資產(chǎn)評估課程設計房地產(chǎn)評估

1、資產(chǎn)評估課程設計評估匯報資產(chǎn)評估課程設計評估匯報 小組人員工作分配小組人員工作分配(20101908)-資料搜集(20101871)-收益法(20101887)-市場法區(qū)域因素修正系數(shù)(20101903)-市場法待估地價比準價格 (20101904)-市場法個別因素修正系數(shù) -綜合確定估價結(jié)果(20101902)-報告書(20101882 )-ppt 制作add title一.待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介二.收益法三.市場法四.綜合評估結(jié)果五.資產(chǎn)評估報告書 1.待估房產(chǎn)基本信息 （一）待估房產(chǎn)產(chǎn)權登記狀況 一、待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介一、待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介（二）待估房產(chǎn)使用狀況（三）待估房產(chǎn)區(qū)域

2、狀況 估價對象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永估價對象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行府大樓往棠城公園方向前行600600米處）。米處）。 永川金域藍灣二期周邊有棠城公園、人民永川金域藍灣二期周邊有棠城公園、人民廣場、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購物廣場、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購物場所，有人文教育氛圍濃郁的重慶文理學場所，有人文教育氛圍濃郁的重慶文理學院、文理學院附中、匯龍小學、青少年活院、文理學院附中、匯龍小學、青少年活動中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行政動中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行政服務中心、開

3、發(fā)區(qū)管委會、公安局、交警服務中心、開發(fā)區(qū)管委會、公安局、交警隊等。詳見下表隊等。詳見下表全景圖全景圖位置圖片位置圖片2.類似房產(chǎn)基本信息 昌龍陽光尚城位于永川新城區(qū)核心位置，周邊市政配套措施完善，與人民廣場、區(qū)政府辦公大樓緊靠，位置十分優(yōu)越。 昌龍陽光尚城占地面積69984，建筑面積202232，建筑密度僅為14.3%，昌龍陽光尚城位于新龍湖畔，升值潛力巨大，環(huán)境優(yōu)美，適于置業(yè)居住。3.評估對象與對比對象比較二、收益法（權重為二、收益法（權重為0.05 ） 收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折象房地產(chǎn)未來

4、各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 收益法的計算方法如下：收益法的計算方法如下：p = ft/(1+i)t 其中，其中，p為評估值；為評估值；ft未來第未來第t個收益期的預期收個收益期的預期收益額；益額；i為折現(xiàn)率。為折現(xiàn)率。 報告中采用的公式為：報告中采用的公式為：p = a/i1-1/(1+i)n 其中，其中，a為年凈收益；為年凈收益；n為收益年期；為收益年期；i為資本化為資本化率。率。1、租賃收入、租賃收入 附：經(jīng)過走訪調(diào)查了解到估了解到估價對附：經(jīng)過走訪調(diào)

5、查了解到估了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)112.39 左右左右的房屋租金每月在的房屋租金每月在1200-1700元元/月?？紤]月?？紤]到估價對象小區(qū)的面積配套等因素，綜合到估價對象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為考慮取月租金客觀收益為1525元。元。 對象年有效毛收入計算過程如下：由于對象年有效毛收入計算過程如下：由于本案為整套住宅本案為整套住宅 假設空置率為假設空置率為0 年有效毛收入年有效毛收入=月租金月租金年月份數(shù)年月份數(shù)=152512=18300元元2、年運營費用、年運營費用 運營費用主要包括水電費、管理費運營費用主要包括水電費、管理費用相關稅

6、費等。估價對象物業(yè)管理用相關稅費等。估價對象物業(yè)管理費費1元元/平方米平方米月，約占有效毛收入月，約占有效毛收入的的7%；此外，經(jīng)測算水電和維修費；此外，經(jīng)測算水電和維修費等約占有效毛收入的等約占有效毛收入的13%，總計年，總計年運營費用約占年有效毛收入的運營費用約占年有效毛收入的20%。 年運營費用年運營費用=年有效毛收入年有效毛收入年運營年運營費用率費用率=1830020%=3660元元3、年凈收益、年凈收益 凈收益為有效毛收入減去運營費用，凈收益為有效毛收入減去運營費用，則估價對象年凈收益為：則估價對象年凈收益為： 年凈收益年凈收益=年有效毛收入年有效毛收入-年運營費用年運營費用=183

7、00-3660=14640元元4、確定資本化率、確定資本化率 資本化率采用安全利率加上風險調(diào)整值的資本化率采用安全利率加上風險調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風險方法來求取。所謂安全利率，是指無風險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為息率為3.70%），考慮到估價對象的用途、），考慮到估價對象的用途、利潤、風險，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地利潤、風險，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風險和行產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風險和行業(yè)報酬率，確定資本化率。于估價時

8、點，業(yè)報酬率，確定資本化率。于估價時點，資本化率為資本化率為75、確定估價對象收益估價、確定估價對象收益估價 根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場調(diào)查，估價對象的建成年根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場調(diào)查，估價對象的建成年代為代為2012年，則截止到估價時點，估價對象建年，則截止到估價時點，估價對象建筑物經(jīng)濟壽命剩余使用年限為筑物經(jīng)濟壽命剩余使用年限為47年年 。報告中采用的公式為：。報告中采用的公式為：p = a/i1-1/(1+i)n 其中，其中，a為年凈收益；為年凈收益；n為收益年期；為收益年期；i為資本化為資本化率。率。 p=14640/7%*1-1/(1+7%）47=200445元元 按照收益法公式計算估價對象

9、收益價格為，按照收益法公式計算估價對象收益價格為，200445元，則每平方米收益為元，則每平方米收益為1783.5元元/平方米。平方米。三、市場法（三、市場法（權重權重0.95 ） 1.市場法修正系數(shù)市場法修正系數(shù) 還原率還原率=無風險利率無風險利率+風險報酬率風險報酬率 =3.7%+3.3%=7%無風險利率即長期無風險利率即長期國債利率。風險報酬率是根據(jù)通脹風險、國債利率。風險報酬率是根據(jù)通脹風險、經(jīng)營風險、變現(xiàn)風險等綜合確定的。經(jīng)營風險、變現(xiàn)風險等綜合確定的。 (1)交易情況修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交屬于正常交易，不用調(diào)整。易，不用調(diào)整。 (2)交易日期修正系數(shù)：交易

10、日期修正系數(shù)：abcd交易日都在交易日都在評估當月，不用調(diào)整。評估當月，不用調(diào)整。(3)區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正：由于參照對象區(qū)域因素修正：由于參照對象a,b與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和主朝向。參照對素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和主朝向。參照對象象c,d與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于待估房產(chǎn)。與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于待估房產(chǎn)。 (4)土地使用年期修正土地使用年期修正 土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù) =1-1/(1+r) / 1-1/(1+r) =1-

11、1/(1+7%) /1-1/(1+7%) =0.9965 r-土地還原率土地還原率 m-待估宗地剩余使用年限待估宗地剩余使用年限 n-比較實列剩余使用年限比較實列剩余使用年限mn4748(5)容積率修正容積率修正容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系待估宗地容積率修正系數(shù)數(shù)/比較實例修正系數(shù)比較實例修正系數(shù)a、b容積率與待估房容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為為1。c、d容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.93682.市場法計算 通過修正系數(shù)修正后的房價：通過修正系數(shù)修正后的房價： 案例案例a:4668.46（600/596）0.99651=

12、4683.34 (元元/m2) 案例案例b:4646.25（600/597）0.99651=4653.25 (元元/m2) 案例案例c:4968.43（600/602）0.99650.9368=4622.73 (元元/m2) 案例案例d:5098.43（600/603）0.99650.9368=4752.45（元（元/m2) 房屋單價為：房屋單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)4=4677.94 (元元/m2) 房屋評估總價為：房屋評估總價為：112.394677.94=525753.68(元元)四四.綜合評估結(jié)果綜合評估結(jié)果 1.權重的確定權重的確定 本

13、次評估采用了市場比較法和收益法對估價對象本次評估采用了市場比較法和收益法對估價對象的公開市場價值進行了測算，兩種方法從不同角的公開市場價值進行了測算，兩種方法從不同角度反映了房地產(chǎn)價值，且結(jié)果相差較大。在綜合度反映了房地產(chǎn)價值，且結(jié)果相差較大。在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，并結(jié)合本次分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，并結(jié)合本次評估目的（出售），出于謹慎性原則，確定選取評估目的（出售），出于謹慎性原則，確定選取兩種方法的加權平均值作為估價對象的評估結(jié)果，兩種方法的加權平均值作為估價對象的評估結(jié)果，根據(jù)估價師對房地產(chǎn)市場的了解，認為市場比較根據(jù)估價師對房地產(chǎn)市場的了解，認為市場比較法更貼近委

14、估對象的現(xiàn)實價值，因此我們分別賦法更貼近委估對象的現(xiàn)實價值，因此我們分別賦予市場法、收益法估算結(jié)果權重予市場法、收益法估算結(jié)果權重0.95 0.05 計算計算其加權平均值作為最終結(jié)果。其加權平均值作為最終結(jié)果。2. 加權平均求取求取待估房地產(chǎn)的市場價值加權平均求取求取待估房地產(chǎn)的市場價值 則最終確定：則最終確定： 房地產(chǎn)單價房地產(chǎn)單價=4677.940.95+1783.50.05=4622元元/平方米平方米 房地產(chǎn)總價值房地產(chǎn)總價值=4622112.39=519511元元3.綜合確定估價結(jié)果綜合確定估價結(jié)果 評估結(jié)果為：評估結(jié)果為： 建筑物面積：建筑物面積：112.39平方米平方米 房地產(chǎn)總價

15、：房地產(chǎn)總價：519511元元 大寫金額：伍拾壹萬久仟零伍佰貳大寫金額：伍拾壹萬久仟零伍佰貳拾壹元拾壹元 單位價格：單位價格：4622元元/平方米平方米 （貨幣種類：人民幣元）（貨幣種類：人民幣元）五、資產(chǎn)評估報告書1.1.評估目的評估目的: :為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)2.2.評估對象評估對象: :房地證2012字第h150602號 3.3.評估基準日評估基準日:2013.5.23:2013.5.234.4.評估依據(jù)評估依據(jù): :本次估價依據(jù)本次估價依據(jù)中華人民共和國城市房中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法、城市房

16、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、中華人民共和中華人民共和國擔保法國擔保法、重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見意見等有關政策法規(guī)和文件等有關政策法規(guī)和文件. .5.5.評估方法評估方法: :收益法和市場比較法收益法和市場比較法6.6.評估假設評估假設: : 對于被評估的房地產(chǎn)權屬，我方僅對于被評估的房地產(chǎn)權屬，我方僅以委托方提供有關產(chǎn)權證明材料予以確定。以委托方提供有關產(chǎn)權證明材料予以確定。對對于房屋的建筑面積等有關數(shù)據(jù)，均以委托方提供于房屋的建筑面積等有關數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進行實地丈量的證明材料為依據(jù)，我們并未進行實地丈量7.7.評估結(jié)果評估結(jié)果: :房地產(chǎn)總價：房地產(chǎn)總價：519511519511元元 . .單位價格：單位價格：46224622元元/ /平方米平方米8.8.特別事項說明特別