房地產(chǎn)抵押估價(jià)知識(shí)

1、2021-11-8 2021-11-8授課人：宋生華湖北國(guó)眾擔(dān)保有限公司董事長(zhǎng)武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)武漢市政協(xié)委員湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)高級(jí)會(huì)員英國(guó)皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)專(zhuān)業(yè)會(huì)員香港測(cè)量師學(xué)會(huì)專(zhuān)業(yè)會(huì)員全國(guó)優(yōu)秀注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)土地估價(jià)師高級(jí)工程師工學(xué)碩士2021-11-8一、房地產(chǎn)估價(jià)常用術(shù)語(yǔ)二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告閱讀與使用四、其他類(lèi)型評(píng)估2021-11-8一、房地產(chǎn)估價(jià)常用術(shù)語(yǔ) 1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 2021-11-8一、房地產(chǎn)估價(jià)常用術(shù)語(yǔ) 2、估價(jià)目的 估價(jià)目的是指一個(gè)房地產(chǎn)估

2、價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，通俗地說(shuō)，就是委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告那去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為等的需要。 2021-11-8一、房地產(chǎn)估價(jià)常用術(shù)語(yǔ) 3、估價(jià)原則 即進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)： 獨(dú)立、客觀、公正1、合法原則2、最高最佳使用原則3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則4、替代原則2021-11-8一、房地產(chǎn)估價(jià)常用術(shù)語(yǔ) 4、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)。2021-11-8一、房地產(chǎn)估價(jià)常用術(shù)語(yǔ) 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法

3、 1、市場(chǎng)法2、收益法3、成本法4、其它方法（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（2）長(zhǎng)期趨勢(shì)法（3）路線價(jià)法（4）基準(zhǔn)地價(jià)修正法2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 1、市場(chǎng)法 市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。由于是利用已被市場(chǎng)驗(yàn)證的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此市場(chǎng)法是一種最直接、最有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果最容易被人們理解和接受。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 1、市場(chǎng)法 市場(chǎng)法的操作步驟：（1）搜集交易實(shí)例（2）

4、選取可比實(shí)例（3）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做價(jià)格換算 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（4）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做價(jià)格修正 交易情況修正（5）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做價(jià)格調(diào)整 交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整（6）求取比準(zhǔn)價(jià)格2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 1、市場(chǎng)法 交易情況修正時(shí)注意造成可比實(shí)例成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易（2）急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易（3）交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易（4）交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易（5）特殊交易方式的交易（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易（7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易（8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主

5、要方法 1、市場(chǎng)法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為：（1）區(qū)位狀況調(diào)整主要包括：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施（2）權(quán)益狀況調(diào)整主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（3）實(shí)物狀況調(diào)整主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 2、收益法 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 3、成本法 成本法是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取

6、估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 3、成本法 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：（1）土地取得成本（2）開(kāi)發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）投資利息（5）銷(xiāo)售費(fèi)用（6）銷(xiāo)售稅費(fèi)（7）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 3、成本法 建筑物折舊（1）物質(zhì)折舊 自然老化、正常使用磨損、意外破壞損毀、延遲維修損壞（2）功能折舊 功能缺乏、功能落后、功能過(guò)剩（3）經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)因素：供給過(guò)量或需求不足 區(qū)位因素：環(huán)境改變2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 3、成本法 房屋結(jié)構(gòu)分類(lèi)及其耐用年限：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年磚混結(jié)構(gòu)一等：50年磚混結(jié)構(gòu)二等：50年磚木結(jié)構(gòu)一等：40年磚木結(jié)構(gòu)二等

7、：40年磚木結(jié)構(gòu)二等：40年簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 3、成本法 房屋完損等級(jí)評(píng)定：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般損壞房：五、四成新嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成新以下2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 3、成本法 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。或雖然個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合制定的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)于2006年3月1日起施行， 2021-11-8

8、二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 明確了房地產(chǎn)抵押價(jià)值與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 明確了房地產(chǎn)抵押估價(jià)的原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 2021-11-8

9、二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 明確了房地產(chǎn)抵押估價(jià)要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。 2021-11-8二、房地產(chǎn)估價(jià)主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 明確了房地產(chǎn)抵押估價(jià)要特別提示的內(nèi)容，包括：時(shí)間對(duì)抵押價(jià)值的影響、信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注點(diǎn)、定期跟蹤房地產(chǎn)抵押價(jià)值的變化等。 2021-11-8三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告閱讀與使用1、報(bào)告書(shū)格式（1）表格式報(bào)告（2）標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告 結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告2021-11-8三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告閱讀與使用2、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告組成（1）致委托方函（2）估價(jià)師聲明（3）估價(jià)的假設(shè)與限制條件（4）其他內(nèi)容2021-11-8三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告閱讀與使用3、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（1）主要參數(shù)選取 （2）可比實(shí)例選取2021-11-8四、其他類(lèi)型評(píng)估 1、股權(quán)評(píng)估 （1）股權(quán)價(jià)值是基于公司的整體價(jià)值 股權(quán)比例無(wú)論多少都需要