石家莊中天世都商業(yè)部分營銷策略與招商計劃

1、中天世都商業(yè)營銷策略商中天世都商業(yè)部分營銷策略與招商計劃中天世都商業(yè)營銷策略商第一部分 品牌形象塑造第二部分 推廣包裝策略第三部分 業(yè)態(tài)劃分策略第四部分 招商策略 第五部分 產(chǎn)品價格策略第六部分 人員配備及營銷預(yù)算中天世都商業(yè)營銷策略商 在上次提交的中天世都商業(yè)定位策略中，我們已經(jīng)明確了項目市場定位，即：國際頂級品牌旗艦匯聚地國際頂級品牌旗艦匯聚地 + +目的性高端客群餐飲娛樂業(yè)態(tài)目的性高端客群餐飲娛樂業(yè)態(tài) = =泛燕趙大地最具品牌號召力、影響力的商業(yè)排頭兵泛燕趙大地最具品牌號召力、影響力的商業(yè)排頭兵 本次營銷策劃方案，我們將重點圍繞項目品牌形象定位，包裝推廣，以及招商執(zhí)行三個方面，進行方案闡

2、述。前言前言【1】中天世都商業(yè)營銷策略商第一部分：品牌形象塑造 在中天世都商業(yè)定位策略里，我們已經(jīng)明確提出了中天世都項目底層商業(yè)部分的市場定位。 基于這樣的功能定位，我們的產(chǎn)品應(yīng)該以一個什么樣的形象展現(xiàn)于世人面前呢？這便是我們下面將要研討的問題：品牌形象定位品牌形象定位產(chǎn)品形象定位需要解答的問題：我是誰？我是誰？為誰而做？為誰而做？商戶需要什么？商戶需要什么？我能做什么？我能做什么？我在市場上是什么形象？我在市場上是什么形象？【2】中天世都商業(yè)營銷策略商我是誰？（產(chǎn)品功能定位）國際頂級品牌旗艦匯聚地國際頂級品牌旗艦匯聚地+ +目的性高端客群餐飲娛樂業(yè)態(tài)目的性高端客群餐飲娛樂業(yè)態(tài)= =泛燕趙大地

3、最具品牌號召力、影響力的商業(yè)排頭兵泛燕趙大地最具品牌號召力、影響力的商業(yè)排頭兵標(biāo)注：關(guān)于產(chǎn)品功能定位，在上輪中天世都商業(yè)定位策略里，已經(jīng)確定，這里不再累述?！?】中天世都商業(yè)營銷策略商為誰而做？（客戶定位） 我們首先需要確定我們的客戶是誰？ 作為“國際頂級品牌旗艦店匯聚地”，為實現(xiàn)這一定位，我們首先應(yīng)引進國際一線奢侈品牌，所以現(xiàn)階段， 國際頂級品牌商是我們直接的客戶國際頂級品牌商是我們直接的客戶注解：國際頂級品牌是指具有國際影響力，歷史悠久，能夠引領(lǐng)時尚潮流，并且經(jīng)濟實力雄厚的品牌。 例如：我們下階段所有的營銷推廣工作將緊密圍繞我們的客戶進行。【4】中天世都商業(yè)營銷策略商客戶需要什么？（客戶需

4、求訴求）銷售額銷售額+形象展示形象展示=市場市場占有率占有率租金及扣點成本、稅收優(yōu)惠、租金及扣點成本、稅收優(yōu)惠、運營團隊經(jīng)驗等人為因素運營團隊經(jīng)驗等人為因素地段、交通、建筑結(jié)構(gòu)等硬件設(shè)施地段、交通、建筑結(jié)構(gòu)等硬件設(shè)施城市經(jīng)濟、高端客戶購買力、品牌認知、城市經(jīng)濟、高端客戶購買力、品牌認知、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、已進駐品牌等經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、已進駐品牌等【5】中天世都商業(yè)營銷策略商我能做什么？（產(chǎn)品價值訴求）除了 河北金角地段 無可挑剔的建筑形態(tài) 適合頂級商街的業(yè)態(tài)組合 服務(wù)于上層社會的奢華商圈我們認為： 每個國際頂級品牌都有深厚的文化內(nèi)涵，很多品牌更是擁有百年的歷史積淀。我們的任務(wù)是讓這些品牌充分的展示自己

5、的內(nèi)在價值，并與建筑融為一體。我們提供的是一個展示的背景，我們提供的是一個展示的背景，是一個可以包容不同品牌、不同文化、不同個性的載體。是一個可以包容不同品牌、不同文化、不同個性的載體?！?】中天世都商業(yè)營銷策略商概念延展 本項目就像典藏香奈兒5號的瓶子，各大品牌就如同瓶中的香水。人們希望得到的是香水，而裝載香水的瓶子卻早成為經(jīng)典形象，深入人心。品牌象征意義也遠大于實際用途?！?】中天世都商業(yè)營銷策略商我在客戶心中的形象？（品牌形象定位）華北首席國際品牌旗艦集結(jié)地【8】中天世都商業(yè)營銷策略商第二部分 推廣包裝策略核心：品牌形核心：品牌形象塑造象塑造內(nèi)線形象包裝內(nèi)線形象包裝外線推廣傳達外線推廣傳

6、達 中天世都商業(yè)項目推廣包裝策略分三個層面進行： 核心層：品牌形象塑造。商業(yè)部分定位高端，甚至高于中天世都項目整體定位；商業(yè)部分應(yīng)作為獨立單體，重新塑造品牌形象，并以此拔高中天項目整體品牌形象。包括：獨立案名，品牌形象定位，主題推廣語等 內(nèi)線層：項目現(xiàn)場包裝。包括全套vi（視覺識別系統(tǒng)）設(shè)計，現(xiàn)場圍擋包裝，樓體包裝，門頭包裝， 效果圖等 外線層：外界推廣宣傳。 包括：招商手冊、 媒體廣告、3d資料片等【9】中天世都商業(yè)營銷策略商一、品牌形象塑造獨立案名： 獨立案名的意義：中天世都商業(yè)部分作為獨立商業(yè)單體，在定位上已經(jīng)高于整個項目。因此，有必要將商業(yè)部分從項目組中單獨提出來，重新包裝。獨立案名即

7、是包裝的靈魂所在。商業(yè)部分雖獨立于中天世都，但依然是其一部分，所以案名既要有別于中天世都，體現(xiàn)自身特質(zhì)，又不脫離于中天世都。主推案名：中天世街【10】中天世都商業(yè)營銷策略商案名解析：中天為企業(yè)前綴，為提升企業(yè)知名度，可以保留?！笆澜帧敝C音“世界”，因為項目匯聚了眾多國際頂級品牌，呈現(xiàn)了整個世界的流行趨勢，可以說是世界的縮影。“街”體現(xiàn)商業(yè)特性，因為1-2層為連體旗艦店，開業(yè)后，給人感覺很像第五大道商街的感覺。“中天世街”與北京“世貿(mào)天階”發(fā)音相似；世貿(mào)天階是北京時尚地標(biāo)，匯聚了眾多國際一線品牌，并擁有亞洲首座天幕；相似的發(fā)音可以引發(fā)人們的聯(lián)想，將本項目與世貿(mào)天階類比，已體現(xiàn)本案高端定位?！?1

8、】中天世都商業(yè)營銷策略商中天世都商業(yè)營銷策略商案名：中天世街logo：形象定位：華北首席國際品牌旗艦集結(jié)地主推廣語：從這里，看世界內(nèi)涵詮釋：本項目匯聚了眾多國際一線品牌，代表了整個世界的 時尚、潮流與價值觀；本項目，即是世界潮流的縮影，從這里可以看到世界?！?3】中天世都商業(yè)營銷策略商二.內(nèi)線形象包裝基礎(chǔ)vi系統(tǒng)應(yīng)用：案名、logo、主題色、名片、其他印刷物品等logo設(shè)計要求：與案名氣質(zhì)、意境、內(nèi)涵相吻合。分別出具黑白版、拼接版、應(yīng)用版等不同版式主題色：包括主題色與背景色。主題色與logo色彩相吻合，作為企業(yè)表示色彩，如麥當(dāng)勞的金黃色。背景色即常用作logo背景的顏色，如麥當(dāng)勞的紅色。名片：

9、作為vi系統(tǒng)的重要組成部分，logo要鮮明，整體排版要體現(xiàn)項目獨特氣質(zhì)。其他印刷物品：凡是可以將品牌logo印制在表面的日常物品，如手提袋、紙杯、安全帽等，在細節(jié)處展示項目品牌，加深客戶印象?！?4】中天世都商業(yè)營銷策略商商業(yè)效果圖設(shè)計要求：1.體現(xiàn)項目高端、時尚、包容的氣勢。2.要在效果圖上標(biāo)識出目標(biāo)商家的logo。如3.要體現(xiàn)項目人氣旺盛的效果，人物模型體現(xiàn)高端人群外形特征?！?5】中天世都商業(yè)營銷策略商效果圖示例【16】中天世都商業(yè)營銷策略商售樓處現(xiàn)場包裝示例：案名與logo結(jié)合門頭設(shè)計，本案售樓處門頭應(yīng)結(jié)合商業(yè)部分單獨設(shè)計櫥窗與外立面設(shè)計，本案可在樓梯外立面上鋪掛項目效果圖，或品牌標(biāo)識

10、墻【17】中天世都商業(yè)營銷策略商海報設(shè)計手提袋設(shè)計【18】中天世都商業(yè)營銷策略商樓體包裝設(shè)計：采用噴繪的形式，將項目效果圖，以及合作品牌展示圖，鋪設(shè)在樓體上；b區(qū)用噴繪布遮蓋，上噴“勁爆招商中”等字樣【19】中天世都商業(yè)營銷策略商 品牌標(biāo)識墻：將目標(biāo)引入品牌的logo印制在易拉寶等展架上，放置在售樓處內(nèi)，并且制成平面噴繪廣告，鋪設(shè)在項目外沿戰(zhàn)略合作伙伴戰(zhàn)略合作伙伴【20】中天世都商業(yè)營銷策略商導(dǎo)視系統(tǒng)： 項目導(dǎo)視系統(tǒng)的作用是引導(dǎo)客戶從外界順利進入項目售樓處。設(shè)計要求簡潔大方，屬于項目vi系統(tǒng)的一部分?！?1】中天世都商業(yè)營銷策略商二.外線推廣部分：1.招商手冊設(shè)計要求：與本案vi系統(tǒng)保持高度統(tǒng)

11、一 外觀簡潔，沉穩(wěn)，大氣但不失時尚感 質(zhì)感渾厚，避免采用亮光貼膜內(nèi)容要求：數(shù)據(jù)支持，配合圖片展示 文字簡潔、大氣、有煽動性，凸顯高端商業(yè)品牌特征 圖片要求分辨率高，更夠烘托核心商業(yè)氛圍。制作要求：采用高檔進口顏料以及設(shè)備，優(yōu)質(zhì)紙張，頁面力求精 美，做工精致?！?2】中天世都商業(yè)營銷策略商2.招商手冊內(nèi)容框架：（1）城市戰(zhàn)略地位（在華北、環(huán)渤海、河北各級范圍內(nèi)的商業(yè)輻射力）（2）城市經(jīng)濟發(fā)展（3）消費力調(diào)查（4）城市規(guī)劃（5）區(qū)域發(fā)展（6）項目區(qū)位圖（7）項目鳥瞰（8）設(shè)計理念（9）區(qū)位優(yōu)勢（10）交通優(yōu)勢（11）項目規(guī)模（12）建筑平面圖（13）業(yè)態(tài)規(guī)劃（14）項目亮點（15）目標(biāo)客群（16）

12、合作伙伴（銀行、紅酒、以確定意向或目標(biāo)品牌）（17）聯(lián)系方式【23】中天世都商業(yè)營銷策略商【24】中天世都商業(yè)營銷策略商3.3d影視宣傳片制作即電子樓書，采用三維動畫的形式，將項目的介紹、優(yōu)勢、前景等表現(xiàn)出來。通過液晶屏播放，并懸掛在售樓處或其他場合，如酒店大堂，高級飯店，高端寫字樓等。 制作費用約1萬元【25】中天世都商業(yè)營銷策略商4.媒體利用：高質(zhì)量軟文炒作炒作內(nèi)容：項目高端形象渲染、項目發(fā)展前景展望、項目在石家莊乃至整個華北地區(qū)的重要商業(yè)地位等。如萬達項目自入市以來，持續(xù)刊登軟文，炒作裕華路以及東南商圈的商業(yè)價值，我項目可直接利用萬達以形成的市場熱度，將裕華路商圈的商業(yè)潛力放大，將萬達的

13、炒作效果轉(zhuǎn)嫁到我項目身上，實現(xiàn)投入最小，受益最大。備注：軟文邀請燕趙晚報、燕趙都市報財經(jīng)部主編親自撰寫；為寫出高質(zhì)量軟文，建議紅包費用定為2000元 【26】中天世都商業(yè)營銷策略商5.戶外廣告作為高端商業(yè)項目，應(yīng)將項目廣告牌樹立于人流量大的街道如裕華路，建設(shè)大街，以及高速公路旁，以渲染項目高端品牌形象?！?7】中天世都商業(yè)營銷策略商第三部分 業(yè)態(tài)劃分策略1-2層：國際品牌旗艦店 銀行分行營業(yè)廳3層： 餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)4層： 高級會所（紅酒會所）【28】中天世都商業(yè)營銷策略商【29】中天世都商業(yè)營銷策略商三層業(yè)態(tài)定位：高端餐飲、娛樂場所、休閑會所等【30】中天世都商業(yè)營銷策略商四層定位：高端

14、紅酒會所【31】中天世都商業(yè)營銷策略商第四部分 招商策略跟蹤回訪跟蹤回訪主動出擊主動出擊商家到訪商家到訪進步協(xié)商進步協(xié)商推廣宣傳推廣宣傳簽約進駐簽約進駐【32】中天世都商業(yè)營銷策略商第一步：宣傳推廣-造勢善 戰(zhàn) 者， 其 勢 險， 其 節(jié) 短， 勢 如 擴 弩， 節(jié) 如 發(fā) 機。 -孫子兵法何為勢險？強力的營銷策略，往往造勢先行。在項目運作前期，高調(diào)宣傳，強勢推廣，以短期內(nèi)建立高關(guān)注度，積累客戶資源。何為節(jié)短？營銷執(zhí)行要把握節(jié)奏，宜短不宜長，宜剛不宜柔。因為人氣積累會隨時間的延續(xù)而衰退。時間拖得越長，人們對樓盤的認知會變的越淡。在項目正式入市之前，短期強力的宣傳造勢，可以迅速積累人氣；推廣活動

15、之間的銜接，要把握節(jié)奏，周期不宜過長；招商可把握組團節(jié)奏，以形成商鋪供不應(yīng)求的局面。【33】中天世都商業(yè)營銷策略商造勢手法：媒體軟文炒作：在晚報、都市報等媒體刊登軟文硬性廣告輸出：戶外廣告、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等【34】中天世都商業(yè)營銷策略商 對成熟城市類似項目進行實地考察，如杭州、廣州、深圳、香港等。通過實地考察，達到“知己知彼”的目的?？偨Y(jié)國際頂級品牌對進駐物業(yè)的評判標(biāo)準，經(jīng)營方式，裝修風(fēng)格等；通過實地考察，總結(jié)成功引入國際品牌的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，為我們后期招商運作提供參考依據(jù)。 【35】第二步 主動出擊電話聯(lián)系收集目標(biāo)品牌聯(lián)系方式。收集國際品牌商家名錄，重點選擇國際品牌駐華機構(gòu)，直接溝

16、通。拜訪已入駐石家莊的品牌代理商，尋求合作意向。如進駐先天下的gucci、阿瑪尼、卡迪亞等拜訪已入駐石家莊的品牌代理商，尋求合作意向。如進駐先天下的gucci、阿瑪尼、卡迪亞等外地招商路演，在一線城市如北京、上海、香港等地舉辦招商說明會，邀請各品牌赴石，實地考察。郵寄招商手冊及招商論壇邀請函上門拜訪，親赴品牌駐華機構(gòu)，或者地區(qū)代理商，洽談合作事宜。中天世都商業(yè)營銷策略商商家到訪：通過初期接觸，邀請有意向進駐石家莊的品牌，委派代表，親赴項目，進行實地考察。第三步 商家到訪高端商業(yè)論壇：邀請業(yè)內(nèi)專家以及社會知名人士，品牌商家代表，對項目商業(yè)前景做正面評估。招商推介會：邀請所有目標(biāo)商戶，舉行現(xiàn)場招商

17、推介，烘托氣氛，完成簽約。高調(diào)簽約儀式：項目與著名品牌簽約儀式，或者我方可自己代理某個國際品牌，高調(diào)舉行簽約儀式，以起到帶動其他品牌進駐，拉升項目人氣的作用。（活動營銷配合媒體報道，以軟文形式炒作）【36】中天世都商業(yè)營銷策略商高端商業(yè)論壇【37】中天世都商業(yè)營銷策略商第四步 進步協(xié)商 與商戶進行實質(zhì)性談判，就租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營方式、合同條款等事項溝通談判【38】中天世都商業(yè)營銷策略商第五步 簽約進駐與達成合作意向的商戶，舉行簽約儀式，通過媒體報道炒作，擴大社會影響力，為我項目后續(xù)招商做好鋪墊。 【39】中天世都商業(yè)營銷策略商招商進度排期：6月月10月月資料及物料準備資料及物料準備現(xiàn)場考察期

18、現(xiàn)場考察期7月月8月月初步接觸期初步接觸期品牌推廣期品牌推廣期實質(zhì)性談判階段實質(zhì)性談判階段【40】中天世都商業(yè)營銷策略商第五部分 產(chǎn)品價格策略考慮到現(xiàn)金匯款與項目長期溢價收益的平衡，易采用出租+出售的回款模式：1-2層用于出租3-4層用于出售1層租金：800元/平米月（合售價9.6萬/平米）2層租金：400元/平米月（合售價4.8萬/平米）3層售價：3萬元（租金合算：250元/月平米）4層售價：2.4萬元（租金合算：200元/月平米）【41】中天世都商業(yè)營銷策略商第六部分 人員配備及營銷預(yù)算一、人員配備：商業(yè)運營副總（1人）崗位職責(zé)：1、根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，負責(zé)商業(yè)項目招商部門的組織建設(shè)、制度建設(shè)及全面管理工作； 2、負責(zé)制定和實施公司商業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌管理、招商方案和店鋪調(diào)整方案的制定，保證商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的全面實現(xiàn)； 3、指導(dǎo)下屬建立和健全各項管理制度，并進行組織貫徹實施、監(jiān)督檢查； 4、依據(jù)公司年度經(jīng)營戰(zhàn)略計劃，編制本部門的工作計劃，并對計劃進行分解、落實到具體崗位； 5、負責(zé)運營部門的團隊建