業(yè)物業(yè)）的專業(yè)人員設(shè)置的職銜,獲得CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經(jīng)驗、扎實的教育背景和卓越的工作業(yè)績,CPM資格證書是全社會考察和評判物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)能力的重要標志。IREM規(guī)定授予CPM資格必須經(jīng)過候選和正

6、式注冊兩個階段,要成為一個CPM候選人,從業(yè)人員必須符合以下條件：1提交CPM候選人申請并交納一定的申請費；2高中畢業(yè)證書并達到法定年齡；3至少12個月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗；4同意進修物業(yè)管理經(jīng)理職業(yè)道德規(guī)程；5取得當?shù)豂REM分會的同意。 CPM候選人經(jīng)批準后,可在十年期間內(nèi)達到注冊條件并取得CPM證書。 在注冊階段,CPM候選人必須符合以下六個方面的條件： 1進修一個全面的IREM培訓(xùn)課程,取得30個學(xué)分。CPM候選人可以根據(jù)自身的需要來確定自己的培訓(xùn)課程,但每個候選人要取得至少30分的IREM課程,課程涉及領(lǐng)域較廣,其中以下課程為必修課程：職業(yè)道德規(guī)范、市場與租賃、人力資源開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)維

7、護運營、財務(wù)預(yù)算與金融、房地產(chǎn)估價與測評,房地產(chǎn)投資決策,物業(yè)管理計劃等。同時,為方便候選人,IREM采取課堂教學(xué)、在家自學(xué)和網(wǎng)上教育等多種授課方式。2CPM證書考試合格候選人應(yīng)通過IREM組織的證書考試,該考試主要目標在于檢驗候選人的資產(chǎn)管理知識與能力,考試的內(nèi)容主要在于管理經(jīng)驗和專業(yè)知識兩方面,包括:物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、合法性與風險管理等等?？碱}一般為多項選擇題。3準備一份資產(chǎn)管理計劃書或者成功通過管理計劃的能力評估。 候選人可根據(jù)IREM的詳細指南自選一個實際的物業(yè)項目撰寫計劃書,同時IREM還可以采取課堂評估方式測試候選人的物業(yè)管理策劃能力,目標

8、是使IREM全面了解候選人運用課程學(xué)到的知識從事專業(yè)工作的能力。 4參加IREM道德課程并通過考試,承諾遵守并維護“CPM職業(yè)道德準則”。 5具備五年以上的物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗。IREM測試候選人的經(jīng)歷主要通過管理物業(yè)類型、職責和時間等三方面的指標,并根據(jù)候選人的物業(yè)經(jīng)理或資產(chǎn)經(jīng)理的身份規(guī)定不同測試標準。6取得100個選修學(xué)分。 8Zk,©深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇,討論物業(yè)管理的方方面面。'jCPM候選人可以通過多種方式積累選修學(xué)分：（1）大學(xué)本科學(xué)歷；（2）大學(xué)特定課程；（3）其他專業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會的課程；（4）其他資產(chǎn)管理的資格；（5）超過五年以上的資產(chǎn)管理

9、經(jīng)驗。 除進行ARM和CPM資格認定以外,IREM還針對物業(yè)管理公司授予合格管理機構(gòu)（AMO）稱號,申請AMO的候選公司應(yīng)從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿三年,并且應(yīng)當擁有一名CPM,而且該CPM在申請程序之前已在管理職位上超過180天,除此之外,IREM還在培訓(xùn)課程、職業(yè)道德、保險、資信等方面要求候選公司達到規(guī)定的標準。二、香港物業(yè)管理職業(yè)資格制度概況 由于歷史的原因,香港地區(qū)的物業(yè)管理職業(yè)資格制度受英國影響較深。一九六六年,英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會香港分會（現(xiàn)更名為亞太分會）根據(jù)香港社團法例的成立。一九八八年,香港房屋經(jīng)理學(xué)會按照香港公司法例以有限公司注冊,并于一九九七年按照香港房屋經(jīng)理學(xué)會法例正式成立為

10、注冊法團。此外,香港目前還有地產(chǎn)行政學(xué)會,物業(yè)管理公司協(xié)會等物業(yè)管理的專業(yè)團體。這四個團體還以松散聯(lián)合的形式組成香港“不動產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟”。本報告以香港房屋經(jīng)理學(xué)會為例介紹香港的物業(yè)管理職業(yè)資格制度。香港房屋經(jīng)理學(xué)會會員人數(shù)現(xiàn)已超過2600人,其中注冊房屋經(jīng)理800多人,其會員管理的房屋占香港所有房屋的70%。學(xué)會的一項主要職能是為物業(yè)管理專業(yè)人士舉辦課程培訓(xùn)和專業(yè)考試,學(xué)會與香港大學(xué)專業(yè)進修學(xué)院聯(lián)合舉辦“房屋管理文憑”的在職訓(xùn)練課程,該課程包括房屋事務(wù)、建筑、法律、房屋財政、物價評估、管理學(xué)、房屋經(jīng)濟、社會政策等科目,學(xué)員必須參加不少于700小時的講授課程并在考試中取得合格成績。另外,學(xué)員必須完

11、成一項學(xué)術(shù)報告,接受兩年系統(tǒng)的實習訓(xùn)練。滿足以上條件的學(xué)員,可申請為房屋經(jīng)理學(xué)會會員。 香港房屋經(jīng)理學(xué)會設(shè)有七種會籍：（1）名譽資深會員；（2）資深會員；（3）會員；（4）附屬會員；（5）聯(lián)系會員；（6）注冊學(xué)生會員；（7）退休會員。所有會員在入會時必須經(jīng)過學(xué)會的理事會審核批準,以審查申請人在教育、職務(wù)、職責和個人品格上是否符合既定標準。為了提升物業(yè)管理的專業(yè)水平,香港房屋經(jīng)理學(xué)會于一九九八年向政府建議設(shè)立注冊及監(jiān)管機制,一九九九年香港房屋經(jīng)理注冊條例正式發(fā)布,并于二000年四月成立“房屋經(jīng)理注冊管理局”。“房屋經(jīng)理注冊管理局”專職處理香港注冊專業(yè)房屋經(jīng)理事務(wù)并監(jiān)管專業(yè)房屋經(jīng)理的執(zhí)業(yè)紀律。香港

12、房屋經(jīng)理注冊局成員共有十六名,其主席由香港特別行政長官直接委任,其他成員由香港房屋經(jīng)理學(xué)會委任,成員全為物業(yè)管理業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士,任期兩年,其主要職能包括以下幾方面：（1）建立注冊專業(yè)房屋經(jīng)理名冊；（2） 評定和檢討注冊標準；（3）審查和核定注冊房屋經(jīng)理的申請；（4）處理有關(guān)注冊房屋經(jīng)理行為的投訴；（5）就注冊事宜向政府及學(xué)會提供意見。 凡房屋經(jīng)理學(xué)會的資深會員和會員、均有資格登記成為“注冊專業(yè)房屋經(jīng)理”。通常,取得注冊房屋經(jīng)理資格應(yīng)具備以下兩項條件：（1）在香港取得不少于一年的專業(yè)經(jīng)驗；（2）香港房屋經(jīng)理學(xué)會會員。如申請者為非香港房屋經(jīng)理學(xué)會會員,則應(yīng)具備以下兩項條件之一：（1）其他房屋管理團

13、體的成員,而且該團體成員資格標準不低于學(xué)會會員資格標準；（2）已通過或取得不低于學(xué)會會員資格標準的考試、訓(xùn)練或經(jīng)驗。三、美國和香港的經(jīng)驗總結(jié)盡管美國和香港在制度的具體操作模式上存在著諸多差異,但兩地在物業(yè)管理職業(yè)資格制度上還是有一些配合特點,這保證了兩地的物業(yè)管理都保持了很高的水平,值得我們關(guān)注和借鑒： （一）嚴格的職業(yè)資格管理,確保了物業(yè)管理從業(yè)人員的基本素質(zhì)。以美國為例,IREM成立七十多年來,一直嚴格把握ARM和CPM的認證條件,以此控制ARM和CPM證書的發(fā)放數(shù)量,尤其是作為物業(yè)管理高級管理人員資格的CPM,認定條件十分嚴格。在美國高度發(fā)達的物業(yè)管理體制之下,全美也僅有9000多名專業(yè)

14、人士獲得CPM證書,他們管理著全美上萬億美元的不動產(chǎn)物業(yè),這使得獲得CPM資格本身成為了物業(yè)管理從業(yè)人員的一種極大榮譽,職業(yè)資格制度對確保美國物業(yè)管理的水平和質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。（二）物業(yè)管理職業(yè)資格認定（或注冊）雖采用自愿原則,但是否取得職業(yè)資格已經(jīng)成為社會評判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機構(gòu)是否具備管理能力的重要依據(jù)。美國的IREM是典型的行業(yè)性社團組織,它所授予的CPM證書是對專業(yè)能力的行業(yè)認可,不具有國家認可的性質(zhì)；同時,從業(yè)人員申請CPM資格沒有強制性,并非所有從業(yè)人員必須取得CPM證書方能執(zhí)業(yè)。香港雖然依法例設(shè)置房屋經(jīng)理注冊局并由特區(qū)行政長官任命注冊局主席,但考察中我們注意到,香港

15、房屋經(jīng)理注冊局與香港房屋經(jīng)理學(xué)會,英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會亞太分會等機構(gòu)合署辦公,注冊局的日常事務(wù)是由房屋經(jīng)理學(xué)會代行的。另外,香港法律規(guī)定房屋經(jīng)理注冊是自愿性質(zhì)的,政府并無特別要求從業(yè)人員必須注冊房屋經(jīng)理。但是,無論美國還是香港,是否取得相關(guān)物業(yè)管理職業(yè)資格,都是社會評判物業(yè)管理從業(yè)人員和其所在機構(gòu)是否具備管理能力的重要參考標準,這一點都是配合的。 3G©深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇,討論物業(yè)管理的方方面面。（三）培訓(xùn)、考試及資格認定（或注冊）一體化的管理模式。 在美國,無論是ARM還是CPM資格,其相關(guān)的培訓(xùn)課程、證書考試和資格授予均由IREM總會或分會負責。在香港,無論

16、是房屋經(jīng)理學(xué)會,還是英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會亞太分會,均是負責進修課程（許多課程與高等院校合作）和專業(yè)考試的機構(gòu),同樣負責注冊的房屋經(jīng)理注冊局的成員也全部由上述機構(gòu)的專業(yè)人士充任。（四）專業(yè)技能和職業(yè)操守是取得職業(yè)資格的必備條件。美國IREM詳盡復(fù)雜的ARM和CPM資格認定條件,無不建立在教育、經(jīng)驗與道德這三大素質(zhì)基礎(chǔ)之上,其中遵守并保證“職業(yè)道德準則”是必備條件,從業(yè)人員一旦違反IREM的職業(yè)道德條款,即被取消CPM的資格。香港的房屋經(jīng)理注冊條件同樣關(guān)注課程進修,從業(yè)經(jīng)歷和專業(yè)操守,香港注冊專業(yè)房屋經(jīng)理專業(yè)操守守則在專業(yè)操守,個人操守,對同僚的操守,對雇主及客戶的操守以及對社會的操守等五方面作出

17、詳盡規(guī)定,并規(guī)定對違反者進行嚴格的紀律處分。四、美國和香港經(jīng)驗對我們的啟示在我國,物業(yè)管理條例明確規(guī)定,國家實行物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度。盡快建立有中國的物業(yè)管理職業(yè)資格制度,是物業(yè)管理條例出臺后我們要抓緊進行的一項重要工作。通過這次考察美國、香港的經(jīng)驗和做法,我們可以得出以下有益的啟示： （一）建立職業(yè)資格制度是現(xiàn)階段物業(yè)管理工作的當務(wù)之急。新通過的憲法修正案明確規(guī)定了“公民合法所有的財產(chǎn)不受侵犯”的憲法原則,物業(yè)管理權(quán)是財產(chǎn)權(quán)的有機組成部分,物業(yè)管理是公民維護和實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的重要手段。物業(yè)管理條例明確建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度,更是讓這項制度成為了衡量我們是否依法行政的一項重要任務(wù)。實行物

18、業(yè)管理職業(yè)資格制度不僅有利于提高物業(yè)服務(wù)水平,最大限度地保護憲法賦予公民的財產(chǎn)權(quán)利,而且符合WTO商業(yè)規(guī)則,有利于我國物業(yè)管理行業(yè)盡快與國際接軌。 （二）建立職業(yè)資格制度是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理現(xiàn)實問題的有效手段。物業(yè)管理是市場化的產(chǎn)物,處于傳統(tǒng)計劃模式向現(xiàn)代市場模式轉(zhuǎn)型期的我國的物業(yè)管理,存在著專業(yè)化、規(guī)范化程度低,公信力缺失,相關(guān)矛盾尖銳等諸多問題,不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷,管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費,群眾對這些問題的投訴上升,反映比較強烈。許多消費者、部分“兩會”代表和專家學(xué)者及相關(guān)部門呼吁政府加快物業(yè)管理法制建設(shè),加大行政監(jiān)督力度,嚴格實行市場準入制度。解決這些問題不能完全依靠市場,還需科學(xué)的行業(yè)監(jiān)管,美國和香港的經(jīng)驗告訴我們：建立職業(yè)資格制度,幫助業(yè)主選擇具備專業(yè)能