上海豐群209年泉興華庭產(chǎn)品建筑規(guī)劃建議

1、產(chǎn) 品 建 筑 規(guī) 劃 建 議2009年9月前前 言言real eastekey word地段、地段、還是地段！地段、地段、還是地段！ 李嘉誠(chéng)李嘉誠(chéng) 沒(méi)有賣(mài)不出去的豆子沒(méi)有賣(mài)不出去的豆子 猶太人猶太人。 從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。but,本篇報(bào)告目的本篇報(bào)告目的 利益最大化利益最大化 產(chǎn)品的快速去化產(chǎn)品的快速去化 壹：規(guī)劃設(shè)計(jì)壹：規(guī)劃設(shè)計(jì)貳：建筑設(shè)計(jì)貳：建筑設(shè)計(jì)叁：景觀設(shè)計(jì)叁：景觀設(shè)計(jì)肆：戶型設(shè)計(jì)肆：戶型設(shè)計(jì)資源整合資源整合 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)市市 場(chǎng)場(chǎng)

2、現(xiàn)現(xiàn) 有有 產(chǎn)產(chǎn) 品品 分分 析析壹壹規(guī)劃分析規(guī)劃分析中中心心廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主 景景 觀觀 帶帶景景 觀觀 帶帶主入口主入口城城 市市 景景 觀觀 帶帶城城市市景景觀觀帶帶社區(qū)社區(qū)配套配套社區(qū)社區(qū)配套配套人行人行入口入口 地塊條件分析地塊條件分析地塊內(nèi)部條件：地塊內(nèi)部條件：地塊外部條件：地塊外部條件：l地塊呈不規(guī)則三角形地塊呈不規(guī)則三角形不利于項(xiàng)目整體布局；不利于項(xiàng)目整體布局；l東闊西窄；東闊西窄；l原主入口從東側(cè)交通主干道遷至項(xiàng)目南側(cè)；原主入口從東側(cè)交通主干道遷至項(xiàng)目南側(cè)；l北側(cè)及東側(cè)豐富景觀帶環(huán)繞；北側(cè)及東側(cè)豐富景觀帶環(huán)繞；（目前所有資料中缺少地塊地塊性質(zhì)、容積率、限高標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，因此分析不當(dāng)

3、之處，盡請(qǐng)見(jiàn)諒！）（目前所有資料中缺少地塊地塊性質(zhì)、容積率、限高標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)，因此分析不當(dāng)之處，盡請(qǐng)見(jiàn)諒！）當(dāng)當(dāng) 前前 規(guī)規(guī) 劃劃 主主 要要 劣劣 勢(shì)勢(shì) 布局呈兵營(yíng)狀，排布過(guò)于死板布局呈兵營(yíng)狀，排布過(guò)于死板 當(dāng)前的設(shè)計(jì)照顧到了購(gòu)房者對(duì)于正南朝向采暖的需求，但是缺少對(duì)于建筑布局的靈動(dòng)性的把握，不利于景觀的排布； 主入口位置的變更，影響到景觀動(dòng)線主入口位置的變更，影響到景觀動(dòng)線 主入口的位置由原定交通主干道的東側(cè)移向項(xiàng)目南側(cè)，原定主景觀帶已不能在當(dāng)前的規(guī)劃中起到作用； 高層過(guò)密，完全遮擋多層景觀高層過(guò)密，完全遮擋多層景觀 沿東側(cè)及北側(cè)景觀建造的高層，將外圍的景觀遮擋，缺少了社區(qū)內(nèi)外的景觀互動(dòng)，容易

4、使人產(chǎn)生壓抑感； 配套規(guī)劃輻射范圍過(guò)窄配套規(guī)劃輻射范圍過(guò)窄 規(guī)劃中的社區(qū)配套全部集中在項(xiàng)目南側(cè)及西南側(cè)，輻射范圍過(guò)窄，完全沒(méi)有考慮到項(xiàng)目東側(cè)及北側(cè)業(yè)主的使用上的便利性； 交通動(dòng)線布局不夠合理交通動(dòng)線布局不夠合理 對(duì)于一個(gè)17萬(wàn)方的大型社區(qū)來(lái)說(shuō)，一個(gè)主車(chē)行入口顯然是不夠，交通繁忙時(shí)段，影響到業(yè)主的正常出行。且停車(chē)區(qū)域規(guī)劃上，沒(méi)有很好的做到人車(chē)分流，不符合現(xiàn)代國(guó)際社區(qū)的基本要求；當(dāng)當(dāng) 前前 規(guī)規(guī) 劃劃 主主 要要 劣劣 勢(shì)勢(shì)如何合理利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為亮點(diǎn)？如何合理利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為亮點(diǎn)？當(dāng)當(dāng) 今今 先先 進(jìn)進(jìn) 規(guī)規(guī) 劃劃 布布 局局 示示 意意 i組組 團(tuán)團(tuán) 式式clust

5、er當(dāng)當(dāng) 今今 主主 流流 規(guī)規(guī) 劃劃 布布 局局 示示 意意 ii街區(qū)式街區(qū)式block當(dāng)當(dāng) 今今 主主 流流 規(guī)規(guī) 劃劃 布布 局局 示示 意意 iii半圍合式半圍合式enclosure針對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)參考當(dāng)今主流規(guī)劃布局參考當(dāng)今主流規(guī)劃布局對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃布局進(jìn)行重塑對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃布局進(jìn)行重塑規(guī)規(guī) 劃劃 建建 議議 高層采用點(diǎn)式布局，放在中心景觀帶兩側(cè)；高層采用點(diǎn)式布局，放在中心景觀帶兩側(cè)； 建筑立面采用東高西低，南低北高，錯(cuò)落布局，最好能有圍合；建筑立面采用東高西低，南低北高，錯(cuò)落布局，最好能有圍合；會(huì)所就設(shè)置在中心景觀帶，除沿街商業(yè)外，其他地方不設(shè)有配套設(shè)施；會(huì)所就設(shè)置

6、在中心景觀帶，除沿街商業(yè)外，其他地方不設(shè)有配套設(shè)施；高檔社區(qū)講究私密性設(shè)置大多出入口不利于管理和安全，主要注意人車(chē)分流；高檔社區(qū)講究私密性設(shè)置大多出入口不利于管理和安全，主要注意人車(chē)分流；方方 案案 一一 以增加部分樓體層數(shù)的方式，在容積率不變的前提下，減少以增加部分樓體層數(shù)的方式，在容積率不變的前提下，減少項(xiàng)目總體密度，達(dá)到增加內(nèi)部景觀面積、外圍景觀價(jià)值利益最大項(xiàng)目總體密度，達(dá)到增加內(nèi)部景觀面積、外圍景觀價(jià)值利益最大化，以及靈活布局的意圖?；约办`活布局的意圖。建筑形態(tài)組合：點(diǎn)式布局建筑形態(tài)組合：點(diǎn)式布局高層、小高層、多層及花園洋房高層、小高層、多層及花園洋房主入口主入口車(chē)行入口車(chē)行入口人

7、行入口人行入口車(chē)行車(chē)行出口出口商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)規(guī)規(guī) 劃劃 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 避免了建筑呆板的布局、天際線的高落差；避免了建筑呆板的布局、天際線的高落差； 使高層的位置最好，不靠馬路，享有內(nèi)部外部景觀資源，利潤(rùn)最大化；使高層的位置最好，不靠馬路，享有內(nèi)部外部景觀資源，利潤(rùn)最大化； 點(diǎn)式布局，可以增加容積，多出內(nèi)部空間可以做圍合；點(diǎn)式布局，可以增加容積，多出內(nèi)部空間可以做圍合；方案一：效果示意方案一：效果示意方方 案案 二二建筑形態(tài)組合：排布式建筑形態(tài)組合：排布式高層、小高層、多層高層、小高層、多層 在現(xiàn)有規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，以高低組合錯(cuò)落的形式，最大限在現(xiàn)有規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，以高低組合錯(cuò)落的

8、形式，最大限度增加布局的靈活性以及空間感。以景觀組團(tuán)的方式穿插其中，做度增加布局的靈活性以及空間感。以景觀組團(tuán)的方式穿插其中，做到一步一景的效果。到一步一景的效果。方案二：效果示意方案二：效果示意貳貳建筑分析建筑分析 建筑立面分析建筑立面分析色彩色彩風(fēng)格風(fēng)格造型造型線條線條高層建筑立面示意高層建筑立面示意 一一高層建筑立面示意高層建筑立面示意 二二畢畢達(dá)達(dá)哥哥拉拉式式的的和和諧諧美美高層建筑立面示意高層建筑立面示意 三三高層建筑立面示意高層建筑立面示意 四四高層建筑立面示意高層建筑立面示意 五五線線條條 文文藝藝復(fù)復(fù)興興式式的的優(yōu)優(yōu)雅雅高層建筑立面示意高層建筑立面示意 六六多層建筑立面示意多層

9、建筑立面示意 一一多層建筑立面示意多層建筑立面示意 二二多層建筑立面示意多層建筑立面示意 三三多層建筑立面示意多層建筑立面示意 四四多層建筑立面示意多層建筑立面示意 五五沿街商業(yè)建筑立面示意沿街商業(yè)建筑立面示意建建筑筑細(xì)細(xì)部部示示意意一一 社區(qū)的主入口將成為項(xiàng)目的形象展示，除了要考慮到可通過(guò)性外，在造型上根據(jù)項(xiàng)目最終的建筑外立面進(jìn)行式樣的選擇，以避免太過(guò)突兀。儀式感大門(mén)儀式感大門(mén) 印證成就的凝固藝術(shù)印證成就的凝固藝術(shù)建建筑筑細(xì)細(xì)部部示示意意二二下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng) 大寫(xiě)奢華尺度大寫(xiě)奢華尺度下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，將景觀與公共服務(wù)區(qū)域融為一體。建建筑筑細(xì)細(xì)部部示示意意三三 建筑未必全部采用石材才能凸顯高

10、貴，可以在門(mén)頭等幾個(gè)主要細(xì)部位置加以裝飾，同樣可以起到點(diǎn)睛之筆的作用。穹頂穹頂 融合人與時(shí)代的藝術(shù)氛圍融合人與時(shí)代的藝術(shù)氛圍建建筑筑細(xì)細(xì)部部示示意意四四 高層大堂也是項(xiàng)目品質(zhì)體現(xiàn)的一個(gè)亮點(diǎn)，建議可以采取雙棟高層共享一個(gè)大堂空間的設(shè)計(jì)。禮儀門(mén)廊禮儀門(mén)廊 靜待上賓靜待上賓建建 筑筑 規(guī)規(guī) 劃劃 綜綜 述述 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了由簡(jiǎn)單到復(fù)合、由無(wú)序到有序的發(fā)展歷程后，建筑的立面也發(fā)生了巨大的變化，無(wú)論是風(fēng)格還是材質(zhì)，都在努力地適應(yīng)人們的審美需求。一個(gè)樓盤(pán)的建筑立面是這個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)好壞的重要標(biāo)識(shí)一個(gè)樓盤(pán)的建筑立面是這個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)好壞的重要標(biāo)識(shí)只有注重細(xì)節(jié)的產(chǎn)品，才能從根本上打動(dòng)客戶只有注重細(xì)節(jié)的產(chǎn)品，才能從

11、根本上打動(dòng)客戶（同時(shí)材質(zhì)的環(huán)保節(jié)能也是樓盤(pán)銷(xiāo)售的特色亮點(diǎn)）叁叁景觀分析景觀分析 景觀綠化是景觀視覺(jué)形象、環(huán)境生態(tài)綠化、大眾行為心理學(xué)視覺(jué)形象、環(huán)境生態(tài)綠化、大眾行為心理學(xué)三方面的綜合體現(xiàn)，是物景、情景、意境的統(tǒng)一。 景觀規(guī)劃則是塑造樓盤(pán)環(huán)境和銷(xiāo)售亮點(diǎn)的最有效手段,好的景觀規(guī)劃能使樓盤(pán)附加值得到全方位的提升使樓盤(pán)附加值得到全方位的提升。景景 觀觀 規(guī)規(guī) 劃劃 綜綜 述述如何打造本項(xiàng)目景觀亮點(diǎn)？如何打造本項(xiàng)目景觀亮點(diǎn)？它可以是這個(gè)景觀的風(fēng)格主題風(fēng)格主題（東南亞、中式、英式、美式、歐式）可以為文化主題文化主題（表現(xiàn)為雕塑、景觀綠化等）可以為健康主題健康主題（運(yùn)動(dòng)）可以為綠色氧吧主題綠色氧吧主題（健康

12、植被、大面積高大植栽）也可以以景觀中的一個(gè)要素為主題以景觀中的一個(gè)要素為主題（水景主題、鮮花主題、雕塑主題、噴泉主題等） 賦賦 予予 樓樓 盤(pán)盤(pán) 以以 生生 命命“主主 題題”是貫穿整個(gè)樓盤(pán)的生命線是貫穿整個(gè)樓盤(pán)的生命線 是樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)之一是樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)之一總而言之，有主題的景觀總而言之，有主題的景觀/樓盤(pán)是有生命力的樓盤(pán)是有生命力的景景觀觀細(xì)細(xì)部部示示意意一一 大面積、集中式景觀，更凸顯出項(xiàng)目的品質(zhì)感。景景觀觀細(xì)細(xì)部部示示意意二二 立體架空景觀可以更為有效的利用到景觀空間，并且將車(chē)庫(kù)隱入其中，合理了交通動(dòng)線，真正打造出花園城市的感覺(jué)。景景觀觀細(xì)細(xì)部部示示意意三三 燈光景觀獨(dú)到的運(yùn)用，將為

13、項(xiàng)目填上華彩的一筆。景景 觀觀 規(guī)規(guī) 劃劃 示示 意意 圖圖景景 觀觀 規(guī)規(guī) 劃劃 效效 果果 示示 意意 圖圖景景 觀觀 規(guī)規(guī) 劃劃 效效 果果 示示 意意 圖圖景景 觀觀 規(guī)規(guī) 劃劃 效效 果果 示示 意意 圖圖肆肆戶型分析戶型分析滿足好房型的六個(gè)特性滿足好房型的六個(gè)特性實(shí)實(shí) 用用 性性安安 全全 性性靈靈 活活 性性可可 變變 性性經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 性性藝藝 術(shù)術(shù) 性性 由于目前總體規(guī)劃資料欠缺，因此只能大致提出戶型設(shè)由于目前總體規(guī)劃資料欠缺，因此只能大致提出戶型設(shè)計(jì)、布局建議，待資料完善后，將作出全面的戶型配比等方計(jì)、布局建議，待資料完善后，將作出全面的戶型配比等方面的相關(guān)建議。面的相關(guān)建議。單單層層布布局局建建議議 該戶型組合設(shè)計(jì)可以使建筑的外立面線條顯得更為豐富建筑的外立面線條顯得更為豐富，設(shè)計(jì)可以使每戶均有朝陽(yáng)面，且戶型內(nèi)部動(dòng)線活躍每戶均有朝陽(yáng)面，且戶型內(nèi)部動(dòng)線活躍。 【獨(dú)立電梯入戶】【獨(dú)立電梯入戶】單單層層布布局局規(guī)規(guī)劃劃建建議議戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議【入戶花園】【入戶花園】 戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議【空中合院】【空中合院】 【陽(yáng)臺(tái)奇、偶層錯(cuò)開(kāi)變露臺(tái)】【陽(yáng)臺(tái)奇、偶層錯(cuò)開(kāi)變露臺(tái)】戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議大大戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)賞賞析析real eastekey word2008年、年、2009年、年、2010年。年。競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)、理性市場(chǎng)爭(zhēng)、理性市場(chǎng)核心能力核心能力 核心資源